Эксперты бизнес-юнита «Циан.Коммерческая» выяснили, как изменились ставки и цены на офисы Москвы в зависимости от площади и класса, как в течение прошлого года перераспределялся спрос арендаторов и куда переезжают компании из центра.
Все цены в отчете рассчитаны в рублях, включают НДС и операционные расходы.
Как изменились средние ставки аренды свободных площадей офисов по итогам 2020 года
| –20% | 45,6 тыс. рублей кв. м в год | класс А |
| +17% | 24,5 тыс. рублей кв. м в год | класс В |
| +1,1% | 19,5 тыс. рублей кв. м в год. | класс С |
Как изменилась стоимость офисов в продаже по итогам 2020 года
| –9,7% | 391 тыс. рублей за кв. м | класс А |
| +10,3% | 215,2 тыс. рублей за кв. м | класс В |
| –9,5% | 126,4 тыс. рублей за кв. м | класс С |
По данным «Циан.Коммерческая»
Аренда офисных площадей: оптимизация затрат
В 2020-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2020-го составила45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.
Аренда офисов класса В, наоборот, показала рост за счет частичного смещения спроса в пользу более доступного предложения: компании экономят в кризис и рассматривают помещения ниже классом. Средняя ставка в конце года достигла 24,5 тыс. рублей за кв. м/год — на 17% выше, чем в январе 2020-го.
Практически не изменилась средняя ставка аренды офисовкласса С — 19,5 тыс. рублей за кв. м/год (+1% по итогам всего 2020 года).
Динамика средних ставок аренды в течение года была разнонаправленной и зависела от класса офиса.
Общая тенденция такова, что офисные помещения класса А (с высокой средней ставкой) падали в цене, одновременно ставки на офисы класса В увеличивались. Это свидетельствует о перераспределении спроса столичных компаний для оптимизации затрат на аренду.
Первое в 2020 году снижение цен на офисы класса А было отмечено с середины марта по середину апреля — тогда ценовой показатель скорректировался с 51 до 46 тыс. рублей за 1 кв. м/год (–10%).
В конце апреля средняя ставка достигла 48 тыс. рублей, после чего перешла к затяжному снижению: в конце мая была зафиксирована минимальная за все первое полугодие средняя ставка аренды — 42,5 тыс. рублей.
Летом 2020-го показатель находился на уровне 46 тыс. рублей: снятие режима самоизоляции позволило арендодателям увеличивать ставку.
Однако со второй волной пандемии цена снова пошла вниз. Минимальное значение за весь 2020 год зафиксировано в середине ноября — на уровне 41 тыс. рублей за «квадрат» в год (это еще ниже, чем в локдаун).
Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).
Такая реакция рынка совпала с реакцией арендаторов, которые бросились искать альтернативные бюджетные варианты офисов, чем и воспользовались арендодатели, повысив ставку.
Но снижение средних ставок в офисах класса А не привело к массовому переезду в офисы класса В — средние ставки по ним начали падать: с июля по октябрь включительно они находились на отметке около 30 тыс.
рублей. Во вторую волну ставки продолжили снижение и стабилизировались в декабре на отметке 24–25 тыс. рублей за 1 кв.
м в год — это оказалось сопоставимо с майскими значениями, но выше ставок начала 2020-го на 17%.
Ставки офисной недвижимости класса С достигли своего годового пика в июле, после чего стоимость упала ниже уровня начала года. Только в декабре цена показала минимальный прирост, что позволило по итогам года показать положительную динамику на уровне 1,1%.
Три причины, которые поддерживают ставки аренды офисов, препятствуя еще большему снижению
- Изменение структуры предложения: во время кризиса первыми традиционно освобождаются самые дорогие площади с максимальной ставкой аренды. Выход такого предложения на рынок повышает средние ценовые значения.
- Отсутствует массовое расторжение договоров аренды: как правило, соглашения подразумевают штрафы за досрочный разрыв договора аренды.
- Курс рубля снизился на 20% в годовом выражении — столь существенные колебания оказывают влияние на стоимость аренды в целом. Несмотря на то что арендная плата номинируется в рублевом выражении по большинству офисов, отдельные компании применяют долларовый прайс, но обычно закладывают в ставку предельные коридоры по максимальному изменению ставки в валюте. Поэтому обесценивание рубля опосредованно повлияло на ставку офисной аренды.
Изменение средних ставок аренды (за кв. м в год)
По данным «Циан.Коммерческая»
Продажа офисов класса А: то вниз, то вверх
Как и на рынке аренды, в сегменте купли-продажи офисных помещений зафиксировано существенное падение средней стоимости, в первую очередь для офисов класса А. Сегодня в целом по Москве средняя стоимость 1 кв. м офиса класса А составляет порядка 391 тыс. рублей, хотя еще в начале прошлого года показатель превышал отметку 430 тыс. рублей за «квадрат». Падение за год — на 9,7%.
Динамика цен для офисов класса А в течение года была разнонаправленной. Значительное падение с 433 до 390 тыс. рублей за кв. м было зафиксировано в апреле, во время самоизоляции. Сразу после частичного снятия ограничений в середине мая средняя ставка пошла вверх, превысив даже докризисные показатели (450 тыс. рублей в конце мая 2020-го).
Падение спроса, неопределенность на рынке, сохранение удаленки для многих сотрудников не позволили экспонировать офисы по таким ценам — уже в июне средняя стоимость «квадрата» в продаже снова снизилась, достигнув в августе показателя 377 тыс. рублей (против 390 тыс. рублей в весенний локдаун).
