Эксперты рассказали, как в двух столицах различаются цены на жилье и каковы особенности их рынков недвижимости
Антон Ваганов/ТАСС
Две российские столицы одновременно похожи и не похожи друг на друга.
Это два крупнейших мегаполиса в стране, две самых мощных в России точки притяжения для приезжих со всего мира, которые формируют большой спрос на аренду жилья.
Оба города имеют исторический центр и при этом активно застраиваются. В то же время у московского и питерского рынков недвижимости немало различий — а это важно знать потенциальным инвесторам.
«РБК-Недвижимость» разбиралась, как различаются цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, в каких районах выгодно покупать квартиры для сдачи в аренду и что пользуется спросом у нанимателей.
В Москве цены на жилье выше, чем в Санкт-Петербурге, во всех сегментах. По данным ЦИАН, в Москве средний уровень цен на вторичном рынке — 172 тыс. руб. за 1 кв. м, в Петербурге — 118 тыс. руб. за 1 кв. м, разница составляет 31%. В новостройках, по данным компании «Метриум», средняя цена «квадрата» в Москве — 194 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 115 руб. за 1 кв. м.
«В Северной столице в черте города можно купить компактную квартиру около метро, расположенную в современном монолитном доме, за 3 млн руб., — отмечает руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. — В Москве же в пределах МКАД жилье стоит как минимум 5–6 млн руб. — причем речь идет о квартирах, расположенных в старом жилом фонде».
В новостройках на окраинах и в прилегающих к МКАД районах Новой Москвы и Подмосковья новое жилье обойдется в среднем в 90–110 тыс. руб. за 1 кв. м, а на окраинах Санкт-Петербурга (Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый районы) — примерно в 65–85 тыс.
руб. за 1 кв. м. Центр города дороже в обеих столицах, причем в одинаковой степени — примерно в два раза. В Москве расценки на жилье в центральных и близких к ним районах начинаются от 220 тыс. руб. за «квадрат», а в Санкт-Петербурге — от 150 тыс. руб.
В Санкт-Петербурге порог входа на рынок недвижимости ниже, но и ставки аренды также ниже. Например, в Купчине в новом жилом комплексе прямо у метро средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры с качественным ремонтом — порядка 27 тыс. руб. В Москве можно сдать сопоставимую квартиру за 35–40 тыс. руб.
Санкт-Петербург третий год подряд был признан лучшим европейским городским туристическим направлением в Европе, получив награду World Travel Awards, рассказал генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По данным аналитического агентства «ТурСтат», Петербург находится на втором месте по объему туристического потока среди других российских городов и демонстрирует положительную динамику: в 2017 году его посетили 7,5 млн человек (+9%), включая 3,75 млн иностранных туристов (+34%).
Однако приток приезжих в Москву все-таки гораздо более значительный — столицу в 2017 году посетил 21 млн человек.
Центр Москвы ( Наталья Гарнелис/ТАСС)
«В абсолютном выражении спрос выше в Москве — в силу того, что сам город и население в нем существенно больше, чем в Санкт-Петербурге, — поясняет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Но в расчете на жилую единицу спрос в этих городах сопоставимый. Хотя при адекватной цене и рекламе в среднем квартиры в Москве сдаются быстрее, чем в Санкт-Петербурге, но опять же в силу масштабов рынка».
Для успеха аренды конкретной квартиры важно ее положение, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Если она находится в центре рядом с метро, достопримечательностями, ресторанами и магазинами, то такой объект будет одинаково успешен в Москве и Санкт-Петербурге.
Предложение на рынке аренды превышает спрос в обоих городах, добавляет Ольга Тихонова, — ликвидные объекты, соответствующие требованиям (транспортная доступность, качество дома и т. д.) без труда находят своего арендатора и в Москве, и в Петербурге.
Есть критерии, которые важны для любых арендаторов в любом городе.
Прежде всего — транспортная доступность, на этот фактор обращают внимание как арендаторы-туристы, так и те, кто собирается заключить долгосрочный договор аренды.
На втором месте для туристов — достопримечательности, развлекательная инфраструктура (рестораны, клубы, бары), а для постоянных арендаторов — торговая, социальная, бытовая инфраструктура.
Однако в каждом из городов есть свои особенности, которые нужно учитывать, покупая жилье для сдачи в аренду, отмечают эксперты.
