Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?
Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Рентавед
Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.
Векторы растущего спроса
На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.
Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей.
Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.
Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.
По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.
ЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед
Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.
При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.
Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма.
Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.
Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.
А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.
Специфика рынка
При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.
Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени.
Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.
Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.
Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Рентавед
Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.
Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.
Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.
К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.
Покупатель в розовых очках
Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.
Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму.
Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.
И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.
Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Рентавед
Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».
Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв.
м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают.
Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.
Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «Российским национальным коммерческим банком» (РНКБ), «Генбанком» и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.
Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.
Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом.
К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости.
После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.
- Новый год в двух столицах. Во сколько обойдется аренда квартиры на праздники в Москве и Питере
- Все побежали, и я побежал. Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости
- Как оценить качество новостройки. Несколько секретов от застройщика
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
В крыму рекордно вырос спрос на недвижимость
Несмотря на коронавирус, москвичи и питерцы раскупают в Крыму и Севастополе недвижимость – от бюджетных «однушек» до элитных коттеджей.
Кроме того, рост курса доллара и евро на фоне экономического кризиса заставляет и самих крымчан инвестировать накопления в недвижимость. Цены на квадратные метры у моря продолжают расти.
При этом из-за монополизма местных застройщиков качество жилья не улучшается.
Россияне в этом году стали чаще приобретать жильё в других регионах страны: по некоторым направлениям спрос вырос в 2–3 раза. Тенденцию фиксирует ряд федеральных сервисов по продаже и аренде недвижимости. Наибольшей популярностью ожидаемо пользуются Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край и Крым.
На полуостров, по данным Росстата, ежегодно переезжают около 50 тысяч россиян из других регионов, охотнее всего – с севера.
В последние полгода к ним добавились москвичи и питерцы, которые приобретают недвижимость на фоне коронавируса – переживать самоизоляцию гораздо приятнее на берегу моря, чем в мегаполисе.
Риелторские компании Крыма говорят о невиданном повышении спроса на жильё с июля – августа после отмены жёстких ограничительных мер на полуострове.
– В июле и августе активно шли продажи. Всё бюджетное жилье на ЮБК стоимостью до 4 млн рублей было раскуплено ещё летом. В данный момент много заявок на такие варианты, но мы не можем практически ничего найти клиенту, – рассказывает риелтор агентства недвижимости «Ялта Партнёр» Алексей Игнатенко.
Уходящий год стал рекордным не только по числу сделок с бюджетными вариантами, но и с элитной недвижимостью. Представитель компании Continent Group Максим Тарасов добавляет, что за шесть лет работы на рынке Крыма не видел спроса на жильё больше, чем в последние два месяца.
Активнее всего раскупают квартиры в Севастополе, Симферополе, Евпатории и городах на южном берегу Крыма, особенно в Ялте.
Эксперт отмечает, что на ситуацию повлияло несколько факторов.
— Первый – резкое сокращение хороших предложений по недвижимости. Из-за этого люди быстрее принимают решение о покупке. Второй – сильно начал скакать курс рубля, и люди, боясь потерять накопления, начали перекладывать всё в недвижимость.
Третий – закончились новостройки. После того как снизили ипотечную ставку в два раза, все, кто находился на стадии принятия решения, разгребли у застройщиков квартиры до 6 млн рублей.
Рынок новостроек Севастополя, например, за год распродался процентов на 70, – поясняет Тарасов.
Уходящий год стал для Крыма рекордным не только по числу сделок с бюджетными вариантами, но и с элитной недвижимостью. short_voyage/Shutterstock
Крым наравне с Калмыкией и Дагестаном – один из регионов-аутсайдеров по доступности ипотеки. Это связано с низкими и традиционно «серыми» зарплатами населения на фоне высокой стоимости жилья.
Местным жителям, по данным Росстата и Банка России, нужно копить на первоначальный взнос более 30 месяцев. Для сравнения: в среднем по России – 21 месяц.
В итоге крымчане могут позволить себе лишь наиболее бюджетные варианты в ипотеку.
– Роста доходов в Крыму не произошло, но ипотеку стали брать чаще благодаря льготной ставке в 6,5 процента. Крымчане сейчас рассматривают покупку квартиры как способ сохранить рублёвые накопления, – отмечает директор Института экономики и управления Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского Виктор Реутов.