С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.
Уже в октябре средняя стоимость 1 кв. м офисов класса А в продаже вышла на отметку 377 тыс. рублей (что сопоставимо с августом). В последний месяц 2020-го стоимость показывала планомерный рост, но нынешняя цена по-прежнему находится на уровне апреля прошлого года, когда действовали самые строгие ограничения.
По подсчетам Циан, общее количество просмотров объявлений о продаже офисов класса А в IV квартале 2020 года оказалось ниже на 18% по сравнению со II кварталом, когда действовали самые строгие ограничительные меры. Столь низкие показатели стоимости объясняются тем, что интерес к покупке офисной недвижимости так и не восстановился.
Офисы класса B: надежды продавцов не оправдались
Средняя стоимость кв. м в продаже офисов класса В за 2020 год показала рост на 10,3% — до 215,2 тыс. рублей.
Причем во время самоизоляции (в середине апреля) средняя стоимость «квадрата» в классе В увеличилась на 3% относительно докризисных значений начала года при одновременном падении цен на офисы класса А.
Такая динамика говорит о временном перераспределении спроса: в локдаун компании искали шанс сэкономить, мониторя для покупки в том числе и более бюджетные варианты класса В, что позволило продавцам таких объектов пересмотреть прайс.
В мае 2020 года — так же, как и для офисов класса А, стоимость офисных помещений класса В показала прирост: средняя цена достигла 254 тыс. рублей — это на 30% больше, чем в начале года. Но уже с июня цена снова снизилась — до 212 тыс. рублей в сентябре.
Новые объявленные ограничительные меры снова привели к росту интереса к офисам класса В, в результате чего средняя цена «квадрата» увеличилась до 282 тыс. рублей — максимальные значения за прошлый год.
Но ожидания продавцов по спросу не оправдались, поэтому уже в декабре средние цены планомерно снижались: в конце декабря «квадрат» обходился в среднем в 215,2 тыс.
рублей, что на 10,3% выше, чем в начале года (195 тыс. рублей).
Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.
Изменение средней цены предложения за кв. м в продаже
По данным «Циан.Коммерческая»
Арендаторам нужны офисы побольше и подешевле
В весенний локдаун компании рассчитывали на снижение стоимости и планировали выгодный переезд в офисы большей площади при сохранении бюджета на аренду. На графике ниже представлена годовая структура потенциального спроса (распределение просмотров объявлений) по площади офисов.
На протяжении всего апреля наблюдалось смещение спроса в сторону больших площадей. Когда стало понятно, что ставки не снижаются, структура спроса по площади снова вернулась к стандартным значениям. Основная часть спроса приходится на компактные офисные площади до 50 кв. м (около 39%). Еще примерно 19% — на офисы от 50 до 100 кв. м, столько же (20%) — на помещения от 100 до 250 «квадратов».
Таким образом, на большие площади от 250 кв. м приходится всего 9% потенциального спроса аренды. От 500 кв. м — порядка 12% спроса. Статистика приведена по всем классам (А, В, С).
Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)
| Площадь, кв. м | Начало 2020 года | Апрель 2020 года | Динамика |
| 0–50 | 39,2% | 35,8% | –3,4% |
| 50–100 | 18,9% | 18,5% | –0,4% |
| 100–250 | 20,4% | 22,4% | 2,0% |
| 250–500 | 9,3% | 10,2% | 0,9% |
| от 500 | 12,3% | 13,1% | 0,9% |
По данным «Циан.Коммерческая»
По данным «Циан.Коммерческая»
Локальный всплеск спроса на аренду больших площадей наблюдался по всем классам. Чем выше класс, тем спрос больше сосредоточен на просторных офисах.
По итогам 2020 года структура спроса не изменилась — кризис не вынудил потенциальных арендаторов рассматривать меньшие площади. Скорее наоборот: многие, рассчитывая на скидку, пытались найти более просторные площади при меньшей ставке.
Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)
| 0–50 кв. м | 50–100 кв. м | 100–250 кв. м | 250–500 кв. м | от 500 кв. м | |
| Класс А | 21% | 17% | 23% | 12% | 27% |
| Класс В | 35% | 20% | 21% | 11% | 13% |
| Класс С | 54% | 17% | 16% | 8% | 5% |
По данным «Циан.Коммерческая»
За год вырос спрос на аренду офисов класса А
Переход к удаленному режиму работы не перераспределил спрос на рынке аренды в пользу другого класса офисов. Эксперты Циан объясняют эту тенденцию общим информационным полем: компании мониторят рынок в поисках потенциально более выгодных вариантов.
В начале 2020 года на офисы класса А приходилось порядка 20% всего потенциального спроса. В конце 2020-го показатель вырос до 24%. Офисы класса В потеряли спрос: в начале прошлого года на этот сегмент приходилось 80% против 76% сегодня.
По данным «Циан.Коммерческая»
Арендаторы все чаще отказываются от офиса в центре города
Аналитики Циан выяснили, как изменилась территориальная структура спроса по округам в докризисном начале и в конце 2020 года. Статистика приведена для офисов класса А.
По итогам года зафиксировано снижение доли запросов на аренду таких объектов в Центральном административном округе: в январе-феврале 2020-го на этот округ приходилось 77,8% просмотров объявлений, в конце 2020 года доля снизилась до 73,7%.
