В Москве арендаторы смотрят по 10 квартир, прежде чем принять решение

Аренда комнаты – популярный способ получения доходов и довольно-таки прибыльный бизнес.

Но все ли так просто? Конечно, подводных камней много, поэтому сначала нужно оценить допустимые риски и решить, каким путем пойти: заниматься поиском квартирантов самому или доверить это дело профессиональному агентству. Итак, рассмотрим самые распространенные проблемы, которые возникают у арендодателей.

Низкий спрос на предложение – основополагающий момент

Неадекватная оценка своего жилья оказывает большое влияние на спрос и это неудивительно, поскольку комната с завышенной стоимостью мало кого интересует. Как же поставить адекватную оценку? Нужно сравнить свою комнату с аналогичными, учесть местоположение жилья относительно станций метро, автобусных остановок.

Также необходимо критично оценить качество ремонта, наличие меблировки и эстетические характеристики помещения. Если Ваше жилье не соответствует нескольким факторам и долго не сдается в аренду, значит, запрашиваемая цена не оправдывает предлагаемое качество. Отдельное внимание следует обратить на меблировку. К примеру, если Вы хотите получать за комнату 8-10 тыс.

рублей, в ней обязательно должен быть шкаф, нормальная кровать (диван), стол, стул. Кстати, наличие удобного рабочего места – крайне важный момент для квартирантов-студентов. Это минимальный комплект мебели, который позволит Вам поставить такую цену за сдаваемое жилье. В принципе, можно сдавать пустую комнату, но тогда нужно быть готовым к тому, что круг клиентов существенно снизится.

Почему? Все ясно и понятно – подавляющее большинство студентов не имеют возможности возить за собой имущество.

Несколько слов нужно сказать и о комфорте, который Вы должны предоставить квартиросъемщику. Во-первых, комната должна быть теплой. Во-вторых, категорически неприемлем проходной вариант. В-третьих, в ванной комнате необходимо предоставить съемщику полочку для средств личной гигиены, вешалку, возможность пользования стиральной машиной.

В-четвертых, квартирант должен иметь свободный доступ к холодильнику, в котором для него выделена персональная полка/ящик, к плите, к микроволновой печи, к кухонному шкафчику. Все вышеперечисленные нюансы относятся к естественным потребностям.

Дополнительную плату за них требовать нельзя и тем более нельзя их сравнивать с условиями пятизвездочной гостиницы.

Мелочи жизни или глобальные проблемы?

Если Вы хотите сдать комнату, помните, что многие арендаторы не желают снимать помещение в квартире с хозяевами.

Опытные квартиросъемщики, не раз поменявшие место жительства, утверждают, что лучше делить крохотные квадратные метры с такими же съемщиками, нежели сосуществовать в просторных апартаментах вместе с владельцами жилья.

Ход их мыслей можно понять, ведь хозяева квартир иногда переходят рамки дозволенного, начиная указывать квартиранту его место. А вот другой стороны, собственник жилья тоже может столкнуться с неприятной ситуацией, когда соквартирант заявляет, что у него унитаз засорился.

Тут и возникает вопрос: «А ты, уважаемый, разве им не пользовался?». Кому-то может показаться, что это банальные мелочи, но иногда они превращаются в крайности. В качестве примера расскажем Вам интересную историю. Одна женщина по доброте душевной приютила у себя подругу с мужем, полагая, что они смогут жить мирно.

Но дружественные отношения не выдержали испытаний совместного быта. Жизненные принципы трех людей кардинально отличались, поскольку супруг подружки разбрасывал везде носки, а сама подружка не хотела убирать квартиру моющими средствами, ссылаясь на то, что у нее чувствительная кожа. У хозяйки тоже были свои привычки.

Например, она до глубокой ночи лежала на диване и с упоением смотрела мелодраму, не принимая во внимание тот факт, что семейной паре нужно вставать рано на работу. В общем, уже через неделю подружки были готовы убить друг друга. Резюмировать вышесказанное можно однозначно: прежде чем принять решение о сдаче комнаты, нужно подумать, сможете ли Вы сосуществовать с чужими людьми на одной жилплощади?

Сдать квартиру целиком – хороший вариант?

Безусловно, даже у идеально уживающихся людей рано или поздно, но все же возникают споры относительно очередности выноса мусора, графика уборки. Также часто случаются неприятные ситуации, связанные с ошибочным использованием не своих продуктов и с приемом гостей, родственников.

Подобные проблемы накаляют обстановку, поэтому для мирного решения споров нужно иметь профессию психолога или быть специалистом в сфере конфликтологии.

А выяснения взаимоотношений между супругами вообще доходят до глобальных ссор… Одним словом, чтобы избежать скандалов и не принимать участия во внутренних разборках арендаторов, хозяину квартиры проще сдавать жилье целиком либо набрать квартирантов с таким расчетом, что в каждой комнате будет проживать несколько человек. Но и здесь не все так гладко, потому что тогда Вам придется волноваться за целостность квартиры и за сохранность имущества.

