В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

За месяц количество застройщиков в активных процедурах банкротства выросло на 4,7%. Объем незавершенного ими строительства увеличился на 1,1%.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

По данным Аналитического обзора «Застройщики-банкроты в Российской Федерации» на сентябрь 2018 года количество застройщиков-банкротов увеличилось до 358, а объем незавершенного ими строительства вырос до 9,3 млн м².

Рост количества застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, составил 5,6%.

Увеличение объема незавершенного ими строительства (на 1,1%) заметно отстает от среднего, что несколько компенсирует аномальный рост сразу на 1 млн м² в прошлом месяце.

Тройка лидеров по объемам незавершенного строительства среди застройщиков в активных процедурах банкротства за месяц не изменилась. Первая в этом списке ГК СУ‑155 с объемом незавершенного строительства 882 тыс. м² жилья в 78 домах.

На втором месте — Urban Group, у которой тоже 78 домов, но 880 тыс. м². Третье место в сомнительном первенстве — у Московского комбината хлебопродуктов (МКХ), чей объем незавершенного строительства составляет 362 тыс. м² в 15 домах.

  • За год (с сентября 2017 по сентябрь 2018) количество застройщиков в активных процедурах банкротства выросло в 2,39 раза, а объем незавершенного ими строительства — в 2,10 раза.
  • Общее количество застройщиков, имеющих записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), достигло 413, а объем незавершенного ими строительства — 10 219 590 м².
  • На сентябрь 2018 года 106 застройщиков находятся в процедуре «наблюдение», 42 — в процедуре «внешнее управление», в отношении 207 ведется «конкурсное производство», в отношении 52 компаний производство по делу прекращено.
Процедура банкротства Количество застройщиков Объем незавершенного строительства 1
Ед. % м² %
1 наблюдение 106 25,7%  3 086 312 30,2%
2 внешнее управление 42 10,2%   782 801 7,7%
3 конкурсное производство 207 50,1%  5 402 653 52,9%
4 производство по делу прекращено 52 12,6%   841 174 8,2%
5 финансовое оздоровление 3 0,7%   60 291 0,6%
6 процедура не введена 3 0,7%   46 359 0,5%
Общий итог 413 100%  10 219 590 100%

В среднем за последний год количество застройщиков в активных процедурах банкротства прирастает ежемесячно на 7,5%. При этом рекордными темпами растет число застройщиков в процедуре конкурсного производства: по 10,6% ежемесячно. В то же время количество застройщиков под «наблюдением» растет всего на 3,8% в месяц.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

В результате доля застройщиков, котоыре находятся в процедуре конкурсного производства, впервые превысила половину от всех девелоперов с записями в ЕФРСБ.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

Среди застройщиков, в отношении которых производство по делу было прекращено, чаще всего это происходит в связи с утверждением мирового соглашения (27% застройщиков, 41% в объеме незавершенного строительства).

На втором месте — недостаточность средств должника (27% застройщиков, 20% в объеме незавершенного строительства). На третьем — отказ от заявленных требований всех кредиторов (14% застройщиков, 16% в объеме).

Причина прекращения производства Количество застройщиков Объем незаверш. строительства 1
Ед. % м² %
утверждение мирового соглашения    14 26,9%   342 183 40,7%
недостаточность средств должника    14 26,9%   167 521 19,9%
отказ от заявленных требований всех кредиторов    7 13,5%   133 977 15,9%
исполнение требований кредиторов    8 15,4%   65 217 7,8%
отсутствие кандидатуры конкурсного управляющего    3 5,8%   45 360 5,4%
отмена решения суда о введении наблюдения вышестоящим судом    1 1,9%   42 381 5,0%
завершение конкурсного производства    3 5,8%   28 189 3,4%
отсутствие признаков банкротства    1 1,9%   12 956 1,5%
причина не указана    1 1,9%   3 390 0,4%
Общий итог    52 100%   841 174 100%

Следует отметить, что «недостаточность средств должника» в качестве причины прекращения производства стала встречаться намного чаще. Еще год назад доля таких застройщиков не превышала 10%, а объем незавершенного ими строительства едва дотягивал до 4%.

За год доля застройщиков выросла в два с половиной раза, а объем незавершенного ими строительства — почти в пять.

