https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome
2020.05.05
В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах.
Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры.
Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.
SEASHELL IN LOVE — Kristin / unsplash.com
Что поменялось?
Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.
Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников.
Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников.
Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире.
Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале.
Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.
Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?
Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках.
А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков.
Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.
Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.
Яромир Романов / Znak.com
С чего начинать?
Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак.
Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок.
Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.
Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО.
Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).
После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение.
Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).
Яромир Романов / Znak.com
Что может пойти не так?
Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru.
Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир.
Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.
«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев.
При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме.
Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись…
В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.
Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.
Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши.
Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника.
Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома.
«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали.
Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам.
Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.
Яромир Романов / Znak.com
Можно ли узаконить уже сделанное?
Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит.
Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства.
Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.
В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным.
Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа.
В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.
Значит, это бесперспективно?
Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев.
Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей.
То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные.
Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей.
Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…
Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства.
Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив».
Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов.
Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com
Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака
Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.
В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.
Смысл идеи
Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла).
Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела.
Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.
Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой.
Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой.
А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.
Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.
Организационная часть
Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст.
36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр.
Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.
Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).
Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса.
Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями.
Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.
Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака.
Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.
Юридическая часть
С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается.
Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.
Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования).
То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.
В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:
- Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
Чердак превратили в мансарду // ВС решал, есть ли у дольщиков право на надстройку в трехэтажном доме
Суд общей юрисдикции признал право собственности на жилые помещения. После строительства выяснилось, что их не было в проекте. Можно ли признать право на них в деле о банкротстве застройщика? Такой вопрос сегодня решала экономическая коллегия Верховного суда (ВС). Дом планировался трехэтажным, но потом появилось еще несколько этажей. Жители дома считают, что на последнем, шестом этаже чердак, а не мансарда с квартирами. Истцы же требуют признать право собственности за собой на эти квартиры, ссылаясь на результаты экспертизы, подтвердившей самостоятельность помещений. Ситуация осложнялась тем, что проектная документация постоянно менялась, и на каком ее варианте дом в итоге был сдан в эксплуатацию, судьям ВС не было ясно.
Спор возник вокруг дома на улице Тельмана в Казани (дело № А65-22387/2008). Его строил обанкротившийся застройщик ООО «Фирма “Свей”». Изначально в доме предполагалась три этажа. Но потом их стало четыре, а далее ― шесть.
На шестом этаже должны были быть квартиры Виктора Манушина, Сережи и Армена Ханзадянов. Первый был долевым участником строительства, а последние ― соинвесторами.
Но, как пояснил их представитель в заседании, суд установил что фактически с ними тоже сложились договорные отношения по долевому участию.
Вахитовский районный суд Казани признал за всеми тремя право собственности на доли в объекте незавершенного строительства.
Дом был введен в эксплуатацию, а потом истцы обратились в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на помещения на шестом мансардном этаже. Первая инстанция их поддержала.
Суд учел, что дом сдан в эксплуатацию, есть документы, подтверждающие обязательства по передаче помещений и их фактическую передачу истцам.
Апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции и назначила экспертизу. Она подтвердила, что спорные помещения ― самостоятельные, в них проведены электричество, канализация, отопление и газ. Помещения не относятся к общедомовому имуществу. Тем не менее заявителям суд отказал в удовлетворении требований.
Изначально в договоре подряда на строительство речь шла о трехэтажном доме. Но в эксплуатацию дом сдан как шестиэтажный ― с пятью надземными и одним цокольным этажами.
А по техпаспорту дом пятиэтажный, с цокольным этажом и чердаком, где есть три помещения общего пользования (лестничные клетки) и три чердачных помещения, не относящиеся к объектам общего пользования.
Апелляция указала: нет утвержденной проектной документации, по которой при возведении дома предполагалось наличие шестого мансардного этажа. Фактически, решила апелляция, заявители сделали реконструкцию жилого дома с нарушением порядка ее проведения. Суд округа с этим согласился.
Судя по всему, работы по надстройке этажа и стали основной причиной конфликта между заявителями и другими жильцами дома. Жильцы считают, что был поврежден фасад (например, были прорублены окна, которых раньше не было).
Сейчас фасад в плохом состоянии, его надо ремонтировать. И заявители должны сами устранить последствия. А квартиры в мансарде жильцы считают чердачным помещением, к которому теперь нет доступа.
Есть только выход на крышу с лестницы на лестничной клетке на шестом этаже.
