Статусом коммунальной обладает квартира, комнаты в которой принадлежат разным собственникам, чаще всего не состоящим в родственных или семейных связях между собой.
Ввиду специфики многие сделки с такой недвижимостью, в том числе и купля-продажа, реализуются с соблюдением некоторых условий. Далее в статье поговорим на эту тему более подробно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !
Правовая база
Сделка купли-продажи, касающаяся коммунальной квартиры, имеет свои особенности. Они связаны с тем, что в данном случае вопрос касается долевой собственности. То есть каждый проживающий владеет своей комнатой и может передать права другом лицу только на свое помещение. Места общего пользования, например, кухня или санузел, находятся в общем распоряжении.
Как продать целиком всеми собственниками?
Процедура продажи коммунальной квартиры состоит из следующих этапов:
- Поиск потенциального покупателя.
- Сбор необходимых документов.
- Информирование других собственников о продаже и получение ответа от них.
- Оформление договора.
- Взаимный расчет с покупателем.
- Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.
Законодательство напрямую не обязывает продавца получать согласие собственников других комнат в виде отдельного документа.
С чего начать?
Первым шагом, который должен сделать продавец, является оценка своего помещения. Чтобы узнать стоимость можно обратиться в риэлтерскую контору, либо воспользоваться услугами оценщика.
Любой из указанных вариантов повлечет за собой дополнительные затраты, но гарантирует получение достоверной информации.
Если собственник хочет избежать лишних расходов он может самостоятельно изучить объявления о продажах недвижимости.
Далее продавцу необходимо определить для себя условия будущей сделки, в особенности порядок расчетов. Прежде всего это касается получения аванса. Правильным будет найти риэлторскую контору с хорошей репутацией, а также грамотного нотариуса и получить консультацию по интересующим вопросам.
Необходимые документы
Следующим этапом является подготовка документов. В такой перечень входят:
- Паспорт продавца.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Кадастровый паспорт на недвижимость.
- Технический план помещения.
- Документ, подтверждающий право продавца на жилье. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, которые ранее заключал владелец, свидетельство о праве собственности, либо выписка из ЕГРН.
- Согласие органов опеки. Оно необходимо если собственником является несовершеннолетний.
- Судебное решение о признании продавца частично или полностью недееспособным. Оно потребуется, если собственник имеет указанный статус.
- Выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в помещении.
- Письменное согласие супруга, если недвижимость является общим имуществом.
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на жилье – залога или ареста.
- Нотариально заверенная доверенность законного представителя, если он принимает участие в сделке.
- Свидетельство о заключении или расторжении брака, если собственник менял фамилию.
- Уведомления другим собственникам о продаже квартиры.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
Согласие соседей
Фактически закон не обязывает продавца получать письменное или устное согласие других собственников на продажу своей комнаты в коммуналке. Но указанные лица наделены правом преимущественной покупки недвижимости. Это определено в ст 250 ГК РФ.
Поэтому их необходимо проинформировать о продаже комнаты в обязательном порядке.
Дальнейшая реакция на полученное уведомление и будет являться ответом. Соседи могут купить комнату, отказаться или попросту проигнорировать сообщение.
Единственное требование к покупателю в таком случае – это наличие подтверждения того факта, что уведомление было доставлено.
Например, собственник проживает в другом городе. Продавец направляет заказное письмо и получает на руки уведомление о его доставке адресату. Это и будет являться подтверждением того, что собственник проинформирован о намерениях продавца. Даже если письмо будет проигнорировано адресатом факт информирования подтвердиться. Запрос можно направить через нотариуса.
Значительно затруднит продажу ситуация, когда один из владельцев отсутствует и его местонахождение не известно. В таких случаях необходимо обращаться в суд. В результате владелец будет признан отсутствующим без вести и назначен управляющий имуществом, которого нужно уведомить о продаже недвижимости.