Жильё активно строится, но его всё равно не хватает
На полуострове фиксируется острый дефицит жилья, прежде всего бюджетного. В 2019 году застройщики сдали в Крыму 57 многоквартирных домов, это около 780 тыс. кв. метров жилья. Как сообщает Крымстат, примерно такой же объём ежегодно вводится в эксплуатацию, начиная с 2017 года.
Всего в республике за период с 2014 по 2019 год было построено более 3,56 млн кв. метров жилья. Больше всего новых многоэтажек вырастает на ЮБК, в Симферополе, Феодосии и Керчи.
Озвученные цифры не учитывают территорию города федерального значения Севастополя, который в прошлом году ввёл фантастические 570 тыс. кв. метров.
Несмотря на это, Крым до целевых показателей нацпроекта «Жильё и городская среда» всё равно не дотягивает.
В конце 2019 года республиканские власти даже просили Минстрой РФ пересмотреть план и снизить его хотя бы на треть: с 1,031 млн кв. метров запланированного к вводу в 2020 году жилья до 750 тыс. кв. метров.
Для сравнения: в самый лучший советский период в Крыму вводилось в эксплуатацию 950 тыс. «квадратов» жилья в год.
Вице-премьер Крыма Евгений Кабанов назвал плановые показатели Минстроя практически невыполнимыми с учётом отмены долевого строительства и перевода объектов на проектное софинансирование через эскроу-счета.
Проблема наслаивается на отсутствие конкуренции на банковском рынке, в результате чего застройщики вынуждены либо брать займы у банков под высокие проценты, либо рассчитывать на свои средства, а это могут позволить себе только крупные компании.
Но и запланированных объёмов в 750 тыс. кв. метров для полуострова недостаточно, особенно учитывая то, что в первом полугодии 2020 года объёмы ввода жилья в эксплуатацию в Крыму снизились на 54 процента.
Прежде всего, это связано с ограничительными мерами из-за пандемии коронавируса – на некоторое время республиканские власти приостановили работу застройщиков и запретили въезд на полуостров строителей-вахтовиков.
- Есть ещё одна проблема: в Крыму катастрофически мало свободной земли, особенно с подведёнными коммуникациями, которые застройщику прокладывать зачастую невыгодно.
- Как рассказывает председатель Ассоциации предпринимателей Республики Крым и города Севастополя, директор «МЖК-СтройКрым» Иван Хуторной, его партнёрам из Перми пришлось отказаться от идеи строительства нового микрорайона в посёлке Зуя в Белогорском районе Крыма из-за дороговизны подведения сетей электроснабжения.
-
Главная проблема в Крыму – нехватка свободной земли, особенно с подведёнными коммуникациями. caHek2x//Shutterstock
Главная проблема в Крыму – нехватка свободной земли, особенно с подведёнными коммуникациями. caHek2x//ShutterstockНаибольший дефицит свободных площадей – на южном берегу Крыма, где одновременно самая дорогая земля в регионе. В Ялте стоимость сотки достигает рекордных 975 тыс. рублей. Это дороже, чем в Сочи и Санкт-Петербурге.
– В Ялте очень мало места, а земля очень дорогая. Сейчас же по российским нормативам нужно построить кроме самого дома паркинги и инфраструктуру. Из-за этого в самой Ялте новостроек практически нет, – отмечает Алексей Игнатенко.
Цены продолжат расти
Пропорционально с увеличением спроса начали расти и цены на жильё. По данным федерального портала недвижимости «Росриэлт», стоимость квартиры в Ялте за год выросла на 17 процентов и приблизилась к московским Химкам и Одинцово – один «квадрат» в курортной столице Крыма стоит на уровне 140 тыс. рублей.
Чуть дешевле в соседней Алуште (106 тыс. рублей) и Севастополе (99 тыс. рублей). За 80 тыс. рублей можно купить квадратный метр в Симферополе. Самое бюджетное жильё на полуострове в Бахчисарае – около 52 тыс. рублей. Дешевле разве что на севере региона.
Это объясняется низкими зарплатами, удалением от моря и близостью химпрома.
Аналитики компании Restate.ru называют ещё более впечатляющие цифры: Ялта поднялась в цене на 23 %, Алушта – на 31 %, Севастополь – на 10 %. Местные риелторы говорят о росте на 20-25 % с начала года.
