Какова была ситуация на рынке недвижимости в 2020 году?
В Петербурге во второй половине 2020 года начался рост цен на жильё. Расходы на покупку недвижимости в последнем квартале 2020 года достигли максимума с 2013 года. Рост цен на первичном рынке привёл к росту цен на вторичном рынке жилья, а также к тому, что квартиры на этапе котлована сравнялись по стоимости с готовым жильём. Щёлкните по картинке для её увеличения.
Жильё в Питере дорожало всегда. Чтобы убедиться в этом, достаточно глянуть динамику цен за последние годы. Но во второй половине 2020 года произошёл скачок цен.
Рост цен на новостройки в городе с начала 2020 года составил 25% по данным аналитики, в области – 20%, опередив прирост цен в целом по стране. Трудно припомнить за последние десять лет нечто аналогичное.
Это абсолютный рекорд на рынке недвижимости.
Потребителя такое подорожание повергает в шок, так как он оказался не готов к такому быстрому росту рынка. Этот факт плохо отражается на покупательной способности и в целом на рынке недвижимости.
Причины подорожания
Льготная ипотека на новостройки
Одним из факторов, способствующих подорожанию квадратных метров в новостройках специалисты называют льготную ипотеку под 6,5 % в новостройках.
Всем известно, что льготная ипотека будет действовать не всегда, у неё есть определённые сроки действия. Многие покупатели решили, что нужно не упустить шанс.
Возможно, если бы не было льготной ипотеки, многие отложили бы покупку жилья до лучших времён. Таким образом, льготная ипотека выступила катализатором на рынке недвижимости.
Рост спроса
Из тех, кто бросился покупать, было много людей, которые просто хотели спасти накопления от продолжающейся инфляции.
Снижение ставок по вкладам, ухудшение общей экономической ситуации привело к тому, что у людей началась паника, они стали снимать деньги с банковских счетов и вкладывать их в валюту, криптовалюту, драгоценные металлы и недвижимость.
Что покупают прежде всего? Наиболее привлекательными в плане инвестиции люди считают студии и однокомнатные квартиры, комнаты для их дальнейшей сдачи.
Наличие покупателей
Недвижимость Петербурга всегда востребована. В городе есть покупатели, уровень доходов которых позволяет им приобретать недвижимость. Многие приобретают для детей «на вырост», некоторые в качестве инвестиции.
Питерская недвижимость пользуется спросом и у иногородних, её приобретают жители регионов, а также СНГ. Пользуется популярностью недвижимость у жителей Украины, Белоруссии и Казахстана.
Кто-то берёт для себя, многие приобретают для детей-студентов.
А что же могли предложить застройщики?
А ликвидных предложений на рынке было не так уж много. После принятия в 2018 году изменений в 214 Федеральном законе, произошли качественные изменения на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Главное нововведение реформы – участие банков в процессе строительства – привело к удорожанию строительства в целом.
Застройщик по новой реформе должен строить не на деньги дольщика, а на собственные или заёмные средства. Только у очень крупных застройщиков есть собственные средства для строительства нескольких объектов, у большинства средства заёмные.
Этот факт приводит к удорожанию строительства, ведь за кредиты нужно платить.
Выгодно ли застройщику в заданных условиях строить ликвидное жильё класса масс-маркет? Судя по всему, более дорогое жильё строить выгоднее. Видимо, по этой причине выросло количество более дорогих объектов, комфорт-плюс и бизнес-класса. Стали появляться элитные объекты в обычных районах города, чего не было раньше.
Примером может служить жилищный проект «Институтский 16» элит-класса в Выборгском районе, где цена на однокомнатную квартиру на этапе котлована начиналась от 16 миллионов рублей. Раньше такие объекты строились в исторической части города, в Петроградском, Адмиралтейском районах, на Крестовском острове, где традиционно возводят жильё бизнес и элит-класса.
Так как популярные и недорогие предложения стали исчезать с рынка, возник дефицит предложения в этом секторе. К тому же многие застройщики притормозили продажи в связи с пандемией. Сокращение строительства недорогого жилья – одна из причин резкого роста стоимости жилья.
Удорожание строительства
Это причина или следствие? С одной стороны, удорожание строительства – это следствие перехода строительного рынка на проектное финансирование. С другой стороны, удорожание строительства в целом привело к удорожанию стоимости квадратного метра.
Пандемия тоже сделала своё чёрное дело. Сначала из-за закрытых границ и общей нестабильности экономической ситуации выросли цены на строительные материалы. Затем случился массовый отъезд мигрантов из Средней Азии весной и летом 2020 года. Вследствие чего появился дефицит рабочей силы. Стоимость рабочей силы подорожала на 25-30%. Скачки курсов валют не улучшили ситуацию.
