Комитеты по строительству Петербурга и Ленобласти отправили в региональные управления Росреестра списки новостроек, регистрация договоров долевого участия которых должна быть запрещена. Фактически это означает запрет продажи квартир. Чем чревато это решение, разбирался LIVING.
Как пояснили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, при составлении списка власти руководствовались положениями п.3 ч 2.6 ст. 3 ФЗ-214. Именно этот пункт, вступивший в силу с 1-го июля текущего года, запрещает регистрировать новые ДДУ застройщикам, просрочившим передачу ключей более чем на полгода.
Таким образом власти надеются оградить граждан от покупки квартир в проблемных объектах.
39 областных запретных долгостроев
География долгостроев Ленинградской области широка: застройщики не исполнили обязательств перед покупателями квартир в Выборгском, Всеволожском, Кировском, Волховском, Ломоносовском, Кингисеппском, Гатчинском и Тосненском районах.
Львиная доля всех долгостроев находится во Всеволожском районе. В этой локации один только Normann не завершил четыре новостройки – жилые комплексы «Морошкино», «Яркий», «Десяткино 2.0» и вторую очередь ЖК «Десяткино». О том, как обстоят дела на стройплощадках этих объектов и ситуации вокруг «дочек» холдинга Normann, LIVING уже писал.
ЖК «Яркий». Источник: living.ru
Внутри Всеволожского района лидеры по долгостроям – Мурино, Всеволожск и Юкки. Кроме «Десяткино» и «Десяткино 2.0», в Мурино к проблемным отнесены ЖК «Сокол» от ООО «СТИ 25», две очереди «Трех китов» от «Лидер Групп» и «Ленинградская перспектива» от ГК «ЛенСпецСтрой». Уголовным перспективам застройщика последнего ЖК также посвящен отдельный материал LIVING.
Во Всеволожске ООО «Оникс» не завершило «Новую Швейцарию», ООО «Альтаир» не построило «Ассорти», а АО «Главстройкомплекс» – ЖК «Радужный». Еще один долгострой – ЖК «Галактика» – числится за компанией «Главстройкомплекс» в Новом Девяткино.
В Юкках дольщики не дождались ключей от квартир не только в «Морошкино», но и в «Финских кварталах», обещанных компанией ООО «Элемент-Бетон».
ЖК «Сокол». Источник: living.ru
- Кроме этого, незавершенным строительством во Всеволожском районе отметились:
- · ООО «Гранд-Строй» – застройщик ЖК Yolki Village в Скотном;
- · ООО «Строительная компания «Навис» – застройщик ЖК «Щегловская усадьба» в Щеглово;
- · ООО «Европейская слобода» – застройщик ЖК «Цветы» в Касимово;
- · ООО «НСК-СтройПроект» – застройщик ЖК «Брусничный» в Янино;
- · ООО «АльтаирИнвест» – застройщик ЖК «Чудеса света» в Колтушах (компания входит в ГК «УНИСТО Петросталь», о проблемах которой также уже LIVING писал;
- · ООО «Мегаполис Развитие», запроектировавшее ЖК в поселке Свердлова.
При этом компании «Мегаполис Развитие» власти Ленобласти также намерены запретить продажи в проектах в поселке Кирккоярви Выборгского района и в деревне Лаголово Ломоносовского района. Именно эти два района делят второе место по количеству объектов в отправленном списке.
ЖК Yolki Village. Источник: living.ru
- Так, в Выборгском районе, кроме ООО «Мегаполис Развитие», свои новостройки не завершили еще четыре компании:
- · ООО «Интер-Строй» – ЖК «Новое Рощино» в поселке Рощино;
- · ООО «Вира» – многоэтажный дом в Выборге;
- · ООО «Гринвич» – ЖК «Серебряный каскад» в Выборге;
- · ООО «Айбер звезда» – ЖК «Брусника» в Выборге.
- В Ломоносовском районе продажи рекомендуется закрыть следующим компаниям:
- · ООО «Стройлес» – застройщику «Петровской мельницы» в деревне Виллози;
- · ООО «Интекс», за которым числится ЖК «Горбунки-2» в деревне Горбунки;
- · ООО «ОблСтрой55» – застройщику ЖК «Малое Карлино» в Виллозях;
- · ООО «МонтажСтрой», обещавшему «Солнце» в Сосновом Бору.
- «Бронзу» по количеству запретных объектов взял Кингисеппский район. Три из четырех долгостроев расположены непосредственно в Кингисеппе:
- · ЖК «Солнечная сторона» от АО «Тараформ»;
- · ЖК «Ямбург Сити» от ООО «Финнранта Строй»;
- · ЖК «Карат» от ЗАО «Петро-Инвест».
- Четвертый проблемный объект – жилой комплекс в квартале Ленрыба Усть-Луги – числится за АО «ПортЖилСтрой».