— Сегодня рынок даёт очень хороший прирост. Если купить квартиру сейчас за 5 млн, то буквально через полгода её можно продать за 6 млн рублей. Например, в Севастополе до карантина средняя стоимость однокомнатной квартиры в сданном доме без ремонта была на уровне 4 млн рублей, сегодня уже 5 млн рублей, – отмечает Максим Тарасов.
При этом речь идёт в основном о вторичном рынке. Новостройки не так активно растут в цене, уверяет Виктор Реутов. Наибольший скачок роста был полтора года назад в среднем с 50–65 тыс. рублей за квадратный метр до 75–85 тыс. рублей. Это было связано с отменой долевого строительства и перехода на другой тип финансирования.
«Нужно понимать ещё одну особенность крымского рынка – у нас много продавцов с Украины, которые продают за доллары. И цена их квартир зависит от курса. Если курс был 65, а потом прыгнул до 80, то и цена пропорционально выросла».
Алексей Игнатенкориелтор АН «Ялта Партнёр»
Цены, по мнению экспертов, продолжат расти и в дальнейшем. Новых предложений на рынке практически не появляется, а существующие новостройки распроданы на 70 процентов. По прогнозам, стоимость вырастет в течение следующего года ещё примерно на 15 процентов.
Подводные камни рынка
Приезжающие с материка россияне не знают конъюнктуру рынка, говорит Алексей Игнатенко. Например, они часто хотят квартиры в новых домах на первой линии в Ялте и Алуште, хотя это нереально – там можно купить разве что «сталинки» и «хрущёвки», часто зданиям по 100–130 лет. В старых домах не редки незаконные перепланировки и пристройки у первых этажей с «самозахватами» земли.
В Крыму довольно много и проблемных новых объектов – на 2019 год таких многоэтажных домов было около 40. Речь чаще всего идёт о превышении этажности и отсутствии разрешений на начало строительства. По данным федерального автономного учреждения «РосКапстрой», подведомственного Минстрою РФ, Крым – один из лидеров по количеству самостроев.
Ещё одна крымская проблема – невысокое качество жилья. Сергей Мальгавко/ТАСС
Известное имя местной компании-застройщика не всегда является гарантией качества. По объёму ввода жилья за 2019 год в Крыму лидируют такие крупные застройщики, как «Монолит», СКГ, «Карбон», ГК «Владоград» и СК «Консоль-строй ЛТД».
Три первых компании занимают более 70 процентов рынка.
При этом по потребительским качествам ЖК, согласно оценке Единого ресурса застройщиков, «Монолит» находится на третьем месте, «Карбон» на четвёртом, «Владоград» на шестом, а СКГ и «Консоль» занимают соответственно восьмую и девятую позиции.
– Тот случай, когда между объёмом ввода жилья и его качеством знак равенства не стоит.
Зачем делать хорошо, когда конкуренции нет? Крупнейшие застройщики у нас провластные – это не секрет, получение земли под застройку им облегчено.
Новым компаниям, даже крупнейшим российским застройщикам, получить разрешение на стройку крайне сложно. Вернее, можно, но где-нибудь в Черноморском, но для кого там строить без платёжеспособного спроса? – говорит Иван Хуторной.
Симферополь
Рынок недвижимости в Крыму: «Ажиотаж россиян и дефицит квартир»
В Крыму более чем в полтора раза вырос спрос на недвижимость со стороны россиян, несмотря на эпидемию коронавируса, – об этом говорится в материале «РИА Новости Крым» под заголовком «Несчастье помогло. Недвижимость в Крыму cкупают люди с деньгами». Так, цены на жилье на полуострове выросли на 10-20%, по сравнению с прошлым годом.
По мнению авторов материала, росту спроса способствовали закрытые границы и желание состоятельных россиян вложить деньги в ликвидное имущество.
Опрошенные крымские эксперты рынка недвижимости отмечают, что наиболее востребованы сейчас апартаменты площадью более сотни квадратных метров, стоимостью от 15 миллионов рублей, а также виллы. Ажиотаж также наблюдается в сегменте квартир, утверждают «РИА Новости Крым».
Между тем Украина не признает российские сделки на временно оккупированном полуострове. Об особенностях крымского рынка недвижимости после первой волны эпидемии, шла речь в эфире Радио Крым.Реалии.
Руководитель крымского агентства недвижимости «Майоров и партнеры» Дмитрий Майоров в эфире радио «Спутник в Крыму» посетовал на то, что местное предложение значительно уступает спросу, и назвал актуальные для Симферополя расценки:
«Несмотря на кризис, есть еще люди, которые могут купить квартиру. К тому же сейчас в 90% случаев задействована ипотека – раньше этот показатель был 60-70%. Очень много таких сделок. Люди в ажиотаже, цена не опускается, а доступных однокомнатных квартир на рынке немного – я имею в виду, с ценой от 2,8 до 3 миллионов рублей, которые покупатели еще могут позволить себе взять в ипотеку.
В новостройках «однушки» с ремонтом – 3,5-3,6 миллиона рублей. Сейчас есть государственные программы, на закупки выделены бюджетные деньги, и в итоге риелторы ничего не могут найти – мало что предлагают. Либо продавец замер в ожидании: «А вдруг будет дороже?» – либо с рынка ушли все нормальные предложения. Так сложился дефицит.
При этом люди стали требовать качество жизни, то есть отошли от хрущевок».
Дмитрий Майоров на основе собственных наблюдений подтверждает, что в условиях закрытых границ также наметился спрос на элитную недвижимость в Крыму – апартаменты и виллы, цены на которые стартуют от 15 миллионов рублей.
Заместитель директора агентства недвижимости из Севастополя Игорь Колохов рассказал Крым.Реалии, что в этом городе дисбаланс спроса и предложения еще заметнее.
Как только летом начались послабления карантинного режима, люди стали активно искать недвижимость
– С началом пандемии спрос резко упал: буквально в течение месяца продажи обвалились на 80-90%. Такой период формирует отложенный спрос. Как только летом начались послабления карантинного режима, люди стали активно искать недвижимость.
Тем временем в Севастополе на вторичном рынке часть собственников не выставляли квартиры на продажу: например, совладельцы не могли приехать в Крым из России, из-за границы, или же люди просто решили придержать свои объекты, не понимая, что будет после пандемии.
Соответственно, при растущем спросе цена на квартиры начала подниматься. С первичным рынком в Севастополе проблема: по распоряжению губернатора новое жилье не строится уже месяцев девять. В итоге объектов стало намного меньше, и вдобавок те, у кого есть недвижимость за границей, поняли, что не уедут туда, и стали искать доступную курортную недвижимость в Крыму.
Новые высотки на мысе Хрустальный в Севастополе
По оценке Игоря Колохова, в таких условиях цена на недвижимость в Севастополе с начала весны выросла минимум на полмиллиона рублей, причем вне зависимости от количества комнат.
Сейчас большой поток покупателей-приезжих – точно не меньше половины
– Раньше мы могли показать на запрос клиента несколько вариантов, а сейчас хорошо бы найти один. Сейчас большой поток покупателей-приезжих – точно не меньше половины. Государственная поддержка и дешевая ипотека также сыграли свою роль.
Причем не смущают даже возможные перебои с водой – насколько я знаю, покупателей в Краснодаре засушливый климат тоже не отталкивает. Кстати, там недвижимость сейчас на 30-50% дешевле, чем у нас.
Такие цены привели к тому, что за десять лет город-пятьсоттысячник превратился в миллионник, и теперь там проблемы с инфраструктурой и качеством жизни. Возможно, власти с помощью ограничений сознательно завышают цены в Севастополе, чтобы здесь не произошло то же самое.
Город пока не готов стать большим, в том числе и из-за проблем с водой. К тому же ни Севастополь, ни Крым не могут похвастаться высокими зарплатами.
Игорь Колохов отмечает, что в городе в последнее время также активизировались сделки с элитной курортной недвижимостью.
Автор российского проекта «Трин-Инвест» Андрей Власов также считает, что среди россиян сейчас наблюдается большой интерес к недвижимости у моря, и проблемы с водой в Крыму их пока не отпугивают.
Пусть у граждан упали доходы из-за кризиса, но улучшение условий ипотеки и многочисленные государственные программы подстегивают спрос
– В одном опросе более 50% респондентов-россиян заявили, что хотят перебраться поближе к солнцу и морю, в южные края. Поэтому неудивительно, что недвижимость в Крыму демонстрирует такой рост цен. На этом фоне Центробанк России активно понижал учетную ставку, и вслед за ней снижалась ставка по ипотеке.
