Штрафы за несвоевременное окончание строительства частных домов могут отменить

26.03.2021

Правообладатели земельных участков зачастую не обращают внимания на вид разрешенного использования участка, полагая, что это их собственность, и они, как владельцы могут совершать с ним любые действия, в том числе не возводить объекты капитального строительства на земельном участке, предназначенном для жилищного или иного строительства.

Такая ситуация становится типичной, когда земельный участок приобретается не в целях их использования по назначению, а для инвестирования своих денежных средств с учетом возможности последующей перепродажи таких участков по более высокой цене. Однако, такое бездействие может повлечь нарушение требований земельного законодательства РФ.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков.

Пунктом 2 части 1 ст.

40 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Примером неиспользования может служить отсутствие разрешения на строительство или уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, отсутствие признаков ведения строительных работ, зарастание бурьяном, наличие бытового и иного мусора на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Ответственность за указанное нарушение предусмотрена ч. 3 ст. 8.

8 КоАП РФ (Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом) и влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка (не менее 20 000 рублей); на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка (не менее 50 000 рублей); на юридических лиц — от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, (не менее 400 000 рублей), а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка — на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до семисот тысяч рублей.

За 2020 год государственными земельными инспекторами Управления Росреестра по Тамбовской области выявлено 15 случаев нарушения норм земельного законодательства, ответственность за нарушения которых предусмотрена ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Общий размер штрафов, наложенных на недобросовестных землевладельцев составил 190 тысяч рублей.

Кроме того, в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду других обстоятельств, исключающих такое использование.

В целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ч.1 ст. 51.

1 Градостроительного кодекса РФ застройщик может подать обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уведомление о планируемых строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (уведомление о планируемом строительстве).

Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления), уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства объекта индивидуального жилищного строительства и дает право застройщику осуществлять строительство объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.

В соответствии с вышеизложенным, в целях недопущения нарушений норм земельного законодательства, ответственность за нарушение которых предусмотрена ч. 3 ст. 8.

8 КоАП РФ, правообладателям земельных участков с видом разрешенного использования для жилищного или иного строительства необходимо в течении трех лет с момента регистрации права на земельный участок принять меры, связанные с получением разрешения на строительство или уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, и начать возведение объектов капитального строительства на земельных участках, предназначенных для этих целей.

• Андрей Николаевич Шарандин —
• Заместитель начальника отдела по контролю (нардзору)
• в сфере саморегулируемых организаций и государственного земельного контроля
• Управления Росреестра по Тамбовской области

Выданное с нарушением закона разрешение на строительство. Отмена разрешения на строительство через суд

Прежде чем построить объект, застройщику необходимо решить земельный вопрос. Если участок находится в собственности муниципалитета, его можно взять в аренду или выкупить. Когда земля оформлена, самое время собирать документы для получения разрешения на возведение объекта, которое по муниципальным участкам также готовится местной администрацией.

Для получения заветной бумаги необходимо собрать серьезный пакет документов, в том числе подтвердить свое право на использование участка. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды застраиваемого участка и т.п.

Если все документы в порядке, то в установленные сроки выдается разрешение, позволяющее компании начать стройку. Но на этом этапе достаточно часто встречаются ситуации, когда администрация отменяет ранее выданное разрешение в связи с наличием при его принятии серьезных нарушений закона. В таких случаях единственный выход — идти с жалобой в суд.

Так случилось с одной компанией города Златоуста.

Жалоба на действия городской администрации, отменившей свое разрешение на строительство, была признана правомерной первой, апелляционной и кассационной инстанциями.

Муниципалитет отстаивал свою позицию до последнего, дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что нижестоящие суды неправильно применили нормы права, и дело вернулось 24 апреля 2018 г. к началу своего пути.

Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г.

Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города.

После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги

Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.

Из документов следовало следующее:                                                    

• Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
• Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

Причина возврата дела на повторное рассмотрение

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе.

На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст.

85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

Выводы

Отмена разрешения на строительство возможна только по указанным в ГК РФ основаниям. Но в правоприменительной практике встречаются случаи, когда решение муниципалитетом было принято незаконно.

В таких случаях ни одно из прописанных в Кодексе оснований не подходит к возникшей ситуации. В таком случае муниципалитет может сослаться на предоставленное ему законом право самостоятельной отмены ранее принятых актов, если они были выданы с нарушением.

Прекращение разрешения на строительство возможно только в исключительных обстоятельствах

Уполномоченный орган может отозвать только тот ненормативный Акт, который не соответствует действующему Законодательству.

