Ни для кого не секрет, что жители нашей страны в последнее время активно интересуются зарубежной недвижимостью. Но какие страны пользуются спросом у наших соотечественников? Какие объекты покупают россияне за рубежом?
На эти вопросы отвечает исследование, проведенное порталом «Prian.ru – недвижимость за рубежом». Предметом данного изучения стало более чем 400 тысяч запросов пользователей к каталогу предложений недвижимости портала.
В результате составлен рейтинг стран, популярных у российских покупателей, и стали известны виды объектов, востребованных среди наших сограждан.
Следует отметить, что большинство посетителей портала при поиске делали запрос по категории недвижимости (жилье, земля, коммерческий объект), а меньшинство – по конкретному типу (например дома, квартиры, производственные площади или офисы).
График 1
Самые-самые Лидером общего рейтинга популярности (см. график 1) стала Болгария. Результат вполне ожидаемый. Хотя слухи о том, что почти половина российских покупателей ориентировано исключительно на приобретение недвижимости в Болгарии, не подтверждаются – на самом деле преимущество не настолько велико.
В этой балканской стране наших соотечественников в первую очередь интересуют курортные объекты, расположенные у Черного моря. Недвижимость на горнолыжных и спа-курортах пока не так популярна, но интерес к ней растет.
Второе место Финляндии объясняется прежде всего близостью этой развитой западноевропейской страны к России. Здесь интерес вызывают отдельно стоящие дома и земля под застройку в регионах, близких к границе. В меньшей степени популярны квартиры, которые выгодно сдавать в аренду, в крупных городах.
Многие россияне видят в финской недвижимости своего рода европейскую дачу, на которую можно ездить на выходные и в отпуск.
Третье место Германии немного удивляет. В этой стране не было и не ожидается бурного роста цен на недвижимость. Секрет популярности Германии – ее надежность.
Многие наши соотечественники неплохо изучили рынок и поняли, что немецкие квартиры и офисы можно прибыльно сдавать внаем. То есть купленная недвижимость в Германии практически гарантирует стабильный доход.
Кроме того квадратные метры не дорожали там уже около десяти лет. Поэтому страна эта оказалась немного дешевле своих европейских соседей.
Кризис рынка недвижимости в Испании не снизил ее популярности у российского покупателя. Падение цен на квадратные метры сделало испанские дома и квартиры более доступными. Недвижимость здесь по-прежнему выгодно сдавать в аренду. Кризис в Соединенных Штатах не только не отпугнул россиян, но даже привлек их внимание. Пятое место США в рейтинге Prian.ru – настоящая неожиданность. Цены на американскую недвижимость просто рухнули, а российский покупатель уже приценивается и ждет, когда они достигнут минимальной отметки. В любом случае покупка дома в США – это хорошая инвестиция. После кризиса показатели должны подняться выше той отметки, до которой они сейчас упали, считает большинство специалистов. Шестое место Чехии объясняется слухами о сказочно низких ценах в ряде регионов этой страны. Слухи отчасти правдивы, но есть один «подвох»: самые дешевые квартиры в Чехии продаются в кооперативах, их тяжело будет перепродать или сдать из-за бюрократических проволочек. Впрочем, это не значит, что дешевые объекты недвижимости в Чехии неликвидны. Цены в стране действительно ниже западноевропейских. Франция и Италия заняли седьмое и восьмое места соответственно. Стоит рассмотреть эти страны вместе. Наших соотечественников они привлекают, с одной стороны, элитной недвижимостью, с другой – наоборот, доступным жильем в Западной Европе. Париж, Милан и Лазурный берег традиционно притягивают состоятельных россиян. В свою очередь недорогим регионом Франции является Юго-Запад, район городов Тулуза, Бордо и По. В Италии дешевые квадратные метры можно найти на юге страны – в Калабрии и на Сицилии. На девятом месте расположился Египет. Этот развивающийся рынок привлекает к себе все больше и больше внимания со стороны наших сограждан, что хорошо видно по разделу «Консультация специалистов» на портале Prian.ru. По количеству задаваемых посетителями вопросов Египет – бесспорный лидер. В то же время это количество говорит о том, что рынок довольно сложный. Популярным Египет делают главным образом низкие цены, яркое солнце и теплое море. Да, основания веские.
