Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.
Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2019 году.
Содержание
Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.
В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.
-
- В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.
- Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.
Необходимость согласования – все осталось по прежнему
Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.
Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг.
Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости.
Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.
Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:
- перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
- устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
- возведение или устранение межкомнатных перегородок;
- остекление и благоустройство балконов и лоджий;
- сооружение или демонтаж тамбуров.
Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.
Старые запреты в обновленном законе
В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.
Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.
Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.
Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.
Нововведение: выезд комиссии стал обязательным
Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.
Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.
Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности
Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:
- договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
- акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
- копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
- оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
- подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
- справка о присвоении объекту официального адреса;
- свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.
Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.
Основные этапы согласования
Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.
Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.
Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.
Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения.
Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт.
Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.
Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими
Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:
Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.
Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.
Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты.
Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки.
Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.
Заключение
Таким образом, нельзя сказать, что в 2019 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.
Как согласовать перепланировку жилого помещения в Подмосковье
Новая квартира
Источник: © , пресс-служба администрации городского округа Химки
Многие собственники жилых помещений в Подмосковье не удовлетворены их исходной планировкой – владельцы квартир готовы тратить большие деньги на изменение облика своих квадратных метров.
Однако переустройство или перепланировку помещений запрещено проводить без согласования со специалистами, поскольку некоторые виды таких работ способны привести к аварийным ситуациям.
О том, какие изменения конфигурации помещений необходимо согласовывать при проведении перепланировки и какие документы нужно собрать для ее согласования, читайте в материале портала mosreg.ru.
- Как в Подмосковье провести собрание собственников квартир в электронном формате>>
- Кому адресована услуга
Подача документов
Источник: Фотобанк Московской области, Борис Чубатюк
Госуслуга «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» предназначена для физических лиц, которые являются собственниками или нанимателями жилых помещений на территории Московской области. Получателями услуги также могут выступать юридические лица, владеющие такими помещениями.
Переустройство жилых помещений подразумевает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Что касается перепланировки, то она заключается в изменении конфигурации жилого помещения и требует внесения поправок в технический паспорт (изменение поэтажного плана, изменение размеров оконных и дверных проемов и т.д.).
Получение услуги состоит из двух этапов. Сначала необходимо получить разрешение на проведение перепланировки/переустройства, а после завершения работ обратиться за получением утвержденного акта о внесенных изменениях.
- На каких основаниях могут выселить из муниципального жилья — разъяснения прокуратуры>>
- Куда обращаться
МФЦ
Источник: Пресс-служба Губернатора Московской области
Чтобы воспользоваться услугой, заявитель может лично обратиться в администрацию муниципального образования через многофункциональный центр (МФЦ), либо отправить электронное заявление с помощью портала государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ). Статус рассмотрения заявления можно отслеживать в личном кабинете на сайте портала.
Максимальный срок оказания услуги по согласованию перепланировки составляет 16 дней, по утверждению акта о завершении переустройства – 10 дней. Срок регистрация заявления и комплекта документов составляет один рабочий день.
- Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>
- Необходимые документы
Источник: РИАМО, Анастасия Осипова
В случае с согласованием переустройства или перепланировки заявителю требуется представить следующие документы:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. (В заявлении физические лица должны указать свои паспортные и контактные данные, юридические лица – данные об организации. Также указывается адрес жилого помещения, срок и режим проведения ремонтно-строительных работ);
- — проект переустройства/перепланировки жилого помещения;
- — правоустанавливающие документы на собственность или договор аренды/найма помещения (если права на помещение не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
- — технический или кадастровый паспорт переустраиваемого/перепланируемого жилого помещения;
- — заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства/перепланировки жилого помещения (если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры);
- — документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи на переустройство/перепланировку помещения;
- — документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя.
- Чтобы получить утверждение акта о завершении переустройства/перепланировки жилого помещения, требуются следующие документы:
- — уведомление о завершении переустройства/перепланировки жилого помещения;
- — документ, удостоверяющий личность;
- — документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (при обращении представителя заявителя).
- Узнайте, как получить бесплатную юридическую помощь в Подмосковье>>
- Результат оказания услуги
Окно в МФЦ
Источник: ©, пресс-служба администрации города Реутов, Ранет Матказин
Результатом оказания услуги по первому этапу является решение о согласовании переустройства/перепланировки жилого помещения, по второму этапу – утвержденный акт о завершении переустройства/перепланировки жилого помещения. Получение этих документов производится в МФЦ.
Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>
Разработка проекта и согласование перепланировки
- Перевод из нежилого помещения в жилое
Подготовить проект и выполнить согласование перепланировки в здании необходимо, если вы не желаете получить штраф и потерять не только деньги, но и время.
В соответствии с определением, данным законодательством, перепланировка представляет собой смену конфигурации помещения с сохранением его функциональных характеристик (жилое или нежилое), требующую внесения изменений в техпаспорт помещения и получения соответствующего разрешения в уполномоченных органах (ст. 25 ЖК РФ).
Инженеры «Городского Кадастрового Бюро» возьмут на себя решение всех вопросов с контролирующими инстанциями в Москве или Московской области. Мы предоставим подробную консультацию, оформим проект перепланировки по низкой стоимости и поможем согласовать документ с учетом требований действующих законов.
Цены на согласование перепланировки помещений
| Получение документации БТИ | От 5 000 | 10 рабочих дней |
| Согласование перепланировки (подготовка эскизного проекта/проекта перепланировки, технического заключения, получение разрешения на перепланировку) | От 50 000 | От 1 мес |
| Согласование перепланировки с затрагиванием несущих стен (подготовка проекта перепланировки, технического заключения с получением положительной экспертизы от авторов проекта дома (ОАО «МНИИТЭП», ОАО «Моспроект»), получение разрешения на перепланировку) | От 80 000 | От 2 мес |
| Согласование объединения комнаты и лоджии (балкона) (подготовка проекта перепланировки, теплотехнического расчёта, получение разрешения на перепланировку) | От 50 000 | От 1 мес |
| Согласование перепланировки квартир в домах — объектах культурного наследия (подготовка проекта приспособления, технического заключения, получение охранного обязательства, согласование в Москомнаследия, получение разрешения на перепланировку) | От 120 000 | От 4-х месяцев |
| Услуги по сопровождению получения Акта о завершённом переустройстве и документации БТИ после произведённой перепланировки помещения | 25 000 | От 1 мес |
| Согласование изменения конструктивных элементов фасада в Комитете по архитектуре и градостроительству г. Москвы, администрации | От 23 000 | От 1 мес |
| Согласование проекта перепланировки с Управлением Роспотребнадзора по г. Москве, Московской обл. | От 23 000 | От 14 дней |
*Окончательная стоимость согласования проекта перепланировки рассчитывается после изучения предоставленной документации и составления сметы.
**Окончательный срок исполнения рассчитывается в зависимости от наличия необходимой документации и условий производства работ.
Образец проекта ремонта фасада
Проект фасада
стр.1
Проект фасада
стр.2
Проект фасада
стр.3
Скачать пример проекта ремонта фасада
Скачать пример заключения МКА на проект ремонта фасада
- Вопрос: Кто имеет право согласовывать перепланировку? Ответ: Собственник либо поверенный по доверенности уполномочены на согласование перепланировки.
- Вопрос: Какими основными признаками обладает перепланировка? Ответ: Основными признаками перепланировки являются: изменение внутренней планировки и конфигурации здания либо помещения, перенос сантехнического оборудования, изменение назначения и др.
- Вопрос: Что входит в услугу согласования перепланировки? Ответ: В услугу по согласованию перепланировки входит подготовка проектной документации: проекта перепланировки и технического заключения, а также для целей согласования перепланировки мы оказываем представительские услуги в БТИ, МФЦ, Роспотребнадзор, Центре гигиены и эпидемиологии, Мосжилинспекции, Росреестре и т.д. Помимо прочего, сейчас мы предлагаем комплексные услуги по разработке дизайн проекта и проведению ремонтно-строительных работ, то есть выполняем всю работу под ключ.
-
- Вопрос: Каковы основные этапы работы?
- Ответ: Основные этапы согласования перепланировки: — подготовка проекта перепланировки, технического заключения; — сбор необходимого пакета технических и правоустанавливающих документов; — подача заявления на получение распоряжения о согласовании переустройства и перепланировки/ акта о завершённом переустройстве и(или) перепланировке; — получение документации БТИ/ кадастрового инженера в чёрных линиях, при необходимости после произведённой перепланировки;
- — внесение изменений в сведения Росреестра.
-
Вопрос: Какой орган исполнительной власти уполномочен на согласование перепланировки?
Ответ: Полномочия по согласованию перепланировки в г. Москве возложены Московскую жилищную инспекцию, в других регионах – на согласование уполномочены местные органы исполнительной власти.
Как согласовать перепланировку поэтапно
Согласование перепланировки помещений (несмотря на то, что практически в каждом случае является процедурой длительной и трудоемкой) в целом состоит из типичных последовательных действий:
- консультации у специалистов, позволяющие оценить сложность предстоящих работ и необходимость согласования;
- если пришли к выводу о необходимости получения разрешения, нужно заказать в БТИ технический паспорт, в котором будут отражаться все предполагаемые изменения, а также поэтажный план с экспликацией до перепланировки;
- согласование перепланировки помещений (в зависимости от типа) возможно по эскизу или проекту, подготовленному организацией, проектировавшей здание или имеющей допуск СРО;
- вся собранная документация, а так же заявление по установленной форме подаются в Государственную жилищную инспекцию или Администрацию;
- когда положительное разрешение о перепланировке и производстве ремонтных работ получено, объект должна проинспектировать приёмочная комиссия, чтобы подписать Акт о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения;
- подготовка технического паспорта в черных линиях — подтверждение того, что согласование перепланировки помещений выполнено в соответствии с действующим регламентом;
- составление технического плана, представление его в Кадастровую палату для учета изменений помещения и оформления нового свидетельства о государственной регистрации права.
Мы привели лишь основные этапы подготовки и согласования проекта перепланировки, сформулировав их содержание для обывателя.
Подготовленные профессионалы, а также те, кто предпринимал попытку самостоятельного проведения согласования, знают, насколько данная процедура может быть длительной и непростой.
Поэтому, чтобы не тратить время понапрасну, при необходимости, стоит сразу обратиться к специалистам.
Городское Кадастровое Бюро в Москве – организация, в которой данное направление является одним из основных.
Эффективной и успешной деятельности способствуют:
- доступная цена согласования перепланировки (возможна полная оплата после создания и одобрения проекта);
- опыт решения нестандартных ситуаций;
- внимательный подход, ответственность за каждый проделанный этап;
- строгое следование законодательным требованиям (произведенная перепланировка в дальнейшем не вызовет проблем в случае проверки).
Нашими специалистами также проводятся кадастровые работы и межевание земельных участков.
Особенности перепланировки помещений в Москве
Москва уже дано получила негласное определение «государства в государстве», так как имеет свой законодательный регламент практически во всех направлениях жизни и деятельности.
Перепланировка в зданиях не исключение. Работы по изменению конфигурации и назначению, которые желают произвести собственники помещений, требуют согласования.
Стоимость проекта перепланировки зависит от сложности предстоящих работ.
Типовые проектные решения, которые реализованы во многих столичных жилых и нежилых зданиях (особенно советского периода) многих владельцев не устраивают. Поэтому не удивительно, что сегодня наше Бюро получает немало заказов на согласование действий по перепланировке.
В столице процедуры по перепланировке и переустройству регламентированы, в частности, Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» и Постановлением Правительства Москвы от 27 августа 2012 г.
N 432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».
С учетом действующих законодательных реалий были сформулированы пункты, в соответствии с которыми согласовать перепланировку можно более просто и быстро. Но, как показала практика, от основной массы проблем владельцев помещений в зданиях это не избавило.
Оформление для дальнейшей регистрации обязательного пакета документов сегодня остается трудоемкой процедурой, недочеты и ошибки в которой в итоге могут обернуться серьезными проблемами, временными и финансовыми потерями. Поэтому все изменения в существующую планировку и в уже имеющиеся сведения ГКН и ЕГРП должны вноситься строго в соответствии законодательством.
Надежными помощниками и гарантами соблюдения всех пунктов нормативно-правовых актов являются специалисты «Городского кадастрового бюро».
ВАЖНО! Грамотно и своевременно оформленные документы позволяют в короткие сроки выполнить все ремонтные работы, соблюдая регламент, установленный государством. В случае, если законодательные требования хозяевами проигнорированы, то любые операции по отчуждению имущества (дарение, купля-продажа и т.д.), а так же страхование будут затруднены или вообще становятся невозможны.
Преимущества сотрудничества с нами
Услуги по согласованию перепланировки сегодня достаточно востребованы, ведь это возможность приспособить помещение под конкретные требования комфортной эксплуатации. К ней обращаются не только те, кто проживает на территории столицы, но и жители других регионов страны. «Городское кадастровое бюро» сотрудничает с заказчиками из Москвы, Московской области и других регионов.
Команда специалистов возьмет на себя организацию и решение всех вопросов, связанных с оформлением документов, необходимых для изменения конфигурации помещений. Цена на согласование проекта перепланировки формируется исходя из расчёта стоимости представительских услуг с учётом государственных пошлин.
Грамотность, разумные сроки, четкое выполнение законодательных требований – ключевые критерии нашей работы, которые высоко оцениваются заказчиками и партнерами.
Поставленная работа с государственными структурами и органами исполнительной власти, обладающими полномочиями по согласованию перепланировок, способствует своевременности выполнения всех необходимых процедур.
Как показывает наша практика, при смене конфигурации помещений, владельцы чаще всего сносят или переносят стены, изменяют место расположения дверных и оконных проемов, меняют схемы сантехнического оборудования, систем отопления и т.д.
Данный перечень зачастую требует наличия исходно-разрешительной документации в обязательном порядке.
Предписано это законами федерального и местного уровней (Гражданский, Градостроительный, Жилищный кодексы, Постановления Правительства и региональные НПА).
- Ориентируясь на эксплуатационное предназначение и класс объекта недвижимости, конкретные статьи нормативно-правовых актов, соотнося положения кодексов, наши специалисты готовят документы, необходимые для того, чтобы согласовать перепланировку и переустройство зданий, помещений в Москве или области.
- Предварительно проводятся консультации, в ходе которых заказчик получает исчерпывающую информацию обо всех этапах предстоящих работ.
- Уточнить цену и заказать согласование проекта перепланировки в Москве и Московской области можно:
- по телефону 8 (499) 34-793-34,
- воспользовавшись кнопкой заказа звонка на сайте;
- отправив заявку на электронную почту gkb@moskvakadastr.ru.
Будем рады, если оставите свой отзыв о сотрудничестве с нашей организацией. Мы улучшаем деятельность организации, ориентируясь на мнение всех клиентов.
Отзывы клиентов Бюро
Андрей
Недавно мне потребовалась услуга по согласованию перепланировки помещений. Я сразу понял, что мне просто необходима помощь профессионалов, так как этот процесс предельно муторный.
Этапы консультации и подготовки прежде, чем начать непосредственно саму работу, весьма утомительные и занимают уйму времени.
Да и люди, которые хорошо ориентируются в законодательстве нашей страны, гораздо компетентнее меня.
Николай Васильевич
Могу сказать, что мне понравилась работа городского бюро. В процессе регистрации перепланировки помещений сразу стало ясно, что специалисты квалифицированные. Также приятно удивила стоимость услуг.
Результаты согласования проекта перепланировки
После того, как официальное разрешение на перепланировку получено, можно приступать к ремонтным работам. Их результат должен соответствовать проекту, составленному архитектором организации, имеющей соответствующий допуск.
Согласование перепланировки помещений не является простой бюрократической формальностью. Имея на руках весь пакет необходимых документов, вы будете уверены в том, что изменение архитектурного облика квартиры не приведет к необратимым последствиям для несущих конструкций, появлению трещин в стенах или другим проблемам.
Наши аттестаты
Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме. Как ее узаконить?
26.02.2020
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).
- Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
- Не допускается:
- — перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;
- — перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме.
С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).
Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Подготовьте проект перепланировки квартиры
1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).
2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.
- Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.
- Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:
- 1) заявление о перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
- 2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляется заявителем если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
- 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;
- 4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);
- 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
- 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 2,4,6, т.к.
орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в ЕГРН) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.
Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг после получения стандартного доступа к подсистеме «Личный кабинет» Портала. Прием заявлений и документов от представителей физических лиц в этом случае не предусмотрен.
После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.
Получите разрешение на перепланировку.
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.
Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.
В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.
Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке
Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.
Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.
Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении.
При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения.
При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.
Перепланировка квартир в Москве: новые изменения в законодательстве
Правительство Москвы решило, что оборудование лестниц в подвалы и в цоколь без занятия дополнительной земли не является перепланировкой. Кроме того, московские чиновники перестали считать переустройством установку холодных входов в пределах крылец, пандусов и лестниц за границей здания[2].
Региональный законодатель исключил требования о размерах тамбура в общественном помещении. Ранее его площадь не могла превышать 10 квадратных метров. По-видимому, такое решение связано с обеспечением прав инвалидов и маломобильных групп населения, которым было непросто попасть в здание через маленькие тамбуры и входы[3].
Правила предоставления технического заключения при самовольной перепланировке. Административная ответственность
С декабря 2015 года гражданин, фирма либо ИП, перестроившие без разрешения помещение и обратившиеся за актом о завершенном переустройстве, обязаны представить техзаключение о допустимости и безопасности совершенных изменений.
Этот документ оформляется проектировщиком, имеющим свидетельство, выданное СРО[4]. Если же строительные работы затронули несущие конструкции, то заключение должна дать ещё и проектная компания — автор проекта здания[5].
В соответствии с ранее действующей редакцией, владелец помещения должен был направить заключение только от автора проекта, а в случае его отсутствия Мосжилуправление само выбирало проектную фирму, где собственник получал такой документ.
Таким образом, московский законодатель облегчил жизнь собственникам и дал им возможность хотя бы относительного выбора проектной компании.
В результате заключение независимого проектировщика теперь часто превращается в главное доказательство в ходе судебной тяжбы с той же инспекцией. Так, в августе 2015 года Мещанский районный суд г.
Москвы признал незаконным отказ Мосжилинспекции в регистрации переустройства квартиры на том основании, что независимый проектировщик ГУП «МосжилНИИпроект» в своем заключении обосновал допустимость и безопасность перепланировки[6].
Раньше такие случаи были очень редки, так как авторы проекта и организации, назначаемые властями, составляли заключения, необходимые Мосжилинспекции.
И, наконец, самое важное. Теперь обращение граждан, ИП и организаций с заявлением об оформлении акта на несогласованные работы автоматически приводит к возбуждению дела об административном правонарушении и привлечении виновного к ответственности[7]. Размер штрафа для граждан составляет от 2000 до 2500 рублей[8].
Оформление акта о переустройстве без предварительного согласия внесено в перечень государственных услуг
С 2015 года правительство расширило сферу предоставления госуслуг и внесло в их перечень оформление акта о перепланировке без решения о согласовании. Также регламент уточнил, что граждане вправе заявить о перепланировке в МФЦ Москвы независимо от места регистрации и проживания, а вот организации — только в службу «единого окна» Мосжилинспекции.
Далее, законодатель установил срок утверждения акта о завершенном переустройстве на выполненные без разрешения работы. Он составляет 30 дней с даты подачи заявления и полного комплекта документов. Важно отметить, что в этот период не засчитывается время, на которое услуга может быть приостановлена.
В число оснований для приостановления предоставления услуги теперь входит вынесение постановления об административном наказании и необходимость его исполнения. Иными словами, неоплата штрафа автоматически приостанавливает услугу[9].
Нововведением является появление полного списка оснований для отказа в оформлении акта на несогласованную перепланировку. Так, чиновники вправе отказать заявителю, если переустройство или предъявленные документы противоречат законодательству России и Москвы.
Если внесенные изменения не соответствуют техзаключению о допустимости и безопасности работ по переустройству здания, то это также ведет к отказу в оформлении акта.
Ну и наконец, Мосжилинспекция откажется оформить акт, если заявитель не пустит комиссию в помещение в согласованные время и дату, а также если имеется решение суда, которое ограничивает само право на перепланировку[10].
Попытки инспекции ввести дополнительные основания для отказа недопустимы.
Летом 2015 года Мосжилинспекция отказала гражданину Шнайдеру в оформлении акта из-за того, что он не представил согласие залогодателя на перепланировку. Однако Савеловский районный суд г. Москвы не согласился с решением чиновников и обязал инспекцию оформить акт. По мнению суда, закон «Об ипотеке» не свидетельствует о том, что залогодатель должен согласовывать переустройство квартиры[11].
Оформление акта на перепланировку без предварительного согласования
Правительство Москвы регламентировало и этот вопрос[12]. Процесс согласования протекает следующим образом. Заявление поступает должностному лицу Мосжилинспекции, которое запрашивает информацию об объекте у других государственных органов.
Если нет оснований для отказа, то ответственный чиновник согласует с заявителем дату и время посещения комиссией перестроенного помещения.
При этом гражданин обязан пригласить на осмотр представителя проектной организации, составившей техническое заключение.
Если же заявитель не обеспечил осмотр, то председатель комиссии готовит проект решения об отказе в предоставлении госуслуги.
В ходе осмотра комиссия проверяет соответствие работ законодательству РФ, Москвы и техническому регламенту проектной компании. Особое внимание проверяющие обращают на возможность доступа к инженерным коммуникациям.
По итогам работы они составляют акт о завершенном переустройстве либо решение об отказе в предоставлении услуги или предписание об устранении нарушений.
Однако в любом случае тут же на месте председатель комиссии пишет протокол об административном нарушении и вручает его заявителю. На это время процесс регистрации приостанавливается. Он возобновится после того, как нарушитель исполнит решение административного постановления, то есть заплатит штраф. В этом случае сотрудник Мосжилинспекции в течение двух рабочих дней подпишет акт.
Перепланировка по решению суда
Это особый вид регистрации переустройства. Он встречается при выделе доли в натуре по решению суда, когда в результате перепланировки из одной квартиры получаются два и более изолированных помещения. В этом случае Мосжилинспекция в процессе не участвует, оставаясь обычным статистом.
Так, в ноябре 2015 года Черемушкинский районный суд г. Москвы рассматривал дело бывших супругов, проживающих в одной квартире. Муж обратился с требованием перепланировать квартиру таким образом, чтобы он и жена остались жить в изолированных помещениях.
К иску бывший супруг приложил заключение АНО «Центр строительных экспертиз», которое указывало на техническую возможность и безопасность переустройства.
Учитывая данный факт, суд принял решение об осуществлении перепланировки, указав на то, какие работы следует провести[13].
Но, несмотря на судебное решение, акт о завершенном переустройстве все-таки необходимо будет оформить.
Досудебный порядок обжалования
Правительство Москвы уделило большое внимание и досудебному порядку обжалования. Если раньше документ содержал только один абзац, указывающий на возможность подачи жалобы, то теперь этому вопросу уделяется целая глава[14]. В частности, правительство указало на то, что обжалованию подлежат не только решения Мосжилинспекции, но и действия (бездействие) сотрудников МФЦ.
Гражданин (или представитель юрлица) вправе пожаловаться на незаконное требование дополнительных документов, оплату бесплатных услуг, отказы в принятии заявлений, а также исправлении описок и ошибок.
Досудебный порядок предусматривает, что такие заявления рассматриваются заместителем или начальником Мосжилинспекции, а жалобы на действия работников МФЦ — директором МФЦ либо его заместителем.
Жалоба должна содержать адресат, которому она направляется, данные лица, нарушившего права заявителя, а также сведения о действиях или бездействии, являющиеся предметом жалобы.
Документ устанавливает короткие сроки рассмотрения обращений. Так, чиновники должны ответить на жалобу об отказе в принятии бумаг и исправлении ошибок в течение 5 дней с момента её поступления.
На все остальные заявления ответ необходимо дать в течение 15 дней.
Должностное лицо выносит по результатам рассмотрения решение (если жалоба признана обоснованной) либо отказ в её удовлетворении. Кстати, одновременно с жалобой заявитель может обратиться с этим же вопросом и в суд.
Краткие выводы
Итак, в 2015 году московские власти внесли целый ряд изменений в региональное законодательство о перепланировке. Нововведения коснулись, прежде всего, регистрации переустройств, проведенных без согласования, а также досудебного порядка обжалования решений и действий должностных лиц в этой сфере.
Внеся процесс оформления акта о переустройстве помещения без согласования в перечень государственных услуг, законодатель стимулировал граждан на легализацию перепланировок. С другой стороны, нормы, содержащие перечень разрешенных работ в ходе переустройства квартир, изменений не потерпели.
И вряд ли это произойдет в обозримом будущем.