Будьте готовы к внештатным ситуациям!

Если Вы ищете квартирантов по доскам объявлений или на сайтах, обезопасьте себя заблаговременно от неприятных сюрпризов.

О чем идет речь? Внимательно изучите документы будущих квартирантов, созвонитесь с прежними хозяевами и узнайте причину смены жилья. Не помешает знакомство с родственниками и друзьями.

Подобная благоразумность в совокупности с заключением договора избавит Вас от многих проблем, потому что мошенничество в наше время нельзя сбрасывать со счетов.

Мы решаем все проблемы!

Именно так, ведь осуществляя операции по сдаче комнаты/квартиры через наше агентство недвижимости, Вы получаете существенные выгоды! Перечислим их по порядку:

• мы проводим проверку на предмет надежности съемщиков;
• наши специалисты сопровождают и грамотно консультируют клиентов на протяжении действия договора;
• прозрачная ценовая политика – наш главный принцип деятельности.

Если Вы не хотите пить валерьянку, терзаясь нехорошими подозрениями по поводу добропорядочности квартирантов, а желаете спокойно получать прибыль за сдаваемую комнату, воспользуйтесь услугами нашего агентства недвижимости!

Онлайн помощь юриста

Если у вас возникли вопросы, вы можете задать их через эту форму, ответ поступит на ваш e-mail. Либо позвоните нам по телефону 8(495)790-57-01

Аренда квартиры – как защититься от мошенников. Подробная инструкция

Мошенничество на сдаче в аренду квартир процветает. Многие методы обмана не меняются годами. Поэтому от них защищает внимательность и осмотрительность. Обманывают обычно тех, кто торопится или хочет сильно сэкономить.

Часто люди в поиске квартиры ограничены временем. Этим пользуются мошенники – давят, торопят, предлагают заманчивые условия. Мешают принять взвешенное решение.

Результат обычно плохой – человек остается без денег и жилья.

Мы научим избегать таких ситуаций. Расскажем как обычно обманывают мошенники при аренде жилья; на что обратить внимание; как правильно поступать. Снимайте жилье с умом! При аренде ожидайте обман всегда. Когда звоните арендодателю. Когда звоните риэлтору. Когда въехали в квартиру и разложили вещи. Обмануть могут в любой момент. Мошенники разработали десятки способов, чтобы отобрать ваши деньги. Есть хорошие новости – большинство из них похожи и не меняются годами. Мы расскажем основные подозрительные моменты. Объясним в чем суть развода и как от него защититься.

Сохраняйте бдительность всегда. В аренде квартиры подозревать стоит всех, так будет проще выявлять мошенников.

Информационные агентства – классика обманов при аренде квартиры. Такие компании зарегистрированы официально. Годами работают под одним именем. Заключают настоящие договоры с клиентами.

Но они обманывают людей. Давят на жадность: предлагают сильно сэкономить и въехать в отличную квартиру.

Клиентов информационных агентств обманывают примерно на 50% от стоимости аренды в регионе. Плюс заставляют потратить время на поездки по несуществующим объектам.

1. Размещают на Avito и региональных сайтах объявления. Ставят фотографии с красивым ремонтом. Делают подробное описание. Цену устанавливают ниже рыночной.
2. При звонке приглашают посетить офис компании.
3. Когда клиент приезжает, рассказывают о квартирах. Что их много, можно посмотреть прямо сейчас. Вернее, почти прямо сейчас.
4. Предлагают заключить агентский договор. На проверку это соглашение на информационные услуги. Агентство скидывает номера и адреса сдаваемых в аренду квартир. И все. Владельцы недвижимости могут даже не знать, что они предлагают ее снять.
5. Предъявить претензии некому. Весь развод укладывается в рамки закона.

Обратите внимание на слова сотрудников агентства. Вас должно насторожить:

• предложение получить базу адресов и телефонов;
• предложение съездить на просмотр квартиры с агентом после оплаты и подписания договора;
• что заинтересовавшую вас квартиру сняли буквально 5 минут назад, но остались похожие варианты.

Это основные маркеры информационного агентства.

Запомните, развод – любое предложение сначала оплатить, а потом искать квартиру. Так работают только мошенники.

• Не ездить в офисы. Обычно едут смотреть квартиру и там заключают договор, если стороны всё устроило.
• Не подписывать документы заранее. Сначала посмотрите квартиру, встретьтесь с хозяином, обсудите нюансы. Потом уже бумаги.
• Не отдавать деньги до реальных результатов. Бумажки с адресами, контакты владельцев и даже каталоги квартир – это воздух. Платите только за въезд.

Вот такая «квартира» может встретить вас по адресу от информационного агентства. Тут точно снять жилье не получится Бывает, что квартиру сдает родственник владельца. Брат, сестра, мама – неважно. Обычно рассказывают «правдивую» историю. У родственника уже есть квартира, а эту хочет сдавать. Только времени мало самому всем заниматься, поэтому попросил помочь. Такие мошенники показывают все документы. Оригиналы, никаких подделок – им этого не нужно. Охотно подписывают договор и впускают арендатора. В квартире удастся пожить пару дней. После этого появится владелец. Расскажет другую историю: что был в командировке, а злые родственники провернули такую махинацию.