«Например, если говорить о Северной столице, обязательно нужно помнить сезонном факторе, — говорит Ольга Тихонова. — На отдых в Петербург туристы предпочитают приезжать в летнее время, чтобы увидеть знаменитые белые ночи.
Поэтому традиционно в Питере развита суточная аренда. В Москве же такой практики мы не наблюдаем».
Центральные районы Петербурга в первую очередь интересны с точки зрения сдачи в аренду комнат и квартир туристам, тогда как в Москве центр интересен и бизнесменам, и экспатам — эти категории арендаторов, конечно, есть и в Северной столице, но их доля в Москве выше, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Центр Санкт-Петербурга ( Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)
Москва более обширный по площади город, поэтому здесь принципиальное значение для передвижения имеет метро.
«В столице сеть метро развитая, однако есть районы, которые подземка обошла стороной, и аренда в них не очень привлекательная, — поясняет Мария Литинецкая.
— В Санкт-Петербурге метро не столь разветвленное, поэтому равное значение для определения привлекательности аренды имеет наземный транспорт вблизи жилья».
Вторичный рынок жилья в центре Москвы и Санкт-Петербурга довольно сильно различается. В Северной столице исторический жилой фонд обширнее, а в Москве многие исторические здания давно занимают офисы.
Однако техническое состояние старых домов в Петербурге в большинстве случаев хуже. Это объясняется тем, что в Москве центр города был перестроен в советские годы, поэтому здесь старинного и ветхого жилья в принципе меньше.
Кроме того, в столице более эффективно проводится программа капитального ремонта.
«В Петербурге все еще велико предложение комнат в коммунальных квартирах — нередко это означает, что в соседях будет 8–12 семей, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Спрос на аренду такого жилья тоже есть, но назвать его высоколиквидным сложно. Поэтому налажена практика выкупа коммунальной квартиры целиком и организация хостела.
Но, конечно, этот бизнес потребует значительных инвестиций на самом старте и, кроме того, арендой придется заниматься профессионально. Аренда квартир на длительный срок требует меньших затрат со всех точек зрения.
Помимо этого, владельцы хостелов нередко сталкиваются с сопротивлением со стороны соседей по дому, которых беспокоит шум и постоянная смена жильцов».
Александр Пыпин подчеркивает, что из-за большого количества в Санкт-Петербурге старого жилого фонда там больше квартир со сложной юридической историей, а значит, больше времени может уйти на проверку и обеспечение надежности сделки. Кроме того, учитывая старость жилья, может быть больше неявных вложений в ремонт.
Советские и современные районы в обеих столицах похожи. Однако в Петербурге гораздо больше возможностей купить новое жилье по привлекательной цене в черте города, тогда как в Москве границы расширяются, районы новостроек шагают за МКАД — там происходит основная застройка.
И в Москве, и в Петербурге выгодно покупать малогабаритные квартиры в спальных районах, расположенные около станций метро и остановок общественного транспорта — это недорогие предложения, подходящие широкому кругу инвесторов.
«Самый доступный с точки зрения аренды район Петербурга — Колпинский, где однокомнатная квартира предлагается за 15 тыс. руб. в месяц, — отмечает Мария Литинецкая. — Также максимальным спросом пользуются квартиры в Приморском, Выборгском, Пушкинском районах.
Популярность этих районов — тоже в низкой стоимости аренды (порядка 20–25 тыс. руб. в месяц). Схожая картина и на рынке аренды Москвы. Наименее дорогие районы (в пределах МКАД) — это юг, юго-восток, восток столицы привлекают больше всего арендаторов, так как ставки здесь минимальные, от 25 тыс.
до 30 тыс. руб. в месяц за «однушку».
Жилье у метро в Петербурге ( Александр Демьянчук/ТАСС)
Для тех, у кого бюджета хватает на центр города, кто готов посвящать дополнительное время поиску арендаторов и уборке после них (или нанять персонал для этого) — подходят квартиры в центре города для туристов, отмечает Александр Пыпин. В Петербурге спрос на «туристические» квартиры больше, а значит проще найти арендаторов при адекватной цене и рекламе, хотя этот рынок уже достаточно насыщен предложениями и об этом нужно помнить.
В Северной столице рынок аренды не ограничивается квартирами. По сравнению с Москвой там более существенное развитие получили сервисные апартаменты, предназначенные как раз для сдачи в аренду.