Доля Северного административного округа — второго по востребованности среди арендаторов офисов — выросла за год на 1,2%: спрос переходит в более бюджетные локации не в центре города. При этом потенциальные арендаторы не готовы выбирать офис ниже классом.
В целом кардинального смещения спроса и явной децентрализации не наблюдается: ¾ потенциального спроса по-прежнему приходится на центр города, как и год назад.
Динамика потенциального спроса на офисную аренду (класса А)
По данным «Циан.Коммерческая»
«Несмотря на сохранение удаленного режима работы во многих компаниях, арендаторы не стали массово отказываться от занимаемой площади — доля вакантных площадей увеличилась на 2% относительно конца 2019 года, — отмечаетдиректор по аналитике «Циан.
Коммерческая» Александр Павленко. — В большей степени пострадал рынок купли-продажи офисов: потенциальные покупатели берут паузу, оценивая необходимость приобретения.
Очевидно, что в постпандемийное время нас ждет рост спроса на коворкинги и гибкие офисы».
Дорожали, несмотря на кризис: как изменились цены на аренду и покупку коммерческих помещений в 2020 году
Спрос на аренду в целом снизился, однако популярность помещений свободного назначения в пандемию наоборот росла, следует из исследования «Авито Недвижимости». При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась, несмотря на кризис. Рассказываем, как изменился рынок за год — и почему.
В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади — на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и помещения свободного назначения (ПСН) — на 12%.
Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом
Рынок аренды коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом
Доля купли-продажи коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году
Доля аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году
Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости в 2020 году
| Офис | 53 443 |
| ПСН | 53 443 |
| Склад | 39 764 |
| Торговая площадь | 52 555 |
| Офис | 786 |
| ПСН | 569 |
| Склад | 250 |
| Торговая площадь | 819 |
Рост стоимости коммерческих помещений может быть связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Кроме того, рост средних цен может быть связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего, объясняют аналитики Knight Frank.
Особой популярностью пользовались помещения свободного назначения (ПСН): их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды — 36%.
В ПСН располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов.
Кроме того, ПСН часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома, отмечает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости».
По методике «Авито», спрос на коммерческую недвижимость — это число запрошенных контактов продавца от потенциальных покупателей. Учитывали объявления, размещённые на «Авито».
Спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске — на 26%, в Челябинске — на 18%. На рынке аренды в лидерах роста — Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%).
В большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве — сразу на 7%.
Динамика спроса и предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году
Динамика спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году
Динамика спроса и предложения на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости в России в 2020 году
Подпишитесь на нас в Telegram
2021 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19SberBusinessLive@sberbank.ru0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности
Пересмотра не будет? Как изменятся ставки на аренду офисов в Москве :: Деньги :: РБК Недвижимость
Аналитики рассказали, как пандемия может повлиять на арендные ставки в московских бизнес-центрах, многие арендаторы которых в эти дни работают удаленно
Олег Яковлев/RBC/TASS
В связи с эпидемией коронавируса большинство столичных офисов пустует, так как сотрудники переведены на удаленную работу. Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о временном переносе выплаты платежей за аренду федерального имущества для малого и среднего бизнеса. Однако на собственников и арендаторов коммерческих помещений данные льготы не распространяются.
Ведущие аналитики и консультанты рынка недвижимости рассказали, как пандемия и скачок курса валют могут повлиять на стоимость аренды офисов.
«Мы можем увидеть существенное снижение объема сделок»
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL:
— Маловероятно, что снижение курса рубля повлияет и на поведение собственников, которые продолжают номинировать ставки в валюте, так как масштабы этого шока недостаточно велики.
Однако для заключения новых транзакций (аренда и купля-продажа) любое неожиданное изменение курса рубля приведет к их приостановке на определенный период времени. Всем сторонам необходимо пересмотреть условия сделок и оценить изменения.
В этом смысле важным представляется не столько одномоментное ослабление курса рубля, сколько общая неопределенность на рынке, вызванная как пандемией, так и взаимоотношением ОПЕК, России и остальных нефтедобывающих стран.
Сегмент офисной недвижимости в большей степени зависит от макроэкономических показателей, поэтому риск рецессии критичен для офисного рынка. В случае негативного сценария (еще большее снижение цен на нефть — до $20, рост курса доллара, увеличение стоимости финансирования) мы можем увидеть существенное снижение объема сделок.
«Мы пока не ожидаем изменений в ставках»
Кермен Мастиев, региональный директор департаментов продажи и аренды офисной недвижимости Colliers International:
— Что касается офисной недвижимости, то здесь большинство договоров аренды уже давно переведены в рубли и повышение курса доллара и другие перечисленные факторы не существенно отразятся на арендной плате. Небольшая часть девелоперов использует долларовую ставку, но уже с заложенным коридором изменения и/или с предельными процентами изменения курса.
За последнюю неделю мы продолжали получать запросы на подбор новых офисов, это позитивный факт. Конечно, текущая ситуация будет иметь последствия для рынка недвижимости, но пока рано об этом говорить в цифрах.
С учетом рекордно низкой вакансии в офисах мы пока не ожидаем изменений в ставках. Рынок недвижимости инертен. Это в том числе связано с долгосрочностью контрактов. Все участники рынка внимательно смотрят, как будет развиваться ситуация.
