Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
14 января 2021, 14:15
4635 просмотров
В 2021 году некоторые секторы коммерческой недвижимости будут стагнировать, за исключением складской, торговой недвижимости, которые в 2020 развивались. На сокращение или развитие недвижимости повлияли несколько факторов.
Государство продолжит регулировать рынок
Ограничения
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Поддержка
На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.
В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.
Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.
Поставщики помогут отрасли развиваться
Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.
Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.
Как это повлияет на торговую недвижимость?
- Увеличится количество локаций для строительства.
- Увеличится количество инвесторов.
Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать
Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.
Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.
Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так.
Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.
Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды
Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.
Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.
Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.
Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.
Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи.
Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта.
Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
В 2021 году некоторые секторы коммерческой недвижимости будут стагнировать, за исключением складской, торговой недвижимости, которые в 2020 развивались. На сокращение или развитие недвижимости повлияли несколько факторов.
Государство продолжит регулировать рынок
Ограничения
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Поддержка
На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.
В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.
Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.
Поставщики помогут отрасли развиваться
Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.
Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.
Как это повлияет на торговую недвижимость?
- Увеличится количество локаций для строительства.
- Увеличится количество инвесторов.
Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать
Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.
Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.
Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так.
Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.
Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды
Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.
Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.
Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.
Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.
Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи.
Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта.
Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.
Торговая недвижимость: прогнозы на 2021 годhttps://www.retail.ruТорговая недвижимость: прогнозы на 2021 годhttps://www.retail.ru/rbc/pressreleases/otelit-torgovaya-nedvizhimost-prognozy-na-2021-god/2021-06-112021-06-11
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Дают ли заработать инвестиции в коммерческую недвижимость?
Намасте дорогие инвесторы! Инвестиции в коммерческую недвижимость считаются очень доходным инструментом, который может существенно увеличить капитал. Но вместе с тем, прибегать к этому способу заработка советуют более опытным инвесторам.
Ведь есть целый ряд нюансов, несоблюдение которых приведет не к увеличению имеющейся суммы, а к ее потере. Обо всех особенностях вложения средств в коммерческую недвижимость я расскажу далее в этой статье.
Что такое коммерческая недвижимость?
Инвестиции в недвижимость во все времена признавалась одним из наиболее надежных и выгодных капиталовложений.
Это объясняется тем, что на нее всегда был и будет спрос, что и подхлестывает рост цен на недвижимые объекты.
И если раньше только жилье было в поле зрения инвесторов и спекулянтов, то во время бурного развития капитализма именно коммерческая недвижимость является одной из наиболее выгодных инвестиций в этой нише.
Коммерческая недвижимость — сооружения, которые реализуются в коммерческих целях — для получения прибыли. К этой категории относятся торговые центры, кафе, офисы, отели, склады и т.д.
Коммерческая недвижимость — очень специфический инвестиционный инструмент. В отличии от жилья, здесь не достаточно просто найти квартиру, купить подешевле и продать подороже. Чтобы изъять максимальную прибыль необходимо быть хорошо осведомленным в данной сфере.
Сложности возникают, в первую очередь, потому что существует масса объектов коммерческой недвижимости, и все они имеют свои особенности. В то же время, рынок коммерческих объектов весьма нестабилен и необходимо знать многие тонкости, чтобы понять в каком направлении движутся настроения покупателей и какой имеется спрос.
Если все эти факторы учесть, проанализировать и спрогнозировать, то есть большая вероятность хорошего профита, который даст продажа коммерческой недвижимости или ее сдача в аренду.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Как и в случае с жилой недвижимостью, с коммерческой есть два способа реализации — продажа или сдача в аренду. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, и тут уж инвестор сам должен решить что ему подходит больше – быстрое получение прибыли или же он готов подождать, чтобы получить максимум.
К примеру, если купить офис и продать, то можно неплохо заработать и получить и затраты, и прибыль, «не отходя от кассы», а если его купить и сдавать, то можно за два-три года окупить затраты и дальше получать неограниченный профит, при чем помещение так и останется в вашей собственности, и вы сможете в любой момент его продать и получить сверхприбыль.