Итог: арендатор на улице, без денег и с бесполезным договором. Потому что бумаги подписывали те, кто не имеет на это право.

Обратите внимание на поведение родственника арендодателя. Он будет:

• убеждать снять квартиру прямо сейчас, потому что уже очередь выстроилась из желающих;
• постоянно указывать, что все согласовано с хозяином; отказываться предоставить нотариальное согласие (доверенность) собственника на сдачу жилья.

Индикаторы развода – спешка, попытки убедить верить на слово. Верьте только документам.

В любой сомнительной ситуации просите подтвердить слова бумагами. Нотариально заверенная доверенность владельца и всех других зарегистрированных на сдачу квартиры хватит.

Без такого документа договор недействительный. Поэтому от выселения не защитит. Хозяину вызовет полицейских, и они очистят квартиру от посторонних.

Продвинутая версия прошлого развода с арендой квартир. Мошенник не владеет жильем. Он также снял его. Только «для безопасности» сделал снимки документов настоящих владельцев – право собственности на квартиру и паспорта. Полный список документов зависит от умения мошенника убеждать. Потом эти фотографии или распечатки будут показывать арендатору. На этом разводе прокалываются даже самые осторожные. При проверке документов кажется, что все в порядке. На деле будет что-то из этого:

• На следующий день приедут настоящие собственники. Выяснится, что квартиру они сдают посуточно. Вчерашний арендодатель был съемщиком-мошенником, который собрал деньги с доверчивых людей.  
• Заезд мошенник назначит на следующую неделю. За 7 дней обработает кучу народа, соберет предоплату и исчезнет. В назначенный срок у дома будет ругаться десяток человек, снявших одну квартиру.

В любом случае, арендатор остается без жилья и денег. Обратите внимание на:

• Поведение арендодателя. Мошенники создают атмосферу дефицита времени. Постоянно поторапливают и давят. Некоторые делают «важные звонки», показывают свою занятость.
• Стоимость жилья. Подозрительно, если предлагают арендовать квартиру значительно дешевле рынка.
• Документы. Копии, особенно низкого качества, или фотографии на телефон должны насторожить.

Смотрите на поведение арендодателя. Попытки постоянно переключить ваше внимание и замылить взгляд – повод насторожиться. Если арендатор называется владельцем квартиры, попросите оригиналы документов. Если говорит, что представляет интересы хозяина, попросите нотариальную доверенность на сдачу квартиры.

Без этих бумаг считайте, что перед вами мошенник. Потому что слова без документов в суде бесполезны.

Чуть более официальное мошенничество. Человек снимает квартиру и ищет людей на подселение. Говорит, что все согласовано с хозяином или просто не заостряет на этом внимание. Заселяет в квартиру желающих. Регулярно собирает деньги. Прожить так можно какое-то время. Но все закончится, когда настоящий арендодатель приедет с проверкой. Тогда выяснится, что новых жильцов он видит в первый раз. И хочет, чтобы этот раз стал последним. Нестандартный способ мошенничества. Потому что здесь арендатора квартиры защищает закон и договор. Сначала все идет по правилам. Вежливый владелец показывает квартиру, бьет по рукам с арендатором и заключает договор. Все спокойно примерно неделю – жильцу дают освоится. После этого начинается шоу. Хозяин приходит в квартиру в любое время. Вламывается к жильцу без предупреждения. Предъявляет надуманные претензии. Цель мошенника – извести арендатора, чтобы он съехал. Тогда можно оставить всю предоплату и залог.

По закону, деньги арендатору нужно вернуть. Но мошенник мастер психологического давления. Будет всячески изводить съемщика: ругаться, угрожать. Обычно, этого хватает, чтобы арендатор плюнул на попытки разобраться с мошенником.

Практически никак. Посмотрите на местных форумах. Пробейте информацию по номеру телефона или адресу квартиры. Возможно, найдете зацепки и истории от других жильцов.

Чаще всего избежать такого мошенничества невозможно. Зато реально бороться! Нужно давить в ответ в рамках закона.

