Содержание
1. Эскроу счёт – это…2. Особенности эскроу счёта в банке Санкт-Петербург.3. Отличие эксроу счёта от обычного счёта или аккредитива.4. Какие сделки можно проводить с помощью эксроу счётов.5. Как открыть экскроу счёт.6. Необходимые документы.7. Необходимые документы для открытия эксроу счёта.8. Кто может предоставить документы в банк.
1. Эскроу счёт – это специальный банковский счёт, который открывается:
• в банке на имя владельца (владельца счёта);• в целях перечисления получателю (бенефициару) полученных от владельца счёта средств;• при наступлении условий, заранее согласованных сторонами.
Эти счета чаще всего используют в сделках купли-продажи, где получателем денег являются несколько человек, а также в сложных сделках или сделках-цепочках. Это самый удобный инструмент при проведении сложных сделок. Единственный минус – не у всех банков есть эта услуга.
2. Особенности эскроу счёта
В каких банках можно 
провести сделку при помощи эскроу счёта? Первопроходцем в этой области в Санкт-Петербурге стал банк с одноимённым названием «Санкт-Петербург». Этот банк раньше других ввёл этот вид формы расчётов.
Смысл сделки: продавец (продавцы) закладывают определённую сумму на счёт, она лежит там до наступления определённых событий (идёт регистрация сделки), после регистрации сделки и предъявления банку документов банк переводит деньги продавцу (продавцам).
Сделка при помощи эксроу счёта – наиболее безопасная форма расчётов при сделках купли-продажи. Во-первых, она – безналичная. Во-вторых, ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться средствами на счёте экскроу до наступления события, обозначенного в договоре.
Получение денежных средств происходит только после наступления основания – события, заранее согласованного сторонами. Наступление согласованных условий контролируется независимым лицом – банком.
При аккредитиве и других безналичных способах расчёта много ограничений. При обычных безналичных расчётах получателем средств может быть одно лицо. В эскроу счёте можно прописать любые условия и возможно любое количество участников сделки. Это удобно в сделках, когда продают одну квартиру, а получателей денег несколько.
Пример. Две девушки получили квартиру в наследство, решили её продать. Объект недвижимости один, а получателей денег – двое. Продавцам лучше, чтобы покупатель им перевёл деньги в равных долях каждой на счёт. Причём получатели денег могут получить деньги в разное время независимо друг от друга.
3. В чём отличие эксроу-счёта от обычного счёта или аккредитива?
При обычных безналичных расчётах обычно действует схема: один покупатель – один продавец. В безналичном переводе или аккредитиве возможен только один получатель денежных средств. Это затрудняет расчёты при более сложных сделках.
Например. Иванов покупает квартиру у Степанова. Он вносит на счёт или аккредитив 6 миллионов рублей. В данной схеме один продавец – один покупатель.
При эскроу счётах – более гибкая система расчётов. Возможно поэтапное зачисление и поэтапная выдача денежных средств. В сделке на стороне продавцов и покупателей могут выступать несколько лиц. Поэтому при помощи эксроу-счёта возможно проведение более сложных сделок, а также сделок-цепочек.
Ещё один из достоинств эксроу счёта – это стоимость. В банке «Санкт-Петербург» открытие и обслуживание счёта, перечисление денежных средств, выдача наличных происходит без комиссии. Если клиент просит перевести деньги в другой банк, то комиссия составит 3 тысячи рублей.
- Для сравнения, эксперт-сейфинг в настоящее время стоит около 10–12 тысяч рублей.
- Количество получателей по экскроу счёту – не ограничено.
- 4. Какие сделки можно проводить с помощью эксроу-счётов
Пример сделки со встречной покупкой. Продаётся трёхкомнатная квартира за 8 млн рублей. Продают брат и сестра Иван и Мария Петровы и одновременно покупают две квартиры. У них покупает семья Васильевых.
Брат и сестра покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 4 млн рублей для Ивана и студию за 3,5 млн рублей для Марии. Остаётся ещё разница в 500 тысяч рублей, которую получает Мария Петрова. В этой сделке несколько получателей денег.
При использовании эскроу–счёта возможно получение денег несколькими лицами независимо друг от друга при наступлении определённых условий.
Одним из наиболее интересных положений эскроу-счётов является возможность прописать любые условия доступа к деньгам. Напомню, что многие банки ограничивают количество условий доступа в договоре к денежным средства.
5. Как открыть эскроу-счёт.
- • Нужно выбрать банк;• Записаться на открытие счёта на сайте;• Обратиться в указанный офис в указанное время;• Подать документы на регистрацию в МФЦ;• Предоставить в банк подтверждающие документы для перечисления средств;• Получение средств со счёта эскроу после проверки банком документов.
- 6. Необходимые документы для открытия эксроусчёта
- • Копии паспортов всех участников сделки;• Номера мобильных телефонов всех участников сделки;• Документы по объекту;• Реквизиты получателя денежных средств;• Проект договора купли-продажи;• Опросный лист по сделке (кто какие суммы получает и на каких условиях).
- 7. Необходимые документы для открытия эксроу счёта
- Сделка по договору купли-продажи:
- • Выписка из ЕГРН;• Договор купли-продажи (по желанию);• Справка по форме №9 (по желанию);• Акт приёма-передачи (по желанию);• Иные документы.
- 8. Кто может предоставить документы в банк
- Документы в банк на раскрытие может предоставить любое третье лицо, даже не участник договора, если иное не прописано в договоре счёта эскроу.
Вывод: Основное достоинство эксроу-счётов – более гибкая система расчётов. Совершенно простых сделок практически не бывает. Поэтому эскроу-счёты незаменимы и очень удобны.
Желаю удачи! Галина Черкис
Влияние эскроу-счёта на рынок недвижимости
В статье расскажем как будет работать новая система по строительству и покупке недвижимости в России. И поговорим про эскроу счетах. Для этого давайте для начала поймём как всё работает сейчас.
Вы решились купить квартиру, и выбрали где и какую. Несёте свои накопления застройщику. Если их хватает, то сразу платите застройщику за квартиру в будущем доме. Если денег мало, то идёте в банк и оформляете ипотеку.
Деньги, что вы заняли у банка поступают застройщику, а вы рассчитываетесь с банком. В этой схеме нет никаких лишних звеньев. Есть покупатель и есть продавец. Банк нужен только если денег у покупателя не достаточно.
Плюсы и минусы
Плюс этой схемы ваши деньги для застройщика дешевы. Он не платит проценты за пользование ими. Он несёт ответственность только перед вами как перед покупателем. Для вас плюс, в цену квартиры не включены проценты за пользование банковскими деньгами и зарплаты лишним бухгалтерам.
Минусы. Физлицу (покупателю) бывает сложно, а часто невозможно отследить как его деньгами пользуется застройщик. Пошли они на строительство или их заплатили подрядчикам, а те своим подрядчикам.
И так пока у гендиректора застройщика не новый Бентли или вилу на озере Комо. Как раз из-за последних и было принято решение ужесточить 214 ФЗ. И внедрить в цепочку покупатель — застройщик, ещё и банки.
Сейчас такими внедрёнными банками могут стать 55 организаций.
Схема сделок через эскроу-счет
Только через какой-либо из перечисленных банков строительные компании теперь могут привлекать деньги покупателей. И схема сейчас выглядит иначе. Покупатель несёт свои деньги в кредитную организацию и кладёт их на специальный эскроу-счёт. Деньги блокируются на счёте до тех пор пока компания не передаст покупателю готовую квартиру. Модно, стильно, молодёжно и просто. Но в таком случае, откуда деньги будут на стройку у застройщика.
Теперь они должны строить за свои, либо за кредитные. Кредиты у нас кому попало раздают только в МФО, а банки будут всю деятельность застройщиков изучать тщательно. И на каждой стадии контролировать куда застройщик тратит деньги.
Кроме того, для получения проектного кредитного финансирования застройщик должен будет доказать банку, что у него помимо кредитных денег будут ещё и продажи.
А если их будет недостаточно, то цена квартир нивелирует недостаточное количество сделок.
Самый главный минус
И здесь подобрались к первому существенному минусу новой схемы. Цена квартир из-за эскроу-счётов вырастит. Это уже очевидно всем, кроме может быть чиновников, которые как в славно забытые советские времена грозятся регулировать цены. Будто в своё время не дорегулировались. Кстати, если эта угроза воплотиться в жизнь, то вполне вероятно столкнемся ещё с дефицитом нового жилья.
А что бывает во времена дефицита? Правильно. Теневой рынок, серые схемы и продажи из-под полы. Само собой не за дёшево. В любом случае цены начнут расти. Ведь застройщику нужно будет платить банку процент за пользование его деньгами и нанимать бухгалтеров, экономистов, аудиторов и прочих, кто будет необходим, чтобы все условия банка выполнялись.
