Минтранс предлагает сносить самострой рядом с аэропортами - Главная - сайт администрации Приокского района Нижнего Новгорода

16.12.2020

Содержание

При начале любого строительства, будь то дача или многоквартирный дом, встаёт вопрос по сбору необходимой разрешительной документации.

Согласно нововведениям в Градостроительный кодекс Российской Федерации, для строительства индивидуального жилого дома больше не требуется получение разрешения на строительство.

Сейчас для строительства жилого дома достаточно получить уведомление о соответствии планируемого строительства, а также уведомление о соответствии уже построенного объекта.

Помимо уведомлений, потенциальному застройщику необходимо будет получить и другие согласования, такие как согласование с культурным наследием или с аэропортами, если объект находится в зоне охраны объектов культурного наследия, либо в приаэродромной зоне. Разберём подробнее вопрос согласования с аэропортами.

Зачем и когда требуется согласование с аэропортом

Получать согласование на размещение жилого дома от Росавиации необходимо в том случае, если земельный участок находится в радиусе 30 км от аэропорта. В ст. 37 Воздушного кодекса РФ установлены ограничения на эксплуатацию объектов недвижимости, которые находятся на приаэродромной территории.

Согласовать нюансы с Росавиацией лучше до начала строительства, либо при начальных его этапах. В противном же случае, местный орган исполнительной власти просто не выдаст уведомление о соответствии построенного объекта.

Услуга согласования с Росавиацией бесплатная, получить её может любой собственник земельного участка на портале Госуслуг Москвы или Московской области.

Какие участки считаются приаэродромными?

Приаэродромный участок расположен в радиусе 30 м от аэропорта. Территория подразделяется на 7 подзон, у каждой из которых есть ограничения на строительство конкретных типов объектов, а также на ведение какой-либо деятельности.

В зависимости от типа зоны, у нее есть объекты, которые запрещено возводить на этой территории.

Запрещенные для возведения объекты

В первой зоне нельзя возводить объекты, которые не предназначены для организации и обслуживания воздушных передвижений и перевозок, а также для организации взлета, посадки, управления и стоянки воздушного транспорта.

На территории второй зоны нельзя строить здания и сооружения, не выполняющие следующие функции:

обслуживание пассажиров;
обработка багажа, грузов и почты;
обслуживание воздушного транспорта;
хранение топлива;
заправка транспорта;
организация энергоснабжения;
другие сооружения, которые не являются частью инфраструктуры.

У строений третьей зоны есть ограничения по высоте. Параметры устанавливает Федеральный орган исполнительной власти для каждого из субъектов Российской Федерации.

В четвертой зоне запрещено возводить сооружения, которые создают помехи в работе оборудования и структур, используемых для организации воздушного движения, а также навигации и связи с судами. Это касается тех строений, которые не относятся к первой зоне.

В пределах пятой зоны нельзя размещать производственные объекты с высокой степенью опасности и/или возможного загрязнения для окружающей среды. Их эксплуатация может негативно повлиять на безопасность перелетов воздушного транспорта.

Для шестой зоны запретом являются строительство и эксплуатация объектов, работа которых способствует привлечению и большому скоплению птиц.

В седьмой зоне превышены уровень шумового и электромагнитного воздействия и концентрация загрязняющих примесей в воздухе. Здесь все строящиеся объекты должны быть согласованы с законодательством в сфере организации санитарно-эпидемиологического благополучия граждан.

Как и где получить разрешение на размещение дома от Росавиации

Получить разрешение на строительные работы на территории вблизи аэропортов можно через портал Госуслуг. Это займет гораздо меньше времени, чем личное обращение.

Согласование с Росавиацией и аэродромом лучше доверить специализированным организациям, у которых данная услуга востребована. Это даст гарантию того, что документы не будут возвращены владельцу без их рассмотрения.

После подачи документации, сотрудники проводят анализ для решения следующих задач:

влияние возводимого объекта капитального строительства на безопасность воздушного передвижения;
изменение функциональности радиотехнических устройств для организации перелетов;
ухудшение видимости и состава атмосферного воздуха после строительных работ;
риск скопления птиц.

Сроки рассмотрения заявления о согласовании строительства на приаэродромной территории

Услуга по согласованию проведения строительных работ вблизи аэропорта (аэродрома) предоставляется в течение 30-60 дней. Однако процесс затягивается на больший срок, так как требуется сбор и изготовление документации. Также, при оформлении заявки могут быть ошибки со стороны заявителя и/или сотрудника Росавиации.

Процедура проходит в 3 этапа:

Сбор документации и подача заявки. Заявление пишется по строгой форме, иначе организация откажет в предоставлении услуги.
Рассмотрение заявки Росавиацией. Проверяется подлинность предоставленных документов и правильность заполнения заявления. Затем представители Росавиации принимают решение о возможности (невозможности) строительства объекта на конкретной территории.
Оформление соглашения. Росавиация выдает согласие на размещение объекта капитального строительства на приаэродромной территории.

Если при проверке предоставленных документов находятся недочеты, отсутствие каких-либо бумаг, нарушение требований к запрашиваемому строительству, заявитель имеет право в течение нескольких дней устранить проблемы и обратиться повторно.

Перечень обязательных документов для Росавиации

Для получения разрешения на строительство на вблизи аэродрома (аэропорта), предоставляются следующие бумаги:

Заявление, заполненное в соответствии с установленной формой (в печатном или электронном виде). Сведения, которые необходимо указать в заявлении берутся из проектной документации. Геодезические координаты объекта определяются при геодезической съемке. Росавиация требует указывать в заявлении координаты в географической системе ПЗ-90.02/90.11. Поэтому, следует произвести перерасчет координат из местной прямоугольной системы МСК (которые указываются в выписке ЕГРН) в географическую.
паспорт заявителя;
схема расположения на карте масштаба 1:50000, с указанием контрольной точки аэродрома;
схема расположения объекта капитального строительства на земельном участке.
Кроме вышеперечисленных документов, иногда требуются и дополнительные:
выписка из ЕГРН;
ГПЗУ – градостроительный план земельного участка (при наличии);
СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка;
санитарно-эпидемиологическая справка Роспотребнадзора (для согласования с аэропортом Домодедово).

Наши услуги:

Оформление технических планов

Другие статьи по теме

Градостроительный План Земельного Участка с обременением в виде приаэродромной территории — пути разрешения обременений

Раньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево, Внуково, Кубинка) и в этом случае обязательно нужно было получать согласование с Росавиацией. С мая месяца ситуация поменялась, теперь если участок находится в зоне подлета к аэропорту, то согласование с Росавиацией также требуется, если нет, то согласование не нужно. В градплане зоны подлета указываются.

Разрешение на строительство объектов недвижимости предоставляется на основании Градостроительного плана земельного участка.

ГПЗУ — документ носящий информационный характер, который содержит данные о межевании участка, красных линиях, сервитутах с указанием координат и территории обременения.

Обременения мешают возведению объектов недвижимости и могут существенно продлить его сроки и увеличить затраты.

Если в ГПЗУ будет указано, что участок находится в зоне обременения по застройке, то необходимо будет согласовать строительство с организацией, отвечающей за допуск к возведению объекта недвижимости в этом месте. Обременений бывает много и приаэродромная территория входит в их число.

Обременение в виде приаэродромной территории

Существует определенный риск возведения объекта недвижимости на обремененном участке. Наложенные ограничения на участке по поводу наличия газовых магистралей, ЛЭП и прочих коммуникаций существенно затрудняют строительство.

Приаэродромная территория используется в неординарных условиях, таких как наличие инженерных коммуникаций по обслуживанию безопасной деятельности аэропорта, радарные системы, военные объекты, находящиеся под особой охраной и контролем.

Все эти обстоятельства накладывают ограничения в использовании земельных участков и строений. Предпринимательство тоже имеет ряд ограничений.

Недавно произошли изменения касающиеся получения разрешения на возведение объектов недвижимости в зоне приаэродромной территории. Теперь же согласно ст. 47 воздушного кодекса РФ, если участок не в зоне подлёта к аэропорту, то согласование не требуется.

Ограничения строительства

Ограниченное пользование участком. Строительство на участке с ЗОУИТ. После вступления в действие №342-ФЗ, возникли изменения в земельном праве и градостроительстве.# Межевание

Существует семь территориальных подзон, где имеются ограничения по возведению объектов недвижимости. Перечень территориальных подзон аэропорта, в которых имеются наложенные ограничения по строительству и использованию объектов недвижимости, утверждаются уполномоченным органом Правительства Российской Федерации.

Перед началом строительства необходимо произвести сбор технической информации о территории аэропорта, воздушных коридорах и его контрольных точек. Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр окажут вам всю необходимую помощь в сборе вышеуказанных документов.

Контроль за использованием воздушного пространства, установление границ аэропорта, возложено на Росаэронавигацию.

Владельцу участка, планирующему возведение недвижимости, необходимо обратиться в территориальный орган вышеуказанного государственного учреждения за получением информации, требуемой для согласования строительства.

Нарушение правил строительства в рамках приаэродромной территории не допускается. В случае выявления нарушений, владелец участка будет обязан за свой счёт и в установленные сроки снести, перенести или произвести необходимые изменения в объекте недвижимости.

Если в зоне запрета построили дом, то руководство аэродрома, готовит материалы, свидетельствующие о нарушении застройщиком установленных ограничений и направляет их в Федеральное агентство воздушного транспорта, которое в течение десяти дней направляет застройщику предписание об устранении выявленных нарушений или сносе самовольной постройки. Предписание может быть обжаловано в суде.

Проектная документация должна готовиться в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании результатов инженерных изысканий. В подготовленном ГПЗУ, кроме допустимости строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом СНИПов, должны быть указаны параметры строящегося объекта недвижимости.

Указывается возможность присоединения объекта к инженерным коммуникациям, также отражаемое в ГПЗУ. При невозможности размещения объекта недвижимости в соответствии с ГПЗУ, компетентным органом будет отказано в получение разрешения на строительство.

При возникновении любых трудностей, у нас многолетняя практика в решении проектно-строительных вопросов.

Снятие ограничений на строительство

Ещё на этапе выбора участка необходимо обратиться к кадастровым инженерам ГКИ Недкадастр, которые подскажут, насколько расположение участка удобно, и не возникнет ли в дальнейшем проблем с постройкой на нём дома, проведут топосъёмку, в которой укажут необходимые высоты и градусы и сформируют градостроительный план. В случае выявления Управлением Архитектуры обременений, в частности, нахождения участка в зоне подлётов, нужно согласовать градостроительный план с Росавиацией, предоставить топосъёмку, получить заключение о том, что дом не будет мешать полётам самолётов.

При возникновении претензий, юристы ГКИ Недкадастр согласуют объект во всех необходимых инстанциях и будут сопровождать Вас до получения права собственности.

Минтранс предложил снести дома в Домодедово

Министерство транспорта подготовило законопроект о сносе построек на приаэродромной территории, если они нарушают безопасность полетов воздушных судов и негативно воздействуют на оборудование аэродромов и здоровье граждан. В оппозицию Минтрансу встало Министерство экономического развития, сотрудники которого заявили о том, что принятие закона может привести к сносу домов в городском округе Домодедово и других населенных пунктах.

Министерство экономического развития РФ опубликовало отрицательное заключение ОРВ на проект федерального закона «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которым предлагается наделить уполномоченный орган исполнительной власти правом направлять органам местного самоуправления предписания о сносе построек, если они нарушают безопасность полетов воздушных судов и негативно воздействуют на оборудование аэродромов и здоровье граждан.

Принятие данного акта может привести к сносу в том числе жилых зданий, разрешение на постройку которых было выдано ранее, причем вопрос компенсаций гражданам и юридическим лицам в существующей редакции остается нерешенным.

Документ обязывает органы местного самоуправления принять решение (по представлению Росавиации) о сносе самовольной постройки в течение семи дней после получения представления уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти. Срок сноса, с учетом характера постройки, не должен превышать полугода.

Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования, которая должна отображаться на схеме территориального планирования соответствующего субъекта РФ, и на пределах которой любая хозяйственная деятельность должна производиться с соблюдением особых требований и по согласованию с собственником аэродрома. Однако этот разрешительный механизм не нашел своего дальнейшего развития и регламентации в законодательстве, а действующее регулирование содержит противоречия, ставшие ключевым фактором возникших проблем правоприменения.

По словам директора Департамента оценки регулирующего воздействия Минэкономразвития России Вадима Живулина, с принятием проекта акта в существующей редакции, могут возникнуть ситуации массовой выдачи предписаний о сносе зданий. Как административных, так и жилых.

«Например, только на приаэродромной территории аэропорта «Домодедово» потенциальному сносу могут подлежать более 20 населенных пунктов (Востряково, Белые Столбы, Барыбино и др.), – отметил он. – Аэропорт в Иркутске и вовсе располагается в черте города. Аналогичная ситуация в Екатеринбурге.

Принятие проекта может привести к тотальной потере жилья гражданами, банкротству организаций и непомерной нагрузке на бюджеты всех уровней при выплате компенсаций за снос зданий». Минэкономразвития России не может поддержать предлагаемое регулирование.

«Мы считаем, что здесь необходима всесторонняя проработка вопросов определения зоны приаэродромной территории с учетом уже сложившейся застройки», – заявил директор Департамента.

Поделиться в соцсетях:

Минтранс предлагает сносить постройки вблизи аэродромов

Органы местного самоуправления по требованию уполномоченного органа должны будут снести самовольные постройки на приаэродромной территории.

Такое требование, по информации «Известий», будет прописано в поправках в Гражданскому кодексу. К разработке соответствующего законопроекта приступил Минтранс.

Эксперты отмечают важность проекта, однако уверены, что простым его принятие не станет, поскольку будет сопровождаться массовым социальным недовольством.

Как рассказал источник, близкий к Минтрансу, инициатива связана с тем, что долгое время вблизи аэропортов ведется бесконтрольная застройка, которая негативно отражается на безопасности полетов и на здоровье граждан.

Поправками в Гражданский кодекс Минтранс предлагает наделить уполномоченный орган исполнительной власти правом направлять органам местного самоуправления требования о сносе построек, если они нарушают безопасность полетов воздушных судов и негативно воздействуют на оборудование аэродромов.

Вместе с этим законопроект предусматривает обязанность органов местного самоуправления принять решение о сносе самовольной постройки в течение семи дней. Срок сноса, с учетом характера постройки, не должен превышать полугода.

Проблема действительно серьезная. Например, неконтролируемая жилая застройка на приаэродромной территории уже привела к прекращению деятельности аэропорта Быково. Источник, близкий к Минтрансу, пояснил «Известиям», что в конце взлетно-посадочной полосы был построен жилой многоэтажный дом, который препятствовал взлету-посадке самолетов. В 2011 году аэропорт был закрыт.

Другим примером, по его словам, является свалка мусора рядом с третьей взлетно-посадочной полосой в Шереметьево. Подобный объект привлекает огромное количество птиц, которые могут попасть в турбину самолета, что может привести к отказу двигателя, утверждает собеседник «Известий».

Не менее острая ситуация с жилыми домами, построенными в приаэродромной зоне Внуково. Жильцы постоянно направляют жалобы на шум от пролетающих самолетов.

В 2011 году аэропорт Внуково выступил заявлением, в котором отмечалось, что за два десятка лет сложилась повсеместная практика хаотичной и бесконтрольной застройки территории вблизи аэропорта без учета требований по экологии.

«В результате тысячи людей приобрели жилье на приаэродромной территории и проживают в заведомо вредных условиях, связанных с воздействием шума», — говорилось в сообщении компании.

По словам источника «Известий», близкого к Минтрансу, до сих пор приаэродромные территории не получили статуса зон с особыми условиями использования, и вопрос с застройкой на этих участках должным образом не контролируется.

Эта проблема должна быть решена с принятием закона «О внесении изменения в статью 46 Воздушного кодекса Российской Федерации», уточняющего порядок проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства на приаэродромной территории. Законопроект внесен в Госдуму 30 января 2014 года.

Во втором чтении он принят в марте этого года, однако дата третьего чтения неизвестна.

Таким образом, сейчас в связи с отсутствием нормативной базы и ограничений у муниципальных органов нет оснований для формального отказа при запросе разрешения на строительство в приаэродномной зоне, отмечает собеседник «Известий».

По его словам, несмотря на важность проблемы с застройкой территорий рядом с аэропортами, больших надежд на принятие закона, предусматривающего снос сооружений, нет. Принятие проекта будет, скорее всего, проходить сложно.

Это связано с проблемами финансирования и последующего расселения жителей сносимых жилых домов. Такие меры могут вызвать социальное недовольство, подчеркивает он.

По словам председателя Ассоциации аэропортов России Виктора Горбачева, проблема со строительством вокруг аэропортов является достаточно острой, говорят о ней уже много лет, но, к сожалению, местное лобби оказывается более сильным.
— Они получают от этого деньги, разрешая строительство, сдавая в аренду или продавая землю, не обращая внимание на то, грозит это чем-то или нет, — пояснил Виктор Горбачев.
В Ассоциации поддерживают инициативу о сносе сооружений, влияющих на безопасность полетов, однако более важным шагом является принятие закона, который бы позволил осуществлять контроль строительства вокруг аэропортов в зоне 5–10 км.

Помимо обеспечения безопасности у аэропортов есть и свои планы на близлежащие территории. Например, вокруг аэропорта Домодедово зарезервировано 16 тыс. га, открытых для освоения, сообщили «Известиям» в Домодедово.

— Кроме ряда строительных и девелоперских проектов на территории аэропорта, Домодедово активно развивает сопутствующую инфраструктуру по проектам транспортной доступности, в том числе систему парковки, — сообщили в пресс-службе воздушной гавани.

Минтрансу не разрешили снести жилые дома рядом с аэропортами

Документ направлен на борьбу с застройкой вблизи аэропортов, что, по мнению специалистов Минтранса, негативно отражается на безопасности полётов и здоровье граждан.

В пояснениях к проекту сказано, что в радиусе 5 км от центра аэропорта можно строить только нежилые здания. В этой зоне шум самолётов составляет вредные для здоровья 75 децибел. А строительство в пределах 30 км требуется согласовывать с руководством аэропортов. Но на практике девелоперы возводят объекты без подобных консультаций.

Согласно данным, предоставленным Лайфу Центром экологической безопасности гражданской авиации, около 200 коттеджных посёлков и жилых комплексов находятся в «красной зоне» Внуково.

А в аэропорту Саратова жилые дома возведены возле локатора, от которого граждане получают негативное излучение.

По оценкам независимых специалистов, в случае принятия закона он может затронуть более миллиона россиян.

Страдает и безопасность полётов. В частности, из-за высоких крыш жилых домов самолёты вынуждены менять траекторию посадки. В 2011 году был и вовсе закрыт аэропорт Быково. Причина проста: в конце его взлётно-посадочной полосы стояла жилая многоэтажка.

Активная застройка вблизи аэропортов обусловлена тем, что земля здесь банально дешевле. Например, в Остафьеве, где от забора частного участка до аэродрома всего 15 метров, шесть соток можно купить за 4,5 миллиона рублей. В расположенной в большей удалённости от аэропорта деревне цена идентичных по размеру владений в два раза дороже.

Проект Минтранса обязывает местные власти по директиве из федерального центра сносить уже возведённые вблизи аэропортов постройки. Делать это местные чиновники должны будут за свой счёт, если в течение полугода этого не сделает сам застройщик.

К разработке документа Минтранс приступил после совещания у вице-премьера Дмитрия Козака в апреле 2016 года. А 1 июня проект закона был направлен на экспертизу в Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

В своём заключении, имеющемся в распоряжении Лайфа, орган не только указал на ряд его недоработок, но и в целом не поддержал предлагаемую концепцию.

В заключении сказано, что авторами не проведено никаких исследований относительно масштабов предполагаемого сноса. Более того, отмечает совет, совершенно не ясно, как будет реализовано переселение граждан из опасных для жизни территорий. Ведь речь может идти о сносе их единственного жилья.

«Проект не содержит никаких механизмов, которые могли бы обеспечить достижение указанной цели переселения. В сущности, речь может идти только о выселении граждан. Таким образом, вместо решения жилищной проблемы проект, напротив, создаёт механизм для её усугубления»

Таким образом, заключает совет, принципиальная неясность масштабов предполагаемого сноса ставит под угрозу социальную стабильность в стране.

Юрист практики разрешения споров АБ «Адвокат про» Павел Смагин отметил, что ранее Высший арбитражный суд в информационном письме № 143 разъяснял, что при выдаче разрешения на строительство местные власти обязаны проверить соблюдение требований Воздушного кодекса в части безопасности полётов, а также недопущения угрозы жизни и здоровья граждан.

— При нарушении таких требований, несмотря на наличие разрешения на строительство, объект недвижимости подлежит сносу.

Застройщик же в указанной ситуации вправе требовать возмещения вреда, в том числе расходов по строительству и сносу спорного объекта с органа, выдавшего разрешение, а по сути — с казны государства.

Предложенная Министерством транспорта редакция поправок в этой части ничего не меняет, лишь предусматривая новый порядок сноса — внесудебный. На практике такая ситуация повлечёт волну исков жителей к застройщику, который в свою очередь будет возмещать свои потери за счёт бюджета, — говорит Смагин.

Адвокат бюро «Деловой фарватер» Антон Соничев считает, что решение одной проблемы не должно создавать новые проблемы:

— Снос построек вблизи аэропортов может повысить безопасность полётов, но если речь о жилых домах и не продуман механизм расселения людей из этих домов и предоставления им жилья за счёт государства, то большое количество людей может просто оказаться на улице, что серьёзно нарушит их права.

История вопроса: откуда в Москве появился самострой

Большинство объектов, вошедших в перечень сносимых самовольных построек, появилось в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Многие из них без получения каких-либо разрешений впоследствии были реконструированы, перестроены, надстроены: увеличивались площади, появлялись новые этажи.

В то время для размещения временного объекта, к примеру некапитального торгового павильона, желающие должны были получить соответствующее разрешение в префектуре округа. Этот документ предполагал временность размещения объекта, то есть освобождение земельного участка по истечении определённого времени.

Согласно действовавшему на тот момент законодательству, такие разрешения выдавались по аналогии с порядком, предусмотренным для капитальных построек (Постановление Правительства Москвы от 1993 года № 868).

При этом в период строительства этих объектов городское законодательство также позволяло регистрировать права на некапитальные объекты как на капитальные (Постановление Правительства Москвы от 1996 года № 689).

Отметим, что до 1997 года регистрацией прав собственности в Москве занимались исполнительные органы власти города, после — Российской Федерации (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Впоследствии владельцы некапитальных торговых павильонов, киосков, лотков, палаток и прочего использовали разные способы переоформить право собственности на свои объекты как на капитальные, поэтому в настоящее время имеют на руках свидетельства на право собственности как на объекты недвижимости.

По такой же схеме объекты вводились в эксплуатацию как временные некапитальные объекты.

В результате собственники ряда торговых павильонов, вошедших в перечень сносимых самовольных построек, формально имели действующие договоры аренды земельного участка и соответствующее свидетельство (Постановление Правительства Москвы от 1995 года № 327).

Они оформлялись, как правило, под размещение нестационарных легковозводимых объектов. Однако эти договоры не предусматривают права застройки участка капитальными объектами.

На основании таких свидетельств на право собственности на объект недвижимости некоторые владельцы подобных объектов переоформляли договоры аренды под размещение временных некапитальных объектов на договоры аренды под эксплуатацию капитальных зданий, де-факто находящихся на земельных участках.

* * *

1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в статье 222 Гражданского кодекса России, которые регулировали работу с объектами самовольного строительства и предоставили органам местного самоуправления (на территории города Москвы — Правительству Москвы) право принятия решения о сносе самовольных построек во внесудебном порядке, если такие постройки расположены на территориях с особым режимом использования. Во исполнение этой нормы федерального законодательства Правительство Москвы 8 декабря 2015 года приняло постановление «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», определившее порядок действий органов исполнительной власти города Москвы по демонтажу самовольных построек и утвердившее перечень объектов, подлежащих сносу.

Согласно законодательству, постройка является законной, если застройщику предоставлен земельный участок для целей капитального строительства, а само здание возведено в соответствии с утверждённой проектной документацией объекта капитального строительства, если получено разрешение на капитальное строительство, если получено разрешение на ввод в эксплуатацию и, таким образом, не нарушаются правила землепользования и застройки.

Город Москва давно предпринимает усилия по борьбе с объектами самовольного строительства. Ранее префектуры административных округов являлись уполномоченными органами исполнительной власти по обращению в суд с исками о признании зданий объектами самовольного строительства. До 2013 года префектуры подавали такие требования, однако в ряде случаев суды принимали решение об отказе.

Такие решения зачастую принимались не в связи с тем, что собственники объектов в процессе судебного заседания доказали свою правоту, а по формальным признакам — из-за обращения префектур в суд позже срока, предусмотренного законодательством.

Собственники объектов, вошедших в перечень самостроя, были уверены, что наличие подобного судебного решения позволит им сохранить «законный» статус своего строения.

При этом в упомянутых процессах, как правило, не проводились судебные строительно-технические экспертизы объектов, которые бы позволили чётко определить, идёт ли речь о легковозводимом (некапитальном) объекте или о капитальной постройке, созданной на основании проектной документации объекта капитального строительства и в соответствии с разрешением на строительство объекта капитального строительства.

* * *

Однако на сегодняшний день федеральное законодательство изменилось, и речь идёт о новом административном механизме сноса самостроя, который не требует судебного порядка сноса, он осуществляется во внесудебном порядке.

Также ряд собственников ссылается на то, что их права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Эти случаи были дополнительно рассмотрены Верховным судом РФ, который неоднократно разъяснял, что запись в ЕГРП в отношении самостроя не является доказательством законности приобретения права на такой объект недвижимого имущества и не является препятствием для предъявления требования о сносе самовольно возведённого объекта.

Таким образом, действующее федеральное законодательство и городской нормативно-правовой акт разрешает снос объектов самовольного строительства.

Он может быть произведён органами местного самоуправления, в том числе и без решения суда, при наличии двух обстоятельств: если это объект самовольного строительства (земля для целей капитального строительства не предоставлялась, разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию не было) и в случае если такой объект находится на территории общего пользования, в зонах с особым режимом регулирования либо в охранных зонах инженерных сетей. Все объекты, которые были внесены в перечень сносимых самовольных построек, этим критериям соответствуют.

Владельцу объекта, внесённого в перечень самовольных построек, направляется решение о сносе и сроках демонтажа. Также рядом с объектом устанавливается информационный щит. Те, кто демонтировал опасные объекты своими силами в установленные законодательством сроки, могут получить от города компенсацию.

Процессуальные аспекты сноса самовольных построек в городе Москве, или как «защищают» владельцев «самостроя» московские суды

По вопросу сноса самовольных построек в городе Москве и о проблемах применения статьи 222 ГК РФ (в последней редакции) сказано довольно много.

Мне бы хотелось обратить внимание на еще один аспект проблемы, который, по моему мнению, незаслуженно остается без внимания.

Дело в том, что, пока мои коллеги спорят по вопросам материального права, Правительство Москвы успешно защищается в судах с помощью права процессуального. И колоссальную поддержку в этом им оказывают наши арбитражные и районные суды, в чем я и мои коллеги убедились на собственном опыте.

Как правило, владельцы московского «самостроя» пытаются защитить свои права тремя нижеописанными способами, и вот что из этого выходит.

1. Попытки признать недействительным ненормативный акт в Арбитражном суде г. Москвы

Как известно, в целях реализации положений пункта 4 статьи 222 ГК РФ Правительство Москвы издало постановление от 08.12.2015 №829-ПП с двумя приложениями к нему. В приложении №1 урегулирован порядок сноса самовольных построек, а в приложении №2 утвержден перечень объектов, которые, по мнению чиновников, являются самовольными (104 объекта).

Безусловно, приложение №1 к постановлению, непосредственно регулирующее порядок сноса, касается неопределенного круга лиц, т.е. носит нормативный характер и, следовательно, подлежит оспариванию как нормативный акт в Мосгорсуде.

Второе приложение состоит из пунктов, в каждом из которых указан конкретный объект, подлежащий сносу.

Каждый из пунктов приложения №2 рассчитан на однократное применение, не является обязательным для неопределенного круга лиц, поскольку влечет юридические последствия только для одного лица – владельца объекта, поименованного в пункте.

Следовательно, каждый из пунктов носит ненормативный характер и с учетом нарушения им прав предпринимателей подлежит оспариванию в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ.

Однако судьи Арбитражного суда г.Москвы, как сговорившись, со ссылкой на то, что постановление №829-ПП является нормативным актом и, следовательно, неподведомственно арбитражным судам, прекращают производства по таким делам.

Логика арбитражных судов проста: коль скоро объект включен в изданный в установленном порядке нормативный акт, то оспариваемый пункт, в котором содержится адрес планируемого к сносу объекта, также подлежит оспариванию как нормативный акт. При этом суды почему-то забывают о Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.

2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», в котором разъяснено, что оспариваемый акт может включать в себя положения как нормативного, так и ненормативного (индивидуального) характера, которые могут быть оспорены отдельно друг от друга.

Попытки юристов убедить судей в том, что их доверители не оспаривают общие положения постановления №829-ПП; что каждый пункт приложения №2 к постановлению касается судьбы только объекта, принадлежащего его доверителю, и рассчитан на однократное применение (после сноса объекта он фактически не будет действовать), бесполезны. А ссылки на теорию государства и права, изучаемую на первых курсах юридических факультетов, и вовсе вызывают у судей улыбку.

2. Попытки признать недействующим нормативный акт в Мосгорсуде

Не получив судебной защиты в арбитражных судах, владельцы снесенных объектов вынуждены обращаться в Мосгорсуд, где их злоключения продолжаются.

24 декабря 2015 г. Мосгорсуд уже успел оперативно рассмотреть дело №3а-907/2015 по заявлениям нескольких организаций о признании недействующим постановления №829-ПП и отказать в удовлетворении этих требований. И что-то мне подсказывает, что такая скорость рассмотрения дела была вызвана отнюдь не заботой о бедных предпринимателях, пытающихся спасти свое имущество.

С процессуальной точки зрения этот судебный акт повлек для клиента нашего Адвокатского Бюро и других предпринимателей следующие последствия.

Снесут ли дома рядом с аэропортами?

Засыпать и просыпаться под гул взлетающих или идущих на посадку самолетов — удовольствие сомнительное. Разве что относительно невысокие цены на жилье могут сподвигнуть на покупку квартиры в доме, соседствующем с аэропортом.

Однако риски жильцов не ограничиваются плохим самочувствием из-за отсутствия тишины: значительна часть таких новостроек возводится несанкционированно. Власти, ранее игнорировавшие этот процесс, теперь пытаются его остановить.

По мнению адвоката Олега Сухова, по накалу страстей скандалы вокруг проектов хаотичной застройки приаэродромных территорий вскоре смогут сравниться с конфликтами, связанными со сносом нелегально построенных малоэтажных жилых комплексов.

Либеральные нормы гражданского и градостроительного законодательства, в сочетании с несформированным земельным кадастром и отсутствием документов территориального планирования, позволили застройщикам не только оформить в собственность десятки тысяч гектар земли, расположенных в окрестностях крупных аэропортов, но и запустить их в хозяйственный оборот. Сначала такие территории активно застраивались коттеджами и коммерческой недвижимостью — магазинами, автозаправками и пр. Однако в последнее время вокруг взлетно-посадочных полос стали стремительно размножаться многоквартирные многоэтажные дома. Масштабы приаэропортового девелопмента в Подмосковье впечатляют. Так, в окрестностях крупных московских аэропортов (Внуково, Домодедово, Шереметьево) в активной стадии строительства находится более 1 млн кв. м многоквартирных жилых домов. Такие проекты сосредоточены в Ленинском, Домодедовском, Наро-Фоминском, Одинцовском, Солнечногорском и ряде других районах Московской области.

Как правило, квартиры в новостройках рядом с аэропортами предлагаются по весьма привлекательным ценам.

Для многих покупателей экономичного жилья предоставленный застройщиком дисконт является убедительным аргументом — даже в том случае, если многоэтажка возводится в зоне шумового воздействия, либо вообще в траектории взлета/посадки и маневрирования самолетов.

Между тем, покупка жилья в таких проектах рискованна не только из-за рисков дискомфорта от авиационного шума (более 65-80 дБА, что почти в два раза превышает допустимые значения для жилых помещений), плохой экологии приаэропортовых территорий, но также высокой вероятности административных и судебных разбирательств. Причиной их возникновения могут стать нестыковки между гражданским, градостроительным законодательством и нормами, регламентирующими безопасность авиаполетов и использования воздушного пространства.

В частности, Воздушный кодекс предписывает осуществлять строительство любых объектов в пределах приаэродромной территории исключительно по согласованию с собственником аэродрома.

Приаэродромная территория определяется по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов — окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома.

Между тем, как показывает практика, абсолютное большинство строительных проектов, которые реализуются в 30-километровой зоне от аэродромов, визы авиационного начальства не имеют. Этот несущественный, на первый взгляд, нюанс в последнее время все чаще становится формальным поводом для замораживания даже масштабных строек.

Так, по искам транспортной прокуратуры уже приостановлено строительство нескольких жилых комплексов в окрестностях московских и региональных аэропортов. Ранее выданные разрешения на строительство аннулированы. Более того, в некоторых случаях надзорные органы добиваются сноса построек.

В свою очередь, застройщики безуспешно пытаются оспорить судебные решения в вышестоящих инстанциях, либо согласовать проекты с дирекцией аэропортов.

Застройщикам, уличенным в игнорировании требований федерального законодательства, грозит лишь административная ответственность и штраф в размере до 300 тыс. рублей.

А вот финансовые и моральные потери дольщиков из-за приостановки строительства и возможного демонтажа жилья могут оказаться существеннее.

Я бы порекомендует покупателям жилья новостройках, расположенных в 30-километровом радиусе от аэропортов (в зонах с особыми условиями использования) тщательно проверять пакет разрешительной документации и выяснять, санкционировано ли строительство авиационным начальством.

В целом же нормы строительства в приаэродромных территориях надо ужесточать. Месторасположение земельного участка в пределах приаэродромной территории аэропорта является существенным обстоятельством, возникающим в связи с выдачей и получением разрешения на строительство.

До сих пор застройка велась весьма хаотично. Причем, не столько по вине девелоперов, но также и властей, которые абстрагировались от этого процесса.

Крайне важно синхронизировать градостроительное законодательство с федеральными правилами, регламентирующими работу авиации, чтобы не создавать почву для затяжных судебных конфликтов.

Земельные новости

Госдума приняла поправки в Воздушный кодекс, против которых выступал Минтранс и аэропорты, пишут Ведомости. Госдума на прошлой неделе приняла во втором и третьем чтениях поправки в Воздушный кодекс, которые обязывают аэропорты платить владельцам приаэродромной недвижимости.

Поправки упорядочивают использование приаэродромных территорий – земель в радиусе 30 км от аэропортов, строить на которых можно только после согласования с Росавиацией. В частности, они вводят семь подзон с разным уровнем ограничений по использованию.

В течение года после вступления закона в силу операторы аэродромов (т. е. аэропорты) должны подготовить проект приаэродромной территории и утвердить его в Росавиации.

Проект должны согласовать муниципальные власти, они же рассчитают размер ущерба, который аэропорт должен выплатить владельцам земель и строений за то, что на эту недвижимость накладываются ограничения по использованию.

Владельцы недвижимости на большой территории смогут обратиться к аэропортам за компенсациями за то, что на землях нельзя строить совсем или можно строить с ограничениями, жители же домов, где превышен допустимый уровень шума, могут потребовать переселения за счет аэропортов, рассказывали топ-менеджеры четырех аэропортов.

Против поправок до последнего возражал Минтранс.

Положение [о компенсациях] несет существенные риски, требует финансово-экономического анализа изучения его экономического влияния на удорожание авиационных перевозок в целом, поскольку дополнительные затраты аэропортов приведут к росту услуг для авиакомпаний, писал в середине июня министр транспорта Максим Соколов вице-премьеру Дмитрию Козаку.

Сейчас собственники часто не знают о существующих ограничениях на их земли – законопроект устранит этот пробел, он также даст аэропортам стимул оптимизировать приаэродромные территории по образцу Европы, говорит представитель Козака.

В принятой Госдумой редакции поправок снимаются ограничения на строительство в седьмой подзоне, если права на землю девелопер получил до вступления поправок в силу. Это самая большая из зон, в ней ограничения будут возможны, если авиационные шумы превышают допустимые нормы.

Козак в апреле отклонил предложение Минтранса не распространять действие поправок на уже существующие аэропорты. Правительство поручило Минтрансу за 10 месяцев оценить потенциальные расходы от вступления в силу законопроекта, отметил во вторник представитель Минтранса.

«Ограничения по использованию приаэродромных территорий есть и сейчас, и все девелоперы о них знают. Но семь подзон будут введены только этими поправками, т. е. юридически будут новыми, поэтому все владельцы получат права на компенсацию», – говорит топ-менеджер крупного аэропорта. Об этом же предупреждает Козака в письме Соколов.

Законопроект действительно предполагает обратную силу, согласны председатель третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов и член адвокатской коллегии Москвы Елена Лузанова.

Ретроактивные нормы – большая редкость, а в данном случае даже не установлены сроки возведения жилья, которое может претендовать на компенсации, нет никакой формулы расчета – остается догадываться, как в таком виде законопроект дошел до Совета Федерации, добавляет Лузанова.

«Проблема в том, что жилье строится на не предназначенных для этого территориях, и складывается впечатление, что застройщики чувствуют себя безнаказанными именно потому, что есть способствование их деятельности чиновниками», – говорит Сухов.

Предыдущая новость Следующая новость