Жилищные сертификаты могут разрешить использовать для покупки жилья по ДДУ

Купля-продажа квартиры по сертификату

Жилищный вопрос остро стоит в Российской Федерации. Некоторым гражданам государство помогает решить вопрос с покупкой квартиры или дома. Социальные выплаты на покупку жилья выдаются не всем желающим. Повезет тем, кто попадает под условия программы «Жилище». Если вы собираетесь продавать квартиру, советуем почитать о том, как продать приватизированную квартиру.

Социальные выплаты от государства позволили семьям решить квартирный вопрос. Жилищный сертификат от государства (ГСЖ) дает право на социальную выплату. Подробности перечисления выплат конкретизированы в Правилах выпуска и реализации гос. жилищных сертификатов (далее – «Правила»). Правительство утвердило Правила 21 марта 2006 года за номером 153.

6 нюансов о сертификатах на жилье от государства (ГСЖ):

1. Сертификат дается ограниченному кругу лиц:

• военнослужащим;
• работникам органов внутренних дел;
• переселенцам из закрытых военных городков;
• вынужденным переселенцам;
• другим категориям, указанным в пятом пункте Правил.

2. Размер социальной выплаты — разный

Факторы, влияющие на размер сертификата:

• стоимость жилья в регионе. Повышающие коэффициенты отличаются в разных городах (пункт 14 Правил);
• сколько человек в семье. Норма площади на одного человека – 32 квадратных метра, на семью из двух человек – 42 квадратных метра, на трех человек дается по 18 квадратных метров.

3. Подать сертификат в банк нужно не позже двух месяцев со дня его вручения

Банк проверит:

• действительно ли сертификат принадлежит владельцу;
• своевременность подачи ГСЖ.

Если с документами все нормально — открывает счет.

4. Пропущенный срок на подачу сертификата можно восстановить

Для этого нужно написать заявление в орган, выдавший сертификат.

5. Стоимость квартиры может превышать сумму социальной выплаты

Если денег на покупку жилья не хватает, можно вложить заемные средства или материнский капитал.

6. Квартира, купленная по сертификату, оформляется в общую собственность всех членов семьи

3 момента для работы с банком:

1. Банк проверяет данные о владельце сертификата.Уточняет, действительно ли владелец имеет право на сертификат. Только после проверки открывается договор банковского счета.

2. Порядок взаимоотношений с банком регулируется договором банковского счета.

3. Сам сертификат, после сдачи в банк, владелец обратно не получает.

Важно! Вы не можете купить по сертификату жилье, какое пожелаете. Для недвижимости установлены четкие требования.

Требования к квартире, которую покупают по жилищному сертификату:

1. Продажа квартиры в доме, сданном в эксплуатацию.

2. Жилье оформлено в собственность продавца.

3. Квартира  благоустроена.  Нормальное санитарное и техническое состояние.

  Наказание за езду без страховки

Продажа квартиры происходит по договору. Договор купли-продажи нужно правильно составить, и прописать в нем информацию:

• порядок оплаты. Купля-продажа жилья является ответственным мероприятием. В договоре конкретизируем даты перечисления денег. Это позволит избежать разногласий с продавцом квартиры;
• указать номер банковского счета, с которого будут перечисляться деньги;
• детализировать сведения о жилищном сертификате. Когда выдан, номер, организация, выдавшая сертификат;
• предусмотреть момент, сколько времени квартира будет находиться в залоге у продавца. По усмотрению сторон, в договоре можно определить, что залог не возникает;
• указать, что жилье становится общей собственностью всех членов семьи.

Недостатки в оформлении договора на покупку жилья  становится основанием для отказа в перечислении денег. Если выплаты от государства не хватает на покупку, доплату можно делать из собственных средств.

Важно. Покупка квартиры по жилищному сертификату – это ответственная задача. Нужно подробно  проверять информацию о квартире и ее владельце, и  документы о подтверждении права собственности на жилье.

Если хотите расприватизировать квартиру, на нашем сайте есть подробная информация об этом.

5 рискованных случаев покупки жилья

1. Продавец продает квартиру  через посредника

Представитель продавца действует по доверенности. Это рискованная сделка.

С доверенностями обманывают:

• срок действия закончился;
• доверенность поддельная;
• доверителя уже нет в живых.

Если решились на покупку по доверенности, проверьте действие доверенности у нотариуса, который ее выдавал. Ведите диалог с продавцом.

Советуем немедля оформлять право собственности на квартиру.      