Это означает, что прекращение производства по причине недостаточности средств должника перестает быть исключительно уделом мелких игроков, действующих на рынке, и такая формулировка все чаще встречается в отношении средних по размерам застройщиков.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

Застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, по состоянию на сентябрь 2018 года имеют в незавершенном строительстве 1 663 дома, в состав которых входит 178 733 жилых единицы совокупной площадью 9 332 057 м².

За месяц объем незавершенного строительства застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, вырос на 105 058 м² или на 1,1% (в прошлом месяце было 9 226 999 м²).

Из общего объема незавершенного строительства застройщики-банкроты продолжают активное строительство в отношении 655 домов, в состав которых входит 82 883 жилых единицы совокупной площадью 4 177 485 м². Это на 250 487 м² или на 6,4% больше объемов прошлого месяца.

Вид дома Строящихся домов Жилых единиц Совокупная S жилых единиц
ед. % ед. % м² %
многоквартирный дом    511 78,0%   81 473 98,3%  4 034 612 96,6%
блокированный дом    141 21,5%    993 1,2%   119 300 2,9%
дом с апартаментами    3 0,5%    417 0,5%   23 573 0,6%
Общий итог    655 100%   82 883 100%  4 177 485 100%

Из общего объема незавершенного строительства застройщики-банкроты остановили строительство 1 008 домов, в состав которых входит 95 850 жилых единиц совокупной площадью 5 154 572 м². Объем строительства, остановленного застройщиками-банкротами, упал по отношению к прошлому месяцу на 145 429 м² или на 2,7%.

Вид дома Домов Жилых единиц Совокупная S жилых единиц
ед. % ед. % м² %
многоквартирный дом    769 76,3%   91 060 95,0%  4 853 025 94,1%
блокированный дом    231 22,9%   1 658 1,7%   196 150 3,8%
дом с апартаментами    8 0,8%   3 132 3,3%   105 397 2,0%
Общий итог   1 008 100%   95 850 100%  5 154 572 100%

Застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, осуществляют строительство 432 жилых комплексов в 64 регионах РФ. В прошлом месяце регионов было только 62 — добавились Архангельская область и Республика Крым.

По объему жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, с большим отрывом лидирует Московская область (30,8% совокупного объема незавершенного строительства). На втором месте расположилась Москва (7,9%), на третьем — Краснодарский край (6,8%).

По сравнению с прошлым месяцем тройка регионов-лидеров осталась прежней.

Застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства, осуществляют строительство на основании разрешений на строительство, выданных в период c января 2001-го по апрель 2018 года.

Год выдачи разрешения на строительство Незавершенных домов Жилых единиц Совокупная S жилых единиц
ед. % ед. % м² %
до 2012 115 6,9% 14 950 8,4% 1 072 100 11,5%
2012 129 7,8% 14 914 8,3% 771 000 8,3%
2013 347 20,9% 31 751 17,8% 1 645 864 17,6%
2014 709 42,6% 67 576 37,8% 3 435 733 36,8%
2015 174 10,5% 24 838 13,9% 1 235 489 13,2%
2016 147 8,8% 17 003 9,5% 805 405 8,6%
2017 32 1,9% 5 746 3,2% 273 613 2,9%
2018 10 0,6% 1 955 1,1% 92 853 1,0%
Общий итог 1 663 100% 178 733 100% 9 332 057 100%

Мониторинг СМИ позволил выявить оказание финансовой помощи как минимум в отношении 90 застройщиков, находящихся в активных процедурах банкротства, (на 4 больше, чем месяцем ранее). Крупнейшие санаторы — АКБ «Российский капитал», ПАО «Орёлстрой», ФСК Лидер, Западный луч и др. Отдельным застройщикам-банкротам выделяется кредитование со стороны Сбербанка, СМП Банка.

Застройщики-банкроты, находящихся в процедуре «конкурсное производство», имеют объекты с датой выдачи разрешения на строительство после 01.01.2014 в 136 жилых комплексах совокупной площадью 3 258 712 м² (месяцем ранее таких жилых комплексов было 132, объемом 3 211 523 м²). Согласно нормам 214-ФЗ в отношении указанных объектов дольщики имеют основания требовать выплаты страхового возмещения.