Вместо защиты переходите в наступление. Все основные права и обязанности сторон аренды прописаны в ГК РФ, глава 35, ст. 671-688. Обязательно пропишите в договоре частоту посещения квартиры. Обычно указывают один день в месяц с согласованием за 24 часа. Владелец решит прийти без разрешения – вызывайте полицию. Пока вы арендуете квартиру по договору, это ваше жилье. Оно неприкосновенно, согласно ст. 25 Конституции РФ. Тоже самое делайте, если хозяин пришел и открыл помещение своим ключом. Полиция зафиксирует ваши обращения. После подавайте в суд. Расскажите про нарушение договора, покажите доказательства и потребуйте вернуть деньги. Плюс можете запросить компенсацию за моральный вред. По этому пункту присуждают обычно мало, но потрепать нервы и кошелек мошеннику всегда хорошо. Помните, в этом случае лучшая оборона – нападение. Еще не успели разложить вещи, а уже пора искать новую квартиру. Некоторые мошенники психологическим давлением выселяют жильцов и зарабатывают на этом Это мошенничество с арендой квартир растянуто по времени. Поэтому всегда оставайтесь бдительны. Человек снимает жилье. Вселяется. Живет несколько месяцев. Все спокойно – хозяин адекватный, претензий нет. А потом мошенник реализует хитрый план. Говорит, что у него возникли финансовые трудности и просит оплатить сразу за 6 месяцев или год.

Вне зависимости от действий арендатора, жить в этой квартире он уже не будет. Буквально через неделю окажется, что собственник – другой человек. Он вернулся из командировки и узнал, что родственники сдали его квартиру. Так что договор недействительный. Пора освободить жилье для настоящего владельца.

Оспорить действия собственника невозможно. Он прав по закону. Поэтому арендатор ищет новую квартиру. И хорошо, если не нашлось денег заплатить за полгода вперед.

Такое мошенничество не определить. Часто настоящий хозяин и посредник, заключающий договор, действуют в паре. Поэтому прижать их практически невозможно. Они выкрутятся и докажут, что это арендаторы невнимательны. Что-то прослушали, просмотрели, не поняли. Действовать только в рамках договора и главы 35 ГК РФ. Передавать деньги прописанным в договоре способом в указанное число. Все.

Проблемы арендодателя вас не касаются. Да, по-человечески бывает жалко людей в сложной ситуации. Но помните, что это может оказаться многоэтапным мошенничеством. Тогда жалость приведет к потере денег и жилья. Так себе вариант.

Здесь даже дополнительный договор не поможет. Поэтому держитесь подальше от мутных схем. Для вашей безопасности.

Этот обман с арендой квартиры рассчитан на пугливых. Обычно его используют жадные арендодатели.

Когда заканчивается договор аренды, они начинают искать косяки. Где-то обои протерлись. Новая царапинка на ламинате появилась. Вот тут стоял китайский сервиз 17 века, а теперь пропал. Претензий набирается много. Достаточно, чтобы удержать залог и даже потребовать что-то сверху.

Никак. Жадность может выстрелить в любой момент. Поэтому внимательно заполняйте документы при приеме и сдаче квартиры владельцу. Составьте перед въездом в квартиру акт осмотра:

• что и где лежит;
• в каком состоянии вещи;
• если есть повреждения – сфотографируйте их и опишите в акте осмотра.

Любые претензии хозяина при выезде сверяйте с этим актом. Иначе рискуете узнать, что после вас пропали позолоченные дверные ручки.

Потребуйте от арендодателя подписать акт осмотра при съезде. Так он подтвердит, что все нормально и претензий не имеет.

Сфотографируйте все описанное в акте осмотра. Потом сможете сопоставить фотографии до и после заезда. Они покажут, есть ли новые повреждения или только естественный износ. Появились спорные моменты – зафиксируйте их в дополнении к акту. В случае суда, это будет дополнительным аргументом. Если владелец квартиры откажется ставить подпись в акте – пишите видео. В начале записи предупредите хозяина, что вы снимаете. Пройдите по жилью, зафиксируйте и прокомментируйте его состояние. Обязательно укажите, что хозяин отказывается подписывать акт осмотра. Лучше поругаться один раз, чем отдавать деньги жадному мошеннику. По мнению некоторых арендодателей, вселялись вы в такую квартиру. А оставили после себя коммуналку 50-х. Поэтому придется платить за потерянный лоск! Самый невинный обман при сдаче квартиры. Но все равно очень неприятный. Обычно его используют нечестные риэлторы. Применяют в старых квартирах, требующих серьезного ремонта. Ищут невнимательного клиента, сдают жилье, получают комиссию и исчезают. Жилец обнаруживает себя в окружении неисправностей. От невинного сломанного дивана и текущего крана. До серьезного ЧП – искрящей проводки или свища на батарее.

Устранять это должен хозяин квартиры. Но судя по состоянию квартиры, делать этого не будет. Поэтому жилец оказывается в безвыходном положении: тратить деньги на ремонт или на поиск новой квартиры.

1. Квартиру сдают без фотографий. Или снимки сделаны с такого ракурса, чтобы скрыть все косяки.
2. Вы звоните по объявлению. Риэлтор назначает встречу. Часто на этом этапе начинает создавать ажиотаж. Говорит, что квартирой интересуется уже много людей.
3. На месте увидите еще минимум 2 человека. Всех пригласили на осмотр в одно время.
4. Потом подъедет риэлтор и запустит в квартиру всех сразу.
5. Во время осмотра он постоянно отвлекает и переключает внимание.
6. В итоге, договор подпишет самый невнимательный и запутавшийся арендатор.

По фотографиям в объявлении и происходящему на осмотре. Вас должны насторожить:

• Снимки со странных ракурсов. Под нестандартными углами, с концентрацией на одном объекте в комнате.
• Несколько человек на осмотре. Это уже повод развернуться и уйти. Только индивидуальные показы и точечная работа.
• Гиперактивный риэлтор. Постоянное переключение внимания. Хаотическое движение. Размахивание руками. Вовлечение вас в отвлекающий разговор. Любые действия, мешающие сконцентрироваться.

Внимательно следите за происходящим. Больше отвлечения – больше подозрения. Сконцентрируйтесь. Твердо скажите риэлтору, чтобы он не мешал смотреть. Мошенники понимают, что концентрация играет против их планов. Внимательно осматривайте квартиру. Проверяйте документы. Уточняйте непонятные моменты. Внимательно читайте договор. Нельзя подписывать документы вслепую – это главное правило.

Концентрация – ваш щит от мошенников. Они сами отказываются от сделки, увидев успешную защиту от отвлекающих приемов. Мошенникам невыгодно тратить время на проблемную жертву. Слишком высок риск провала.

• Будьте внимательны. На каждом этапе. Проверяйте объявления. Пробивайте номера телефонов, адреса и названия компаний. Не давайте торопить на осмотре.
• Читайте договор. Он должен защищать ваши права. Требуйте прописать частоту и правила осмотров помещения владельцем; срок внесения платежей; кто и за что платит. Нюансы важны!
• Платите деньги по факту. Сначала квартира, встреча с хозяином и заключение договора. Потом оплата услуг риэлтора.
• Проверяйте документы. Только оригиналы или качественные копии.
• Требуйте нотариальной доверенности и согласия. Все собственники и зарегистрированные в квартире должны дать письменное разрешение на сдачу жилья.
• Платите по договору. Никаких предварительных платежей за несколько месяцев. Даже если доверяете хозяину, и он готов заключить дополнительный договор.
• Фиксируйте состояние квартиры. Когда въезжаете и выезжаете. Записывайте состояние в акт, ставьте подписи сторон, прикрепляйте его к договору.

Осторожность и внимательность защитят вас от большинства мошеннических схем.

А если ослабили оборону и попались, боритесь за свои права и распространяйте информацию об обмане.

Подходите к аренде квартиры с умом. Большинство мошеннических схем рассчитаны на невнимательность. Обманщики запутывают, отвлекают внимание, обещают золотые горы. А потом берут деньги и исчезают. Требуйте доказательства любых слов. Письменно фиксируйте все обещания. Тратьте время риэлтора и хозяина внимательно читая договор – это ваше право. А если вдруг станет стыдно, что не доверяете людям, помните – это вы рискуете деньгами. Они нет. Поэтому заботьтесь о своей безопасности. Это ваше право и главная цель. Стыд приберегите для другого случая.

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве

Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений — ваш бизнес, то это именно бизнес со всеми вытекающими. Нельзя просто сдать вашу квартиру и радоваться. Я расскажу о своем раскладе.

Я веду учет доходов и расходов, журнал проведенных и предстоящих ремонтных работ, учет показателей ЖКХ, учет оплаты ЖКХ, учет проживающих, а также имущества и его состояния, включая фото. Отдельно отслеживаю объявления, статистику и цены из различных источников. Использую для этого много табличек, напоминалок, телеграм-ботов.

У собственников есть большущий список рисков, и в таких городах, как Москва, он увеличивается.

• порча ремонта и техники;
• курение в квартире;
• стычки проживающих с соседями — вечеринки, курение на этаже;
• субаренда;
• мошенничество — когда съемную квартиру пытаются продать по поддельным документам;
• ведение запрещенной деятельности в помещении — например, проституция.

Чаще всего это, конечно, порча имущества. Например, недавно в одной из квартир жилец так помыл полы, что вздулся ламинат. С момента, когда мы определялись с ценой ремонта — оплачивал ремонт он, поэтому дотошно проверял все цены, — до выполнения всех работ прошло несколько недель.

Как-то я увидел на форуме дома, что в такой-то квартире бордель.

Открыл тему и понял, что это моя квартира. Тут же приехал, меня встретил мужчина, хотя снимала женщина. В ответ на претензии он стал на меня набрасываться и угрожать. Я не боевой человек, поэтому позвонил друзьям в охранное предприятие.

Через 5—7 минут несколько больших мужчин, нависая своими телами, принудили неизвестного и девушку, с которой был подписан договор, а она тоже подъехала, писать соглашение о его добровольном расторжении.

Они спешно покинули помещение, а я сменил замки.

По моей статистике, на одну квартиру приходится одно неприятное событие в 3—4 года. Возможно, не такое критичное, как вышеописанное, но напрягаться приходится. В одном из случаев у меня дошло до суда: проживающая решила покинуть квартиру, не предупредив и испортив имущества на 80 тысяч. Уехала в свой регион. Но суд встал на мою сторону, взыскав всю сумму, включая судебные расходы.

Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.

Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать.

Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением.

Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.

Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор.

На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей.

За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.

В итоге аренда всех моих квартир стоит в диапазоне от 35 до 40 тысяч.

Включено все, кроме воды, электричества, интернета и особенностей дома вроде охраны.

Одна из моих квартир — повышенного комфорта, там более дорогой ремонт, дорогие мебель и техника.

По моему мнению, в экономклассе должно быть то, без чего нельзя представить жизнь в 2019 году: диван, стол, стулья, холодильник, электрическая печь и прочее возрастом не старше 5—7 лет. Повышенный комфорт — это то, без чего можно обойтись, но что облегчает жизнь.

Из техники это, как правило, кондиционер, посудомойка, большой плоский телевизор и так далее. Из мебели, например, кожаный диван. В отделке — материалы вроде керамогранита, ламината высокого класса.

Я не снижаю цену, в таких случаях это еще и фильтр: уменьшает вероятность сдачи неплатежеспособным людям, людям с сомнительными жизненными ценностями и интересами. Опыт говорит, что спешка в сделке с кем попало приводит к куда большим тратам, поэтому лучше вообще не сдавать и немного подождать.

Мои вложения в ремонт до сих пор не отбились, и я считаю их ошибкой.

Стоимость аренды росла, и это могло покрыть затраты, но случился 2014 год, когда цены перестали расти хотя бы в соответствии с инфляцией.

Сейчас оправдан ремонт только того, что сломалось и без этого никак. Все остальное можно считать благотворительностью.

Например, в старых домах, если это не сталинки, которые представляют особую ценность, нет смысла что-то делать, потому что там множество факторов играет против вас: возраст дома, его внешний вид, ремонт подъезда, соседи, территория вокруг и так далее. Перед таким улучшением следует провести анализ.

Те, кто снимает квартиры, считают, что ситуация в экономике играет им на руку, ведь аренда не растет такими же темпами, как цены на продукты, бензин или лекарства. Но собственники считают деньги и начинают снижать свои издержки.

Например, закупают дешевые и, как правило, вредные смеси и краски, б/у мебель и технику, которыми неизвестно кто и как пользовался, оплату ЖКХ задерживают до последнего.

То, что раньше включалось в цену, выставляется отдельным счетом — например, отопление, охрана и подобное. И чем дальше, тем хуже.

Как сменить профессию, получать больше и на чем заработать. Дважды в неделю в вашей почте

Все снимают жилье по каким-то своим причинам. Основное, на что смотрят в Москве, это местоположение. Расстояния большие, и тратить время на поездки до работы очень затратно. Каждый, кто снимал, упоминал это первым делом.

В остальном у всех требования разные: кого-то расстроит отсутствие микроволновой печи, а кого-то — вид из окна, кто-то переживает, что зимой нет места, где походить на лыжах, а кто-то доволен, что есть большой холодильник, просторный душ или добродушный консьерж.

Иногда могу уже по риелтору сказать, что сделка не получится. Обычно это происходит, когда такой помощник старается всеми способами доказать, что он нужен. Один из странных случаев был, когда риелтор лег на кухне на пол и стал высматривать пыль под кухонным гарнитуром, желая внести это в акт приема-передачи.

В потенциальных нанимателях отталкивает излишняя дотошность к каким-то вещам, странные просьбы. Часто по телефону говорят одно, а при посещении — другое. Зачем сразу начинать сотрудничество со лжи? Соврал по мелочи сейчас — будет обманывать дальше. Например, я, как некурящий, сразу могу определить, курит человек или нет, даже если он долго не курил до просмотра.

К сожалению, я теперь всегда отказываю людям с животными и детьми.

Не было ни одного случая, чтобы что-то не было испорчено, когда я соглашался. Опыт — лучший учитель.

Собственники отказывают не из вредности или ненависти к детям и животным. Просто они сдают свое многомиллионное имущество, переживают за него и не хотят решать проблемы, еще и за такие деньги, за которые сегодня сдаются квартиры.

С теми, кто задерживает плату, встречался редко. Было несколько случаев, которые быстро разрешились. К таким событиям я готов и сразу прошу адвоката готовить иск в суд. У каждого человека в нашей стране должен быть свой адвокат или хотя бы его номер — неважно чем вы занимаетесь.

Практика показывает, что крайне редко дело доходит до суда. Никто не хочет связываться с этим, поскольку шансы на победу в таких случаях минимальны, да еще и судебные расходы. За все время мы выиграли все иски, а расходы на адвоката были компенсированы проигравшей стороной. Я не потратил даже рубля в этих случаях.

Сейчас у меня есть жилая недвижимость на 55 миллионов рублей, и она приносит 3 миллиона без расходов, а после всех расходов — 1,9 миллиона, 3,5% годовых. Это примерно 158 тысяч в месяц, что для Москвы не очень много. Выглядит смешно: у вас есть 55 миллионов и ваш заработок от этого 158 тысяч.

Я плачу НДФЛ, еще 15% от аренды — это ЖКХ, и добавляем ежегодный рост цен на ЖКХ. 10—12% доходов от аренды уходит на решение внезапных ситуаций: замена или ремонт бытовых приборов, отделки или мебели, замена автоматов, личинок и прочего.

Когда у вас много квартир и ими постоянно пользуются, всегда что-то ломается. Посмотрите на свою квартиру и умножьте все имущество на восемь — представьте, например, что у вас одномоментно будет 8 холодильников. За всем этим надо следить.

Есть еще такие статьи расходов, как амортизация и простой, которые не всегда поддаются точным расчетам. В среднем я сдаю квартиру за неделю. Использую все популярные на сегодня площадки: «Циан», «Авито».

Также прошу друзей из агентств «Миэль» и «Инком» добавить информацию к себе. Показываю квартиру, когда там еще живут прежние наниматели, — это прописанное в договоре условие. Так что простои случаются крайне редко.

Дольше всего квартира стояла пустой 2 недели. Бывало, что сдавал в день размещения объявления.

То, что я сдаю за 35 тысяч, должно сдаваться за 45, чтобы это стало хоть немного интересным с точки зрения доходности и выровнялось с остальными ценами, которые выросли за 5 лет. У всего есть какая-то минимальная цена, которую продавец не станет опускать, и арендная ставка сейчас близка к ней как никогда.

Одна из причин дешевой аренды в стране в том, что собственники не платят налоги. Сейчас государство планирует вывести аренду из темноты: это может подтолкнуть к росту цен, поскольку наймодатель переложит этот платеж на нанимателей. Это не произойдет резко, но наниматель это ощутит.

Сейчас положить деньги в банк выгоднее, чем купить квартиру и сдавать ее в аренду, учитывая всю эту головную боль.

И в ближайшие годы это вряд ли изменится. После событий в экономике в 2014 году я всерьез задумался о смене деятельности. Сдавать квартиру сейчас — одно из худших решений, которое можно принять, имея квартиру или деньги на квартиру. Исключением может быть квартира не в России.

Как правильно провести просмотр квартиры: о важнейших моментах и необходимых вопросах продавцу

Когда квартира найдена и намечен просмотр, наших клиентов всегда интересует, какую информацию в первую очередь необходимо выяснить у продавца или его агента, чтобы иметь представление об особенностях инфраструктуры данного района, о самой квартире и о важных нюансах будущей сделки.

О том, как правильно провести телефонный разговор с собственником, мы рассказывали в нашем материале «Пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры». Если у вас остались невыясненные вопросы из тех, о которых шла речь в статье – начните именно с них, а далее переходите к следующим.

Итак, что же нужно спросить у продавца, чтобы получить полноценное представление об инфраструктуре района?

Выделим несколько наиболее важных моментов.

1. Если вы водите автомобиль, спросите о наличии автостоянки и свободных машиномест.
2. Узнайте, где располагаются объекты здравоохранения – например, поликлиники (как взрослая, так и детская).
3. Если вы передвигаетесь на общественном транспорте – выясните, насколько далеко от дома находится ближайшая станция метро или остановка автобусов. В идеале они должны быть расположены в пешей доступности.
4. Уточните, есть ли рядом магазины, супермаркеты или продовольственные рынки.
5. Сквер, детская игровая площадка рядом – важное преимущество, особенно для любителей прогулок на свежем воздухе и семей с детьми. Также уточните, как далеко от дома располагаются школа и детский сад.
6. Тренажерный зал, фитнес-клуб или бассейн недалеко от дома – большой плюс для людей, занимающихся спортом.
7. Мы рекомендуем приехать к месту встречи заранее, чтобы у вас было время осмотреться и получить личное представление о районе и транспортной развязке.

Общение со словоохотливыми соседями и бабушками на лавочке у подъезда позволит узнать то, что вам никогда не расскажут ни собственники, ни агенты.

Кто живет и прописан в квартире, нет ли пьющих или сомнительных личностей, бывают ли отключения света, воды или подачи тепла (встречаются дома очень неблагополучные в этом плане).

Всего несколько простых вопросов помогут составить вам свое представление о доме, квартире и её владельцах уже до просмотра.

Проводим просмотр квартиры правильно

Во время просмотра рекомендуем воспользоваться следующими советами:

Выбирайте для просмотра светлое время дня. Если продавец настаивает на просмотре вечером, это повод усомниться в его добросовестности. Искусственное освещение способно завуалировать многие недостатки квартиры, которые были бы заметны при дневном свете.

На какие моменты в первую очередь обращать внимание?

