Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

Почти 20 лет в России самым распространенным, а иногда и единственным
способом купить новое жилье по выгодной цене было участие в долевом строительстве.

Дольщики напрямую платили деньги застройщикам и ждали ключи от квартир. С 1
июля 2019 года всё поменялось.

Эксперты «Метриум» рассказывают, как
теперь приобрести квартиру в новостройке, что такое эскроу-счета, и кто
отвечает за вложения покупателей.

Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

Новая схема приобретения жилья в строящемся доме в общих чертах теперь
такова: покупатель выбирает квартиру в новостройке. Оплачивает её, внося деньги
на специальный счет (эскроу) в банке. Эти средства остаются под контролем
банка, пока застройщик не построит и не сдаст в эксплуатацию дом. Как только
это произойдет, дольщик получит ключи, а застройщик – средства с эскроу-счетов.

В чем принципиальные отличия новой схемы?

  1. Застройщик возводит жилье не на деньги покупателей, а на кредит,
    который ему предоставляет банк-держатель эскроу-счетов.
  2. За сохранность средств покупателей отвечает банк.
  3. Вложенные дольщиками средства страхуются государством.

Теперь подробнее о новом способе приобретения жилья в строящемся доме, а
также о подводных камнях, которые нужно учитывать дольщикам.

Что такое эскроу-счет и почему он так называется

Понятие escrow
пришло к нам из английского языка, где это слово обозначает средства (ценные
бумаги, собственность и т.п.), которые передаются во временное хранение
«третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Также
называются и операции, проходящие по этой схеме.

Соответственно, эскроу-счет открывается для временного держания на нем
средств покупателя, которые должны быть переданы продавцу после совершения ими каких-то
взаимных обязательств.

Банк-держатель эскроу-счета следит за тем, чтобы
продавец не получил средства покупателя до исполнения его обязательств, равно
как и за тем, чтобы покупатель не забрал уплаченные деньги, если продавец свои
обязательства все же выполнил.

Как только клиент получает обещанный товар или
услугу, банк передает деньги продавцу.

Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

Кто открывает эскроу-счет

Эскроу-счет открывает банк по заявлению дольщика. Как только вы выбрали
квартиру в строящемся доме, вы заключаете договор долевого участия (ДДУ) с
застройщиком.

В этом договоре прописывается, что покупатель обязан перечислить
средства на эскроу-счет в определенном банке (не в любом!). После этого вы
обращаетесь в указанный банк, который открывает счет.

На практике все этапы
сделки будут проходить практически одновременно, в режиме «одного окна».

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Эскроу-счет можно открыть только в указанном застройщиком банке. Дело в
том, что теперь строительные компании возводят дома на кредиты.

Тот банк, который
выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем
эскроу-счетов. Поэтому у покупателя нет права выбирать банк для открытия счета
эскроу.

Если его не устраивает банк-держатель эскроу-счетов, то ему придется
подыскать другой проект новостройки.

Все ли банки могут работать с эскроу-счетами

Нет, далеко не все. Государство позволяет принимать деньги дольщиков и
кредитовать застройщиков только определенным кредитным организациям, которые
отвечают требованиям надежности. Сейчас их насчитывается 95. С перечнем уполномоченных
банков можно ознакомиться на сайте Банка России.

Как купить квартиру в ипотеку через счет эскроу

Сначала покупателю нужно подать заявку на кредит. Как только он получает
одобрение, он подписывает договор долевого участия с застройщиком.

В нем
указывается, что квартира будет оплачена через эскроу-счет кредитными
средствами банка, который одобрил заявку.

Затем открывается эскроу-счет в
указанном застройщиком банке и после регистрации ДДУ банк-кредитор переводит
средства на счет банка-агента эскроу-счета.

Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет

В любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой
кредитной организации. Он не обязан получать ипотечный кредит в банке, который
открывает эскроу-счета и дает застройщику деньги для строительство выбранного
дома. Соответственно, не возникнет никаких проблем, если покупатель займет
деньги у того же банка, в котором будет и эскроу-счет.

Когда вносятся средства на эскроу-счет

После государственной регистрации договора долевого участия. Как только
соглашение зарегистрировано Росреестром, клиент обязан перечислить на
эскроу-счет оговоренную сумму средств в определенные сроки, но не позже трех
месяцев с заключения договора об открытии эскроу-счета.

Можно ли купить квартиру через эскроу-счет в рассрочку

Закон не ограничивает такую возможность. В договоре долевого участия
может быть прописана обязанность покупателя внести на эскроу-счет оплату
выбранной квартиры частями. Однако на практике такие сделки могут быть не
выгодными для банка-держателя эскроу-счетов, так что со временем эта схема
может стать редкой.

Что происходит с деньгами на эскроу-счете после заключения сделки

Средства на эскроу-счетах блокируются, то есть к ним не имеет доступ ни
дольщик, ни застройщик. Проценты на сумму вложенных денег не начисляются.
Никакая комиссия банку за держание средств также не выплачивается.

После
внесения средств дольщику остается только ждать окончания строительства.

При
этом деньги на счетах эскроу защищены, скажем, от конфискации, ареста или
принятия обеспечительных мер в отношении кого-либо, включая самого вкладчика.

Застрахованы ли деньги эскроу-счетах

Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по
страхованию вкладов. При наступлении страхового случая (аннулирование лицензии
или банкротство банка) им выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10
млн рублей.

Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть, он
приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из
вкладов, но не более 10 млн рублей в сумме.

Чтобы получить компенсацию,
дольщику понадобится предоставить в АСВ подтверждение факта сделки (договор
долевого участия), после чего в течение 20 дней ему перечисляется страховая
сумма.

Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

Можно ли продать квартиру по переуступке

Да. Вместе с правами участника долевого строительства продавец квартиры в
строящемся доме переуступает другому физическому лицу и все свои права и обязанности
по договору об открытии счета эскроу, который был заключен прежде.

Можно ли отказаться от сделки
и вернуть деньги с эскроу-счета

Да, но только при определенных
условиях. Как и прежде, расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не передал в
оговоренные сроки квартиру. Теперь добавились новые основания.

Разрыв
соглашения возможен, если банк-кредитор строительства взыскивает с застройщика
долг, земельный участок и другое залоговое имущество; если застройщик признан
банкротом и открыто конкурсное производство; если юридическое лицо-застройщик –
ликвидировано.

То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых
«передумал» не фигурирует. В течение пяти дней с фиксации расторжения договора
Росреестр направляет уведомление об этом в банк-держатель эскроу-счета, после
чего деньги возвращаются клиенту.

Можно ли использовать
эскроу-счет при покупке готового жилья

Гипотетически да, но в этом нет
смысла. Эскроу-счета иногда используются при сделках на вторичном рынке жилья,
когда участники сделки хотят обезопасить друг друга от обмана. Но при покупке
готового жилья у застройщика такая ситуация практически исключена – девелопер
заинтересован в продаже остатков жилья в готовых комплексах и дорожит
репутацией. Лучше использовать обычный аккредитив.

Как узнать, что квартиры продаются через эскроу-счета

О продажах через эскроу-счета расскажет сам застройщик или его агент по
продажам – такую информацию скрывать нет смысла. Помимо этого, на официальном
сайте проекта новостройки есть образец типового ДДУ, в котором должны упоминаться
эскроу-счета, если они применяются в продажах.

Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

Можно ли воспользоваться маткапиталом для эскроу-счетов

Можно. Обладатель сертификата заключает ДДУ с
застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за
счет средств материнского капитала. При этом указывается, что деньги будут
перечислены на счет эскроу.

Договор регистрируется, и его копия подается в Пенсионный
фонд вместе с соответствующим заявлением. После принятия заявления обладателю
сертификата выдают расписку-уведомление о получении документов.

Срок
рассмотрения заявки – месяц с момента подачи, после чего ПФР в течение пяти
дней направляет уведомление об одобрении или отказе. В случае положительного
решения Пенсионный фонд направляет средства на эскроу-счет.

