Рынок коммерческой недвижимости серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2021 год рассказали ведущие эксперты и девелоперы на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2021: новые горизонты».
Информационными партнерами конференции выступили: портал Realto.ru, газета «Строительный Еженедельник», форум «Pro Novostroy», портал «Мир Квартир», интернет-портал «НовостройСити», портал «Бюллетень недвижимости», портал BSN.ru, Arendator.ru, Arendator AWARDS, RGUD, «Строительная газета».
Поддержка бизнеса в Москве
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку.
«Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий.
В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете.
Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2021 году.
Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов.
Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин.
Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.
Офисы и новые форматы недвижимости
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют.
Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким.
Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м.
в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Проекты и локации
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации.
Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база.
Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата.
Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар.
Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail.
При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам.
Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому.
Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв.
метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров.
расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
«На текущий момент мы занимаемся поиском новых арендаторов», — отметил Сергей Баранов. По его словам, анализ клиентской аудитории бизнес-центра AFI2B показал, что в 2020 году потенциальные клиенты пересмотрели потребности в площадях.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра.
Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева.
«При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем.
Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Она отметила, что площадь земельного участка в 3 га позволит сформировать большую зонированную территорию, где разместятся пространства для прогулок и места отдыха, а также зоны для работы на свежем воздухе, оснащенными зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, и зоны со спортивной функцией. «Это будет современный проект с функциональными планировочными решения c учетом концепции healthy building c развитой инфраструктурой и спортивной функцией, которая также найдет отражение в формировании общественного пространства», — подчеркнула Виктория Васильева.
Как отметили в JLL, такие качественные проекты с учётом инфраструктуры и транспортной доступности будут востребованы у арендаторов.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Как говорят в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость», совокупный объём предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние 10 лет. Напомним, объём продаж в прошлом году составил 10,2 тыс. сделок (что является максимальным значением за всю историю рынка загородной недвижимости).
Участники рынка заявляют, что предстоящей весной стоимость загородных участков может вырасти. «Ажиотаж в прошедшем году привёл к дефициту территорий для реализации новых проектов. Владельцы земли подняли цены на 30-50%.
В таком диапазоне можно ожидать увеличение стоимости на участки в новых коттеджных посёлках, которые сейчас проходят межевание и выйдут на рынок в начале будущего года», — прогнозирует председатель совета директор группы компаний «Максимум Life Development» Игорь Карцев.
«Предложение подтянется, но в ближайшие два-три года ликвидные проекты на загородном рынке Петербурга и области будут в остром дефиците, и в связи с этим ожидается рост цен.
Каждую неделю на рынок выходит информация о сделках серьёзных девелоперских структур с земельными активами в пригороде, но проектирование, строительство требует времени», — полагает Наталья Осетрова, руководитель проекта города курорта Gatchina Gardens.
Более того, вполне вероятно, что в 2021 году, а равно и в последующие годы загородная недвижимость будет развиваться гораздо более интенсивно. «В том числе благодаря наконец обращенному вниманию государства, которое требует снабжать инженерными сетями земельные участки, и строить социальную инфраструктуру, школы, садики.
А ещё ставится задача если не переселения, то как минимум стимулирования к переезду из городов в сельскую местность.
Не смогло не сказаться на рынке появление реальных ипотечных продуктов на ИЖС, которых в реальности не было еще год назад», — уверена Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», наибольшей популярностью, как и прошлом году, будут пользоваться участки без подряда (90% в спросе).
«Коттеджи/участки с подрядом и таунхаусы занимают по 5% в объёме спроса.
Скорее всего, вырастет доля сделок с лотами с высоким уровнем готовности: например, участки без подряда с коммуникациями и построенные коттеджи», — рассказала руководитель КЦ Ольга Трошева.
Напомним, в прошлом году в самом популярном сегменте — участки без подряда (51% всех сделок) — цены выросли на 21% и составили в среднем 2,3 млн рублей (+0,5 млн рублей за год).
Основной причиной роста загородного рынка эксперты называют пандемию и карантин, случившиеся в прошлом году. «Ограничения и их последствия продемонстрировали покупателям преимущество своего загородного дома, который выступил альтернативой привычному ранее досугу.
Кроме того, разница в цене между загородным домовладением и квартирой в городе с каждым годом становится всё меньше и меньше.
Стоимость строительства своего дома в коттеджном посёлке бизнес-класса обычно обходится дешевле аналогичных по площади городских квартир», — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
Какую загородную недвижимость будет трудно продать в 2021 году
30.12.2020
Спрос на загородное жилье существенно вырос на фоне пандемии, не раз установив в отдельные месяцы рекордные показатели. При этом также поменялись предпочтения покупателей таких объектов — в тренде оказались компактные дома, имеющие функциональные планировки. В этой статье мы расскажем, при продаже каких загородных домов в следующем году потенциально можно столкнуться с наибольшими трудностями.
Непродуманная планировка и отсутствие отделки
Аналогично тем, кто приобретает квартиры в городе, желающие обзавестись загородным жильем уделяют много внимания вопросам планировки и отделки.
Наибольшей популярностью сейчас пользуются дома, где гостевая зона отделена от личной. Например, когда на первом этаже расположена одна спальня для гостей, а на втором — для хозяев.
Также повышается спрос на дома, где есть отдельный подготовленный для «удаленки» кабинет.
Варианты, в которых существенные площади дома отданы под кинотеатры или бильярд, пользуются меньшим спросом. А если вдруг есть даже бассейн, то и подавно — обслуживать его очень дорого, многие выбирают вместо него посещение фитнес-клубов.
Также падает спрос на объекты без отделки — покупатели склонны сейчас заехать в дом с готовым ремонтом, не тратя время и средства на его самостоятельное проведение. При этом в обозримом будущем эта тенденция будет только набирать обороты, поскольку застройщики активизировались и будут выпускать на рынок все больше «коробочных» решений.
Огромные дома
Эксперты утверждают, что тенденция снижения спроса на дома-замки идет уже несколько лет и лишь усилится в следующем году. Сейчас все реже находят своих покупателей четырехэтажные, объекты на 1,5 тыс. квадратных метров с десятками избыточных комнат, отдельными домами для персонала и пр.
Наиболее востребованы сейчас дома с площадью 100-200 «квадратов», что говорит о растущей культуре рационального потребления. По мнению специалистов, дома от 500 квадратных метров, в которых отсутствует внутренняя/внешняя отделка, в следующем году уже полностью окажутся в категории «неликвида».
Поселки с плохой организацией
В текущем году стало понятно, что загородный дом — это вариант не только для времяпрепровождения в теплое время года, но и для круглогодичного проживания. Многие уехали на дачу на самоизоляцию, а потом остались там, продолжая работать и учиться дистанционно.
В результате сформировались и новые требования к загородной недвижимости. Прежде всего речь идет о налаженной инфраструктуре — пешая доступность магазинов, аптек и прочих объектов находится в приоритете у покупателей. Также среди запросов есть пожелания о наличии охраняемой территории и благоустроенных общественных пространств.
Также большой спрос идет на поселки, в которых есть детские сады/школы.
Эксперты прогнозируют, что в следующем году поселки с подготовленной инфраструктурой, удобной транспортной доступностью и строящимися с соблюдением сроков объектами будут пользоваться все большим спросом. В свою очередь будет падать спрос на локации, где инфраструктура оставляет желать лучшего, а доступность с точки зрения транспорта затруднено.
Объекты с дорогой коммуналкой
Есть некоторые коттеджные поселки, где стоимость коммунальных платежей сильно завышена, они и так пользуются небольшим спросом, в 2021 году эта тенденция продолжится. Подобное часто происходит в небольших, малонаселенных поселках — жильцов здесь мало, и все траты ложатся на них (вывоз отходов, охранные услуги, уборка территории и пр.).
Также покупатели загородной недвижимости сейчас смотрят на наличие в поселке или в непосредственной близости коммуникаций — это также оказывает влияние на уровень спроса на объекты, расположенные в неорганизованных коттеджных застройках или деревнях. Еще один негативный фактор — плохое состояние подъездной дороги.
Объекты, которые устарели морально
В следующем году покупательский спрос будет все больше смещаться в сторону загородных домов, при возведении которых использовались современные технологии и материалы, имеющих функциональное зонирование и панорамное остекление. Построенные 20 лет назад объекты, которые и без того продаются не очень хорошо, будет реализовать еще труднее. Особенно, если не делать серьезных уступок по цене.
Потенциально столкнуться с проблемами при продаже могут и владельцы незавершенных объектов. К примеру, если на участке будет находиться уже залитый фундамент, для покупателей это будет не преимуществом, а недостатком. Таким образом, это отразится на цене объекта — она будет меньше, чем если бы продавался просто голый участок.
Дачи в Подмосковье могут подорожать на 12% до конца 2021 года – прогноз
Москва, 26 мая 2021, 14:30 — REGNUM В Московской области цены на дачи могут вырасти на 12% до конца 2021 года, а в остальных регионах — на 5%.
Об этом корреспонденту ИА REGNUM 26 мая заявила профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова Надежда Седова.
Так она прокомментировала прогнозы некоторых российских аналитиков о предстоящем подорожании дач в связи с ростом цен на строительные материалы.
«Рост цен на дачи, конечно же, зависит от региона, — сказала Седова.
— В Московской области рост цен может составить до 12% до конца 2021 года, в остальных регионах, где динамика роста реальных располагаемых доходов отстает, рост цен может составить до 5%.
Безусловно, к числу основных факторов, оказавших влияние на рост цен на загородную недвижимость, можно отнести общее удорожание стройматериалов и услуг по строительству загородных домов, а также рост стоимости земельных участков под строительство».
Экономист подчеркнула, что тенденция повышения стоимости дач идет параллельно с ростом стоимости недвижимости во всем столичном регионе.
«После стабилизации цен на городскую недвижимость стоит ожидать стабилизации и на рынке загородной недвижимости, вероятнее в июле-августе, однако не стоит надеяться на снижение стоимости загородной недвижимости, так как переход на дистант и цифровизация будут и далее подстегивать спрос. Спрос будет расти в случае роста реальных располагаемых доходов населения», — сказала Седова.
- Кроме того, она уточнила, что в условиях дистанционной работы люди уже не привязаны к квартирам и желают жить в более просторных условиях.
- Напомним, как сообщало ИА REGNUM, 34% жителей РФ летом 2021 года рассчитывают отдохнуть на даче или в деревне.
- Читайте ранее в этом сюжете: Большинство жителей РФ планируют отдохнуть этим летом дома
- Читайте развитие сюжета: В РФ частные дома в курортных зонах подорожают на 20% – прогноз
История вопроса
Изменения стоимости жилья. Динамика цен на первичном и вторичном рынке. Планы застройщиков и изменение спроса. Различия между уровнем цен в различных регионах России.
Значительная часть граждан считает покупку недвижимости наиболее надежным способом вариантом вложения средств. По данным на 2019 год чаще всего россияне искали жилье в Москве, Санкт-Петербурге. Казани, Краснодаре и Уфе.
«Выжить любой ценой» – Денис Бобков об итогах 2020 года, обрушении рынка новостроек, новом локдауне и льготной ипотеке
Конец года – время подводить итоги. Тем более такого неоднозначного года, как 2020, который вошёл в историю как период великих потрясений и пандемии.
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М рассказал о дешёвой ипотеке, невероятном спросе, ценах, особенностях перехода застройщиков и покупателей «в онлайн» и перспективах на будущее.
Помнишь, как всё начиналось?
В начале года ничто не предвещало. Продолжились тренды 2019-го: объёмы предложения потихоньку уменьшались (привет – «эскроу»: за 2019 на 7% в пределах «старой» Москвы), цены потихоньку росли (в 2019 +4% в пределах «старой» Москвы и +10% – в Новой Москве), а реальные располагаемые доходы населения стагнировали (всего +0,8% по итогам года).
Мы не ОПЕК. Ажиотаж марта 2020
В марте 2020 грянул гром. И не один: сначала обвалился рубль к доллару (не договорились с ОПЕК о снижении добычи нефти), причём за месяц на 28% (с февральских 63 до 81 рубля 18 марта 2020).
Население со стагнирующими доходами тут же распечатало кубышку, и пошло вкладывать стремительно обесценивающуюся национальную валюту в альтернативные способы сбережения, одним из которых традиционно выступают квартиры в новостройках.
Не успели застройщики значительно повысить свои цены, чтобы как-то упорядочить обезумевший спрос, сохранить ассортимент квартир и заработать себе на очередную подушку безопасности (девелоперы на опыте 2014-2015 гг. знают, что за ажиотажем следуют голодные времена за счёт «вымывания» покупателей), как грянул второй гром – резкий всплеск пандемии.
Пандемия. Первый локдаун – он трудный самый
Помимо психологического эффекта (не все готовы идти приобретать квартиру при вспышке малоизвестной болезни, локдауне и совершенно неопределённых перспективах), покупателей остановили физически – путём ввода цифровых пропусков и драконовских штрафов.
Но и это было не всё – с 13.04 указом мэра Москвы были остановлены сами стройки, с неопределённостью времени их возобновления.
Результаты этого решения до сих пор вызывают большие вопросы (в общежитиях у рабочих было больше шансов заразиться, чем на стройке).
Побочным эффектом стало снижение уверенности покупателей в стабильности новостроек – когда останавливают стройку, и непонятно когда её возобновят, покупать уже как-то не хочется.
Параллельно наступил коллапс системы Росреестра из-за закрытия части филиалов и невозможности регистрации как сделок с новостройками, так и сделок со вторичкой (чтобы купить что-то, надо сначала продать что-то, как говорил кот Матроскин). И вдобавок банки закрыли свои отделения – ипотеку получить стало негде. Ну и офисы продаж застройщиков тоже были закрыты. По крайней мере, официально.
Девелоперы собрались с мыслями и силами, и стали работать с теми выжившими покупателями, которых не напугали все вышеперечисленные беды. Дистанционная покупка, нотариус по вызову, онлайн-бронирование – все эти услуги получили мощный толчок для развития. Не можете приехать – покажем на сайте, не можете выбрать планировку – пришлём в WhatsApp, хотите скидку – дадим за онлайн-бронирование.
Покупатели потихоньку стали привыкать ко всем новшествам, не хватало только одного – посмотреть в глаза продавцу. А как оказалось, для многих это важно. Поэтому некоторые застройщики дрогнули и стали предлагать скидки до 6% и более.
Помощь. Откуда не ждали
Тем временем федеральные власти, сидя в Zoom’е, не смотрели сложа руки на весь апокалипсис, а разработали ряд мер, направленных на поддержку застройщиков (понимая, что в случае падения застройщиков, падёт вся экономика, и так уже дышащая на ладан). Самой существенной мерой стала разработка программы субсидирования ипотеки, позволившая установить на новостройки ставку для покупателей в размере 6,5%.
В середине мая стройки возобновились. Программа льготной ипотеки заработала, и покупатели постепенно стали возвращаться.
И хотя в мае и июне было почти на 60% меньше зарегистрировано ДДУ по всей Москве, чем годом ранее, возрождение рынка началось.
В июле были достигнуты практически прошлогодние цифры (меньше всего на 9%), а дальше начался безудержный рост: в августе 2020 – на 42% больше, чем годом в ранее, в сентябре – на 112%, в октябре – на 65%, в ноябре – на 47%.
Ажиотаж покупателей был подогрет тремя факторами: 1. Приближением к первоначальному сроку завершения программы субсидирования ипотеки (1 ноября); 2. Очередным ослаблением уже было окрепшего на летних витаминах рубля; 3. Низкими ставками на депозитах (что обусловлено рекордно низкой ключевой ставкой).
Октябрьская торпеда
Однако в последних числах октября было принято решение продлить программу льготной ипотеки на 8 месяцев, до 1 июля 2021 года, и получилось как в бородатом анекдоте про торпеду и боцмана.
Ипотека тем временем шла в массы, и с 60% сделок в первой трети года её доля увеличилась до 66-70% (пик пришёлся на июнь 2020 – 74% всех купленных квартир в новостройках).
Неудивительно, ведь средневзвешенная ставка за это время по кредитам под залог ДДУ по данным ЦБ упала с 8,3% в январе до 5,9% в ноябре – беспрецедентно низкие значения (помните, по майским указам был ориентир 8% по ипотеке? Догнали и перегнали!)
Несколько омрачил праздник покупателей квартир только один момент. Внезапный ажиотаж снова, как весной, привёл к повышению цен застройщиками (да-да, упорядочить спрос, сохранить ассортимент и заработать подушку безопасности).
Даже новые проекты стали выводиться по завышенным ценам. И частично выгода от покупки жилья по более низкой ипотечной ставке была нивелирована ростом цен.
Но всё равно покупать в ипотеку новостройку на текущий момент выгоднее, чем весной.
Галопирующие цены
Цены, как всегда, реагировали на покупательский спрос. Есть спрос – цены растут, нет спроса – цены падают (при сопоставимом предложении, конечно).
Если брать поквартально по всем новостройкам (включая апартаменты) «старой» Москвы, то за первый квартал 2020 цены подскочили до 297 тыс. руб./кв.
м (на 5%), во втором квартале (апрель, май, июнь – самые «низкие» месяцы спроса в этом году из-за пандемии) откатились на 3% обратно.
По итогам 3 квартала выросли снова, перешагнув психологическую отметку 300 (302 тыс. руб./кв.м, +5%). В ноябре цены прибавили ещё 2-5% к конце третьего квартала в зависимости от классов, что явилось «эхом» осеннего ажиотажа. Ещё 3-5% роста – и можно себя корить за то, что не успел купить весной 2020. Однако уже ощущается тренд к затуханию динамики – спрос-то уже успокоился.
Погода в 2021
Итак, с чем же мы входим в новое 10-летие?
Во-первых, зависимость рынка новостроек от курса доллара никуда не делась. Несмотря на то, что реально располагаемые доходы не растут, люди умудряются создавать какие-то накопления, и не готовы смотреть сложа руки, как они на глазах тают.
Если всё это ещё помножить на невысокую ипотечную ставку (косвенное последствие низкой ключевой ставки ЦБ) и невыгодные условия по депозитам (тоже, как ни парадоксально последствие низкой ключевой ставки ЦБ), то выбор в пользу новостроек как инструмента сохранения сбережений очевиден. Тем более, что при «эскроу» и риски стали ниже.
Поэтому при очередных флуктуациях национальной валюты всё повторится – повышенный спрос, рост цен, охлаждение спроса, заморозка или снижение цен и т.п. Цены при этом редко падают ниже, чем до начала ажиотажа, так что недвижимость пока остаётся стабильным инструментом сохранения (и даже преумножения) сбережений в рублях.
Однако, в перспективе, при слишком большой массе квартир, купленных не с целью проживания или сдачи в аренду, а просто для размещения сбережений, может наступить момент, когда покупатели устанут обслуживать ипотечный кредит («съедающий» всю выгоду от перекладывания из депозита), и начнут выставлять эти квартиры на рынок.
Тогда рынок такой «молодой» вторички вполне способен обрушить рынок первички. При окончании программы льготной ипотеки выгода от покупки квартиры в новостройке по сравнению с такой вторичкой испарится.
Поэтому застройщики станут заложниками своих продуктов – каждый новый проект должен быть значительно лучше прежнего.
Нужно тщательно продумать квартирографию, инфраструктуру и в целом концепцию проектов, чтобы суметь успешно строить и продавать в таких условиях. Грядёт война качества проектов.
Девелоперы это понимают, и количество обращений по консалтингу проектов новостроек сейчас существенно возросло.
Будет ли продлена ипотека после 1 июля 2021 – пока вопрос открытый. На одной чаше весов – необходимость стимулирования строительной отрасли, в которой по-прежнему всё непросто. А цели майских указов хоть и будут (по всей видимости) переносить на более поздний срок, но не отменять – и поэтому нужно как-то выходить на 120 млн кв. м жилья в год.
На другой чаше – тот самый рост цен, ставший следствием ажиотажа, который сводит на нет новые ипотечные условия. Нельзя забывать о сложных политических и макроэкономических условиях – если ключевую ставку придётся повышать, государство будет вынуждено направлять дополнительные субсидии на льготную ипотеку.
Поэтому решение, скорее всего, несмотря на очевидное лобби со стороны стройотрасли, будет принято ближе к плановому сроку завершения программы – в конце июня 2021.
В связи с усилением (отсутствием затухания, по крайней мере) пандемии возможен новый локдаун.
В этом случае последует снижение активности покупателей и продавцов, однако уже имеющиеся развитые инструменты онлайн-продаж (возможность заключать сделки онлайн, оплата бронирования онлайн, возможность получения ипотеки онлайн – это уже всё более-менее отработано рядом девелоперов), все уже морально и физически больше готовы к повторению этой ситуации.
Кроме того, постоянно растёт эффективность работы по привлечению покупателей – теперь уже никто не уйдёт от внимания сотрудников контакт-центров и отделов продаж, даже просто заглянув на сайт проекта.
А ещё наступит возрождение рынка загородной недвижимости.
Согласитесь, переживать локдауны лучше во дворе собственного дома, чем дышать свежим воздухом, теснясь на маленьком балкончике? Поэтому активность девелоперов загородной недвижимости стала расти, (ощущается по росту запросов на разработку концепций посёлков), и в следующем году можно ожидать выхода уже новых, на качественно другом уровне проработанных посёлков таунхаусов и домов.
До встречи в Новом году! И да пребудет с нами дешёвая ипотека!
- Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится
- Такие цены – редкость: эксперты назвали одни из самых дешевых ЖК в столице
- Денис Бобков специально для Новострой-М
Дата публикации 25 декабря 2020
Объединение Москвы и Московской области в 2021 году: что известно
Власти изменили тактику объединения регионов, встреченную в штыки жителями и элитами субъектов РФ. Теперь планируется использовать мягкий механизм создания агломераций, сообщил источник, близкий к правительству России для информагентства URA.RU.
По данным собеседника, первыми участниками проекта станут восемь субъектов страны. Впоследствии этот опыт будет распространен на другие регионы. Всего в России должна остаться 41 мегатерритория.
Объединение субъектов РФ будет вестись в виде создания межрегиональных агломераций.
«По данным инсайдера, уже определены «приоритетные агломерации первого порядка» — Московская, Петербургская, Казанская и Краснодарская», — сообщает информагентство.
На создании четырех агломераций правительство не остановится. Во Фронтальной стратегии развития страны предусмотрено появление 41 агломерации к 2030 году, в том числе в Нижегородской, Самарской, Калининградской, Свердловской, Тюменской, Новосибирской и в других областях.
Идею развития страны по агломерационному принципу продвигает вице-премьер Хуснуллин, а также министр экономики России Максим Решетников и полпред президента в УрФО Владимир Якушев.
Объединение Москвы и Подмосковья: комментарий губернатора Московской области
Тема объединения Москвы и Московской области поднималась в конце 2020 года. Тогда в эфире радио «Эхо Москвы» Андрей Воробьёв довольно четко высказал свое мнения касаемо возможности объединения двух регионов.
«Не чеши там, где не чешется. Мне кажется, любая тяжёлая система рискует быть сложноуправляемой. Я думаю, что мы не должны допустить этих рисков», — сказал Андрей Воробьёв.
На следующий день 11 ноября его пресс-служба выпустила пресс-релиз, в котором более чётко сформулировала позицию своего начальника.
«Губернатор Московской области Андрей Воробьёв не поддерживает идею объединить Подмосковье и Москву, в настоящее время между руководством двух субъектов налажено плотное взаимодействие», — говорится в сообщении, опубликованном на сайте Правительства Московской области.
Судя по имеющейся в распоряжении BUSINESS информации, в 2021 году объединения Москвы и Московской области не предвидится. Однако, как видно из участившихся сообщений в СМИ, информационная подготовка данного процесса уже началась.
Ещё: Московское метро уходит за город: 8 новых станций за пределами МКАД.
Ситуация может измениться. Будем следить за развитием событий. Подписывайтесь на наш канал в Telegram, Viber, Instagram или email рассылку.
Нам нужны талантливые авторы.