«Большинство проектов предлагаются к продаже с полной отделкой и меблировкой, инвестору доступны услуги профессиональной управляющей компании, которая берет на себя заботы по работе с арендатором», — пояснил Николай Пашков.
По его словам, при краткосрочной аренде доходность некоторых объектов может достигать 16%, средние показатели составляют 10–13%, что делает инвестиции существенно проще.
Петербургская аномалия: почему цена жилья выросла на четверть?
Таких цифр еще не было
В Петербурге прирост цен на вторичное жилье в этом году вдвое опередил средние показатели по стране, но самые заметные изменения произошли на первичном рынке. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за неполный год 1 кв. м в городской новостройке подорожал на 25%, в пригородах — более чем на 20%. Никогда в истории петербургского рынка жилья не было таких цифр.
Неудивительно, что в 2020 году Петербург несколько раз попадал в пятерку городов мира с самым активным ростом стоимости квадратного метра жилья. Последний раз — в октябре. Он оказался на пятом месте рейтинга Global Residential Cities Index: Петербург уступил лишь Маниле, Анкаре, Стамбулу и Измиру. Москва в этом рейтинге занимает 92-е место.
Среди причин, по которым Петербург вырвался вперед, есть как общие для российского рынка, так и те, которые объясняют, почему именно этот город стал лидером роста цен.
Первая причина: льготная ипотека
Задуманная в качестве меры поддержки строительного рынка в период пандемии, льготная ипотека превратилась в настоящий драйвер отрасли.
Ипотеку брали даже те, кто не попадал под условия программы субсидирования: ключевая ставка Центробанка опустилась до минимального за всю историю значения (4,5%, а затем 4,25%), поэтому ставки по ипотеке без участия государства (например, при покупке жилья на вторичном рынке) были ненамного выше льготных.
«Субсидированная ипотека сильно стимулировала спрос на жилье, — считает директор по продажам «Альфа Фаберже» Алексей Тюлькин. — Многие покупатели недвижимости с так называемым отложенным спросом, то есть люди, которые держали в уме покупку новой квартиры, решили, что более выгодных условий ждать не приходится. И они перешли в стадию активного поиска жилья на первичном рынке».
Вторая причина: рост спроса
С одной стороны, квартиры в новостройках и на вторичном рынке бросились покупать те, кто оформлял подешевевшую ипотеку. С другой стороны, немало оказалось и тех, кто таким образом захотел спасти накопления от инфляции.
«Из-за снижения ставок по депозитам люди начали активно забирать денежные средства и вкладывать их либо в валюту, либо в квадратные метры. Поэтому существенно выросло количество покупок квартир для сохранения средств», — комментирует девелопер и инвестор, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Эксперт добавляет, что наиболее привлекательными в инвестиционном плане считаются студии и небольшие однокомнатные квартиры, которых на первичном рынке жилья Петербурга оказалось достаточно. Прибавить к ним привычные для города комнаты в коммуналках — и вот поле для инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи.
Еще один фактор, повлиявший на спрос, — наличие в городе большого числа людей, имеющих возможность приобрести недвижимость. Хотя в этом году, уверяют эксперты, к ним присоединились покупатели и из других регионов.
Точные цифры, на сколько увеличился спрос, аналитики подсчитают позже, но речь идет о 40–50%-ном росте.
Третья причина: дефицит предложения
Повышенный спрос привел к дефициту предложения. Популярные ликвидные лоты вымывались с рынка.
«У каждого застройщика существует собственная финансовая модель, согласно которой он реализует проекты: цена недвижимости зависит от стадии строительства и остатка предложения, — объясняет Алексей Тюлькин. — Столкнувшись с тем, что остатки раскупили, застройщики были вынуждены повышать стоимость квадратного метра, иначе их проекты выйдут в стадию “нерентабельности”».
На дефицит предложения повлиял не только растущий спрос, но и очень малое количество новых проектов на рынке: кто-то из застройщиков притормозил до прояснения ситуации с пандемией, а кому-то вполне хватало работы в выведенных за последние годы проектах.
На фоне ажиотажного спроса застройщики свели к минимуму старты продаж в новых комплексах. «Фактически мы увидели подтверждение картинки из учебника по экономической теории с кривыми спроса и предложения.