Для государства здесь сплошные плюсы. В теории обманутых дольщиков больше не будет. Потому что, если застройщик «накосячит», деньги покупателю вернёт банк. К тому же даже если налогов с застройщиков соберут меньше, потому что из самих станет меньше, то дополнительные налоги заплатят банки. В общем куда не плюнь всюду выгода.
Покупатель в такой системе разумеется более защищён, но опять же в теории. Ведь контроля за застройщиком будет больше, его деньги на сторону не уйдут и их можно будет вернуть. Благостная картина, которую портит статистика лишённых лицензии банков. И ходят упорные слухи, что деньги со счетов банков чудесным образом перед отзывом лицензий испарялись в неизвестном тропическом направлении.
Будет ли государство компенсировать потери вкладчиков таких банков или это будут частные страховые компании? Есть информация, что каждый эскроу-счёт будет застрахован на 10 млн. руб.
Но история со страхованием то же имеет кучу подводных камней. Основной сроки выплаты. Часто страховку, особенно крупные суммы получают не сразу после наступления страхового случая, а через год-два.
Бывали прецеденты и с большими сроками.
Что в итоге
Представьте себе, покупаете квартиру за 3 000 000 рублей. Банк «замораживает» ваши деньги года на два пока дом не достроится. Через два года банк лопается, и вы собираете кучу бумаг, доказывая, что деньги были, что были они ваши, на них покупали квартиру в новостройке и т.п.
Проходит ещё полгода и с пакетом документов бежите в страховую за 10 миллионами, а двери страховой закрыты. Потому что таких, как вы пришедших за своими 10 миллионами пришла тысяча человек. А у страховой денег столько нет на выплаты. Именно поэтому и написали, что государство только в теории не получит больше обманутых дольщиков.
На практике уменьшение их количества способно достичь только полная отмена долевого строительства.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Обязательное использование эскроу–счетов при долевом строительстве появилось в 214–м федеральном законе в 2017 году. Для более плавного перехода на новую схему застройщики получили переходный период, который длился до 1 июля 2019–го. Если до этой даты девелопер получил разрешение на строительство, он может не использовать эскроу–счета. Поэтому часть жилых комплексов (ЖК) до сих пор возводится по старым правилам. По идее законодателей, новация должна была обеспечить покупателям дополнительную защиту и перестать плодить обманутых дольщиков. По новым правилам все деньги за проданные квартиры поступают на эскроу–счета в банке, а строительство ведется за счет проектного кредитования. Девелопер получает доступ к счетам только после завершения строительства.
По данным ЦБ, на 1 июля банки заключили с застройщиками почти 1,4 тыс. договоров, а сумма кредитных линий превысила 1,45 трлн рублей. Из этих средств девелоперы уже выбрали 534,1 млрд рублей. Средняя процентная ставка находится в диапазоне 3,7–5,5%.
Впрочем, вклад Петербурга в общую эскроу–копилку пока невелик. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), в городе в первом полугодии 2020 года продажи были открыты в 31 ЖК суммарной жилой площадью 755 тыс. м2.
Из них с применением эскроу–счетов — в 15 ЖК (420 тыс. м2). «Таким образом, 56% продаваемых сейчас квадратных метров реализуется по новым правилам.
Весь объем строящегося жилья в Петербурге на конец I квартала оценивался в 9,2 млн м2, из них 8% возводится по эскроу–схемам», — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ.
В Ленобласти эскроу–доля выше — 33% из 1,79 млн м2 строящегося жилья. В первом полугодии продажи были открыты в 13 комплексах общей площадью 191 тыс. м2, из них в восьми ЖК — с применением эскроу–счетов. Это 131 тыс. м2, или 69% от общего объема.
Закрома истощаются
Девелоперы констатируют: запас проектов по старым правилам медленно, но верно подходит к концу. «В этом году запускаем последние очереди в двух таких проектах. Соответственно, через полтора года все они закончатся», — говорит Владимир Шабанов, вице–президент ЮИТ.
«Объекты, строящиеся в рамках старого законодательства, в высокой стадии готовности, практически все мы вводим в эксплуатацию уже в этом году», — рассказывает Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК «КВС».
Окончательного перехода на новые правила игры еще не произошло: процесс настройки строительной отрасли к работе по новому законодательству продолжается. «Объем выданных разрешений в Петербурге позволяет построить 17 млн м2 жилья.
По данным комитета по строительству, большая часть этих проектов (75%) будет возводиться по старым правилам.
Исходя из этого, думаю, что полностью на работу через эскроу–счета рынок города перейдет не ранее чем через 2–3 года», — говорит Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит».
Переход же на эскроу для девелоперов оказался не так страшен. «С одной стороны, безусловно, стало больше регуляторов, происходит жесткий контроль за расходованием средств.
С другой — процесс выхода на проект стал более понятным и стандартизированным: девелопер обращается в кредитную организацию, получает финансирование и выполняет требования банка по минимальному объему продаж», — отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
В свою очередь банки за прошедший год выработали формат взаимодействия с застройщиками и сформировали для них спецпродукты. Наиболее активны на эскроу–рынке Сбербанк, «Дом.РФ», ВТБ, Альфа–Банк. Из петербургских финансистов активно работает с застройщиками традиционно ориентированный на девелоперов банк «Санкт–Петербург».
«За год нам удалось наладить взаимодействие и с банками, и с теми командами, которые отвечают за проектное финансирование. Сейчас все работает как часы. Даже подрядчики привыкли к тому, что оплата их услуг поступает в четко определенные дни», — говорит Александр Лелин, гендиректор «Главстрой СПб».
Не все так радужно
Пандемия стала еще одним аргументом в пользу нововведений. Компании, которые возводят дома в рамках проектного финансирования, меньше подвержены колебаниям спроса.
«Они могут продолжать строительство даже при сниженных продажах и реализовать недвижимость на более поздних этапах, когда ситуация выровняется.
Банк также понимает, что выгоднее достроить дом и получить прибыль позже, чем заморозить стройку и уйти в минус», — говорит Анжелика Альшаева.
Впрочем, за все приходится платить. «Очевидно, что переход на новую схему приводит к расходам застройщиков на обслуживание эскроу–счетов. Не все компании могут претендовать на проектное финансирование.
В неопределенной экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным застройщикам под проекты с очевидной маржинальностью», — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
«Мы ожидаем увеличения себестоимости строительства. Основная причина — рост расходов на оплату процентов по кредитам и на администрирование большого количества новых процессов.
Кроме того, пока у нас нет четкого понимания и договоренностей с банками и городом, как будет финансироваться строительство социальных объектов.
Непонятно, будут ли банки выдавать кредиты на создание детских садов и школ, будет ли Смольный их выкупать и на каких условиях», — печалится Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург».
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Застройщикам жилья могут смягчить правила работы с эскроу-счетами
- Согласно изменениям в законодательстве по долевому строительству, с 1 июля 2019 года в России все девелоперы смогут продавать квартиры в новостройках только с помощью эскроу-счетов – специальных банковских счетов, доступных для строительных компаний только после завершения строительства дома.
- По мнению ряда застройщиков, такая мера может привести к сокращению объемов строительства жилья в стране и повышению цен на 10-20%.
- Отдельные эксперты рынка недвижимости предлагали разрешить банкам «раскрывать» эскроу-счета для девелоперов в зависимости от объемов выполненных работ, сообщает РИА Недвижимость.
- Как отметил вице-премьер РФ Виталий Мутко, обсуждается вариант постепенного раскрытия эскроу-счетов с тем, чтобы девелоперы могли направлять средства на погашение банковских кредитов.
- Это позволит сделать положение застройщиков более устойчивым, а банки при такой схеме по-прежнему будут контролировать расходование денег строительными компаниями.
«Окончательного решения нет, нам предстоит большая работа с банками, и их мнение тоже надо учитывать.
Экспертное сообщество предлагает дать возможность девелоперам выбирать: раскрыть счет, заплатив по кредиту и снизив долговую нагрузку, или оставить счет нераскрытым и тем самым удержать процентную ставку на более низком уровне», – пояснил он.
По его словам, Минстрой, наряду с предложениями о частичном раскрытии эскроу-счетов, должен подготовит законодательные инициативы об устранении правовой неопределенности в отношении девелоперов, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.
«По сути, это придаст разъяснениям Минстроя о сохранении «старых правил игры» для уже начатых проектов юридическую силу закона», – подчеркнул он.
Кроме того, планируется снизить требования к строительным компаниям, которым можно работать с деньгами физлиц, по площади ранее возведенного ими жилья – с 10 тыс. кв. метров до 5 тыс. «квадратов». Также застройщикам могут разрешить тратить деньги, полученные от покупателей новостроек, на возврат займов материнским компаниям до окончания строительства объекта.
Девелоперам планируется дать некоторое время на устранение нарушений долевого законодательства вместо немедленного ограничения регистрации новых договоров долевого участия (ДДУ) и выдачи заключений о соответствии, позволяющих открывать новые адреса к продаже, как того требует закон.
«Это незначительные послабления для застройщиков, но они сохранят на рынке строительные компании в регионах, работающие с небольшими объемами жилья, позволят бизнесу решить проблемы возникающих кассовых разрывов и дадут возможность девелоперам самостоятельно исправлять свои ошибки», – добавил В. Мутко.
Вице-премьер отметил, что необходимо вернуться к вопросу целесообразности повышения для строительных компаний ставки тарифа отчислений в Фонд защиты прав дольщиков.
«Минстроем предлагается повысить тариф сначала до 3%, а затем до 6%. Это очень тонкий момент. Надо вернуться к этому вопросу и все внимательно посчитать, понять, дадут ли эти нововведения необходимый результат. Надо как можно реже менять условия для бизнеса», – заключил В. Мутко.
Напомним, сейчас застройщики перечисляют в Фонд дольщиков 1,2% от стоимости каждого ДДУ. В июле министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявил, что обсуждается повышение взносов до 3%, а потом до 6%.
- Глава Минстроя объяснял планы по росту страхового тарифа для девелоперов желанием властей стимулировать компании быстрее перейти на работу с покупателями через эскроу-счета, при которой застройщик освобождается от взносов в Фонд защиты прав дольщиков.
- При этом участники рынка новостроек заявляли, что взносы в фонд в размере 6% подъемны для строительных компаний, работающих в столичном регионе и в Санкт-Петербурге, а региональным застройщикам не по силам.
- Продажи квартир в новостройках выросли на 60%
- Строительство жилья в Москве
Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
Эта схема была введена для того, чтобы исключить ситуации с обманутыми дольщиками, которые до сих пор являются бичом нашего рынка недвижимости. Теперь, даже если застройщик бросит стройку и обанкротится, средства покупателя останутся в целости и сохранности в банке.
Сейчас мы расскажем, зачем нужен счет эскроу при покупке квартиры в новостройке, на что имеет право его держатель и может ли он отозвать свои деньги обратно.
Скоро без счета эскроу новостройку купить будет невозможно. realty.ru
Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ
Счет эскроу — это счет в банке, который удобно использовать для передачи денег застройщику в сделках по ДДУ. Дольщик переводит на счет деньги, а банк блокирует их, чтобы впоследствии передать застройщику.
Банк замораживает деньги дольщика на счету эскроу. solreg.ru
Средства дольщика контролируются банком до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Сразу после этого участник долевого строительства получает ключи, а застройщик — деньги со счета.
Использование эскроу гарантирует:
- сохранность денежные средства;
- минимизацию рисков возможных злоупотреблений.
Средства передаются застройщику только после сдачи дома. spmag.ru
Особенности эскроу при долевом участии:
- в строительстве используются кредитные средства, а не деньги дольщика;
- банк гарантирует сохранность денежных средств дольщика;
- деньги дольщика на счете эскроу застрахованы.
Как открыть счет эскроу
Вы нашли подходящую квартиру в новостройке и заключили с застройщиком договор долевого участия. В договоре будет указан банк, в котором застройщик берет кредит на строительство.
Эскроу счет открывают по трехстороннему соглашению. tumblr.com
Вы обращаетесь в этот банк с заявлением на открытие эскроу счета. После чего между банком, застройщиком и вами как дольщиком заключается трехсторонний договор.
Внимание! Банк не начисляет проценты на средства счета эскроу.
Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.
Деньги со счета эскроу не пропадут
Денежные средства, вложенные дольщиком на счет эскроу, имеют максимальную защиту. Их нельзя конфисковать, они не могут быть арестованы или служить обеспечением, даже в делах самого дольщика.
Деньги на эскроу счету застрахованы от недобросовестных застройщиков. profitdef.ru
Если банк, в котором открыт эскроу счет, обанкротится, то денежные средства перейдут на аналогичный счет в другой финансовой организации или будут полностью возмещены.
Внимание! Сумма возмещения средств по страховке — не более 10 млн рублей.
В случае, когда банкротство грозит девелоперской компании, банк найдет возможность для завершения строительства или вернет деньги дольщику в полном объеме.
Как вернуть деньги с эскроу счета
Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.
Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. raschetniy-schet.ru
Основания для возврата денег:
- расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
- взыскание банком залогового имущества с застройщика;
- признание застройщика банкротом;
- ликвидация компании застройщика.
Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.
Поэтапного открытия не будет
Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.
Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. regionopi.ru
Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.
Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.