Если же квартира приобретается в кредит, то, как и прежде, дольщик может
использовать маткапитал либо для внесения первого взноса (или его части), либо
для погашения долга. В этом случае соответствующее решение обладателя сертификата
отражается в кредитном договоре, который заключается с банком, выдавшим ипотеку.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счета

Как только девелопер завершает строительство, вводит дом в эксплуатацию,
и в нем регистрирует право собственности хотя бы один владелец квартиры из
числа бывших дольщиков, документы об этих фактах направляются банку-держателю
эскроу-счетов. После этого проводится проверка достоверности информации и не позднее
10 рабочих дней деньги с эскроу-счетов переводятся застройщику.

Все ли новостройки будут продавать через эскроу-счета

Пока нет. Девелоперам уже
начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если их
объекты достигли 30-процентной строительной готовности, и если в них
реализовано 10% квартир.

Таких новостроек очень много, и купить в них квартиру
без эскроу-счетов можно будет еще примерно 2-3 года, пока их не достроят или не
раскупят.

Одновременно будет расти число проектов, в которых продажи ведутся
только через эскроу-счета.

Будут ли новостройки с
эскроу-счетами дороже

Скорее всего. Раньше застройщики
использовали для строительства «бесплатные» деньги дольщиков. Теперь – кредит,
на который начисляются проценты. Эти проценты придется учитывать в стоимости
жилья, которое продается через эскроу-счета. В зависимости от конкретного
девелопера, проекта, региона повышение цены квадратного метра может варьироваться
от 5% до 25-30%.

Читайте также:  Условия ипотечных кредитов станут более наглядными для заемщиков

«Новая схема действительно
сделает участие в долевом строительстве более безопасным, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер
«Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
.

– Шансы стать обманутым дольщиком
практически исключены, и максимальный риск покупателя квартиры в строящемся
жилом комплексе исчисляется только потраченным впустую временем, если выбранный
проект и застройщик не оправдали ожиданий и дольщик вернул лишь потраченные
деньги.

С другой стороны, за более высокую защищенность придется платить, ведь
риски дольщика теперь принимает на себя банк. Повышение цены на строящееся
жилье как раз и станет формой вознаграждения за этот риск со стороны
покупателей».

Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

30.01.2019 2 441 1 Время на чтение: 17 мин. Рейтинг: Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

В предыдущей статье я описал, что такое эскроу счета, объяснил это понятие и принцип их работы: кто не знает — обязательно ознакомьтесь. А сегодня продолжу эту тему и расскажу, как будут использоваться счета эскроу в долевом строительстве, как через них будут происходить расчеты с застройщиками в России, согласно последним изменениям к закону 214-ФЗ.

Итак, 01.07.2018 года в России принят закон 175-ФЗ. Им внесены изменения в известный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым регулируются все взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Фактически, этот закон регламентирует большинство ключевых вопросов, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке.

Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.

Основным нововведением, согласно этим изменениям, является следующее: теперь для расчетов между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве обязательно должны будут использоваться счета эскроу.

Обязательным это станет уже с 1 июля 2019 года, а сейчас действует т.н.

«переходный период», в который может применяться как эта схема расчетов, так и взносы застройщика в специальный компенсационный фонд, по усмотрению застройщика.

Счета эскроу в долевом строительстве

Суть использования счета эскроу в долевом строительстве очень проста.

Дольщик вносит оплату за приобретаемую недвижимость на специальный эскроу счет, на котором они депонируются («замораживаются») до сдачи дома в эксплуатацию.

После этого, если застройщик выполнил свои обязательства — право распоряжения данными деньгами переходит к нему. Если не выполнил — средства возвращаются дольщику.

Рассмотрим, как происходит весь процесс участия в долевом строительстве и расчетов по сделке с использованием эскроу счетов застройщика.

Этап 1. Выбор объекта. Покупатель выбирает застройщика и желаемый объект недвижимости.

Этап 2. Заключение ДДУ. Покупатель и застройщик заключают Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ).

Этап 3. Внесение средств на счет эскроу. Покупатель вносит оплату по договору на эскроу счет застройщика, открытый в уполномоченном банке (банк для открытия счета выбирает застройщик, но среди тех, что находятся в специальном реестре ЦБ).

