Интересный вопрос: где цены снизились, где выросли. Ответ для кого-то станет сигналом продавать, а для кого-то покупать. Вашему вниманию — десять фактов, которые мы узнали из отчета Knight Frank о ценах на жилую недвижимость по всему миру. С ми Prian.ru.
Средняя температура по больнице оказалась положительной – и в общем разумной. Исследование Knight Frank – Global House Price Index – охватывает 57 стран. (Второй квартал 2018 года относительно второго квартала 2017).
Так вот, лишь в семи из них цены снизились.
Пять лет назад «в минусе» была каждая третья страна, в кризисном 2008-м – семь стран из десяти! Причем даже самое значительное снижение сейчас весьма скромное – но об этом в конце.
Смена лидера
Драйверами роста, позволившие рынку недвижимости крошечного острова окрепнуть, стали дефицит объектов и рост экономики (+ 6,6% в 2017 году). Мальта обогнала предыдущего лидера…
Гонконг охладили
Вообще-то для Гонконга и второе место – провал. Страна находилась на вершине рейтинга 10 кварталов подряд (!). Вероятно, лидерство утрачено надолго: в стране растут процентные ставки по ипотеке, а власти вводят ряд охлаждающих мер.
Латвия бьёт рекорды
Вот это реально сюрприз! Годовой рост цен в прибалтийской стране близок к рекордам начала века, после которых, правда, последовал спад. Главное – активизировался внутренний спрос. Особенно впечатляют показатели в столице, да и арендные ставки достигли максимума.
Болгарский «квадрат» всё интереснее
Любимая нами страна – ещё одно доказательство того, к чему приводит активизация внутреннего спроса. Местные жители сами «расшевелили» рынок недвижимости, благодаря исторически низким процентным ставкам по ипотеке. Текущий рост даже начал беспокоить экспертов. Впрочем, крупные города – ещё не вся Болгария, на море динамика цен куда более скромная.
России есть к чему стремиться
Интересно, что российские квадратные метры ещё не дотягивают до рекордов третьего квартала 2008-го. И с учетом нынешних курсовых колебаний не факт, что дотянут. Кстати, текущие цены в Испании, Ирландии, Италии, Греции также уступают докризисным.
Восточная Европа – регион роста
Средний рост цен на недвижимость в восточных странах Старого света выше, чем в западных (+5,1%). Заметнее там и рост ВВП – 3,9% против 2,8%. Активизация экономики, снижение уровня безработицы и более широкие возможности по предоставлению ипотечных кредитов способствуют укреплению близких к нам рынков.
Лира падает, а цены растут
В Турции, при всех валютных перипетиях, цены растут – 11%! Впрочем, исследование учитывает данные первой половины года, когда падение лиры было не таким заметным, и тогда динамика цен в стране всё равно была ниже инфляции – 16%. Поэтому задача «выгодно купить» в Турции становится всё более интересной.
Германия, как всегда, стабильна
Вот что значит стабильный, прогнозируемый рынок с низкими процентными ставками. Правда, в Германии всё настолько хорошо, что появляются риски: говорят, в ближайшие два-три года цены на жилые квадратные метры упадут. Но почитайте внимательно: упадут не везде, не на всё и ненамного.
В интересной компании
Это, вроде как, наихудший результат среди всех стран.
Но, впрочем, украинский Госкомстат в своём отчёте говорит о росте цен на вторичном рынке и в новостройках в первом полугодии (3,5% и 5% соответственно).
В любом случае, «в минусе» сейчас интересная компания со всех континентов: Перу (-1,6%), Саудовская Аравия (-1,3%), Бразилия (-0,75), Италия (-0,4%), Финляндия (-0,3%) и Израиль (-0,2%).
В завершение данные по самым востребованным странам – Испании (2,7%), Чехии (7,7%), Франции (3,1%), Греции (0,8%), Португалии (6,1%).
Условия цитирования материалов Prian.ru
Коронавирус VS Рынок недвижимости в Европе: чем закончится поединок? Аналитика текущей ситуации и перспектив от эксперта компании JustReal
Вирус COVID-19, который еще не так давно был локальной, хотя и предельно серьезной проблемой Китая, стремительно распространяется по планете и вносит коррективы во все сферы общественной деятельности и бизнеса.
Что происходит сейчас на рынке зарубежной недвижимости, как меняется инвестиционный климат, как ситуация повлияет на ценообразование и какие перспективы ждут нас в дальнейшем? На вопросы отвечает Ольга Катрич, генеральный директор компании JustReal и эксперт в сфере зарубежной недвижимости.
Ольга Катрич, генеральный директор компании JustReal.
-
Добрый день! Эпидемия коронавируса распространяется по всему миру стремительными темпами, границы многих стран закрыты, многие государства ввели карантинные мероприятия. Что происходит в таких условиях с рынком недвижимости?
-
Упал ли спрос на зарубежную недвижимость, как ведут себя инвесторы?
-
В свою очередь, что происходит с ценами, наблюдается ли понижение, или пока рынок находится на стадии выжидания?
-
Конечно, в данных условиях, как мы смогли увидеть, достаточно сложно строить прогнозы, но пример Китая показал нам, что при соблюдении необходимых карантинных мер, взятие под контроль проблемы возможно за относительно короткое время.
Когда Европе удастся победить вирус (или, как минимум, взять под контроль его распространение), какие изменения, по вашему мнению, будут происходить на рынке зарубежной недвижимости? Активизируются ли инвесторы с новой силой, или сопутствующий экономический кризис заставит всех «затянуть пояса»?
-
Какие прогнозы по динамике изменения цен: во время эпидемии и после урегулирования ситуации?
-
Давайте коснемся более подробно двух европейских стран, по которым (на данный момент) больше всего ударил коронавирус: это Италия и Испания, там наблюдается наибольшее число заражений и введены самые строгие ограничения. Какая ситуация наблюдается конкретно по этим двум странам?
-
Как обстоят сейчас дела в Испании и Италии с выдачей и продлением ВНЖ и других документов?
-
Ситуация с коронавирусом недвусмысленно показывает важность перехода в онлайн многих сфер деятельности. Какие способы вы видите с точки зрения рынка зарубежной недвижимости: есть ли возможности удаленных просмотров, заключения сделок и оформления документов онлайн?
-
Если вопрос инвестирования стоит уже сейчас, и инвестор не хочет ждать урегулирования ситуации с эпидемией, на какие страны вы советуете обратить внимание?
Текущий момент уникален тем, что на рынках всех стран, которые серьезно затронул коронавирус, происходит одно и то же – рынок встал, сделки практически не происходят, показов нет и не предвидится до тех пор, пока карантинные меры не будут сняты хотя бы в большинстве государств Евросоюза и в Америке.
При чем страдают все сегменты рынка – и жилая недвижимость, и коммерческая. В периоды предыдущих кризисов капитал, который инвестировался в недвижимость, перемещался из страны в страну в зависимости от экономической ситуации на конкретном рынке.
Инвесторы заходили на рынок Великобритании, а во время треволнений с BREXIT потоки капитала перераспределились в Германию, Мальту и Голландию.
Когда рынок Германии многим стал казаться перегретым и прибыли снизились до 1-2%, участники рынка стали смелее осваивать рынки с более высокими рисками и с более интересными доходностями – Испания, Португалия, Чехия.
А сейчас первый раз за последние 70 лет таких тенденций нет – прогнозы аналитики не дают, так как данные для анализа пока просто отсутствуют, оценить последствия такого масштабного кризиса для каждой конкретной экономики пока тоже невозможно. Поэтому пустота наступила не только в городах, но и на рынках недвижимости.
Опустевшая площадь Милана во время карантина. Источник фото: forbes.ru
Единомоментный спрос, безусловно, упал, однако отложенный продолжает формироваться, хотя и не такими быстрыми темпами, как мы это видели в начале года. Сейчас все понимают, что ситуация начнет нормализовываться не раньше лета, так как помимо снятия карантинов необходимо будет дождаться восстановления авиасообщения и начала работы европейских визовых центров.
Но люди все равно продолжают оставлять заявки и интересоваться новыми объектами, жизнь продолжается, и эмоционально очень важно верить в то, что все рано или поздно вернется на круги своя. Многие продолжают планировать летние отпуска и хотят совместить их с просмотрами объектов.
И есть устойчивое представление о том, что цены начнут падать и продавцы будут более сговорчивыми по цене.
Цена – это всегда баланс спроса и предложения, зафиксированный при совершении сделки, а на настоящий момент сделки не проводятся. Поэтому говорить о том, что с ценами что-то происходит, нельзя. Пока никаких движений нет, так как рынка в моменте в нашем привычном понимании просто нет.
Здесь нужно разбить весь рынок на несколько сегментов. Первый сегмент – это покупки недвижимости за рубежом для отдыха. Этот сегмент после 2014 года довольно сильно сжался, ушли многие покупатели, которые осознали, что расходы по недвижимости не заканчиваются с ее покупкой.
Наоборот, мы наблюдали продажи объектов в разных ценовых категориях именно из-за того, что люди не готовы платить налоги и коммунальные платежи за недвижимость, которой они пользуются пару раз в году.
Думаю, что эта категория покупателей еще сократится, но никогда не исчезнет совсем.
Улицы Кантабрии, Испания.Источник фото: eldiarioalerta.com
Второй сегмент – это приобретение недвижимости при переезде на постоянное место жительство. Здесь ситуация противоположная – учитывая политические турбулентности в нашей стране, эта категория покупок только увеличится.
Многочисленные программы выдачи ВНЖ и паспортов при инвестициях в недвижимость будут подстегивать спрос в тех странах, где есть соответствующее законодательство.
Не исключено, что будут открываться новые программы для привлечения иностранных покупателей или снижаться требования по инвестициям в уже существующие.