Определенные сложности может повлечь ситуация, когда сосед умер. В таком случае информировать нужно наследников покойного. Если они не принимают недвижимость, то следует обращаться с иском в суд.
После признания имущества выморочным, необходимо проинформировать местную администрацию, которая в таких случаях становится собственником. Независимо от особенностей ситуации положительный ответ соседей не требуется. Достаточно проинформировать их надлежащим образом о предстоящей продаже жилья.
Уведомление о сделке
Уведомление о продаже – это информирование соседей о намерении собственника передать права на недвижимость другому лицу. По правилам части 2 статьи 250 ГК РФ такая информация должна направляться в письменном виде. Если в течение одного месяца со дня уведомления соседи не приобретут жилье, его можно продавать другим лицам.
Стандартного образца письма, обязательного для применения, действующим законодательством не определено. В уведомлении должно быть указано следующее:
- Сведения об адресате и отправителе – фамилия, имя, отчество, домашний адрес, контактный телефон.
- Данные о продаваемой недвижимости – адрес, общая площадь, стоимость.
- Само предложение о покупке.
- Срок ответа.
- Дата и подпись отправителя.
- Скачать бланк уведомление о продаже коммунальной квартиры
- Скачать образец уведомления о продаже коммунальной квартиры
Уведомление лучше всего оформить в двух экземплярах, один для соседа, второй для продавца.
Письмо направляется заказной корреспонденцией с извещением о доставке адресату.
Читайте так же: Установление отцовства через суд отцом ребенка
Правила оформления договора
Договор купли-продажи, касающийся коммунальной квартиры, оформляется по общим правилам, установленным гражданским законодательством. В тексте документа указывается следующее:
- Дата и место подписания.
- Сведения об участниках или их законных представителях.
- Предмет договора. Указывается количество продаваемых комнат и их площадь.
- Стоимость сделки и порядок расчетов. Сумма указывается цифрами и прописью. Цена не должна быть ниже той, которая была указана в уведомлениях соседям. В противном случае сделка будет незаконной.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Срок действия договора.
- Порядок разрешения споров.
- Реквизиты и подписи сторон.
Как делятся деньги между продавцами: порядок расчетов и учет долгов
Условия взаимного расчета определяются сторонами. В договоре должен быть указан размер доли каждого продавца и сумма полностью. Возможны следующие варианты расчета:
- Единовременная выплата. В этом случае продавец получает всю сумму сразу, а покупатель квартиру.
- Авансовый платеж. В этом случае часть средств вносится сразу после подписания договора, а оставшаяся сумма после передачи помещения.
Но такие ситуации влекут риск для покупателя. Это обусловлено тем, что после совершения сделки новый владелец получает не только права на имущества, но и берет на себя обязанности по его содержанию. То есть все долги он будет обязан погасить за свой счет.
Регистрация права: сроки и стоимость
Завершающим этапом купли-продажи является регистрация права собственности нового владельца. Для этого потребуется обратиться с заявлением в орган Росреестра.
К обращению необходимо приложить:
- паспорт;
- договор;
- акт приема-передачи недвижимости;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Документы можно представить лично, направить по почте, через МФЦ, нотариуса или портал Госуслуги. Сроки зависят от способа передачи информации:
- личное обращение – семь рабочих дней;
- передача через МФЦ – девять;
- направление нотариусом – три рабочих дня.
Купля-продажа, связанная с коммунальным жильем, осуществляется по общим правилам гражданского законодательства. Особенностью является обязательное уведомление других соседей о намерении продать свою недвижимость, поскольку они наделены правом преимущественной покупки.
Выписка из ЕГРН на комнату (коммуналку)
Совершая сделку с комнатой в коммунальной квартире, можно столкнуться с мнением, что на такую жилплощадь не выдается выписка из ЕГРН. Однако это не соответствует действительности, это подтверждает пример выписки на коммуналку.