Этап 4. Строительство объекта. Застройщик осуществляет строительство объекта, но средства на счете эскроу для этих целей он использовать не может — они находятся там «замороженными» до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Этап 5. Использование средств на счету эскроу.

 Только после того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, первый дольщик получит документы на свою недвижимость и ключи, застройщик получает право использования средств на счету по своему усмотрению.

Если же объект не будет достроен и сдан в эксплуатацию в указанный в договоре срок, средства со счета эскроу возвращаются дольщику, и тот может использовать их по своему усмотрению.

При использовании схемы расчетов через эскроу счета покупатель выступает депонентом, застройщик — бенефициаром, а банк — эскроу-агентом по сделке. Схематически использование счетов эскроу в долевом строительстве можно изобразить так:

Каждую пятую новостройку возводят с эскроу

Отличия счета эскроу от аккредитива

Расчеты через эскроу счета при покупке недвижимости имеют много общего с другой схемой расчета — через банковский аккредитив. Однако, есть и различия, обозначу основные:

  1. При использовании аккредитивной схемы расчетов покупатель может закрыть аккредитив даже без уведомления продавца. При использовании счета эскроу закрытие возможно только в случае расторжения ДДУ.
  2. Правила открытия и использования аккредитива более конкретно регламентированы законодательно, тогда как при использовании счетов эскроу остается больше возможностей для варьирования (например, в описании условий, которые необходимо выполнить для перехода средств от депонента к бенефициару).
  3. Средства, зарезервированные на счете эскроу по ДДУ, попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн. рублей, на аккредитивы действие государственных гарантий не распространяется.
  4. Открытие и обслуживание счета эскроу существенно дешевле, чем открытие и обслуживание аккредитива.

В целом, эскроу счета лучше подходят для проведения безопасных расчетов с застройщиками недвижимости при заключении договора доверительного управления по закону 214-ФЗ, чем аккредитивы, но и в них есть свои недостатки.

Счета эскроу с позиции дольщика

Рассмотрим основные важные моменты, связанные с введением счетов эскроу в долевом строительстве с точки зрения дольщика.

Эскроу счета для дольщика выглядят очень привлекательно, поскольку его права при использовании этой схемы защищены сильнее, чем это было раньше.

Такая схема для дольщика гораздо безопаснее, ведь средства, внесенные на счет эскроу, никуда не денутся, пока застройщик не выполнит свои обязательства, а если он их вдруг не выполнит, то дольщик получит свои деньги обратно.

Даже, возможно, с небольшими процентами (банки могут начислять проценты по средствам на эскроу счетах).

Таким образом, дольщику уже не нужно тщательно анализировать деятельность застройщика и оценивать риски его банкротства — счет эскроу снимает эти риски.

Однако, есть другие моменты, которые несут в себе определенные риски для дольщика, необходимо их знать.

Риск 1. Превышение суммы, попадающей под действие государственной гарантии. В случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет эскроу, государство на данный момент гарантирует возмещение суммы не более 10 млн. рублей.

Таким образом, если дольщик покупает более дорогую недвижимость или несколько объектов сразу — он рискует на часть средств, и ему необходимо внимательно анализировать надежность банка (при том, что выбрать банк он не может — это делает застройщик).

Более того, в процедуре получения компенсации тут действуют строгие ограничения, нужно быть внимательным и оперативно реагировать на ситуацию, иначе можно вообще ничего не получить.

Риск 2. Наложение взыскание на счет эскроу. На средства, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Например, если у дольщика есть долги и другой контрагент выиграл суд против него.

В этом случае средства со счета эскроу будут списаны в счет погашения задолженности, дольщик будет считаться не выполнившим свои обязательства по ДДУ и полагающуюся недвижимость не получит (если не произведет необходимую доплату).

Риск 3. Отсутствие обеспечения других обязательств застройщика.