Если регион достаточно привлекательный с точки зрения экономики, туда и идут основные потоки покупателей. Пусть у граждан упали доходы из-за кризиса, но улучшение условий ипотеки и многочисленные государственные программы подстегивают спрос. Безусловно, в Симферополе сейчас наблюдаются проблемы с водоснабжением, но глобальных трудностей со стороны не видно.
По крайней мере, незаметно, чтобы это как-то сказывалось на спросе со стороны россиян.
Стремление россиян переехать в Крым уже привело к тому, что в Севастополе вместо официально зарегистрированных 400 тысяч человек населения живет уже более 700 тысяч, – такую оценку ранее озвучивал российский губернатор города Михаил Развожаев. Аннексированный Крым страдает от перенаселения за счет приезжих из России, – убежден активист из Алушты Павел Степанченко.
Вместо социального жилья, парковок и другой необходимой для Южного берега инфраструктуры строят новые многоквартирные дома в коммерческом сегменте
– К сожалению, вместо социального жилья, парковок и другой необходимой для Южного берега инфраструктуры строят новые многоквартирные дома в коммерческом сегменте.
Мне как местному это не кажется плюсом: неужели хорошо, что рядом с парком или в стометровой зоне у моря построили очередную многоэтажку? Уже и так зеленых насаждений почти не осталось, водителям сложно ездить по узким улицам и парковаться. Очистные сооружения на ЮБК уже не справляются с таким населением – а оно только увеличивается с этими новыми стройками.
Застройщики подключили очередной многоквартирный дом к воде и канализации, сдали и забыли. А как там будет дальше: хватит ли давления в трубах, будут ли нормально работать стоки – никого не волнует.
Павел Степанченко
Между тем журналист из Крыма Николай Семена указывает на то, что деоккупация Крыма Украиной создаст массу проблем для россиян, купивших квартиры и другую недвижимость на полуострове.
Сделки с недвижимостью, начиная с 2014 года, не будут признаны по украинскому законодательству. Очень многие потеряют и деньги, и имущество
– В Крыму на рынке недвижимости на первый план выходят не экономические, а политические и правовые вопросы. Россия маскирует свою демографическую экспансию на полуостров: жителей России не заставляют, но всячески к этому подталкивают, создавая все условия.
Однако рано или поздно Крым будет возвращаться под контроль Украины, и Верховная Рада уже готовится принять законы о порядке деоккупации, о переходном правосудии и так далее.
В них будет предусмотрена ответственность для тех россиян, кто пересек украинскую государственную границу и переехал в Крым незаконно, чтобы приобрести жилье или любое другое имущество.
Буквально каждому придется отвечать, а сделки с недвижимостью, начиная с 2014 года, не будут признаны по украинскому законодательству. Очень многие потеряют и деньги, и имущество.
Николай Семена
Отметим, что сделки с крымской недвижимостью возможно зарегистрировать по украинскому законодательству, однако для этой процедуры продавец и покупатель должны выехать на материковую часть страны.
По всей видимости, большинство россиян не прибегают к дублированию сделок, поскольку не могут легально въехать в Херсонскую область из аннексированного Россией Крыма.
(Текст подготовил Владислав Ленцев)
Цены улетели в космос: эксперт объяснил формирование стоимости аренды жилья в Крыму
В Крыму некоторые арендодатели хотят по максимуму использовать повышенный спрос на туристическое жилье и завышают ценник даже за самые, казалось бы, неликвидные варианты. Если есть рядом море, значит, даже дорогое жилье не будет пустовать. ФАН разобрался, сколько стоит снять комнату в квартире с хозяевами или квартиру без них на первой линии.
Комнату в 16 метров в частном секторе под Севастополем хозяева оценили в 5000 рублей за сутки. За эти деньги можно получить двухместную кровать, телевизор, чайник, холодильник и туалет с душем. Кухня не предусмотрена, зато море в шаговой доступности. В месяц такая комнатушка стоит 150 тысяч рублей, и это еще далеко не самый центр Севастополя.
А вот эта чудесная комната с диваном и ковром обойдется в 4500 рублей для туристов Евпатории. В месяц это 135 тысяч рублей. За эти деньги предлагается жилье, где кухня находится отдельно от него — на улице, в другом помещении, однако туристам гарантируют другие достоинства комнаты:
«Коммуникабельные хозяева. Вода круглосуточно. Свободное время прихода в место проживания».