«Девальвация рубля и пандемия могут сыграть на руку ограниченному количеству игроков»
Полина Афанасьева, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield:
— Примерно 90% офисных площадей в зданиях класса А и В в последние три года ушло с рынка по рублевым договорам. В ближайшие один-два квартала мы не ожидаем репрайсинга на офисном рынке.
Однако о годовом прогнозном значении показателя можно будет говорить в третьем-четвертом кварталах, когда экономическая ситуация станет более прозрачной и начнется активизация бизнеса.
Существенного пересмотра ставок в бизнес-центрах в связи с тем, что многие компании работают удаленно, и введения арендных каникул для собственников пока не ожидается.
Падение цен на нефть, девальвация рубля и пандемия коронавируса могут сыграть на руку ограниченному количеству игроков рынка. Компании, осуществляющие деятельность в сфере IT, оказались в более выгодном положении.
Ввиду принятия карантинных мер люди вынуждены больше времени проводить дома, что приводит к увеличению спроса на видеоигры и другие продукты цифровых компаний.
Еще одним бенефициаром в сложившихся условиях может стать фармацевтический сектор.
Государство не будет замедлять финансирование национальных проектов, и именно последние могут выступить драйвером рынка в новых реалиях. Инвестиции в подобные проекты стимулируют увеличение платежеспособного спроса в различных отраслях (металлургия, производство строительных материалов и др.). Таким образом, можно ожидать усиления мультипликационного эффекта в экономике России.
«Платежеспособность арендаторов не позволит им долговременно покрывать издержки»
Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости, PwC в России:
— Текущая неделя ознаменовалась стартом массового перехода на удаленку — в первую очередь тех компаний, которые технологически к этому подготовлены (а таких, по нашим оценкам, около 60%).
Надо отметить, что офисы хоть и пустеют, но большая их часть в той или иной степени сохраняет функцию хаба — места встреч по необходимости, печати и подписи документов и т. д. Таким образом, использовать в качестве аргумента полную невостребованность офисов вряд ли получится.
Безусловно, все будет зависеть от длительности «осадного положения». В случае удаленной работы в течение одного-трех месяцев наиболее вероятно, что принципиально ситуация не изменится — в наименьшей степени вопрос скидок затронут офисы класса A и B+ с длинными арендными контрактами и стабильными арендаторами.
Наиболее уязвимы арендаторы в сфере малого и среднего бизнеса в офисах класса B, где ситуация немного другая, контракты здесь редко превышают 11 месяцев и платежеспособность арендаторов не позволит им долговременно покрывать издержки в случае значительного снижения выручки.
Это почти гарантированно повлечет за собой уступки со стороны арендодателей.
Существенного роста ставок не произойдет, рынок уже давно и так полностью рублевый.
БЦ, в отличие от ТЦ и отелей, подразумевает присутствие значительно меньшего количества людей для поддержания функционирования, а потому закрытие БЦ по экономическим причинам следует ожидать не раньше полного закрытия остальных объектов.
Более вероятен сценарий закрытия БЦ только по распоряжению властей. Это достаточно жесткая мера, которая способна парализовать работу многих компаний, деятельность которых не может быть полностью организована на удаленке.
«Вероятнее всего, нас ждет замедление объемов спроса»
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:
— Сейчас крайне сложно делать прогноз по динамике ставок, учитывая высочайший уровень неопределенности во всей макроэкономике, однако изменения, причем существенные, офисный рынок, вероятнее всего, ожидают. Тут, на наш взгляд, будут бороться две разнонаправленные тенденции.
С одной стороны, девальвация рубля и повышение ключевой ставки замедляют девелоперскую активность, создавая и без того уже давно наметившийся в столице дефицит качественных помещений, особенно в разогретых локациях.
Это создает предпосылки для роста ставок, учитывая, что в последние годы они как раз увеличивались на волне «посткризисного» дефицита предложения.
С другой стороны, те же самые факторы не придают финансовой уверенности арендаторам, которым также сложнее становиться выплачивать арендные платежи.
Как показывает практика прошлых кризисов, поддерживать экономику будут преимущественно государственные вливания, вопрос, кого в данном случае поддержит государство: девелоперскую активность — и тогда ставки, вероятнее всего, упадут, либо арендаторов (за счет снижения налогообложения, к примеру) — и тогда ставки могут пойти в рост из-за дефицита предложения.
Вероятнее всего, нас ждет замедление объемов спроса, что в целом не вызовет шока рынка — в большинстве ключевых деловых районов города наблюдается дефицит офисных площадей, ставки аренды росли существенно в течение последних двух лет с ожидаемым дальнейшим увеличением в этом году.
Поэтому кратковременное замедление объемов поглощения офисов позволит охладить отдельные офисные субрынки в Москве, но в целом не приведет к замедлению деловой активности на рынке.
Все профессиональные игроки рынка понимают, что ситуация с вирусом временная, и когда она стабилизируется, вопросы с арендой будут по-прежнему актуальны, особенно в разогретых локациях.
«Мы наблюдаем спад спроса на такие продукты, как конференц-залы и переговорные»
Михаил Бродников, генеральный директор сети смарт-офисов SOK:
— Мы наблюдаем стабильный спрос по крупным корпоративным запросам и спад спроса на такие продукты, как конференц-залы и переговорные. Это отражает общий тренд сознательной самоизоляции, такая проактивная социальная позиция свойственна большей части наших клиентов. При этом корпорации продолжают играть вдолгую и, судя по спросу, пока не изменили своих планов.
На данный момент удаленная работа и самоизоляция — осознанный выбор каждого нашего резидента, поскольку передвижение сотрудников на работу не ограничено, наши площадки работают в штатном режиме. По этой причине мы не пересматриваем ставки и условия договоров. При этом мы, конечно, отреагировали на общую эпидемиологическую ситуацию и приняли необходимые меры.
Я думаю, что смарт-офисы и гибкие пространства будут сильно востребованы в ближайшем будущем — на это подействуют два драйвера. Работодатели проанализируют все преимущества удаленной работы и будут иначе оценивать традиционный офис.
У сотрудников также появилась возможность разобраться в нюансах работы из дома: дети, питомцы, родные, домашние обязательства — все это является осложняющим фактором для удаленной работы, поэтому они будут искать альтернативы традиционному офису и работе из дома.
Мы уже достаточно давно готовим инфраструктуру, в рамках которой на арендованных 100 местах смогут работать 200 человек клиента: часть из них может работать в офисе постоянно, другая в ротации — дистанционно с участием в планерках и совещаниях. Также компании иначе будут оценивать рабочее пространство — как ресурс, который дает компании максимальную гибкость. В этом вопросе традиционные офисы сильно проигрывают смарт-офисам.
Снизятся ли цены на аренду коммерческой недвижимости | Статьи по теме "Коммерческая недвижимость" на портале недвижимости Move.ru
Основным сегментом рынка коммерческой недвижимости являются офисные помещения и магазины. По итогам прошлого года, данная категория стала главной «жертвой» кризиса. При этом рост количества невостребованных объектов и снижение цен вообще не влияет на строительную активность. К сожалению, офисная недвижимость до сих пор погружается в рецессию.
В прошлом году рынок офисной недвижимости довольно серьезно просел. Так, в 2014 году спрос превышал предложение, торговые и бизнес-центры были полностью переполнены и вакантными оставались 2-3 % площадей. Вторая половина 2015 года отличилась резким скачком доллара, углублением кризиса, падением оборотов торговли и закрытием множества магазинов и фирм.
В 2016 году не только новые торговые центры пустуют, но и «раскрученные». К примеру, центр «Алфавит», сданный в 2014 году, был заполнен к середине 2015 всего на 60 %, комплекс «Мозаика» — на 26 %. Объекты, открывшиеся в конце 2015 года, вообще не пользуются спросом и заняты максимум на 20-25 %.
- Причины проседания рынка коммерческой недвижимости
- Существует целый ряд причин, почему мы наблюдаем падение спроса и цен на сегмент коммерческой недвижимости:
- Снижение покупательной способности и, соответственно, товарооборота. Согласно официальной статистике, доходы населения упали на десять процентов. Как сообщает Росстат, инфляция в стране за 2015 год составила 12,9 %. При этом цены на продукты выросли на 14 %, на медикаменты – на 22,8 %. Безусловно, покупатели не перестали ходить в магазины, но средний чек сильно снизился. Не пострадали от кризиса только те сегменты, которые предлагали потребителями продукцию первой необходимости, в том числе супермаркеты. А вот магазины одежды и ювелирных изделий начали массово закрываться.
- Строительство большого количества новых торговых площадей. Рынок первичной торговой недвижимости за 2014-2015 год увеличился на более чем 550-580 квадратных метров, прирост составил 12 процентов. Среди самых крупных комплексов – пятиэтажный МФК «Кунцево Плаза» общей площадью 245 000 кв.м., построенный на месте бывшего «Рамстор»; четырехэтажный «Columbus» общей площадью 277 000 кв.м.; «Mari» общей площадью 135 кв.м. Это и стало причиной «перенасыщения», с которым столкнулись застройщики. Кстати, «Кунцево Плаза», в отличие от других ТЦ, практически сразу заполнился магазинами и развлекательными центрами, так как МФК строился вместо популярного торгового комплекса. И это несмотря на то, что после печальных событий в Турции некоторые российские компании решили отказаться сотрудничать с «Кунцево Плаза».
- Магазины розничной торговли столкнулись с еще одной проблемой – резким скачком доллара. Их расходы на закупку продукции повысились, а покупательская способность, при этом, снизилась. Как результат – пришлось либо «сжимать» квадратные метры (снимать меньшие помещения), либо в корне пересматривать договора. В большинстве торговых центрах, которые работали в иностранной валюте, «заморозили» цены. Некоторые компании перешли на рубль. И, конечно же, арендаторам, чтобы те не уходили, начали массово предлагать скидки. Малая часть ТЦ согласилась брать процент с оборота.
Хуже всего сегодня «молодым» торговым центрам и офисным зданиям, им нужно привлечь или переманить арендатора с уже «насиженного» места. Сделать это можно в двух случаях: если интересный и крупный проект находится в удобном месте или же при помощи демпинга цен. Бывали случаи, когда предоставлялась скидка до 80 % или же вообще арендная плата не взималась первые 2-3 месяца.
Офисная недвижимость чувствует себя еще хуже. В целом на сегодняшний день невостребованными остаются более трех миллионов квадратных метров, сред которых четверть – офисы класса А.
Это категория считается самой престижной, коммуникации и отделка в помещении выполнены на высшем уровне. Такие объекты арендуют для офисов представительского класса. Находятся помещения в домах, построенных не позднее 1999 года.
Офисы класса В (эконом-класса) заполнены на 83 %.
Среди основных причин, почему так происходит, можно выделить следующие:
- Уход иностранных компаний, которым по причине санкций и проблем с экономикой пришлось закрыть офисы и вернуться на родину. Тем, кому удается держаться на плаву, приходиться сокращать штат и, как следствие, им нет нужды занимать большие площади.
- Большое количество новостроек. Как и в случае с торговыми центрами, девелоперы «перестарались». Построив более 600 тысяч квадратных метров в прошлом году, им едва ли удалось реализовать половину. Самым проигрышным в этом плане вариантом был Сити. В среднем там занято около 60-70 % квадратных метров. Но строительство новых объектов до сих пор продолжается, как результат – количество простоя в 2017 году увеличится.
Все это повлияло на стоимость офисной недвижимости. Как заявляют специалисты, цена на квадратный метр упала на 14-17 %. И это не предел. Если раньше было сложно найти «вкусные» предложения по 30-35 тыс. руб. / м. кв., то сейчас офисные помещения сдаются и по 20-25 тыс. руб. / кв. м.
«Ранее сдать подобные объекты удавалось максимум за 9 месяцев, сейчас офисы простаивают и по 3-4 года. Около 550 тыс. кв. м остаются невостребованными более года.
При этом все договора сейчас полностью пересматриваются, потенциальным арендаторам делаются скидки, перерасчеты, сами помещения ремонтируются и улучшаются» – уточняет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Несмотря на все вышесказанное, Москва до сих пор входит в десятку мировых городов по стоимости офисных помещений. Средняя цена на квадратный метр составляет 1130 долларов в год. Естественно, все зависит от местоположения здания, наличия коммуникаций, «раскрученности» застройщика и т.п. моментов. Офисы категории А-класса можно снять и за 800-900 долларов за квадратный метр в год.
Кстати, многие компании уже давно перешли на рублевые ставки. Некоторые успели «словить удачу за хвост» и сделали это до кризиса, когда квадратный метр стоил в перерасчете 19-20 тыс. в год. Офисы В-класса стоят от 13 тысяч рублей за кв. м в год и выше.
В связи с нестабильной экономической обстановкой в стране, мало кто решается на открытие фирм и, соответственно, офисов. Таким образом, арендаторы, как мячики, перескакивают из одного здания в другой.
Поэтому количество вакантных площадей не меняется.
Собственникам приходится не всегда вести честную игру, ведь их задача – не просто удержать клиента, но и переманить потенциального арендатора на свою сторону.
Если говорить о цифрах, то в 2015 году было арендовано более 860 кв. м, что на 18 % больше позапрошлого года. Львиная доля (более 560 тыс. кв. м) – продление и пересмотр договоров. Но специалисты полагают, что в текущем году таких объемов сделок точно не будет.
Как говорилось выше, офисы класса А заняты всего лишь на 75 %. Связано это не только с высокими ценами на аренду, но и с немаленькими дополнительными расходами на содержание помещений. К слову, такие офисы зачастую арендуют чиновники и транснациональные корпорации.
Покупать или не покупать, вот в чем вопрос
На пике рынка недвижимости частным инвесторам предлагались целые этажи и блоки, а не только отдельные комнаты. Те, в свою очередь, с радостью вкладывали деньги в офисную недвижимость.
Сейчас же ситуация обстоит иначе: снять помещение гораздо выгоднее, чем приобрести его. Если магазины еще более-менее окупаемы и их доходность составляет 15-18 %, то вернуть деньги, вложенные в офисы, можно минимум за 5-6 лет.
На плаву держатся склады, приносящие до 10 % прибыли.
Как заявляют специалисты, инвестировать в коммерческую недвижимость решаются только те, кому нечего терять. Нехватка финансов и низкая окупаемость – два ключевых момента, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели. И если в столице все еще совершаются сделки, то в регионах произошел полный застой.
Возможно, у инвестора и есть желание приобрести офис или склад, но процентная ставка по кредиту оказывается непомерно высокой. Займы на 2-3 года выдаются под 18-20 % годовых. Цена квадратного метра на сегодняшний день колеблется в пределах 70-100 тысяч рублей.
Если бизнес-центр находится недалеко от метро или в месте с большой проходимостью, стоимость м.кв. достигает 140-180 тыс. руб. Ниже данной отметки девелоперы и собственники опускаться не планируют.
Максимум, на что следует рассчитывать – акции и скидки, которые иногда для привлечения потенциальных клиентов проводят крупные компании.
Выгоднее всего открывать офисы на первых этажах новостроек. Доходность в таком случае будет на 5-10 % выше за счет высокой проходимости. Но понадобится вложить деньги в ремонт, коммуникации, оборудование и т.д.
При этом должна быть возможность оборудовать дополнительный выход. К сожалению, более 80 таких площадей простаивает по причине того, что нежилое помещение находится в «неудачном» доме или районе.
Доля вакантных мест с каждым месяцев увеличивается.
Большинство построенных и сданных в 2016 году в эксплуатацию бизнес-центов относятся к категории В.
В пределах Третьего транспортного кольца было введено в эксплуатацию более 65 % площадей, что составляет около 100 кв. м. В зоне МКАД – 35 % (больше 50 тыс. кв. м).
Введение в эксплуатацию ряд новостроек перенесено на вторую половину текущего года. По подсчетам аналитиков, стоит ожидать еще 470 тыс. кв.м.