Коммерческая недвижимость тем и интересна, что предлагает массу возможностей для инвестора (бесчисленные возможности для вкладчиков предлагают и инвестиции в интернете, советую почитать о них в отдельной статье).
Но, нужно отметить, что хороший заработок коммерческое сооружение принесет в том случае, если будет расположено оно в относительно крупном городе и в оживленном (деловом) районе.
Актуальность на такие объекты растет с каждым годом, но только в крупных, бурно развивающихся городах, тогда как в глуши подобное приобретение приведет к убыткам или очень долгосрочному возврату затрат.
Обратите внимание и на то, что готовые коммерческие объекты в крупных мегаполисах имеют слишком завышенную цену, которая продиктована не реальными причинами, а спросом на нее – если при каких-то обстоятельствах спрос пропадет (например, начнутся военные действия, случится теракт или стихийное бедствие), то цена может упасть в десятки раз и такая покупка не скоро принесет профит.
Виды коммерческих площадок
Исходя из того, какой именно тип недвижимости вы выберете, зависит и то, как быстро вы вернете себе потраченные деньги и насколько большим будет процент чистой прибыли. Вместе с тем, разные коммерческие объекты пользуются различным спросом и если сдать в аренду торговую недвижимость не представит труда, то для промышленного объекта придется некоторое время поискать заказчика.
Коммерческие помещения
Торговая недвижимость, по оценкам экспертов, имеет не только повышенный спрос, но и способна принести весьма внушительную доходность. Магазины, торговые центры, супермаркеты, торговые ряды – растут, как грибы после дождя, и в крупных городах в них всегда будет потребность.
Если приобрести участок земли и соорудить на нем помещение под гипермаркет или торговый центр, то можно получать действительно огромную прибыль.
Ведь, если объект будет иметь выгодное местоположение, в данном районе ему не будет больших конкурентов и будет иметься постоянный спрос, то аренда может приносить тысячи рублей за квадратный метр в месяц – стоит только представить сколько можно получить за все сооружение, ведь габариты многих супермаркетов поражают воображение своим гигантизмом.
Офисные помещения
В крупных населенных пунктах не меньшим спросом пользуется аренда офисов.
Конечно, она приносит не столь большую прибыль, как огромный торговый центр с солидным метражом, но тем не менее это также весьма доходно и превышает прибыль при инвестиции в жилую недвижимость.
Нужно учитывать то, что хорошую прибыль с офисного помещения можно получить только в том случае, если она расположена в центре города или в выгодном местоположении — покупка офиса на окраине вряд ли станет удачной инвестицией.
Индустриальные объекты
Промышленные сооружения интересуют инвесторов не так часто, как другие разновидности коммерческих объектов, и зачастую, требуют значительных денежных вливаний, но есть отдельные типы сооружений, которые пользуются спросом как у желающих вложить деньги, так и у потребителей.
К таким постройкам относятся складские помещения, которые и по стоимости не опустошают карман, и нужны всем – начиная от интернет-магазинов и заканчивая крупными производственными предприятиями. Поэтому реализовать склады в аренду не составит труда, ведь спрос на них постоянный.
Кафе, рестораны
Коммерческие объекты, которые занимаются обслуживанием людей нужны всегда, причем актуальность их не теряется ни в центре города, ни на его окраине. Кафе, рестораны, отели, салоны красоты и развлекательные центры нужны всюду, ведь там, где есть представители рода людского, всегда будут нужны подобные услуги.
Если вы хотите вложить деньги в коммерческую недвижимость в определенном районе, но не знаете какой ее тип избрать, то сфера обслуживания как раз для вас. Независимо от того, какого размера, оформления, планировки и метража площадка, вы всегда сможете сдать ее в аренду, если она находится в значимой части города.
Способы заработка на коммерческой недвижимости
Необязательно покупать готовый коммерческий объект — вы можете купить его на любой стадии строительства или же соорудить самостоятельно, ведь способов заработка с таким инвестиционным инструментом существует сразу несколько. Что выгоднее, купить коммерческую недвижимость или построить самому, я расскажу далее в статье.
Покупка готовой и благоустройство
В центре города коммерческие помещения не должны пустовать. Даже если они пришли в упадок или выглядят не совсем презентабельно, то можно их выкупить отремонтировать, оборудовать и продать или сдать в аренду с хорошей выгодой. Ведь коммерческая недвижимость от застройщика будет стоить в разы дороже, чем сооружение, которое видало виды.
Как я уже отметила выше, в центре города каждый квадратный метр земли может быть использован и принесет прибыль своему владельцу.
Например, если возле только открывшегося гипермаркета пустует территория или стоит заброшенное здание, то мудрый инвестор сразу оценит данный объект, как потенциально выгодный.
Открывшийся крупный супермаркет привлечет большое количество потребителей в этот район, а значит все близлежащие коммерческие объекты также выгодно располагать в этой местности.
Строительство новой недвижимости
Преимущество строительства с нуля в том, что инвестор может сам выбрать где, как и для чего будет построена коммерческая недвижимость. Если вы избираете этот способ заработка на подобных объектах, то сами сможете выбрать наиболее выгодный район, расположение, спланировать особенности постройки и ее оформления.
Дело в том, что, проанализировав особенности того или иного района, вы можете заранее, по имеющейся инфраструктуре, определить какие коммерческие объекты будут актуальны через год или несколько лет, а значит новое сооружение будет пользоваться спросом и принесет отличную прибыль.
Инвестирование в готовое помещение
Вложить средства в уже готовый арендный бизнес – наиболее простой вариант, но он также имеет некоторые нюансы. К примеру, вы должны не просто купить уже готовое здание под магазин или кафе, но и оценить почему его продают – не по той ли причине, что данный объект расположен в невыгодном месте и попросту не приносит дохода своим владельцам?
Как инвестировать в бизнес читайте в отдельной статье блога.
Кроме того, что выкупить готовое сооружение и сразу же выручить с него деньги, продав или сдав в аренду, инвестор может выручить из него максимум и, не только инвестировать в недвижимость, но и в бизнес.
Конечно, для этого необходимо иметь определенные знания и умения, а также объективно оценивать, сможет ли данное предприятие в будущем развиваться и приносить прибыль.
Коммерческая недвижимость является весьма выгодным инвестиционным инструментом, обгоняя по прибыльности даже жилую недвижимость, которая нынче пользуется таким спросом.
Тем не менее, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо иметь определенный опыт в инвестициях и уметь анализировать и прогнозировать, сколько конкретный объект недвижимости при имеющихся условиях сможет принести профит.
Если вы хорошо владеете конъюнктурой рынка, то вполне сможете стать успешным инвестором в этой сфере и зарабатывать очень крупные суммы.
Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет? | Rusbase
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду
Офисная недвижимость
В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.
Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.
Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%.
Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).
Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.
Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).
Стрит-ритейл
Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.
Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.
Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.
Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.
Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.
Офисная недвижимость
Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.
Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.
На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.
Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.
Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.
Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.
Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.
Стрит-ритейл
Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.
Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.
Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением.
Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения.
Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.
Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.
Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).
Итак, инвестируем…?
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом.
Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением.
Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Фото на обложке и в материале: Unsplash
Недвижимость-2020: время для инвестиций? — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
За последние полгода произошло двукратное снижение ключевой ставки Центробанка, а следовательно, теряется и привлекательность банковских депозитов. Выгодно ли в период коронакризиса инвестировать в недвижимость, и если да – то в какую? AMO.RU собрали экспертные мнения и готовы ими поделиться.
Сегментация рынка
Как правило, частные инвесторы выбирают один из сегментов рынка – жилую или коммерческую недвижимость. Однако внутри каждого из классов существует собственная сегментация, и их диспозиция меняется в зависимости от экономической и политической обстановки в стране.
Виды жилой недвижимости:
- «Первичка» и «вторичка»;
- Эконом и комфорт-классы;
- Премиальная недвижимость (бизнес и элит);
- Загородные дома.
Виды коммерческой недвижимости:
- Офисные помещения;
- Ритейл;
- Складские комплексы;
- Гостиничный бизнес;
- Производственные помещения;
- Объекты свободного назначения и пр.