 При использовании схемы расчетов через счет эскроу, застройщик освобождается от других возможных видов обеспечения своих обязательств перед дольщиком (страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, залог прав на недвижимость и/или земельный участок, и т.д.). Таким образом, если застройщик выполнит обязательства, предусмотренные договором на обслуживание счета эскроу, но не выполнит какие-то другие, дольщик не сможет взыскать с него штрафные санкции.

Вот еще некоторые важные моменты, которые обязан знать дольщик для проведения расчетов с застройщиком за недвижимость через эскроу счет:

  1. Один ДДУ — один счет эскроу. Под каждый заключенный договор долевого участия открывается отдельный счет эскроу. При этом о проведении расчетов через конкретный счет должно быть указано в самом ДДУ, а также там должны быть обозначены все условия депонирования средств (сумма, срок, основания для прекращения).
  2. Срок депонирования средств на счете эскроу на 6 месяцев или более превышает срок получения квартиры. Это дает возможность застройщику несколько «затянуть» сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Срок действия счета эскроу оговаривается сторонами, но он обязательно должен быть на 6 месяцев (или более) длиннее срока по ДДУ. При превышении срока депонирования средств на счете эскроу автоматически расторгается и договор долевого участия.
  3. Основания для прекращения депонирования. Для каждого договора об открытии эскроу счета и ДДУ такие основания могут быть разными, но при этом они не должны противоречить действующему законодательству.

В каких случаях дольщик может забрать деньги с эскроу счета:

  • По окончанию срока депонирования (если застройщик не выполнил свои обязательства);
  • При расторжении ДДУ (если договор расторгнут по соглашению сторон или по решению суда);
  • При одностороннем отказе застройщика от завершения проекта (если по каким-то причинам он не в состоянии завершить строительство объекта);
  • При одностороннем расторжении договора самим дольщиком (на законных основаниях — например, если застройщик признан банкротом, ликвидируется, кредитор застройщика обращает взыскание на объект строительства и т.д.).

Если дольщик решит продать свой объект недвижимости — он может переуступить свое право по ДДУ, и тогда новым депонентом по счету эскроу тоже станет новый покупатель, все права и обязанности по данному счету тоже перейдут к нему.

Счета эскроу с позиции застройщика

Для застройщиков переход на схему продажи жилья в новостройках по 214-ФЗ через счета эскроу выглядит менее привлекательным.

Главный недостаток в том, что застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков на протяжении процесса строительства. Соответственно, для этих целей ему придется привлекать другие ресурсы: или собственные, или, вероятнее всего, заемные.

Читайте также:  Строительство станции «Беломорская» откладывается

За заемные средства, в отличие от средств дольщиков, придется платить, и эти расходы в итоге будут перераспределены, конечно же, на дольщиков.

То есть, переход к проектному финансированию однозначно приведет к подорожанию недвижимости на первичном рынке, как минимум — на размер стоимости кредитных ресурсов (10-15%).

Однако, можно увидеть и некоторые плюсы для застройщика.

Например, тот факт, что при привлечении заемных средств через проектное финансирование застройщик сразу получит необходимую сумму от банка, либо же откроет кредитную линию, которой сможет пользоваться по мере необходимости.

А при использовании для строительства средств дольщиков, этих средств может не хватать, например, если плохо идут продажи — в такие периоды стройки часто «замораживались», что влекло за собой массу проблем.

В целом, переход на проектное финансирование и счета эскроу более выгоден крупным застройщикам, которые смогут найти собственные средства для финансирования строительства. И возможность за счет этого продавать свою недвижимость дешевле может вытеснить с рынка более мелкие компании, которым для строительства придется привлекать кредиты.

Счета эскроу с позиции банка

И, наконец, во всем этом есть сторона, которая выиграет больше всего от перехода на счета эскроу застройщиков в долевом строительстве. Это, конечно же, банки!

Судите сами. Большая часть жилья в новостройках продается через ипотечные кредиты. Фактически, с внедрением схемы проектного финансирования, банк получает возможность:

  1. Выдать ипотечный кредит дольщику.
  2. Зачислить эти же деньги на открытый у себя же счет эскроу, получив дополнительные пассивы.
  3. За счет этих же пассивов выдать второй кредит застройщику.