Цены на посуточную аренду квартир в Крыму пестрят своим разнообразием. И складываются они в первую очередь из желания хозяина за это лето заработать на годы вперед.
По сути, все на совести арендодателя. Большинство из них работают в тени, не платят налоги, поэтому сами устанавливают цены. Повлиять на них власти пока никак не могут.
Некоторые из хозяев квартир, к сожалению, считают, что если рядом море, то жилье снимут и за миллион. Но нет ― многие туристы уже испытали на себе сервис Сочи и заграницы, чтобы соглашаться на такие варианты. Поэтому цены должны соответствовать качеству.
На 13 мая 2021-го самая дорогая квартира посуточно сдается в Ялте. Цена ― 80 тысяч рублей за сутки. Но снять ее можно только на срок от недели.
«Выполнен ремонт дорогостоящими материалами: мрамор, позолота, массив дуба и красного дерева. С балконов и террасы красивый вид на море и Ялту», ― указано в объявлении.
Как рассказал ФАН эксперт посуточной аренды и элитного жилья в Крыму Алексей Кравченко, 80 тысяч за сутки ― это не предел. На данный момент в Крыму есть варианты жилья, которые за сутки могут стоить до 100 тысяч рублей.
«Это будет VIP-жилье, например, со своей вертолетной площадкой, барменом и массажистками. Однако такие объявления на сайтах с арендой не публикуются. Спрос формирует предложение.
Сейчас люди пытаются, чтобы повысить цены, хотя бы провести ремонт косметический, многое придумывают, чтобы завлечь туристов, — организуют бесплатные экскурсии или готовят интересные блюда», ― рассказал Алексей Кравченко.
Он добавил, что при выборе жилья туристам лучше руководствоваться не ценами, а отзывами предыдущих арендаторов. Гостям полуострова можно не бояться торговаться — просить о скидках и бонусах.
На сегодняшний день в Крыму насчитывается порядка девяти тысяч средств размещения, из которых только две тысячи работают в легальном поле. По примерным расчетам, у каждой такой гостиницы около 20 номеров.
Получается, у семи тысяч нелегальных гостиниц в доступе 140 тысяч номеров разной комфортности. А еще есть частный сектор — одна-две комнаты в квартире. Все это не учтено.
Эту ситуацию намерены исправить с помощью введения такого понятия, как гостевой дом.
«Наверняка не все они смогут сразу же классифицироваться и стать гостевыми домами. Однако даже если это сделает хотя бы половина, то 70 тысяч номеров для любого региона — колоссальный ресурс, который мы можем ввести в законный оборот», — говорил глава минкурортов Крыма Вадим Волченко ранее.
По скромным подсчетам, бюджет Крыма в первый же год после легализации расчетного количества малых средств размещения сможет пополниться за счет налоговых поступлений на 600 млн рублей.
Напомним, ранее ФАН рассказывал о том, что в Крыму не хватает недвижимости для продажи.
Бум на рынке недвижимости Крыма
Ипотека на полуострове бьет все рекорды, говорят риелторы. Растут цены на новостройки, «вторичку» и земельные участки, от которых, согласно указу президента, избавляются иностранцы
andriano_cz/ru.depositphotos.com
Крым переживает ипотечный бум. За январь и февраль объем выданных займов на полуострове достиг почти 4 млрд рублей — это больше 1300 кредитов.
По данным агентства недвижимости Deluxe Estate, с начала года спрос на жилье в ипотеку вырос почти на 40%, причем как на квартиры, так и на частные дома.
Как пишут местные СМИ, в Севастополе вырос интерес даже на гаражи. Особый интерес у покупателей к земельным участкам.
Вот что сообщила риелтор из Севастополя Оксана, сотрудники Business FM позвонили ей под видом потенциального покупателя:
— Строительство и обслуживание жилого дома (ИЖС), участок в три-четыре сотки — 1 млн 650 тысяч рублей. Если это для вас дорого, тогда вам надо смотреть до миллиона. А до миллиона — это будет СНТ, садоводство.
— А если ИЖС, то коммуникации проведены?
— Нет. Электричество — столбы, безусловно, приближенно есть, вода — в основном там идет скважина, газа нет.
— А если побольше участок, соток восемь-десять?
— Но у нас практически это невозможно, это очень большие размеры. В Севастополе очень дорогая земля. Участки, если и были в десять соток, уже давно порезали и разделили. Такие большие размеры — восемь-десять соток — могут быть, только если это новая нарезка в поле, от 1 млн 200 тысяч рублей. Кстати, в Любимовке есть за 1 млн 500 тысяч рублей участок в десять соток.
Любимовка — это побережье Черного моря, в 120 километрах от Симферополя.
В Крыму цены не снизил даже вступивший 20 марта в силу президентский указ о запрете для иностранцев на владение землей на полуострове.
По данным Росреестра, от земли уже отказались около 500 граждан других стран. Хотя пока это довольно малая часть — всего иностранным гражданам в Крыму принадлежит 11,5 тысячи земельных участков.
Рассматривая любую недвижимость на полуострове, следует помнить о проблемах с водоснабжением — из разряда тех, которые в обозримом будущем не решатся, отмечает главный представитель общественности Фороса Елена Терновская:
Елена Терновская главный представитель общественности Фороса
Средний ценник по южному побережью Крыма варьируется от 4 млн рублей до 5 млн рублей за однокомнатную квартиру. Больше всего в Крыму подорожала вторичка: в Алуште — на 31%, в Ялте — на 25%. Она по стоимости квадратного метра уже опередила Санкт-Петербург и подбирается к московским ценам. О причинах этого феномена рассуждает крымский журналист и блогер Александр Горный:
Александр Горный крымский журналист и блогер
Как отмечают опрошенные Business FM риелторы, чаще всего квартиры в Крыму берут в новостройках на этапе котлована. При этом они ожидают дальнейшего роста спроса на жилье и повышения цен на него — с началом весны жилищный рынок Крыма только раскачивается, а больше всего сделок заключается традиционно с августа по декабрь.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Спрос и ажиотаж: в Крыму резко выросли цены на квартиры
СИМФЕРОПОЛЬ, 16 ноя – РИА Новости Крым, Элеонора Павловская. В Крыму сложилась ситуация, когда квартиры в построенных и строящихся комплексах распроданы на пару лет вперед, цены на квадратные метры растут, а покупатели готовы вкладывать средства практически в любую недвижимость.
Не создан ли ажиотаж рукотворно и кто более всех сможет заработать на стремлении людей улучшить жилищные условия или выгодно вложить накопления, выяснял корреспондент РИА Новости Крым.
Льготная ипотека спасла строительную отрасль – Хуснуллин >>
Берем и за три миллиона, и за десять
Бум на рынке недвижимости на полуострове начался в середине июля примерно сразу после снятия карантинных ограничений. Первое время эксперты привязывали его к отложенному спросу и программе льготной ипотеки.
Но число запросов неуклонно росло, интересы покупателей постепенно расширялись от стандартных «панелек» 60-67 тыс. рублей за кв.м до элитных апартаментов по 100-120 тыс.
рублей за метр и домов по цене от 10 млн рублей и выше.
«К августу число сделок превысило число докризисных, а цены продолжали расти – апартаменты до 15-20%, новостройки до 10-20%, вторичное жилье – до 15-25%», – сообщил сотрудник крымского агентства недвижимости. Он также добавил, что «при поднятии цены собственники руководствовались в основном ростом курса доллара, к которому в Крыму традиционно привязывают стоимость жилья», и повышенным интересом со стороны потенциальных покупателей.
В результате объекты стоимостью 2,8-3 млн рублей раскупали со скоростью «горячих пирожков». Одни покупатели боялись не успеть закрыть сделку до ноября – окончания программы льготной ипотеки. Другие совершенно оправданно опасались, что накопленных средств может не хватить даже на однушку.
Золотые метры: почему недвижимость в Севастополе вновь подорожала >>
Предложить нечего — все купили
«В сентябре начал формироваться новый тренд – дефицит однокомнатных квартир в ценовом сегменте до 3 млн рублей от застройщика. В какой-то момент людям, которые хотели купить и сразу начать делать ремонт, стало нечего предложить», – вспоминает риелтор.
По словам специалиста, строительные компании, возводящие интересные жилые комплексы с достойной инфраструктурой в Симферополе, Евпатории, Феодосии и на ЮБК, довольно скоро перешли на продажу объектов, сдача которых состоится в следующем и последующих годах. «Поэтому те, кто располагает жильем на продажу, может ставить практически любые цены – покупатель рано или поздно найдется», – подытожил он.