В заседании ВС представитель Виктора Манушина Ярослав Подва настаивал, что право на помещения у истцов есть. Экспертиза подтвердила, что это самостоятельные помещения. Доступ на чердак никто не перекрывал.
Лестница на шестом этаже ведет на чердачное помещение (видимо, что-то над последним этажом все же есть). «Не в чердачное, а на крышу», ― возражала представитель жильцов Зоя Акатьева. Впрочем, судьям ВС так и не было ясно, что же на самом деле есть в доме.
Из материалов дела непонятно, на основании какой документации дом был сдан в эксплуатацию. Точный ответ стороны дать не смогли.
Ярослав Подва полагает, что проблема возникла из-за недобросовестного застройщика. А последствия его действий суды переложили на заявителей по делу. «Как можно говорить, что мы реконструкцию провели?» ― возмущался выступавший.
Тройка судей отправила вопрос на пересмотр в первую инстанцию.
Застройщик «Фирма “Свей”» не в первый раз пытался построить дом и изменить этажность в процессе стройки. Спор из одного такого дома даже доходил до Президиума ВС (см. здесь). Это было первое дело, переданное в надзорную инстанцию из экономической коллегии ВС после ликвидации ВАС. Ситуация была похожая.
Дом в Казани был запланирован с девятью этажами, а построен с 18. После начала строительства застройщик просил откорректировать разрешение на строительство, увеличив количество этажей. Экономическая коллегия ВС поддержала апелляционный суд, который допустил такое изменение и признал отказ местных властей незаконным.
Однако Президиум ВС встал на сторону города и признал законным отказ изменять разрешение на строительство.
Как узаконить мансарду в многоквартирном доме
В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей. На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.
Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:
- Регистрация права собственности;
- Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.
Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.
Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:
- многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
- собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
- технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
- претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.
Важно! Помните, что чердак является собственностью всех жильцов вашего дома, даже один человек, который выступает против вашей инициативы, вправе заблокировать вашу идею и потребовать возвращения чердака в исходный вид, если на нем уже проводились какие-либо работы по реконструкции.
Документы для узаконивания мансардного помещения
В зависимости от выбранного способа присоединения мансарды к квартире отличается и пакет документов, которые необходимо для этого собрать.
Что нужно, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, взяв ее во временное пользование (аренда или безвозмездно):
- получение согласия на подобную процедуру у остальных владельцев жилья;
- заключить договор аренды мансарды, после чего официально его зарегистрировать в соответствующих государственных органах;
- получить согласие других владельцев на переоборудование помещения;
- провести работы по переоборудованию помещения;
- получить акт о переоборудовании;
- внести соответствующие изменения в документацию технического характера;
- отобразить все произошедшие изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.
Как узаконить мансарду в многоквартирном доме через оформление права собственности:
- начало работ по реконструкции должно быть единогласно поддержано владельцами жилых помещений;
- для проведения работ по реконструкции владельцами должна быть получена разрешительная документация;
- после проведения ремонтных работ, помещение, в котором проводилась реконструкция, должно быть официально введено в эксплуатацию;
- внести и зарегистрировать коррективы в техническую и другую документацию;
- зарегистрировать право собственности на мансарду.
Процедура узаконивания чердака под мансарду
На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:
- юридический статус (отдельный гражданин или организация);
- на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
- каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
- запланированный объем финансирования;
- к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
- информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
- наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
- информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.
На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:
- получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
- заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.
Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:
- собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
- по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
- зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.
Последний четвертый этап предполагает:
- подготовку проекта;
- подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
- получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
- получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
- обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
- регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.
Важно! Перед тем, как задавать себе вопрос, можно ли узаконить мансарду, проведите техническую оценку своей квартиры и чердака, несущих конструкций и запаса прочности вашего дома для подобных трансформаций. В противном случае желание расширить свою жилплощадь может дать совершенно противоположный результат.
Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как узаконить мансарду в многоквартирном доме» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!
Зачем платить налог за мансарду, если ее можно оформить как чердак? Поговорил с БТИ
Добрый день, уважаемые гости и подписчики канала «Строю для себя»!
Конечно, есть такие любители, которые хотят обойти закон и умудриться сэкономить на налоге. Подобная ситуация и описана в этой статье.