2. Продавец настаивает на высокой сумме аванса

Для продажи жилья сумма аванса должна быть символической. Заплатив большую сумму аванса, вы можете попасться на уловки мошенников.        

3. Цена договора занижена

Продавцу — выгодно, чтобы занизить налог или не платить его. А вот покупателю нет. Если договор будет расторгнут, покупатель не сможет вернуть больше суммы, указанной в договоре.         

  Как выяснить, есть ли завещание

4. Вы сомневаетесь в дееспособности продавца

Есть сомнения в том, что продавец отдает отчет своим действиям? Не заключайте договор. Или попросите дать справки из психоневрологического диспансера.Мы советуем, это сделать, чтобы у вас были козыри в суде, если продавец решит оспорить сделку.

5. Жилье получено в наследство или в дар

Документы, подтверждающие права на квартиру, требуют тщательного анализа. Нужно уточнить: есть ли другие наследники, обстоятельства дарения, не претендуют ли другие родственники на наследство.

Покупка жилья по сертификату –  сложная сделка. Владельцы квартир неохотно идут на сделку с покупателями по сертификату. На это есть причины. Деньги перечисляются не сразу, как при обычной продаже. Есть случаи, когда банки затягивали перечисление денег и срывали сделку. Такая ситуация подходит не всем продавцам.

Проблемы покупки жилья с использованием ГСЖ

1. Банк затягивает сроки проверки документов и срывает сделку

Пример из практики: Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 8 апреля 2015 года, дело № 33-2984/15. Суть дела: Семья заключила договор на покупку квартиры. Оплата по сертификату. После подписания договора, документы предоставлены в банк. Сделка оказалась под угрозой, вследствие отказа банка перечислять деньги.

Суд постановил: обязать банк перечислить деньги.

Выводы суда: Владельцы сертификата выполнили все необходимые требования, представили в банк все документы. Согласно пункту 55 Правил Сбербанк должен был за три дня проверить документы на оплату по договору.

Но этого не сделал. Действия Сбербанка — незаконны. Нет оснований в задержке перечисления выплаты по договору.  Истцы не виноваты в том, что банк не перечислил деньги вовремя.

Заключение: Сбербанк должен возместить истцам понесенные убытки.

Новосибирский областной суд  признал незаконным отказ банка в перечислении социальной выплаты по договору на покупку квартиры. Истцы подали в банк все документы (Апелляционное определение от 13 ноября 2014 года, дело № 33-9581/2014).

  Как и где оформить развод?

2. Исключение из участия в программе

Хабаровский краевой суд признал, что истца незаконно исключили из участия в программе (Апелляционное определение от 3 октября 2014 г., дело № 33-6165/14).

Суд разъяснил: есть одно основание исключить участника из программы – оплата государством сертификата. Получение сертификата означает реализацию права на жилье.

Основание для исключения из программы – получение сертификата. Других оснований для исключения нет. Военный городок исключен из перечня закрытых, но это не значит, что из участия в программе нужно исключить.

Заключение: исключение из очереди незаконно. Восстановить истца в очереди на получение ГСЖ.

Вывод: Добиться получения сертификата на жилье – это начало сложного пути. Как показывает практика, получить сертификат — недостаточно. Нужно контролировать действия банка, своевременность перечисления средств на покупку квартиры с использованием ГСЖ.

Не пускайте ситуацию на самотек. Контролируйте каждый этап сделки:

• Тщательно проверяйте документы на квартиру.
• Следите за правильностью составления договора. Права членов семьи владельца сертификата не должны нарушаться.
• Контролируйте действия банка. Бюрократические проволочки могут привести к срыву сделки.
• Если сделка сорвалась по вине банка, обжалуйте незаконные действия в суде.

Грамотное юридическое сопровождение покупки жилья по жилищному сертификату будет далеко не лишним. Квалифицированную юридическую поддержку  можете получить на сайте «33 Юриста.ру».

Юристы предоставят консультации на всех этапах сделки купли-продажи квартиры с ГСЖ, грамотно составят договор, проконтролируют соблюдение сроков и защитят интересы клиентов.

После покупки многие желают «подогнать» квартиру под себя, то есть сделать перепланировку. Обязательно получите все разрешения перед тем, как действовать.

Понятие жилищного сертификата для разных категорий граждан

Определенные категории граждан могут получить жилищный сертификат для улучшения своих жилищных условий. Его наличие предоставляет право получить субсидию от государства, чтобы приобрести объект недвижимости для проживания. При этом данный сертификат не относится к числу ценных бумаг. Но для его получения существуют определенные условия и основания, с которыми очень важно ознакомится.