Дефицит участков для строительства в центральных районах города, выход на рынок дорогих объектов – дополнительные факторы удорожания жилья.
Рост цен на жильё в разных секторах по уровню комфортности
В 2020 году 
цены на жильё класса масс-маркет (эконом-класс) выросли примерно на 25%. Подорожание привело к стиранию границы между новостройками на этапе котлована, со сроком сдачи через несколько лет, с рынком готового жилья. Понятное дело, что лучше выбрать готовое жильё, заехать и жить, чем ждать его несколько лет.
Согласно аналитическому отчёту компании «Colliers International» на декабрь 2020 года стоимость жилья в сегменте бизнес-класса выросла на 19%.
Средняя стоимость одного квадратного метра в этом сегменте составила 205 тысяч рублей за метр. В премиум-классе (элитное жильё) эти показатели ещё выше, что объясняется тем, что предложений в этом сегменте меньше.
В премиум классе показатель за год увеличился на 34% и составил 297 тыс. рублей за квадратный метр.
Что говорят эксперты
На рынке недвижимости произошёл очередной скачок цен. Снизятся ли цены до прежнего уровня? Вернётся ли рынок к прежним позициям? Вряд ли. Я не помню случая, когда за последние годы после скачка цен происходило понижение.
Пока объективных причин для снижения мало, а вот для подорожания сразу несколько:
1. Изменение в 214 ФЗ вступило в полную силу. Продолжается переход строительства от долевому к проектному финансированию, в 2020 году около 40% строящейся недвижимости – это объекты строящейся недвижимости по новому закону.
Это сказывается на ценообразовании строящегося жилья.2. Льготная ипотека.3. Инфляция и девальвация. Падение курса рубля. Введение налога на банковские депозиты свыше 1 миллиона рублей.4.
Санкции и нездоровая политическая и экономическая ситуация в целом.
Прогноз цен на недвижимость в 2021 году
Обзор рынка недвижимости говорит о том, что начавшееся повышение на жильё в 2020 году скорее всего плавно продолжится в 2021 году. Мне очень хочется надеяться на снижение цен, но для оптимизма нет экономических предпосылок. Это печально, так как подорожание, как правило, приводит к стагнации рынка недвижимости.
- Выводы:
- Нестабильное экономическое и политическое положение России, санкции, пандемия и сокращение реального сектора экономики привели к повышению цен на рынке недвижимости.
Что будет дальше? На рынок недвижимости влияет политическая и экономическая ситуация в стране, законопроекты правительства, доходы населения.
Самые главные факторы в удорожании жилья, на мой взгляд, экономический – девальвация рубля и политический – общая неопределённость в стране. Неизвестность и страх перед будущим толкали людей покупать жильё осенью 2020 года.
Многие покупатели были уверены, что если они не успеют купить жильё, то не смогут купить его в будущем из-за резкого подорожания. Поэтому брали кредиты и покупали, в основном, недорогое жильё.
Их опасения оправдались, жильё дорожало с августа по декабрь и стало недоступно для населения с невысоким уровнем дохода.
Что касается прогноза на 2021 год, многое зависит от того, что предложит нам в 2021 году строительная индустрия, какие действия предпримёт правительство.
Большой вопрос вызывает сохранение покупательского спроса, а именно сохранение уровня доходов населения. Упадут ли цены на недвижимость? Отмена программы льготной ипотеки может серьёзно повлиять на рынок строительной индустрии.
Если ипотеку отменят, спрос упадёт, поэтому есть вероятность снижения цен, но значительного снижения цен, на мой взгляд, не будет.
В начале 2021 года спрос несколько снизился в связи с уменьшением интересных предложений, а также увеличением цен. Доходы населения не растут и платежеспособность остаётся на том же уровне в лучшем случае. Мало кому по карману резко подорожавшее жильё в Санкт-Петербурге.
Людям с регионов всё сложнее купить недвижимость в Петербурге, так как разница цен в регионах и Санкт-Петербурге стала гораздо ощутимее.
Если пару-тройку лет назад можно было купить однокомнатную квартиру в городе на уровне котлована за 4 млн рублей, то сейчас однокомнатные квартиры в новых объектах на уровне котлована идут от 6–8 миллионов рублей в зависимости от класса жилья.
Стоимость квартир на вторичном рынке подтягивается к уровню стоимости новостроек. Остаётся, как и раньше, бросать взгляды в сторону окраин и ближайших пригородов Ленинградской области, где больше строится дешёвого и недорогого жилья.
- В своих рассуждениях я исхожу из своего опыта и знаний, не претендуя на то, что моё мнение – истина в последней инстанции.
- Желаю удачи! Галина Черкис
- Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
- Инвестирование в недвижимость
Стоит ли брать ипотеку в кризис, и как на ней отразится падение рубля?
Долгосрочные финансовые обязательства всегда требуют тщательного анализа и максимального просчета возможных рисков. Планируя покупку жилья в кредит в условиях нестабильной и шаткой экономической ситуации, заемщик задается вопросами: насколько это безопасно, как повлияет на нее падение рубля, в какой валюте лучше оформлять сделку?
Чтобы понять, брать ли ипотеку в кризис, необходимо рассмотреть ее основные достоинства, недостатки и спорные моменты.
Ипотека в кризис: плюсы и минусы
Опасения за актуальность и безопасность оформления ипотеки в неблагоприятные экономические периоды имеют под собой реальную основу.
Можно выделить возможные риски подписания такого договора:
- Инфляция, которая сделает затруднительными и непосильными крупные ежемесячные выплаты по ипотеке.
- Упадок на рынке недвижимости и проблемы у застройщика. Кризис способен заморозить стройки и отсрочить сдачу дома в эксплуатацию.
- Банкротство банка-кредитора и передача кредитного дела другой компании.
- Признание ипотеки недействительной в случае, если она была оформлена быстро и на основании, только лишь двух документов.)
К тому же, существует просто «человеческий» фактор например, заемщик может попасть под сокращение и лишиться работы, что сделает невозможным дальнейшие выплаты.
Перечисленные минусы вовсе не означают, что нужно оказываться от покупки жилья в рассрочку. Они всего лишь должны подтолкнуть потенциального заемщика к более тщательной оценке ситуации и своих возможностей.
+’Ипотека в кризис может быть выгодной:
- Копить сбережения на жилье в условиях нестабильности бессмысленно, поскольку с течением времени они обесцениваются, а цены на недвижимость растут.
- Рыночная стоимость жилья может увеличиваться, но выплаты по ипотеке останутся прежними.
- Банки могут увеличить процентную ставку по кредитам, поэтому, чем позже будет принято решение оформить ипотеку, тем больше будет сумма переплаты.)
Все расходы при оформлении ипотеки
Как падение рубля повлияет на ипотечный рынок?
Если жилищный займ оформлен в национальной валюте, девальвация рубля не будет иметь прямого влияния на сделку. Однако имеет место косвенное воздействие – при обесценивании валюты затраты на потребительские нужды заемщика могут существенно возрасти, поэтому выплачивать взносы станет сложнее.
Другое дело, если обязательства взяты в иностранной валюте. В этом 
случае кредитные отчисления в пересчете на рубли будут увеличены, а сумма общей переплаты возрастет. Однако обычно процентные ставки по такому договору несколько ниже, чем для сделки в рублях.
Ипотека при девальвации рубля имеет еще один нюанс. Даже если взносы необходимо вносить в национальной валюте, в договоре может быть прописан пункт, позволяющий банку увеличить размер выплат в случае значительного отклонения разницы курса.
В какой валюте лучше оформлять жилищный займ?
Ипотеку правильнее всего оформлять в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Однако на долгосрочную перспективу только выплаты, зафиксированные в национальной валюте, сведут все риски к минимуму.
Как повлияет кризис на ипотеку?
Для финансовых организаций займ в условиях девальвации рубля несет в себе долю риска. Выплаты, растянутые на десятилетия, сводят на нет все потенциальные прибыли, и клиентам не стоит ожидать понижения процентных ставок. Кроме этого, банки могут сократить социальные программы, льготы и выгодные предложения.
Чтобы сохранить спокойствие, заемщики должны помнить два важных момента:
- Банки, ни при каких условиях не имеют права требовать от клиента единовременной выплаты имеющегося долга.
- В случае банкротства финансового учреждения ипотечный кредит сохранит свои условия и будет передан правопреемнику – другому банку.
Во избежание возможных проблем, эксперты советуют потенциальным заемщикам правильно рассчитывать свои возможности. Желательно, чтобы ежемесячные взносы по ипотеке не превышали 40% от совокупного дохода семьи. Заключая договор, стоит оформить страховку. Это поможет максимально обезопасить ипотеку в условиях кризиса.
Как девальвация рубля может повлиять на цены на недвижимость | Статьи по теме "Тонкий расчет" на портале недвижимости Move.ru
В последнее время все чаще и чаще можно услышать от чиновников о возможной девальвации рубля. Но, как говорится, раз слухи пошли, то неспроста. Не секрет, что курс валюты — это еще один фактор, влияющий на цены на недвижимость. Если девальвация рубля, как полагается, случится осенью, то уже совсем скоро есть вероятность, что цены на квартиры взлетят.