Третий сегмент – коммерческая недвижимость. Вот здесь ситуация будет меняться очень сильно в зависимости от назначения недвижимости.
Может сильно просесть рынок офисных зданий – многие компании ведь так и оставят своих сотрудников на «удаленке», если увидят, что эффективность работы не страдает, а расходы сокращаются.
Судя по тому, как Европа переживает карантин, на плаву всегда остаются супермаркеты, аптеки и государственные учреждения. Спрос на помещения под такого рода бизнесы, скорее всего, увеличится.
Наверняка будут наблюдаться банкротства компаний, в том числе и владеющих значительными пакетами коммерческой недвижимости, и это будет возможностью для крупных инвесторов выкупить наиболее перспективные объекты по очень привлекательным ценам.
Источник фото: elpais.com
Всем очевидно, что падение спроса будет массовое и затронет все области экономики. Недвижимость не останется в стороне от общих тенденций. Падение цен будет зависеть от того, в какой категории находится недвижимость – жилые объекты все равно будут продаваться и покупаться, жизнь людей не остановится в любых условиях, будут создаваться новые семьи, рождаться дети.
Шикарные виллы, замки, пентхаусы, стоимость которых исчисляется в миллионах долларов и евро, вряд ли в листингах агентов подешевеют в разы, однако при личном торге продавцы будут более сговорчивы. Думаю, что многие такие объекты вообще будут сняты с продаж.
Для их владельцев это не единственное жилье и не единственный источник дохода, поэтому в таких ситуациях владельцы предпочтут отложить продажу до лучших времен.
По коммерческой недвижимости движение вниз будет однозначно, но по каким именно объектам, пока говорить рано. Это не такой быстрый и мобильный рынок, как жилая недвижимость.
Про Испанию могу точно сказать, что большинство девелоперов, которые находятся в процессе строительства жилых комплексов, постоянно находятся он-лайн со своими клиентами, предлагают варианты отсрочек очередных платежей. Никто не заинтересован в панике, все понимают, что находятся в «одной лодке» со своими покупателями. Все уверены, что по окончанию карантина стройки продолжат свою работу.
Источник фото: CNN.com
В Италии ситуация по новостройкам похожа на испанскую. Ну а на вторичном рынке по всему миру клиенты пытаются завершить оформление начатых сделок (ведь купля-продажи недвижимости это вопрос не одного дня даже для резидентов), где это организационно возможно.
В этих странах закрыты все государственные учреждения, которые занимаются оформлением иммиграционных документов.
В каждой стране спешно принимаются законы о продлении туристических виз и ВНЖ на сроки введения карантина.
Ситуация с каждым человеком очень индивидуальна, но власти всех стран предпринимают усилия, чтобы просрочки виз и видов на жительство не вылились потом в проблемы с иммиграционными органами.
В сфере недвижимости существует огромный потенциал для диджитализации, однако пока технические решения применяются только для внутренних рынков.
Основная проблема состоит в том, что законодательство по оформлению сделок с недвижимостью настолько различается в каждой стране, что перспектива создания какой-то общей платформы еще очень далеко. В каждой сделке задействованы органы кадастрового учета, нотариусы, банки.
Объединение всех этих институтов потребует длительного времени и огромных усилий всех стран. Однако еще совсем недавно для нас перевод денег со счета на счет требовал похода в банк, а сейчас даже пенсионеры с удовольствием пользуются он-лайн платформами банков.
Технический процесс развивается настолько быстро, что, возможно, в недалеком будущем мы увидим уже первые решения и в области недвижимости.
Источник фото politico.eu
Не так много существует стран, в которых можно совершить сделку купли-продажи без присутствия покупателя. Даже если этот вопрос можно решить при помощи нотариальной доверенности на местного представителя, то открытие банковского счета, особенно в текущих условиях, крайне затруднительно.
Есть несколько стран, где такое возможно. Это Таиланд, где у некоторых застройщиков можно приобрести недвижимость не приезжая в страну, Чехия, где не требуется открытие счета для проведения сделки купли продажи.
Однако при значительных суммах инвестиций нотариусы могут отказать в проведении сделки без физического присутствия участников.
Если у потенциального покупателя уже имеется счет и представление о том, в каком районе он хочет купить недвижимость, то доверенность, конечно, может решить вопрос совершения сделки. Но в любом случае не в текущий момент – офисы нотариусов тоже закрыты на карантин.
На что точно можно обратить внимание в настоящее время, так это на приобретение паспортов различных островов Карибского региона. Второе гражданство можно приобрести практически не выходя из дома! Конечно, сбор документов потребует общения с некоторыми государственными органами и банками, но здесь уже практически все необходимые справки и выписки можно сделать он-лайн.
Как коронавирус повлияет на рынок недвижимости в США, Европе и России
Вечерняя МоскваВечерняя Москва
«Вечерняя Москва» вместе с экспертами проанализировала ситуации на рынках недвижимости пяти стран.
Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков наблюдает нервное состояние на российском рынке.
— Коронавирус влияет не позитивно. Большинство людей, которые ожидают введения чрезвычайной ситуации, начинают суетиться, чтобы не подвиснуть с деньгами и оформлением. Цены становятся нестабильными. Собственники либо снимают объявления, либо делают скидки на 200–300 тысяч рублей, чтобы срочно продать. Однако падения цен я не замечаю, — сказал он.
Бендриков обратил внимание, что нестабильность на ипотечном рынке создает не только коронавирус, но и падение курса рубля. В будущем часть населения уже не сможет себе позволить ипотеку, и тогда цены начнут падать.
Что касается зарубежья, то в Италии сделки приостановлены. В Болгарии их заморозят со следующей недели. В Германии и Швейцарии все документы, которые подали на регистрацию, «зависли».
— Пока в Европе вводят режим карантина, цены не поменяются, — добавил эксперт.
В Австралии ждут снижения цен
Британская газета The Guardian анализирует ипотечный рынок Австралии. Резкого обвала цен там не ожидают, но «общий тренд будет негативным — цены будут снижаться».
Ранее рынок недвижимости в Австралии развивался динамично. Снижение процентных ставок и смягчение кредитных условий должно было придать стимул. Однако вмешался коронавирус. У широких слоев населения будут подтачиваться ресурсы к приобретению жилья.
— Я ожидаю полного восстановления в 2021 году, но в краткосрочной перспективе мы ощутим вред. В некоторых секторах экономики люди потеряют работу. Коронавирус порождает неопределенность в обществе и в свою очередь в экономике, — приводит издание слова австралийского экономиста Найджла Стапледона (Nigel Stapledon).
Больше всего не повезет инвесторам и продавцам квартир. В условиях падающего спроса инвестиции станут менее рентабельными, а продажи — невыгодными. А вот у покупателей будет намного меньше конкурентов.
Уволенные сотрудники или те, кто потерял часть зарплаты, или вовсе боится неопределенности, не рискнут купить квартиру. Соответственно, строительные компании начнут охоту на каждого платежеспособного клиента.
«Агрессивные фонды» в США не будут понижать цены
Рейтинг стран, где будут падать цены на жилье в 2021 году
{«id»:4142,»title»:»u0412u043eu0437u043cu043eu0436u043du044b u043bu0438 u0440u043eu043cu0430u043du0442u0438u0447u0435u0441u043au0438u0435 u043eu0442u043du043eu0448u0435u043du0438u044f u0432 u043au043eu0441u043cu043eu0441u0435″,»url»:»/redirect?component=advertising&id=4142&url=https://vc.ru/promo/259126-open-talk&hash=619216e3e9743866f344bb263e71457c73d6babac6c93e7424a225d484d8095d»,»isPaidAndBannersEnabled»:false}
Британская компания Colordarcy привлекла своих экспертов к составлению рейтинга цен на рынке недвижимости в 2021 году. Были озвучены страны, инвестирование в жилую недвижимость которых наименее благоприятно. Специалисты Nedvy.ru обобщили результаты, и вот что получилось:
Пятую строчку заняла Чехия. За последний год недвижимость там упала на 5%. Главная проблема чешских инвесторов заключается в завышенных ценах, низкой доходности отросли недвижимости и избыточном предложении на рынке жилья.
Четвертое место досталось Болгарии. За прошлый год недвижимость там подешевела на 11%.
В тройке лидеров по понижению цен на жилье оказалась Греция, на третьем месте. Еще в первой половине прошлого года цены там упали на 10%. Повлиял на это внешний долг страны и опасения инвесторов по поводу возможного отказа государства от евро. Если данный прогноз сбудется, аналитики предвещают падение цен на жилье еще на 50%.
Вторая позиция — за Кипром. С 2018 года жилье там снизилось в стоимости на 15%. Основными проблемами на рынке жилья Кипра, по мнению экспертов, стали воздействие внешнего долга Греции, общий спад экономики, сложности с выселением недобросовестных съемщиков жилья и невыгодные условия кредитования. По мнению рыночных экспертов и в этом году снижение цен не остановится.
Первое место рейтинга досталось Ирландии. По отметке аналитиков в период с 2009 по 2018 год жилье в стране стремительно дорожало. Однако, с 2019 года, его стоимость резко снизилась. Если сравнивать с посткризисными ценами на ирландское жилье, она упала на 60%. За один прошлый год жилая недвижимость подешевела на 15%. Средний по стране доход от аренды жилья не превышает 4,8%.
Компанией KnightFrank тоже провела исследование на данную тему, касающееся мирового индекса цен на жилье за 2020 год. Пятую строчку рейтинга скорости падения стоимости квартир заняла Болгария с 6,1%. Четвертую — Кипр с результатом 6,6%. Третье место досталось Украине, 8,4%. Россия расположилась на втором, 10,7%. Первое место и в данном рейтинге заняла Ирландия, где цены снизились на 14,3%.
Офлайн
Маша Цепелева
9 часов
Власти Китая попросили одного из богатейших бизнесменов страны «залечь на дно» после поста со стихотворением — Bloomberg Статьи редакции
Это уже второй случай из-за публичных выступлений — в 2020 году на два месяца «ушёл в тень» основатель Alibaba Джек Ма.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/f7026007-6354-caec-f392-7cad54c958d0/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/537ca29a-e130-162b-afda-a479088601f8/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/896d8255-8206-53fb-8361-485bb746e5c3/»
}
]
}
БКС Мир инвестиций
8 часов
Что такое пассивное инвестирование. Рассказывает персональный брокер
Как правильно вкладывать деньги на годы или даже десятилетия, и как Уоррен Баффет выиграл пари
Финансы
Dimitri Semenov
7 часов
Основы фондового рынка и инвестиций для начинающих от А до Я
Когда я только начинал, я не понимал, что такое облигации, фонды и акции, какой-то там ИИС с выбором налогообложения, что за технический и фундаментальный анализы, как диверсифицировать портфель и зачем нужен риск-менеджмент. В данной статье я объясню основные принципы инвестиций и фондового рынка, чтобы у вас была шпаргалка на все вопросы.
Офлайн
Маша Цепелева
7 часов
Россия возобновит авиасообщение с курортами Турции с 22 июня Статьи редакции
С 28 июня возобновляются полёты в Италию, Болгарию, США и ещё пять стран.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/80d28620-bfe8-4e02-9dd4-48533a323fe4/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/f8ee8126-96ab-5a82-a0f6-1ad0a5ae56af/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/cc7bf083-1554-4a9a-7ff2-5d7f6402c5c2/»
}
]
}
Облачные игры стали доступны клиентам Yota
Приёмная
Павел Молянов
вчера
Сотрудник «Сбербанка» авторизовался в моём аккаунте — это было сделано без моего согласия
Привет. Недавно я купил дом в ипотеку через «Домклик». На этапе сделки произошло кое-что странное — менеджер Сбербанка со своего компьютера авторизовалась в моем аккаунте в «Домклике», чтобы написать самой себе хороший отзыв.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/9a43d129-697a-bb5f-284b-caabe4c4d105/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/b13fbe2f-4820-738c-ff1d-41a470c1d819/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/e80dedaf-1f5c-5231-9212-66090e4753ac/»
}
]
}
Устойчивые города: Москва
11 часов
Москва вошла в тройку рейтинга экосистем для стартапов среди европейских городов
Занять столь высокое место в рейтинге столице позволили городские программы развития технологического сервиса.
Таким образом, столица улучшила свою позицию на один пункт по сравнению с предыдущим годом. Обогнать Москву удалось лишь Лондону. Замыкает тройку лидеров – Париж.
Сервисы
Маша Цепелева
8 часов
Создатели Maps.me запустили сервис Organic Maps с офлайн-картами без трекеров и регистрации Статьи редакции
В приложении есть велосипедные маршруты, автомобильная навигация и места, которые не отмечены на других картах.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/0c938adf-4133-580f-84f9-f7306fad0361/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/856bc9c3-07f2-48e0-1def-49d0dcf5a95c/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/2319b740-b96c-449b-a98a-1676cda2e507/»
}
]
}
Робототехника и облачные мощности: почему роботам нужны облака
Настроить автопилот квадрокоптера и запрограммировать коллаборативного робота проще с виртуальными серверами.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/6689308e-c574-f9ab-3134-d3bd7c9ddf2e/»
}
]
}
Офлайн
Таня Боброва
6 часов
Скидки и деньги: как российские компании уговаривают сотрудников и пользователей на прививки от Covid-19 Статьи редакции
Обязательную вакцинацию 60% персонала в сфере услуг, торговли и других уже ввели в Москве и части регионов.
{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/f114a38a-1c61-1b22-943f-8c05daab84a4/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/2c11fac4-9f08-51ca-8f58-68500a0f083d/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/2b1829fb-5f49-494f-b193-7a4257bde6f0/»
}
]
}
Маркетинг
Кирилл Балахонов
5 часов
Анализ рынка телеграм-каналов
Скриншот аналитики биржи рекламы telega.in
Рынок жилья ждет резкий отток покупателей
До отмены программы льготной ипотеки в России остался месяц. Строительные компании и агентства недвижимости готовятся к изменениям на рынке.
Если застройщики настроены оптимистично и рассчитывают, что спад спроса продлится до начала сентября, а затем рынок восстановится, то риелторы прогнозируют уход покупателей на вторичный рынок и уверяют — предпосылок для роста цен на жилье в Петербурге больше нет.
Снижение как минимум треть
Соотношение спроса и предложения на рынке жилья и изменение цены на квартиры обсудили участники рынка на бизнес-завтраке «Рынок недвижимости в 2021 году — рост, стабилизация или стагнация?».
«Пока мы на коне, сделки проходят, спрос есть, все вроде здорово или не хуже, чем в прошлом году, но мы все понимаем, что это не может продолжаться бесконечно.