Это типичный пример работы т.н. денежного мультипликатора, когда одни и те же деньги оборачиваются в банке многократно, и каждый раз банк на них зарабатывает.

Причем, риски для банка в данном случае минимальные — он «перестраховывается» дважды, да и сумма кредита, фактически, находится у него же на счете. Если застройщик не выполнит обязательства и не завершит строительство — дольщик погасит свой ипотечный кредит со счета эскроу.

А от застройщика останется залог — земля и незавершенное строительство, который тоже можно будет реализовать.

Теперь вы имеете представление о том, как будут использоваться счета эскроу застройщика в долевом строительстве с 1 июля 2019 года, согласно изменениям к закону 214-ФЗ.

Это ключевая, общая информация, и чтобы не упустить ничего существенного конкретно в вашей ситуации, перед покупкой жилья в новостройке рекомендую внимательно изучить вышеупомянутый закон со всеми актуальными на тот момент изменениями.

Спешите строить! Как сильно девелоперы хотят вести продажи по старым правилам

К гонке застройщиков, спешащих возвести заветные 30% в строящихся объектах, чтобы продавать жилье по старым правилам, присоединяются всё новые участники. Аналитики «Метриум» выяснили: высокие темпы стройки в Новой Москве демонстрируют не только жилые комплексы, которые вышли на рынок недавно – новые корпуса «вырастают» и в проектах, представленных на рынке уже долгое время.

ЖК «Бунинские луга»

На присоединенных к столице территориях за 2018 год продажи стартовали в пяти жилых комплексах, в первом квартале текущего года – еще в одном. При этом большинство новостроек в ТиНАО – это масштабные районы, рассчитанные на десятки жилых зданий.

Поэтому количество регулярно выводимых в продажу новых корпусов вполне сопоставимо с запуском «свежих» проектов в старых границах Москвы.

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», с января 2018 года по март 2019 года включительно в Новой Москве были выведены на рынок 103 корпуса*, из которых только 15 относятся к шести новым жилым комплексам. Остальное количество распределено между 17 проектами, уже давно представленными на рынке.

Эксперты компании «Метриум» немного изменили методику составления рейтинга по сравнению с той, которая применялась к проектам «старой» Москвы. Во-первых, в него были включены все строящиеся корпуса, продажи в которых стартовали с 1 января 2018 года, как в старых, так и в новых проектах.

Во-вторых, была применена иная система расчетов.

Если в «старой» Москве суммировалось количество построенных этажей во всех корпусах в рамках проекта, а затем показатель делился на число месяцев, прошедших с момента получения разрешения на строительство, то в Новой Москве среднемесячная динамика была выведена сначала для каждого нового корпуса, после чего индивидуальные темпы складывались в общее значение по проекту. Такой подход обусловлен тем, что в масштабных новостройках практически каждый корпус имеет отдельную разрешительную документацию с разными датами оформления.

Лучшую динамику строительства в Новой Москве показал жилой комплекс «Испанские кварталы» от ГК «А101». В этом проекте с начала 2018 года стартовали продажи в 17 новых корпусах. Средние темы строительства этих жилых зданий составляют более 9 этажей в месяц.

Второе место у жилого комплекса «Саларьево Парк» и ГК ПИК – 7,9 этажей в месяц. В рамках данного проекта в 2018-19 годах были выведены на рынок 10 новых корпусов. Последнее место в тройке заняла компания «Инвесттраст» с микрорайоном «Центральный» Новых Ватутинок. Застройщик начал реализацию 6 корпусов, в которых в среднем строится 4,4 этажа в месяц.

Четвертую позицию занял еще один проект от ГК «А101» ­– жилой комплекс «Скандинавия». В рамках этой новостройки стартовали продажи в 13 новых корпусах, которые «растут» со скоростью 4,2 этажа в месяц. Чуть ниже показатель у ЖК «Новая Звезда» (Концерт «Крост») – 4,1 этаж в месяц.