Новость о возможной девальвации рубля весьма удачно была скомпенсирована самим снижением валюты США, что привело к итоговому незначительному укреплению отечественной валюты относительно доллара и более спокойному отношению к перспективе девальвации рубля.
Хотя, безусловно, слабость экономики и внутристрановая стагнация (которую не все хотят называть кризисом), непрерывный отток капитала – не дают повода для общего усиления рубля, но и резкого влияния на цены на недвижимость новость о девальвации пока не оказала.
Нельзя сказать, что инфляционные ожидания на текущий период сильно отразились на стоимости жилья. Одна из причин этому – традиционное летнее затишье на рынке новостроек эконом-класса. Оно послужило своеобразной ширмой, «буфером», который позволил рынку избежать немедленного реагирования.
Это очень хорошо: если ситуация с позицией рубля нормализуется в ближайший месяц, то рынок недвижимости в прямом смысле слова «отделается легким испугом».
«В долларовом эквиваленте цены, безусловно, снизились, но это мало отразилось на спросе и общем состоянии рынка, так как цены на жилую недвижимость в последние годы исчисляются в рублях, а не в иностранной валюте», — считает Константин Ромашов, заместитель генерального директора «Миг Недвижимость».
Стоит отметить, что падение курса рубля по отношению к основным валютам не является единственным фактором, влияющим на ситуацию на рынке недвижимости. Рынок жилья в России уже не раз переживал подобные ситуации.
«Ситуация, связанная с возможным изменением курса рубля, уже не первая на рынке недвижимости, и каковы ее последствия можно будет увидеть несколько позже, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Однако, как отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.
su, девальвация российской валюты может подстегнуть спрос населения на различные категории товаров, стоимость которых декларируется в рублях, особенно и к недвижимости среди тех покупателей, которые давно планируют приобретение жилья.
Этот момент для них может стать поистине давлением, благодаря которому они могут как можно быстрее приобрести недвижимость, покупку которой каждый раз откладывали в долгий ящик.
Недвижимость — хорошее вложение капитала
Девальвация валюты может способствовать увеличению стоимости жилья за счет того, что люди, имеющие рублевые депозиты, начнут поспешно вкладывать капитал в недвижимость, резко сокращая тем самым объем предложения и подогревая спрос.
«По сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и другими – инвестиции в недвижимость менее рискованны, — отмечает Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
— Но движение начнется только в том случае, если рубль подешевеет до уровня 36 и более рублей за доллар».
Несмотря на поводы для опасений, у большинства населения свободных денежных средств (в размере стоимости квартир), которых можно было бы пытаться «спасать» в недвижимости – нет.
У кого же данные денежные средства есть, задача спасения собственных капиталов в условиях страновой нестабильности существует уже давно, не первый месяц, и отток капиталов наглядно это демонстрирует.
И некоторое оживление в элитном секторе говорит лишь о том, что все-таки недвижимость в России рассматривается как возможный инструмент для вложения денежных средств.
Как отмечают в компании Blackwood, первое полугодие 2013 года ознаменовалось достаточно высокой активностью покупателей в сегменте высокобюджетного загородного жилья: количество запросов, поступивших им, существенно возросло по сравнению с предыдущим годом.
Интерес покупателей вырос практически по всем направлениям, при этом лидеры оставались традиционными: Новорижское шоссе (34% запросов), Рублево-Успенское (22%) и Киевское (16%) шоссе, где возводится наиболее качественное жильё, обеспеченное объектами инфраструктуры.
Что касается покупательской активности, то 2013 года продолжилась тенденция к ее увеличению, однако, в большей степени, в бизнес и эконом классах, что еще раз подтверждает тот факт, что россияне предпочитают вкладывать деньги в недвижимость.
Цены на жилье сегодня
По данным Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», по итогам полугодия цены на вторичное жилье продолжали расти в рамках инфляции. Средняя стоимость предложения выросла на 0,8% — до 174,3тыс. рублей за кв.м. Наибольший рост рублевых цен (+3,1% — 227,2тыс. руб. за кв.
м) был зафиксирован в сегменте жилья премиум-класса, что связано с изменением структуры предложения, характеризующимся сокращением дорогих квартир и увеличением более дешевых объектов, а также с валютными колебаниями, так как расчет в долларах и евро актуален только для квартир стоимостью от 30 млн рублей.
Квартиры комфорт-класса подорожали на 2,1% до уровня 171,3 тыс. руб. за кв. м, а эконом-класс вырос на 0,4% до 158,2 тыс. руб. за кв.м.
По сравнению с серединой лета 2012 года, средняя цена на вторичное жилье в столице поднялась на 2% до 174,3тыс. рублей за кв.м.
При этом на 3% увеличилось предложение квартир в панельных домах, а в кирпичных, монолитных и зданиях сталинской постройки оно сократилось в пределах 2%.
В структуре предложения удельный вес небольших «однушек» вырос на 3%, «двушек» — на 1%, а объем трехкомнатных квартир уменьшился на 1%, четырехкомнатных – на 2%.
В самом дорогом округе – ЦАО – доля квартир, выставленных на продажу, сократилась на 2%.
По данным компании «Метриум Групп», в новостройках эконом-класса в первом летнем месяце отмечено увеличение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,1%. В июне она составила 125,94 тыс. рублей за кв. м (в мае – 124,55 тыс. рублей за кв. м).
Средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в июне составила 225,4 тыс. рублей. Она увеличилась на 2,4% по сравнению с маем текущего года (220 тыс. рублей за кв. м).
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год новостройки Москвы прибавили 0,4%, Новой Москвы 3,8%, Московской области 0,3%. За прошедший летний месяц, цена кв. м на новостройки Москвы выросла на 2,9%, Новой Москвы снизилась на 3,9%. Средняя цена новостроек Москвы в данный момент составляет 226 тыс. руб./кв. м, Новой Москвы – 84,7 тыс. руб./кв. м.
«Говорить о повышении цен за лето трудно, речь может идти только об остановке спада – внутристрановая стагнация экономики, отмечаемая еще в конце прошлого года, наглядно проявилась в первой половине 2013 года, что сказалось и на нестабильности цен на недвижимость, — отмечает Екатерина Орлова , директор Real Estate Zemer Consulting & Development. — Но в более долгосрочном интервале (хотя бы за год) вся недвижимость (квартиры, дома, земля) демонстрирует постепенный небольшой стабильный рост».
Пока нет повода для паники?
По словам Сергея Шломы, кикакой реакции пока со стороны покупателей не наблюдается. Девять из десяти сделок купли-продажи люди, как и прежде, совершают ради улучшения своих жилищные условий, а не в целях сохранения накоплений.
«В этом году в начале лета рынок был довольно активным, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Спрос сохранялся на высоком уровне, а в сегменте эконом-класса выстраивались очереди из покупателей. Поэтому июнь показал достаточно хорошие результаты по количеству сделок. Я думаю, что по итогам июля мы будем наблюдать аналогичную картину».
Как это было и ранее, в зависимости от экономических факторов курс рубля проходит краткосрочные колебания.
«Цены на новостройки, в частности, фиксируются в рублях, поэтому такие колебания серьезно не отражаются на этом рынке», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
По ее мнению, не стоит ожидать падения цен на московскую и подмосковную недвижимость, которая находится в рамках рыночной ситуации. Наоборот, следует говорить о росте стоимости жилья минимум на уровень инфляции.
«Недвижимость, которая не продается из-за неоправданно высоких цен (в первую очередь вторичный рынок массового панельного сегмента), должна отреагировать на происходящее, цены должны снизиться до рыночной отметки. Однако в этом я вижу положительный момент: рынок оживится, станет более приемлемым для купли-продажи квартир в Москве», — считает она.
Чего ожидать?
Новости о возможной девальвации рубля пока особо не отразились на ценах. Все ожидают, что она произойдет во втором полугодии текущего года. Однако «пожинать плоды» мы будем только в следующем году за счет инертности рынка недвижимости.
Сначала девальвация рубля приведет к кратковременному всплеску спроса – обесценивание денег подстегнет многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса.
Люди начнут вкладываться в недвижимость, и застройщики, скорее всего, будут повышать цены.
«Не исключено, что через некоторое время рост стоимости жилья повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательская способность уже сейчас находится на пределе, — отмечает Мария Литинецкая. — Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться.
Тем не менее, коррекция будет небольшая, в пределах 10-15%. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет. Быть может, кого-то возможная девальвация и подтолкнула к быстрым покупкам, однако, я думаю, что подобные сделки – единичны.
Все-таки на спрос повлияет само событие, а не слухи о его приближении».
Поскольку резкого падения цен не произошло, не началась и волна быстрых покупок. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается только стабильный спрос на жилье во всех ценовых категориях.
Однако, если ситуация с курсом рубля не стабилизируется в ближайшие два месяца, коррекция цен возможна в рублевом эквиваленте, что, несомненно, повлечет за собой и рост спроса, так как люди будут искать надежные активы для вложения денег.
Россияне любят откладывать все до последнего. Однако все же стоит отметить, что цены на недвижимость имеют свойство повышаться, а не снижаться.
В связи с этим, лучше уже сейчас заняться вложением капитала в недвижимость, а не ждать девальвацию рубля или еще каких-то кризисных условий, которые послужат своего рода толчком для быстрого решения данной проблемы.
