На фоне снижения доходов, экономических и политических проблем, в новом году люди стали меньше интересоваться дорогими покупками, в том числе недвижимостью внутри страны и за рубежом. Об этом свидетельствуют социологические опросы и первые сводки финансовых отчетов Банка России, АИЖК, данные агентств недвижимости и других организаций. Соответствуют ли цифры реальной ситуации на рынке жилья пяти крупнейших городов России и каковы перспективы на ближайшее будущее?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
По данным исследования Департамента социологии Финансового университета при Правительстве РФ, общий интерес россиян к покупке квартир в январе 2015 года упал в целом по стране на 18%, при этом рекордсменами стали Москва (27%) и Санкт-Петербург (25%). В Новосибирске падение составило 6%, в Екатеринбурге – 19%, в Нижнем Новгороде – 17%.
Обычно за намерениями следуют поступки, и логично предположить, что за неимением явных экономических улучшений покупательский спрос продемонстрирует снижение.
Можно вспомнить, что наш эксперт, Анатолий Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости», в январе прогнозировал падение спроса к весне: «…через 2-3 месяца покупать квартиры будет уже сложнее (в частности, из-за ужесточения условий ипотеки), а потому покупатели предпочтут проекты эконом-класса, в то время как сегменты «элит» и «бизнес» ожидает затишье. Рынок недвижимости в целом может «просесть» к концу марта на 10-15%».
Можно ли сделать первые выводы и почувствовать характер весеннего рынка?
Вадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Чтобы измерить спрос на недвижимость (и его колебания), необходимо иметь информацию о реальных заявках на покупку и ценах этих заявок. Такой информации в сколько-нибудь значительном объеме и с достаточной степенью достоверности у нас нет. Это ведь не валюта, не нефть, не акции или другой стандартизированный биржевой товар, по которому известны котировки и заявки покупателей, явно отражающие цену и количество (объем) спроса.
Поэтому так называемым «аналитикам» рынка недвижимости приходится сопоставлять в своих оценках и прогнозах другие имеющиеся данные – о количестве зарегистрированных прав, в т.ч.
по ДДУ, и обременений ипотекой (статистика Росреестра и его подразделений), о цене квадратного метра (данные порталов недвижимости и застройщиков), о количестве и суммах выданных ипотечных кредитов (данные банков). Все эти показатели в той или иной мере отражают спрос, но имеют косвенный характер.
Например, не все зарегистрированные права являются следствием или результатом возмездных сделок. И наоборот, не все возмездные сделки порождают немедленную регистрацию права. Объекты и их цены, приведенные в объявлениях, отражают предложение, а совсем не спрос. А на динамику объемов ипотечного кредитования может влиять не только спрос на недвижимость, но и другие факторы.
Тем не менее, совокупность перечисленных и других показателей позволяет составить суждение о тенденциях на рынке жилой недвижимости. При этом сравнению обычно подвергают данные за квартал, полугодие, год.Если же говорить о первом квартале 2015 года, то он еще не завершен, и его итоги пока не подведены ни Росреестром, ни банками.
Сравнивать их с предыдущими периодами нет возможности, а отдельно взятые данные января и февраля 2015 года – не показательны».Посмотрим на опубликованные результаты по итогам первых двух месяцев, оценивая их как промежуточные, пусть не предельно показательные, но довольно наглядные.По данным статьи о рынке жилья 2014 года профессора Г.М.
Стерника, по итогам 2014 года в Московском регионе доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла 50%, а по самым востребованным объектам – до 80%. Значительную роль ипотека играла и на вторичном рынке.Следовательно, снижение количества ипотечных покупателей может заметно преобразить соотношение спроса и предложения.
Объединенное кредитное бюро сообщает о том, что спрос на ипотечные кредиты у россиян в феврале 2015 года снизился на 72% по сравнению с февралем 2014 года. Январь – месяц менее показательный, так как новогодние праздники всегда сказываются на замедлении финансовой активности, но и здесь, по сведениям Банка России, количество выданных ипотечных кредитов сократилось с 50 367 штук в январе 2014-го до 44 924 в январе 2015 года.
Если предположить, что доля ипотечных покупателей составляет в каком-то сегменте рынка 50% и их становится меньше на 70% (пример сокращения – количество кредитов в феврале 2015-го), то спрос в этом сегменте снижается на 35%. Доступность и востребованность ипотеки оказывает очень большое влияние на уровень покупательского спроса на квартиры.
Падение есть
Лучше цифр картину могут обрисовать только опытные профессионалы рынка недвижимости, которые не только хорошо знают его, но и замечают малейшие изменения и колебания.