Чудес не бывает, покупательская способность населения падает», — сказал президент ГК «Адвекс.Недвижимость» Александр Романенко.
По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, в случае завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка.
Откровенно говоря, падение может быть и больше», — говорит она.
По оценкам Colliers, при запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых в апреле 2020 года под условия кредитования в Петербурге подходило более 80% всех сделок, год спустя из-за роста цен на жилье в максимальный размер кредита до 12 млн руб. вписывается только 67% сделок.
Пережить лето
Коммерческий директор ГК «РосСтройИнвест» Константин Гриценко считает, что самое сильное падение спроса на новостройки будет в июле, августе и начале сентября.
«Затем спрос вернется, и ситуация выровняется к концу года. Но в целом по второму полугодию мы ожидаем снижения спроса до 35%», — полагает он.
В «РосСтройИнвесте» рассчитывают, что в этом году рост цен на первичном рынке замедлится до 3-5%.
Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев отмечает, что главным маркетинговым трендом прошлого года стало соревнование застройщиков в запуске совместных программ с банками: у кого будет ниже ставка.
На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%.
Он уверен, что застройщики продолжат субсидировать ставку и в рекламе жилых комплексов по-прежнему будут предложения о низких ставках кредита, что поможет нивелировать последствия отмены льготной ипотеки для покупателей.
Более серьезным фактором он считает рост цен на квартиры в строящихся домах и отток покупателей на вторичный рынок. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка». Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика», — говорит Денис Заседателев.
«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтверждает тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин. Впрочем, в «Ленстройтресте» рассчитывают на то, что через пару месяцев дисбаланс на рынке выровняется.
Генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин считает, что уровень цен будет поддерживать дефицит предложения. «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего.
Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает он.
Ценам расти уже некуда
Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и вторичным рынком, говорят, в свою очередь, что текущий уровень цен на квартиры завышен. Эксперты отмечают, что цены реальных сделок сейчас уже не растут, иллюзию роста цен создают новые объекты с завышенной ценой.
«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей «морально устала» от роста цен. «Им сложно пережить тот уровень цен, который сейчас есть на рынке. Когда люди смотрят на листинги и видят, что однокомнатная квартира продается за 9 млн руб., хотя год назад такую можно было приобрести за 5 млн руб., это вызывает вопросы», — отметил он.
Дмитрий Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. «Те, кто хотели купить квартиру, уже сделали это. Более того, был реализован спрос 2022-2023 годов. Люди, которые планировали улучшать свои жилищные условия в будущем, решились на покупку раньше, испугавших роста цен», — подчеркивает он.
Заместитель генерального директора АН «ИТАКА» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на площадках — это 177 тыс. руб. за кв. м. на первичном рынке и 170 тыс. кв. м. на вторничном.
Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим у себя по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м. Высокие цены — иллюзия, которая живет на рекламных площадках, в реальности сделки проходят по гораздо меньшей стоимости», — констатирует он.
Эксперт прогнозирует уменьшение количества продаж на первичном рынке после отмены программы льготной ипотеки и называет «вторичку» оплотом для рынка.
Европейский рынок недвижимости переживает непростое время, но благодаря низким процентным ставкам остается привлекательным в долгосрочной перспективе
По данным 18-го выпуска отчета PwC и Urban Land Institute (ULI) «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости: Европа 2021», европейский рынок недвижимости находится в середине нижней точки экономического цикла на фоне долгосрочных структурных изменений в отрасли. Тем не менее в целом недвижимость относят к тем немногим классам активов, которые могут давать приемлемую доходность при низких или отрицательных процентных ставках.
- Согласно отчету PwC и ULI, наибольший потенциал роста рынка недвижимости прогнозируется в Берлине – за столицей Германии следуют и другие крупные немецкие города, демонстрирующие устойчивость к вызовам пандемии COVID-19.
- Лондон поднялся на две строчки и занял вторую позицию рейтинга – инвесторы считают, что у города есть хороший запас долгосрочной стоимости; Париж сохранил свое место в тройке лидеров.
- В 2021 году 55 % инвесторов планируют быть чистыми покупателями объектов недвижимости, однако надежность доходности непрофильных активов вызывает опасения.
- Центры обработки данных, логистические площадки и объекты для предприятий медико-биологической отрасли, считаются самыми перспективными направлениями развития сектора, тогда как традиционные основные – столкнутся с трудностями.
Проведенный PwC совместно с ULI опрос около 1 000 ведущих игроков отрасли в Европе показал, что наибольшему риску подвержены площади, арендуемые розничным компаниями, и офисные помещения, так как в условиях пандемии возникают проблемы с арендными платежами. Учитывая сложившуюся ситуацию, инвесторы все чаще обращают внимание на оценку операционных рисков арендаторов и используют свои компетенции в управлении недвижимостью для сохранения доходности своих активов.
Приток капитала в сектор недвижимости также показывает, что местные и европейские инвесторы будут играть более активную роль на европейском рынке.
Большинство респондентов все еще ожидают увеличения притока капитала в Европу из Азии, однако в этом году их значительно меньше – участники опроса ссылаются на невозможность иностранных инвесторов лично осмотреть объекты недвижимости в Европе перед покупкой.
Ограничение свободы перемещения, в том числе деловых поездок, и возможное введение режима жесткого карантина и самоизоляции могут затруднить процедуру заключения сделок. Представители отрасли отрабатывают сделки, заключенные до пандемии, в рамках стандартных комплексных проверок и преимущественно с существующими партнерами.
Тем не менее оценка новых возможностей в условиях ограничений и затрудненные процессы налаживания контактов с новыми клиентами в эпоху видеоконференций могут значительно снизить объемы транзакций в будущем.
Однако в такой ситуации преимущество могут получить игроки с более развитыми ресурсами, присутствующие во многих странах, что обеспечит прибыльность рынка недвижимости в более крупных государствах, таких как Германия, где имеется достаточная критическая масса активов и свобода передвижения в пределах страны не ограничена, а ряд ограничений можно обойти.
Массовый переход на цифру (“The Digital Switch”), ускоренные темпы цифровизации во всем мире, стимулируемые пандемией COVID-19, также влияют на предпочтения инвесторов по секторам: на данный момент наиболее перспективными направлениями считаются центры обработки данных, коммуникационные башни и оптоволокно. Кроме того, в контексте борьбы с COVID-19 хорошие результаты показывают сегменты медико-биологических наук и здравоохранения, а также жилая недвижимость, которая по-прежнему остается приоритетным направлением инвестирования.
«Сложности и вызовы, с которыми столкнулся европейский рынок недвижимости во время пандемии также актуальны и для России – этим и интересно это исследование для нашего рынка.
Как и в Европе, у нас есть отрасли, несомненно, выигравшие от пандемии – это сегменты складской и жилой недвижимости, но также есть и глубоко пострадавшие, такие как торговая и гостиничная недвижимость, а также частично офисная.
При этом интересно увидеть, что инвесторы в Европе заинтересованы в инвестициях в новые сектора недвижимости: дата-центры, коммуникационные вышки и здания, связанные со здравоохранением, помимо традиционных жилых и логистических объектов. Европейские рынки недвижимости продолжают жить в условиях ультра-низких процентных ставок и это помогает пережить негативные последствия пандемии.
Благодаря этом, инвесторы обладают значительным объемом капитала и продолжат инвестировать в недвижимость, особенно в те сегменты, где есть уверенность спроса и потенциала в текущих условиях. В пострадавших отраслях есть ожидания по росту ставок капитализации, а в выигравших – возможна даже компрессия доходностей.
Москва, также, как и все последние 5 лет, не входит в наиболее привлекательные города для инвестиций в недвижимость в Европе по мнению большинства респондентов. Это неудивительно, так как в период нестабильности капитал хочет сосредоточиться на своих основных рынках и с учетом ограничений участники исследования ожидают снижения потока трансграничных инвестиций во всем регионе. Российский рынок останется преимущественно локальным, поэтому оттока инвестиций скорее не почувствует».
Саян Цыренов, директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости, PwC в России
«Для европейского рынка недвижимости наступает поворотный момент, когда необходимо определить свою будущую роль в развитии общества и найти решения к проблемам, вызванным пандемией и сопутствующими условиями неопределенности. COVID-19 ускорил развитие обозначившихся до пандемии тенденций, таких как цифровизация, удаленная работа, совершение покупок онлайн.
Однако, принимая во внимание другие важные факторы – режим карантина и самоизоляции, государственная поддержка работников и компаний – трудно оценить долгосрочное влияние пандемии на отрасль.
Обостренная пандемией погоня за прибылью по-прежнему привлекает инвесторов к недвижимости, особенно к ключевым и доходным объектам, таким как жилая недвижимость, в наименее затронутых коронавирусом регионах Европы».
Лизетт ван Доорн, CEO ULI в Европе
Рейтинг инвестиционной и девелоперской привлекательности европейских городов
Отсутствие бума девелопмента в поздней фазе цикла – это хороший признак, указывающий на то, что спрос и предложение на рынке недвижимости в Европе в целом остались сбалансированными; такие тяжеловесы стабильности, как Берлин, Лондон и Париж, все еще способны привлекать долгосрочные инвестиции.
Рейтинг городов, представленный в отчете этого года, отражает осторожную тактику участников и возможности, формирующие повестку развития рынка; наибольший интерес вызывают города, ассоциирующиеся в сознании инвесторов с ликвидностью и стабильностью. Возглавляет список Берлин как привлекательный во всех отношениях объект инвестиций в 2021 году; инвесторы обнадежены эффективностью принятых Германией мер борьбы с COVID-19 на общенациональном уровне.
Общие перспективы европейских городов в 2021 г.: топ-10
| Общий рейтинг | Город |
| 1 | Берлин |
| 2 | Лондон |
| 3 | Париж |
| 4 | Франкфурт |
| 5 | Амстердам |
| 6 | Гамбург |
| 7 | Мюнхен |
| 8 | Мадрид |
| 9 | Милан |
| 10 | Вена |
Руководители компаний сектора недвижимости делают осторожные прогнозы: по результатам интервью, проведенных с июля по сентябрь 2020 года, наблюдается ощутимое снижение деловой уверенности – в этом году ее прогнозируют 28 % респондентов, а в 2019 – 13 %.
Кроме того, 44 % опрошенных ожидают снижения прибыльности против 15 % в 2019-м. Эпидемии или пандемии вызвали «обеспокоенность» или «сильную обеспокоенность» 88 % респондентов, тогда как 79 % были «обеспокоены» или «сильно обеспокоены» дестабилизацией международной политической обстановки.
- Участники опроса возлагали большие надежды на планы центральных банков удерживать низкие процентные ставки как можно дольше; хорошим знаком респонденты также считают достаточный уровень инвестиционной активности даже в период действия самых жестких карантинных мер в Европе; многие ожидают начала использования накопленного капитала.
- Рынки капитала
- В 2021 году на фоне серьезных ограничений межконтинентального транспортного сообщения между Северной Америкой и Ближним Востоком ожидается усиление активности локальных (европейских) инвесторов.
Большинство респондентов (53 %) предвидят в 2021 году увеличение притока вложений азиатских инвесторов, которые первыми оправились от пандемии COVID-19, хотя их доля в общих инвестиционных объемах будет значительно ниже, чем в предыдущие годы.
В следующем году около трети европейских инвесторов планируют увеличить объемы своих капиталовложений, чуть более половины прогнозируют стабильные объемы в будущем.
Тем не менее 51 % участников опроса прогнозируют снижение объемов североамериканских инвестиций в европейские активы.
Перспективы сектора в 2021 году
Три из топ-4 типов недвижимости, согласно рейтингу исследования, выигрывают на фоне ускоренных темпов цифровизации во всем мире и изменений, вызванных COVID-19. Среди них – объекты недвижимости для центров обработки данных, коммуникационных башен и оптоволокна, а также логистическая инфраструктура.
- Пандемия COVID-19 также усилила интерес к медико-биологическим наукам, и многие застройщики и инвесторы стараются узнать об этом традиционно узкоспециализированном секторе как можно больше, так как видят в нем существенный потенциал, обусловленный демографическим фактором и антицикличностью сектора.
- Сдав несколько позиций по сравнению с прошлым годом, жилье по-прежнему остается интересным для инвесторов: три сектора из топ-10 в той или иной форме можно отнести к объектам жилой недвижимости.
- С учетом массового распространения практики удаленной работы, неопределенности прогнозов эффекта от данной тенденции в долгосрочной перспективе и будущей роли физических рабочих мест в этом году офисные помещения не вошли в топ-10 наиболее привлекательных направлений; даже офисы, оборудованные для работы по гибкому графику / коворкинга, значительно опустились в рейтинге на фоне выжидательной тактики отрасли, игроки которой не уверены в том, к чему приведут наметившиеся тенденции в мире после пандемии.
| Общий рейтинг | Сектор | Инвестиционный рейтинг | Девелоперский рейтинг |
| 1 | Центры обработки данных | 1 | 1 |
| 2 | Логистические площади | 2 | 2 |
| 3 | Медико-биологические науки | 3 | 3 |
| 4 | Новая энергетика/инфраструктура | 5 | 4 |
| 5 | Промышленные объекты/склады | 6 | 5 |
| 6 | Здравоохранение | 7 | 7 |
| 7 | Объекты жилой недвижимости, арендуемые частными лицами | 9 | 8 |
| 8 | Доступное жилье | 8 | 6 |
| 9 | Телебашни/оптоволокно | 4 | 13 |
| 10 | Социальное жилье | 11 | 9 |
О PwC
В PwC мы работаем с целью укрепления доверия общества к бизнесу и решения важных проблем.
PwC представляет собой сеть фирм в 155 странах мира, объединяющую свыше 284 000 специалистов, которые готовы оказывать качественные услуги в области аудита, бизнес-консультирования и налогообложения.
Ознакомьтесь с более подробной информацией и расскажите нам о том, что важно для вас, на нашем сайте www.pwc.com.
Под «PwC» понимается сеть PwC и (или) одна или несколько входящих в нее фирм, каждая из которых является самостоятельным юридическим лицом. Более подробная информация представлена на нашем сайте www.pwc.com/structure.
Информация об Urban Land Institute
Urban Land Institute является международным некоммерческим научно-исследовательским институтом, деятельность которого финансируется его членами. Институт был основан в 1936 году, и в настоящее время его членами являются более 45 000 специалистов и организаций по всему миру, обладающих полным спектром знаний в области использования земель и девелопмента.