Данная информация полностью подтверждается и официальными сайтами застройщиков. В Феодосии «новострои» распроданы почти полностью, исключения составляют квартиры свыше 5 млн (по 78 тыс./кв.м), в Евпатории аналогичная ситуация с той разницей, что запланированные к сдаче в 2022 году квартиры продаются по 85-95 тыс. руб./кв.м.
Для желающих вселиться в ближайшие месяцы есть «альтернатива» – несколько квартир от 6 млн. и выше, стоимость метра жилья здесь колеблется в коридоре 78-98 тыс. руб. В Симферополе ситуация несколько лучше только благодаря большему числу строящихся объектов в микрорайоне Крымская роза.
Но и здесь суммарно не наберется более 100 свободных квартир по 75-80 руб./кв.м.
Есть менее дорогие варианты в районе ул. Беспалова, но их площадь едва ли подходит для улучшения жилищных условий. Кроме того, невысокая на первый взгляд цена – чуть менее 2 млн. за квартиру — при пересчете на площадь оборачивается стоимостью 79,9 тыс.руб./кв.м, что уже не выглядит «недорогим» жильем.
Отметим также, что часть непроданных квартир на сайтах застройщиков имеют пометки «забронировано». На «горячей линии» застройщиков пояснили, что они находятся в процессе регистрации. Кроме того, стало известно, что информации о новых планах строительства пока нет. Сотрудники порекомендовали «следить за обновлениями сайта» и предложили оставить контакт для связи.
Неужели в Крыму действительно распродано практически все жилье площадью 30-40 кв.м стоимостью 3-4 млн рублей?
«Перегрев» рынка ипотеки: эксперт дала совет потенциальным заемщикам >>
Это не спекуляция, это бизнес
Дальнейшее изучение тематических интернет-площадок подтвердило, что жилье все-таки есть, только оно продается от «собственника» или «агентств недвижимости».
На продажу – уже как вторичное жилье – выставлены целые подъезды квартир в жилых комплексах микрорайона Крымская роза, даже те, что будут сданы только через год-два. При этом ценник на них уже колеблется в пределах 78-95 тыс. руб./кв.м.
Квартиры с выполненным ремонтом будут стоить дороже – до 110 тыс. за кв.м.
В агентстве недвижимости подтвердили, что квартиры в новостройках действительно массово выкупаются на стадии котлованов. Это стабильная практика. По окончанию строительства они перепродаются уже по более высокой цене. По мнению сотрудника агентства, «в этом нет ничего похожего на «спекуляцию».
«Это бизнес – вкладываются средства и немалые, есть определенные риски, что квартира «зависнет», – заверил специалист по недвижимости. – Никто не запрещал купить квартиру раньше от застройщика. Сейчас есть предложение по озвученной цене, и едва ли вам кто-то сделает скидку».
Остаться с непроданными квартирами собственники не боятся: продление льготной ипотеки и внимание к Крыму со стороны жителей материковых регионов позволяет не переживать за ликвидность новостроек: «в худшем случае они будут проданы к весне».
Более глубокое изучение площадки показало, как росли в стоимости такие квартиры: с регулярным удорожанием на 150-300 тыс. за объект трижды в период с августа по конец октября.
Внимание к ошибке
При этом на сайтах изредка попадаются объявления по значительно меньшей цене. Но это, как ответил владелец одного из них, «ошибка сайта». Или дополнительный способ привлечь внимание покупателя.
В ходе разговора выяснилось, что указанная в объявлении 36-метровая квартира стоит вовсе не 2,4 млн, а 2,9 млн. При этом собеседник заверил, что «таких цен нет» и «ниже 3 млн однушку найти нереально».
И добавил, что готов общаться и предлагать различные варианты.
С одной стороны, это дело владельца — решать, по какой стоимости продать недвижимость.
С другой – число объектов с общим синхронным удорожанием наталкивает на мысль о том, что, возможно, крупные игроки на рынке, имеющие достаточно оборотных средств на приобретение сразу десятков квартир, решили воспользоваться резко активизировавшимся спросом на жилье и заработать на этом дополнительные 15-20% стоимости. Раз пошел ажиотаж – надо этим пользоваться.
Кстати, резкий рост недвижимости по всем ценовым сегментам наблюдается и в других регионах России.
Две трети россиян боятся покупать еще не построенное жилье – опрос >>