Замыкает нашу десятку Черногория. Еще два года назад эта страна привлекала к себе огромное внимание российских покупателей.
Недорогие объекты недвижимости, радушие местных жителей, чистое море, безвизовый въезд – все это было на руку нашим согражданам. Сейчас цены выросли, достигли определенной отметки и начали снижаться.
Остальные преимущества Черногория не потеряла и из десятки популярных стран не выпала.
График 2
Вовсе не аутсайдеры Не вошла в десятку Турция, она заняла одиннадцатое место – с 3,09% от общего числа запросов посетителей Prian.ru. Причин две. Первая – временный запрет на выдачу ТАПУ (свидетельства о праве собственности на недвижимость), который существовал в стране этой весной. Он отпугнул некоторых инвесторов. Вторая – отсутствие права на покупку земли физическим лицом (поэтому интерес к земельным участкам здесь низок). Впрочем, в рейтинге спроса на дома (см. график 2) и на квартиры (см. график 3) Турция попала в десятку, заняв десятое и пятое места соответственно. Можно смело утверждать, что эта страна останется в числе приоритетных для российского покупателя зарубежной недвижимости.
График 3
Есть интересные тенденции и вне первой десятки: не очень велик интерес россиян к модному среди европейских покупателей рынку недвижимости Кипра (всего 2,09%). При этом растет спрос на объекты в неразрекламированных Израиле и Венгрии.
Объединенные Арабские Эмираты также привлекают внимание наших соотечественников: на выставке-семинаре «Жилищный Проект» (дату и место проведения см. в конце статьи) данный рынок будет представлен очень широко. Эти факты говорят о том, что российские граждане не бездумно следуют моде, а ищут, анализируют, выбирают.
Что еще интересует россиян График 4 наглядно показывает, насколько велик интерес наших соотечественников к земельным участкам в Финляндии. Россияне готовы не только приобрести готовую дачу за границей, но и строить ее. Как уже отмечалось, играет свою роль и географическая близость Финляндии.
Этим фактором объясняется и интерес к землевладениям в Латвии и Эстонии. Правда, в странах Балтии привлекают еще и цены на недвижимость, которые за последние два года значительно снизились.
График 4
Также в эту десятку попали Хорватия и Греция, а уверенное пятое место заняла Черногория. Объясняется этот факт относительно низкой стоимостью участков земли и невысокими затратами на строительство. На Украине российских покупателей привлекла не дешевизна объектов, а хороший климат знакомого с детства Крыма, где предлагается много земельных участков.
Выросло внимание россиян и к объектам коммерческой недвижимости (офисам, гостиницам, кафе, складам). Многие готовы вести бизнес за границей или извлекать прибыль, сдавая такие объекты в аренду. Как видно из графика 5, десятку спроса на коммерческие объекты возглавила Германия. Особенно интересны офисные помещения в Берлине и других крупных городах страны.
График 5
Итак, с каждым годом наши соотечественники интересуются объектами зарубежной недвижимости все больше и больше. На растущий спрос реагируют и профессионалы. Крупные тематические выставки уже открыли или планируют открыть разделы, посвященные недвижимости за рубежом, так как большое количество компаний не умещается в их рамках. Большой популярностью как у потенциальных покупателей, так и у профессионалов рынка пользуется московская выставка International Property Show, полностью посвященная зарубежной недвижимости. Известная постоянно действующая столичная выставка «Домэкспо» с февраля 2007 года проводит отдельный Московский Международный салон недвижимости.
Лучший пример такого мероприятия в Северной столице – выставка-семинар «Жилищный проект», которая пройдет в петербургском дворце спорта «Юбилейный» (ст. м. «Спортивная») с 3 по 5 октября. Все три дня для граждан будут проводиться семинары по зарубежной недвижимости.
Кроме того в рамках мероприятия будет действовать Консультационный центр по зарубежной недвижимости, где любой посетитель сможет задать свой вопрос профессионалам рынка.
С услугами компаний, специализирующихся на зарубежных объектах, все желающие смогут ознакомиться на отдельной секции выставки по рынку жилья и ипотеки (она также будет работать с 3 по 5 октября). Подробнее о выставке-семинаре можно узнать на ее официальном сайте www.gilforum.ru.
Алексей Коновалов
Условия цитирования материалов Prian.ru
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Коллаж Алены Марченко |
На протяжении всего 2018 года интерес к инвестициям в заграничное жилье растет, сообщили «ДП» аналитики одного из крупнейших игроков на рынке зарубежной недвижимости Prian. Сложная ситуация с валютными колебаниями усиливает желание покупателей вложить деньги в иностранные метры, чтобы получить гарантированную прибыль в будущем.
Тенденция повышенного спроса объясняется желанием найти стабильность за пределами родной страны. Между тем на фоне экономического спада покупатели стали вести себя осторожнее, реальные сделки «психологически» притормозились, отмечают в международной консалтинговой компании Knight Frank.
Долгосрочные вложения
«В тот момент, когда курс рубля падает, люди начинает чаще искать недвижимость за границей, но реже — совершать реальные сделки. Для покупок же нужна стабильность курса.
Соответственно, с начала 2017 года до начала августа 2018 года спрос стабильно и плавно рос — хотя, разумеется, многое зависит от конкретной страны.
Например, в 2017 году (особенно в первой половине) резко вырос интерес к недвижимости в Испании и Греции, в 2018-м он снизился, но все равно существенно выше 2016 года. Испания по-прежнему самое популярное направление у покупателей, а Греция занимает пятое-шестое места», — рассказали эксперты Prian.
По словам руководителя направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алины Дашевской, падение курса первым делом влияет на скорость сделки в пределах самого города.
Клиенты, приобретающие недвижимость за рубежом, как правило, имеют накопления в валюте и максимум подвержены только «психологическому притормаживанию» в принятии решения, когда ситуация в целом на рынке меняется.
Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки, — завышенные ожидания доходности, отметили специалисты международного брокера Tranio.
В целом русские инвесторы стали более искушенными, они часто говорят по-английски, и для них не составляет труда обращаться к иноязычным агентам. Также растет доля инвесторов, которые вкладывают средства в проекты девелопмента.
Русские инвесторы осваивают новые инструменты инвестирования на базе недвижимости: самые популярные из них — долевое партнерство и фонды недвижимости.
«Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого партнерства (equity), — поясняет основатель Tranio Георгий Качмазов. — Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров».
Как поясняют участники рынка, сейчас покупатели стали чаще интересоваться инвестиционными перспективами объекта. Даже если человек не собирается зарабатывать на квартире или вилле прямо сейчас, он все равно задумывается, что с ней будет в будущем и какой доход она может принести в дальнейшем.
«Подавляющее большинство — больше 60% — ищет и покупает квартиры, тем более что их доля среди всех предложений больше двух третей. На втором месте по популярности — дома и виллы.
А вот земельные участки или коммерческие объекты объективно редкие категории запросов, все-таки доля тех, кто всерьез рассматривает возможность строительства или масштабных инвестиций, не превышает 2-3%», — рассказал главный редактор портала по поиску зарубежной недвижимости Филипп Березин.
Алина Дашевская согласна, что большой процент покупателей стал продумывать наперед, насколько удачно объект может быть реализован впоследствии. «Например, в Лондоне все чаще интересуются небольшими квартирами для инвестиций: квартиры с одной спальней по невысокой цене наиболее сложно найти — как в аренду, так и на продажу. За подобными вариантами всегда охотятся», — говорит она.
Эксперт по зарубежной недвижимости агентства CENTURY 21 Milestone Антон Андреев добавляет, что сейчас также повышается спрос на продажу летнего жилья на средиземноморских курортах, что связано с возрастающими расходами таких объектов в межсезонье.
«Поэтому собственники продают такое жилье и инвестируют в объекты для постоянного проживания. Особый интерес сейчас отмечается к Германии, Великобритании и США.
С точки зрения покупки объекта и его последующей сдачи в аренду, в ближайшие два года будут оставаться актуальными Берлин и Франкфурт-на-Майне, но ситуация меняется — арендные ставки опускаются вниз, а стоимость возрастает», — говорит Андреев.
Финский эксклюзив
Среди самых популярных направлений у петербуржцев — Испания, Болгария, Германия, Италия, Греция, Турция, Чехия и Черногория. Отличий от общероссийского спроса практически нет.
Единственная страна, недвижимость в которой особенно нравится жителям Северной столицы в силу географических причин, — соседняя Финляндия.
В 2018 году она вошла в топ-10 самых популярных локаций в целом по России, в то время как среди петербуржцев поднялась на второе-третье места.
Средний чек реальных сделок в последние 2-3 года практически не изменился. Разброс цен зависит от страны. Например, в Болгарии он равен 30-40 тыс. евро, в Испании — 130 тыс., а в Италии превышает 250 тыс. евро.
«Цены в большинстве стран, где покупают недвижимость россияне, выросли за год в пределах 5-7% — в национальных валютах, разумеется. Конечно, есть исключения.
Например, недвижимость в Чехии (I квартал 2018-го относительно I квартала 2017-го) подорожала на 7,5%, но в Праге, где проходит до 90% сделок с участием иностранцев, новостройки за 2017 год подорожали почти на 20%. В Латвии средние цены выросли на 13,7%, в Португалии — на 12,2%.
Недвижимость, которая привлекает иностранцев (не только россиян), обычно дорожает быстрее рынка, поскольку спрос на нее выше», — добавил Березин.
По данным Tranio, средний чек при покупке недвижимости составляет порядка 300 тыс. евро. Сумма инвестиций в более дорогом сегменте начинается от 1 млн евро, и связано это в первую очередь с приобретением паспорта, подсчитали в Knight Frank.
Гражданство бонусом
По оценке представителей рынка, за последнее время значительно вырос интерес к иммиграции: как главную цель покупки ее в начале года заявляли около 45% потенциальных покупателей.
Для сравнения: в 2014 году этот показатель находился на уровне около 15%.
Особый интерес вызывают страны, имеющие привлекательные программы получения вида на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости, — Греция, Испания, Португалия.
«Дом или квартиру как место для собственного отдыха выбирают 25-30% покупателей. 15-20% как главную цель называют инвестиции.
Но — важный момент — за последние 3-4 года люди стараются подобрать объект, способный решить сразу несколько задач: например, покупают виллу в Греции, получают ВНЖ и рассчитывают на рост цен.
Поэтому возможность получить доход или по крайней мере не прогадать в той или иной степени волнует всех», — рассуждает Филипп Березин.
В Knight Frank также подтверждают тренд на высокий спрос недвижимости, которая дает россиянам право получить иностранное гражданство. К примеру, за 8 месяцев 2018 года количество заявок россиян на покупку жилой и коммерческой недвижимости на Мальте и Кипре увеличилось на 40%.
«Паспортная программа Мальты, запущенная с 2014 года и изначально рассчитанная на 10 лет, является очень популярной не только среди россиян, но и среди граждан других стран.
По неофициальным данным, на данный момент уже подано более 1,6 тыс. заявлений из 1,8 тыс. возможных. На Кипре за 7 месяцев 2018 года было продано 5,4 тыс.
объектов недвижимости, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 25,5%», — сообщили в компании.
По условиям мальтийской программы кандидат на получение гражданства должен внести вклад в национальный фонд страны в размере 650 тыс. евро, а также инвестировать 150 тыс.
евро в утвержденные финансовые инструменты, которыми чаще всего бывают государственные облигации. Кроме того, заявитель обязуется приобрести жилую недвижимость на Мальте минимальной стоимостью 350 тыс.
евро или арендовать ее на фиксированную сумму. В обоих случаях срок владения должен составлять не менее 5 лет.
Стоимость кипрского паспорта составляет 2 млн евро, при условии что инвестор приобретет недвижимость на сумму не менее 0,5 млн евро.
По словам директора департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марины Шалаевой, если в прошлом году с целью участия в паспортной программе Кипра покупали преимущественно жилую недвижимость (около 70% всех сделок), то в 2018 году уже наблюдается растущее количество сделок с коммерческой недвижимостью, в особенности с отелями и апарт-отелями, так как качественной инфраструктуры на Кипре не хватает.
«Особенно интересными для инвестора являются участие в девелоперских проектах совместно с местными застройщиками, а также покупка объектов под реконструкцию. Такие проекты не только подходят под программу, но и являются интересными с точки зрения потенциальной доходности — от 20%», — подчеркнула Шалаева.
Оживление рынка
В отчете Prian за 2017 год указано, что практически во всех странах, которые вызывают интерес у русскоязычных покупателей, кризис на рынке недвижимости закончился.
Более того, наблюдается резкий рост внутреннего спроса на объекты, которые раньше покупали в основном иностранцы. Кроме того, впервые с 2014 года аналитики зарегистрировали рост числа потенциальных покупателей — на 13,1% за год.
В 2016 году интерес снижался на 5,9%, в 2015-м — на 3,05%. Все эти выводы говорят о том, что рынок инвестиций в жилье за рубежом восстанавливается.
«Портрет собственника» практически не изменился: по-прежнему заграничными квадратными метрами интересуются люди от 25 лет, проживающие в крупных городах и занимающиеся бизнесом.
Самые частые причины инвестирования — экономическая и политическая стабильность в стране приобретения недвижимости, выяснили в Tranio. Средний срок инвестирования — 7 лет, ожидаемая доходность — 7%. Снижается доля запросов на самую дешевую недвижимость за рубежом.
В 2017 году 42% потенциальных покупателей искали объекты стоимостью до 100 тыс. евро, в то время как в 2016 году таких заявок было 65%.
Впервые за пятилетний период Центральный банк РФ фиксировал снижение объема операций по покупке зарубежной недвижимости по итогам II квартала 2014 года. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года инвестиции сократились с $526 млн до $473 млн.
В 2016 году спрос на зарубежные апартаменты снизился еще на 4,8%. При этом пятерка самых популярных среди покупателей и арендаторов стран долгое время оставалась неизменной, внутри нее лишь происходило перераспределение мест.
В топ-5 всегда входили Испания, Болгария, Италия, Германия и Греция.
В декабре 2017 года сервис по аренде и продаже жилья ЦИАН сообщал, что поток денежных переводов из России за рубеж с целью оплаты недвижимости вырос на 25% и составил $775 млн. В прошлом году этот показатель достигал $621 млн. Такие денные подтверждались статистикой Центробанка.
Старший консультант по инвестициям Tranio Анна Боярчукова отметила, что в I квартале 2018 года объем трансграничных переводов физических лиц на операции с зарубежной недвижимостью составил $241 млн — на 28% больше, чем за тот же период в 2017-м. С января по август 2018-го Tranio получил столько же заявок на покупку недвижимости за рубежом, сколько за весь 2017 год.
С каждым годом процедура проверки легальности средств на покупку зарубежной недвижимости становится жестче. По словам юриста Екатерины Шабалиной, это связано с необходимостью соблюдать расширяющиеся требования общеевропейских и национальных директив по AML/CFT (противодействие отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма).
Например, уже при открытии клиенту счета банки запрашивают документы, подтверждающие доходы. Это могут быть налоговые декларации, документы, подтверждающие продажу имущества, получение наследства, дивидендов и т. д.
Если клиент в последующем переводит сумму существенно большую, чем видно из представленных документов, у банка могут возникнуть вопросы и потребуется дать дополнительные объяснения. Иначе банк отклонит операцию.
Однако, согласно последнему исследованию Tranio, в целом это не самая распространенная проблема, с которой сталкиваются россияне при покупке недвижимости за рубежом: только четверть иностранных риелторов отметили ее как причину, из-за которой срываются сделки.
Но она более распространена в Латвии, Австрии и США, Испании, Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств, — комментирует Георгий Качмазов. — В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег».
В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Россияне ринулись скупать зарубежную недвижимость. Зачем — объясняют эксперты
Сейчас в условиях закрытых границ многие клиенты рассматривают недвижимость с целью получения ВНЖ или гражданства, чтобы иметь «запасной аэродром» и возможность попасть в Европу в случае длительного локдауна, рассказала «Секрету» Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio.
«Среди наших клиентов популярны программы ВНЖ в Греции при покупке недвижимости от 250 тыс. евро или гражданства Черногории при покупке недвижимости от 350 тыс. евро», — пояснила она.
Европейское гражданство можно получить по упрощёнке — если купишь элитную недвижимость. Обычно местные власти устанавливают минимальную стоимость жилья, за которое дают «золотой паспорт».
К примеру, в Черногории такая недвижимость стоит €250 тыс. + €100 тыс. невозвратный платеж, на Кипре — €2 млн + €150 тыс. невозвратный платеж. Ещё такие программы доступны в Испании, Португалии, Латвии, Ирландии, Греции и на Мальте.
Среди других причин популярности зарубежной недвижимости — невозможность остаться в Европе для ведения бизнеса, значительные скидки от собственников и отложенный спрос.
Сейчас мы наблюдаем отложенный спрос со стороны выходцев из стран бывшего СНГ, сообщил Ян Вайнрух, гендиректор компании Alegria. «Мы фиксируем немалый спрос на сельскую недвижимость — это, как правило, небольшие фермерские угодья на отдалении от моря.
Из-за пандемии покупательский запрос изменился: жители мегаполисов хотят уехать подальше от больших городов. Также отмечается рост запросов на недвижимость с собственным бассейном.
Это тоже можно отнести к последствиям коронавируса — люди стали больше ценить обособленность», — сказал он.
Цены на аренду в Барселоне варьируются от 600 до 2 000 евро в зависимости от удалённости от центра за квартиру с одной спальней. В среднем можно получить от 3 до 5% годовых от сдачи жилья в аренду.
Недорогое жильё в спальных районах Аликанте или Валенсии может приносить прибыль 5–6% в год (за вычетом налогов).
*По оценке Яна Вайнруха и Елены Мариничевой
Сейчас на рынке можно выделить три основные группы покупателей зарубежной недвижимости, объяснил Ян Вайнрух.
Первая — инвесторы. Это представители среднего класса, которые диверсифицируют инвестиционные активы или готовят плацдарм для будущего переезда. Суммы их инвестиций составляют от 100 до 500 тыс. евро. Такие покупатели ориентируются на рентное жильё, хостелы или мини-гостиницы — то есть объекты, способные генерировать стабильный доход в евро.
Вторая группа — те, кто собираются сменить страну проживания или создают «запасной аэродром». Их привлекает то, что в Испании — одна из самых лояльных программ по виду на жительство. Инвестировав в покупку недвижимости от 500 тыс.
евро, можно получить «ВНЖ инвестора».
Третья группа — те, кто хочет сохранить деньги в недвижимости. Ситуация с валютой, акциями и облигациями сложная, отсюда и стремление вложить средства в надежный актив. Стоимость операций в этом сегменте начинается от 25 тыс.
и обычно не превышает 150 тыс. евро.
Золотая виза позволяет не проживать на территории Испании постоянно при инвестировании от 500 000 евро. Однако можно постоянно продлевать ВНЖ, сохраняя актив. ВНЖ позволит в случае закрытых границ всё же улететь в Испанию из России.
Процесс получения ВНЖ относительно недолгий: от двух до четырёх месяцев. Чтобы получить гражданство Испании, придётся жить в стране большую часть года в течение 10 лет.
*По оценке Елены Мариничевой
Исторически недвижимость — защитный актив, со временем растущий в цене в пределах величины инфляции. «С одной стороны, экономическая нестабильность и валютные риски, а с другой — вероятность снижения стоимости квадратного метра жилья.
Однозначных ответов здесь быть не может. Но, как показывает мировая практика, индексация стоимости недвижимого имущества проходит намного быстрее других активов.
Недвижимость была, есть и остаётся одним из самых надёжных активов для сохранения капитала», — сказал Ян Вайнрух, гендиректор компании Alegria.
«При хорошем дисконте такое вложение может стать неплохой инвестицией и в будущем принести доходность выше инфляции при продаже или сдаче в аренду, а при достаточной сумме вложений также обеспечить ВНЖ или гражданство», — объяснил Антон Аликов, управляющий директор Arctic Finance Fund.
Но нужно отчётливо понимать, что на недвижимость, которая находится в удачном месте и на которой можно неплохо заработать, не будет больших скидок, отмечает Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio. Так что главное — не спешить и просчитать все риски.
Коллаж: depositphotos.com
Россияне стали активнее покупать зарубежную недвижимость
204 просмотра ·
С 2016 года, после трёхлетнего спада инвестиционной активности, россияне стали чаще покупать зарубежную недвижимость. В первой половине 2019 года сохранилась положительная динамика инвестиций. Подробнее об этом рассказывают аналитики Tranio.