Жилищным сертификатом является облигация, имеющая номинальную стоимость, которая дает возможность собственнику купить жилую площадь в выбранном доме. Они имеют определенные преимущества по сравнению с ипотекой. Среди них выделяют:

Стоит также различать сами сертификаты и облигациями. Последние имеют привязку к определенной организации, занимающейся строительством, а сертификаты – к объектам недвижимости.

Эмитентом по выпуску ЖС является юридическое лицо, которое имеет регистрацию на территории России. Оно при этом имеет земельный участок в собственности, пригодный для проведения строительных работ на нем.

Сюда не относятся банковские и кредитные учреждения, фондовые и другие различные виды бирж.

Все происходит на добровольной основе по приобретению сертификатов на жилье. Никто заставить человека не вправе. Тут полностью свободна его воля. Но если он согласен на это, то тут он должен дать согласие о том, что его исключат из очереди по улучшению жилищных условий, если он приобретет в собственность квартиру по сертификату. Это является одним из условий работы данного вида документа.

Если речь идет о лицах, относящихся к участникам данной подпрограммы и при этом не имеющих жилых помещений, то у них не должно быть места постоянного жительства, то есть жить могут в комнатах общежитий, служебном жилье. То же самое касается поднайма, в особенности коммерческого найма. Другое жилое помещение в любом из этих случаев должно отсутствовать.

Жилищный сертификат является именным документом. По этой причине его нельзя передавать другим лицам. Они уже не смогут им воспользоваться на любых основаниях для этого.

Стоит выделить те категории граждан, которые могут стать участниками данной программы. Для этого предусмотрено соответствующее правительственное постановление.

В зависимости от категорий, выделяют и определенные виды сертификатов:

Ветераны Великой отечественной войны также входят в число лиц, имеющих право получить сертификат на жилье. При этом улучшено их положение, так как вместо ранее положенных 22 квадратов квартиры, они могут получить 36 метров.

Программы могут касаться молодых семей, граждан, которые вынуждены переселиться из закрытых районов, а также инвалидов. При этом для каждой из них есть определенные свои условия и основания для получения документа на руки.

Некоторые граждане не могут приобрести жилищные сертификаты, если они имеют в собственности дом или квартиру, жилья в брони, которое должно соответствовать условиям благоустройства и нормам, если произошло ухудшение жилищных условий по причине обмена на другое, дарения имеющегося, полученного от государства, а также продажи.

На нашем портале вы можете получить бесплатную юридическую консультацию по телефону и онлайн, чтобы конкретнее узнать ваши права:

К этому числу лиц также относят тогда, когда произошло их увольнение из рядом военнослужащих из подразделений, а также воинских формирований стран СНГ.

Сюда же входят случаи, когда члены семей уволенных военнослужащих занимаются индивидуальным строительством на средства, полученные из федерального бюджета.

Многие задумаются о том, кто же относится к членам семьи? Это супруги, дети, родители, которые вместе с ним проживают на одной площади. Все остальные лица могут стать членами семьи лишь на основании соответствующего решения суда.

Нельзя входить в жилищно-строительные кооперативы, а также строить квартиры или другие жилые помещения за счет средств, выделяемых из местного бюджета. То есть, основное тут – не получать средства от государства на строительства. Во всех остальных случаях, почти во всех, можно воспользоваться программой и стать ее полноправным участником.

Окончательное решение остается за созданной комиссией по жилью. Именно она и будет устанавливать количество и качество лиц, имеющих право на поддержку.

Этапы получения сертификата на жилье

Лица, относящиеся к определенной категории граждан, имеющих право на получение сертификатов на улучшение жилищных условий, должны руководствоваться установленными правилами именно для них.

Для этого существуют ведомственные нормативные акты. Но стоит помнить, что не руководитель распоряжается имеющимися сертификатами, а созданная специальная комиссия по жилищным вопросам.

Но тут важно пройти последовательно несколько очень важных этапов в сложной процедуре.

1. Написание заявление. Оно исходит от того лица, которое относится к числу претендентов на получение сертификата.
2. К правильно оформленному заявлению прилагаются личные паспорта самого обратившегося за получением сертификата, а также и всех членов его семьи. При этом очень важно, чтобы на руках была справка о том, что было сдано жилплощадь переданной от ведомства. Это может быть комната в общежитии, выделенная квартира и прочее.
3. По месту регистрации берется выписка из домовой книги.
4. При регистрации по месту жительства, необходимо получить копию лицевого счета, используемого при совершении платежей за квартиру.
5. Из документов также предоставляются все те, которые указывают на возникшие родственные отношения с имеющимися и совместно проживающими членами семьи.