Ситуация с предложением начала более-менее выправляться только в ноябре.
Но все равно в новых домах цены растут даже не ежедневно, а ежечасно», — утверждает директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет сокращение предложения главной причиной резкого роста стоимости петербургского метра. «К концу года на первичном рынке предложение составило всего 3,3 млн кв. м — это на 25% меньше, чем в конце 2019-го» — резюмирует эксперт.
Четвертая причина: удорожание строительства
Свою роль в ценообразовании сыграл и переход рынка на проектное финансирование и эскроу-счета. Но пандемия сделала процесс строительства еще дороже.
Во-первых, из-за скачков курса валют и закрытых границ выросла стоимость стройматериалов: еще весной по некоторым позициям рост составил около 25%.
Во-вторых, из-за беспрецедентного отъезда мигрантов резко подскочила стоимость рабочей силы на стройках. По словам вице-губернатора Ленобласти по строительству Михаила Москвина, из-за дефицита рабочей силы стоимость услуг строителей за полгода выросла на 25–30%. Похожая ситуация и в Петербурге.
«На себестоимость строительства повлияло несколько факторов: «дешевая» рабочая сила поехала по домам, материалы иностранного производства оказались за закрытыми границами. Некоторые заводы уходили на карантин, и поставки материалов шли с перебоями. А скачок курса повлиял на все, в чем есть валютная составляющая: обслуживание производства, материалы, выплаты заграничным архитекторам и т. д.».
Сергей Беляков,директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»
Почему именно Петербург?
Льготная ипотека, растущий спрос, удорожание строительных работ и переход на эскроу — факторы, актуальные для всей страны в целом. Почему же цены побили рекорд именно в Петербурге?
Эксперты считают, что одна из главных причин — недооцененность питерской недвижимости. А сейчас ее время пришло.
«Посмотрите на Нью-Йорк, Париж, на уровень зарплат и прирост населения в той же Москве — Петербург очень сильно отстает, — говорит вице–президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Здесь недооценена стоимость квадратных метров.
Только с прошлого года на рынок Северной столицы обратили внимание региональные и иностранные инвесторы. У нас чек входа меньше, а доходность — практически такая же или даже больше».
Согласен с этим и Руслан Сухий.
«Очень долгое время Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России и центром притяжения работоспособного населения из других регионов, а также входит в тройку самых привлекательных городов страны для получения высшего образования, был серьезно недооценен, — полагает эксперт. — Большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в квартиры у себя в городах, а те, кому позволял бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы ранее тоже ничего не рассматривали, кроме самой Москвы и Подмосковья».
В 2020-м менее перегретые, нежели в столице, цены сыграли на руку петербургскому рынку — сюда, наконец, пришли инвесторы.
«Петербургская агломерация по популярности стоит на втором месте после Московской. В отличие от многих других городов здесь сосредоточен платежеспособный спрос. Долгое время Петербург удерживал более значительный разрыв с Москвой по уровню цен — был период, когда цены не показывали роста на фоне увеличивающегося предложения, наращивания конкуренции (2015–2017 годы). Но затем начался планомерный прирост в 8–10% ежегодно, а в 2020-м произошел более весомый рывок как реакция на совокупность всех факторов».
Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Сказались и другие специфичные для города факторы, такие как дефицит земельных участков в центральных районах, выход на рынок нескольких премиальных проектов и сложность строительства на болотистой питерской земле, указывает Алексей Тюлькин.
Что касается прогноза на 2021 год, то, по словам Ольги Трошевой, многое будет зависеть от объема предложения и от того, какие новые проекты и на каких территориях выйдут на рынок. Большое значение имеет то, насколько стабильным останется покупательский интерес — важно устойчивое положение покупателей, сохранение уровня доходов, господдержка, в том числе по ипотеке.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Режим ограничений, связанный с эпидемией коронавируса, строительные компании двух мегаполисов пережили по-разному. Петербург оказался в более выгодном положении, так как в отличие от Москвы там этой весной работа строек не останавливалась, объяснил директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«В Петербурге не было предписаний от надзорных организаций по приостановке строительной деятельности. Строительные организации были признаны компаниями непрерывного цикла, и это позволило компаниям в период пандемии не замораживать строительство и, как следствие, не замораживать продажи», — подтвердил директор департамента продаж ГК «Еврострой» Тенгиз Адамия.