- Какие требования предъявляются к помещениям:
- — они должны быть расположены в современных зданиях, в районах с высокой проходимостью или плотностью населения (если речь идет о спальных районах);
- — объект должен находиться максимум в 15 минутах от метро;
- — планировка помещения должна быть «удобной», чтобы арендатор мог менять ее под себя;
- — отдельный вход и свободный доступ в офис;
- — наличие рядом развитой инфраструктуры.
- Реклама – двигатель прогресса
Скидки скидками, а без маркетинга в сфере офисной недвижимости не обойтись. Еще 5-8 лет назад демпинг цен имел смысл, так как стоимость квадратных метров из-за нехватки площадей была завышена. Сейчас же ставки полностью обоснованы.
Поэтому, чтобы не работать себе в убыток, арендодатели решили предлагать некие «плюшки» потенциальным клиентам. Самыми популярными бонусами являются качественный интернет, хороший ремонт, пропускная система, трансфер до метро и т.д.
Некоторые компании пошли дальше и оплачивают переезд в офисное здание клиенту, если тот арендует у них помещение.
«Большинство офисных центров представляют собой небольшой жилой квартал. Здесь вам и супермаркет для персонала, и кафе с ресторанами, и бесплатная парковка, и химчистка. На такие меры идут арендодатели, чтобы оставаться на плаву» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Что будет с рынком аренды коммерческой недвижимости после пандемии
Среди клиентов специалистов Лаборатории недвижимости — как собственники помещений, так и арендаторы. Всех их интересует, каким будет рынок аренды после окончания пандемии и снятии ограничений.
Это сугубо мое мнение, которое я основываю на 16 летнем опыте работы с коммерческой недвижимостью и моих скромных способностях делать аналитические и прогнозные выводы. Итак, довольно «воды».
Прежде всего, хочу высказаться о том, что и так уже известно. Как и любой рынок, рынок недвижимости – это циклический рынок, падению на котором, сменяются ростом или периодом застоя.
1. Что было с рынком аренды коммерческой недвижимости раньше.
2. Что сейчас происходит на рынке аренды недвижимости.
3. Что ждет рынок аренды в будущем?
· Аргументы ЗА
· Аргументы ПРОТИВ
4. Вывод и прогноз.
1. Как это было раньше.
Рынок очень бурно рос с начала 2000г. и до 2008г., когда ставки аренды достигли просто каких-то немыслимых высот и помещений все равно не хватало. Этот ошеломительный рост закончился в 2008г. после начала американского кризиса. Потом рынок медленно и мучительно рос примерно до 2014г.
, когда вновь рухнул из-за падения цен на нефть и введения санкций против России. После падения 2014г. рынок аренды коммерческой недвижимости пребывает в стадии застоя или, как любят говорить специалисты финансового рынка – в стадии консолидации и только в 2018г.
начал намечаться какой-то, пусть очень слабенький, но устойчивый рост.
График изменения стоимости аренды коммерческой недвижимости в Москве
График изменения стоимости аренды коммерческой недвижимости в Москве
2. Что происходит на рынке аренды недвижимости сейчас.
А дальше пришел COVID-19 и магазины (кроме продовольственных), рестораны, кафе, салоны красоты, автосалоны и т.д. закрылись на 2-2.5 месяца.
- Офисы никто специально не закрывал, но подавляющее число компаний были вынуждены отправить сотрудников на удаленку, чтобы избежать заражений, или вообще уволить.
- В этой ситуации многие арендаторы, чтобы избежать критических убытков или даже закрытия бизнеса, что зачастую одно и тоже, кинулись к арендодателям снижать аренду, а некоторые и вовсе перестали ее оплачивать.
- Все это сопровождалось стремительным падением цены на нефть, продажи которой формирует 40% доходной части бюджета России.
- Это то, что мы имеем на сегодняшний момент.
- Как эти события, происходящие в экономике России, могут повлиять на рынок аренды коммерческой недвижимости в ближайшем будущем?
3. Что ждет рынок аренды в ближайшие полтора-два года?
- Собственники недвижимости и девелоперы, а также значительная часть риэлторов считает, что все плохое позади, это было лишь локальное падение и дальше рынок аренды будет только расти.
- С другой стороны, многие арендаторы, пережившие остановку бизнеса и падение доходов, считают, что рынок еще больше упадет.
- Давайте бросим кости и применим к будущему варианту аналитический прогноз.
- Аргументы ЗА.
1. Снятие ограничений.
Это приведет к тому, что все опять откроется, люди опять начнут покупать в магазинах, парикмахерских и салонах красоты, ресторанах и т.д.
2. Выход на работу.
После 3 месяцев вынужденной самоизоляции, люди выйдут на работу, начнут зарабатывать и значит, и тратить деньги в магазинах и ресторанах.
3. ЦБ снижает ставку рефинансирования.
Кредиты станут дешевле, люди смогут взять больше, чем раньше и потратить больше. Это приведет в росту расходов населения. Больше компаний захотят на этом заработать, открывая магазины и рестораны, значит вырастет спрос на помещения и цена аренды на них.
- Это аргументы в поддержку вероятного роста рынка аренды.
- Теперь давайте рассмотрим аргументы сторонников падения ставок аренды на коммерческие помещения.
- Аргументы ПРОТИВ
1. Убытки от простоя бизнеса.
Многие компании не работали почти три месяца, не получали практически никакой выручки, при этом продолжали нести расходы.