ЖК «Ямбург Сити». Источник: РАНТ
- Еще по три долгостроя, где, по мнению властей, нужно остановить продажи находятся в Гатчинском и Кировском районах области. В Гатчинском районе квартиры не должны продавать:
- · ООО «Демидовский парк» в ЖК «Усадьба Демидовых» в поселке Тайцы;
- · ООО «СНВ Северо-Запад» в ЖК «Город детства» в Коммунаре;
- · ООО «Нева-Альянс» – застройщик ЖК «Сильвия» в Гатчине.
- В Кировском районе, а точнее в самом Кировске, к проблемным отнесены:
- · ЖК «Энергия» от ООО «Промстрой»;
- · ЖК «Нева-Сити» от ООО СК «Нева Сити»;
- · ЖК «Сказка» от ООО «Айбер сказка».
Самыми же благополучными районами, где под запрет попало по одной новостройке, стали Волховский и Тосненский. В Волхове ООО «СК «Козерог» не достроило ЖК «Волховская набережная», а в поселении Фёдоровское Тосненского района ООО «Ижорские просторы» не завершило ЖК «Ижора-Сити».
В итоге в Управление Росреестра по Ленинградской области ушел список из 39 жилых комплексов, в которых следует приостановить регистрацию ДДУ и, как следствие, продажи.
В городе на один запрет меньше
В Санкт-Петербурге в список новостроек, где следует остановить продажи квартир, вошли 38 ЖК. На запрос LIVING’а прислать список в городском комитете по строительству ответили: «Запрашиваемый Вами список есть в Россреестре».
В Управлении Россреестра по Санкт-Петербургу в свою очередь пояснили: «По вопросу направленных уведомлений необходимо обращаться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Комитет по строительству Санкт-Петербурга».
ЖК «Морская звезда». Источник: ГК «Город»
Тем не менее, городской комитет по строительству дал небольшой комментарий, из которого следует, что в списке «в основном речь идет о проблемных объектах, которые уже находятся на особом контроле правительства Петербурга и Комитета, и где сроки сдачи домов переносятся более чем на 6 месяцев от изначально заявленных застройщиком».
Больше всего недостроенных жилых корпусов в списке, по данным «Фонтанки», числится за компанией «Дальпитерстрой». Застройщик задерживает передачу ключей дольщикам домов на Новгородском проспекте в Шушарах и на пересечении Тихоокеанской улицы с Михайловской дорогой в Парголово.
Также попали в список три недостроенных корпуса ЖК «Новая Каменка» от компании «РосСтрой» – «дочки» обанкротившейся ГК «СУ-155». Дольщики этого ЖК регулярно напоминают о себе акциями протеста и обращениями в различные инстанции.
Любят «пошуметь» вокруг своих долгостроев и дольщики ГК «Город», объекты которой – «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда» – также в списке.
Следующие два проблемных объекта – ЖК «Трио» в Пушкинском районе и ЖК «Капитал классик» в Колпино – не могут завершить застройщики, связываемые с холдингом «Петротрест».
Оказался в списке и ЖК «Бенуа-2» от компании «Воин-В». Свою воинственность застройщик регулярно демонстрирует в судебных противостояниях с градозащитниками. Последние убеждены, что под видом реновации компания попросту застраивает парк Александрино.
ЖК «Усадьба на Ланском». Источник: «БП Истейт-Ланское»
Не избежал внимания Смольного ранее упомянутый Normann. На территории Санкт-Петербурга застройщик никак не может завершить ЖК «На Заречной» на одноименной улице в Парголово.
LIVING’у удалось связаться по телефону с членом совета директоров Normann Николаем Крутовым. По словам бизнесмена, готового рецепта, как действовать дальше, нет. «Но напрашивается один вариант – заемные средства, окончание строительства и продажа готового жилья.
Продажа активов – тоже один из вариантов, и мы не скрываем, что этим занимаемся. Другого выбора, собственно, не оставляют застройщикам – не только нам, а вообще всем», – прокомментировал LIVING’у Николай Крутов запрет продаж.
Также он подчеркнул: «Нельзя всех застройщиков под одну гребенку».
Еще один проблемный объект – «Усадьба на Ланском» – у Ланского шоссе закреплен за застройщиком «БП Истейт-Ланское», входящим в группу компаний С.Э.Р. («Союз Экспертов Региона). Дом предполагалось сдать в середине прошлого года. Однако, исходя из фотографий со стройплощадки, произойдет это не раньше конца 2019-го.
Ряд попавших в список новостроек фактически завершен. Так, в сентябре компания «Технобалтснаб» получила разрешение на ввод апарт-отеля «Нарвский посад» на улице Швецова.
А компания «ОптимаГрупп», завершившая строительство ЖК «Трилогия» на проспекте Народного Ополчения, 149, ждет соответствующего документа в ближайшее время.
Готовность же еще одного долгостроя – ЖК «Балтийская волна» в Красносельском районе от ЗАО «Рант» – по сообщению «Фонтанки», составляет 99%.
Будет ли порочный круг?
Как обычно бывает, одни девелоперы и эксперты рынка поддерживают действия властей, другие настроены скептично.
 |
«Большинство объектов, представленных в списке, – известные долгострои, квартиры в которых итак практически не приобретались. По сути, данное действие – формальность, которая дополнительно ограничивает появление новых обманутых дольщиков.
Введение данной меры должно положительно сказаться на рынке. Эффект «бумеранга» исключается рыночными законами.
Как правило, к моменту сдачи дома в качественных ликвидных объектах практически не остается свободных квартир, а значит, при правильно просчитанной финансовой модели, средства на завершение строительства должны быть получены в полном объеме.
Просрочка дома может быть также связана, к примеру, с затянувшимся процессом подключением к сетям, но в этой ситуации дом уже не требует больших затрат. Если же застройщик испытывает финансовые трудности, то продолжение продаж вряд ли поспособствует исправлению ситуации.
Как правило, чтобы хоть как-то привлечь клиентов, компании демпингуют, и в результате мы получаем только новых обманутых дольщиков. В любом случае, сейчас власти индивидуально подходят к решению проблемы каждой затянувшейся стройки, и этот курс, вероятнее всего, продолжится».
 |
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента: «Запрет на регистрацию ДДУ при существующей задержке сроков – это отчасти верная мера» |
«Если застройщик не озадачился легализацией наступающей просрочки, не продлил разрешения и не внес изменения в ДДУ, то подобное решение может заставить его вернуться в правовое поле.
С другой стороны может сложиться ситуация при которой объект в высокой стадии готовности, но девелопер не может привлекать средства по ДДУ и достроить объект.
Но это все казуистика, ведь если девелопер добросовестно подходит к работе – в бюджете будут заложены дополнительные средства или же он сможет обратиться к банковским инструментам, или привлечь инвесторов. Когда же перед нами классический недострой, то подобное ограничение со стороны властей выглядит более чем уместно».
 |
Николай Лавров, организатор межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»: «Естественно будет порочный круг» |
«Порочный круг уже был. Застройщик, если у него нет разрешения на строительство, и раньше не мог рекламировать и продавать квартиры. То есть здесь никаких нововведений особо нет. Просто ужесточились правила, и появились новые застройщики, которым это запрещено.
Они либо приведут документы в порядок и начнут продавать, либо государству придется разбираться с валом новых обманутых дольщиков. Судя по всему, оно на это готово.
Возможно, у государства какой-то далеко идущий план – отобрать кусок рынка и передать его другим людям».
 |
Вячеслав Семененко, генеральный директор «Master Девелопмент»: «Единого рецепта я не вижу» |
«Считаю, что всех застройщиков подвести под единый подход нельзя. Есть случаи, когда ситуация фактически является проблемной, тогда действия администрации правильны.
Есть ситуации, когда вины застройщика может и не быть – в этом случае застройщику надо помогать. Когда у нас были кризисные ситуации в 2009-2010 гг.
(в этот период Вячеслав Семененко занимал должность председателя городского комитета по строительству – ред.), приходилось индивидуально разбираться».
 |
Олег Барков, профессиональный девелопер: «Там, где нужно применять жесткую терапию или точечное хирургическое вмешательство, принимают зубило и молоток» |
«Как и предполагали многие эксперты, я в том числе, принятие поправок к закону создаст очень большое количество рисков для отрасли.
Наверное, можно понять, что комитет по строительству и Петербурга, и Ленобласти действуют строго и с буквой новых поправок к закону. И, наверное, у этих компаний есть проблемы.
Но у меня такое впечатление, что так огульно применять новые правила, то есть фактически запрещать компаниям новые продажи, необоснованно и нецелесообразно.
Так, если мы берем такие большие компании, как Normann и «Дальпитерстрой», общеизвестно, что они находятся не в самой простой ситуации. Если я правильно понимаю, Normann по частям банкротится.
Запрет продаж практически со 100% вероятностью поставит структуры холдинга на грань окончательного банкротства.
Пока же они выживают, стараются как-то вести бизнес и решить ситуацию за счет новых продаж».
Олег Барков призывает власти действовать осмотрительно и точечно. Также профессиональный девелопер замечает: «Я совершенно не уверен, что такая бронебойная мера применения молотка и зубила поможет тем дольщикам, которые уже находятся в конфликте с застройщиком».
В заключение же эксперт рынка дает прогноз: «Введение новых правил будет означать, если не потрясение для рынка, то значительное, очень кардинальное изменение рыночного ландшафта в течение ближайших двух-трех лет».
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По данным Единого реестра застройщиков, который ведёт Минстрой, на 15 сентября на рынке строящейся недвижимости Петербурга работало 76 компаний. Почти год назад, 1 октября 2019 года, их было ровно 100. Таким образом, за 12 месяцев свою деятельность свернули 24 организации. Впрочем, уменьшились и объёмы рынка. Если в октябре 2019 года в стройке было 711 домов общей площадью 13,9 млн м2 (383 разрешения на строительство — РНС), то в середине нынешнего сентября домов уже 594 на 11,5 млн м2 (РНС — 316). При этом топ–10 застройщиков возводят 7,8 млн м2 жилья, или 67% всего рынка. Топ–25 компаний строят 10,3 млн м2. А оставшиеся почти 50 застройщиков — чуть более миллиона.
В Петербурге и Ленобласти за 8 месяцев было выведено в 2 раза меньше новых объектов, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом большая часть из них пришлась на ЛСР и Setl Group — крупнейших застройщиков Северо–Запада.
В целом за первое полугодие 2020 года сокращение нового предложения составило 61,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А совокупное предложение на первичном рынке с начала 2020 года снизилось на 18,7%.
Мартиролог
Большинство названий ушедших компаний было не на слуху. Но есть и крупные. Например, из реестра выпал «Ленспецстрой» по вполне понятным причинам — банкротство, арест владельца Дмитрия Астафьева. По похожим основаниям покинул реестр «О2 девелопмент».
Попытка встроиться в программу реновации и противостояние с депутатами стоила бизнеса «Воину–В». Завершила петербургский этап развития ГК «Пионер». Девелопер сосредоточился на московском рынке и закрыл свой офис ещё в прошлом году.
А Юрий Грудин, возглавлявший петербургскую часть бизнеса, создал компанию Formula City, которая должна была сосредоточиться на fee–девелопменте, но пока не нашёл проектов.
Также нет в реестре одного из старейших игроков на этом рынке — «Петрополя»Марка Лернера.
Любой уход компаний с рынка, будь то банкротство или просто закрытие бизнеса, — очень плохой знак для строительной отрасли. «Исчезает конкуренция, появляются монополисты, которые диктуют не только цены, но и определённый образ наших городов. Это очень хорошо видно по Новой Москве и в целом по столице, особенно если посмотреть на кварталы, отданные под реновацию.
Зная, что в этой программе участвует в 2 раза меньше компаний, чем пальцев на одной руке, ты понимаешь, как формируется облик нынешних городов», — переживает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Особенно проблема низкой конкуренции актуальна для небольших городов, где рентабельность строительства невысокая.
«С уходом компаний эти города остаются фактически без строительной отрасли», — добавил он.
Впрочем, Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), особых проблем в отрасли не видит. «Пока массового ухода с рынка девелоперов не наблюдается.
В целом в условиях нового законодательства сложнее стало небольшим компаниям и компаниям–новичкам, так как требуется получить проектное финансирование под строительство жилого комплекса», — напомнила она.
Банки и всё такое
Причины прореживания рынка строительных компаний очевидны. С 1 июля прошлого года кардинально изменились условия работы на рынке.
Теперь для жилищного строительства нужно брать проектное финансирование у банков, которые замораживают деньги дольщиков на эскроу–счетах до сдачи объектов в эксплуатацию.
Себестоимость возведения новых жилых комплексов автоматически увеличивается на процент кредита и цену обслуживания счетов эскроу.
«При этом подорожание жилья на цену банковских продуктов происходит на фоне сокращения реальных доходов населения, связанного с отсутствием явного экономического роста и внезапно нагрянувшей пандемией, которая привела к банкротству многих представителей малого бизнеса», — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
С момента перехода рынка на проектное финансирование застройщики живут по новым правилам, теперь решение о выводе проекта на рынок уже принимает банк, который выдаёт кредит и контролирует строительство и реализацию.
«В такой ситуации небольшие компании зачастую не выдерживают оценки банка, не получают проектное финансирование, а поскольку строить на собственные средства они не могут, то вынуждены уходить с рынка. В дальнейшем, по нашим оценкам, эта тенденция продолжится», — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Добавилось застройщикам и бумажной работы.
«Административные задержки, связанные сначала с доказательством маржинальности проектов банкам, а затем с проведением экспертизы и согласованием документации до открытия эскроу–счетов, зачастую соответствуют целому строительному циклу.
Плата за кредит в этот период также ложится на плечи покупателей. Понятно, что сейчас платежеспособный спрос в России не готов к такой нагрузке. В итоге застройщики теряют своих покупателей и лишаются прибыли», — резюмирует Ася Левнева.
Никто не застрахован
Покинувшие рынок компании могут вернуться к работе лишь в случае слияния с более крупными игроками, объединяясь в холдинги. Свернут ли они бизнес сами или их поглотят крупные игроки рынка, зависит от того, какими активами владеют слабые компании и насколько они интересны другим застройщикам. Плюс этого процесса в том, что в итоге на рынке останутся только устойчивые, надёжные игроки.
Впрочем, в ближайшей перспективе можно ожидать ухода с рынка и обрушения крупных компаний, которые принято считать надёжными, полагают эксперты. Причина — слишком большая закредитованность. На сегодняшнем рынке срок возврата средств достаточно большой, и чем крупнее компания, тем больше у неё обязательств, а значит, тем труднее ей возвращать банкам долги.
Какие компании могут уйти, предсказать крайне сложно. Понятно, что имеет место некая монополизация рынка. Как правило, ушедшие компании не возвращаются, если бизнес и возрождается, то под другим именем и часто с другим составом акционеров.
В теории на рынке должна быть свободная конкуренция, которая обеспечивается в том числе наличием достаточно большого количества мелких игроков. Если их вытеснить, возникнет ситуация олигопольного рынка, когда несколько крупных компаний делят сегмент между собой и устанавливают свои правила игры.
Все–таки строительный рынок не совсем такой. С моей точки зрения, если не ставить цель какими–то законодательными или другими ограничениями извести небольшой строительный бизнес, то маленькие компании, которые куда динамичнее крупных, находят для себя ниши, в которые монстры рынка просто не захотят идти.
Если у нас будет сохраняться нормальная рыночная ситуация в сегменте строительства, то они всё равно будут существовать. Появление новых компаний будет зависеть от динамики рынка. Когда он растёт, инвесторы видят возможность заработать и стараются выйти с тем или иным проектом.
Обратная сторона процесса заключается в том, что часто это непрофессиональные игроки, которые не разбираются ни в строительстве, ни в девелоперских процессах, поэтому, переоценив свои силы, могут создать проблемные объекты.
Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St Petersburg
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Территория непрофессиональных игроков — "Компании". Приложение — Издательский Дом КоммерсантЪ
Сегодня на рынке строящегося загородного жилья работает около полутора сотен компаний. При этом, как говорят эксперты, преимущественно это непрофессиональные игроки, предлагающие соответствующего качества продукт. Крупные игроки строительного рынка Петербурга хоть и выходят за город, пока существенного влияния на него не оказывают.
Сегодня, по разным оценкам, на рынке строительства загородного жилья работает около 150 фирм. Оборот рынка Петербурга и Ленобласти составляет, по оценкам маркетологов компании «Пулэкспресс», 40 млрд рублей. При этом 80% предложений на рынке — это участки без подряда.
В последние год-два все больше профессиональных девелоперов, работающих не первый год на рынке строительства Петербурга, стали выходить на рынок с проектами малоэтажных комплексов за городом.
«Говорить, что это стало глобальным трендом, пока нельзя. Тем не менее на рынке становится все больше подобных проектов.
Для застройщика выход на новый рынок — это возможность диверсифицировать бизнес с достаточно небольшими затратами», — считает Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос».
По ее мнению, наличие в портфеле загородного проекта позволяет компаниям предложить новый формат недвижимости своим клиентам, которые уже купили у них квартиры. Покупатели, в свою очередь, больше доверяют компаниям, у которых уже приобретали жилье.
С новыми объектами в последнее время на рынок вышли «Строительный трест» и RBI, реализуют проекты компании «Мегалит», «Унисто-Петросталь», NCC, ЦДС, BTK Development, «Старт Девелопмент» и другие. К профессиональным игрокам относят также «Пулэкспресс», «Балтрос», «Петростиль» и еще ряд фирм, изначально начавших работать за городом, но имеющих в портфеле уже несколько реализованных проектов.
«Но в лавине неизвестных компаний, предлагающих участки без подряда, появление нескольких реальных девелоперов никак не изменило распределение сил на рынке — загород по-прежнему является территорией непрофессиональных участников рынка с соответствующим качеством предлагаемого продукта», — сетует Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Специфический рынок
Сложность работы для девелоперов состоит в том, что объемы спроса на загородном рынке гораздо ниже, их сложно оценить, рынок в целом абсолютно непрозрачен, в первую очередь из-за несогласованности градостроительной политики правительства области.
«В городе можно строить то же, что и большинство соседей-конкурентов, и проблем с реализацией не будет. За городом такой возможности нет, кроме того, всегда высок риск, что ровно через дорогу кто-то неожиданно начнет продавать участки без коммуникаций и оттянет значительную часть спроса от более качественного проекта.
Это также характеризует рынок, где все еще очень высока доля покупателей, для которых низкая цена — главный фактор принятия решения.
Если в случае с городской квартирой несложно оценить стоимость ремонта, то большинство покупателей участков даже примерно не представляют объем дополнительных вложений, а это, в свою очередь, представляет угрозу для девелоперов, которые строят качественные проекты», — объясняет специфику рынка Тамара Попова.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», считает, что рынок загородного домостроения все еще находится в стадии формирования. «В городе есть четкие правила игры, понятные и застройщикам и покупателям, в малоэтажном строительстве — нет. Поэтому на этом рынке и появляются «случайные» девелоперы», — уверен он.
Светлана Попова, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», полагает, что именно благодаря наличию большого количества непрофессиональных компаний на рынке большая доля предложений — это участки без подряда. «Мне представляется, что профессиональный девелопмент идет несколько дальше, чем покупка сельхозземель, нарезка их и продажа без подряда.
Поэтому укрепление позиций профессионалов со временем, конечно, приведет к значительному сокращению коттеджных поселков в виде земельной нарезки. И тогда основной тенденцией на рынке загородной недвижимости станет, наконец-то, грамотный маркетинг и продуманное позиционирование поселков.
Уже сейчас крупные маркетинг-ориентированные профессиональные девелоперы как раз и составляют пул успешных проектов, в которых сохраняется относительно высокий объем продаж», — рассуждает Светлана Попова.
Новый подход
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: новые территории», полагает, что сегодня изменился сам подход к девелопменту и у компаний, и у покупателей.
«До кризиса застройщики старались предложить полный спектр услуг — землю с коммуникациями, дом, социальную инфраструктуру. Продавать землю без инженерии никто даже не пытался. На рынке работало 20-30 компаний.
Затем количество проектов и компаний стало стремительно расти», — вспоминает госпожа Блинова. Сегодня, по ее оценкам, на рынке работает около 150 фирм и частников (это только те, что выходят в открытую рекламу), которые ведут в сумме 344 проекта (данные на апрель).
«Сегодня девелопером зовется любая фирма, которая продает землю в розницу. Самим развитием территории занимается весьма скромное число компаний», — говорит госпожа Блинова.
При этом она указывает на то, что во время кризиса на рынке появились фирмы, которые, со временем расширили ассортимент и ведут сразу 5-7 проектов (есть и те, кто ведет сразу 12 поселков). «Однако у них в портфеле, как правило, еще не появилось ни одного проекта. Уместно ли их называть профессионалами, вопрос дискуссионный», — размышляет госпожа Блинова.
Участники рынка отмечают, что существенно возросли и размеры коттеджных поселков. Если раньше очень крупным проектом считался комплекс на 200 домовладений, то сегодня 700 участками никого не удивишь. Правда, это вовсе не значит, что возросли обороты компаний или что на рынок пришли более состоятельные фирмы — просто земельные участки стали продавать в более мелкой нарезке.
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК «Пулэкспресс», рассказала, что недавно в городе была создана Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). «Ключевой критерий для компании, желающей вступить в КПД, — наличие в активе хотя бы одного завершенного и обжитого проекта.
Ну и, конечно, продолжение работы над следующими проектами, как минимум обеспеченными всеми инженерными коммуникациями. Из 150 организаций, работающих на рынке коттеджных поселков, только около 10 процентов могут предъявить положительные результаты работы.
Продолжает расти доля новичков, некоторые одновременно начинают продажи сразу в нескольких проектах», — отмечает госпожа Агеева.
Что крупной фирме по зубам
При этом девелоперы отмечают, что основная сложность строек за чертой Санкт-Петербурга — создание прилегающей инфраструктуры (коммуникации, подъезды, магазины, детские сады и прочее).
Областной бюджет существенно меньше петербургского, и денег на создание инфраструктуры выделяется мало.
Кроме того, на «раскрутку» проектов с территорией в несколько десятков гектаров уходит гораздо больше времени, чем в мегаполисе, а это, в свою очередь, сказывается на формировании бюджета строительства.
«Здесь самое главное — не ошибиться с концепцией, правильно запланировать очередность ввода объектов. Но у «загородки» есть и плюсы — этап сбора разрешительной документации проходит быстрее, многие решения принимаются на уровне муниципалитетов», — взвешивает за и против генеральный директор ООО «КВС» Сергей Ярошенко.
«Девелоперам «с именем» намного легче запустить проект, чем случайным компаниям. У покупателей спросом пользуются большие проекты с продуманной инфраструктурой, с хорошими инженерными сетями, с удобным транспортным сообщением.
Такие условия могут обеспечить только крупные девелоперские компании за счет оптимизации расходов на строительство», — развивает тему господин Ярошенко.
Он сообщил, что КВС в последнее время приобрела несколько участков в ближнем окружении Петербурга — в Кронштадте, Кировске и рассматривает еще несколько вариантов загородного девелопмента. «В пригородах мы планируем вести и малоэтажное строительство», — говорит господин Ярошенко.
«На собственных ошибках учатся существенно быстрее, чем на чужих. Профессионализм также зарабатывается опытом реализации проектов.
Причем успешной реализации, к которой относится не только банальная распродажа участков без подряда, или в более благоприятном случае участков с подрядом, но и строительство и запуск в эксплуатацию коттеджного поселка.
К сожалению, часто бывает так, что участие девелопера полностью заканчивается на этапе строительства поселка, после чего все пробелы в проектировании всплывают, когда девелопер уже не имеет отношения к поселку формально.
Эта схема правильна, но только в том случае, когда проблем, связанных с инженерной, социальной инфраструктурой, правовым статусом, у жителей поселка не возникает. Плохие же примеры вряд ли позволяют считать такого девелопера профессионалом.
Тем не менее все больше проектов, которые развиваются профессионально. Доля их, пожалуй, не растет, так как проектов с участками без подряда (а иногда и без инженерии) появилось за последнее время больше, однако именно качественные проекты в большей степени формируют загородный рынок, выступая тем, кто задает стандарты», — резюмирует Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.
Валерий Грибанов
В петербурге около 20 застройщиков ничего не строят, хотя формально и работают
Крупные девелоперы работают в Петербурге с удовольствием.
На
смену ушедшей с нашего рынка ГК «Пионер» пришли ПИК, который в нынешнем году
начал наращивать объёмы строительства в Северной столице, а также тюменская
«Страна девелопмент», планирующая серьёзную экспансию.
Но небольшим фирмам куда
труднее: банки не горят желанием с ними связываться. О глобализации рынка и
уходе с него скромных игроков эксперты предупреждали ещё тогда, когда реформа
«долёвки» только обсуждалась.
Помахали ручкой
Часть девелоперов, в том числе довольно крупных, уже
обанкротились, правда, с реформой это никак не связано.
Самые громкие истории
связаны с ГК «Норманн», «УНИСТО Петросталь и Navis Development Group, которые
оставили после своей «кончины» тысячи обманутых дольщиков.
Чуть меньше резонанса
вызвало банкротство «ЛенСпецСтроя» и «Главстройкомплекса» – всё же проектов у
них было немного. Можно вспомнить ещё активную на рынке малоэтажного жилья
компанию «СДС», которая тоже ушла, оставив дольщиков на произвол судьбы.
Бывают и другие ситуации. Например, когда компания создаётся
под конкретный проект, свою миссию выполняет и спокойно уходит. Тут самые
наглядные примеры – «СМ-Девелопмент» (являлся «дочкой «Силовых машин») и «РС-
Строй» («Русские самоцветы»). То, что от них требовалось, они выполнили в срок.
Однако «НП» насчитала ещё 14 довольно известных строительных
компаний, которые, оставаясь в «обойме», по факту не работают (некоторые
довольно давно).
Плюс три девелопера имеют по одному проекту на финальной
стадии реализации (сдача – в текущем году). Получается, как с тем самым котом
Шрёдингера, который одновременно и жив, и мёртв.
Само собой, компании,
реализующие крупные проекты КОТ, пусть и единичные, мы в расчёт не брали.
«Мы не прощаемся…»
Пожалуй, самое громкое имя – СК «Прагма», работающая в
Петербурге с 2001 года и построившая около 400 000 кв.м жилья. Правда, сдав год
назад ЖК «Прагма Парк» в Красносельском районе, больше действующих проектов
компания не имеет.
«Мы прощаться не собираемся, но строить в ближайшие пару
лет вряд ли что-то будем», – ответили NSP в отделе продаж «Прагмы». Добавим,
что в двух её последних ЖК (вышеназванный «Прагма Парк» и «Прагма city» на
Парнасе) квартиры в продаже остаются.
UPD.
Как позже рассказал руководитель отдела рекламы и
маркетинга СК «Прагма» Валерий Захаров, ситуация немного иная: девелопер строит
дом второй очереди ЖК «Прагма city» со сдачей в 2022 году, однако делает он это
за собственные средства и продажи не открывал. Информацию об
этом объекте на официальном сайте застройщик не размещал, действующее разрешение на строительство у компании есть.
А вот в компании «ИПС» сообщили, что в продаже не осталось
ни одной квартиры. Девелопер завершает свой единственный (на нынешний момент)
ЖК «Невская звезда»: три очереди заселены; ввод четвёртой запланирован до конца
года. Затем ИПС не только будет нечего продавать, но и строить. На вопрос о
перспективных проектах в отделе продаж ответили уклончиво: «пока ничего
неизвестно».
СК «Русская сказка» построила три жилых комплекса во Всеволожском
районе, продала все квартиры и тоже имеет туманные представления о собственном
будущем. В отделе продаж нам внятно на этот вопрос ответить не смогли.
У компании «47 Трест», которая ведёт историю аж с 1963 года,
на девелоперском счету семь реализованных проектов. Однако с конца мая фирма
простаивает. Да ещё и предлагает на сайте взять в аренду часть своего офиса.
Хотя квартиры в продаже у неё ещё остались.
«36 Трест» только что сдал комплекс таунхаусов в Коломягах
(без открытия продаж) и вот-вот должен получить разрешение на ввод ЖК Amster на
Богатырском проспекте. То есть продавать здесь ещё можно много чего, а вот о
перспективных проектах застройщик умалчивает.
У компании «Эльба» тоже всего
один объект в работе – ЖК «Дом Керстена» на Петроградской стороне. Правда, этот
застройщик возводит элитный комплекс, а тут массовость не нужна, так что,
вероятно, это особый случай. Но запросы «НП» проигнорировали в обеих компаниях.
Шаг назад
Неплохо стартовавшая на петербургском рынке компания «Бау
Хаус» (её ЖК Bau Haus – одна из самых интересных в архитектурном плане
новостроек в масс-маркете) тоже куда-то пропала и о новых проектах не заявляет.
Ушли с горизонта довольно известные застройщики «Рант», «Мегаполис-Развитие»,
«КД Estate», «Капстрой», Villa Development.
После ухода Вячеслава Семененко, по всей видимости, компания
«Master девелопмент» так и останется девелопером одного проекта (с апарт-отелем
Korabli всё сложно). «Воин-В» поучаствовал в программе реновации, но, очевидно,
вне её существовать не может, хотя пока продаёт остатки квартир.
СК «ДМ», которая
довольно активно застраивала Ржевку несколько лет назад, сначала отправилась «в
ссылку» в Ломоносов, а потом и вовсе пропала с радаров.
Компания «Дибуновская»,
строившая элитные дома на одноимённой улице, тоже прекратила деятельность,
хотя, по всей видимости, так и было задумано заранее.
Означает ли это, что все перечисленные игроки просто уйдут в
итоге с рынка? Совершенно необязательно. Ведь можно вернуться к генподряду, с
чего почти все они и начинали. Хотя это очевидный шаг назад.
Есть некоторая
надежда, что власти на самом деле помогут застройщикам низкорентабельных
проектов договариваться с банками. Во всяком случае областные чиновники об этом
заявляют. Но особо рассчитывать на это мы бы не стали.
Тренд на укрупнение
первичного рынка слишком очевиден. И не только в нашем регионе.
Мнения экспертов
Застройщики массово покидают строительный рынок Петербурга. 30 компаний на грани банкротства!
Вот такие «радостные» новости мы узнаем перед наступлением нового года. Всем доброе утро. Хотя оно совсем недоброе.
Меня тема строительства жилых домов касается как никогда. Я в ближайшее время собирался заняться переездом и покупкой новой квартиры. Поэтому держу руку на пульсе так сказать.
Вы знаете, что недавно вышел новый закон, согласно которому застройщики теперь будут работать по другому. Раньше они строили за счет дольщиков. Возникали долги и недострои. Настоящая беда для сотен людей, которые брали кредиты и не получали свои квартиры.
Фото — m.bsn.ru
Фото — m.bsn.ru
Теперь же застройщик обязан строить дом за счет своих средств или брать кредит в банке. А деньги от покупателей они получают только после сдачи дома. Закон вступил в силу и уже больно ударил по строительному рынку.
«В настоящее время порядка 30 строительных компаний с выручкой от 100 млн рублей находятся в стадии банкротства.
В их числе несколько крупных игроков строительного рынка, с оборотом в 1−1,7 млрд рублей, таких как ООО «СВБилдинг», ГК «Союз-Техно», ООО «Росстроймонтаж», дочерняя компания холдинга «Р-Индустрия» — «Р-Путь», ЗАО «ТО-3» (структура «Метростроя»), ООО «Стройконстанта» и «дочка» холдинга «Монолит» — «Евромонолит». «Подробности: https://regnum.ru/news/economy/2804892.html
Оказалось, что жить и работать по новым, более честным и прозрачным правилам оказалось не выгодно.
«Причины сокращения — это общее «обеление» экономики, ужесточение законодательства и требований надзорных органов, ужесточение требований к генподрядчикам, связанное, в том числе с введением проектного финансирования», — пояснила РБК гендиректор «ЭталонСтрой» Наталья Ловцевич.Подробности: https://regnum.ru/news/economy/2804892.html
Как вам это заявление? Я в шоке!Масло в огонь подлил и губернатор города Беглов, который не согласен с Мистроем по поводу объемов возводимого жилья. Городу достаточно всего 19 млн.кв метров жилья, а не 25 млн. кв. метров, которые запланировал Минстрой, как утверждает он.
К тому же по словам экспертов в области недвижимости, идет плановый спад спроса на коммерческую недвижимость. Поэтому часть строительных компаний просто уйдет из Петербурга. Часть скорее всего обанкротиться.
Как эта ситуация отразится на общем климате в сфере строительства? Сложный вопрос. Конкуренция сократится, строить станут меньше. Люди потеряют работу. А вот упадут ли цены на жилье?
Кудрово. Фото — megapolisonline.ru
Кудрово. Фото — megapolisonline.ru
Согласно новой редакции 214 ФЗ покупатель теперь не может купить воздух. Только квартиру в строящемся доме. Соответственно стоимость квартиры увеличится. Ведь не секрет, что большую часть жилья люди покупали с котлована, чтобы сэкономить.
А что будет теперь? Спрос на жилье тоже упадет.
Новый закон распространяется только на новые объекты. Поэтому я очень надеюсь, что успею купить свою квартиру по старым правилам. Да, я понимаю, что это риск. Но деньги есть деньги.
У нас еще очень много домов, которые начали строить до начала реформы. В общем ситуация конечно не печальная. Вот вам и новогодний подарок.
А что об этой ситуации думаете вы? Кто покупал недавно квартиру?С уважением, ваш Владимир Дроздовский!