Нередко встречается ситуация, когда земля под частным домом не оформлена как собственность владельцем жилья. В таком случае его сложно назвать полноценным хозяином недвижимости, так как он пользуется участком, принадлежащим местным властям.
Для устранения подобной ситуации действующее законодательство допускает возможность бесплатно приватизировать земельный участок под жилым домом.
Она введена достаточно давно и доступна любому российскому гражданину.
Основания и процедура бесплатной приватизации, необходимые для этого документы, а также другие вопросы, связанные с оформлением земли в собственность, подробно рассматриваются в статье.
Необходимость приватизации
Отсутствие оформленного права собственности на землю под домом заметно ограничивает возможности для продажи, обмена, сдачи в аренду или совершения других сделок с жильем.
Дело в том, что далеко не каждого потенциального покупателя или арендатора устроит участок, который не принадлежит владельцу дома, а находится в его распоряжении на основании каких-либо других прав, например, аренды или бессрочного пользования.
Еще одним важным моментом становится неоднозначность трактовки действующим законодательством. Последнее воспринимает дом и землю под ним как единый объект недвижимости. Отсутствие права собственности на участок означает нарушение этого принципа.
В то же время необходимо отметить, что рассматриваемое мероприятия не относится к обязательным. Владелец жилья самостоятельно решает, воспользоваться правом на приватизацию земельного участка под домом или нет. Положительный ответ на этот вопрос позволяет получить полный контроль над объектом недвижимости и распоряжаться им по своему усмотрению.
Правовое регулирование вопроса
Порядок приватизации земельных участков, находящихся под частными домами, регламентируется несколькими федеральными законодательными актами. В качестве базовых можно выделить четыре из них:
- Земельный кодекс РФ. Принят после подписания №136-ФЗ, датированного 25 октября 2001 года. Актуальная редакция введена в действие 28 августа 2020 года;
- №178-ФЗ (датируется 21 декабря 2001 года). Определяет правила проведения приватизации на территории РФ. Сегодня действует версия Федерального закона от 31 июля 2020 года;
- №93-ФЗ (датируется 30 июня 2006 года). Устанавливается порядок дачной амнистии;
- №218-ФЗ (датируется 13 июля 2015 года). Регламентируется процедуру госрегистрации объектов недвижимости. Актуальный вариант ФЗ также принят 31 июля 2020 года.
Основания для бесплатной приватизации
Законодательство предусматривает два возможных варианта оформления прав собственности на земельный участок. Менее выгодным для будущего владельца становится выкуп земли, который осуществляется по кадастровой стоимости.
Основанием для запуска второго варианта – бесплатной приватизации – выступают:
- заключенный с муниципалитетом арендный договор или соглашение о бессрочном пользовании землей;
- выделение участка под один из двух видов разрешенного использования — ЛПХ или ИЖС;
- участие в так называемой дачной амнистии;
- право на получение социальных льгот от государства (для участников ВОВ, малоимущих, членов многодетных семей и т.д.);
- владение домом до 1991 года включительно;
- принадлежность участка к землям дачного кооператива, садоводческого товарищества или огородничества.
Данный перечень охватывает значительную часть земельных участков, находящихся под частными домами. Поэтому в большинстве случаев владелец жилья имеет право именно на бесплатную приватизацию земли.
Причины возможного отказа
Решение о возможности бесплатно приватизировать землю принимается на муниципальном уровне. В числе наиболее частых причин для отказа в проведении мероприятия необходимо отметить такие:
- участок не принадлежит муниципалитету. Это означает, что земля выведена из оборота в резерв или передана конкретному ведомству, например, ФСБ или Минобороны;
- приватизация проводится повторно. В подобной ситуации требуется восстановить документы на право собственности, которое были оформлены в первый раз;
- отсутствуют необходимые документы. Перечень приводится ниже;
- земля не подлежит отчуждению в собственность, так как относится к лесному или водному фонду, парковой или природоохранной зоне, месту общественного пользования и т.д.
Отказ в приватизации земли должен быть аргументирован. Обращение к квалифицированному юристу позволит определить его законность, а при необходимости – оспорить в суде.
Порядок приватизации
Упрощенная процедура приватизации доступна участникам дачной амнистии. В остальных случаях требуется последовательная реализации нескольких этапов, каждый из которых целесообразно рассмотреть подробнее.
Этап №1. Формирование комплекта документов
Стандартный набор документации включает в себя:
- реквизиты паспорта будущих владельцев;
- ИНН каждого из них;
- правоустанавливающие документы на участок земли. К ним относятся: договор аренды или бессрочного пользования, дарственная, справа о вступлении в наследование, выделение под ИЖС и т.д.;
- документация на землю (при наличии) – кадастровая и техническая;
- правоустанавливающие документы на жилой дом (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
- справка о стоимости земли по кадастровому учету;
- документы о величине налога на землю и отсутствии задолженности по его уплате.
Этап №2. Оформление и подача заявления
Основанием для запуска процедуры приватизации становится заявление. Документ оформляется в свободной форме, но в обязательном порядке содержит несколько реквизитов, включая:
- наименование муниципального органа, занимающегося рассмотрением вопроса;
- ФИО заявителя;
- его контактные данные;
- информация об участке земли (как можно более полная);
- ходатайство о предоставлении земли в собственности;
- подпись с расшифровкой;
- дата составления документа.
Бланк и образец заявления можно найти по ссылке.
Этап №3. Межевание участка
Оформлением межевых и кадастровых документов занимаются специализированные организации, в штате которых присутствуют кадастровые инженеры. К последним предъявляется ряд требований, выполнение которых обязательно для ведения профессиональной деятельности. В их числе:
- профильное образование;
- участие в СРО;
- действующее удостоверение о подтверждении квалификации.
Результатом работы кадастрового инженера становится комплект документов. Он необходим для постановки объекта на учет и внесения в ЕГРН, также для последующей госрегистрации прав собственности.
Этап №4. Подписание договора с муниципалитетом
Договор о приватизации подписывается новым и старым владельцем земли. В документе содержится исчерпывающая информация о земельном участке, включая сведения, полученные в результате межевания и выполнения кадастровых работ. Речь в данном случае идет о площади и местоположении земли, количестве владельцев и их долях, назначении участка и т.д.
Этап №5. Госрегистрация права собственности
Завершающая стадия описываемой процедуры. Предусматривает формирование и подачу комплекта документов в Росреестр. Предоставление документации осуществляется как при личном посещении территориального подразделения этого ведомства, так и путем обращения в МФЦ. Оформление права собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.
Приватизация земельного участка под жилым домом представляет собой многоэтапное мероприятие. Каждая его стадия занимает определенное время. Например, максимальный срок рассмотрения заявления на приватизацию составляет 2 месяца. На практике он может быть увеличен до 3-4 месяцев.
На выполнение межевых и кадастровых работ требуется не менее 2-3 недель. Еще полмесяца или даже месяц занимает подготовка и заключение договора с муниципальными органами власти.
Определенные временные затраты требуются для подготовки комплекта документов, предоставляемых в Росреестр. Срок регистрации составляет 7 или 9 рабочих дней, в зависимости от способа подачи документации.
Первая цифра предусматривает обращение непосредственно в Росреестр, вторая – в МФЦ.
Сопутствующие расходы
Несмотря на то, что рассматриваемое мероприятие декларируется как бесплатное, определенные финансовые расходы на его проведение необходимы. Точный ответ на вопрос, сколько стоит приватизация земли под частным домом, зависит от нескольких факторов. Главный из них – региональные особенности, которые влияют как на стоимость работы кадастровых инженеров, так на расценки нотариуса.
Итоговая цена приватизационных мероприятий формируется из трех основных составляющих. Первая – это расходы на межевые и кадастровые работы. Вторая – нотариальное заверение документов. Третья – госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
Приватизация земли в рамках дачной амнистии
Под дачной амнистией понимается упрощенная процедура регистрации прав владельца на жилые и садовые постройки, а также находящуюся под ними землю. Правила реализации мероприятия периодически меняются, а срок действия – регулярно продляется. В настоящее время на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, предусматривающий пролонгацию дачной амнистии до 1 марта 2026 года.
Главным отличием приватизации земли в этом случае становится возможность обратиться сразу в органы Росреестра. Таким образом удается многократно сократить длительность процедуры. Если подать документы непосредственно в территориальное подразделение ведомства, они будут рассмотрены в течение 10 дней. При обращении через МФЦ срок увеличивается до 14 дней.
Для получения возможности приватизировать землю в рамках дачной амнистии необходимо выполнение двух условий: предоставление надела под ЛПХ или ИЖС и оформление построенного дома в собственность.
Особенности приватизации при нескольких хозяевах
На практике нередко возникает ситуация, когда домом владеет двое или даже большее число собственников. В этом случае процедура приватизации происходит в следующем порядке. Заявление о получении права собственности на землю подает один из владельцев.
Второй оформляется документальное согласие на это. После одобрения со стороны муниципалитета земельный участок делится пропорционально долям в доме, что оформляется кадастровым инженером.
Регистрацией прав собственности на свой участок каждый из владельцев занимается самостоятельно.
Если согласие второго хозяина на приватизацию не получено, потребуется обращение в суд. Это ведет к существенному затягиванию процесса, причем положительное решение судьи не гарантировано. Поэтому намного проще и правильнее договориться со всеми владельцами дома.
Вывод
Приватизация земельного участка под частным домом – сложное юридическое и организационное мероприятие. Его успешная реализация требует профессиональных знаний и опыта. Самый простой способ провести приватизацию быстро и без проблем – обращение к специалистам. Такой подход гарантирует как оперативность решения задачи, так и минимизацию сопутствующих расходов.
Категория: Земельное правоДата: 18.09.2020 г.
Когда нельзя разделить земельный участок между наследниками ?! – Правовед Плюс
28.06.2019
Наследовать можно как движимое, так и недвижимое имущество. Земельные участки в соответствии с установленными законодательными нормами относятся к объектам недвижимого имущества.
Важно сказать то, что земельный участок наследуется на общих основаниях, предусмотренных нормами законодательства Российской Федерации.
При наследовании земельного участка особенность заключается в том, что человек наследует все объекты, которые находятся на территории земли, включая хозяйственные и жилые постройки.
Максимальные и минимальные размеры земельных участков обозначаются в положения стать 33 Земельного кодекса России. Минимальный размер наследуемой земли составляет три сотки. Если участок меньше этого размера, то наследники попросту не смогут его разделить пополам. Максимальный размер наследуемых участков может быть любым.
Невозможно разделить участок, если собственники (потенциальные наследники) попросту не могут прийти к консенсусу и не желают составить соглашение. Тогда раздел проводится между гражданами на права долевой собственности.
Основные особенности наследования земельных участков
Земля – это один из важнейших видов недвижимого имущества. Земельный участок также может стать такой же частью наследственной массы как дом или квартира. Наследовать землю можно по закону и фактически.
Наследование по закону осуществляется в течение шести календарных месяцев с момента смерти наследодателя путем подачи заявления в нотариальную контору по месту открытия наследственной массы.
Если же шестимесячный срок вступления в наследственные права прошел или же нотариус на каких-либо основаниях отказал в выдаче свидетельства на право наследования по закону, то тогда вступить в права наследования на земельный участок можно фактически, путем подачи искового заявления в суд.
Земельный участок, как и любой другой вид недвижимости подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Обращаться в органы Росреестра стоит после того, как собственники получили свидетельство у нотариуса.
Вместе со свидетельством о вступлении в наследственные права подаются и иные правоустанавливающие документы на земельный участок, такие как договор-купли продажи, дарения.
Если участок не промежеван и не имеет четких границ, то тогда до момента обращения в органы Росреестра надо позаботиться о том, чтобы пройти все процедуры межевания.
Дополнительно надо согласовать все границы земельных участков. В перечень документов, подаваемых в нотариальную контору входит следующее:
- Паспорт лица, вступающего в наследственные права;
- Свидетельство о смерти наследодателя земельного участка;
- Справка с места жительства наследодателя;
- Все правоустанавливающие документы на земельный участок.
Есть делимые и неделимые земельные участки, которые можно наследовать.
К делимым относят участки, которые могут быть разделены на части, каждая из которых в случае раздела образует отдельный самостоятельный участок земли. При этом его использование должно быть разрешено исходя из правил, которые регламентируют использование именно этой категории земли без перевода в состав земли другой категории.
Размер доли наследника недвижимого имущества в случае ее наследования не может быть меньше такого размера участка, который установлен для его использования по целевому назначению. Если это невозможно, то участок земли не подлежит разделу, поскольку деление земель, исходя из их целевого назначения по категориям, является главным принципом земельного права.
Отдельно надо поговорить о принципах наследования земельных участков, которые находятся у собственниках на правах пожизненного владения. Регламентируется процедура положениями статьи 1181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наследование имущественных прав происходит на общих основаниях.
При этом земли могут быть представлены лицам, которые хотят вести фермерское или личное подсобное хозяйство или же в виде участка, используемого для строительства жилых и хозяйских построек.
Как наследуются и распределяются доли между наследниками ?!
Если же процедура наследования земли исходит из принципов общей долевой собственности, то тогда проблем в вступление в права точно не возникнет. В ситуациях смерти участника общей долевой собственности наследник не сможет оформить свои имущественные права до того моменты, пока не определиться размер доли, которую умерший человек имел в общем имуществе.
Если необходимо разделить имущество поровну, но это невозможно ввиду того, что его части имеют различную стоимость (построенный наследодателем дом, приобретенная машины машина, сам земельный участок), то имущество может быть продано и его стоимость поделена между наследниками. Но существуют и другие варианты В случае спора наследников их доли определяются судом.
Почему следует обращаться в суд ?!
При невозможности достижения консенсуса только в порядке судебного производства можно определить или закрепить доли. Трудности могут возникнуть, когда необходимо разделить неделимую вещь.
Наследники могут продать свои доли одному или нескольким из наследников, которые имеют преимущественное право покупки доли других наследников.
Решением может быть также ее продажа третьему лицу с последующим разделом полученных денежных средств исключительно поровну или по согласованию между наследниками недвижимого имущества.
Нужна консультация юриста по наследственным делам в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
Как приватизировать земельный участок в 2021 году — пошаговая инструкция
Приватизацией земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, называется приобретение его в частную собственность. В ряде случаев законодательство позволяет получить такой участок земли на бесплатной основе.
В частности:
- в случае безвозмездного пользования землей, полученной под ИЖС или ЛПХ, свыше 5 лет, но не более 6, если соблюдалось условие ее использования;
- при выделении многодетной семье;
- получен участок гражданином в соответствии с категорией, предусмотренной законодательством федерального и регионального уровня;
- участки, выделяемые на территории Дальнего Востока.
Если говорить о нормативной базе, то регулируется порядок приватизации наделов Земельным кодексом РФ. Получение участков, так называемых «дальневосточный гектар», регламентируется законом № 119-ФЗ . По дачной амнистии можно зарегистрировать землю и строения на ней, применив нормы закона № 218- ФЗ.
Программа дачной амнистии позволяет с минимальным набором документов получить землю в собственность. Окончательно установлен срок до 1 марта 2026 года. Некоторые эксперты склонны полагать, что вопрос об очередном продлении будет рассмотрен вновь, но надеяться на это все-таки не следует.
Порядок приватизации
С чего же начать? Процедуру оформления земельного участка в собственность можно кратко обозначить следующей схемой:
- Сбор всех необходимых документов.
- Предоставление документов в уполномоченный орган. Необходимо обратиться в местную администрацию территории расположения участка с заявлением о желании приватизировать землю. В 30-дневный срок комиссия рассмотрит эту возможность и выдаст разрешение или отказ.
- Получение решения. Если участок еще не образован, то администрация выдаст решение о предварительном согласовании. Тогда потребуется проведение межевания с целью уточнения границ. В случае уже сформированного надела, вы получите решение о его предоставлении.
- Постановка земли на кадастровый учет и регистрация права собственности. Осуществляет эту процедуру орган Росреестра в течение 10 дней.
Необходимые документы
Итак, сначала собираем документы по списку:
- заявление о предоставлении участка из разряда земель муниципальной или государственной собственности в частное владение. Если участок сформирован вновь или требует уточнения границ, то заявление о его предварительном согласовании;
- паспорт заявителя и доверенность, если заявление подается через представителя;
- документ, согласно которому гражданин вправе претендовать на данный участок земли;
- межевой план — схема расположения участка земли. Требуется в случае, когда вновь образуется и еще нет проекта межевания территории, где участок расположен;
- если участок уже образован, то можно приложить выписку из ЕГРН. Представление выписки заявителем может ускорить рассмотрение вопроса.
Заказать выписку из ЕГРН
Скачать бланки заявлений:
Как приватизировать землю под частным домом
Владение на законных основаниях частным домом нераздельно связано с правоотношениями относительно участка земли, на котором он расположен. Не всегда земля под домом находится в собственности у его хозяина. Приватизация участка дает возможность полноправно им распоряжаться.
Проводиться приватизация может одним из способов:
- по упрощенной схеме в рамках дачной амнистии;
- в административном порядке бесплатно;
- методом выкупа земельного участка;
- судебным решением.
Приватизировать бесплатно землю возможно тем лицам, кто владел ею на законных основаниях, и построил на ней частный дом. При этом дом может быть оформлен в собственность или не оформлен, но приобретен или выстроен еще до начала действия нового Земельного кодекса (30.10.2001 г.).
В первом случае приватизация происходит по упрощенному порядку, во втором – по административному.
Бесплатно получить участок земли в собственность вправе категории граждан из перечня установленного ст. 39.5 Земельного Кодекса РФ:
- герои СССР и РФ;
- ветераны ВОВ;
- дети, оставшиеся без попечения родителей, и сироты и т.д.
В случае отсутствия оснований для бесплатного получения в собственность земли, ее можно выкупить из муниципального или государственного фонда.
Принципиально эта сделка отличается только ценой, значительно меньшей относительно рыночной. Здесь величиной стоимости земли служит ее кадастровая стоимость. Выкупить можно земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета.
Весь регламент межевания и постановки на учет должен быть выполнен местной администрацией.
Для приватизации участка путем выкупа гражданин обращается в администрацию с заявлением и пакетом документов. Рассмотрев на комиссии данный вопрос, выносится решение. В случае положительного с гражданином:
- заключается договор купли-продажи;
- происходит передача денежных средств по договору;
- передаются документы в Росреестр для оформления участка в собственность.
Приватизация дачного домика в садоводстве на приватизированной земле
Возможность оформления дачного дома в собственность возникает при наличии:
- кадастрового плана на земельный участок;
- технического плана на дом.
Если на приватизированной земле имеются еще какие-либо постройки, их тоже можно зарегистрировать одновременно с домом. Но законодательство не обязывает это делать и многие просто не желают платить налоги за недвижимость, ведь это дополнительные расходы для семейного бюджета.
Приватизация дачного домика попадает под действие закона о «дачной амнистии» — следите за изменениями на этой странице.
Для приватизации домика по дачной амнистии необходимо обращать внимание на категорию и разрешенное использование надела. Если участок выделялся под садоводство, то заявителю нужно подать декларацию на дом в Росреестр.
Внимание! Законодательство не обязывает приватизировать дачный домик на земле в собственности гражданина, это дело добровольное. Но без приватизации его нельзя будет ни подарить, ни продать.
Подробнее читайте, как зарегистрировать дом в СНТ.
Как приватизировать землю под гаражом
Земельный участок под гаражом необходимо приватизировать, чтобы не потерять его по воле муниципальных органов власти. Сначала оформляется право собственности на гараж, гражданин становится его владельцем и доказательством служит выписка из ЕГРН. При этом земля под ним является собственностью государства и гражданину не принадлежит.
После перехода прав от государства частному лицу в результате приватизации он получает полную возможность распоряжаться недвижимым имуществом: пользоваться, продавать, дарить, передавать по наследству и т.д. После регистрации гаража, как строения, можно приступать к приватизации земли под ним.
Для оформления в частную собственность земельного участка нужно заявить об этом в администрацию. Местный орган власти выносит постановление о передаче в собственность.
Если гараж находится в гаражном кооперативе, то решение будет касаться всего кооператива. Именно с ним, как юридическим лицом, будет заключен договор сделки на земельный участок. На основании его гаражи и земля под ними проходят регистрацию в Росреестре.
Намного проще процедура регистрации отдельно стоящего гаража, на отдельном фундаменте и с имеющимися подъездными путями. Здесь можно воспользоваться упрощенным порядком.
Возможно в 2021 году законодательства примет закон об «Гаражной амнистии«, который позволит по упрощенной схеме зарегистрировать землю под ним.
Видео: Приватизация земельного участка без документов, можно или нет?
Приватизация земли под многоквартирным домом – выгоды и недостатки, процедура
Приватизация земли под многоквартирным домом проводится жильцами при необходимости и согласно нормам Жилищного кодекса. Для этого нужно решение собрания собственников квартир и оформление пакета документов.
Несмотря на то, что сама процедура бесплатная, все же придется понести расходы на оформление ряда документов, уплату госпошлины и затем регистрацию права собственности.
У решения о приватизации земли бывают разные причины: кто-то стремится увеличить стоимость квартиры, кто-то – облагородить землю и устроить на ней различные объекты для жильцов, раз уж этого не делает муниципалитет, или же защитить себя от возведения на ней построек. В любом случае такая возможность существует, но потребуется сначала подготовить участок, а затем обращаться в муниципалитет или Росимущество и прочие инстанции. И на всё это требуются деньги и время.
Возможность приватизации земли
Как указано в статье 36 Жилищного кодекса, территория рядом с МКД относится к его имуществу.
В нормативную площадь дома входит земля под ним, благоустроенные зоны поблизости, стоянки автомобилей, отведённые под сушку белья места и тому подобные территории.
А значит, у жильцов есть право на приватизацию этого участка, после которой они станут её долевыми собственниками и получат право распоряжения.
Как понять «помещение свободного назначения»?
Однако, чтобы провести приватизацию, границы территории следует чётко определить, она должна быть полностью оформлена и иметь кадастровый план с изложением всех подробностей относительно её границ, назначения, особенностей и остальных параметров.
Цель приватизации участка – получить его в собственность. С этой точки зрения, гражданам понятно, зачем приватизировать землю вокруг частного дома, но неясно, для чего делать это для земли под МКД.
Дело здесь в нескольких факторах: так, после приватизации муниципальные власти уже не смогут свободно строить рядом с домом новые здания, и потребуется согласие жильцов.
Это фактор очень важный, ведь часто приходится терпеть неудобства из-за открывшегося совсем рядом развлекательного центра только потому, что никто не озаботился своевременной приватизацией.
Перевести землю в частную собственность можно и в одиночку, но это довольно непростой процесс, и гораздо легче выполнить его совместно с другими жильцами, приватизировав сразу всю землю под МКД – коллективные ходатайства рассматриваются куда охотнее.
Не всегда проведение процедуры будет будет возможно – в некоторых случаях может последовать отказ. Чаще всего это происходит из-за документов, требующихся на каком-то из этапов приватизации – если чего-то не хватает, или оформлено неправильно.
Относительно простой обычно бывает приватизация, если дом начали эксплуатировать с 2005 года или позже, поскольку для таких зданий и земли уже подготовлены кадастровые документы и технический план, а вот для более старых домов их придётся готовить.
Плюсы и минусы для жильцов
Приватизация имеет ряд преимуществ для жильцов, но также у неё есть и недостатки – перед проведением процедуры стоит взвесить те и другие, и определиться, что важнее. А для этого нужно в деталях знать как все плюсы, так и минусы.
Начнём с первых:
- Сама приватизация бесплатна, то есть землю не придётся выкупать – хотя оформление и будет стоить определённых денег.
- Приватизировав территорию, жильцы становятся её собственниками, а значит, приобретут право на распоряжение ею, в том числе и для извлечения материальной выгоды. Например, допускается сдавать эту землю. Кроме того, стоимость квартиры при продаже будет выше, когда территория при МКД приватизирована, чем если эта процедура ещё не пройдена.
- Не менее важно, что правом распоряжения приватизированной землёй будут обладать лишь её владельцы – муниципалитет не сможет использовать эту землю, чтобы построить на ней что-то, проложить дорогу, и для других подобных целей, поскольку как для стройки, так и для снова имеющегося строения потребуется получать разрешение от владельца. Это крайне полезно для охраны покоя жителей.
- Жильцы смогут свободно заниматься коллективным облагораживанием участка, например, организовывать на нём газон, клумбы, устраивать парковку, устанавливать спортивные и детские сооружения – всё это будет уже их собственностью. Обычно такая работа гораздо эффективнее, чем усилия муниципалитета, и если жильцы хотят видеть вокруг себя облагороженную территорию, и готовы этим заниматься, то первым шагом должна стать именно её приватизация.
- Приватизация гарантирует более внушительные компенсации, если дом потребуется снести, поскольку понадобится сначала принудительно изъять землю у жильцов.
Плюсы достаточно весомы, но в итоге их ценность зависит от ситуации и приоритетов гражданина. Иногда перевесить могут минусы, ведь они тоже имеются:
- Придётся выплачивать налог – его сумма зависит от субъекта расположения, и привязана к кадастровой стоимости. Если земля будет сдаваться, то нужно платить и налоги с прибыли.
- Собственникам придётся самим содержать участок, осуществлять его благоустройство и уборку. Причём, если всё это выполняется не на должном уровне, например, мусор не вывозится вовремя, снег перед домом не чистится, то может быть сделано взыскание. Обычно эти заботы перекладываются на управляющую компанию – то потребуется оговорить их отдельно и заплатить за них тоже отдельно, в то время как если земля не приватизирована, то это забота муниципалитета.
- За свой счёт собственникам придётся проводить и ремонт объектов, стоящих на этой земле, к примеру, тех же элементов детской площадки.
- Использовать приватизированную землю разрешается лишь по её предназначению, что сильно сужает возможности для коммерческого использования, и даже для самостоятельного обустройства. Фактически возможности обычно ограничиваются устройством площадок для детей либо зон отдыха.
В целом после перехода участка в их руки, жильцы получают более широкие возможности по распоряжению им, но вместе с тем возрастают и требования к ним самим.
Потому такой вариант подходит для домов с инициативными жильцами, готовыми брать на себя расходы и обязанности, которые лягут на них из-за приватизации. Если наблюдается недостаток таких, стоит ещё раз задуматься, стоит ли её вообще выполнять.
Подчеркнём, что первую очередь расходы оформление и последующее содержание будут ощутимы, если дом небольшой, а вот для жильцов крупных МКД они малозаметны.
Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом
Придомовая территория является частью общего имущества многоквартирного дома, этот постулат закреплен в ст.36 ЖК РФ. К такому земельному участку относятся:
- участок, где расположен сам жилой дом;
- спортивные и детские сооружения;
- элементы благоустройств (зоны озеленения, скамейки, места отдыха и т.д.);
- обеспечивающие коммунальные строения (подстанции, колодцы, коллекторы и т.д.);
- парковки, предназначенные для жильцов дома.
Минимальный размер придомовой территории определяется его внешними границами, а максимальный фактически не регламентирован. Окончательные параметры фиксируются в кадастровом паспорте, а если его нет, то в техническом.
Так как земля под домом и около него является имуществом, то на нее так же распространяется действие ФЗ от 04.07.1991 года «О приватизации». Поэтому действительно, можно обратить придомовую территорию в коллективную собственность жителей многоквартирного строения.
Однако перед тем как принять решение об инициировании этой процедуры необходимо тщательно обдумать, рассмотреть все плюсы и минусы.
Фактически эти земельные участки принадлежат государству, а управление ими передано:
- собраниям жильцов;
- управляющим компаниям;
- другим установленным законам организациям.
После приватизации управление придомовой территорией так же можно оставить у перечисленных лиц или изменить распорядителя.
Законодательные основы
Вопрос приватизации земли под МКД имеет основательную законодательную базу, регламентирующую все важные детали, касающиеся процедуры. Это:
- Указ Президента № 2284, описывающий программу целиком.
- Жилищный кодекс, статья 36 – в ней закрепляется право собственников помещений МКД на его общее имущество – а участок также следует относить именно к нему.
- Гражданский кодекс, статья 273, подчёркивающая, что приобретающий жилую площадь получает вместе с ней также и права собственности на земельный участок, занятый жильём и требующийся, чтобы использовать его.
- Федеральный закон № 122 – в нём регламентируются вопросы, связанные с государственной регистрацией.
- Федеральный закон № 189, статья 16 – указывает, что земельный участок при МКД должен перейти в общую долевую собственность после его формирования.
Помимо перечисленных, законодательное регулирование осуществляется также и посредством иных официальных документов – их немало, и все перечислять мы не будем.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Валерия Пономарева:
Для того чтобы оформить в собственность земельный участок под многоквартирным домом, его необходимо сначала сформировать, уточнить границы и поставить на кадастровый учет.
Это делается в заявительном порядке любым собственником квартиры в доме или совместно с другими собственниками.
Чаще всего такой участок предоставляется бесплатно; все зависит от даты ввода в эксплуатацию дома и других факторов.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ, если квартирами в многоквартирном доме владеет муниципалитет, то и долью на земельном участке будет владеть также муниципалитет в лице департамента имущественных отношений или другие службы. Размер доли будет зависеть от количества квадратных метров, находящихся в собственности гражданина, доли в земельном участке и в ином общем имуществе собственников многоквартирного дома.
Какие права и обязанности у собственников земли?
Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
Созыв общего собрания
Приватизация земельных участков
Под приватизацией земельных участков понимается способ приобретения государственных или муниципальных земельных участков в частную собственность. Приватизация осуществляется в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В ст. 28, п.
3 указывается, что собственники объектов недвижимости, которые не являются самовольными постройками и возведены на участках земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны оформить принадлежащие им земельные участки в аренду или в собственность, если действующим законодательством не предусматривается иное.
Граждане и юридические лица, в собственности у которых имеются здания, строения и сооружения, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков под ними (ст. 36 п. 1 ЗК). Их приватизация производится в порядке, регламентированном ЗК РФ и другими нормативными актами.
Можно приватизировать как весь земельный участок, так и его отдельную часть, но только при условии, что площадь участка либо его части не меньше, чем установленный территориальным субъектом РФ минимум для земельного участка, подлежащего приватизации.
Для процесса приватизации существенное значение имеет классификация земельных участков по следующим признакам:
- по категории земель;
- по виду права на земельный участок перед осуществлением приватизации (постоянное бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение или аренда);
- по наличию либо отсутствию строений на приватизируемом участке земли.
Участок земли может быть оформлен по результатам приватизации:
- в единоличную собственность;
- в долевую собственность;
- в совместную собственность (супругов или лиц, совместно ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство).
Приватизировать земельный участок можно платно или бесплатно, в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования.
Условия бесплатной приватизации земли
В соответствии с законом о «дачной амнистии», действие которого продлено до 2015 года, в упрощенном порядке и бесплатно могут быть приватизированы земельные участки, предоставленные в пользование гражданам до 2001 года и относящиеся к таким видам разрешенного использования:
- для ведения личного подсобного хозяйства;
- индивидуального гаражного строительства;
- индивидуального жилищного строительства;
- дачного строительства;
- огородничества;
- садоводства.
Оформить право собственности на перечисленные земельные участки можно, обратившись в территориальный отдел Росреестра.
Туда нужно предоставить кадастровый паспорт участка и любой документ, подтверждающий факт выделения земельного участка в пользование.
Если в документе четко не указан вид разрешенного использования, то дополнительно потребуется отдельный уточняющий документ, где определяется этот вид (например, постановление местной районной администрации по местонахождению участка земли).
Кроме того, ЗК предусматривает предоставление земли в собственность бесплатно в случаях:
- наличия права бессрочного (постоянного) пользования или же пожизненного наследуемого владения у гражданина-заявителя ( в этом случае срок давности для оформления приватизации отсутствует);
- фактического пользования заявителем земельным участком под принадлежащим ему частным домом, когда такое право возникло до 2001 года;
- при получении новых земельных участков вместо изъятых у владельца для удовлетворения государственных и муниципальных нужд;
- если заявитель владеет помещением в кондоминиуме.
Приватизация на платной основе
Участки, на которые не распространяется «дачная амнистия» (предоставленные гражданам после 2001 года, участки фермерских хозяйств, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, участки, предоставленные юридическим лицам, и др.) приватизируются за плату. Для приватизации необходимо соответствующее решение или постановление органа местной власти, являющегося собственником или распорядителем государственной либо муниципальной собственности.
Цена выкупа земельного участка рассчитывается на основе минимальной ставки налога на землю, который, в свою очередь, зависит от кадастровой стоимости той или иной категории земли. Определяется выкупная цена по состоянию на дату подачи владельцем заявления о приватизации.
Приватизация земли под частным домом
Если на земельном участке имеется частный жилой дом или постройки, то их можно приватизировать одновременно с приватизацией участка.
В соответствии с ЗК, собственникам частных жилых строений предоставлено исключительное право на приватизацию земли под частным домом или иными строениями. Если здание было возведено до 2001 года, то оно подпадает под «дачную амнистию» и приватизируется бесплатно.
Гражданин, желающий приватизировать землю под частным домом, должен обратиться в местный орган власти с заявлением, приложив кадастровый паспорт и документы на строение.
Если участок возможно приватизировать (перерегистрировать) бесплатно, то местная администрация должна принять соответствующее решение в двухнедельный срок.
В случае отказа в бесплатной приватизации администрация направляет заявителю подготовленный проект договора на куплю-продажу участка земли с указанием цены выкупа.
Необходимые документы
В местную администрацию нужно предоставить:
- Заявление, в котором указываются: Ф.И.О. заявителя, паспортные данные, ИНН, с какой целью будет использоваться земельный участок, его размеры и площадь.
- Ранее выданные документы на земельный участок.
- Правоустанавливающий документ на строение (при его наличии).
- Технический паспорт здания и построек (если они есть).
- Кадастровый паспорт (при наличии).
- Выписка из ЕГРП о регистрации прав на данный земельный участок.
- Копия документа, который удостоверяет личность заявителя.
Сроки
Местный орган власти после подачи заявления должен принять решение по поводу предоставления в собственность конкретного земельного участка в срок до 14 дней.
При отсутствии кадастрового плана земельного участка Комитет по управлению муниципальным имуществом распоряжается по поводу разработки проекта границ участка земли, который выполняется в месячный срок.
Уже после этого выносится решение о предоставление в собственность участка.
Затем за счет гражданина производится межевание земельного участка и изготовление его кадастрового плана (может занять по времени до полугода и обойтись в 15-25 тыс. руб.).
После этого местный орган подготавливает договор купли-продажи либо (при бесплатной приватизации) безвозмездной передачи земельного участка.
Общий срок, таким образом, может составить от 2-3 недель и примерно до 6-7 месяцев.
В каких случаях приватизация запрещена
Запрет на приватизацию земельного участка может быть наложен в случаях:
- если он отнесен к категории земель, которые изъяты из оборота (в частности, земли государственных заказников и заповедников);
- если федеральными законами или местными нормативными актами установлены ограничения для оборота данной категории земель;
- в случае законодательного запрета на его приватизацию;
- если участок земли зарезервирован для государственных нужд.
Перечисленные случаи являются достаточными и исчерпывающими для мотивирования отказа в приватизации. Во всех остальных случаях отказ можно оспорить в суде.