На что обратить внимание при выборе новостройки для инвестиций: 5 советов от профессионалов
Вид на ЖК Eniteo ( пресс-служба Tekta Group)
Вложиться в новостройку — совсем не то же самое, что инвестировать в квартиру на вторичном рынке. Недостатки и преимущества вторичной недвижимости видны сразу: достаточно осмотреть квартиру, пройтись по району и провести минимальное исследование локации. С первичным рынком все сложнее.
Те, кто хочет купить жилье в качестве актива, видят два варианта: получать арендный доход или выгодно перепродать квартиру с заметным повышением цены. Возможна и комбинация этих опций: инвестор может в течение нескольких лет сдавать свою квартиру, а затем с прибылью ее продать. В любом из описанных сценариев важно выбрать такой ЖК, который будет пользоваться спросом через пять — десять лет.
Специально для тех, кто задумался о вложении денег в новостройку, «РБК-Недвижимость» подготовила перечень из пяти критериев, которые необходимо узнать и проверить до выхода на сделку. Это чек-лист, он поможет начинающим инвесторам в недвижимость распознать удачный вариант для вложения денег.
1. Неотчуждаемые преимущества
Если в сложившемся районе без участков под застройку можно говорить об инфраструктуре и микроклимате на локальном уровне, то в новостройках ситуация иная. Здесь картина все время меняется: на пустырях появляются новые дома, школы, стадионы и поликлиники. В таких условиях на первый план выходят неотчуждаемые преимущества.
Так называются положительные характеристики, которые точно никуда не денутся. Например, близость к метро.
Московское метро при любых условиях сохранит свою важность: даже если какую-то станцию временно закрывают для подсоединения к новой ветке, такие паузы остаются кратковременными — а в итоге каждая построенная станция продолжает работать. И приносить выгоды всем, кто живет в пешей доступности.
Показательный пример: ЖК «NOW. Квартал на набережной», который строится на полуострове у затона Новинки. С точки зрения покупателя вторичной недвижимости, которому нужна инфраструктура здесь и сейчас, локация не самая удачная: на полуострове идет стройка, а редкие заселенные дома еще не сформировали цельный и неделимый район с собственным лицом.
Дальновидный инвестор посмотрит на ситуацию по-другому. Такой человек оценит не то, как дело обстоит сейчас, а то, какой станет ситуация через три — пять лет.
На таком горизонте планирования полуостров у Новинского рукава превратится из глобальной стройки в обустроенный район со всеми удобствами и исключительно новыми домами — то есть место, привлекательное для жизни.
Рядом строятся еще несколько жилых объектов, которые создадут привлекательное соседство и однородную городскую среду бизнес-класса.
Но главное — у NOW останется его расположение в семи минутах ходьбы от станции метро «Технопарк». То самое неотчуждаемое преимущество, на которое стоит смотреть инвестору.
Еще одна характеристика такого рода — природные объекты поблизости. Тот же NOW выстроен в 30 м от Москвы-реки: даже для московского рынка, где представлен хороший выбор ЖК на набережных, такая близость к воде оказывается исключительной.
ЖК NOW ( Tekta Group)
В XXI веке реки не разворачивают и не засыпают: в современной науке о городах водоемы становятся важным местом притяжения горожан.
По всему миру — от США до Кореи — побережья обустраивают, русла очищают, а «потерянные» и закопанные реки возвращают горожанам. С такой тенденцией можно быть уверенным, что затон Новинки останется на месте и продолжит привлекать людей.
А значит, вид на воду и быстрый выход к набережной останутся неотъемлемыми достоинствами строящегося ЖК.
Другой пример — жилой комплекс Eniteo, который строится около усадьбы Черемушки-Знаменское. Это зеленая зона, сохранность которой будет важна для любой городской администрации.
Оба корпуса Eniteo напрямую граничат с усадьбой, что защищает будущих жителей от нежелательного соседства.
Или от того, что у них под окнами внезапно вырастут новые высотки: особый статус Черемушек-Знаменского страхует инвесторов от риска потерять видовые характеристики квартир в Eniteo.
ЖК Eniteo ( Tekta Group)
В целом инвесторам стоит изучить, есть ли свободные площадки между строящимся ЖК и тем объектом, на который у него выходят окна. Если между новостройкой и парком имеется земельный участок с отдельным собственником или просто неосвоенная территория, можно не сомневаться: рано или поздно там что-то появится. И это риск для тех, кто делает ставку на красивый вид из окна.
Избежать этого можно при детальном изучении окружения. Допустим, из окон ЖК Spires открывается вид на природный заказник «Долина реки Сетунь».
Надежно ли такое соседство? С 1998 года «Долина реки Сетунь» имеет статус особо охраняемой природной зоны регионального значения. Этот статус защищает заказник от застройки, вырубки или уменьшения.
А значит, ЖК Spires получает собственное неотчуждаемое преимущество: близость к огромному лесу и чистый воздух 365 дней в году.
2. Возможность инвестировать на старте продаж
Самые выгодные цены на новостройки всегда бывают на старте продаж: такова традиция первичного рынка в Москве. «От старта продаж до момента реализации проекта можно получить доходность в 20–40%.
Если учитывать, что средний срок реализации составляет два года, доходность за 12 месяцев будет достигать 10–20% годовых», — подсчитал директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев по просьбе «РБК-Недвижимости».
«Доходность можно оценить на уровне годового роста цен на квартиры в ЖК бизнес-класса, который по итогам 2020 года составляет 24%», — подтвердила доводы коллеги управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Практика показала, что эту тенденцию видят многие. Если в феврале 2019 года совокупный объем предложения в новостройках всех категорий Московского региона составлял 6,4 тыс. кв. м, то к февралю 2020-го этот показатель уменьшился до 5,5 тыс. кв. м, а к февралю 2021-го — до 4 тыс. кв. м. Годовое снижение предложения достигло 28%, показывают данные, собранные Tekta Group (.pdf).
При этом строить и покупать меньше не стали. Застройщики то и дело анонсируют новые проекты, а количество зарегистрированных ДДУ в годовом сопоставлении растет от 6% до 100%. К примеру, в январе 2021-го в Москве с учетом Новой Москвы Росреестр зафиксировал 5257 покупок квартир в новостройках против 4950 покупок в январе 2020-го. Это один из самых слабых месячных приростов: всего 6%.
На другом полюсе показатели сентября 2020-го в сравнении с сентябрем 2019-го: здесь прибавка превысила 100%. Если в первый осенний месяц 2019 года в Москве приобрели 5594 квартир в новостройках, то в сентябре 2020-го — 11 856.
Что все это значит? Что покупатели понимают ликвидность жилья в Москве и стремятся как можно скорее вложиться в столичные новостройки. А повышенный спрос разгоняет цены.
«2020 год стал особенным для рынка жилой недвижимости, — признали в Knight Frank. — Столь стремительный рост цен в проектах нехарактерен для новостроек в бизнес-сегменте.
Обычно мы закладываем рост в пределах 20–30% за период строительства».
Инвестор может использовать эту ситуацию себе во благо, если вложится в новостройку на самом старте продаж. Из ближайших вариантов: ЖК Ever у станции метро «Калужская». Продажи квартир в этом жилом комплексе стартовали 29 марта 2021 года.
ЖК Ever ( Tekta Group)
3. Разнообразие вариантов
Представим ситуацию: крупный жилой комплекс с сотнями проданных квартир. Если в таком ЖК окажется много инвесторов, то через пять — семь лет они все начнут конкурировать между собой. Как выделиться в такой ситуации и не оказаться одним из 190 продавцов типовой однушки стандартной планировки?
Очевидный ответ: найти ЖК с множеством вариантом планировок, чтобы «застолбить» уникальный вариант. К примеру, в жилом комплексе NOW представлены более 100 вариантов планировок. Такое разнообразие сразу сегментирует рынок и не приводит к ситуации, когда за одного покупателя бьются несколько продавцов: здесь покупатели заранее изучат все возможности и выберут оптимальную планировку для себя.
ЖК NOW ( Tekta Group)
«На рынке жилья в новостройках сейчас практически отсутствуют ЖК, где представлены два-три варианта планировок. Их количество даже в проектах массового сегмента исчисляется десятками, так как это обеспечивает вариативность предложения и позволяет подстроиться под различные категории покупателей», — подтвердили в «Метриуме».
«При выборе квартиры важно ориентироваться на инвестиционную стратегию: максимальный заработок за счет роста цены квартиры в ближайшие три — пять лет или получение арендного дохода на горизонте пяти, десяти и более лет.
В зависимости от стратегии хорошим вариантом инвестирования может быть, например, двухкомнатная квартира бизнес-класса поближе к центру или однокомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе ближе к МКАД, но с шаговой доступностью от метро», — порекомендовала Мария Литинецкая.
4. Репутация застройщика
Вкладываться стоит только в те проекты, что возводят застройщики, не допускающие брака, недоделок и срыва сроков строительства. Для того чтобы это узнать, можно изучить один из рейтингов, которые часто ведут брокеры или независимые консультанты.
В «Метриуме» также советуют собрать всю доступную информацию из открытых источников: как давно девелопер присутствует на рынке, сколько проектов реализовал и в каких сегментах, вовремя ли ввел в эксплуатацию объекты, насколько существенными и по каким причинам допускал задержки, были ли претензии со стороны контролирующих органов.
«Надежный застройщик всегда имеет соответствующую репутацию на рынке благодаря реализованным проектам. Он не нарушает сроки сдачи объектов и при необходимости имеет достаточные кредитные линии, чтобы реализовать их вовремя», — указал Андрей Соловьев из Knight Frank.
Покажем, как инвестор может формировать профиль застройщика на примере Tekta Group. Этот девелопер присутствует на рынке недвижимости с 1999 года — информацию легко найти на официальном сайте компании и в независимых источниках. Подобный стаж уже оказывается конкурентным преимуществом: проблемный девелопер не продержался бы на рынке 22 года.
За последние годы Tekta Group построила 12 жилых комплексов бизнес- и премиум-класса в Московском регионе. Такое портфолио показывает одновременно опыт застройщика и готовность людей доверять компании: если бы покупатели остались недовольны, продажи не шли бы, а застройщик не смог бы запускать новые проекты.
Между тем в актуальном портфеле Tekta Group значится сразу четыре столичных объекта на стадии реализации. Последний завершенный проект — ЖК Big Time, в котором проданы 100% квартир еще до ввода комплекса в эксплуатацию, а существенная часть жильцов получила ключи.
ЖК Big Time ( Tekta Group)
Такой разбор помогает выявить возможные проблемные точки и подсветить преимущества — особенно если сопоставить по одним и тем же критериям несколько застройщиков одного региона.
5. Уникальность покупаемой квартиры
Опытные консультанты и девелоперы рекомендуют обращать внимание на квартиры с уникальными преимуществами, чтобы они «зацепили» будущего покупателя. К примеру, двухуровневая квартира в ЖК Spires — интересное решение, которое способно впечатлить, а потому быстро найти покупателя.
Или непривычная для России евродвушка с огромной террасой, на которой удобно устраивать вечеринки и тем самым «покорять» гостей. Требовательные покупатели обратят внимание на квартиры Spires с мастер-спальней. Так называют особую планировку, в которой у хозяйской спальни предусмотрен собственный санузел и гардеробная; иногда в комплекте с этим к мастер-спальне прилагается лоджия.
В Spires есть и квартиры с отдельным входом — привлекательный вариант для посткарантинного мира, где в цене приватность вплоть до собственной уличной двери, чтобы даже в подъезде не пересекаться с соседями.
«Во время пандемии усилился интерес потенциальных покупателей к приобретению квартир с рабочим кабинетом, террасами, балконом с целью расширения жилого пространства, — рассказал Андрей Соловьев из Knight Frank.
— В этом и состоит секрет успешного инвестора. Он видит тренды, анализирует и понимает лучше других, что может быть востребовано и популярно в будущем, а что уйдет в прошлое.
Он действует согласно собственному стратегическому плану».
Подход с поиском уникальности не совсем применим для квартир стандарт- или комфорт-класса: в них важнее банальная транспортная доступность и базово приемлемая планировка. Но если изучать бизнес-сегмент, станет ясно: отстроиться от инвесторов-конкурентов со всей Москвы реально только за счет персонализированных квартир.
Например, с окном в ванной и гардеробной, как в ЖК NOW. Или с зимним садом — это из «меню» жилого комплекса Ever. В Spires можно найти варианты со вторым светом, в NOW — с собственной сауной прямо в квартире.
Tekta Group
«Уникальные характеристики могут как привлечь потенциальных покупателей или арендаторов, так и оттолкнуть их, — предупреждает Мария Литинецкая. — Поэтому если в рассматриваемой локации предложение эксклюзивно, то продать или сдать в аренду такую квартиру будет несложно».
Отдельная категория — любители высоких потолков и пентхаусов. Это особый сегмент, в котором играют ЖК Eniteo, Spires, Ever и другие новостройки. В Москве 2020-х наличие пентхаусов уже не назвать уникальной характеристикой — что не отменяет стабильного и предсказуемого спроса на такие квартиры. А значит, превращает в еще один интересный инструмент заработка на вложении в недвижимость.
5 форматов квартир в новостройках, за которыми охотятся покупатели
«Талан-Журнал» подготовил обзор самых востребованных форматов квартир, за которыми охотятся покупатели в городах России.
Все большую популярность среди покупателей приобретают модная европланировка с просторной кухней-гостиной.
В общем пространстве квартиры выделены зона спальни и просторная гостиная с кухней-нишей, а сама кухня занимает небольшую нишу без окон площадью 5-6 кв.
метров и при желании может быть зонирована мобильной перегородкой. Таким образом, кухня используется только для приготовления еды, а обеденная зона переносится в гостиную.
Оксана Кистанова
эксперт по недвижимости
“
«Евродвушки» пришли на смену мало востребованным однокомнатным квартирам площадью от 50 кв. метров со слишком большой жилой комнатой. Застройщики предусматривают небольшое пространство под спальню, а остальные 20 кв.
метров преобразуются в гостиную с небольшой кухонной зоной. Таким образом, неликвидная однокомнатная квартира превращается востребованную двухкомнатную.
Это вполне логичное решение, отвечающее образу жизни многих людей, которые проводят большую часть времени на кухне или в гостиной.
2. Наличие лоджии или балкона
До пандемии люди не очень охотно платили за лоджии и балконы и всего 9% клиентов обращали большое внимание на это помещение. Сейчас, 56% обращают внимание на лоджии. Покупателей интересует площадь лоджии, остекление, напольное покрытие, электричество и прочие вещи.
Причем, люди часто стали рассматривать балкон не просто как кладовую, а именно как место отдыха. Места для хранения вещей большинство архитекторов предусматривают отдельно.
Как правило, в квартирах небольших и средних площадей гардеробная находится при входе, а в многокомнатных квартирах ее размещают уже в «хозяйской» зоне, например, с прямым входом из спальни. Площадь гардеробных и кладовых варьируется от 1,5 до 4 квадратных метров.
Как правило, современные балконы находятся со стороны кухни, застройщики для них предусматривают остекление, их площадь составляет порядка от 3 квадратных метров и имеет форму правильного прямоугольника с пропорциями 2:1.
Мечта многих – иметь окно в ванной комнате. Как же это занимательно на различных фотографиях дизайнерских журналов рассматривать всевозможные интерьеры роскошных ванных комнат с окном. Прогрессивные застройщики сегодня предлагают такие форматы квартир. И, надо сказать, квартиры с окном в ванной разлетаются в первую очередь.
Открытое окно в небольшом помещении освежает и наполняет дополнительной энергией. Кроме того, нет необходимости днем включать искусственное освещение. То есть в ванной ты чувствуешь себя так же как в других комнатах. Но самое большое преимущество – это возможность смотреть на бегущие облака и вечерние закаты, лежа в ванной.
Таким образом ванная превращается в релакс-комнату.
4. Рабочая зона в квартире
Следующий критерий довольно молодой – это удобство размещения рабочего места в квартире. 23% клиентов стали обращать на это внимание при покупке квартиры.
По словам дизайнера интерьеров Натальи Гладких, в просторные квартиры возвращается мода на рабочие кабинеты. А в маленьких квартирах пользуются спросом планировки с выделенной нишей для рабочего стола.
В последние годы рынок избавился от низких потолков в пользу более высоких, которые визуально расширяют пространство. В комфорт-классе от потолков высотой 2,5-2,6 кв. метра застройщики перешли к потолкам высотой 2,75-2,85 метра, в бизнес-классе – от 2,85 к 3 метрам.
Наталья Гладких
эксперт по недвижимости
“
Высокие потолки создают ощущение дополнительного пространства, больше воздуха, а значит вы сможете обыграть самую смелую дизайнерскую идею в любом стиле: изысканная классика, стильный модерн, уютный прованс или актуальный хайтек.
Один из актуальных трендов в дизайне – крупные подвесные светильники, в жилье с высокими потолками они будут смотреться еще эффектнее.
Высоту потолка можно использовать не только красиво, но и рационально. В гостиной или кабинете вы можете разместить библиотечные полки, дизайнерские антресоли для хранения.
pixabay.com, design-homes.ru, designwiki.ru
5 вещей, за которыми охотятся покупатели квартир в новостройках
Купить квартиру в Тольятти недорого – это дело довольно непростое, учитывая огромное количество желающих урвать «лакомый кусочек». Да, цены на недвижимость нынче кусачие, поэтому среди покупателей ведётся настоящая охота за выгодный проект по минимальной цене. Рассмотрим пять вариантов, которые так жаждут заполучить покупатели квартир.
Двухкомнатные квартиры с приставкой «евро»
От планировки квартиры, цена жилплощади может сильно меняться. Раньше на рынке неликвидным товаром считались однокомнатные квартиры со слишком просторной жилой комнатой.
Застройщики придумали иначе использовать площадь в 50 кв. метров и превратили её в довольно просторную двухкомнатную квартиру, с выделенной спальной зоной от 10 до 14 кв. метров.
Остальная жилая площадь выделяется для гостиной и кухонной зоны.
Просторная кухня
Сегодня, почти каждый второй хочет купить новостройку в Тольятти с просторной кухней. Это можно объяснить своеобразным отношением наших соотечественников к этому типу помещений.
В Европе кухня – это просто помещение с техническим предназначением. В России на кухне не только готовят и употребляют пищу, но принимают гостей, ведут задушевные разговоры и отмечают важные даты. Поэтому кухня с площадью в 9 кв.
метров – это желанная добыча для многих.
Балкон – зона для лаунджа
Раньше балкон выполнял место кладовки, где могли храниться старые вещи, инструменты, банки с консервами и прочее.
Выбирая квартиру в новостройке в ипотеку, покупатели хотят приобрести жилплощадь, где будут отдельные зоны для хранения, а балкон можно будет использовать в качестве застеклённого лаунджа.
Застройщики предусматривают это желание в своих проектах. В большинстве случаев, балконы находятся с солнечной стороны, рядом с кухней и выполнены с пропорцией 2:1.
«Солнечные» однокомнатные квартиры
Планировка «распашонка» всегда востребована на рынке недвижимости.
Правда считалось, что подобная планировка была возможна только в многокомнатных квартирах, но в последнее время застройщики стали предлагать и однокомнатные версии.
Естественно, спрос на такие квартиры просто огромен, учитывая их ограниченность. Если вы планируете купить новую квартиру в Тольятти, присмотритесь, возможно для вас это окажется выгодным вариантом.
Квартиры с высокими потолками
Высокие потолки всегда зрительно увеличивают пространство. В подобных квартирах кажется, что даже дышится свободнее, а про лучшее освещение можно уже ничего не говорить. Если вы хотите приобрести комфортное и качественное жилье в Тольятти, вас однозначно заинтересует ЖК «Матрёшка».
Тысячи квартир в новостройках Москвы простаивают без владельцев по 5-7 лет — их никто не покупает
Источник: NOVOSTROY-M.RU
Сколько квадратных метров жилья нужно одному человеку для комфортного проживания? Власти уверяют, что того, что есть сейчас, — маловато. В регионах на одного человека приходится 20-22 кв. м, в Москве — 17-18 кв. м. Надо строить больше!
Застройщики-то строят, но нередко квартиры в новостройках пустуют по несколько лет. Жилые комплексы устаревают так быстро, что превращаются в неликвид.
В Московском регионе в 2017 году квартир, которые были неинтересны покупателям, было 8%. В 2018 году — 12%. Сегодня невостребованных квартир — уже 20%. Аналитики выяснили, что такого жилья больше всего в новостройках бизнес-класса — 60%.
Продаваться они могут по 5-7 лет. В масс-маркете число таких квартир редко превышает 10%, и продаются они быстрее.
Почему жилье становится неликвидным? Например, проект находится в неудачной локации (ни метро рядом, ни школы, ни поликлиники), или квартирография не продумана (в квартирах много мертвых зон, мало окон). Или цены неподъемны для клиентов из-за больших площадей жилья.
Локацию изменить невозможно, а вот квартирографию можно исправить путем разделения или объединения квартир. А еще застройщики нередко делают в непопулярных объектах ремонт, переводя их в категорию «с отделкой».
Рост невостребованного жилья связан с тем, что за последние два года в Московском регионе на рынок вышло много новостроек в удачных локациях и с интересными концепциями. Спрос покупателей переключился на новые объекты.
При этом половина нынешнего объема неликвидных квартир находится в границах старой Москвы, четверть — в Новой Москве и столько же — в Подмосковье. Это понятно — чаще всего «простаивают» дорогие квартиры, а их традиционно больше в прежних границах города.
За последние пару лет в столице появились проекты класса комфорт+ и перетянули на себя часть спроса из бизнес-сегмента. Как следствие — рост количества низколиквидных квартир в дорогостоящих ЖК. Эти жилые комплексы уже достроены, введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
В отдельных проектах бизнес-класса доля малоликвидных лотов превышает 60%. И продаваться такие квартиры могут долго (доходы населения не растут).
«Ненужные» квартиры есть и в массовом сегменте, но их доля составляет не больше 10%. Это, как правило, первые или последние этажи, торцевые квартиры или не слишком удачные планировки.
И обычно они реализовываются в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Потому что целевая аудитория масс-маркета чувствительна к изменениям цен — если клиент получит дополнительную скидку, он купит эту квартиру.
Потенциальный покупатель бизнес- и премиум-класса другой. Он более привередлив и к скидке потребует еще и доработку каких-нибудь деталей. В итоге в высших ценовых категориях малоликвидные лоты ждут покупателей по 3 года и больше.
Эксперты также отмечают, что на ликвидность объекта в зависимости от класса влияет и количество комнат в жилье. В масс-маркете неликвидны квартиры с 3 и более комнатами — их чаще покупают, когда дом вводится в эксплуатацию или заселяется. А вот однушки и двушки раскупают еще на стадии строительства.
В жилых комплексах премиум- и бизнес-класса всё наоборот — первыми расходятся квартиры с большим метражом, а небольшие реализуются последними.
Что остается делать застройщикам с неликвидом? Правильно — скидки! Размер дисконта на слаболиквидное жилье составляет 10-15%, в элитных проектах может достичь и 30%.
Такие скидки привлекают покупателя. Но, как правило, максимальный размер скидки придется на невостребованные 3-комнатные квартиры. Если покупатель желает приобрести однушку или двушку, на 15%-ную скидку рассчитывать вряд ли придется — максимум 5%.
Первичный рынок жилья Москвы разнообразен, и большинство покупателей выбирают современные проекты — те, что строятся или были введены в эксплуатацию 1-2 года назад. У новостроек постарше есть серьезные проблемы с продажей остатков.
Эти жилые комплексы уже морально устарели и рискуют вообще никогда не продаться полностью, если девелоперы не будут действовать в сторону того, чтобы повысить их конкурентоспособность и привлекательность.
Страничка из дневника. КАК ПОКУПАТЕЛИ СБИВАЮТ ЦЕНУ — блоги риэлторов | ЦИАН
Хочу поделиться своими наблюдениями, как покупатели квартиры пытаются сбить цену.
Конечно, типов поведения много, расскажу лишь о некоторых, на примере одной квартиры, потенциальные покупатели которой друг за другом прошли передо мной за минувшую неделю.
Вначале о квартире. Двушка, 63 квадратных метра, с комнатами по 15 и 18, с балконом и лоджией. Все в весьма приличном состоянии. В доме комфорт-класса, с закрытой, охраняемой территорией. В районе с супер-развитой инфраструктурой.
1-й тип покупателя я условно назову «придирчивым».
Он пришел вместе с женой. Как оказалось, жена нужна была, чтобы разыграть целый спектакль.
— Оль, ты посмотри, какой ужас! Плитка неровно уложена. … Ой, а здесь-то что творится, обои порваны. … Ну, проводку, конечно, менять… Стояки в туалете — тоже… Оль, а дверь- то — это же просто китайщина, ее за 5 минут можно вскрыть. … Да здесь ремонта — еще на миллион!
Понятно, что после этого наш потенциальный покупатель прямо предложил скинуть цену аж на 900 тыс. И это при том, что до этого признался, что живет в этом же доме, в этой же парадной, и покупает квартиру для своей мамы.
Честно говоря, мыслей у меня по этому поводу было тогда немало. И о том, что квартира ему нужна гораздо больше, чем любому другому покупателю.
И что можно было бы и полтора миллиона вложить в ремонт, и позолоченный унитаз поставить, и стразы по периметру оконных рам пустить.
И о том, что похожая квартира в этом же доме есть на 3 миллиона дороже (интересно, и кто ж ее купит?) Забегая вперед, скажу, что потом и он, и его жена еще звонили, и поднимали цену, но как-то дальше иметь с ним дел не хотелось. Тем более, что показы у нас шли регулярно.
2-й тип покупателя назову «сочувствующим».
Пришла девушка-агент, которая присматривала квартиру для иногороднего клиента с субсидией. Здесь тактика была совсем другая. «Давно продаетесь? А отчего «зависли»? Это все пандемия, будь она неладна, да? … Охраняемая территория? И квартплата, наверное, дорогая? …
Цены на вторичку падают, если сейчас не продадите, осенью вообще не продадите…» И все в таком же духе. После этого предложила уговорить своего покупателя купить нашу квартиру, но на 400 тыс. дешевле.
«Да что ты, милая, — подумала я, — за такую цену у нас и без субсидии уже есть желающие».
3-й тип покупателя так и хочется назвать — «сомневающийся».
Они приходили смотреть дважды. Один раз муж с женой. Честно сказали, что квартира им понравилась. На следующий день позвонил их агент и сказал, что они готовы ее купить. Но просятся прийти еще раз, с дочкой.
И тут с порога началось: «Вот, доче хотим показать, чтобы она развеяла наши сомнения: покупать или не покупать». Интересно! Если уж они были готовы купить, а потом у них появились сомнения, с такими покупателями — большой риск, что сделка вообще развалится.
Дальше — больше. Квартиру измеряли чуть ли не с рулеткой, примериваясь, где они снесут стену, где возведут новую, где поставят стиралку, а где холодильник.
И все с единственным припевом: как это все будет трудно и дорого.
Ну, и конечно, что кухня в 11 квадратов — совсем маленькая, и в прихожей шкаф поставить «негде», и окно-то у нас в несущей стене, которую нельзя снести… Ушли они со словами, что «будут думать».
———————————-
К чему это я все пишу? К тому, что продавая свою квартиру, человек рискует приобрести кучу всевозможных комплексов. По поводу своей недвижимости и своих хозяйственных способностей. Поэтому, выслушав все придирки, делите их все-таки на 16. И делайте выводы, где они, действительно, по существу, а где — чтобы тупо сбить цену.
Так жить нельзя: какие квартиры не пользуются спросом у покупателей
Малоликвидные или невостребованные квартиры есть почти в каждой новостройке Московского региона, при этом их количество со временем только возрастает. Новострой-М выяснил, какие квартиры пользуются наименьшим спросом и что предпринимают застройщики для их продажи.
По данным департамента ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году доля квартир, которые пользуются низким спросом у покупателей, составляла 8%, в 2018 году – 12%, сейчас «неинтересных» квартир уже 20%.
Такое жилье преимущественно сосредоточено в дорогих новостройках бизнес-класса (60%), и продаваться оно может по 5-7 лет и больше.
Так как подобные объекты, как правило, расположены в прежних границах города, наибольшая часть малоликвидного жилья находится в «старой» Москве – на нее приходится половина нынешнего объема.
Как показывает практика, дольше всего уходят варианты с большими площадями.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, в бизнес-классе средний размер представленного лота в проектах, продающихся более пяти лет, составил 93,1 кв. м, в других новостройках данного сегмента – 69,6 кв. м.
В проектах эконом-класса труднее реализуются многокомнатные квартиры (3+), их чаще приобретают на этапе ввода проекта в эксплуатацию или во время заселения, а вот «однушки» и «двушки» раскупаются на ранних стадиях строительства.
Сегмент «бизнес» вообще можно считать «рекордсменом» по малоликвидным квартирам. Как рассказал Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, в отдельных проектах этого класса доля невостребованных лотов превышает 60%.
К росту числа таких квартир в дорогих жилых комплексах привело появление в 2017-2018 годах новых проектов класса «комфорт+», которые и перетянули на себя часть спроса.
Таким образом, уже введенные в эксплуатацию ЖК не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.
По данным компании «Метриум», в бизнес-классе более пяти лет продаются порядка 2 200 квартир и апартаментов в 28 новостройках, что составляет около 11% от всего объема предложения сегмента. В продаже есть комплексы с почти 15-летней историей.
Например, ЖК «Дирижабль» стартовал в 2005 году, «Маршал» – в 2007-м, «Новоясеневский» – в 2008-м. Есть долгоиграющие проекты и в массовом сегменте. Так, «долгожителями» являются ЖК «Загорье» и «МПИ» – оба проекта вышли в 2011 году.
Объем предложения в них составляет порядка 800 квартир или примерно 4% объема предложения в сегменте.
Однако стоит учитывать, что в массовом сегменте количество невостребованных квартир, как правило, не превышает 10% и обычно они реализовываются в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию.
По словам Валерия Кочеткова, покупатели такого жилья чувствительны к ценовым показателям, поэтому им достаточно небольшой дополнительной скидки. В бизнес- и премиум-классах ситуация другая – здесь потребитель более разборчив и может не согласиться выходить на сделку без доработки каких-либо деталей.
В итоге в высших ценовых категориях доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40% и они ждут покупателя годами.
Что же еще отпугивает покупателей кроме больших площадей? Традиционно плохо продаваемыми остаются квартиры на первом и отчасти втором этажах, с плохими видовыми характеристиками, например c видом на расположенную напротив стену или стилобат.
Еще один критерий неликвидности – нефункциональные планировки, ведь квартира даже большой площади может быть нерационально скроенной.
Узкие комнаты, длинный коридор, отсутствие удобных ниш для устройства мест хранения, маленькая кухня – все это снижает привлекательность лота для покупателей.
Однако некоторые параметры все же относительны. Как считает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», все зависит от потребностей каждого отдельного покупателя.
Кто-то, наоборот, стремится купить жилье на первом этаже из соображений удобства – комфортнее попадать в квартиру, выводить гулять собак и т.д. Бывают ситуации, когда дом стоит таким образом, что часть квартир расположены полностью либо на южной стороне, либо на северной.
Здесь тоже каждый выбирает для себя, что он любит больше. Например, для людей пенсионного возраста теневая квартира будет даже плюсом, а не минусом.
Но при этом эксперт признает, что зачастую стереотипы действительно берут верх и на некоторые квартиры приходится дольше искать покупателя.
Так, варианты рядом с шахтой лифта пользуются меньшим спросом, несмотря на то что в современных новостройках движение кабины совершенно не ощущается. Квартиры над или под козырьками также меньше привлекают покупателей.
В первом случае их отпугивает вероятность накопления мусора прямо под окнами и легкость доступа для «злоумышленников», во втором – тень от конструкции.
Чтобы быстрее реализовать нераспроданные лоты, застройщики обычно прибегают к большим дисконтам.
Так, по данным компании «Метриум», на оставшиеся в продаже квартиры и апартаменты бизнес-класса, которые не могут продать более пяти лет, дисконт доходит до 30%, но только на пул лотов.
В массовом сегменте максимальная скидка равна 25% или предлагается в индивидуальном порядке, все объекты – введены в эксплуатацию. Большинство квартир продаются без отделки, поскольку на тот момент, когда проекты разрабатывались и строились, жилье «под ключ» было редкостью.
Застройщик также проводит различные акции, например, предоставляет в подарок либо дает скидку на отделку, машино-место или кладовую в зависимости от ценовой политики и параметров жилого комплекса. Малоликвидные квартиры даже используются в качестве рекламы проекта, ведь на них устанавливаются максимальные скидки, например, на выставках недвижимости.
ЖК «Эталон-Сити»
Как рассказал порталу Новострой-М Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон», для продажи застоявшихся лотов застройщики используют и нестандартные решения. Например, в ЖК «Эталон-Сити» был запроектирован пул 1- и 2-комнатных квартир площадью 48-65 кв.
м, находящихся рядом. В ходе продаж стало ясно, что спрос на эти квартиры на верхних этажах невысок: покупатели, ориентирующиеся на видовые квартиры, рассматривали лоты большего метража. В результате было принято решение о создании формата «супертрешек», которые бы объединили 1- и 2-комнатные квартиры.
Предложенный вариант планировки, более свойственный элитному сегменту, сразу же нашел своего покупателя, и за несколько месяцев эти квартиры были раскуплены.
Характерной особенностью планировки стало наличие отдельного мастер-блока – родительской спальни с лоджией, собственной гардеробной и полным санузлом, попасть в который можно, не выходя в общий коридор, а также большой кухни-гостиной площадью более 30 кв. м с тремя окнами.
Таким образом, неликвидными квартиры становятся по причине несоответствия продуктовых характеристик требованиям покупателей. Немаловажен и высокий уровень конкуренции, так как рынок насыщен разнообразным предложением.
В итоге ключевым фактором в принятии окончательного решения о покупке может стать все что угодно: транспортная и пешеходная доступность объекта в целом, планировочное решение отдельно взятой квартиры, видовые характеристики, наличие рядом парка, пруда, уровень развития социальной и торговой инфраструктуры и многое-многое другое.
Если говорить о ликвидности проекта в целом, то он должен быть сбалансированным по множеству параметров. Некоторые квартиры будут продаваться дольше, застройщики это должны понимать и не идти на поводу у покупателей.
Например, запроектировав в объекте слишком много малогабаритных лотов, которые стабильно пользуются спросом, можно, наоборот, снизить его привлекательность. А ликвидность объекта – это в том числе и уровень социальной среды проекта, ее однородность.
Например, Группа «Эталон» предусматривает сбалансированную квартирографию, избегая создания МОПов коридорного типа: среднее количество квартир на площадках в объектах компании – от 4 до 8. При соседстве в одном комплексе апартаменты выделяются в отдельные секции или корпуса.
Как рассказала Татьяна Подкидышева, сейчас каждое архитектурное бюро, которое берется за проектирование жилого комплекса, сначала выявляет предпочтения целевой аудитории, чтобы заполнить объект всеми востребованными вариантами.
Например, помимо 1- и 2-комнатных квартир хорошим спросом пользуются европланировки, а также студии. В первом случае кухни совмещены с гостиной, что привлекает многие семейные пары с детьми, так как позволяют женщине без отрыва от приготовления еды следить за детьми, которые играют на ее глазах.
Студии в свою очередь интересны молодежи своей сравнительно низкой ценой, а также тем, для кого это уже не первое жилье.
- Товар без купца: неликвидные квартиры в новостройках
- «Люди сегодня выбирают не просто квартиру для проживания, они выбирают среду и стиль жизни»
- «Сегодня покупатели не прощают застройщикам непродуманные проекты»
Дата публикации 11 июня 2019