Часть арендодателей отказались пойти навстречу просьбам арендаторов не взимать или снизить размер арендной платы, что еще больше усугубило финансовое положение компаний, чей бизнес заточен на оффлайн торговлю или услуги.
3. Высвобождение части помещений
Если раньше компании не закрывали точки, генерирующие небольшую прибыль или даже убыток, то сейчас такие точки продаж идут под нож. Если актив не приносит прибыли, то нет никакого смысла держать его дальше. Согласно имеющейся у нас информации и нашим прогнозам от 10 до 30% закрытых магазинов и ресторанов больше не откроются.
4. Дополнительные расходы
Из-за с вируса каждая точка продаж, в которой находятся люди, обязана выполнять регулярную дезинфекцию и санобработку, не допускать нарушение социальной дистанции, проводить тестирование и т.д. Эти мероприятия ложатся дополнительным бременем на бизнес, доходы которого и так снизились.
5. Штрафы
Для сокращения роста распространения вируса, власти активно проводят рейды по контролю соблюдением введенных противоэпидемиологических мер, и не менее активно штрафуют даже за малейшее нарушение. Создается впечатление, что это стало еще одним существенным источником наполнения бюджета на фоне снижения собираемости налогов.
6. Отсутствие квалифицированного персонала.
В начале эпидемии, часть предпринимателей уволила сотрудников, чтобы избежать дополнительных расходов на зарплату на период вынужденного простоя из-за введенных ограничений. Теперь, как выяснилось, не все сотрудники готовы вернуться после того, как с ними, по их мнению, несправедливо обошлись. Компании вынуждены искать новых людей и платить за обучение и адаптацию.
7. Снижение покупательской способности
Не секрет, что в России многие люди работают на сдельной оплате. То есть получают процент выручки предприятия. Получается, что если не было выручки, не было и дохода, что тогда тратить? С каких денег люди будут покупать, кроме самого насущного.
8. Неуверенность в будущем.
После того, как наши сограждане прошли через период неопределенности, у людей будет больше стимула сберегать, чем тратить, несмотря на снижение ставки. По крайней мере, до того, времени, пока опять не обретут почву под ногами.
9. Страх заразиться.
Хотя власти и объявили о снятии ограничений, по крайней мере в Москве, но вирус никуда не делся. Количество заразившихся не падает и это несмотря на жесткие ограничения последних 2 месяцев.
Количество больных уже составило столько, что практически у каждого есть родственник, знакомый или знакомый знакомого, кто переболел и рассказал о болезни и состоянии нашей медицины. Поэтому у людей все еще присутствует страх заразиться.
Люди сами постараются избегать посещения публичных мест, в том числе магазинов и ресторанов.
10. Снижение выручки.
Снижение покупательской способности и снижение трафика в магазинах ведет к снижению выручки и доходов точки. Люди стали меньше ходить по магазинам и салонам красоты и делают это только, если уж совсем некуда деваться.
11. Переход в онлайн.
Из-за вынужденной изоляции часть населения, которая никогда не пользовалась покупками онлайн из-за ограничений была вынуждена освоить интернет.
Даже я, который раньше ездил с женой в гипермаркет, теперь заказываю продукты онлайн, их привозят на дом, а мне не нужно куда-то ехать, стоять в пробках, три часа ходить по магазину, а потом тащить 30 сумок домой.
Теперь эти 30 сумок привозят прямо к моей двери. Это офигительно удобно.
12. Перевод сотрудников на удаленку.
Я знаю, что часть компаний никогда даже не рассматривали возможность перевода всех или части сотрудников на удаленную работу в силу специфики бизнеса, необходимости соблюдения требований информационной безопасности, желания руководителей и т.п. Они просто считали это невозможным.
Однако COVID-19 сделал невозможное возможным. ВСЕ! Я подчёркиваю, все компании, продолжили работу в период самоизоляции, переведя сотрудников на удаленку.
Они теперь понимают, что сделать это реально, а значит, уже не нужны такие площади для размещения сотрудников, которые справлялись со своей работой сидя дома или на даче.
13. Лишний персонал
Из-за вынужденного перехода на удаленную систему работы, не всех сотрудников удалось обеспечить орудиями труда (компьютерами, например), некоторых пришлось отправить в отпуска.
Для крупного и среднего бизнеса стало вдруг понятным, что в компаниях есть куча балласта. Некоторых сотрудников не было видно и слышно по 2-3 месяца, при этом их отсутствие никак не сказалось на самом бизнесе.
Вывод? Да, очень простой – зачем нам столько людей и такие большие офисы.
4. Выводы и прогнозы.
Аргументов в пользу дальнейшего падения рынка больше. Конечно, было бы неверно сравнивать их только по количеству, так как каждый из них имеет разную степень влияния на рынок аренды коммерческой недвижимости. Тем не менее, я склоняюсь к тому, что рынок аренды, так и не достигший за 12 лет уровней 2007-2008гг.
будет снижаться и дальше. Полагаю, что падение рынка аренды коммерческой недвижимости от уровня ставок конца 2019г. составит 20-50% в зависимости от локации и от того насколько рыночными или точнее переоценёнными они были до старта падения экономики.
Возвращение к росту ставок ожидаю не раньше чем через 1,5 – 2 года.
А что вы думаете о развитии ситуации с ценами на рынке аренды коммерческой и жилой недвижимости?
Подписывайтесь на канал, чтобы всегда быть в курсе вестей с рынка недвижимости!