Тем не менее, некоторая стагнация на рынке недвижимости Петербурга, как и Москвы, фиксировалась в апреле этого года. В наибольшей степени это коснулось продажи апартаментов — главными покупателями апартов в Петербурге являются компании, работающие в туристической сфере, по которым кризис ударил больше всего.
Как ни странно, плюсы от пандемии тоже были, что также коснулось обеих столиц. Во-первых, по словам Тенгиза Адамии, закрытие границ и неопределенность в экономике привели к тому, что россияне с высоким достатком остались на родине и вложили средства в недвижимость.
«Наша компания — девелопер элитной недвижимости, и, как правило, наша аудитория уезжает из города с апреля по сентябрь. В период пандемии люди остались в Петербурге, и активно приобретали недвижимость, что помогло нам достичь прошлогодних показателей по продажам уже к октябрю», — заявил он.
Во-вторых, пандемия заставила онлайн-проекты работать в полную силу. «Люди стали активно пользоваться услугой электронной регистрации, хотя она представляется на рынке уже несколько лет.
То же самое касается онлайн-продаж и онлайн-оплаты сделок. Люди перестают боятmся и приобретают недвижимость дистанционно. Совсем скоро всё это станет обыденностью», — считает коммерческий директор «ЛСР.
Недвижимость — Москва» Александр Чайковский.
В-третьих, жители Москвы и Петербурга, проведя несколько месяцев в своих квартирах, стали при покупке нового жилья больше интересоваться не только самой недвижимостью, но и прилегающей к ней инфраструктурой.
Северная или обычная — в чем разница?
Несмотря на схожесть способов пережить кризис — переход в онлайн, использование для привлечения клиентов льготных ставок по ипотеке, рынки недвижимости Москвы и Петербург имеют немало различий, считают эксперты.
В первую очередь, это касается стоимости жилья — в Москве недвижимость по понятным причинам дороже. «Для покупателей самым важным отличием является доступность недвижимости.
Квартиры в Петербурге более комфортны по цене, чем московские, разница в стоимости может быть ощутимая, практически в полтора — два раза», — рассказала коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева..
Тем не менее, для застройщиков бизнес в столице не является сверхрентабельным, подчеркнул Александр Чайковский. Это связано с тем, что высокой является цена не только на конечный продукт, а на все товары и услуги — начиная от стоимости земли, заканчивая стоимостью материалов для отделки.
Как отметила Ирина Соловьева, в отличие от Петербурга, «в Москве проще реализуются социальные объекты, быстрее проходят согласования проектов и отсутствует высотный регламент».
Кроме более низкого ценника Петербург выигрывает у Москвы с точки зрения выгодности инвестиций в недвижимость. «Покупка элитного жилья в Петербурге — это перспективная и надежная инвестиция, особенно в кризис.
Это связано с тем, что в Петербурге наблюдается исчерпаемость земельного банка в центральных локациях, участков становится все меньше и меньше.
Как следствие, это будет влиять на объем предложения, а значит, и на цену недвижимости в дальнейшем», — рассказал Тенгиз Адамия.
«На московском рынке есть квартиры, которые сдаются без внутренних стен и стяжки пола, что для петербургского рынка новостроек нехарактерно. А также лучше реализуются парковочные места, что, безусловно, связано с транспортной нагрузкой столицы», — отметила Ирина Соловьева.
Также одним из отличий рынков недвижимости двух столиц является то, что в Москве апартаменты — это квазижилье, а в Петербурге — средство заработка во время туристического сезона.
В Петербурге исторически сложилось, что жители более трепетно относятся к архитектурному облику города и вообще имеют иные от москвичей эстетические предпочтения в вопросах недвижимости, отметили участники круглого стола.
«В Петербурге ощущается влияние скандинавских застройщиков и вообще подхода людей к продукту — он отличается, на мой взгляд, в лучшую сторону.
Петербургский потребитель более требователен, и он больше привык к наличию выбора», — отметил коммерческий директор компании Modulbau, ООО «Модульные Конструкции» Аркадий Каменев.
И между двумя столицами постоянно происходит обмен трендами, что позитивно сказывается на городах. «Некоторые инновации с точки зрения квартирографии перешли из Петербурга в Москву — преобладание функциональных планировок, например.
Из Москвы в Петербург приходит отделка на объектах более высокого класса. Между городами есть взаимообмен, ведущего и ведомого с точки зрения развития рынка нет», — заявил коммерческий директор ООО «ЛСР.
Недвижимость Северо-Запад» Денис Бабаков.
Единственное, что еще не перенял Петербург у Москвы в полной мере — программы реновации и комплексного освоения территорий, считает Александр Чайковский. В будущем эти программы, по мнению эксперта, могут стать мощным драйвером для развития петербургского рынка.
Видеозапись круглого стола смотрите здесь.
1 октября 2020, 14:43 12015
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Что надо знать перед покупкой квартиры в Петербурге: развеиваю мифы приезжих
Шорт-лист фактов, которые надо знать прежде чем покупать квартиру в Петербурге. Развеиваю мифы приезжих про жизнь на Невском проспекте в Северной столице. (Высказываю собственное мнение).
✔️ Получить ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ИПОТЕКЕ + xlsx-шаблоны + видео-уроки
✔️ Присоединиться к ИНТЕНСИВУ ПО ИПОТЕКЕ
✔️ Подробные чек-листы проекта «Эффективная ипотека»
1 — Недвижимость в Петербурге только дорожает, это закон
В Москве — ситуация с недвижимостью другая. Когда москвичи находят мой канал, где я говорю о том, что «динамика недвижимости в кризис: рынок растет», то они начинают мне писать, мол, что за ерудна, вот у нас в Мытищи, и давай.
Да, Москва слишком огромна, там каждый район — это как отдельный город со своей динамикой.
В Петербурге же вся аналитика говорит только об одном: стоимость жилья растет — как новостройки, так и готовое жилье
Конечно, есть районы, которые непопулярны, неликвидны, есть районы, которые обожают и сметают тут всю недвигу (Приморский).
В целом, вкусы жителей и покупателей недвижимости очень разнятся. Я когда-то обожала Ленинский проспект Петербурга, ничем меня оттуда не выманить было. А теперь переехала на север, и никакими коврижками меня обратно не заманишь.
2 — Рядом с метро бюджетные и доступные новостройки — большая редкость: скорее, бизнес-класс или премиум-недвижимость
Локация рядом с действующим (а не с будущим!) метро — это роскошь
Мне частно пишут люди, кто впервые рассматривает недвижимость для покупки в Петербурге и, конечно, хочет рядом с метро. Особенно иностранцы: тем вообще не понять, как это, когда путь на работу в один конец от двери до двери занимает 2 часа.
Есть доступное жилье в пригородах Петербурга, например, Всеволожске. И застройщики хорошие, и отделка, и природа рядом.
НО!
Каждое утро на работу из того же Всеволожска надо будет добираться на ЭЛЕКТРИЧКЕ. Что это значит?
Это значит, что выходить из дому надо по расписанию электрички, ибо опаздывать нельзя ни на минуту. Это значит, что если проспал, считай опоздал на работу часа на два точно. Это значит, что зимой в переполненном вагоне с двумя сумками (одна — ручная, вторая — с едой) придется стоять и уступать кому-то место.
Несмотря на то, что сама электричка идет из того же Всеволожска всего 35 минут, к ним надо прибавить 15 минут пешком до ж/д станции во Всеволожске.
Затем 10 минут, как вы будете выходить из этой электрички и из полного вокзала утром и еще 5 минут, как будете идти до метро и спускаться в него.
Плюс 15-20 минут, пока вы доедете в метро до ближайшей станции, где находится работа, ну и наконец, плюс 10-15 минут бежать пешком до дверей офиса.
Привожу время, если шагать между точками назначения в бодром темпе и никогда не уставать.
Источник: https://www.tutu.ru/spb/rasp.php
Источник: https://www.tutu.ru/spb/rasp.php
В общей сложности дорога из Всеволожска (где доступная для покупки недвижимость) будет занимать около 2-х часов в один конец. Столько же — обратно с работы
Это примерно так же, как если бы мы добирались с юга-востока города от «Проспект Ветеранов», скажем, до «Комендантского проспекта или до «Ладожской» в метро. Там вам и две пересадки, и тоже примерно столько же по времени. Это просто физически тяжело и изнурительно.
У меня была коллега, которая с мужем купила прекрасную «двушку» во Всеволожске с мужем. Сколько она ездила в офис на «Техноложке», я знаю точно с ее слов. Она всегда была замученной и уставшей. А когда эта женщина забеременела, что буквально означает упадок сил автоматически, то на нее и вовсе стало больно смотреть.
:(Я сама моталась одно время из Петергофа на Ваську каждый день. Было очень сложно, уходило по 2,5 часа в одну сторону. Также моталась со Звездной туда же, на Ваську на 18-ю линию (от метро «Василеостровская» туда еще бежать 15 минут бодро). Это тоже далеко! Потом еще целый день работай, а вечером — той же дорогой обратно.
В общем, мораль такова, что петербург — большой город и надо быть готовым к тому, что в дороге будет проходить от двух до четырех часов в день (конечно, в прежнем доковидном мире, имею в виду)
Жить рядом с метро — это роскошь. Наивно мечтать об этом, переезжая в Петербург
Это примерно, как переехать в Петербург и поселиться на Невском проспекте. Так не будет. Или это будет старый фонд недвижимости коммуналок (смотрите мои галереи на канале, там много фото старого фонда), или это будет квартира с ремонтом за 30 млн рублей.
- Хотите?
- Также прерогатива покупки пятен земли у метро — это высокая мобильность людей, то есть отели, апарт-отели, жилая недвижимость бизнес-класс, где даже автомобиль особо не нужен, ибо человек живет в ритме «приехал-уехал» на такси или в метро.
- То есть дело даже не в высокой цене, а в том, что пятна у метро вообще не принадлежат застройщикам жилой недвижимости, проектов по строительству жилья у метро просто нет.
Строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам
Ровно так же, как и нет новостроек в центре Петербурга, которые будут продавать в масс-маркет. Там много отреставрированных объектов, которые продает, например, такое агентство недвижимости, как «МИР КВАРТИР», так там жилье от 15 млн рублей, продают его иностранцам или бизнесменам.
Есть элитная недвижимость на островах, например, на Крестовском или Петровском острове. Там однокомнатная квартира начинается от 12 млн без отделки со сроком сдачи 2023 года.
3 — Новостройка у метро по доступной цене: что с ней не так?
Бывают такие проекты, когда дом действительно строится у метро в пешей доступности, даже по приемлемой цене
Почему так?
Например, проектЖК «ArtLine в Приморском» от Сетл Сити. Сдается в 2020-ом году, ключи до лета 2021-ого. Дом действительно стоит в пешей доступности от метро «Старая деревня». Действительно за 15 минут в темпе можно добежать. Вроде, все прекрасно, но не будем забывать, что строительный бизнес — это бизнес, где есть продажи и маржа.
Рядом с ЖК «Артлайн» есть кладбище. Тротуар, который ведет к комплексу, идет мимо забора кладбища. Сторона забора кладбища, которая смотрит на ЖК, — это просто сетка
То есть вы будете каждый день идти домой по тротуару мимо Серафимовского кладбища, мимо тоски и горя.
Я там делала обзор вечером, и из калитки кладбища вышел дедушка какой-то сомнительной внешности. Ощущения — так себе, надо сказать. Да страшно просто!
А если каждый день так ходить по этому узкому тротуарчику вдоль дороги? А если ребенок в школу будет ходить и возвращаться домой каждый день мимо кладбища?
А представьте, что там будет, когда придут такие праздники как поминальный день, пасха и тп. Я уж молчу про качество воды в жилых домах, что строят рядом. Конечно, ее очищают!
Но опять же, решать вам.
ЖК «ArtLine в Приморском» от Сетл Сити. Сдается в 2020-ом году, ключи до лета 2021-ого. Приморский район, Санкт-Петербург, в пешей доступности от метро «Старая Деревня»
ЖК «ArtLine в Приморском» от Сетл Сити. Сдается в 2020-ом году, ключи до лета 2021-ого. Приморский район, Санкт-Петербург, в пешей доступности от метро «Старая Деревня»
4 — Новостройки — это почти всегда окраина города. До ближайшей станции метро ехать 20-30 минут на маршутке или автобусе (если он там ходит)
Новая жилая недвижимость в Петербурге — это больше про освоение новых территорий, полей и лесов где-то на окраинах. Если приехать в ЖК «Чистое небо» (самая большая комплексная застройка в Петербурге) в 2015-ом году, то было бы страшно, ведь это пустырь.
Но вот спустя 5 лет и 5 очередей домов сдали, и Комендантский проспект продлили, и рядом как-то все обжили. Уже и жить можно.
То есть покупая недвижимость класса между эконом- и комфорт от популярных застройщиков, кто осваивает новые территории Петербурга (Сетл Сити в Приморском районе, Красносельском районе, КВС на Парнасе), надо быть готовым жить под звуки стройки, крики узбеков лет 5, не меньше.
Безусловно, бывает точечная застройка, это ЖК с 2-3 очередями, которые возводят на пятнах земли где-то на местах бывшей свалки, например, или на месте чего-то снесенного.
Такие точечные проекты — большая редкость! Чтобы их поймать, надо постараться. Но опять же, это скорее исключение, чем правило. Как правило, ваша первая квартира — это будет КОТ (комплесное освоение территории) где-то на конечной станции метро.
Да, кстати.
Когда менеджер отдела продаж говорит вам, что от новостройка находится в пешей доступности от метро и идти 15 минут, то можно смело прибавлять еще 15 минут. Это иследовано мною эмпирическим путем на моих обзорах жилых комплексов: никогда еще время по версии отдела продаж не совпало с реальностью.
ЖК «Чистое небо» — комплексное освоение территории в Приморском районе, самая большая по площади застройка в городе
ЖК «Чистое небо» — комплексное освоение территории в Приморском районе, самая большая по площади застройка в городе
5 — Метро в Петербурге строят очень плохо и медленно
Вот таким по плану должна стать питерская подземка в ближайшем будущем.
Источник: https://transportspb.com/future
Источник: https://transportspb.com/future
Самый популярный район города для покупки и продажи квартиры — это Приморский. Все новостройки здесь строятся далеко от метро Комендантский проспект или Старая Деревня. Но метро «Шуваловский проспект» откладывают уже 10 лет, новая дата — 2026 год.
В Москве в плане метро намного лучше ситуация! Там новые станции возводят очень быстро, запускают сразу. В Петербурге — так не умеют.
Подробнее — https://newvz.ru/info/195459.html
6 — Вы приезжие, и жить вы будете тоже среди таких же приезжих
Не надо думать, что если вы в Петербурге, то среди вас — элита и интеллигенция. Нет, элита и интеллигенция, а именно, коренные жители Петербурга, держатся сильно подальше от комплексного освоения территорий города, «муравейников и гетто, где селятся челики«.
(Да-да, это цитата).
Люди, конечно, разные. Но в новостройках живут, как правило, приезжие. И вы будете среди них
Конечно, все зависит от людей. Но не надо удивляться, если у вас на балконе валяется окурок, или пепел сигарет соседей сверху, или кто-то врубил музыку в 3 утра.
В таких отдаленных районах как Девяткино — буйные соседи разбивают перегородки между балконами, выламывают двери, там даже орудует у них народная дружина (это на случай, когда до полиции не дозвониться, а через стенку творится ночью беспредел).
7 — Продать в Петербурге можно любую квартиру, если она ликвидна
Важно покупать ликвидное жилье — с хорошей локацией, в комплесном освоении территории, от известного застройщика.
Ошибочно думать, что все ищут квартиру попросторнее, двушку для будущей семьи. Не уверена. Во-первых, на двушку не у всех есть деньги, во-вторых, странно начинать покупку недвижимости с двушки: я бы начала со студии, затем — однушки и далее.
Поверьте, даже самую крохотную студийку, если она от Сетл Сити с отделкой, можно будет продать.
8 — Новостроек в историческом центре Петербурга нет: старый фонд — это коммуналки или отреставрированные только снаружи здания
Все мечтают купить квартиру рядом с Дворцовой или Мариинкой. Чтобы эта квартира была новостройкой или с хорошим ремонтом. Чтобы дом был с двором-колодцем.
Но на самом деле, вот, что может предложить нам исторический центр Северной столицы с видами на канал Грибоедова или Мойку.
Сколько стоит квартира в Петербурге?
Данные динамике недвижимости в Петербурге за октябрь 2020 года
Данные динамике недвижимости в Петербурге за октябрь 2020 года
Привожу скриншот из будущей публикации про динамику цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, которая скоро выйдет на канале. Подпишитесь, чтобы не пропустить.