В ч.21.1 ст.51 ГК РФ даны снования, которые могут послужить причиной для прекращения разрешения на строительство:

• право собственности или иное право на участок земли, на котором осуществлялось строительство, прекратилось в принудительном порядке. К этому условию относится и изъятие земли для государственных нужд;
• отказ от права собственности или иного права на землю;
• физическое или юридическое лицо произвело процедуру расторжения договора аренды, дающего право пользования землей;
• было прекращено право пользования недрами, если разрешение выдавалось на осуществление строительства или реконструкции объекта на участке, который был предоставлен пользователю недр и необходимом для проведения работ, касающихся использования недр.

• Как показывает практика, уполномоченный орган вправе отозвать разрешение, если были обнаружены существенные нарушения в процессе его выдачи. Этому могут послужить следующие причины:

• отсутствуют документы, подтверждающие право на землю;
• истек срок договора аренды на землю;
• несоответствие вида разрешенного использования земли;
• в проектной документации отсутствуют определенные разделы, что приводит к несоответствию документа положению о составе проектной документации;
• нарушение санитарных норм в процессе проектирования;
• в результате экспертизы проектной документации было принято отрицательное решение;
• нарушена процедура выдачи разрешения.

Возможны ли другие причины прекращения разрешения на строительство?

Неоднозначный ответ дает практика Арбитражных Судов. С одной стороны в ГК дан полный перечень обстоятельств, позволяющих отозвать разрешение. При его прекращении уполномоченный орган должен ссылаться на установленные законом конкретные обстоятельства.

Есть иная позиция: нарушение норм ст.51 ГК позволяет отозвать разрешение независимо от других причин, перечисленных в п.21.1 вышеуказанной статьи. При таком решении арбитражные суды ссылаются на специальные основания, которые указывают на правомерность отзыва разрешения, если впоследствии возникли причины, которые препятствуют строительству. 

Вопрос-ответ

Вопрос: «Может ли администрация отменить выданный градостроительный план земельного участка?»

Ответ: Не исключено, что орган местного самоуправления может принять решение об отмене выданного ГПЗУ. 

Утвержденный проект планировки территории рассматривается в каждом случае отдельно.

Также нужно понимать – подобный акт не является нормативно-правовым документом, поэтому может быть оспорен при обращении в Арбитражный Суд со ссылкой на гл. 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ, а именно руководствуясь ст. 198-200.

Спор в Суде рассматривается и с учетом положений Градостроительного Кодекса РФ, где четко прописаны правила регулирования градостроительных отношений.

Отзыв выданного разрешения на строительство, то есть аннулирование ГПЗУ, нарушает законные права и интересы физического или юридического лица.

Но объективной причиной подобной отмены может быть нахождение участка на границе с объектом культурного наследия. Также причиной может послужить незаконная выдача разрешения.

Как вариант, могут быть приняты к сведению возражения жителей близлежащих домов относительно планируемой застройки.

Вопрос: «Имеет ли право администрация отменить разрешение на строительство без участия суда?»

Ответ: Статья 51 Градостроительного кодекса РФ, точнее пункт и подпункты 21, говорят на каком основании и как предусмотрено прекращение разрешения на строительства. В статье определено следующее:

Тот, кто выдал разрешение на строительство, имеет полное право его отозвать, ссылаясь на пункты статьи приведенной выше.

Администрация или иные органы, уполномоченные в выдаче разрешения, имеют полное право отозвать разрешение на строительство без привлечения суда.

К примеру, создается приказ, который отменяет действующее разрешение на строительство, но опять же ссылаясь на статью закона.

Встречаются случаи, когда разрешение получено и большая часть объекта уже построены, а возможно уже завершено само строительство, но администрация отзывает разрешение.

В таком случае необходимо сначала получить официальный отказ, Вам выдадут копию приказа или второй экземпляр и с ним уже нужно будет обратиться в суд. Как правило, если нарушения незначительны или их можно устранить без сноса постройки, то суд всегда на стороне истца.

В любом случае, администрация может только отозвать разрешение на строительство, а вот вопрос о сносе решает уже суд.

Вопрос: Могут ли отозвать разрешение на строительство частного дома?

Ответ: Согласно ст.51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации», действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» в случае:

1. принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 1.1. поступления предписания уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
2. отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
3. расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
4. прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, имеет место не отзыв, а прекращение действия разрешения на строительстве в чётко обозначенных Кодексом ситуациях. Решение государственного органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Количество показов: 3994

20.03.2019

За что Можно Получить Штраф Имея Свой Частный Дом?

Сегодня многие мечтают о частном доме. Жить на свежем воздухе, не иметь никаких дел с соседями — вот основные моменты, с которыми связана данная мечта. Но задумываясь о всех прелестях загородной жизни, мало кто задумывается и о некоторых сложностях, с которыми можно столкнуться в частном доме.

Частный дом. w-dog.ru

Так, владельцам частных домов необходимо строго соблюдать определенные требования, предъявляемые им соответствующими инстанциями. За несоблюдение этих требований грозит наказание в виде штрафа.

Какие требования необходимо соблюдать в частном доме?

Первое, что необходимо знать, что все штрафы, наложенные на собственников частных домов, должны вписываться в соответствующую документацию, а именно, — на КоАП РФ и ГК РФ. При этом должна быть дана отсылка на нарушение закона. В этих документах прописаны нарушения и штрафы за их несоблюдение.

Чаще всего жители частных секторов нарушают следующие нормы:

1. использование земельного участка не по назначению,
2. хранение большого количества мусора и отходов на самом участке и за его пределами,
3. неблагоустроенная территория участка,
4. устройство костра для сжигания мусора и отходов на территории участка,
5. несоблюдение установленных мер по содержанию животных,
6. несоблюдение требований, связанных со спилом деревьев на самом участке и за его пределами.

Размер штрафа определяется степенью нарушения установленных требований. Для тех, кто систематически нарушает закон, будут приняты особо суровые меры. Штраф налагается сотрудником правоохранительных органов. На этом его миссия окончена. Сам же штраф оплачивается через банк.

Требования по наложению штрафа и его размеров

В 2019 году установлена следующая величина штрафов:

1. за организацию свалки — 1-2 тыс. р.;
2. за выброс строительных отходов в контейнеры, установленные для бытового мусора — 1-2 тыс. р.;
3. за несанкционированное сжигание мусора, на которое не было дано согласия соседей по участку, — 1-2 тыс. р.

Все штрафы приведены в соответствии с КоАП РФ.

Если владелец дома также является индивидуальным предпринимателем, то величина штрафа может быть гораздо выше, вплоть до 50 тыс. р.

Выводы

Также как и жителям квартирных домов, жителям частных секторов необходимо соблюдать нормы и требования, установленные соответствующими инстанциями. В противном случае, придется понести наказание в виде выплаты штрафа.

Как показывает практика, большинство штрафов приходится на неправильную утилизацию мусора. Поэтому проще всего заключить договор с мусоровывозящей компанией, которая возьмет данную проблему на себя.

Ответственность застройщика за некачественное строительство

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Многоквартирный дом (далее — МКД) построен застройщиком с привлечением средств порядка 300 дольщиков в соответствии с договорами долевого участия в строительстве в 2015 году, гарантийный срок установлен 5 лет. Домом управляет управляющая организация, совет дома не избран, в подвале дома в несущих стенах выявлены трещины, право собственника помещения в данном доме обратиться в суд с иском об устранении недостатков общего имущества, допущенных застройщиком при строительстве дома, не определено. 1. Кто может (вправе) выступать истцом в суде в интересах собственников жилых помещений в МКД, к застройщику с иском об обязании застройщика в период 5-летнего гарантийного срока устранить строительные недостатки? На основании каких документов может выступать лицо в суде с таким иском (возможно посредством общего собрания и определения на нем уполномоченного лица)?

2. Выходя с таким иском, нужно ли соблюдать претензионный порядок к застройщику, или можно сразу обращаться в суд?

• Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
• Глебов Валерий
• Ответ прошел контроль качества
• 10 августа 2018 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), edi[email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Уголовная ответственность застройщика

К нарушающим законодательство девелоперам применяются различные карательные меры – в основном административные и гражданско-правовые.

Уголовная ответственность застройщика может наступить за нарушение 214 фз только при серьезных нарушениях закона, причинивших вред дольщикам – например при несвоевременной сдаче или строительстве аварийных домов.

В этом случае защитой участников долевого строительства займутся следственные органы.

Уголовная ответственность за обман дольщиков

За незаконный сбор денежных средств с дольщиков застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности на основании статьи 200.3 УК РФ. Для этого необходимо, чтобы застройщик собрал с дольщиков 3 миллиона рублей и более.

За совершение такого преступления Уголовный кодекс предусматривает санкцию в виде лишения свободы на срок до 2 лет с последующим ограничением свободы на один год, либо без него.

Может быть применено и более мягкое наказание в виде обязательных, принудительных или исправительных работ.

[2]

Сумма полученных от участников долевого строительства средств свыше 5 миллионов рублей признается особо крупным размером. Наказание при этом также установлено в повышенном размере – до 5 лет лишения свободы с последующим ограничением свободы на срок до 2 лет. Вместо лишения свободы суд может приговорить виновных лиц к принудительным, обязательным или исправительным работам.

Учитывая существующие цены квартир, основания для уголовного наказания могут появиться уже после 2-3 сделок, заключенных в нарушение 214 Федерального закона. Привлечены за обман дольщиков по статье 200.3 УК РФ могут быть как должностные лица застройщика (генеральный директор), так и владельцы строительной компании.

При этом не требуется, чтобы средства были каким-либо нецелевым способом потрачены. Использование полученных денег на строительство дома не освободит виновных от наказания. Наказание наступит в связи с перечислением денег на счет строительной компании.

Уголовная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

Уголовная ответственность за несвоевременную сдачу дома

Состав мошенничества могут усмотреть также в случае, когда строительная компания собирает средства без намерения достроить дом. Отсутствие такого намерения не всегда легко доказать.

Однако, если следственным органам это удастся, уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома наступит по части пятой статьи 159 Уголовного кодекса РФ – за преднамеренное игнорирование договорных обязательств.

Как правило, мошенничества в стройке совершаются в крупном или особо крупном размере.

Эта сумма сравнивается с суммой, которую застройщик незаконно получил от дольщиков или незаконно потратил.

Другие причины для ответственности застройщика по УК РФ

В зависимости от конкретного нарушения закона, к должностным лицам девелопера применяются также статьи УК РФ о растрате средств дольщиков (статья 160 УК РФ) или злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ).

Например, если генеральный директор строительной компании, пользуясь своим должностным положением, лично взял деньги у дольщика и не донес их в кассу или на банковский счет, он может быть привлечен по этим статьям.

Читайте так же:  Приобретение права собственности на самовольную постройку

Уголовная ответственность за строительство аварийного дома

1. Например, при обрушении дома, которое повлекло жертвы, виновные ответят за гибель людей (статья 109 УК РФ «Причинение смерти по неосторожности») или за несоответствие требованиям безопасности (статья 238 УК РФ).

2. К счастью, несмотря на проблемы в строительстве недвижимости, случаи уголовного преследования в долевом строительстве остаются относительно редкими по сравнению с общим количеством участников рынка.

3. Зачастую преследование по УК РФ означает, что проект строительства многоквартирного дома завершен не будет, а дольщики перейдут в категорию обманутых.

Поэтому информацию об ответственности должностных лиц застройщика за совершение преступлений нужно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме. Если же ДДУ уже заключен, появление подобных сведений – серьезный повод проконсультироваться с юристом.

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании.

Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.

Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры.

Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость.

Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина.

Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения.

Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры».

Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд.

Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья.

В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми.

Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?

Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.

Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.

Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ. 

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.

Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.   

В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

«Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее  31.12.2016 года»

или кварталом:

«Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»

Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:

“передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?

• Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
• Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
• Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;

• перестройку;
• надстройку;
• расширение объекта;
• замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).

В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.

Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.

Реконструкция частного дома без разрешения: последствия

В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.

Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:

• гражданско-правовой, когда собственника обязывают снести жилой дом или привести его в соответствие с установленными требованиями;
• административной с установлением штрафных санкций в размере от 1000 до 2000 рублей в случае проведения реконструкции с нарушением действующих норм, от 2000 до 4000 рублей, если нарушения имеют негативные последствия для окружающей среды.

Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам.

Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.

Как узаконить самовольную реконструкцию частного дома?

С вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342 внесены поправки в Градостроительный кодекс.

Ими отменен порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию частных домов, теперь он носит уведомительный характер.

Тем самым, собственник жилого дома при желании внести в его конструкцию изменения, должен перед началом работ подать в местную администрацию уведомление о намерениях.

Кратко, порядок легализации реконструкции частного домовладения будет таким:

1. Направление в адрес территориальной администрации уведомления о планировании внесения существенных изменений. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с личным паспортом собственника и документами, подтверждающими право собственности на дом и земельный участок под ним.
2. Получение разрешительного документа.
3. Обращение к кадастровому инженеру для проведения работ по изготовлению нового технического плана дома.
4. Получение технического плана и обращение в администрацию с уведомлением об окончании работ.
5. Обращение в Росреестр с заявлением о регистрации изменений жилого объекта.

Расходы владельца дома будут только в части оформления технического плана (могут достигать 20 000 рублей) и оплате государственной пошлины за регистрационные действия – 350 рублей.