• Фасад дома и сам подъезд способны рассказать немало. Соседи, проживающие на одной площадке, могут весьма существенно повлиять на ваше качество жизни в новой квартире. Постарайтесь проверить качество звукоизоляции в помещении в полной тишине, чтобы понять, насколько сильно в квартире слышен шум с проезжей части.
• Если в квартире есть перепланировка, обязательно попросите документы, подтверждающие ее законность, в противном случае вы имеете серьезное основание для торга.
• Начните просмотр с проверки коммуникаций – посмотрите электропроводку, радиаторы, трубы – это очень важно, если в ближайшее время вы не планируете делать капитальный ремонт. Зимой или холодной осенью вы сможете оценить качество работы отопительной системы, но понять, насколько комфортабельна квартира, когда за окном жара, зимой вам будет непросто. Теплопроводные характеристики дома – важный момент при выборе квартиры.
• Тщательно осмотрите стены, углы и оконные откосы – обнаружение черных пятен может говорить о наличии грибка, который пытались отмыть перед приходом покупателей. Все знают, насколько губительна для здоровья плесень и как трудно с ней бороться. Если вы обнаружили следы сырости в квартире, находящейся на первом этаже, это говорит о недостаточной вентиляции подвального помещения.
• Помимо стен и коммуникаций, скрупулезно осмотрите полы, потолки, двери (как внутренние, так и входные), стеклопакеты на окнах, сантехнику, а также общее состояние санузлов, поскольку все эти места являются наиболее дорогими и затратными по времени в плане ремонта.
• Недавно законченный косметический ремонт должен скорее насторожить, чем обрадовать – возможно, владельцы квартиры пытались таким образом скрыть изъяны. В «обжитом» ремонте будут видны все недостатки, поэтому такое состояние квартиры с точки зрения покупателя является предпочтительным.

Если вы выполнили все вышеуказанные рекомендации и результат осмотра вас удовлетворил, то переходим к следующему этапу.

Какие документы во время просмотра вам необходимо изучить:

1. Уделите внимание правоустанавливающим документам – договору купли-продажи, дарения, мены, решению суда, вступившему в силу и пр. Уточните, есть ли несовершеннолетние собственники.

   Если таковые имеются, необходимо попросить продавца получить разрешение органов опеки на продажу квартиры – в противном случае велик риск расторжения сделки, поскольку права ребенка будут ущемлены.

   Если несовершеннолетние не являются собственниками, но прописаны в квартире – важно оговорить с собственниками необходимость их выписки и прописки до сделки в другом месте – иначе через суд прописка этих людей может быть восстановлена, но уже в вашей квартире.

2. Следующий шаг – проверка паспорта владельца.

   Здесь особое внимание уделите штампам о браке и разводе, а также сравните даты на штампах с датами в документах на квартиру. Помните – в случае приобретения недвижимости в зарегистрированном браке второй супруг обладает правами на ее половину, причем независимо от прописки.

3. Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить наличие зарегистрированных лиц.

   В идеале рекомендуем оговорить заранее, что уже до сделки все проживающие выпишутся и будут прописаны в другом месте. Также поинтересуйтесь, где находятся отсутствующие сейчас члены семьи – возможно, кто-то служит в армии, кто-то находится на лечении или в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право поселиться в квартире.

4. Непременно выясните, будет ли собственник лично присутствовать на сделке, либо будет действовать через доверенное лицо. Первое более предпочтительно, сделки с участием представителя интересов владельца по доверенности мы считаем рискованными.

   Если же все-таки на сделке будет уполномоченное лицо, рекомендуем внимательно прочитать все его полномочия, прописанные в документе. В доверенности, кроме прочего, должен уточняться ценовой диапазон, в рамках которого доверенное лицо имеет право действовать.

   Посмотрите на сроки действия предоставленной вам доверенности – она может быть отозвана, а после смерти доверителя вообще не имеет силы. Если в документе нет даты его выдачи, он считается недействительным.

5. История квартиры. Узнать ее вы сможете благодаря выписке из Единого государственного реестра недвижимости и архивной выписке из домовой книги. Так вы будете иметь представление обо всех людях, когда-то зарегистрированных в данной квартире. Если объект слишком часто за последнее время переходил от одного собственника к другому, это повод насторожиться.

Далее наступает время оговорить размер задатка или авансового платежа. Важно также обсудить с собственником условия возврата денег, если сделка не состоится.

Только после того, как все вышеуказанные моменты уточнены, и вас как покупателя все устраивает, можно подписывать предварительный договор и передавать оговоренную сумму денег в качестве предоплаты.

Если вам позволяет время, то рекомендуем взять с собой копии документов или попросить прислать их сканы вам на почту, и изучить их в спокойной обстановке еще раз, а возможно и проконсультироваться с опытным юристом и только после этого вносить предоплату.

А чтобы принять правильное решение о том, какой вариант внесения предоплаты вам наиболее подходит, рекомендуем изучить нашу статью «Аванс или задаток? Что выбрать?».

Также мы предлагаем вам воспользоваться нашими образцами предварительного договора, аванса и задатка, которые составлены юристами нашей компании с учетом самых актуальных требований законодательства – для этого просто укажите вашу электронную почту и вы получите их абсолютно бесплатно в течение нескольких часов.