Не секрет, что постановка дома на кадастровый учет проходит с участием специалиста из Ростехинвентаризации (бывшего БТИ), а именно кадастрового инженера. Этот специалист выезжает всегда на место и ни одна постановка на учет не может без него обойтись.
Он в своих документах ставит отметки о фактических размерах и площадях, согласно которым делается технический паспорт на Ваш дом!
Поскольку моя деятельность связана со строительством, за время работы я по нескольку раз сталкиваюсь с одними и теме же людьми, поэтому ситуация вынуждает завести знакомство. В любом случае — общаешься, находишь темы и общие интересы.
Встречаются и «царьки» на местах, особенно, когда папы и мамы предоставляют таким рабочие места, но это отдельная тема и не для этой статьи.
Большинство — адекватные и приятные люди, просто немного уставшие от работы с населением ;-)))
Одним из таких знакомых является Валентин, знаю его 3 года, характеризую его только с положительной стороны и буду на него ссылаться в некоторых моментах. Теперь, ближе к теме…
На самом же деле — чердак и мансарда конструктивно мало чем отличаются. Оба помещения находятся под крышей и её кровельные скаты полностью или частично определяют потолок подкровельного помещения, но за площадь мансарды вы платите налог, за чердак — нет. Таков закон!
Чердак может быть даже утеплен (именно так вы захотели сделать!) и к этому не вправе кто-либо докапываться. Чердак не входит в общую площадь дома, в отличие от мансардного этажа.
На очередном объекте, доме в 240 кв.м., ведутся работы по оштукатуриванию помещений первого этажа. Я подхожу к хозяину дома и спрашиваю: «Почему не трогаете мансарду?»
А он в ответ: «Да подожди. Зарегистрируем дом, потом и будем делать ремонт»
Для меня это показалось странным и я повторил вопрос. Хозяин понял, что я не догадался о чем он говорит, и повторяет с уточнением: «Я не хочу по документам мансарду, сначала оформлю как чердак, а потом доделаю. У меня что, лишние деньги есть?». Теперь вопрос прояснился для меня. Объясню подробнее…
Валентин рассказывает, что львиная доля хозяев просит учитывать мансарду как чердак и не включать эту площадь в документы. Но, проблема в том, что специалист (кадастровый инженер) несет ответственность за внесение ложной информации в документы вплоть до увольнения по статье и никто не рискует производить данных действий.
Если проштудировать законы, то мансарда и чердак, безусловно, два разных помещения, одно из которых специально обустроено для жилья и отапливается, а второе — как «побочный эффект» от строительства крыши и именно кадастровый инженер на месте решает самостоятельно — чердак это или мансарда!
А признаки для определения следующие:
- Высота потолка, крутизна скатов и высокие стены до начала скоса потолка. Если, поднявшись наверх, специалист ощутит комфорт и головой не будет цеплять стропильную систему крыши около конька, то он призадумается, так как это явные признаки мансарды… :-)))
Фото автора
Фото автора
- Если помещение утеплено и есть хоть один радиатор на чердаке, то это считается мансардой. Как ни выкручивай руки, эта площадь уже считается жилой, хоть там и лежит куча хлама. А вот, если там нет радиатора, то это чердак. Конечно, теплый пол спрятать можно, здесь специалист не будет проверять ваши коммуникации — он не профи в таких системах, но тогда следующий пункт…
- Наличие лестницы даже в черновом исполнении. Если она с крутым подъемом или ее нет вовсе — то 100% это будет чердаком. Если лестница комфортная и угол ее наклона (на глаз) 45 град. или менее — то это уже точно мансарда 🙂
Фото автора
Фото автора
Как признается Валентин, очень многие люди специально не делают ремонты и не проводят коммуникации, оставляя лишь проем в перекрытии для будущей лестницы. По месту, специалист видит, что эта площадь точно в будущем будет мансардой — это ясно и дураку, но доказать невозможно. В таких случаях, такая площадь регистрируется как чердак.
От автора
Объективно подойдя к вопросу, ЛЮБОЙ чердак можно всегда переоборудовать в полноценный мансардный этаж (иллюстрация ниже): врезаются мансардные окна, укладывается утеплитель, пароизоляция и зашивается вагонкой/ГКЛ. Далее, врезаются радиаторы и устанавливается лестница. Всё.
На самом деле, данная статья не является призывом к какому-либо действию против законов, я тоже построил дом с мансардой и буду регистрировать всё по закону.