После 2014 года объём операций с зарубежной недвижимостью сильно уменьшился. Из-за резкого ослабления рубля в конце 2014 года снизилась покупательская способность россиян, пик которой последний раз наблюдался в 2013 году.
С 2016 года интерес к инвестициям в зарубежную недвижимость снова начал расти. Это может говорить о том, что россияне не уверены в будущем российской экономики, либо ищут лучшую доходность. Очевидно также, что покупательская способность постепенно восстанавливается относительно 2013–2014 годов. Объём инвестиций в зарубежную недвижимость в 2018 году вырос на 12 % по сравнению с 2017 годом.
Динамика объёма инвестиций в зарубежную недвижимость в первой половине 2019 года тоже оказалась положительной, превысив показатели аналогичного периода 2018 года на 18 %. Можно ожидать рост и на уровне годовых показателей, так как полугодие — значительный период для предварительной оценки годового тренда.
Объём операций с недвижимостью в общей структуре трансграничных переводов резидентов России по состоянию на первую половину 2019 года увеличился на 96 млн долларов по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и на 115 млн долларов — 2017-го.
На уровне годовых показателей по доле операций с недвижимостью в общем объёме трансграничных переводов денег из России основной тренд — понижающийся.
В итоге картина оказывается неоднозначной — суммы переводов на недвижимость в абсолютном выражении с 2016 года растут, но доля таких переводов в общем объёме переведённых россиянами за рубеж денежных средств становится меньше.
Статистика Центробанка РФ, однако, может не отражать всех операций россиян с зарубежной недвижимостью.
Далее проанализируем динамику долей трансграничных переводов на другие цели, помимо операций с недвижимостью. Анализ проведём начиная с 2015 года, ориентируясь на период наблюдения снижающегося тренда доли операций с недвижимостью.
Доли трёх типов групп трансграничных переводов выросли за последние четыре года на фоне снижения доли переводов на операции с недвижимостью.
К типам переводов с возросшей долей относятся переводы собственных денежных средств резидентов, переводы электронных денег и «прочие переводы». На диаграмме ниже приведены указанные показатели.
Перечисление собственных денежных средств резидентов, а также переводы группы «прочие»’ могут быть предназначены для различных целей, в том числе и инвестиционных.
Доли других трёх типов групп трансграничных переводов за последние 4 года снизились. К ним относятся безвозмездные перечисления, переводы с целью обслуживания кредитов, переводы с целью оплаты товаров и услуг. Как видно, инвестиционных целей среди перечисленных нет. Это означает, что, по данным ЦБ РФ, спада трансграничной инвестиционной активности россиян в последние 4 года не наблюдается.
Напротив, растёт доля переводов, среди которых могут быть инвестиции, поэтому допустим вывод, что происходит рост либо перераспределение зарубежных инвестиций россиян по различным типам инвестиционных инструментов. По данным ЦБ РФ установить конкретные типы инвестиционных инструментов, помимо недвижимости, не представляется возможным.
Зачем россияне покупают недвижимость за границей
Российская ГазетаРоссийская Газета
Недвижимость в Великобритании только треть россиян, выбравших эту страну, купили для себя, остальные относятся к ней как к выгодному активу. Спрос на Туманный Альбион немного подорвали опасения новых санкций и нестабильная геополитическая ситуация. Однако Данило Лацманович, партнер Regency Project Management (Великобритания), уверен, что заявления в прессе о том, что Великобритания будет бороться с необъясненными богатствами любого происхождения из любых стран, являются популистскими. «Даже если кто-то получил деньги незаконным путем и захочет сейчас купить недвижимость, то процедура покупки будет такой же, какой она была 30 лет назад. Он наймет юриста, который выполняет функцию нотариуса, и объяснит ему, откуда он взял деньги. Юрист по доверительному поручению оформит сделку и передаст свидетельство на право собственности. В этом смысле ничего не изменилось, — рассказывает он, — доказывать происхождение денег юристам нужно было всегда. Это делали, чтобы недвижимость не покупалась на подставных лиц. И это было не только с недвижимостью. Если кто-то придет покупать новый «Бентли» за 300 тысяч фунтов наличными, то у него их просто не примут».
По словам основателя компании «Второй паспорт» Юрия Моши, спрос на зарубежную недвижимость среди россиян поменял направление — стал более обдуманным и прагматичным.