Документ в нашей стране выдается на любой вид недвижимости – квартиры, дома, земельные участки и в том числе комнаты. Выписка на коммуналку обладает некоторыми особенностями. Каждая комната зафиксирована как отдельный объект и имеет свой кадастровый номер.
Помимо этого, у каждого такого объекта свой владелец. Если вы покупаете коммунальную квартиру или комнату в ней, следует обезопасить себя от неожиданного появления собственников жилплощади. Да и случаи мошенничества не так уж редки, когда человек выдает себя за владельца, не являясь таковым.
Выписка на коммуналку из ЕГРН поможет уточнить многие моменты, касающиеся недвижимости.
Содержание выписки
Посмотрев пример выписки на коммуналку, можно увидеть, какую информацию содержит документ.
- Описание коммуналки (вид, адрес, год постройки, этаж расположения).
- Зарегистрированные владельцы недвижимости.
- Основания возникновения прав на объект.
- Номера комнат по кадастру.
- Обременения и ограничения, если они есть.
- Все переходы права собственности от одного лица к другому.
- Требования, заявленные на объект в судебном порядке.
- Дату выдачи выписки и ФИО ее получателя.
Самые важные сведения касаются владельца недвижимости. Следует тщательно сверять данные продавца и те, что указаны в выписке из ЕГРН. Помимо этого стоит обратить внимание на информацию о квартире.
Если в выписке закралась ошибка, необходимо подать заявление на ее исправление. Так же огромное значение имеет обременение, наложенное на объект или арест. С такой недвижимостью лучше не связываться.
Как получить выписку
Получить выписку на коммуналку из ЕГРН можно разными способами. Можно послать запрос через портал госуслуг или обратиться лично в Росреестр или МФЦ.
Минимальный срок выполнения заявки – 3 рабочих дня после того как запрос попал в Росреестр. Другими словами, если заявитель обратился через МФЦ, то срок получения документа увеличится, т.к.
сотруднику центра так же требуется время на обработку обращения гражданина.
Советуем прочитать: Съем жилья без посредников на длительный срок
Более простой и быстрый способ получения заключается в подаче заявления на выписку через наш ресурс. Электронная выписка выполняется в течение нескольких часов. От заявителя не требуется подтверждения личности или регистрации.
Поскольку информация о коммунальной квартире считается общедоступной, получить ее может любое лицо.
Гражданин должен оплатить госпошлину (как и в случае обращения через МФЦ или Росреестр) и указать адрес коммуналки или ее кадастровый номер.
Выписка из ЕГРН в электронном виде имеет тот же юридический статус, что и документ из МФЦ. Документ высылается на указанную почту. Подлинность справки подтверждает электронная подпись, которая высылается совместно с документом. Пример выписки на коммуналку можно увидеть на нашем сайте.
Достоверность сведений, содержащихся в выписке
Данные, хранящиеся в Росреестре, меняются ежедневно. Это неудивительно, судя по тому, какое количество сделок с недвижимостью совершается в нашей стране. Поэтому информация, содержащаяся в выписке, имеет срок давности. Актуальной считается справка, полученная сегодня.
Уже завтра собственник коммуналки может измениться, и выписка окажется недостоверной. По общему правилу считается, что срок давности документа из ЕГРН ограничен 30 днями.
Но, конечно, лучше обезопасить себя и заказать выписку перед совершением сделки, чтобы удостовериться в том, что собственник коммунальной квартиры за это время не сменился.
Как продать комнату в коммунальной квартире: уведомление, документы для продажи, образец договора
Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.
Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.
Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации.
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
- Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
- Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
- Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Этапы действий
Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.
Они следующие:
- Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
- В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
- Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
- Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
- Заняться поиском покупателя.
- Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.
Оценка стоимости комнаты в коммуналке
Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.
А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.
Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:
- метража жилой площади;
- состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
- район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.
- Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.
- Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.
- Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.
Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.
Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве
Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.
Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.
Это можно сделать:
- заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
- непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
- обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.
Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:
- кто его составил;
- кому оно предназначается;
- параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
- указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
- предложение купить комнату.
Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.
Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.
Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире
- Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
- Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
- Перечень документов для оформления сделки:
- Паспорта сторон.
- Согласие соседей на продажу.
- Правоустанавливающие документы.
- Оригиналы извещений.
- Договор купли-продажи комнаты.
- Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
Все они прилагаются к договору и служат его основой.
Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия
Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.
Существенные условия договора купли-продажи комнаты:
- Указана цена и условия передачи денег.
- Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
- Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
- Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
- Срок освобождения и передачи комнаты.
Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.
Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.
Договор купли продажи комнаты
Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий
Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.
Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:
- она будет куплена соседями;
- соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.
Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.
Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу
Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.
Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:
- дату заключения купли-продажи;
- цену;
- размер задатка;
- вариант оплаты в рассрочку.
Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.
Отказ соседа
Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.
Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.
Поэтому действовать необходимо следующим образом:
- Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
- Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
- Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.
Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.
На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).
Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!
Поиск покупателя
Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.
Сделать все можно сегодня двумя путями:
- Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
- Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.
Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.
В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.
Оформление сделки и размер госпошлины
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.
Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты
- Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).
- Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.
- Для этого лучше придерживаться следующих советов:
- Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
- Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
- При заключении договора учитывать все обязательные условия.
- Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
- При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.
Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.
Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами.
Содержание
Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами. В первую очередь обуславливают жилищные споры ситуации, когда несколько собственников не могут найти точки соприкосновения в вопросах, касающихся пользования общим имуществом.
В юридической практике участились случаи, когда владельцы комнат в коммунальных квартирах обращаются за помощью к адвокатам, так как не могут самостоятельно урегулировать спорные ситуации. Неоднократно такие дела доводились до суда, где по решению инстанции принимался определенный перечень условий совместного житья и пользования общим имуществом.
При рассмотрении подобных дел судья опирается на законодательную базу РФ, а в первую очередь – на ЖК РФ. Статья 41 представленного кодекса регламентирует право собственности на общее имущество в «коммуналке».
Понятие «коммунальная квартира»
На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».
Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.
Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.
Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.
Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:
- квартиры, жилые комнаты которые используют наниматели для проживания после официального заключения договора соцнайма с государством;
- квартиры, подразделенные на комнаты, которые принадлежат владельцам на праве собственности;
- квартиры смешанного типа, которые подразумевают проживание под одной крышей как нанимателей по договору найма, так и хозяев комнат.
Понятие «общее имущество коммунальной квартиры»
Коммунальная квартира – это не только жилые комнаты, но и дополнительное имущество, которое имеет общий характер. Пользоваться данной полезной площадью могут все без исключения жильцы квартиры коммунального характера, так как имущество коллективного пользования принадлежит им на праве долевой собственности.
Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире подразумевает собой наложение на участников правоотношений определенных прав и обязанностей. А именно статья 43 ЖК РФ на владельцев комнат накладывает бремя расходов, требуемое на содержание общего имущества в коммунальной квартире.
Расчет финансовых издержек каждого из собственников происходит по достаточно простой формуле.
Доля расходов, которые имеют обязательный характер, рассчитывается с учетом доли общего имущества, которой наделяется собственник в соответствии с законодательством РФ.
Соответственно, чем больше доля общеполезного имущества, тем большими будут издержки у владельца на содержание общего имущества в коммунальной квартире.
Общее имущество состоит из нескольких категорий хозяйственно-бытовых помещений:
- кухонное пространство, где установлены коллективные плиты, сантехника;
- коридоры, в которых собственники имеют право устанавливать мебель и другое имущество, но без ущемления интересов соседей в полном соответствии со своей долей;
- ванная комната или душевая кабина;
- туалет;
- бытовка и любое другое подсобное помещение.