Скачать образец заявления на получения жилищного сертификата можно тут.

Только после этого можно ожидать рассмотрения вашего обращения представителями жилищной комиссии.

Перечень документов для получения жилищного сертификата

Важно выделить полный список всех документов, которые надо собрать при желании получить жилищный сертификат. Как говорилось ранее, сначала пишется заявление с требованием получить требуемый сертификат.

Берется справка, указывающая на то, что гражданину необходимо улучшить свое имущественное положение. Что касается военнослужащих, то тут берется справка о том, что ранее предоставленное жилое помещение от работы, было сдано.

Это относится к последнему месту жительства, если такое вообще выдавалось. Именно без этого документа нельзя будет получить и именной документ.

По возможности предоставляются и иные важные документы, которые будут необходимы при рассмотрении данного вопроса. В некоторых случаях обязательным условием не является, но поможет значительно ускорить процесс. Во всех остальных случаях уполномоченные органы истребуют документы на основании письменных запросов в соответствующие государственные структуры.

Реализация сертификата

Жилищный сертификат для оплаты покупки квартиры в собственность применяется по следующей схеме:

1. Открывается банковский счет. Как только выписан сертификат, его владельцу дается ровно два месяца, чтобы открыть счет. Тут даже не важно, в каком регионе происходит открытие. Он может отличаться от того, который прописан в сертификате. По итогам оформляется на лицо банковская карточка, на которой учиняется подпись владельца. Все осуществляемые операции оплачиваются из средств распорядителя счета.
2. Подбор жилья. Кроме нового жилья, квартиры, можно приобрести ее и на вторичном рынке. То же самое касается и индивидуального дома. В качестве продавца здесь может выступать физическое или юридическое лицо. Самое главное, чтобы тут было полное соответствие установленным нормам, техническим требованиям, уровню благоустроенности. Важно предусмотреть общую площадь, которая никак не может быть меньше норм, установленных по программе, в том числе и для отдельных категорий граждан. Если стоимость жилья будет выше, чем указанная в сертификате, то дополнительная сумма должна быть оплачена самим собственником документа. Очень важно учитывать моменты, касающиеся новостроек, когда сдача дома может осуществляться в течение нескольких лет. Тут надо выбирать то жилье по программе, которая сразу же переходит в собственность. С продавцом квартиры или дома заключается договор, который и служит основанием для выделения средств по имеющемуся сертификату.

Важные моменты при покупке касаются того, что продавец должен являться собственником реализуемого жилья, чистота на квартиру должна быть и с юридической стороны. Нет надобности обязательного обращения к нотариусу, чтобы он удостоверил факт сделки.

Обналичивание сертификата на жилье

В нормативно-правовых актах нет такого понятия и процедуры, как обналичивание имеющихся сертификатов. Но этим начинают заниматься агентства недвижимости. Сразу стоит отметить, что при этом можно столкнуться с большим количеством риска, так как сам процесс трудоемкий, в том числе и с юридической точки зрения. Данная схема предусматривает двойную сделку.

Чтобы все это осуществить необходимо прийти в соответствующее агентства недвижимости. От агентства имеется клиент, который желает приобрести квартиру, полученную вами по сертификату. Собственником становится клиент агентства, а вам передаются от него средства.

Но не редки случаи, когда в роли покупателей выступают мошенники, которые просто на просто обманывают тех, кто желает получить быстрые деньги по сертификату. Если такое и произойдет, то уже не будет никакого смысла обращаться в государственные органы за защитой, так как в таком случае с вашей стороны проявляются действия мошеннического характера.

Лучше всего приобрести жилье, а если оно вам не надо, то не стоит вообще просить субсидий от государства.

Сертификаты для военнослужащих

В отдельную категорию выделяют военнослужащих, которые имеют право на получение жилищного сертификата. Для этого первоначально им надо прослужить как минимум три года. Обращение за именным документом осуществляется лишь за 1 год до того, как он будет увольняться. При этом очень важно, чтобы увольнение было связано с достижением предельного возраста, а также в случае достижения стажа равного 10 годам. Пересчет в каждом случае идет именно по календарному типу.

Все что требуется от военнослужащего – написать рапорт по образцу. Именно на основании его граждане входят в список тех, кому необходимо получить сертификат на жилье.