  1. Полная версия аналитического обзора (объемом 120 страниц) доступна по ссылке.
  2. ¹ Объем незавершенного строительства и доли процедур банкротства в объеме незавершенного строительства рассчитаны по объектам с известными характеристиками площади.
  3. Другие публикации по теме:
  4. Urban Group испортила статистику застройщиков-банкротов
  5. Рост количества застройщиков-банкротов ускорился
  6. Объем страховых случаев в связи с банкротством застройщика за год вырос в 4 раза

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Их общее число достигло почти 500 компаний.

Если год назад, по данным Единого реестра застройщиков, в Российской Федерации был выявлен 291 застройщик, имеющий в незавершенном строительстве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), то по состоянию на февраль 2019 года таких уже 493. В активной стадии процедур банкротства сейчас в России находится 418 застройщиков, которые имеют в незавершенном строительстве 1 827 домов, в состав которых входит 198,8 тыс. жилых единиц совокупной площадью 10,13 млн м2. Год назад эти показатели составляли 250 компаний и 6,7 млн м2 соответственно.

Почти десятина

Суммарный объем незавершенного строительства застройщиков, в отношении которых есть записи в ЕФРСБ, составляет 11 млн м2. Из общего объема незавершенного строительства застройщики–банкроты остановили строительство 1302 домов, в состав которых входит 118,1 тыс. квартир совокупной площадью 6,3 млн м2.

Больше всего незавершенного жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, в Московской области — 2,9 млн м2 жилья (28,8% совокупного объема незавершенного строительства).

Доля Петербурга и Ленинградской области в общебанкротной статистике скромнее — около 9% (9,3 млн м2). Официально в Ленинградской области банкротится 21 компания, которая возводит 688,9 тыс. м2 жилья.

Читайте также:  Рост спроса на ипотеку замедляется

В Петербурге банкротных объектов девять, на 247,5 тыс. м2 жилья.

Впрочем, по прогнозам экспертов, количество банкротств на рынке недвижимости Петербурга в этом году вырастет. «Причем рост придется на осень 2019 года, после того как 1 июля рынок перейдет на новые правила игры.

Не думаю, что увеличение банкротств будет кардинальным в этом году, но определенно тренд наметится.

В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАДом», — считает Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис».

С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. «Компании уже банкротятся, несмотря на то что сейчас нет явного кризиса, какой был в 2009 году, и нет спада спроса. Соотношение затрат и рыночно достижимых цен в зоне рискованного строительства делает финансовую модель проектов достаточно неустойчивой», — полагает он.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

Еще хуже

К числу потенциальных угроз относится «потребительский экстремизм» дольщиков.

«Законодательство о банкротстве устроено так, что любой дольщик, расторгнувший договор долевого участия и не получивший назад свои деньги, может инициировать банкротство застройщика, таким образом ставя под угрозу реализацию всего проекта и удовлетворение интересов всех остальных дольщиков», — жалуется Владимир Андреев, исполнительный директор «УНИСТО Петросталь». Застройщики понимают это и всеми силами стараются не допустить банкротства своих компаний. Однако с ухудшением ситуации на рынке и падением платежеспособного спроса риск таких ситуаций увеличивается, соответственно, число банкротств может возрасти.

Понятно, что потеря платежеспособности компании — это болезненный процесс. С другой стороны, полагают эксперты, рынку не помешало бы некое очищение от случайных и непрофессиональных игроков и тех компаний, которые не понимают, что времена изменились и пора перестроить свой бизнес под современные реалии.

«Рынок будет переделен. Нас ждет массовый исход с рынка средних и мелких застройщиков, которые окажутся «неблагонадежными», а вот тех, которые не станут играть в эту игру, ждет процедура банкротства.

Не исключено, что с посадками», — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург».

Аналогичное мнение у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu. «В ближайшие годы нас ждут пертурбации и уход из бизнеса многих компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях.

Последние предложения Минстроя в целом картину не меняют, они разумны, чтобы предотвратить банкротства, но финансовые модели при работе по эскроу по–прежнему не срастаются, и что будет с новым проектами — неясно», — резюмирует он.

Расстрельная отрасль

Неудивительно, что в Петербургской отраслевой структуре банкротов лидируют строители.

В 2017 году, по данным Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), практически каждая пятая строительная компания в России находилась в предбанкротном состоянии и по итогам года количество банкротств среди строителей выросло на 12%. Сектор стал лидером по их числу.

Сегодня, по мнению практикующих юристов, отраслевая структура компаний–банкротов не меняется и не отличается от общероссийской картины. Среди тех, кто находится в состоянии банкротства, преобладают компании строительной сферы.

«Хотя их стройные ряды разбавляют аграрии, банкиры и дилеры автопрома», — добавляют юристы.

  • В самом тяжелом положении оказались компании–подрядчики, которые работают на возведении объектов.
  • В Петербурге с рынка ушли СУ–11 и «Спецтрест № 27» с почти 50–летней историей, под вопросом работы «Метростроя» и многих других компаний.
  • По данным института статистических исследований ВШЭ, в целом по России около 20% подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии, тогда как доля убыточных компаний превышает рубеж 30%.

Усложняет положение в отрасли и ее высокая социальная значимость. Компании–банкроты рождают сотни обманутых инвесторов–дольщиков.

Крупнейшим среди застройщиков–банкротов Петербурга пока была СК «РосСтрой» (ГК «СУ–155»). Финансовую помощь для достройки объектов компании оказывал банк «Российский капитал».

По мнению аналитиков, улучшения ситуации с банкротствами застройщиков в ближайшее время ждать не приходится.

В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАД. В ближайшие 2–3 года можно будет увидеть рост банкротств, если они не смогут привлечь нужное проектное финансирование для объектов.

Банки рассматривают объекты с рентабельностью не менее 30%, что малодостижимо для застройки за КАД, где цена составляет 60–70 тыс. за «квадрат». С введением новых поправок в 214–ФЗ и переходом на проектное финансирование банки будут более требовательны при анализе финансовой модели.

Если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, то он кредит не выдаст и проект даже с действующим разрешением на строительство можно просто положить на полку.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

Евгений Жуков

генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»

Если говорить о строительном рынке, то грядущие перемены в законодательстве, конечно, увеличивают риски финансовой нестабильности компаний.

Однако существенного роста банкротств мы не ожидаем: в последнее пятилетие в Петербурге уже наблюдалось сужение рынка, его покинули многие небольшие строительные фирмы, вместе с тем состоялась определенная «закалка» остальных игроков.

80–85% предложения сейчас — это объекты крупных девелоперов, входящих в топ–20 по региону и в топ–40 по России. Скорее всего, начало банкротных процедур мы увидим по тем компаниям, у которых уже сегодня есть финансовые проблемы и существенные срывы сроков ввода объектов.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

Виталий Коробов

директор по развитию строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»

Банкротства не сразу строились

Ограничения по работе арбитражных судов, введенные на фоне распространения COVID-19, притормозили динамику роста банкротств застройщиков. По итогам первого полугодия с рынка ушло почти на 20% меньше компаний, чем годом ранее.

Но результаты всего 2020 года могут оказаться менее обнадеживающими. Тяжелее всего придется небольшим региональным девелоперам, сворачивающим добровольно стройки из-за невозможности получить проектное финансирование.

Эта тенденция может привести к тому, что в 40 городах с населением более 100 тыс. человек некому будет строить жилье.

За первую половину 2020 года в России процедуры банкротства начаты в отношении 73 застройщиков, возводящих суммарно 1,2 млн кв. м жилья. Эти показатели ниже аналогичных значений прошлого года на 19% и 40% соответственно.

Такие данные приводятся в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Аналитики связывают сложившуюся ситуацию с ограничением из-за пандемии работы судов: во втором квартале они рассматривали только неотложные дела.

Это подтверждается и данными РАСК, согласно которым 79% новых заявлений о банкротстве пришлось на первый квартал года.

Аналитики «Талана» считают, что банкротство юрлиц дает неполную картину. По их мнению, недобросовестные девелоперы банкротят их ради неисполнения обязательств, в то время как бренды компании продолжают действовать.

Так, по данным Единого реестра застройщиков, в июне в России зарегистрировано 2,67 тыс. брендов застройщиков, это на 11% ниже значения за аналогичный период прошлого года и на 7,7% — относительно января текущего года.

Новые случаи банкротств застройщиков в России происходят в основном за счет небольших региональных компаний, говорит гендиректор РАСК Николай Алексеенко. По его оценкам, если год назад средний объем строительства уходящего с рынка игрока составлял 25,5 тыс. кв.

 м, то по итогам первого полугодия 2020 года — уже 15,9 тыс. кв. м. Аналогичную динамику заметили и в «Талане». Там говорят, что число локальных застройщиков в первом полугодии сократилось на 18%, а объем их строительства — на 24%.

Эксперты объясняют, что компании, работающие в одном регионе, в меньшей степени защищены от рисков, связанных с колебаниями спроса.

Массовые банкротства небольших региональных застройщиков сопровождаются тем, что часть компаний добровольно сворачивает стройки.

Они не смогли адаптироваться к переходу на проектное финансирование: низкая рентабельность проектов в регионах и недостаток собственных средств на старте строительства не позволяют девелоперам договариваться с банками, объясняет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В итоге, по его оценкам, 15–20% небольших девелоперов в России приняли решение заканчивать текущие и не начинать новые проекты.

Николай Алексеенко предупреждает, что уход с региональных рынков добросовестных застройщиков в перспективе может стать серьезной проблемой. По оценкам РАСК, примерно в 40 городах с населением более 100 тыс. человек новое жилье практически не строится.

«То есть около 8 млн человек даже гипотетически не могут поучаствовать в программе господдержки ипотечного кредитования»,— рассуждает господин Алексеенко.

Он предполагает, что пока в этих городах жилье целесообразно строить за счет госзаказа, а при улучшении экономического климата туда могут прийти застройщики федерального уровня или компании из соседних регионов.

Эксперт не исключает увеличения числа банкротств застройщиков во втором полугодии. Способствовать этому может как отложенный эффект, так и начавшийся кризис.

«От начала серьезных проблем в бизнесе до подачи заявления обычно проходит не меньше полугода»,— рассуждает эксперт. Он ждет, что по итогам года число банкротств будет сопоставимо со значением 2019 года, когда с рынка ушли 184 застройщика, возводивших 4 млн кв. м жилья.

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

Аналитики «Талана» прогнозируют, что проблемы продолжатся у локальных игроков, в то время как уход с рынка крупных компаний маловероятен. Это соответствует общему тренду консолидации строительного рынка.

Руководитель проектов компании «НЭО Центр» Сергей Окунев также не исключает увеличения числа обанкротившихся по итогам года застройщиков.

Читайте также:  Абонементы на парковку рядом с «Москва-Сити» продаваться не будут

Эксперт опасается, что снижение конкуренции на региональных рынках усложнит контроль за ценовой политикой и будет способствовать росту стоимости жилья на первичном рынке.

Александра Мерцалова, Халиль Аминов

Десять крупнейших банкротств среди российских застройщиков жилья

В России увеличилось количество банкротств среди застройщиков

Через месяц – с ноября 2017 года – в России начнет работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства – компенсационный фонд, призванный защитить россиян, решивших приобрести жилье в новостройке, от финансовых проблем застройщика. Предполагается, что фонд поможет в случае возникновения трудностей у девелопера достроить дом или выплатит компенсацию за неполученное жилье. До этого в нашей стране не один и не два раза происходили случаи замораживания строек и появления обманутых дольщиков. Специально для сайта «РИА Недвижимость» Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило десятку крупнейших банкротств среди девелоперов жилья в РФ, а эксперты рассказали, что послужило их причиной.

Первые из последних

Почти 40 тысяч человек пострадали в России из-за крупнейших банкротств застройщиков за последние 10 лет, свидетельствуют результаты исследования РАСК, имеющиеся в распоряжении РИА Недвижимость.

Согласно выводам РАСК, «лидером» в печальном рейтинге девелоперов-банкротов на рынке жилья является группа «СУ-155», из-за финансовых проблем которой в число пострадавших соинвесторов попали 30 тысяч человек. В настоящее время завершением объектов компании занимается банк «Российский капитал», который должен закончить достройку домов в 2018 году.

На втором месте в перечне крупнейших банкротств застройщиков, следует из материалов рейтингового агентства, находится Mirax Group бизнесмена Сергея Полонского, а на третьем – малоизвестное ООО «Трансфорт», не достроившее ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе Подмосковья. Из-за проблем этих компаний не смогли вовремя получить жилье 1 тысяча и 1,5 тысячи человек соответственно.

В пятерку самых крупных за последние 10 лет застройщиков-банкротов также попали ГК «Небоскреб ГБ», известное своим жилым комплексом «Ново-Никольское» в новой Москве (пострадали 800 дольщиков), и УК «Премьер девелопмент» (пострадали 1 тысяча дольщиков).

Наконец, в топ-10 крупнейших банкротств среди девелоперов жилья по версии РАСК оказались такие компании, как АО «Алеутстрой» (бывшая группа «Жилищный капитал» – 1 тысяча дольщиков), ООО «Мособлжилстрой Девелопмент» (2 тысячи дольщиков), ЗАО «СФК Реутово» (1 тысяча дольщиков) и ООО «Сабидом-инвест» (77 тысяч квадратных метров, 1 тысяча дольщиков). Все они работали в Подмосковье – в Реутове, Одинцовском, Раменском и Солнечногорском районах.

Единственным жилым застройщиком, попавшим в список крупнейших банкротов и не представляющим московский регион, стало ООО «Солнечная долина». От финансовых проблем этой компании, по данным РАСК, проблем пострадало 600 дольщиков.

Страхование, которое не страхует

Материалы рейтингового агентства свидетельствуют, что лишь половина крупнейших девелоперов-банкротов в России страховало свои риски – многие проблемные застройщики оказались в сложной ситуации еще тогда, когда законодатель не обязал их это делать.

При этом в случае с «СУ-155» речь шла, по сути, о страховании у самого себя: страховщиком самого известного проблемного застройщика страны была ССГ – компания, аффилированная с основным владельцем «СУ-155» Михаилом Балакиным. В пресс-службе банка «Российский капитал» рассказывают, что группа продавала квартиры дольщикам по 19 различным схемам в обход требований 214-ФЗ.

«Но и в случаях, когда застройщики действовали в рамках 214-ФЗ, дольщики оказались не защищены: страховые компании, которые страховали ответственность застройщиков ГК «СУ-155», лишились лицензии ещё до передачи проекта «РосКапу», – сетуют в банке.

«Механизм страхования застройщиков в глобальном смысле не заработал так, как предполагалось при его создании.

Несмотря на достаточно понятную схему страхования и выплат в случае возникновения страховых случаев, на практике застройщики и дольщики получили весьма непростой механизм: крупные страховые компании не изъявляли желания страховать ответственность застройщиков из за угрозы крупных убытков и предлагали достаточно высокие тарифы.

Мелкие страховые организации могли обеспечить низкий тариф, но не могли обеспечить качественный андеррайтинг и урегулирование убытка, поскольку сами не имели достаточных страховых резервов», – сетует директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев.

Управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая констатирует, что сложилась ситуация, при которой в России «не самые надежные застройщики обращались к не самым надежным страховым компаниям». «Начинались многолетние судебные тяжбы, на время которых стройка замораживалась, а люди оставались без денег и квартир», — вспоминает эксперт.

В свою очередь в Ассоциации застройщиков Московской области называют рынок страховых услуг для девелоперов жилья «труднопрогнозируемым». «Ежегодно менялась тарифная политика страховых операторов, регулярно пересматривались формулы расчетов. Частые случаи банкротства страховых компаний тоже не добавляли оптимизма», – отмечают в ассоциации.

Сегодня, по данным АИЖК и Минстроя, страховые компании собрали у застройщиков жилья порядка 20 миллиардов рублей страховых взносов, но при этом случаи компенсационных выплат единичны.

«Как показала практика, за все время существования 214-ФЗ ни одна страховая компания не выплатила компенсаций за те недостроенные объекты, которые она застраховала», — подчеркивают в пресс-службе Фонда защиты дольщиков.

Несовершенным, как подчеркивает Литинецкая, является и сам механизм страхования риска по новостройке, когда страховым случаем считается банкротство девелопера, причем на этапе введения конкурсного производства.

«Между просрочкой сдачи объекта и начала суда о банкротстве может пройти несколько лет. Поэтому страховые деньги уже неспособны изменить ситуацию к лучшему, а проект превращается в долгострой», – констатирует она.

Эту позицию поддерживает и директор по информационной политике и PR компании Urban Group Яна Максимова. «По нашей оценке, в резерве страховых компаний постоянно находились не более 2-3 миллиардов рублей, чего явно недостаточно», – подсчитывает она.

Как подытоживает генеральный директор РАСК, член генсовета «Деловой России» Николай Алексеенко, рынок страхования в России объектов жилого строительства так и «не сложился как таковой». «Были сформированы лишь узкопрофильные страховые компании, объемы которых не могли покрывать потенциальных обязательств», – констатирует он.

Кто виноват

Ошибки в финансовом планировании, ухудшение финансового положения застройщика – это самые частные причины банкротств среди девелоперов, которые называет в своем рейтинге РАСК. Исключение в рейтинге одно: в случае с группой «Небоскреб ГБ», когда проблемы у застройщика появились из-за конфликта соучредителей.

А вот Максимова считает, что  проблемы у застройщиков жилья индивидуальны, и каждую ситуацию следует рассматривать отдельно.

Например, в случае с компанией «Сабидом», вместо которой Urban Group занимается завершением строительства ЖК «Белый город», в причинах банкротства разбирается прокуратура Московской области в рамках уголовного дела. РАСК аккуратно описывает такие ситуации как «нецелевое расходование денег».

Неудивительно, что по трем строительным компаниям, оказавшимся в десятке крупнейших банкротов, напротив статуса проекта стоит пробел – судьба их недостроенных жилых комплексов, увы, по-прежнему под большим вопросом.

  • Правда, утверждает ряд собеседников РИА Недвижимость, далеко не всегда во всем виноват недобросовестный или плохо считающий застройщик.
  • Например, в Ассоциации застройщиков Московской области (напомним, именно в Подмосковье работали 6 из 10 девелоперов попавших в топ-10 крупнейших банкротов) говорят, что сложности у строительных компаний, как правило, вызваны высокими ставками по кредитам, большой нагрузкой по строительству социальных объектов и «невероятно высокой» платой» за изменение вида разрешенного использования земли.
  • А Литинецкая и вовсе напоминает, что одной из главных характерных черт текущей рецессии на рынке жилья стала «миграция» покупателей жилья из одних регионов в другие.

«Если до кризиса на Подмосковье приходилось 81% заключенных в столичном регионе договоров долевого участия, а на Москву – 19%, то по итогам первого полугодия 2017 года соотношение изменилось. Теперь на столицу приходится 35% спроса, а на Московскую область – 65%.

Поскольку цены в Москве снизились, объем предложения вырос не только количественно, но и претерпел качественные изменения (появились квартиры евроформата и студии с доступным бюджетом покупки). Это вызвало отток покупателей из области в столицу.

В Московской области спрос практически не растет с начала кризиса, именно поэтому финансовая устойчивость многих проектов пошатнулась», – утверждает она.

Спасет ли всех компенсационный фонд

Все эксперты считают, что механизм страхования рисков в компенсационном фонде, который начнет работать в России с ноября, является для покупателей новостроек лучшей защитой. Есть, однако, один нюанс: некоторое время в стране будет действовать переходный период, в течение которого можно будет купить и квартиры, защищенные компенсационным фондом, и квартиры, чьи риски застрахованы.

Разница в том, когда начались первые продажи в доме: если до ноября, то проект страхуется, если после – то защищается Фондом защиты прав дольщиков.

В самом фонде свою будущую работу описывают так: «Действие механизмов в целом будет похоже на работу Агентства по страхованию вкладов в банковской сфере.

Читайте также:  В России стали быстрее ставить жилье на кадастровый учет

При этом у фонда, помимо предусмотренных законом выплат, в арсенале инструментов имеется возможность принятия решений о достройке проблемных объектов.

Дольщик получает гарантию, что жилье, в которое он вложил свои деньги, будет построено. В крайнем случае, он получит обратно инвестированные средства».

Представитель фонда надеется, что создание организации позволит снять опасения граждан в отношении покупки строящегося жилья и дополнительно оживит спрос на рынке жилья в России.

При этом, по его словам, с учетом строительного цикла в стране в 2-3 года, первые проблемные объекты, по которым фонд будет гарантировать помощь, появятся уже после аккумулирования на его счетах достаточного объема средств.

«Компенсационный фонд – более действенная мера по защите прав дольщиков по сравнению со страхованием, которое не могло в полной мере компенсировать риски при наступлении страхового случая.

Суммы же, собранной уже за первый год существования фонда, по оценкам Urban Group, хватит, чтобы компенсировать затраты дольщикам при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков», – рассуждает Максимова. 

В Ассоциации застройщиков Московской области считают, что уверенно санировать проблемные объекты фонд сможет, начиная с третьего года существования, то есть в 2020 году.

«Устойчивость рынка первичного жилья в непростых экономических условиях – вот основной смысл этого нововведения.

В результате создания компенсационного фонда застройщик перестанет быть зависим от страховых компании и от изменений тарифов, поскольку взносы будут взиматься единожды и за весь период действия ДДУ», – подчеркивает представитель объединения.

Он также добавляет, что преимуществом механизма фонда, безусловно, является то, что его задачей станет не столько санация недобросовестных компаний, сколько завершение строительства проблемных объектов и контроль за передачей квартир дольщикам. Государственный же статус позволит новой организации привлекать средства из бюджета в тех случаях, когда собранных средств окажется недостаточно, надеется Максимова.

РИА Недвижимость

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите CTRL+ENTER

Рынку жилья грозит банкротство застройщиков и непомерный рост ипотечных долгов

2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00

Центральный банк России опубликовал на своем сайте аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В документе регулятор перечисляет основные проблемы, связанные с реализацией национального проекта «Жилье и городская среда», и переходом рынка на проектное финансирование.

Риск для банков. В 2018 г. общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. — кредитные средства банков, 3,7 трлн руб.

— средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. — собственные средства застройщиков.

По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.

На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 г. — до 6,4 трлн руб., то есть в десять раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.

Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ.

С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.

Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости — 6,1%.

Передел рынка. В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина — в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.

Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий — в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор.

Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности.

Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

Рост долгов. В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.

Рост ипотечного кредитования — одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.

Падение ввода. Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов — рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 гг. В 2018 г.

в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м.

Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.

Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 гг., отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.

Рост цен. В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могут быстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому же будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.

В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 г. по 2022 г. — на 9% с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на него.

В торгово-промышленной палате предсказали банкротство трети российских застройщиков

время публикации: 22 мая 2019 г., 16:54 | последнее обновление: 22 мая 2019 г., 16:54

Примерно треть российских застройщиков в скором времени покинет рынок по причине банкротства. С такой оценкой выступил председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП) по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза.

«Это средний показатель по России. Треть уйдет с рынка совершенно точно, еще треть будет испытывать проблемы с получением финансирования», – приводит его слова РИА «Новости».

По мнению Гамзы, в Московской области из 500 застройщиков обанкротиться может почти половина, тогда как в Москве банкротство грозит менее чем 10% компаний из-за монополизации рынка крупными девелоперами. «Это проблема безумной реорганизации рынка застройщиков, которая была проведена вместо того, чтобы спокойно создать действительно работающий инструмент проектного финансирования», – заявил Гамза.

Напомним, новая схема долевого строительства вступит в силу 1 июля.

Эта схема предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а банку, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства.

Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. Средства на строительство жилья застройщики будут получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.

По оценке Минстроя, сейчас в России ведется строительство 175 млн квадратных метров жилья. Реализация примерно половины этого объема с 1 июля продолжит вестись по старым правилам – речь идет об объектах, которые соответствуют установленным правительством критериям. В Москве же по старым правилам продолжат строить свыше 70% возводимого жилья.

В середине марта сообщалось, что в 2018 году в России на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем годом ранее. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн квадратных метров.

По прогнозам экспертов, в этом году количество банкротств среди застройщиков может заметно увеличиться. Так, банкротство грозит 198 девелоперам, кредиторы которых сообщили о намерении подать заявления о банкротстве.

В общей сложности эти компании строят 7,8 млн квадратных метров жилья.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *