Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы реновации на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья. Рассказываем, как будет работать новая программа сноса и расселения

Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

ЕРА/ТАСС

Президент России Владимир Путин подписал закон о всероссийского реновации старого жилого фонда. Соответствующий документ опубликован на официальном портале правовой информации. 

Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий.

Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году.

В случае подписания документа Владимиром Путиным закон на многие годы вперед будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов.

Рассказываем, как именно будет работать новая программа реновации в регионах, как будут выбирать территории для комплексного развития, какое жилье может подпасть под снос, что получат взамен жители старых домов.

Что такое комплексное развитие территорий

В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу.

В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».

Цели программы всероссийской реновации

Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий.

Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах.

Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.

Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

Одна из целей закона — выйти на целевые показатели нацпроектов по объемам строящегося жилья, то есть строительства 120 млн кв. м жилья в год ( Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС)

— Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет.

Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами.

С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.

Регионам дали широкие полномочия по реновации

Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы.

Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории.

Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.

Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.

— Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости.

А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов.

То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо.

Какие территории и дома могут подпасть под реновацию

В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.

Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома.

Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты.

Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.

Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен.

В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму.

Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.

Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

Не все регионы смогут поддержать качество реновации по-московски ( Михаил Терещенко/ТАСС)

Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет.

Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно.

Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).

Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.

Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.

Источник: Институт экономики города

Изъятие земель

Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков.

Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов.

Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.

— Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения.

Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона.

Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.

Кто решает, сносит и застраивает

Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.

Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.

Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.

Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

Инвесторы смогут участвовать в комплексном развитии территории через конкурсы или аукционы ( Максим Григорьев/ТАСС)

Что решают жители домов

После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными.

Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок.

Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.

Механизмы реновации включили в Градостроительный кодекс. О каких рисках нужно знать правообладателям недвижимости? — Шортрид

В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом заранее не получится – закон теперь не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки. Что изменилось в правовом регулировании и при каких условиях объекты могут пойти под снос?

Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

Елена Гаврилина,

партнер, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

Антон Алексеев,

советник, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

В конце декабря 2020 года произошло существенное изменение градостроительного законодательства. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ создал правовой механизм для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда.

До внесения изменений ГрК РФ предусматривал:

    • развитие застроенных территорий,
    • комплексное освоение территорий,
    • комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, и
    • комплексное развитие территории по инициативе муниципальных органов.
Читайте также:  За II квартал аренда жилья в России подешевела

Теперь в ГрК РФ (глава 10) описан только один механизм – комплексное развитие территории (КРТ). По сути, он объединил варианты, которые ГрК РФ предусматривал ранее.

Раньше территорию, в отношении которой планировалось осуществлять комплексное развитие, нужно было обозначать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Таким образом, все заинтересованные лица могли заранее понять, что в отношении той или иной территории уполномоченный орган может принять соответствующее решение и начать ее развивать. Сейчас это правило отменили.

Однако субъект РФ может принять решение, чтобы оно продолжало действовать.

С практической точки зрения это означает, что участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Это существенный риск для большинства правообладателей недвижимости.

Кроме того, теперь виды разрешенного использования объектов и параметры строительства будут определяться решением о КРТ. Они могут не соответствовать ПЗЗ, напротив, решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.

Такой 50-процентный порог был раньше. Сейчас решение о КРТ могут принять, даже если аварийных и самовольных построек на территории меньше 50%.

Из законопроекта о комплексном развитии территорий полностью исключена возможность изъятия земель у граждан — Москвичев

Из законопроекта о комплексном развитии территорий убрали пункт про изъятие земель

ПГ / Юрий Инякин

До рассмотрения во втором чтении законопроекта о комплексном развитии территорий Комитет Госдумы по транспорту и строительству соберёт рабочую группу, чтобы ещё раз убедиться в отсутствии в документе спорных вопросов, волнующих граждан, заявил глава Комитета Евгений Москвичев. Об этом сообщает пресс-служба фракции «Единая Россия».

Законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части совершенствования порядка комплексного и устойчивого развития территорий и правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории был принят в первом чтении в ноябре 2018 года.

Москвичев особо подчеркнул, что в ходе подготовки документа ко второму чтению ряд положений был скорректирован — подготовлена редакция, которая полностью исключает возможность изъятия земель у граждан. «Мы все правительственные поправки по изъятию земель отклоняем», — отметил Москвичев.

По его словам, все рассматриваемые планировки комплексной застройки территорий «идут через общественные слушания».

«Общественные слушания по планировке территорий остаются — 20 рабочих дней, — пояснил Москвичев.

— И после этого если общественные слушания положительны, то тогда органы местного самоуправления, муниципалитеты или субъекты РФ принимают решения утверждать комплексную застройку или не утверждать».

«Поэтому я считаю, что данный законопроект готов, и прошу рассмотреть его во втором чтении», — заключил глава Комитета по транспорту и строительству, — сообщил Москвичев.

В первоначальном варианте документ предусматривал «возможность изъятия для муниципальных нужд» земельных участков, на которых расположено аварийное или подлежащее сносу жильё, многоквартирные дома, снос которых предусмотрен муниципальными адресными программами.

Было предусмотрено и изъятие объектов коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающих исключительно данные дома, так как необходимость в них отпадает.

В пояснительных материалах Правительство указывало, что уже сейчас органы местного самоуправления могут изымать участки с объектами недвижимости для развития территорий.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд — новый порядок в 2021 году

Любой участок земли, находящийся в собственности гражданина, может быть конфискован для государственных или муниципальных нужд. Но основанием для изъятия земельного участка у собственника в связи с неиспользованием служит лишь официальный документ, опирающийся на законодательный акт.

Любой надел допустимо конфисковать по соглашению или судебному решению. Но чаще всего это происходит в отношении тех, что имеют разрешенное использование для сельскохозяйственных нужд.

Законодательной базой является:

  1. Гражданский кодекс (статьи 284-286).
  2. Земельный кодекс (статьи 44-47).
  3. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» (указывается причина изъятия у собственника, как ненадлежащее использование).

Гражданский и Земельный кодексы РФ регулирует три порядка изъятия земельных участков:

  1. Для нужд государства и муниципальных образований. При этом обязательно должны возместить средства за него, которые будут выручены в результате реализации на публичных торгах, или предоставить аналогичный участок земли в другом месте.
  2. Земля изымается у собственника по решению суда, без оплаты средств. Возмещают только в отношении лиц, пострадавших от преступной деятельности владельца участка. Деньги после продажи с торгов будут переданы в качестве материального или морального ущерба. Бывший собственник ничего от конфискации земли не получит. Согласно ст. 243 ГК, ст. 50 ЗК, ст. 104 УК.
  3. Возможно также признание земли бесхозной, если после постановки участка на кадастровый учет права собственности на нее не зарегистрированы за определенным лицом более пяти лет. Такие наделы становятся собственностью муниципального образования и могут быть предоставлены в аренду или владение граждан. Такое основание прописано в Законе № 251-ФЗ.

Отметим, что ранее по поводу процедуры изъятия участков в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм. Федеральным законом № 499-ФЗ внесены поправки, вступившие в силу с 1 апреля 2015 года, которыми в кодексе выделена целая глава (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ), посвященная урегулированию вопросов изъятия земли у собственников.

Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:

  1. При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
  2. Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
  3. Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
  4. Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
  5. Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
  6. Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:
  • строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
  • проведения работ в рамках недропользования;
  • исполнение РФ международных обязательств;
  • в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
  • иные основания по законодательству РФ.

Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.

Порядок принудительного изъятия земельного участка

Изъятие земельного участка в рамках законодательства происходит в несколько этапов. Каждый из них обязателен к исполнению. При любом нарушении собственник вправе обратиться в суд для восстановления нарушенных прав. Описать порядок поэтапно можно следующим образом:

  1. Инициализация процесса изъятия. Запустить его могут власти любого уровня. Собственнику отправляется уведомительное письмо о дате проверки целевого назначения земли. Также могут проводиться и внеплановые проверки.
  2. Поиск собственника.
  3. Принятие решения о конфискации. На основании инициативы уполномоченные органы принимают решение об изъятии земли. В постановлении указывается причина конфискации, собственник, у которого участок изымается, а также реквизиты этого надела: площадь, кадастровый номер и иные, дающие возможность инициировать конкретную территорию.
  4. Письменное уведомление собственника о том, что участок будет экспроприирован по основаниям. Параллельно с этим исполнительными органами в СМИ публикуется информация с данными по изымаемому имуществу.
  5. Разрабатывается соглашение. Только, достигнув всех договоренностей, составляется документ, где указываются все особенности проведения процедуры с указанием сроков. Здесь же прописывается условие замены утраченного имущества.
  6. Земельный участок отчуждается и производится переход прав на него. Если конфискация происходит не в результате судебного решения, по которому произойдет возмещение средств пострадавшему лицу, то хозяин земли вправе затребовать компенсацию. Расчет ее происходит по рыночной оценке, действующей на конкретной территории. Вместо денежной компенсации правообладателю, утратившему имущество, может быть предложена замена, равная по площади или цене.

У владельца имущества после уведомления имеется 3 месяца на принятие решения. За это время он может согласиться с условиями изъятия, размером компенсации или заменой на аналогичный участок.

В противном случае — обратиться в судебные органы с иском о нарушенных правах.

Как показывает практика, государственные органы власти имеют все законные основания для конфискации земельного участка и суд принимает решение в пользу государства.

Если земля не была зарегистрирована, владельцу дается всего 2 месяца на доказательство своих прав относительно надела. Он обязан передать в администрацию правоустанавливающие документы и заявление. Иначе земля будет признана бесхозной и передана муниципалитету.

Что касается компенсации за утраченное имущество, то она складывается из нескольких составляющих:

  • рыночной оценки самого участка;
  • недвижимых объектов, расположенных в границах надела. Тут следует отметить, что компенсация за них возможна только в том случае, если разрешенное использование земли предполагает размещение на них таких объектов;
  • упущенной выгоды, которая могла быть получена собственником в связи с использованием земли, опять же в соответствии с разрешением;
  • иных сумм убытков.

Если по стоимости в распоряжении органов власти имеется иное имущество, оно может быть предложено собственнику взамен утраченному при изъятии. Другой вариант – денежные средства, сумма которых сложилась из вышеперечисленных составляющих.

Последние новости в 2021 году

Существенные изменения законодательства коснулись Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь все недвижимые объекты должны пройти кадастровый учет и в регистрационных базах содержаться информация о собственнике. При этом все земли, которые не прошли перерегистрацию и не попали в ЕГРН, рискуют быть изъятыми.

Читайте также:  Рейтинг 200 городов россии по отношению к соседям

Следует отметить, что органы власти не станут незамедлительно отбирать земли у граждан. Сначала будут предприняты меры по оповещению хозяина и предложено пройти регистрацию в новом формате.

Если этого не произойдет, участок будет признан бесхозным. Основанием для этого является судебное решение, если владелец земли не явился на заседание или добровольно отказался от прав на нее.

Тогда этот участок будет передан муниципалитету для дальнейшего распоряжения им по своему усмотрению.

Участь изъятия земли могла коснуться и дачников, которые построили на своем наделе жилые дома и иные капитальные постройки, но не зарегистрировали их, уже с лета 2020 года.

Дачная амнистия, объявленная для легализации таких строений по упрощенной схеме, была продлена до весны 2021 года. Это дает возможность пройти государственную регистрацию в отношении домов без разрешения на строительство.

Не получив правоустанавливающих документов на землю и строения на ней, хозяин может лишиться этого имущества на законных основаниях.

В Госдуме в 2019 году приняли ряд поправок в законодательные акты относительно самостроев. Собственнику, на земле которого имеется незаконная постройка, сначала будет предписано ее снести.

При неисполнении этого требования в установленный срок, помимо штрафа, который может доходить до 50 тысяч рублей, участок может быть изъят.

К самострою можно отнести не только жилой дом, но и иные строения на участке земли, которые не зарегистрированы в Росреестре.

Новые правила изъятия земельных участков в 2021 году

Реформа проектов развития территорий: большая перемена

Проект поправок в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ (о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья) (законопроект № 1023225-7), внесенный в Госдуму 18 сентября, направлен на полное реформирование института комплексного развития территорий (далее – КРТ).

Власти получат право сносить неаварийные многоквартирные дома с целью комплексного развития территорийСоответствующий законопроект предполагает, что для этого потребуется согласие двух третей собственников и нанимателей помещений в предлагаемых к сносу и реконструкции домах

Так, предлагается установить единый механизм КРТ, при этом договоры о развитии застроенных территорий и проекты комплексного освоения территории упраздняются.