За формирование очереди ответствен не только командир воинской части, но и специально созданная жилищная комиссия. Так что лучше всего рапорт писать, как можно раньше, как только появились основания для этого.

Это позволит очереди пройти максимально быстро.

В самом рапорте указывается место, где он планирует в последующем проживать. Для этого выбирается любой субъект Российской Федерации. При увольнении право получить сертификат дается на тот субъект, где военнослужащий стоит на учете нуждающихся. Здесь выделяются и документы, которые прилагаются к рапорту, отличные от стандартного набора:

• Сведения о составе семьи, которые предоставляются из воинской части.
• Справка по выслуге лет, о сроке увольнения.
• Справка с места прохождения обучения.
• Адресная справка.
• Выписка по результатам заседания комиссии по жилью.

В настоящее время для военнослужащих предусмотрено предоставление жилья лишь на основании военной ипотеки.

Сложности в получении

Номинально нет никаких ограничений по поводу выбора жилья для его последующего приобретения по сертификату. Но фактически можно столкнуться с определенными трудностями. Приобретать жилье на первоначальных этапах строительства дома очень выгодно и гораздо дешевле.

Правда в такой ситуации нельзя использовать государственный жилищный сертификат, так как не произойдет перечисления средств из банка, пока не будет документа, указывающего на право собственности на недвижимое имущество. К тому же срок действия данного сертификата составляет всего лишь 9 месяцев.

И именно в это время следует уложиться для покупки жилья.

Все это приводит к тому, что именные документы в большей степени используются лишь как первоначальные средства по полученной ипотеке. Да и не все банки готовы их принять в качестве платежного средства.

• Бесплатная юридическая консультация по телефону разрешит любой ваш спорный вопрос.
• Сохранить
• Сохранить

"Особенности приобретения жилых помещений с использованием государственного жилищного сертификата по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома"

• ОСОБЕННОСТИ
• ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
• ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО СЕРТИФИКАТА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ
• В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.

2018 N 1392 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» внесен ряд изменений в Правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации основного мероприятия «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (далее — Правила выпуска и реализации сертификатов), утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 N 153.

1. Одним из таких изменений (новая редакция пунктов 47, 53 и 55 Правил) является предоставления гражданам права использовать социальную выплату для приобретения жилых помещений, удостоверяемую государственным жилищным сертификатом (далее соответственно — социальная выплата, сертификат), на приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (в жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), объектом долевого строительства по которому является жилое помещение в многоквартирном доме (далее — договор участия в долевом строительстве).
2. К договорам участия в долевом строительстве новой редакцией Правил приравнены договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома либо жилого дома блокированной застройки, состоящего из 3 и более блоков, объектом долевого строительства по которому является жилое помещение в многоквартирном доме либо жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков.
3. Существенным условием приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве за счет средств социальной выплаты является требование уплаты цены такого договора (договоров) на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (пункт 53 Правил).

То есть, обязательным условием для принятия банком зарегистрированного установленным порядком договора участия в долевом строительстве является исполнение требования, чтобы в указанном договоре было обязательно указано, что уплата цены такого договора осуществляется на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве и реквизиты указанного счета.

Что же такое «счет эскроу».

Особенности счета эскроу установлены статьями 860.7 — 860.10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), перечислим основные из них:

1) по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару (пункт 1 статьи 860.7 ГК РФ);

• 2) если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случая, возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару (пункт 1 статьи 860.8 ГК РФ);
• 3) зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается (пункт 2 статьи 860.8 ГК РФ);
• 4) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии — в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет (пункт 3 статьи 860.8 ГК РФ);
• 5) приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается (пункт 4 статьи 860.8 ГК РФ);

6) если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу (пункт 1 статьи 860.10 ГК РФ). Расторжение договора банковского счета эскроу по заявлению депонента или бенефициара не допускается.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС.

В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков.

Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить.

Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании.

Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам.

Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками.

На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика.

Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ.

Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ.

В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г.

действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга.

Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор.

Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов.

Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ.

Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию.

До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор.

В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е.

право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику.

В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись.

Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия.

Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия.

Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Источник: РБК Недвижимость

Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.

Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы.

Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

• Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224
• Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)
• Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)
• Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.

Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

1. — документ, удостоверяющий личность (паспорт); — документ об уплате госпошлины;
2. — зарегистрированный ДДУ;
3. — договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
4. — нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
5. — согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
6. — письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

• — к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
• — квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
• — сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
• — кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

— за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.