Выборка и наблюдения практиков рынка не менее репрезентативны теоретических данных, несмотря на субъективный взгляд.
Наблюдается ли падение спроса на жилье в пяти крупнейших городах России? Как можно в целом оценить весенний рынок недвижимости в каждом из них?
г. Москва (население 12 184 015 чел., средняя цена за кв. м – 214 170 руб.)
Михаил Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «ВАЛЛА», г. Москва: «Спрос на квартиры в Москве с начала года заметно упал.
Среди очевидного – почти полностью сократился альтернативный спрос на квартиры, которые проводились с использованием ипотечных средств.
Это создало видимость сокращения предложения из-за того что квартир на вторичке, а на самом деле – за счет снижения предложения квартир с альтернативой».
г. Санкт-Петербург (население 5 197 114 чел., средняя цена за кв. м – 109 998 руб.)
Андрей Ежов, генеральный директор компании ЗАО «Торговый Дом Недвижимости», г. Санкт-Петербург: «На данном этапе действительно есть серьезный провал на вторичном рынке. Сравнивая данные нашей компании за февраль 2014-го и февраль 2015 гг. по стадии «закрытые сделки», могу сказать, что «вторичка» просела на 15% (имеется в виду количество закрытых сделок). Что касается новостроек, у нас по февралю отставаний от результата прошлого года не зафиксировано. Выручает сотрудничество только с самыми надежными и крупными застройщиками в СПБ. Другими словами, лояльность и доверие клиента к нашим партнерам. Действительно, не стоит отрицать, что покупательская способность в новостройках также снизилась примерно на 15-20%, но оставшиеся 80% несут деньги в заведомо более надежный вариант, тем самым помогая сильному становиться сильнее, несмотря на кризис, а менее устойчивым компаниям, без стабилизационного фонда, становится сложнее выстоять в сложных экономических условиях, поэтому сейчас на рынке пестрит от различного рода рекламных акций и скидок…».
г. Новосибирск (население 1 567 087 чел., средняя цена за кв. м – 66 378 руб.)
Александр Квардаков, АН «Ключ-Информ», г. Новосибирск: «Спрос на недвижимость очевидно понизился.
Связано это прежде всего с повышением банковских процентных ставок по ипотеке, более жесткими условиями принятия положительного решения банками.
В большинстве случаев первое звено в цепочке сделок – это приобретатели недвижимости по ипотеке. Соответственно, меньше, скажем так, вот этого первого звена на рынке, меньше общего числа сделок».
г. Екатеринбург (население 1 428 262 чел., средняя цена за кв. м – 81 530 руб.)
Леонид Кичигин, специалист по недвижимости и ипотеке, г. Екатеринбург: «Падение спроса наблюдается, но незначительно. Спрос можно оценить по снижению цены за кв. метр.
Спрос на 1-, 2-комнатные квартиры остался прежним, и поэтому цена на этот тип квартир с начала 2015 года изменилась в отрицательную сторону несущественно, всего на -0,4% от среднестатистической цены за квадратный метр. Значительную отрицательную динамику показали «трёшки» – 1%. Цены на четырех- и более комнатные квартиры остались на прежнем уровне.
Если взять общую картину в целом, то средняя цена за кв. метр по Екатеринбургу, наоборот, повышалась. К примеру, на конец 2014 года средняя цена за кв. метр составляла 76 226 руб., а к концу февраля достигала 76 685 руб. Сейчас, в связи с увеличением числа предложений, цена корректировалась до отметки 76 449 руб./кв. м.
Многие после резкого ослабления рубля бросились вкладывать деньги в строящуюся недвижимость. Поэтому у застройщиков дела идут пока неплохо, цены на первичное жилье не снижают.Как можно оценить весенний рынок недвижимости в целом? Наметилось увеличение числа предлагаемых квартир на продажу. На конец ноября 2014 г.
количество выставленных объектов в Екатеринбурге составляло чуть менее 10 000. В связи с резким ослаблением рубля и последующим повышением процентной ставки ЦБ РФ продавцы массово начали снимать свои объекты с продажи. Численность выставленных объектов в Екатеринбурге на конец февраля составляла 7 824. Сейчас количество объектов составляет 8 586.
Доля сделок с использованием ипотеки резко сократилась. Сейчас многие банки после «шока» начали корректировать процентную ставку в сторону понижения. Если ЦБ РФ будет постепенно снижать процентную ставку, то, возможно, всё вернется в прежнее русло.
Хотя есть опасения, что если финансовые санкции Запада продлятся, и в ближайшее время российским банкам будет закрыт доступ к западным финансовым рынкам, то российским банкам не останется ничего другого, как «экономить деньги» и подходить к рассмотрению заявок и выдаче ипотечных кредитов населению очень разборчиво.
Это повлечёт за собой уменьшение спроса, притока денег на рынок недвижимости и, как следствие, снижение цен на жильё».
г. Нижний Новгород (население 1 263 873 (2014) чел., средняя цена за кв. м – 71 203 руб.)
Сергей Макаров, управляющий партнер АН «Макаровъ & Партнёры»: «Падение покупательского спроса на жилье в Нижнем Новгороде в некоторой степени наблюдается. Однако думаю, что падение спроса – это всего лишь отражение временного снижения покупательской способности населения.
- Что касается ситуации в целом, то весенний рынок традиционно активизируется по сравнению с зимой».
- Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
- «Продавцы вернутся на рынок и толкнут его вниз»
Профессор Стерник Г.М., используя математическую модель «функционирования локального рынка жилья», прогнозирует в 2015-2016 годах планомерную «рецессию на рынке жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. Спрос сравняется с предложением на первичном рынке – в 2015-м, на вторичном – в 2016 году».
Если не заглядывать далеко, какие могут быть предварительные прогнозы и ожидания на лето-осень, к чему готовиться российским продавцам и покупателям жилья?
Леонид Кичигин, г. Екатеринбург: «Делать прогнозы – неблагодарное занятие.
Но судя по нынешней ситуации, пока всё идёт достаточно ровно.
Есть некоторое оживление по сделкам с недвижимостью, сильный провал в аренде на коммерческую недвижимость, освобождаются многие помещения, арендаторы просят арендные каникулы и диктуют свои условия арендодателям.
Впереди лето, естественный спад активности на рынке. Покупателям сейчас не стоит торопиться с покупкой недвижимости, к осени мы ожидаем снижения цен на недвижимость. Вопрос только, на сколько.
Продавцам пожелаю найти своего покупателя, и если находите, то не стоит упираться в свою назначенную цену. Сейчас рынок покупателя, а он чаще всего сейчас просит уступить. Дальше всё будет зависеть от вашего решения.
Если не продадите сейчас, то, возможно, придётся продавать свой объект ещё очень долго».
Михаил Заварцев, г. Москва: «Сейчас многие отказались от продажи свободных квартир, сняли свои объявления с надеждой продать их позже дороже.
Однако произойдет как раз обратное, переждав весну и убедившись, что цены стабилизировались, продавцы опять вернутся на рынок и толкнут его вниз».
Вадим Лященко, г. Москва: «Могу ошибаться, но пока мне видится следующее: рынок ипотеки никуда не «рухнул», его объемы не упали в разы, крупные банки продолжают выдавать ипотечные кредиты, а заемщики продолжают их брать; цены новостроек не показали ни заметного падения, ни ощутимого роста, цены вторички – то же самое.
Большинство участников рынка держатся на своих прежних позициях и не делают резких движений. Активность продавцов и покупателей жилой недвижимости сохраняется примерно на том же уровне, что в среднем за 2014-й (показатели декабрьского ажиотажа – не в счет). Возможно, что это состояние рынка продолжится не только весной, но и весь год.
И ожидания какого-то существенного роста (или, наоборот, падения) цен могут оказаться напрасными».
Александр Квардаков, г. Новосибирск: «Боюсь что-то предполагать в связи с общим кризисом в стране. Вроде как цены на все растут, соответственно, должны вырасти цены и на недвижимость, но в данном случае предложение преобладает над спросом.
Какой смысл продавцам поднимать цену, если и по старой цене нет покупателей? Центробанк понизил ключевую ставку и понизился процент по ипотеке. В принципе это может немного оживить рынок, поскольку, повторюсь, в большинстве случаев первое звено – это покупатели по ипотеке.
В общем, я думаю, особого оживления на рынке этой весной не будет и, соответственно, роста цены на недвижимость. Много зависит от государственного регулирования законодательства на данном рынке».
Некоторую поддержку ипотечным заемщикам может оказать недавнее Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220, в соответствии с которым займы, выданные с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, будут предоставляться российским гражданам по ставке 13% годовых. Сумма кредита – до 8 млн руб.
для жилых помещений, расположенных на территории г. Москвы, Московской области и г. Санкт-Петербурга, до 3 млн руб. – для жилых помещений в других регионах России. Минимальный первый взнос – 20%, максимальный срок – 362 месяца (чуть более 30 лет).
Сергей Макаров, г.
Нижний Новгород: «Общая картина на рынке недвижимости – это прямое отображение экономической ситуации в стране в целом. Будет подъем экономики – будет повышение активности на рынке, будет экономический спад либо стагнация – соответственно отреагирует и рынок жилой недвижимости. Все в жизни связано.
Как говорят мудрые китайцы: «Прилив поднимает все лодки»».
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Спрос на элитное жилье Москвы показал уверенный рост
По итогам февраля 2021 года аналитики зафиксировали рост спроса на элитную недвижимость в 1,5 раза, при этом каждый второй покупатель (58%) приобретал элитное жилье по оптимальный стоимости в бюджетах до 110 млн руб.
, а каждая вторая сделка (55% спроса) в сегменте премиальной недвижимости в центре Москвы совершалась в двух районах – в Хамовниках и Пресненском.
Такие данные приводит международное агентство элитной недвижимости Savills в России, проанализировав спрос по итогам февраля на квартиры и апартаменты стоимостью от 1 млн долларов США.
По итогам февраля 2021 года на элитном рынке жилой недвижимости по данным Savills было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе 2021 года и на 46% больше показателя февраля годом ранее. Причем в более ранние годы прирост от января к февралю не был столь стремительным. Так, в 2020 году он составлял порядка 6%, а в 2019 г. — около 11%.
Динамику роста количества сделок в феврале Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России объясняет сформировавшимся отложенным спросом января: «В первый месяц нового года потенциальные покупатели находились в ожидании ряда глобальных новостей.
Прежде всего, итогов выборов президента США и его политики касательно «русского» вопроса, а также развития ситуации, связанной с санкциями относительно крупных инфраструктурных российских проектов.
Немаловажное влияние оказывают и темпы распространения вакцинации, поскольку от этого напрямую зависит открытие границ».
Среди локальных факторов эксперт назвал потенциал традиционного роста цены в марте.
«Поскольку мы наблюдали, хоть и сдержанную, но политическую и экономическую стабилизацию, покупатели элитного жилья приняли решение перевести намерения о покупке в январе в сделки в феврале», — говорит Дмитрий Халин.
По итогам прошедшего месяца доли востребованных районов увеличилась. Если годом ранее в центре столицы на районы Пресненский и Хамовники приходилась треть всех сделок (38%), то по итогам февраля 2021 года здесь совершалась каждая вторая покупка элитного жилья, что соответствует 55%.
«Объем сопутствующего предложения дает большую свободу выбора, что сказывается на высоких темпах продаж.
На данный момент в Хамовниках и Пресненском районе в свободной продаже находится около 40% всего рыночного предложения центра города.
При этом девелоперы грамотно используют динамическое ценообразование, что положительно отражается на спросе», — комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Средний бюджет сделки с премиальными квартирами за год по итогам февраля снизился на 11% и составил 141 млн руб. Доля сделок в низких ценовых бюджетах элитного сегмента, – от 75 до 110 млн руб. за лот, выросла за год в два раза с 29% до 58%. То есть каждая вторая покупка в феврале совершалась в оптимальных для элитного рынка бюджетах.
«По итогам февраля выгодного с точки зрения низкой цены предложения становится все меньше, что в очередной раз подтверждает высокую покупательскую активность, в том числе с целью инвестиций. Такая рыночная ситуация неминуемо толкает рублевую цену в элитных проектах вверх», — резюмирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Что происходит на рынке элитной недвижимости. «Пандемия только усилила тенденции»
В Москве спрос на элитную недвижимость существенно вырос
Принято считать, что связанные с пандемией ограничения отразились на всех без исключения сферах бизнеса. Однако есть сектор, который практически не пострадал. Речь идет об элитной недвижимости. «ФедералПресс» изучил ситуацию в столицах и крупнейших городах федеральных округов и узнал, почему «элитка» переживает пандемию лучше других и что пришлось изменить.
На 65 % вырос спрос на премиальные квартиры в Москве в сентябре 2020 года по сравнению с тем же показателем месяцем ранее.
По данным московского агентства Skolkovo Realty, на данный момент в Москве продается около 17,8 тысячи вторичных квартир со стоимостью квадратного метра выше 300 тысяч рублей.
Самая дорогая квартира в Москве на «вторичке» стоит 3 миллиарда рублей. За год, если верить риелторам, элитная недвижимость подорожала на 19,4 % в годовом выражении.
Спрос на элитную недвижимость в Москве огромный, более того, зафиксирован даже ажиотаж. «Среди основных причин этого можно отметить то, что люди никуда не летают и тратят деньги здесь. Например, некоторые региональные клиенты напрямую говорят, что если бы не пандемия, то «мы бы жили сейчас в Испании, а так покупаем недвижимость», – рассказывают продавцы квартир.
Особое внимание покупатели уделяют апартаментам: в октябре СМИ сообщали, что с начала 2020 года неизвестные скупили в деловом центре «Москва-Сити» квартиры на 9,3 миллиарда рублей. В третьем квартале в Сити было продано на 57 % больше апартаментов, чем в предыдущие три месяца.
Стабильность и привлекательность элитной недвижимости отмечают и в других регионах страны. Например, участники рынка из Владивостока рассказывают, что ажиотажа, конечно, нет, но и спрос на элитную недвижимость упал не слишком сильно. Этому помогли ряд госпрограмм, например «Дальневосточная ипотека», где ставка составляет 2 % годовых.
«Я не могу сказать, что рынок элитного жилья просел в 2020 году. Как раз наоборот: в Приморье за счет «Дальневосточной ипотеки» интерес к новостройкам вырос, в том числе и на бизнес-класс. Люди, имеющие собственный капитал, берут недостающую сумму за счет кредитных средств и покупают квартиры в диапазоне от 10 до 12 миллионов рублей.
Разумеется, это не основная наша целевая аудитория. Квартиры от 80 квадратных метров и пентхаусы всегда стоили дорого, их покупают не только для себя, но и в качестве инвестиции, которую можно выгодно использовать в случае роста курса доллара.
Как показала практика, покупатели этих квартир не сильно зависят от пандемической ситуации, поэтому спрос на них сохранился на прежнем уровне. К тому же на фоне снижения ставок по вкладам в банках инвестиции в недвижимость стали значительно привлекательнее, несмотря на достаточно высокую стоимость покупки жилья.
Приобретение квартиры – это более выгодное вложение, чем держать деньги в банке», – прокомментировала Наталья Марченко, генеральный директор строительной компании АРКАДА (Владивосток).
В Сибири «элитка» немного подорожала в конце года, но не столь заметно на фоне других видов недвижимости, цены на которую подталкивает льготная ипотека.
(Напомним, уже несколько месяцев можно взять ипотеку под покупку нового жилья по ставке всего 6,5 % годовых).
Если в среднем жилье, например, в Красноярском крае стоит до 30 % дороже, чем по состоянию на 1 января, то применительно к элитным объектам показатель прироста колеблется в районе 10 %.
«Интерес к покупке жилья в принципе активизируется к концу года, но в этом году этот процесс стал еще более явным. Не думаю, что пандемия оказала тут существенное влияние на рынок.
Дело скорее в том, что в конце года люди живут в состоянии неопределенности относительно финансового будущего и видят в жилье способ сбережения денег. А в нынешнем году это подкрепляется еще и низкими ставками по вкладам и неопределенностью курса рубля.
Рынок элитного жилья живет теми же самыми тенденциями, единственная разница с другими сегментами – в количестве свободных средств, которыми располагает тот или иной покупатель.
Не буду брать на себя смелость прогнозировать будущее рынка, но опыт прошлых лет показывает, что с наступлением нового года интерес ко всем видам недвижимости, а с ним и цены, идут на спад», – рассказала руководитель отдела коммерческой и элитной недвижимости агентства «Аревера» Татьяна Толкачева (Красноярск).
В Екатеринбурге с приходом пандемии изменения в сегменте элитной недвижимости были практически незаметны – в регионе этот рынок всегда жил своей жизнью.
Согласно статистике, динамика продаж такого жилья практически никак не изменилась по сравнению с предыдущими годами.
Это обуславливается тем, что цена за один квадратный метр в по-настоящему элитном жилье Екатеринбурга составляет от 150 000 рублей, и мало кто может себе позволить такую квартиру.
«Ситуация в этом секторе не претерпела каких-то кардинальных изменений. Здесь не было заметного оживления, но также не было заметного спада. Темпы реализации таких квартир соответствуют ожиданиям. Все достаточно неплохо на фоне всего рынка», – говорит аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
В быстрорастущем Краснодаре где одновременно хорошо развиваются сегменты всей недвижимости – от элитной до демократичной – продажи премиум-класса тоже не поменялись. Спрос в период ограничений, как сообщает ряд аналитиков, практически не изменился, так как люди, боясь потерять деньги, инвестировали в дешевую недвижимость.
Еще по теме
На популярном у россиян курорте упали цены на жилье
«В основном в краевой столице строятся квартиры бизнес-класса, а премиум-сегмент представлен разовыми проектами, и его доля составляет не более одного-двух процентов от площади строящихся домов.
Этому есть объяснение: в Краснодаре потребность в премиум-жилье удовлетворяется за счет индивидуального жилищного строительства.
В некоторых регионах России ситуация развивается несколько иначе, где-то достаточно много элитной недвижимости продается именно в многоквартирных домах», – рассказал генеральный директор кубанской компании Macon Илья Володько.
В Санкт-Петербурге сегмент элитной недвижимости, как и в Краснодаре и Екатеринбурге, стабилен. По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, спрос на рынке премиальной недвижимости, несмотря на отсутствие мер поддержки, стабилен.
За 9 месяцев 2020 года заключено 0,5 тыс. сделок (за 9 месяцев 2019 года – 0,6 тыс. сделок).
Закрытие границ и изменение курса валют привели к тому, что покупатели с высоким достатком вкладывали средства в том числе в недвижимость, которая на сегодняшний день остается самым надежным способом сохранения денег и получения высокой доходности.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, отмечает, что на фоне сокращения ликвидного предложения на рынке подъем уровня продаж был зафиксирован в жилых комплексах, ранее показывавших низкие темпы продаж.
«Учитывая отсутствие новых объектов и ограниченный выбор квартир на первичном рынке, мы ожидаем смещения основного спроса в сторону «новой вторички», что даст дополнительный импульс к увеличению цен на квартиры в элитных объектах, сданных в течение последних 10 лет», – отмечает он.
Но в период пандемии и самоизоляции на рынок влияли требования покупателей. Так, Николай Пашков отмечает, что если в 2019 году для большинства клиентов (57 %) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 году эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля (+20 п. п.
) потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир). Во II квартале 2020 года участились запросы клиентов на квартиры с тремя и четырьмя спальнями (+17 п. п.).
Наличие дополнительной комнаты, возможность создания отдельного кабинета становятся важными требованиями и даже необходимостью.
Переориентировались и отделы продаж элитной недвижимости. Они были вынуждены организовывать онлайн-продажи. «Что касается отделов продаж, то они быстро перешли на дистанционную работу. Как отмечают многие покупатели, именно такой, дистанционный, способ стал для них наиболее удобным», – отмечает ОльгаТрошева.
Доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС, кандидат экономических наук, руководитель образовательного направления «Экономика» Артем Голубев отмечает, что в целом рынок элитной недвижимости традиционно стабилен вне зависимости от экономических колебаний, имеет постоянный спрос и тренд на рост цен. «Подавляющее число сделок с элитной недвижимостью осуществляется без использования ипотеки, и потому льготная ипотека не оказала почти никакого влияния на этот сегмент рынка», – подчеркивает он.
pxhere.com
Эксперты назвали причины роста спроса на элитную недвижимость в Москве
В Москве наблюдается более высокая, чем обычно в феврале, активность в сфере сделок с элитной недвижимостью. Она связана с рядом факторов, в том числе с валютными колебаниями и снижением ключевой ставки Центробанка. Об этом рассказал «Известиям» Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group в четверг, 18 марта.
По его словам, особенно высокая активность сейчас в сегменте премиум-класса.
Шибаев отметил, что в январе наблюдается традиционно низкое количество сделок с недвижимостью, так как покупатели находятся в отпусках либо уже совершили покупку в декабре. Поэтому февраль всегда более активный и результативный, чем первый месяц зимы.
«За прошлый год средние цены на элитные новостройки выросли на 16%, и тенденция роста цены сохраняется. Поэтому покупатели заинтересованы приобрести квартиру или апартамент до очередного повышения цен весной — одного из наиболее активных периодов для выхода новых проектов и спроса», — сказал он.
Эксперт рассказал, что спрос в элитном сегменте, как и в сегменте бизнес-класса, спровоцирован несколькими факторами: валютными колебаниями в начале прошлого года, когда традиционно люди начали вкладывать деньги в «квадратные метры», снижением ключевой ставки Банка России — когда люди «начали снимать деньги с депозитов и предпочитали более высокую маржинальность от вложения в новостройки».
Также он связал рост спроса с инвестиционными возможностями в некоторых проектах.
«Есть активность среди покупателей, которые хотят зайти в новые проекты на низкой стадии по инвестиционной цене. Поэтому спрос повышенный», — сообщил он.
Специалист добавил, что по итогам 2020 года средний бюджет сделок с элитными новостройками увеличился на 5,4% и составил 78,2 млн рублей. В классе делюкс бюджет сделки увеличился на 13% и составил 187 млн рублей. Средний бюджет в премиум-классе вырос на 9% — до 62,4 млн рублей.
Согласно предоставленному Kalinka Group графику динамики предложения и средневзвешенной цены на элитное жилье в ЦАО Москвы, цены в 2020 году выросли по сравнению с 2018 годом.
Например, в I квартале 2018-го квадратный метр такого жилья в этом районе стоил в среднем 695 тыс. рублей, а в аналогичный период 2020-го вырос до 917 тыс. рублей.
В IV квартале прошлого года квадратный метр уже стоил более 1 млн рублей.
- В свою очередь, руководитель отдела продаж «Москва Сити» агентства элитной недвижимости Skolkovo Realty Валерия Константинова также отмечает рост сделок с элитной недвижимостью в этом году, как с продажей, так и с арендой.
- Согласно исследованию агентства элитной недвижимости Savills, результаты которого поступили «Известиям», в Москве по итогам февраля количество сделок с элитной недвижимостью выросло в 1,5 раза по сравнению с январем.
- Агентство отмечает, что по итогам февраля этого года на элитном рынке жилой недвижимости было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе и на 46% больше показателя февраля прошлого года.
«Причем в более ранние годы прирост от января к февралю не был столь стремительным. Так, в 2020 году он составлял порядка 6%, а в 2019 году — около 11%», — указали в агентстве.
В первую очередь москвичи сейчас раскупают квартиры и апартаменты дороже $1 млн (73,6 млн рублей по текущему курсу).
При этом 55% сделок в сегменте премиальной недвижимости в центре столицы совершались в Хамовниках и Пресненском районе. В прошлом году показатель составлял 38%.
Средний бюджет сделки с квартирами премиум-класса за год снизился на 11% и по итогам февраля составил 141 млн рублей. Доля сделок в ценовом сегменте 75–110 млн рублей выросла до 58%.
Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин указывает, что в январе потенциальные покупатели ожидали ряда глобальных новостей. Среди них — итоги выборов президента США и его политики относительно «русского» вопроса, а также развития ситуации, связанной с санкциями против крупных инфраструктурных российских проектов.
«Немаловажное влияние оказывают и темпы распространения вакцинации, поскольку от этого напрямую зависит открытие границ», — добавил Халин.
В феврале ЦБ в четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 4,25% годовых, которая была понижена до этого уровня в июле прошлого года. Глава регулятора Эльвира Набиуллина допустила повышение ключевой ставки в 2021 году.
Программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% запустили в апреле 2020 года, она должна была завершиться 1 ноября. В конце октября правительство продлило ее до 1 июля 2021-го.
Москвичи весь год активно покупали элитное жилье
Согласно исследованию, проведенному консалтинговой компанией Knight Frank, суммарная стоимость сделок на рынке первичной элитной недвижимости достигла 112 миллиардов рублей, превысив значение 2019 года на 10 процентов и результат 2018 года на 45 процентов, обновив шестилетний рекорд.
Инвестиции в складскую недвижимость в 2020 году выросли в 2,5 раза
«В 2020 году рынок элитной жилой недвижимости показал превосходные финансовые результаты, несмотря на все негативные последствия карантинных мер, — отмечает директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев. — Исторически рекордные продажи в последние месяцы позволили не только компенсировать «провал» второго квартала, но и превысить результаты 2019 года».
Покупателей элитной недвижимости не отпугнул даже рост цен, который наблюдался на протяжении всего 2020 года и в особенности во втором полугодии. Так, средняя стоимость квадратного метра на рынке элитной жилой недвижимости в столице на конец 2020 года составила 890 тысяч рублей. Это на 10 процентов больше, чем в прошлом году.
По мнению экспертов, основными факторами роста стали повышение курса доллара, а также небольшое количество новых проектов, которые вышли на рынок в 2020 году. Так, количество новых лотов составило 2,1 тысячи в 2020 году, что на 19 процентов меньше, чем в 2019 году.
Всего за 12 месяцев элитный сегмент пополнился семью новостройками, четыре из них — это комплексы премиального уровня, и три комплекса класса де-люкс.
Небольшой объем предложения на первичном рынке элитной недвижимости помноженный на тревожность, вызванную пандемией, заставили покупателей закрыть глаза на подорожание элитных квадратных метров.
«Влияние пандемии, снижение ставки по банковским депозитам, колебание курса рубля, снижение ипотечной ставки, а также политические процессы в США — все это сформировало некую нестабильность, ответом на которую стало естественное стремление переложить сбережения и инвестиции в одну из самых стабильных отраслей — недвижимость», — поясняет директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Стремление к надежному сбережению накопленных финансов, отразилось также на росте спроса в сегменте элитного жилья на загородном рынке.
По данным Росреестра, объем выручки в сегменте продаж загородных домов, стоимостью от 25 миллионов рублей (без учета таун-хаусов и участков) на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе составил 43 миллиарда рублей по итогам 2020 года.
А по оценкам компании Penny Lane Realty суммарная выручка от продаж загородных домов в дорогом сегменте (от 25 миллионов рублей) по всем подмосковным направлениям с учетом таун-хаусов и участков составила 70 миллиардов рублей по итогам 2020 года.
Минстрой предложил ужесточить контроль за арендой жилья
- «Начало этого года позволяет уверенно говорить о сохранении повышенного спроса на загородную недвижимость на протяжении всего 2021 года», — считает Сергей Колосницын.
- По словам экспертов, до конца года сохранится повышенный спрос и на городское элитное жилье:
- «В ближайшей перспективе мы ожидаем выход на рынок нескольких интересных проектов, причем как масштабных комплексов с качественной инфраструктурой, так и «бутиковых» объектов в самом центре столицы, которые поддержат спрос в будущем», — уверен Андрей Соловьев.
Почему на элитное жильё очень низкий спрос?
Наблюдаемые изменения на рынке недвижимости всегда зависят от двух весомых факторов – сезона и экономического положения в стране. Соотношение рубля и доллара, наличие иностранных инвесторов и проекты на последних этапах строительства также вносят свою лепту в популярность того или иного сегмента.
На всякий товар покупатель найдется
Статистика центров недвижимости за последний год говорит об общем снижении спроса на жилье элитного класса.
Первой причиной тому становится положение экономической системы: купить элитное жилье может себе позволить крайне ограниченный слой населения.
В целом наблюдается снижение стоимости жилья элит-класса почти на 15% в долларах, но так как стоимость доллара в стране выросла, цена в рублях не упала, а наоборот, поднялась.
Как следствие из этой ситуации, количество предложений также снизилось на треть. Если строительство начиналось в докризисный период, до сегодняшнего дня вышли в аренду только 65% проектов. На иных объектах строительство заморожено или замедлено.
Играет роль и стадия, на которой находится проект. До повышения стоимости доллара покупатели неохотно заключали сделки на стадии котлована, теперь же это явление в элитном сегменте полностью себя исчерпало.
Наибольший спрос поступает на то жилье, в котором как минимум начат этап отделочных работ.
К тому же, в элитных новостройках всегда остаются свободные к покупке квартиры, поэтому ажиотаж на покупку до сдачи в эксплуатацию не предвещается.
Дворец в кризис
Несмотря на ситуацию, спрос на элитные квартиры все же имеется. Застройщики сегодня ведут свою политику двумя путями, причем оба из них работают. Первый путь – подстроиться под общую тенденцию падения цен, предоставляя жилье, цена которого идеально соответствует предоставляемым условиям.
Следует отметить, что этот путь сегодня предпочитают практически во всей элитной нише, объясняя это тем, что по сравнению с эконом- и бизнес-классом цена на элитку всегда будет выше, главное – сохранить соотношение.
В этом плане действительно находятся покупатели, готовые отдать хорошие деньги за хорошее жилье.
Второй путь – поддержка уровня продаж путем долгосрочных рассрочек, акций и сезонных скидок. В этом случае возникает некоторый диссонанс. Если речь идет о жилье в элитном сегменте, который по сути могут себе позволить только люди состоятельные, являются ли рассрочки актуальными? Как оказалось, да. За последний год именно в рассрочку покупается большая часть элитных квартир.
Что касается акций и скидок, то тут выигрывают скорее сезонные скидки. В марте-апреле, когда спрос на элитку максимальный, скидки достигают 25% и в это же время возрастает спрос. Акциями и скидками на этапе закладки фундамента сегодня пользуются неохотно.
Кто пойдет на уступки
Считается, что элитное жилье не выйдет из оборота даже в самый тяжелый кризис. Однако, в последний год прямая связь между кризисом и спросом явно прослеживается.
Большая часть арендаторов элитного жилья представлена иностранными инвесторами, развивающими в России свой бизнес. Если по причинам падения рубля и дестабилизации экономики бизнес стал невыгодным, инвестор покидает страну и жилье соответственно.
Эта ситуация и привела к тому, что множество квадратных метров в элитном сегменте остались невостребованными.
В общей сложности спрос упал на 14% и если стабилизации экономики не предвидится, аналитики ожидают еще большее усугубление ситуации.
Финансовая ситуация перевела многих потенциальных покупателей элитных квартир в реальных покупателей жилья бизнес-класса.
Другая же часть настойчиво ждет еще большего падения цен, хотя этого может и не произойти – в отдельных случаях компании начинают предлагать жилье не в долларах, а в рублях.