Сам институт КРТ также может претерпеть существенные изменения.

Сразу отмечу, что в переходных положениях законопроекта определен правовой статус ранее заключенных договоров о развитии застроенных территорий, договоров комплексного освоения территории, а также договоров, предусматривающих комплексное и устойчивое развитие территории, заключенных до вступления поправок в силу. Указанные договоры сохраняют действие в соответствии с условиями, на которых они были заключены, а их изменение и расторжение осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения.

Согласно предлагаемой в законопроекте концепции проекты КРТ могут быть реализованы не только на основании решений органов местного самоуправления, но и по решению Правительства РФ, а также органа государственной власти субъекта Федерации.

В настоящее время такое решение принимается уполномоченным органом местного самоуправления при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается комплексное развитие.

В ряде субъектов принимаются региональные законы о перераспределении полномочий, позволяющие заключать договоры КРТ на уровне исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Вместе с тем ведутся дискуссии о правомерности таких действий. Предлагаемые законопроектом нововведения снимают названные вопросы с повестки дня.

Предусмотрено также, что реализация проекта КРТ осуществляется публично-правовым образованием самостоятельно либо путем передачи полномочий специализированной организации, созданной для этого публичным образованием, принявшим решение о КРТ, или с привлечением юрлиц и индивидуальных предпринимателей с заключением с ними договоров о комплексном развитии территории.

Возможность реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей остается. В частности, предлагается сохранить требования к правообладателям, не являющимся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, о необходимости установления срока действия их прав на участок – не менее пяти лет на день заключения договора о КРТ.

При этом предъявляются новые требования к квалификации лица, желающего заключить договор о КРТ.

Это, в частности, может быть юрлицо при условии, что оно или его учредитель (участник) имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 5000 кв. м.

Весьма странное, на мой взгляд, условие, особенно с учетом того, что проект КРТ далеко не всегда предусматривает необходимость строительства многоквартирных жилых домов.

Законопроектом также устанавливаются дополнительные требования к территории, подлежащей комплексному развитию.

К таковым могут быть отнесены только территории, не менее 50% общей площади которых занимают участки, где расположены подлежащие сносу многоквартирные дома или объекты капитального строительства, признанные в установленном порядке аварийными или подлежащие сносу на основании муниципальных адресных программ. Также проект КРТ может быть реализован в отношении территории населенного пункта или городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или его (их) смежных частей, в границах которых расположены не обремененные правами третьих лиц участки, где отсутствуют объекты капитального строительства. Действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК РФ позволяет реализовывать подобные проекты.

Кроме того, определение границ территории, подлежащей комплексному развитию, не в полной мере соответствует положениям законопроекта, сохраняющим возможность заключения договора КРТ с правообладателями.

В связи с этим, полагаю, следует уточнить, что требования к территории, подлежащей комплексному развитию, перечисленные в ч. 1 ст.

64 ГрК (в редакции законопроекта), не распространяются на проекты, реализуемые по инициативе правообладателей.

Вместе с тем одной из главных новелл является возможность реализации проекта в отношении территории, включающей несмежные участки, а также допустимость заключения договора не только в границах всей территории, подлежащей комплексному развитию, но и ее части, а также с целью выполнения конкретного этапа (в частности, сноса и реконструкции многоквартирных домов), определенного решением о КРТ. В отношении территорий, в границах которых предусмотрено комплексное развитие, могут быть заключены один или несколько договоров о КРТ.

Существенные условия данного вида договора дополнены необходимостью определения заключившим его лицом способов и размеров обеспечения исполнения. В частности, расширены основания расторжения договора по инициативе публично-правового образования. Если действующая редакция ст. 46.9 и 46.10 ГрК содержит закрытый перечень оснований, теперь его предлагается сделать открытым.

  • Если иное не установлено нормативным правовым актом субъекта Федерации, подготовка документации по планировке территории может осуществляться без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации, а также без учета относящихся к данной территории положений документов территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого она расположена, положений правил землепользования и застройки при условии соблюдения требований, предусмотренных решением о КРТ.
  • Одновременно с подготовкой документов по планировке осуществляется (без принятия решения об этом) подготовка соответствующих изменений в документы территориального планирования субъекта Федерации, муниципального образования, в границах которого расположена указанная территория, а также в правила землепользования и застройки (при необходимости внесения таких изменений).
  • В случае принятия решения о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых будет реализовываться комплексное развитие, документация по планировке подготавливается на каждую из них отдельно.

Предусмотрены соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления участка для КРТ лицу, с которым заключен договор.

При этом устраняется ограничение, содержащееся в настоящий момент в концепции законодательства о договорах о КРТ, не позволяющее передавать в аренду участки, находящиеся в публичной собственности, инвестору, реализующему проект КРТ, в рамках только целевого использования земель для размещения инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктуры.

Соответствующие положения, посвященные предоставлению участка в аренду для развития застроенной территории и комплексного освоения территории, упраздняются.

Так, из ст. 56.

12 ЗК РФ, устанавливающей особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ по инициативе органа местного самоуправления, предлагается исключить указание, что такое изъятие осуществляется по инициативе названных органов.

Вместе с тем возможность изъятия участков для проектов КРТ, реализуемых по инициативе правообладателей, не предусмотрена. Дополнительно вводится необоснованный с коммерческой точки зрения запрет переуступки права аренды участка (участков), предоставленного для КРТ.

Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, предлагается дополнить разд. II.1, посвященным адресным программам по сносу и реконструкции многоквартирных домов. Для реализации соответствующих программ предлагается наделить широкими полномочиями субъекты Федерации. Они будут вправе, в частности:

  • определять содержание программ по сносу и реконструкции;
  • утверждать порядок их формирования и утверждения;
  • определять источники финансирования программ;
  • утверждать порядок выявления и учета мнения граждан при их формировании и реализации;
  • определять технические характеристики домов, подлежащих включению в адресные программы.

Самостоятельно выполнять программу по сносу и реконструкции согласно проекту смогут субъект РФ либо муниципальное образование, в границах которых будет осуществляться КРТ, или созданная публично-правовым образованием специализированная организация.

Отдельный раздел посвящен выявлению и учету мнения граждан при формировании и реализации программы по сносу и реконструкции домов. В адресной программе по сносу устанавливается очередность с учетом технического состояния домов.

Читайте также:  Законопроект о компенсациях дольщикам прошел 2-е чтение

Статья: "Когда могут изъять земельный участок?"

В России идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны.

В современных условиях государственный контроль (надзор) за рациональным использованием земель приобретает все большее значение.

Законодательство о земельной реформе предоставляет собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам широкие права по самостоятельному хозяйствованию на земле.

В то же время такая деятельность не должна, как указано в  статье 36 Конституции РФ, наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы иных лиц, а также государства.

Одним из ключевых посланий выступления президента России перед Федеральным собранием в декабре 2015 года было необходимость существенных реформ в АПК страны.

В частности, президент заявил, что в следующую пятилетку необходимо полностью заместить импортные продукты сельского хозяйства теми, которые произведены в России.

Для этого одной из мер предусмотрено отобрать (изъять) неиспользуемые земельные участки у нерадивых собственников и передать их тем, кто может землю обработать.

Для одних это послание стало поводом для серьезного беспокойства. Другие хорошо знают законодательство и необходимые в нем «лазейки» для защиты своих интересов. А третьи не обратили на него внимания и не знают, что их ждет в будущем.

В своем выступлении президент поручил Федеральному собранию до лета-осени 2016 года разработать новую нормативную базу для регулирования рынка сельхозземель. А инициативные депутаты из аграрного комитета заявили, что уже готовы представить предложения по этому поводу.

В данной статье также будут рассмотрены возможные новшества, которые помогут правительству ускорить и сделать более масштабным процесс изъятия «гулевых» земель.

Случаи изъятия земельных участков

Уже сама фраза «изъятие земельных участков» звучит неприятно, не сулит ничего хорошего для граждан. Но как показывает практика – в современных рыночных отношениях есть место этому понятию. К сожалению, без принудительного или по соглашению сторон изъятия земельных участков сегодня также нельзя обойтись.

Рассмотрим 4 ситуации, когда в Российской Федерации по закону предусмотрена возможность изъятия земли у собственников и других правообладателей: (см. таблицу).

Для государствен-х или муниципальных нужд В случае ненадлежащего использования земли В случае реквизиции В случае конфискации
Ссылки на нормативную базу ст. 279 ГК РФ; ст. 49 и глава 7.1 ЗК РФ (ст. 56.2 — 56.11) ст. 284-286 ГК РФ; и глава 7 ЗК РФ (ст. 44 – 47, 54); ст. 6 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ст.104.1-104.3 УК РФ
Категория земель Любая Любая (но в большей мере относится к землям с/х назначения и землям для строительства) Любая Любая
Категория правообладателей Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды) Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды) Собственник Собственник
Причины изъятия
  • В исключ-ных случаях, связанных с государст-ми (муниц-ными) нуждами:
  • 1)  для выполнения международ-х договоров Российской Федерации;
  • 2)  для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения.
  1. Ненадлежащее использование земельного участка:
  2. 1)  неисполь-ние по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, предназ-ных для строительства;
  3. 2)  земельный участок используется с нарушением правил рационального использования;
  4. 3)  порча земель;
  5. 4)  невыполн-ие обязательств по рекультивации;
  6. 5)  невыполн-ие обязательств по приведению земельного участка в состояние пригодное для целевого использования.
В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Применение санкции за совершение преступления (получение земельного участка в результате совершения преступления или получение земельного участка на средства, полученные в результате совершения преступления
Основания изъятия Решение уполномоченного органа и заключение с правооблад-лем соглашения или судебное решение о принудит-м изъятии земельного участка для государств-х или муницип-х нужд. Согласие правообладателя или решение суда. Решение уполномоч-го органа государственной власти. Обвинит-ный приговор суда.
Условия изъятия Прохождение длительной процедуры изъятия земельных участков для государствен-х или муниципальн-х нужд. Земельные участки для государствен-х или муниципальн-х нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий, приведенных в ст. 56.3 ЗК РФ. Принудительное изъятие земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания. Принятие решения о реквизиции земельного участка. Вступление в силу обвинительного приговора.
Кто принимает решение об изъятии Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня (уполном-ные федеральные органы исполнит-ной власти, исполнит-ные органы власти субъектов РФ, органы местного самоуправ-ния Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, суд. Уполном-ный исполнит-ный орган государств-ной власти. Суд.
Срок изъятия На постоянной основе. На постоянной основе. На постоянной основе или временно до прекращения обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции. На постоянной основе.
Цель изъятия Для выполнения международ-х договоров или строительства объектов государств-го или муниципальн-о значения. Для прекращения фактов ненадлежащего использования земельных участков и передачи земли в пользование тем, кто умеет на ней работать. Для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи чрезвыч-ми обстоят-вами угроз. Для возмещения ущерба и в качестве наказания.
Плата при изъятии За изымаемый земельный участок его правооблад-лю предоставл-ся возмещение. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Земельный участок изымается принудительно и безвозмездно.
Можно ли избежать изъятия Нет Да. Для предотвращения изъятия следует устранить факты ненадлежащего использования земельного участка и уплатить штраф по администр. правонарушению в сроки, указанные в предписании. Нет. Но лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранивш-ся имущества. Нет

Как избежать изъятия участка?

Если у вас есть земельный участок сельскохозяйственного назначения, участок для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и он уже давно не используется, есть вероятность, что его могут изъять. Для того чтобы узнать, как легально избежать изъятия, рассмотрим существующий порядок этой процедуры:

1)  Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования.

В случае наличия нарушений орган государственного земельного надзора проводит внеплановую проверку и выдает собственнику земельного участка обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений.

Также одновременно назначаются административное наказание в виде штрафа за неиспользование земельного участка.

2)  Принудительное изъятие у собственника земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования после назначения административного наказания.

В этом случае подтверждением факта неустранения ненадлежащего использования земельного участка является назначение административного наказания в виде штрафа за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов, осуществляющих государственный земельный надзор.

3)  В случае неустранения правонарушений в срок, установленный предписанием, орган государственного земельного надзора, вынесший предписание, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

4)  Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.

5)  В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ по отношению до такого земельного участка и проводит публичные торги по его продаже.

6)  Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.

7)  Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Таким образом, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

С учетом изложенного в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации определен перечень обязанностей не только собственников земельных участков, а также иных лиц по использованию земельных участков.

Одна из главных обязанностей собственников земельных участков и лиц, таковыми не являющихся — использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *