Арендаторы госимущества смогут продлевать договоры без торгов

• Разберем основы
• Регулирование отношений
• Касательно новых условий
• Порядок установки арендной платы
• Как изменить арендную плату
• О судебных тяжбах
• Выводы

Мы знаем, что аренда муниципального имущества — процесс очень распространенный. Сегодня поговорим о том, каков порядок заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов.

Подобные договоры довольно часто заключают частные организации для решения своих практических задач. Это весьма удобно, однако для правильного оформления сделки необходимо знать ряд некоторых нюансов и порядок проведения процедуры.

Прежде чем переходить к непосредственному решению вопроса, следует разобраться с правовым аспектом. Вообще любой договор по аренде формируется в соответствии с Гражданским кодексом. Помимо этого Высший арбитражный суд (ВАС) России принял дополнительные постановления, которые как раз регламентируют вопрос, вынесенный на повестку дня.

Таким образом, порядок изложение материала будем строить при помощи выдержек из законодательных документов. Кроме этого добавим комментарии для более легкого понимания юридического языка.

Разберем основы

Сразу же отметим, что в некоторых случаях, предусмотренным действующим законодательством, договор аренды муниципального имущества может быть заключен только в результате проведения торгов.

А вот если вопрос касается возобновления договора с прежним арендатором при условии, что он добросовестно выполнял все обязательства, возложенные на него предыдущим договором, то здесь предоставление повторной аренды без аукциона выполнимо.

Именно такое разъяснение дается пунктом 4.1 Пленума ВАС. В данном аспекте дополнение ссылается на ФЗ «О защите конкуренции».

Примечательно, что в случае, если законодательство установило максимальный срок заключения договора аренды муниципального имущества, то он начинает исчисляться с даты заключения договора с данным арендатором на торгах.

Когда срок договора подходит к концу, то закон обязует суды проводить новый торг.

При этом суды должны руководствоваться пунктами постановления №73 (1-4 пункты). Если рассмотреть пункты 1 и 2, то станет понятно, что преимущество на заключение договора по результатам аукциона имеет право предыдущий арендатор, добросовестно исполнявший свои обязательства.

Положения, которые регламентируют порядок предоставления обязательств проводить аукционные мероприятия, не могут лишить предыдущего арендатора права на преимущество на заключение нового договора. Это очень важный момент, о котором следует всегда помнить.

Регулирование отношений

Право преимущества предыдущего арендатора на заключение договора на новые сроки без проведения торгов предусматривается законом №135 ФЗ7.

Сразу отметим, что нормы прописанные в данном правоустанавливающем документе не осуществляют регулирование отношений между собственником имущества и арендатором.

В частности нет описания правовых последствий в случае, когда арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после окончания срока договора.

Однако эти пробелы устраняются положением дополнений, выпущенных Пленумом ВАС (пункт 4.1). При наличии выше описанной ситуации арендатор должен обеспечить предоставление новых арендных выплат на основании пунктов договора, регламентирующих данную ситуацию.

Конечно, бывают разные ситуации и, если арендатор вынуждено нарушил условия договора, но при этом на протяжении всего его действия выполнял свои обязательства добросовестно, то у него есть возможность заключения нового договора с этим же арендодателем.

Так, в случае заключения сделки с этим же собственником без проведения торгов и при условии, что новая арендная плата будет выше предусмотренной предыдущим договором, арендатор должен выплатить получившеюся разницу.

Понятно, что в этом случае арендатор терпит убытки, но эта хорошая возможность остаться в отношениях с арендодателем. К тому же убытки, связанные с переездом на новое место будут на порядок выше.

Касательно новых условий

Проект Пленума ВАС регламентирует договор по ряду новых условий при заключении сделки без проведения торгов. При этом должен соблюдаться порядок положения части 9 статьи 135 ФЗ №135.

Нужно иметь ввиду, что закрепленные условия обязательны к выполнению.

Перечислим их:

• размер новой арендой платы определяется результатами экспертной оценки рыночной стоимости рассматриваемого имущества;
• минимальный срок заключения нового договора без проведения торгов должен быть не менее 3 лет. Однако этот срок может быть уменьшен, если арендатор сам этого захочет и напишет соответствующее заявление.

Как видно условий немного, поэтому запомнить эти моменты не составит особого труда. Иногда помнить такие мелочи очень важно, например в случае неправоверного уменьшения собственником срока договора.

Помимо выше упомянутых условий, отдельно стоит поговорить об порядке установки отдельной платы. Здесь все немного посложнее и требует разъяснений, поэтому поговорим об этом в рамках следующего раздела.

Порядок установки арендной платы

Отметим, что в постановлении есть ряд разъяснений, которые говорят о случаях, когда установка и регулирование арендной платы может осуществляться муниципальными и государственными органами. Однако договоры, заключенные до выхода данного законодательства сохраняют силу на прежних условиях.

А вот если договор аренды муниципального имущества был заключен уже после вступления указанного закона в силу, то за определение арендной платы отвечает специальный уполномоченный орган на основании этого закона. Но есть некоторое исключение! Если договор на аренду муниципального имущества был заключен традиционным путем, то есть с проведением торгов, то размерность арендой платы регулировке не подлежит. 

Бывают ситуации, когда предоставление регулирования отдается сторонам.

Такая корректировка должна осуществляться на основании публично-правовых актов. При этом изменение выплат производится автоматически, а заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации не требуется.

Что касается исключений то, если в договоре прописаны какие-либо условия, которые нарушают порядок, установленный положениям данных публично-правовых актов, то считается, что арендатор и арендодатель отдают приоритет корректировки этим условиям. Такая формулировка может быть не совсем понятна, поэтому приведем конкретный пример.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны решили согласовать условие об регулировании арендной платы в соответствии с формулировками публично-правового акта. Но при этом в договоре было прописано дополнительное условие о корректировки арендной платы. Если в этом случае будут расхождения по регулированию, то приоритет отдадут условию прописанному в договоре.

Торги по банкротству — Подводные камни и мошенники

Как изменить арендную плату

Согласно законопроекту Пленума ВАС предусматривается и порядок изменения арендной платы в случаях ели арендатор не доволен изменениями со стороны арендодателя. Так, суды могут отказать во взыскании собственником имущества платы, которая превышает усредненные рыночные показатели соответствующего региона.

При этом необходимо установить и доказать, что увеличение арендной платы произошло непропорционально изменению средних ставок на рынке, которые уплачиваются за похожий объект данного региона в рассматриваемом периоде.

• Это разъяснение касается случаев, когда арендодатель при отсутствии муниципального и государственного регулирования может в одностороннем порядке на основании договора корректировать плату.
• Отказ удовлетворить требования арендодателя регламентируется положением, приведенным гражданском кодексе РФ, согласно которому запрещены действия граждан и организаций, осуществляющиеся с намерением причинить вред другим лицам и злоупотребление предоставленными правами.

Что касается доказательств в судебном порядке, то их предоставлением должен заниматься арендатор, как заинтересованное лицо. Иногда это отнимает много времени и сил, поэтому постарайтесь урегулировать отношения с арендодателем самостоятельно. Ну а если ничего не получится, то обращайтесь в суд.

О судебных тяжбах

Заключение договоров арендования без проведения торгов и их дальнейшее исполнение бывает не всегда таким, каким хотелось бы. Бывает это чаще всего из-за невнимательности какой-либо стороны при совершении сделки, а также когда выполняется обратная передача по истечению договора.

В ходе судебного производства, связанного с недобросовестным выполнением арендатором своих обязательств, которые регламентируются договором, судам рекомендуется не принимать во внимание предоставление доводов арендатора, о том что имущественные права не принадлежат арендодателю и договор может считаться недействительным. Хотя не смотря на это судебная практика может существенно отличаться от рекомендованной.

При определении правовых последствий для сторон суды часто ставят в основу рассматриваемого дела факт, касаемый того зарегистрирован договор или нет.

Если рассматривать позиционные решения судов, то здесь можно выделить два варианта:

1. Договор аренды, который подлежит госрегистрации, заключенный до непосредственной регистрации прав на собственность арендодателя на рассматриваемы объект, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается действующим с момента регистрации.
2. Договор, который не подлежит государственной регистрации, заключенный до госрегистраци прав на собственность рассматриваемого объекта является недействительным.

Законопроект Пленума ВАС призван устранить данные противоречия, но это уже предмет другого разговора. Поэтому, если подобные недоумения возникли внимательно изучайте сам проект, а также постановления к нему.

Выводы

В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.

Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно.

Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.

Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов? — Шортрид

Арендаторы публичных земельных участков в качестве меры поддержки получили право продлить договоры без торгов на срок до трех лет. Мой договор аренды истёк в апреле 2020 года, однако я продолжаю пользоваться участком и арендодатель не возражает. Могу ли я воспользоваться этой мерой поддержки и продлить договор без торгов?

Анастасия Яковлева,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро  «Качкин и Партнеры»

До 1 марта 2021 года некоторые арендаторы государственной и муниципальной земли могут продлить договор аренды в упрощенном порядке. Это возможно даже в том случае, если договор заключен на торгах и даже если у арендатора накопилась задолженность по арендной плате.

Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Продлить договор смогут арендаторы государственной и муниципальной земли, которые отвечают одновременно трем критериям:

• договор аренды участка заключен до того, как в 2020 году в регионе приняли решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды срок действия договора не истек и арендодатель не обратился в суд с требованием о его расторжении;
• на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Чтобы продлить договор, арендатору нужно обратиться к арендодателю с требованием заключить дополнительное соглашение. Если арендатор соответствует всем перечисленным критериям, арендодатель должен без проведения торгов заключить с ним допсоглашение в течение 5 рабочих дней.

Арендатор может сам решить, на какой срок продлить аренду, но с учетом ограничений:

• новый срок не может превышать срок действия договора аренды до его продления,
• новый срок не может быть больше 3-х лет.

Закон не запрещает арендатору воспользоваться правом на продление договора, заключенного на неопределенный срок. Эту позицию поддерживает, в частности, Минэкономразвития РФ.

Но нужно учитывать несколько важных нюансов.

Во-первых, обращение арендатора можно толковать как намерение перевести договор из бессрочного режима в срочный. Тогда договор будет действовать не больше 3-х лет с момента подписания допсоглашения.

Во-вторых, не все договоры аренды могут действовать в режиме неопределенного срока. Например, тот, кто приобрел право аренды публичного земельного участка на торгах, не может продлить его на неопределённый срок (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Продлить договор аренды публичной земли, заключенный на торгах, на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ возможно, только если арендатор направил заявление о продлении договора до того, как его первоначальный срок истек.

По общему правилу срочный договор аренды трансформируется в бессрочный, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Более того, судебная практика требует от арендодателя активных действий. Если срок договора истек, а арендодатель молчит, велика вероятность, что договор признают возобновленным на неопределенный срок (п.

30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Валерию Калугину, главе комитета имущественных отношений Смольного, предстоит наладить продление договоров аренды без торгов Сергей Ермохин

Добросовестным арендаторам позволили продлевать договор аренды помещений, государственного и муниципального имущества без проведения торгов — вне зависимости от даты и формы заключения первичного договора. Соответствующие поправки были внесены в Закон о защите конкуренции, который регулирует договоры в отношении объектов нежилого фонда.

Аукцион не нужен

Как сообщили в ФАС России, для перезаключения должны быть соблюдены несколько условий. Размер арендной платы будет определяться по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее 3 лет. Срок действия договора может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

«Если же договор аренды по истечении срока был возобновлен на неопределенный период на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ,а позднее арендодатель и арендатор приняли решение о перезаключении такого договора на новый срок, им следует руководствоваться вышеприведенными положениями ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции», — уточнили в ведомстве.

Как считают эксперты, продление договора без аукциона приведет к единообразному применению норм в отношении всех договоров аренды государственного имущества. Ранее собственники имущества отказывали добросовестным предпринимателям в пролонгации договоров аренды, и это ставило под угрозу многолетнюю деятельность арендаторов.

Конец неопределенности

В Петербурге 7 тыс. объектов аренды в нежилом фонде, сообщают в КИО.

Договоры не на все из них будут продлеваться целевым образом. Прежде всего речь идет о договорах, заключенных до 2008 года, срок действия которых не определен.

«Послабления, предусмотренные изменениями в Закон о защите конкуренции, касаются в первую очередь таких договоров: они ранее находились в неравном положении, мы не могли их продлить без торгов, — заключил председатель КИО Валерий Калугин.

— Если говорить о перспективах, сейчас мы сможем продлить аренду нескольким тысячам из этих 7 тыс.».

Конечно, речь идет о добросовестных арендаторах, надлежащим образом исполнивших свои обязанности по договору. Про критерии добросовестности в КИО пока объяснить не смогли, так как они сейчас разрабатываются. Минимальный срок, на который будет перезаключен договор, — 3 года. Заявки на продление можно подать в ГКУ «Имущество Санкт–Петербурга» или через МФЦ.

Есть нюанс

И хотя в большинстве своем петербургское бизнес–сообщество позитивно восприняло новость о новом порядке пролонгации договоров аренды помещений, некоторые предприниматели поделились опасениями. По словам Романа Курбатова, владельца ООО «Предприятие «Диапазон», в Москве поняли: если они не будут защищать то, что осталось от малого бизнеса, то вскоре от него не останется вообще ничего.

«Думаю, это хорошее дело, но добросовестные предприниматели в городе вряд ли найдутся, — заключил бизнесмен. — Опыт говорит, что, как только выходит что–то, разрешающее продление договоров аренды, КИО тут же издает внутренние документы, его ограничивающие, и продление, вот увидите, будет минимальным по численности. Всегда найдутся дополнительные пожелания».

«Должно быть так, — считает предприниматель, — если арендатор был виноват, но выплатил все штрафные санкции, которые предусматривает договор, то договор считается исполненным и должен быть продлен».

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

В россии начали действовать новые правила продления договоров аренды

28.01.2019
 7469

rawpixel/Unsplash

Новый порядок пролонгации договоров аренды госимущества с добросовестными арендаторами вступил в действие в России.

Поправками в Закон о защите конкуренции добросовестным арендаторам теперь дано право продлить договор аренды государственного и муниципального имущества без проведения торгов – вне зависимости от даты и формы заключения первичного договора.

Вместе с тем должен быть соблюден ряд условий. Во-первых, размер арендной платы будет определяться по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Во-вторых, минимальный срок пролонгации составляет три года и может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. Если договор аренды по истечении срока был возобновлен на неопределенный период на основании п. 2 ст.

621 ГК РФ, а позднее арендодатель и арендатор приняли решение о перезаключении такого договора на новый срок, им следует руководствоваться положениями ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как отмечают в ФАС России, нововведение устраняет коммерческие риски для добросовестных арендаторов, заключивших договор на площади до февраля 2008 года, то есть без проведения торгов. Продление таких договоров теперь не будет зависеть от даты и процедуры их заключения, что приведет к единообразному применению норм в отношении всех договоров аренды госимущества.

Это позволит пресечь негативную практику отказа собственников имущества от пролонгации договоров аренды с добросовестными арендаторами, которая ставила под угрозу многолетнюю деятельность предпринимателей.

 Договоры, продленные на неопределенный срок, согласно положениям ГК также являются действующими и могут быть заключены на новый срок без проведения торгов при соблюдении необходимых условий и добросовестности арендатора.

Добросовестные предприниматели могут продлить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов

08 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2018 N 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Теперь добросовестные арендаторы могут продлить договор аренды государственного и муниципального имущества без проведения торгов.

Это право не связано с тем, как был заключен первоначальный договор: по результатам торгов или без проведения торгов.

Норма о продлении договоров аренды государственного и муниципального имущества без торгов также распространяется на договоры, заключенные до 2 июля 2008 года.

Воспользоваться правом могут только добросовестные арендаторы при одновременном соблюдении условий:

— размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, если иное не установлено законом;

— минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, — не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только по заявлению арендатора.