И знайте, разговоры на пустом месте не появляются. О возможной девальвации рубля говорят давно, но в последнее время уже чаще. Думайте и решайте сами.
Сугра Гаджиева
Финансист объяснил, как падение рубля отразится на жизни россиян
Курс доллара вновь продолжил расти на рынке Forex. По данным на 15:00, стоимость одного доллара превысила 75 рублей. Ранее сообщалось, что курсы основных мировых валют по отношению к российскому рублю пошли в рост на фоне резкого падения мировых цен на нефть.
«Вечерняя Москва» поговорила с финансистом, который рассказал, как долго будет падать рубль и как это отразится на жизни обычных россиян.
— Я пессимист, поэтому убежден в том, что падение рубля продолжится, — говорит профессор кафедры финансов и банковского дела РАНХиГС Юрий Юденков. — Прежде всего, связано это с отказом от соглашения с ОПЕК. Коронавирус, падение мировых индексов, усиливающееся санкционное давление тоже льют воду на мельницу снижения.
Насколько еще упадет рубль в ближайшей перспективе, по мнению финансиста, сказать сложно — слишком много вероятностей и допущений. Дело в том, что рынки сегодня развиваются настолько нелинейно и разнонаправленно, что дать хоть сколько-то определенный прогноз невозможно.
Например, исходя из всей логики экономической науки, США должны повышать ставку рефинансирования, но поступают они наоборот. А Штаты — очень большая страна и, естественно, их поведение влияет на экономику всего мира.
И здесь мы еще не берем в расчет такие непредсказуемые события, как тот же коронавирус.
— В принципе, процессы идут довольно параллельно. Очевиднее всего падение рубля отразится на заграничных поездках. Но посмотрите — сейчас большинство наиболее привлекательных стран закрыто на въезд, по возвращении из них россияне должны отсидеть дома две недели карантина. Не знаю, как долго продлится это ограничение, но это первое, что коснется всех.
Второе — цены на импортные товары. Это и авто, и одежда, и техника. Посмотрим, как справится с инфляцией ЦБ, но для него это явно станет серьезным испытанием. Понять, насколько поднимутся цены, элементарно — смотрим, насколько вырос доллар относительно рубля, и тогда можно грубо спрогнозировать и подорожание.
Конечно, здесь будет иметь место некоторая задержка, но это неизбежно, — отметил эксперт.
Несмотря на то, что покупательная способность россиян может снизиться, радикального подорожания товаров первой необходимости, вероятно, не будет. Речь идет о молоке, зерне, яйцах и бытовых товарах первой необходимости.
Что нужно знать о падении цен на нефть и как оно отразится на России
Эксперты: дальнейшее ослабление курса рубля приведет к росту спроса на жилье
МОСКВА, 29 июля. /ТАСС/. Ослабление курса рубля пока напрямую не сказалось на спросе на жилье. Однако, если российская валюта продолжит падение, в перспективе это станет дополнительным фактором роста интереса к приобретению жилой недвижимости, считают опрошенные ТАСС эксперты.
В начале рабочей недели курс рубля снизился по отношению к евро и вернулся к минимумам начала апреля, когда наблюдалось ослабление российской валюты из-за падения котировок нефти.
Так, 28 июля курс в ходе валютных торгов Московской биржи превысил отметку в 85 руб. впервые со 2 апреля.
По мнению экспертов, в августе российская валюта может продолжить ослабление к евро из-за снятия карантинных мер и сезонных факторов.
«Сейчас ослабление рубля — это все еще новый тренд, который пока не успел сказаться на уровне спроса. В перспективе он наверняка станет еще одним фактором, стимулирующим активность покупателей», — прокомментировала коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева.
Ослабление российской валюты происходит непродолжительный период — менее месяца, поэтому пока оно не отразилось на спросе на жилье, объясняет управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, потенциальным покупателям необходимо время, чтобы проанализировать ситуацию на рынке, найти подходящий вариант квартиры и оформить сделку.
Инвестировать в квадратные метры
В то же время риелторы отмечают, что в России наблюдается спрос на жилье с целью инвестиций.
Сегодня многие покупатели ведут себя как инвесторы и, выбирая квартиру для себя, рассматривают ее ликвидность с точки зрения возможной перепродажи в будущем.
«Ликвидная недвижимость в дефиците, и поэтому рассматривается ее владельцами как актив. Соответственно, если рубль нестабилен, то спрос возрастает именно на такие объекты инвестирования», — говорит Литинецкая.
Инвестиционные сделки с жильем наиболее характеры для тех покупателей, которые хранят накопления в иностранной валюте и планируют приобретение квартир в более высоком сегменте недвижимости.
При снижении курса рубля накопления в евро или долларах заметно возрастают, и покупатели имеют возможность приобрести более дорогую недвижимость, объясняет главный аналитик агентства недвижимости «Миэль» Екатерина Бережнова.
«Это реальный актив, в особенности на фоне снижения ставок по депозитам и непредсказуемой ситуации с валютами. Обладатели депозитов в валюте сейчас имеют возможность совершить выгодную покупку квартиры в новостройке. Еще в январе курс евро был 69 руб.
, сейчас почти 85. Те, кто держал на депозите €100 тыс.
, за полгода заработали 1,6 млн рублей и теперь могут вместо однокомнатной купить двухкомнатную квартиру [в Москве]», — добавляет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При этом, по мнению генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, прямое влияние валютных колебаний на рынок недвижимости сокращается. Он отмечает, что все уже успели привыкнуть к изменению курса рубля по отношению к доллару и евро.
По мнению Алексеенко, рынок недвижимости в России сегодня сложно назвать привлекательным для инвестиций. «Он сейчас находится на довольно высоком стоимостном уровне, а это значит, что получить высокую доходность в дальнейшем будет все сложнее. Конечно, все зависит от конкретного проекта, его привлекательности и ликвидности, но это все частные случаи, несистемные», — добавляет эксперт.
Другие факторы роста
Опрошенные эксперты также отмечают, что на рост спроса на жилье в массовом сегменте в большей степени влияют снижение ипотечных ставок, в том числе из-за программы льготной ипотеки под 6,5%, а также снятие ограничений, введенных из-за пандемии коронавируса.
Кроме того, риелторы не наблюдают прямого влияния ослабления курса рубля на стоимость жилья. Например, за период с 10-го по 25 июля цены на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в среднем выросли на 1%, говорит Доброхотова. Однако уточняет, что это может быть связано с совокупностью разных факторов, а не только с валютными колебаниями.
Однако длительное падение курса рубля может отразиться также на росте цен на жилую недвижимость, замечает Литинецкая. «Пока что невозможно отделить степень влияния одного тренда от другого, но, безусловно, растущий курс доллара создает и у покупателей, и у продавцов соответствующее «настроение», что все будет дорожать, в том числе и недвижимость», — считает эксперт.
Обвал рубля: что ждет рынок недвижимости
11 марта 2020, 18:01
Интерфакс
По мнению экспертов, рост стоимости жилья может составить до 10%, а коммерческая недвижимость сохранит текущую динамику
Москва. 11 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Резкое ослабление курса рубля, произошедшее на фоне падения стоимости нефти, окажет воздействие на рынок недвижимости, в частности, в ближайшее время могут значительно вырасти цены на жилье, считают эксперты, опрошенные порталом «Интерфакс-Недвижимость».
«Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее это временная корректировка.
Тем не менее, это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе», — отметил первый заместитель генерального директора компании AFI Development Евгений Поташников.
Он пояснил, что в жилищном строительстве велика доля использования иностранных материалов, цены на которые привязаны к мировым валютам. Таким образом, снижение курса рубля повысит закупочные цены на стройматериалы, что повлияет и на стоимость строящихся квартир.
Поташников отметил, что в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов достигает до 40%.
По мнению эксперта, сложившаяся ситуация также может активизировать спрос на жилье, поскольку россияне стремятся «зафиксировать свой капитал вложением в надежный и потенциально прибыльный актив».
- О возможном повышении спроса на новостройки говорит и коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
- «При сохранении негативных тенденций к лету спрос на жилье вырастет примерно на 7% или даже больше», — считает Боим.
- При этом она подчеркнула, что дальнейшее повышение цен на жилье будет «плавным и небольшим», поскольку за последние восемь месяцев цены итак росли на фоне перехода на эскроу-счета.
- Генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев считает, что новостройки могут вырасти в цене на 3-5%.
- «На ценообразование повлияет дальнейшая политика ЦБ по регулированию ключевой ставки», — подчеркнул он.
- Всплеск активности покупателей в ближайшем времени прогнозирует и генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
- «Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий», — считает он.
- При этом, по мнению основателя и владельца ГК «Мангазея» Сергея Янчукова, резкое повышение спроса на жилье будет «вымывать» будущих покупателей.
«Девелоперам приходится реагировать повышением цен, что приводит к снижению доступности новостроек. А потом цены могут на протяжении долгого периода перестать расти, что снижает инвестиционную привлекательность квартир», — считает Янчуков.
Он добавил, что дальнейшая реакция рынка жилой недвижимости будет зависеть от скорости падения рубля.
В свою очередь управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что реакция рынка недвижимости на падение курса рубля будет замедленной.
«Если говорить о ценах, то их движение станет более-менее очевидным в ближайшие 1-2 месяца. Что касается спроса, то основной итог влияния обвала можно будет подвести через полгода или год», — подчеркнула она.
Существенное ухудшение ситуации на рынке жилья прогнозирует руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
«В течение ближайших двух недель те, кто планировал продавать квартиры, скорее всего, выведут их из продажи и переориентируются на доллары. Поэтому в марте еще возможен небольшой всплеск по ценам. Однако уже в апреле они начнут падать. К лету проседание может составить 15-20%», — считает Мищенко.
По ее мнению, к концу года ситуация с ценами может выровняться.
В свою очередь руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов полагает, что участники рынка могут иметь диаметрально противоположные позиции относительно перспектив.
«В моменте может произойти смятение на рынке. Некоторые продавцы будут повышать цены, некоторые возьмут паузу», — подчеркнул Соколов.
Рубль и ипотека
Эксперты рынка считают, что сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку РФ и, соответственно, на ипотечные ставки.
«Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если заемщику уже одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку», — отметила Мищенко.
- Вместе с тем коммерческий директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Владимир Моребис считает, что повышение ставок по ипотеке будет незначительным и плавным.
- «Маловероятно, что оно произойдет в этом месяце», — подчеркнул он.
- С этим мнением согласна коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим, которая считает, что ставки по ипотеке могут остаться прежними.
- «Ставка, весьма вероятно, останется на прежнем уровне или вырастет на 0,5-0,75%», — подчеркнула Боим.
- В свою очередь, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что пока ЦБ не повышает ключевую ставку, стараясь обойтись другими мерами влияния на ситуацию в экономике.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным. Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя», — подчеркнула она.
Влияние на коммерческую недвижимость
Аналитики отмечают, что ситуация с изменившимся курсом валюты, как и любые важные макроэкономические события, напрямую повлияет и на рынок коммерческой недвижимости.
«Коммерческая недвижимость пострадает сильнее жилой. Дело в том, что бизнесу понадобится время на то, чтобы переформатировать стратегии.
В среднесрочной перспективе среди проигравших будут гостиницы и ритейл, а склады возможно, станут бенефициаром турбулентности, так как компании, возможно, начнут формировать товарные запасы.
Для офисов ситуация уникальна тем, что нынешняя совокупность факторов вынудит пересмотреть стратегии размещения, и, возможно, стандарты плотности», — считает руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Эксперт Денис Соколов.
По мнению исполнительного директора портала коммерческой недвижимости SM2 Станислава Жукова, падение курса рубля может сказаться на деловой активности арендаторов.
«Касательно аренды, девальвация безусловно может сказаться на деловой активности арендаторов, в особенности тех, у кого часть стоимости товара/услуги в твердых валютах. Колебаний в аренде в краткосрочной перспективе не предвидится, так как договоры заключаются минимум на один год, а в среднем по рынку — три года», — отметил Жуков.
- Он добавил, что ситуация на рынке аренды сейчас стабильная, вакантность площадей сохраняется на уровне 10%.
- «Арендные ставки могут пойти вниз, только в случае рецессии, которой пока рынок не ожидает», — подчеркнул эксперт.
- В свою очередь директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева отметила, что средние арендные ставки могут быть пересмотрены в случае дальнейшего падения рубля.
«Если падение национальной валюты будет продолжительным, как считают многие экономисты, наш прогноз по росту ставок аренды будет пересмотрен: ранее мы ожидали ежегодный рост в офисном сегменте на 3-4% в 2020-2021 гг.
(в классе А), в складском сегменте – около 7% в 2020 году, в сегменте торговых центров – рост премиальных ставок на уровне инфляции (2,5-3%).
Кроме того, политические риски и нестабильность, вероятнее всего, скажутся на инвестиционном рынке», — считает Шепелева.
- При этом CEO проектов «Красная стрела» и «Хлебозавод №9» Алексей Капитанов считает, что падение национальной валюты приведет к снижению потребительского спроса, что сильнее всего отразится на ритейле.
- «Для коммерческой недвижимости это означает откат: ритейлу будет сложнее платить аренду, ставки перестанут индексироваться, и, если это будет продолжаться долго, стоимость аренды может снизиться», — подчеркнул Капитанов.
- Однако специалисты отмечают, что реакция рынка коммерческой недвижимости на сложившуюся ситуацию может занять несколько месяцев.
«Так как рынок недвижимости на подобные ситуации реагирует не так быстро, как, например, фондовый рынок, то ответной реакции можно ждать через 3-6 месяцев. За это время не исключена коррекция и обратный отскок курса рубля», — подчеркнул партнер Colliers International в России Владимир Сергунин.