Доходность объекта в обоих случаях складывается из двух факторов: возможности сдать площади в аренду и возможность продать их по более высокой цене. Эти факторы очень вариативны, и мы попытались отследить их изменения на рынке.
Жилая недвижимость
Основной парадокс ситуации с жилой недвижимостью заключается в том, что люди достаточно активно ее скупают, опасаясь дальнейших экономических потрясений, но вместе с тем снизил обороты сам рынок аренды. Поэтому выбирать объект для инвестиций нужно очень тщательно, оценив локацию, инфраструктуру, планировочные решения и надежность застройщика, если речь идет о новостройках.
Алексей Максимченков, инвестор и эксперт по финансовой грамотности:
«Люди стали вкладывать деньги в недвижимость, потому что в банке они получали 6% годовых, а квартира может приносить от 4 до 8% годовых. Доходность банковского вклада уменьшилась, плюс появился налог на прибыль, а ипотечная ставка, напротив, уменьшилась. По этой причине хорошо продаются новостройки».
Антон Вассерман, исполнительный директор «Ак Барс Дом»:
«Сегодня средняя доходность квартир в новостройках с момента покупки жилья на стадии котлована до сдачи дома составляет примерно 20%. На отдельные ликвидные проекты доходность может доходить до 80%.
По нашим данным, большой популярностью среди инвесторов пользуются полноценные «однушки» (40-44 кв.м) и «двушки» (50-65 кв.м).
Поэтому в таких наших проектах, как ЖК «Мой Ритм», «Солнечный город СУПЕР», «Светлая долина» такие квартиры продаются еще на этапе котлована.
Если говорить о локации, то популярностью пользуются развитые районы с готовой инфраструктурой или с перспективой хорошей инфраструктуры. Речь даже не о магазинах и поликлиниках, а о комплексной застройке с новыми детскими садами, школой во дворе и парком рядом или на территории ЖК. Инвесторы сегодня четко понимают, какие запросы у будущего покупателя».
Ксения Павлюкович, руководитель агентства недвижимости» Пушкин», эксперт по строящейся недвижимости:
«Для столичного инвестора может быть привлекателен рынок недвижимости Петербурга. Он по-прежнему является самым активно растущим региональным рынком недвижимости и позволяет инвесторам иметь хорошие результаты.
Одна из популярных стратегий вложения — это покупка квартиры на начальных сроках строительства с целью последующей перепродажи объекта.
Точек продажи может быть несколько — продажа актива до получения ключей; продажа объекта на отрезке 2-3 лет; после оформления квартиры в собственность.
Если очень серьезно подойти к выбору актива, то его можно капитализировать с доходностью в 15-20% годовых и выше.
Высоколиквидными являются Приморский район Спб, район Каменки. Рост цен и по пятну, и по предложению, которое застраивается на нем, составил почти 40% за весь цикл освоения нового микрорайона. Сравнение стартовых цен:
| год | студия | 1-комнатные | 2-комнатные |
| 2015 | 1 900 000 руб. | 2 700 000 руб. | 4 500 000 руб. |
| 2020 | 3 000 000 руб. | 4 300 000 руб. | 6 500 000 руб. |
Цикл инвестирования в среднем составляет два года. Можно оформить объект в собственность и капитализировать его еще в течение 2-3 лет по мере развития района.
Для инвестирования интересны квартиры в эксклюзивных проектах новостроек, которые у нас точечно реализуются на фоне масс-маркета.
Такие активы изначально имеют ряд конкретных преимуществ, которые потом позволяют инвесторам продавать их выше рынка на фоне стандартного предложения.
Конечно, чек входа в такие проекты на старте более высокий, но и потенциал у них выше по сравнению с обычными проектами».
Игорь Кучма,TradingView, Inc.:
«Перед тем, как решиться инвестировать в рынок недвижимости, стоит понимать, что экономика переживает новый кризис. Согласно недавнему опросу РАНХиГС, эпидемия коронавируса спровоцировала потерю работы как минимум для 23% россиян, еще 48% отправили в неоплачиваемый отпуск. В случае с мигрантами эта цифра достигает 40%.
Отсюда несложно предположить, что сдать квартиру будет крайне тяжело, в то время как цены, по сравнению с «довирусными», ниже. Упали цены не только на арендную плату, но и на саму недвижимость. Цены на жильё в Москве на вторичном рынке впервые снизились за 2,5 года (как в рублёвом, так и в долларовом эквиваленте).
С одной стороны, это удачный момент для покупки жилья, но если вы расcчитываете получить ипотеку, и тут же сдать квартиру, дела обстоят не лучшим образом».
Интересно, что в сегменте жилой недвижимости наблюдается всплеск интереса к загородным домам – в том числе и в премиальных, дорогостоящих поселках.
Это тот случай, когда пандемия сыграла на руку застройщикам: люди высоко оценили возможность находиться на свежем воздухе, пусть даже и в отдаленных локациях.
Приобретение дома стало не просто статусной покупкой, а возможностью позаботиться о здоровье своей семьи и комфортабельности ее проживания. Вырос и спрос на долгосрочную аренду загородного жилья – скорее всего, эта тенденция сохранится в ближайшие пару лет.
Коммерческая недвижимость
Говоря о доходности realestate, нельзя забывать и о затратах на содержание объектов. Коммерческая недвижимость пострадала здесь больше, чем жилая. Однако вопреки начальным прогнозам далеко не все собственники площадей спешат снижать ставки – например, в сегменте офисной недвижимости по-прежнему наблюдается дефицит высококачественных площадей.
Офисы: арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами
Ксения Харкевич:
«По итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей, чем за аналогичный период 2019 г. Реальный объем нового строительства за 2020 г. может составить около 300 000 кв. м. вместо заявленных 400 000 кв. м. При этом большую часть составят объекты класса А.
Доля свободных помещений за последние три месяца выросла незначительно — всего на 0,5 п.п: уровень вакансии в качественных объектах остается низким. В 1 квартале года был зафиксирован рост ставок во всех классах, во втором собственники проявили гибкость по отношению к арендаторам и предоставляли временную скидку.
Мы не ожидаем серьезных изменений ставок к концу года, так как пандемия принесла с собой не только проблемы, но и рост многих сегментов бизнеса таких как онлайн маркетинг, IT-сфера, e-commerce.
Из основных тенденций следует отметить изменение формата офисного пространства (Тинькофф и Lamoda уже заявили о таких изменениях)».
Гостиничный бизнес: спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах
Людям нужен отдых и они готовы за него платить. А значит, недвижимость в курортных городах по-прежнему останется востребованной. При этом особо привлекательным становится ближнее зарубежье.
Александр Мельденбург, директор по продажам Ассоциации застройщиков Грузии:
«Мы специализируемся на доходной недвижимости. Наши клиенты:
- Покупают апартаменты в мировой гостиничной сети — Hilton, Marriott, Wyndham, Holiday Inn и др;
- Сдают их в аренду через управляющую компанию, которая берет на себя полное обслуживание апартаментов и гарантирует сохранность имущества;
- Получают прибыль. УК выплачивает чистый доход за вычетом всех затрат, налогов и своей комиссии.
Дополнительно заработок идет на росте стоимости м2 (в Грузии он составляет до 15% в год). В любое время клиент может отдыхать в своих или аналогичных апартаментах по системе обмена отдыхом — в 150 странах мира.
Доходность такого формата инвестиций составляет от 7% до 14% годовых. В прошлом некороновирусном году доходность по некоторым объектам доходила до 23%.
В 2019 г в Грузии в 2019 году наблюдался туристический бум — страну посетило более 9,3 млн человек, а спрос на рынке инвестиционной недвижимости превышал предложение.
Средний срок окупаемости — от 7 лет (например, в Испании окупаемость – 13 лет, в Турции – 12 лет).
В Грузии отсутствует налог на недвижимость (и на покупку, и на владение) и прочие сборы. Процедура регистрации имущества – упрощенная, быстрая, дешевая и прозрачная – позволяет оформить недвижимость за 1 день. Все вместе это делает грузинский рынок realestateпривлекательным для инвесторов со всех стран. К тому же Грузия дает ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от 100 тысяч долларов.
Спрос на недвижимость в Грузии в период пандемии не упал, а поднялся. Одна из основных причин повышенного спроса — Грузия показала отличный результат в борьбе с коронавирусом и она объявлена «зеленой зоной». Это является важным фактором для инвесторов. Самым большим спросом пользуются апартаменты в курортных местах – у моря и в горах:
- большой поток туристов обеспечивает регулярный доход от аренды;
- такая недвижимость постоянно дорожает — после ввода в эксплуатацию апартаменты можно перепродать на 30-50% дороже;
- в любое время собственник может уехать и отдохнуть.
Некоторые наши клиенты приобретают недвижимость сразу и на летних курортах (в Батуми), и на зимних (в Гудаури). Таким образом они «охватывают» весь год и получают максимальную прибыль».
Ритейл: в зоне внимания – объекты с якорными арендаторами
Зона ритейла «просела» в период пандемии больше других – непредсказуемость карантинных решений не позволяла собственникам помещений вовремя сманеврировать. Больше всех пострадали крупные ТРЦ и собственники помещений стрит-ритейла, которым пришлось пойти на существенные уступки арендаторам.
Вместе с тем очевидно, что особых неожиданностей и потрясений больше ждать не приходится — даже если объявят «вторую волну» коронавируса, механизм карантина будет прежним. Поэтому объекты ритейла можно снова рассматривать как перспективный объект для инвестиций, обращая особое внимание на площади с якорными арендаторами.
Никита Артемьев, административный директор ООО «Отелит»:
«Среднерыночная доходность торговой недвижимости варьируется от 5 до 9 лет. Это эквивалентно 11-20% годовых. Среднестатистический объект продается с окупаемость в 7 лет или 14,3%. Чем выше доходность, тем больше рисков.
При верном выборе объекта вместе с регулярным доходом будет расти и стоимость недвижимости, что может дать в среднем доходность в еще 30% на дистанции в 7 лет.
Здесь важна роль девелопера, который видит и умеет использовать площади так, чтобы они приносили максимальную доходность.
Пандемия внесла определенные корректировки в выбор инвесторов. Сейчас особенно ценятся объекты с арендаторами, чей бизнес не закрыли ни по одному из постановлений правительства. Это площади, сданные под товары первой необходимости. Лучше всего показывают объекты, находящиеся в спальных микрорайонах, где спрос сильно превышает предложение. Желательно, чтобы это было отдельно стоящее здание.
Рынок коммерческой недвижимости всегда был инертным в плане падения цен, потому что помещения могут быть сданы разным бизнесам. И если один арендатор начнет нести убытки, то его можно заменить другим. Процесс по закрытию неактуальных розничных бизнесов и приход новых актуальных бизнесов на те же самые площади — естественный процесс при каждом кризисе».
Склады: офлайн & онлайн
Логистический бизнес несколько обособлен от коммерческой недвижимости в ее традиционном понимании, однако именно сейчас складские помещения являются одним из самых интересных объектов для инвестиций, поскольку позволяют бизнесу полноценно работать и в онлайне, и в офлайне. Это подтверждает рост спроса на аренду и покупку складов. Наиболее перспективные объекты обеспечат текущую доходность в 10% с потенциалом роста стоимости актива до 30% в течение трех лет.
Инвестируем грамотно — резюме
- В сегменте жилой недвижимости на данный момент наиболее перспективна покупка жилья премиум-класса на стадии строительства.
- Определенный интерес представляет приобретение загородной недвижимости в поселках с хорошей экологией, комфортной удаленностью от города и комплексной инфраструктурой.
- Возрос спрос на апартаменты и коттеджи в курортных зонах стран ближнего зарубежья.
- В сегменте офисной недвижимости наиболее привлекательны площади классов А и В, а также «гибкие» офисные пространства. Увеличить доходность можно за счет разделения площадей и сдачи их нескольким арендаторам.
- В сегменте торговой недвижимости предпочтение стоит отдать помещениям с якорными арендаторами, с которыми заключен долгосрочный договор аренды.
- Большой интерес для инвесторов сейчас представляют качественные складские помещения, позволяющие охватить широкий спектр товаров.