• Новые правила касаются тех договоров, в которых нет запрета на пролонгацию и срок действия которых не ограничен законодательством.
• Таким образом, добросовестные арендаторы, имеющие договоры, заключенные на неопределенный срок, могут заключить из на новый срок без проведения торгов.
• Нововведения не касаются договоров, заключенных в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

Как отмечают в ФАС России, нововведение устраняет коммерческие риски для добросовестных арендаторов, заключивших договор на площади до февраля 2008 года, то есть без проведения торгов. Продление таких договоров теперь не будет зависеть от даты и процедуры их заключения, что приведет к единообразному применению норм в отношении всех договоров аренды госимущества.

Это позволит пресечь негативную практику отказа собственников имущества от пролонгации договоров аренды с добросовестными арендаторами, которая ставила под угрозу многолетнюю деятельность предпринимателей.

 Договоры, продленные на неопределенный срок, согласно положениям ГК также являются действующими и могут быть заключены на новый срок без проведения торгов при соблюдении необходимых условий и добросовестности арендатора.

Источник: https://legal.report/v-rossii-nachali-dejstvovat-novye-pravila-prodlenija-dogovorov-arendy/.

Местные власти могут продлевать договоры на размещение торговым палаткам без торгов. А они об этом знают?

Минпромторг поддержал предложение распространить льготный порядок продления на договоры размещения нестационарных торговых объектов.

В конце января Партии Роста обратилась к главе Минпромторга Денису Мантурову с предложением распространить действие Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на договоры размещения нестационарных торговых объектов (НТО).

«Исторически так сложилось, что в нашей стране сегодня НТО функционируют на основании двух разных документов, — говорилось в обращении. — В 2015 году в Земельный кодекс было введено понятие договоров на размещение. Видимо, планировалось, что они постепенно вытеснят договоры аренды.

Однако в России законы нечетко регулируют правила размещения и демонтажа НТО, и во всех субъектах разрешительные документы выдавались и продолжают выдаваться на разный срок — от 1 года до 25 лет (на усмотрение региональной и муниципальной власти), на основании как договоров размещения, так и договоров аренды».

«И те, и другие ларьки и павильоны ничем не отличаются друг от друга и работают в рамках правового поля, — констатировалось в обращении Партии Роста. — Однако те предприниматели, которые работают по договорам аренды, получили поддержку (закон №98-ФЗ позволяет им продлять договоры в заявительном порядке без участия в торгах), а те, кто используют договоры размещения – нет».

• В ответном письме директор департамента развития внутренней торговли Минпромторга Никита Кузнецов пишет, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, к ним, согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, применяется так называемый принцип аналогии закона.

«Принимая во внимание схожую правовую природу договора аренды земельного участка и договора на размещение НТО на земельном участке , Департамент полагает, что к отношениям, связанным с увеличением срока действия договора на размещение НТО, могут применяться положения частей 6-8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ», — говорится в ответе.

Иначе говоря, Минпромторг считает, что региональные и муниципальные власти и сегодня имеют право продлять договоры размещения НТО «в антикризисном порядке», без торгов.

Никита Кузнецов напомнил, что 30 января Правительство издало распоряжение № 208-р, в котором органам власти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендуется всемерно способствовать поддержке владельцев НТО.

В двухмесячный срок со дня вступления распоряжения в силу (то есть до конца марта) в регионах и муниципалитетах должны быть приняты соответствующие нормативные правовые акты.

В свою очередь, Партия Роста берет на контроль ход подготовки этих актов в регионах и будет следить за соблюдением прав тех владельцев НТО, которые используют именно договоры размещения.

Интересно, а сами представители местных и региональных властей знают об упрощенном процессе продления договоров?

Арендатор приобрел право аренды на гос. землю без торгов. Можно ли передать право аренды без проведения новых торгов?

Ситуация: ООО «Ромашка» в 2019 г. на основании распоряжения губернатора о предоставлении земельного участка в аренду для реализации масштабного инвестиционного проекта заключило договор аренды зем. участка для строительства многоквартирных домов сроком на 6 лет. Основанием для заключения договора аренды без торгов явился пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ:

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

До распоряжения губернатора было заключено инвестиционное соглашение, по которому ООО «Ромашка» обязалось достроить многоквартирный дом взамен чего предоставлялся земельный участок без проведения торгов. ООО «Ромашка» это обязательство исполнило.