«Как и раньше, в купленных домах и квартирах редко живут круглый год. Но раньше квартира могла пустовать месяцами. А теперь владельцы стараются сдать ее в краткосрочную аренду.
Особенно это касается курортной недвижимости», — говорит он.
В качестве оптимального примера сочетания высокой ликвидности и получения стабильного дохода управляющий директор компании «Дом в Европе» Ольга Ульянова называет Испанию, рынок которой стабильно растет последние пять лет.
Так, на Коста Дорада, регионе с традиционным центром притяжения российских туристов, стоимость сезонной туристической аренды выросла на 30 процентов за последние пять лет, а стоимость квадратного метра — всего на 12 процентов.
Как правило, годовая рентабельность от сдачи в аренду квартиры в курортном городе составляет 5-8 процентов.
По словам участников рынка, растет количество запросов на подбор недвижимости в Чехии. В последнее время цены здесь выросли на 20 процентов и, вероятно, будут продолжать расти.
Однако большинство домов в центральных районах Праги являются объектами культурного наследия и находятся в плохом состоянии, непригодном для коммерциализации, а качественные объекты уходят очень быстро по аукционной системе.
За рубежом коммерческая недвижимость всегда была более доходна, чем жилье. Небольшое торговое помещение в Европе может приносить в среднем 7-8 процентов годовых в валюте.
Вот только отличительная особенность рынка ЕС от российского в том, что в Европе, согласно типовым договорам, любой текущий ремонт и практически весь комплекс вопросов, связанных с обслуживанием сдаваемых в аренду площадей, ложится не на арендатора, а на собственника коммерческого помещения, отмечает Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой площадки для коллективных инвестиций в недвижимость AKTIVO.
«Около 16 процентов потенциальных покупателей из России планируют сдавать приобретенные объекты недвижимости в аренду. Ведь такие вложения обещают инвесторам доход в валюте. Однако я бы сейчас не стал называть зарубежную недвижимость — пусть даже и «под наем» — идеальным объектом для инвестиций. И дело здесь отнюдь не в одной «санкционной волне», — поясняет он. — Основная причина — соотношение рисков и доходности. Так, частные российские инвесторы не всегда учитывают, к примеру, что коммунальные платежи и налоги на жилую недвижимость «там» значительно выше, чем «здесь». Прибавьте к этому большие комиссии «импортных» управляющих компаний за свои услуги. Ведь вряд ли кто-то из нас, находясь, скажем, в Москве, будет заниматься самостоятельным поиском арендаторов квартиры в Берлине или Милане, вопросами ее заселения и обслуживания».
В результате прогнозируемая доходность может составить не более 2-3 процентов. При таком раскладе в России можно получать даже более выгодный пассивный доход от недвижимости. Так, средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве сейчас составляет 10-12 процентов годовых.
*Это расширенная версия текста, опубликованного в номере «РГ»
Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость
ОКОЛО РЫНКА
После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы.
По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.
Анастасия Никитина,аналитик международного брокера недвижимости Tranio
Покупок стало меньше
По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2020 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.
Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов.
Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.
ВНЖ за инвестиции
В первой половине 2020 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны.
Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд.
Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.
Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость.
Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре.
Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.
Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2020 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.
Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.
Жить самим или сдавать?
Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию.
Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год.
Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.
С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.
IPO Airbnb. +112% в первый день торгов
Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья.
Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой.
Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.
Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.
Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.
Подводные камни сдачи в аренду
Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.
В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.
Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.
Средние цены на покупку и оформление недвижимости
Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро.
Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.
Дополнительные расходы при покупке:• Нотариальная пошлина 1–1,5%• Налог на регистрацию 0,8–1,2%• Налог на приобретение недвижимости 6 %• Брокерская комиссия 0%Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%.
Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.
Дополнительные расходы при покупке:• Налог на переход права собственности 3,09%• Нотариус 1,5%• Юрист 1,5%• Госпошлина 0,7%Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%.
При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.
Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать
БКС Мир инвестиций
#Lifestyle #В мире #Недвижимость #Около рынка
Откройте брокерский счет в БКС и инвестируйте Откройте брокерский счет и зарабатывайте
с «БКС Мир инвестиций»
Покупайте и продавайте валюту на бирже
Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель
Совершайте операции с ценными бумагами
Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт
Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.
Понятно