Никто из жильцов не имеет права препятствовать эксплуатации другими жителями квартиры, в том числе и нанимателями, имущества общего пользования, что закрепляется правом общей долевой собственности. При подобных запретах гражданин имеет право обратиться в судебную инстанцию, которая выявит правомерность подобного поведения.
Наиболее подробно данный аспект совместного жительства рассмотрен в ст. 41 ЖК РФ. Именно поэтому все практикующие юристы обращаются к данному НПА, чтобы правильно трактовать все возникающие спорные моменты.
Согласно представленной статье, жилые комнаты в «коммуналке», имеющие статус изолированных, признаются законодательными нормами самостоятельными объектами права собственности.
Иными словами, НПА обязывают осуществлять постановку на государственный учет всех жилых помещений при осуществлении правовых сделок с указанным типом имущества и в других случаях, регламентируемых федеральным законодательством РФ.
Что касается вопроса об общем имуществе, то в указанном случае помещения наделяются статусом общей долевой собственности. Из обозначенного правила следует закономерный вывод о том, что госрегистрация права общего имущества в подобных ситуациях не предусматривается законом.
Право собственности, распространяемое на имущество общего пользования в коммунальной квартире, возникает из-за того, что у владельца появляется право собственности на изолированные жилые комнаты.
Кроме того, интересен момент, что сама по себе коммунальная квартира не признается отдельным объектом права собственности. Это правило было выведено из того, что объектом права собственности в подобных квартирах признаются только жилые комнаты. Остальное полезное имущество общественного пользования находится в долевой собственности.
Здесь возникает другой вопрос – как осуществляется переход доли общего имущества новоиспеченному собственнику? Ответ прост.
Право на долю в квартире коммунального типа возникает именно в тот момент, когда новый владелец наделяется законодательством правом собственности на приобретенные жилые комнаты в процессе купли-продажи, дарения, наследования.
При этом размер доли новоиспеченного хозяина должен полностью соответствовать размеру доли общего имущества старого владельца.
Ограничения, накладываемые на собственников комнат в коммунальных квартирах
Законодательством РФ устанавливается принцип того, что судьба доли в коммунальной квартире на общее имущество полностью копирует право собственности жилого помещения.
Иными словами, невозможно провести отчуждение доли вне зависимости от комнаты в квартире коммунального вида.
Подобное правило подтверждается и тем, что общее имущество не может фигурировать в гражданском обороте как самостоятельный объект права собственности.
Невозможно провести отчуждение и отдельных частей полезной площади общего имущества, которое законодательством регламентируется как долевое. Единственное, что могут осуществить собственники жилых комнат – прирастить общее имущество к своей собственности. Подобные модификации происходят за счет перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений.
Действия, направленные на изменение имущества коллективной эксплуатации посредством перепланировки, могут стать причиной того, что площадь совместного пользования сокращается в размерах.
Чтобы не нарушить законные интересы и права других граждан, проживающих в коммунальной квартире, собственник должен получить письменное согласие ото всех собственников жилья. Только в подобном случае кодификационные действия в общей долевой собственности будут признаны законными.
Кроме того, перепланировка и переоборудование общего имущества в коммунальных квартирах с целью улучшения условий для проживания могут происходить по решению всех собственников.
В качестве примера выступает случай, когда собственники хотят расширить кухню за счет присоединения некоторой площади коридора.
Однако подобные трансформации будут признаны законными лишь в том случае, если удастся получить разрешение на подобные капитальные действия от органов МСУ. Для этого по месту требования необходимо предоставить пакет документации, закрепленный ЖК РФ.
Если органы МСУ не выдадут разрешение на реконструкцию или перепланировку, то любые изменения будут считаться несогласованными.
Это повлечет наложение ответственности на собственников, в частности, судебная инстанция может обязать владельцев восстановить прежний вид общего имущества до произведенных монтажных действий.
При этом срок восстановительных работ устанавливается по усмотрению органов МСУ, так как законодательные акты не предусматривают какого-либо ясного пояснения на этот счет.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.