Считаю, что не стоит испытывать неудобства и оставлять мансардный этаж без ремонта, а потом все стройматериалы, а соответственно и грязь — таскать через первый этаж наверх? Это доставит больше неудобств, чем я сэкономлю на налоге. Да и не хочется переживать в дальнейшем, ведь закон может и поменяться. А вдруг и «государственным» дронам будет разрешено подлетать на 5 метров и изучать мой дом 🙂
Спасибо за внимание!
«Глупейшая ошибка — крепить стропила на уголки». Почему опытные плотники так не делают? (3 мастерских способа)
Зачем менять всю балку целиком, если сгнил только торец? Надежное усиление балки по методу С.Д.Даидбекова
В свое время, мастер из Германии раскрыл секрет легендарной кладки под старину. Я был очарован и свой дом сделал так же
Согласование пристройки мансарды – инструкция | ????
Мансарда представляет собой этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши. Мансарду можно пристроить за счет присоединения неиспользуемого чердака, либо путем возведения дополнительного этажа. В первом случае пристройку нужно согласовать как перепланировку, тогда как возведение нового мансардного этажа всегда будет реконструкцией.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь
Читайте в этом материале, какие ограничения и запреты действуют для проектирования и согласования мансард в МКД и нежилых зданиях, когда требуются такие работы, какие инстанции нужно проходить собственнику.
Что такое мансарда в строительстве и проектировании
Юридическое определение мансардного этажа (мансарды) содержится в СП 118.13330.2012 – это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши.
Линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м. от уровня пола мансардного этажа.
Это далеко не единственное требование и ограничение, которое нужно учитывать при возведении мансарды или присоединении части чердака к помещению последнего этажа здания.
Спроектировать и согласовать мансарду можно для жилых и нежилых помещений МКД, нежилого здания или сооружения. Целями таким работ может быть:
- Уважаемые КЛИЕНТЫ!
- Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
- 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
- 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
- Все консультации бесплатны.
- увеличение жилой площади квартиры на последнем этаже, повышение уровня комфорта и благоустройства;
- расширение полезной площади офисных и иных нежилых помещений, увеличение коммерческой ценности объекта;
- переделка помещений под нужды арендаторов объекта коммерческой недвижимости.
Дополнительная жилая или нежилая площадь всегда увеличивает рыночную цену объекта. В большинстве зданий чердаки редко используются для каких-либо целей, поэтому их можно присоединить к нижерасположенным помещениям. Если собственник планирует возвести дополнительный мансардный этаж, ему нужно спроектировать и согласовать реконструкцию, так как будут изменены основные характеристики здания.
Нормативные акты
Перечень нормативных актов определяется по типу здания и видам предстоящих работ. Для реконструкции с возведением нового мансардного этажа применяется Градостроительный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ № 87. Если мансарда будет сделана за счет присоединения чердачных площадей, перепланировку нужно согласовать в соответствии со следующими документами:
- Жилищный кодекс РФ (скачать);
- Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
- Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать).
При согласованиях мансарды в МКД нужно собирать общее собрание собственников, так как чердак относится к общедомовому имуществу. При отказе собственников выполнить работы будет невозможно.
Простым языком
В нежилом здании решение о возведении дополнительного мансардного этажа или присоединении чердака под мансарду принимает сам собственник.
При этом нужно учитывать ограничения на параметры разрешенного строительства, установленные в отношении участка. Например, если по ГПЗУ уже исчерпана максимально допустимая этажность, пристраивать выше нельзя.
Также нужно соблюсти общие требования безопасности, указанные в СП, ГОСТ и других нормативных актах.
Мансарды в многоквартирных домах согласовать сложнее. Прежде всего, крайне редко удается провести реконструкцию, т.е. возвести дополнительный этаж.
Если это не допускалось исходным проектом МКД, новый этаж существенно увеличит нагрузку на нижерасположенные конструкции и фундамент.
Усилений несущих конструкций может оказаться недостаточно, чтобы гарантировать безопасность, прочность и устойчивость дома.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь
Намного чаще проводится присоединение чердаков для мансарды. В этом случае часть нежилого помещения чердака будет включена в объем квартиры, т.е. получит жилое назначение. Соответственно, необходимо обеспечить соответствие нормам СП, ГОСТ и СНиП для жилых помещений, предусмотреть дополнительную тепло- и гидроизоляцию.
Комментарий специалиста.