В 2021 году ООО «Ромашка» уступила (передала) права и обязанности по договору аренды компании ООО «Специализированнный Застройщик» на основании договора цессии, прошедшем гос. регистрацию.

Предварительно было получено согласие администрации региона на такую уступку.

После чего администрация региона заключила дополнительное соглашение о замене арендатора земельного участка с ООО «Ромашка» на ООО «Специализированный Застройщик». Данное ДС также прошло гос. регистрацию.  

Инвестор проекта полагает, что прошедшая уступка права аренды была незаконной, поскольку в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ приведён исчерпывающий перечень оснований, когда договор аренды на землю, находящуюся в гос. собственности, может быть заключён без проведения торгов. 

При этом стороны договора аренды при оформлении перехода права аренды руководствовались п. 9 ст. 22 ЗК РФ: 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Я придерживаюсь точки зрения, что проведения торгов в данном случае не требуется, поскольку п. 9 ст. 22 ЗК РФ разрешает передачу права аренды, а п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ говорит о случаях первоначального заключения договора аренды, если толковать его системно со ст. 22 ЗК РФ. Кроме того, существует п. 7 ст.

448 ГК РФ, который говорит о запрете цессии по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, однако нет нормы запрещающей передачу прав по договору, заключенному без проведения торгов. Полагаю, что если бы законодатель, хотел бы запретить такую возможность, то п. 7 ст. 448 ГК РФ звучал бы иначе.

Для убеждения Инвестора требуется судебная практика, может кто сталкивался.

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г

14 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-25907 по спору о заключении договора аренды публичных земельных участков на новый срок в пользу арендатора, ранее использовавшего их по целевому назначению.

Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет.

По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды.

При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. 6.

4 договора, если арендатор по истечении срока аренды желал заключить договор аренды на новый срок, ему следовало письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока договора.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли.

В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору.

После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п.

2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции.

Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст.

621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г.

, следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст.

621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г.

(то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п.

1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.

422 ГК РФ).

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст.

621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г.

арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г.

ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В связи с этим Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов.

Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков.

По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ», – отметил он.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов.

«Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п.

2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

Юрист убежден, что такой подход является взвешенным и справедливым – поскольку оборот земли регулируется во многом гражданским законодательством, а при отсутствии прямых запретов нет оснований для ограничения его применения, в том числе и в данном случае.

«Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов.

С точки зрения необходимости соблюдения принципов баланса частных и публичных интересов, наиболее эффективного использования земельных участков не должно иметь значения, в какой форме (по заявлению лица или же без такового – по п. 2 ст.

621 ГК РФ) лицо выразило волю на предоставление ему в аренду земельного участка без торгов. В связи с этим остается надеяться, что изложенная ВС РФ в настоящем деле позиция найдет отклик в правоприменительной практике», – подытожил Павел Лобачев.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова полагает, что в рассматриваемом определении ВС РФ затронуты две основные проблемы.

«Первая из них – это возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Данный вопрос имеет определенную историю развития», – отметила она.

По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

«Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2015 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка.

Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.

ВС, как отметила эксперт, пришел к обратному выводу о том, что положения ЗК РФ с 1 марта 2015 г. не исключают применение положений п. 2 ст.

621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е.

соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют.

Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.

По словам юриста, второй рассмотренной проблемой является возможность предъявления публичному субъекту требования о заключении договора аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на новый срок по льготным правилам ЗК РФ (без торгов) в условиях, когда ранее заключенный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. «В анализируемом определении ВС РФ дан положительный ответ на данный вопрос. Такая позиция позволяет арендатору “вернуться” к срочному договору аренды, исключив риски немотивированного отказа арендодателя от договора за 3 месяца. Вместе с тем указанный вывод является дискуссионным, поскольку строго формально правила о заключении договора аренды на новый срок применяются к срочным договорам аренды, а не к заключенным на неопределенный срок», – убеждена Людмила Степанова.