Шестое место досталось ЖК «Бунинские Луга» (ГК ПИК) – 3,9 этажей в месяц. Седьмую и восьмую строчки с равными показателями заняли два новых проекта, вышедших на рынок Новой Москвы в 2018 году – жилые комплексы «Остафьево» («Самолет Девелопмент») и «Городские истории» (ТПУ Рассказовка). Эти новостройки прибавляют по 2,3 этажа в месяц.

Предпоследнее место в топ-10 занял жилой комплекс «Кленовые аллеи» (ГК «МИЦ») – ровно 2 этажа в месяц. И замыкает первую десятку жилой комплекс «Белые ночи» (ГК «А101») – 1,9 этаж в месяц.

Топ-10 ЖК Новой Москвы с самой высокой динамикой строительства

Название ЖК Девелопер Динамика (этажей/ месяц) Кол-во новых корпусов Min стоимость (млн руб.)** Min площадь (кв. м)
1 Испанские кварталы А101 9,3 17 4,99 31,8
2 Саларьево Парк ПИК 7,9 10 3,6 20
3 Новые Ватутинки Инвесттраст 4,4 6 3,23 24,1
4 Скандинавия А101 4,2 13 4,61 28,9
5 Новая Звезда Крост 4,1 3 4,16 26,9
6 Бунинские Луга ПИК 3,9 10 2,82 19,8
7 Остафьево* Самолет Девелопмент 2,3 6 3,14 24,4
8 Городские истории* ТПУ Рассказовка 2,3 1 3,9 27,3
9 Кленовые аллеи МИЦ 2,0 6 2,65 20,3
10 Белые ночи А101 1,9 3 8,17 70,8

* Новые проекты, вышедшие на рынок с начала 2018 года.

Источник: «Метриум»

«Рынок недвижимости Новой Москвы характеризуется высокими темпами стройки независимо от меняющегося законодательства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

– Одной из особенностей локального рынка является короткий срок экспозиции корпусов – в большинстве случаев все квартиры распродаются еще до оформления разрешения на ввод в эксплуатацию. На сегодняшний день доля готового жилья в новостройках Новой Москвы составляет менее 3% от общего объема.

Для сравнения, в массовом сегменте «старой» Москвы этот показатель находится на уровне 12%.

Исходя из этого девелоперам невыгодно затягивать сроки – стройка, продолжающаяся после завершения продаж, неизбежно ведет к сокращению маржи застройщика: потенциальный рост цен на стройматериалы и топливо, инфляцию и колебания курса рубля уже не удастся компенсировать за счет повышения цен на квартиры. Поэтому многие проекты, особенно входящие в топ-10 наиболее востребованных на рынке, демонстрируют максимально высокие темпы строительства».

*Без учета корпусов, продажи в которых стартовали уже после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.

**Цены и площадь приведены для корпусов, продажи в которых стартовали после 1 января 2018 года.

  • Гонка на выживание: девелоперы ускоряют стройку, чтобы продавать без эскроу-счетов
  • Строительную готовность жилого комплекса смогут определять по специальной методике
  • Успеть до эскроу: в Новой Москве покупатели «сметают» квартиры

Дата публикации 10 мая 2019

Эскроу счета что это простыми словами и как будет проходить сделка по ипотеке | Ипотека онлайн

Эскроу счета что это простыми словами? При подписании договора купли-продажи квартиры покупателю нужна гарантия, что его право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. А продавец хочет знать, что получит оговоренную сумму полностью.

Особенно рискованными являются покупки по договорам ДДУ. Покупатель квартиры подписывает договор, перечисляет деньги застройщику и может потерять все, если последний окажется банкротом.

В 2019 году в России на уровне правительства решено сократить количество обманутых дольщиков. В связи с этим введение эскроу счетов становится актуальной темой, как никогда. Что же это такое? Как с их помощью снижается риск потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы — ниже.

Эскроу счет — что это и для кого?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.

Читайте также:  Хозяева жилья готовы снижать цены на аренду квартир на 15%

Договор об открытии эскроу счета подписывается:

  • депонентом. Эта роль отводится покупателю. Именно его деньги вносятся на счет;
  • бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
  • агентом (банком).

В договоре указываются следующие моменты:

  • предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
  • порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
  • права и обязанности депонента и бенефициара;
  • порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
  • порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
  • реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Первоначально деньги, проходящие через эскроу счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести или использовать иным способом.

Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток.

По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков.

Эскроу счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т. д. Операция недоступна, если обе стороны — юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор.

Эскроу счета — это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия, или в случае форс-мажорных обстоятельств.

Если в течение срока действия эскроу счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1  ГК РФ.

Схема сделки по ипотеке со счетом эскроу

Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:

  • покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.

Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;

  • покупатель обращается в банк и запрашивает ипотечный займ;
  • если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
  • открывается эскроу счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства (после регистрации обременения в Росреестре);
  • застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями.

Заявление на открытие эскроу-счета

Заявление на открытие эскроу-счета

Как только в Росреестр вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу счета при ипотеке меняется не сильно. Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В первом случае деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу счет. Продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Условия открытия счета эскроу

Общие условия счета эскроу Сбербанка — СКАЧАТЬ

Какие банки работают с эскроу счетами

В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.

Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.

Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.

Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.

Подлежат ли страхованию счета эскроу

Ежегодно в России у десятков банков отзывают лицензии. В стандартном варианте владелец депозита может рассчитывать на получение от Агентства по страхованию вкладов 1,4 млн. рублей. Если банк должен клиенту большую сумму, остальных денег придется ждать до момента, пока будет реализовано имущество банковской структуры.

Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках

22.08.2018

Механизм расчета через эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках, по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) ранее не использовался на отечественном рынке новостроек, хотя законодательно он предусмотрен с 2014 года…

С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками будет применяться исключительно новая схема – эскроу-счета. Это предполагается поправками в закон о долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2018 года. Сбербанк и «Российский капитал» уже успели разработать спец. программы для девелоперов для работы по счетам эскроу.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, каков принцип работы нового механизма финансирования и какие гарантии при этом получат покупатели.

Схема работы через эскроу-счета

В целом новая схема расчета между покупателем и застройщиком не отличается радикальным образом от механизма, применяемого сейчас.

Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на сегодняшний день после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, дольщик переводит деньги на счет застройщика, и тот сразу получает возможность пользоваться поступившими средствами.

Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.

Что такое эскроу-счета

Это спец. счета депонирования (то есть хранения) средств до завершения строительства дома. Банк-агент не начисляет проценты на средства, которые хранятся на счетах эскроу, и не получает вознаграждения.

Фактически дольщик открывает беспроцентный депозит, где деньги замораживаются на срок до момента сдачи новостройки в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, плюс 6 месяцев (то есть до срока, в который дольщик должен получить ключи от квартиры).

В апреле этого года Сбербанк провел первую в России сделку с использованием эскроу-счетов. Представитель «Российского капитала» (полным пакетом акций которого владеет ДОМ.РФ) заявил, что банк ведет обсуждение по ряду пилотных проектов, запланированных на ближайшее время.

Как застрахованы эскроу-счета

Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно.

Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги, отметил представитель «Российского капитала».

По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Что будет при банкротстве банка

Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.

Как вернуть деньги

Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях. Первый: если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство. Второй: если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо. Третий: если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.

Кто распоряжается эскроу-счетами

Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится. На сегодняшний день право на открытие счетов эскроу имеют 55 российских банков.

Какая ставка будет действовать для девелоперов

По прогнозам застройщиков, стоимость жилья в новостройках после перехода на новую схему финансирования строительства возрастет. В Минстрое говорят, что нововведения не повлияют существенно на цену квадратного метра на первичном рынке.

Как подсчитали в PwC, несмотря на прибавившееся в цепочке звено в лице банка-агента, ставка финансирования по новой схеме не будет превышать 6% годовых.

Сбербанк даст возможность девелоперам, работающим по эскроу-счетам, полностью или частично возвращать проценты после сдачи новостройки в эксплуатацию.

  • Когда застройщик сможет получить деньги
  • Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.
  • Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *