Завершение программы льготной ипотеки спровоцирует снижение роста цен на недвижимость в столице, такой прогноз эксперты дают на окончание 2021-го года. Чего еще ждать москвичам от рынка недвижимости в этом году – в материале «Москвы.ру».
Несмотря на тяжелый ковидный год и предсказания долгой экономической стагнации, на рынке недвижимости есть и спрос, и предложение. Росреестр рапортует о стабильной положительной динамике.
Согласно данным Управления ведомства по Москве, с января по апрель 2021 года в столице зарегистрировано 39 485 договоров ипотечного жилищного кредитования, что на 44% превышает аналогичный показатель 2020-го.
По состоянию на 6 мая текущего года в столице было выдано 69,9 тысячи кредитов на общую сумму в 399,1 млрд рублей.
За 4 месяца этого года Росреестр зарегистрировал свыше 52 тысяч договоров купли-продажи жилья, что на треть превышает аналогичный период годом ранее. Это рекорд последних лет. С января месяца спрос на вторичном рынке вырос в 2,3 раза.
Ключи от квартиры. «Москва.ру»/Мария Добрыгина
По мнению адвоката Геннадия Нефедовского, рост цен на «новостройки» и на вторичное жилье напрямую связан. Как только «новостройки» повышаются в цене, за ними следом идет вторичное жилье. 2020-й год можно по праву назвать «жилищным бумом».
«Главным стимулом роста, как в прошлом, так и в текущем году стали рекордно низкие ставки по ипотеке (6,5 %), а также желание покупателей спасти свои деньги в связи с падением курса рубля. Соответственно, чем выше спрос – тем выше цены», — отмечает Нефедовский.
При этом, по словам эксперта, в 2021 году приобретать недвижимость стало менее выгодно. В первом квартале 2021 года, согласно данным ЦИАН, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил 247,215 тыс. рублей (год назад — 211,7 тыс. рублей). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с 199,2 тыс. рублей за 1 кв. м (в 2020 году) до 243,5 тыс. рублей.
Стройка. «Москва.ру»/Мария Добрыгина
«В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Но учитывая перенасыщение рынка, сильного роста цен на вторичное жилье в этом году ждать не следует», — считает адвокат.
Напомним, что в связи с повышением ключевой ставки Банка России банки пересматривают условия по ряду продуктов в соответствии с рыночными тенденциями.
Плюс ко всему, льготная программа ипотеки, стартовавшая в 2020 году, завершится 1 июня 2021 года. Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления.
В значительной степени решение Банка России о повышении ключевой ставки отразится на вторичном жилье, где нет льготной программы.
Деньги. «Москва.ру»/Мария Добрыгина
«Как отмечают аналитики, с большей долей вероятности, льготная ипотека сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях. Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения», — подчеркивает Геннадий Нефедовский.
После отмены или сокращения льготной программы спадет спрос на новое жилье, поскольку повышение ключевой ставки Банка России может стать критичным для граждан в части платежеспособности при приобретении новой недвижимости в строящихся или построенных домах, считает эксперт.
Ближе к осени рост цен как на новое, так и на вторичное жилье начнет снижаться, после чего последует восстановление баланса спроса и предложения на рынке недвижимости. Это, по мнению собеседника «Москвы.ру», случится ближе к концу года.
Жилые комплексы на карте Москвы – проекты 2021 года
Как показывает статистика, в первом квартале 2021 года на рынок было выведено 1,1 млн. кв. м жилых площадей, что на 11 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Что же появилось на московском рынке недвижимости? Какие новостройки выведены в продажу за последние месяцы?
Жк по округам
Несмотря на плотную городскую застройку, Центральный административный округ обрастает новыми комплексами, которые становятся украшением городских кварталов столицы. В текущем году в Якиманке началось строительство элитного ЖК «Лаврушинский», а в Пресненском районе возводится МФК Headliner, в который войдут 10 зданий высотой до 53 этажей.
Если рассматривать все жилые комплексы на карте Москвы, то в САО можно увидеть сразу 10 перспективных объектов. К ним относятся:
- «Дмитровский парк»;
- «Большая Академическая 85»;
- «Бусиновский парк»;
- «Тринити»;
- Slava;
- «Любовь и голуби»;
- «Селигер Сити»;
- UNO Старокоптевский;
- «Первый Ленинградский»;
- Din Haus.
В ВАО начали строить ЖК «Измайлово Парк», представленный 24-этажной высоткой с апартаментами. В ЗАО будущих новоселов ждут отличные предложения в комплексах «Мичуринский парк», «Западный порт», Legacy, «Бадаевский».
В СВАО покупателям предлагаются две новостройки – небоскреб AFI Tower высотой в 53 этажа и ЖК «Кольская 8», где застройщиком ПИК возводятся три жилых блока с собственной школой.
Новоселам в ЮАО, стоит обратить внимание на ЖК Shagal, который «Группа Эталон» планирует сдать к концу 2023 года.
Комплекс будет располагаться на побережье Москва-реки и состоять из 40 корпусов, в том числе двух таунхаусов.
Самые доступные новостройки 2021 года
Тем, кто ищет доступное жилье в столице, застройщики предлагают широкий выбор недвижимости «эконом» и «комфорт». В 2021-м на рынок вышли как минимум 10 объектов, где можно купить квартиру стоимостью до 8 млн. рублей. Пять из них находятся в Новой Москве:
- «Алхимово»;
- «Бристоль»;
- «Новые Ватутинки. Центральный квартал»;
- «Бунинские луга»;
- «Новое Внуково».
Остальные пять расположены внутри МКАД. В Южном Медведково начал строится ЖК «Полярная 25». В Люблино появится масштабный ЖК «Люблинский парк». Еще 13 корпусов планируется построить в рамках проекта ЖК «Волжский парк» в районе Текстильщики. В западном направлении реализуются два объекта – «Авиатика» и «Мичуринский парк».
Наиболее выгодное жильё можно изучить новостройки на AVAHO.RU. На портале представлены все жилые кварталы столицы с планировками и детальной информацией по каждому объекту.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I квартале 2021 года
По итогам I квартала 2021 года 44% всех квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих среди всех 87 реализуемых проектов в «старой» Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». В них реализовывалось от 60 до 300 квартир в месяц. В наиболее успешном проекте за первые три месяца своих хозяев нашли более 900 жилых помещений.
По данным «Метриум», в I квартале 2021 года в массовом сегменте первичного рынка жилой недвижимости столицы было заключено почти 9,7 тыс. ДДУ, что на 27% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Свою роль сыграло продление срока действия льготной ипотеки, а также сохранение высокого уровня потребительского интереса.
Стоит отметить, что на рынке сохраняется тенденция, когда среди всех проектов выделяются лидеры, аккумулирующие большую часть спроса. По итогам первых трех месяцев 2021 года доля сделок, заключенных во входящих в топ-15 ЖК, достигла 44%, что сопоставимо с показателем I квартала 2020 года.
Сам рейтинг за три месяца претерпел серьезные изменения, обновившись на 2/3, причем реализация корпусов в большинстве дебютантов началась в прошлом и нынешнем году.
Количество проектов ГК ПИК выросло в два раза по сравнению с предыдущим периодом и достигло 10. Другая тенденция — постепенное падение показателей лидеров прошлых рейтингов.
Так, занимавший ранее второе место ЖК «LIFE-Варшавская» сейчас находится на седьмой позиции.
Стабильным остается только лидерство расположенного на юго-востоке Москвы (районе Люблино) ЖК «Люблинский парк», который на протяжении года никому не уступает первую строчку.
В среднем за месяц в нем реализуется порядка 300 квартир, а за I квартал реализованы более 900 жилых помещений, что составляет 9,4% от всего количества сделок на рынке. При этом средняя стоимость квадратного метра в данном проекте даже после повышения (до 197,6 тыс.
рублей) остается привлекательной на фоне средневзвешенной рыночной цены «квадрата» в размере 225 тыс. рублей.
На второе место вышел ЖК «Зеленая вертикаль» от застройщика «Э.К. Девелопмент» (ЮАО, район Чертаново Южное), продажи в котором стартовали в январе этого года, а регистрация первых договоров долевого участия началась в феврале.
За два месяца в нем было реализовано 362 квартиры (в среднем, 181 квартира в месяц).
Интерес покупателей к данному проекту обусловлен как удачным месторасположением (в шаговой доступности находятся станция метро «Лесопарковая» и Битцевский парк), а также привлекательной ценой (в среднем, 187,8 тыс. рублей за кв.м.).
Замыкает тройку призеров еще один дебютант рейтинга — ЖК PROFIT от девелопера «Гранель» (ЮВАО, Нижегородский район). Обладателями квартир в данном комплексе за I квартал стали более 300 покупателей, то есть в месяц в среднем здесь продается 100 квартир. Стоит отметить, что по средней стоимости квадратного метра (247,1 тыс. рублей) проект занимает второе место среди топ-15.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I квартале 2021 года*
| Проект | Район | Число ДДУ | Доля в общемкол-ве ДДУв массовомсегменте | Средняя ценапредложения вмарте 2021 года,тыс. руб/кв.м | ||
| 1 | ▬ | Люблинский парк | Люблино | 908 | 9,4% | 197,6 |
| 2 | ▲ | Зеленая вертикаль | Чертаново Южное | 362 | 3,8% | 187,8 |
| 3 | ▲ | PROFIT | Нижегородский | 301 | 3,1% | 247,1 |
| 4 | ▲ | Михайловский парк | Рязанский | 299 | 3,1% | 205,2 |
| 5 | ▲ | Амурский Парк | Гольяново | 297 | 3,1% | 207,4 |
| 6 | ▲ | Перовское 2 | Нижегородский | 253 | 2,6% | 220,7 |
| 7 | ▼ | LIFE-Варшавская | Москворечье-Сабурово | 244 | 2,5% | 235,2 |
| 8 | ▲ | Полярная 25 | Южное Медведково | 222 | 2,3% | 204,0 |
| 9 | ▼ | Мякинино парк | Кунцево | 213 | 2,2% | 176,6 |
| 10 | ▲ | Сказочный лес | Ярославский | 205 | 2,1% | 178,3 |
| 11 | ▼ | Дмитровский парк | Дмитровский | 201 | 2,1% | 210,4 |
| 12 | ▲ | Второй Нагатинский | Нагатино-Садовники | 194 | 2,1% | 243,0 |
| 13 | ▲ | Сигнальный 16 | Отрадное | 193 | 2,0% | 216,2 |
| 14 | ▼ | Квартал Некрасовка | Некрасовка | 187 | 1,9% | 177,2 |
| 15 | ▲ | Большая Очаковская 2 | Очаково-Матвеевское | 182 | 1,9% | 257,6 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более). Источник: «Метриум»
Эксперты «Метриум» обращают внимание на сокращение количества ЖК, средняя стоимость квадратного метра в которых превышает средневзвешенный показатель по рынку. Если по итогам прошлого года было 7 таких проектов, то за три месяца 2021 года их количество сократилось до трех: кроме упомянутого ЖК PROFIT это ЖК «LIFE-Варшавская» (235,2 тыс. рублей за кв.м.
), ЖК «Большая Очаковская 2» (257,6 тыс. рублей за кв.м.). Данная тенденция обусловлена увеличением объема предложения корпусов на начальных этапах строительства в их общей экспозиции. В свою очередь самыми доступными предложениями стали ЖК «Мякинино парк» (176,6 тыс. рублей за кв.м.), ЖК «Квартал Некрасовка» (177,2 тыс. рублей за кв.м.), ЖК «Сказочный лес» (178,3 тыс.
рублей за кв.м.).
«Новостройки массового сегмента продолжают пользоваться высоким спросом, причем самые популярные проекты необязательно относятся к наиболее бюджетным вариантам, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Это объясняется, прежде всего, растущими требованиями покупателей к качеству среды и комфорту проживания.
Кроме того, высокий потребительский интерес обусловлен грядущим завершением льготной ипотеки, а также снижающейся доходностью банковских продуктов, на фоне которых инвестиции в недвижимость выглядят гораздо предпочтительнее».
Риелторы назвали восемь районов, где в 2021 году жилье подорожает больше всего
На рынке московской недвижимости за прошлый год произошли совсем непредвиденные процессы.
Все пессимисты думали, что кризис приведет к тому, что у людей не будет денег на такие покупки, а вышло наоборот: все распереживались за свои потом и кровью заработанные деньги и, воспользовавшись льготной ипотекой, поспешили их вложить в квартиры — самый понятный актив, особенно в Москве.
Теперь, конечно, всем купившим интересно, где вырастут цены. Московские риелторы сделали прогнозы по просьбе агентства «РИА Новости».
На территорию вдоль Дмитровского шоссе — Восточное и Западное Дегунино и район Северный (он за МКАД) ставит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Сейчас там 1 кв. м стоит 190–215 тыс. рублей, а к концу года поднимется на 12–13%. Там к 2023 году появятся станции Люблинско-Дмитровской линии метро: «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово» (с пересадкой на МДД-1) и «Физтех».
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов предсказуемо ставит на Новую Москву — поселения Сосенское и Десеновское и поселок Московский, где сейчас 1 кв. м в среднем стоит 173 тыс. рублей, а за 2021-й поднимется на 11–12%. Мол, после пандемии людей потянуло на природу.
Руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков предсказывает подорожание жилья до 9% в многострадальных Западном и Восточном Бирюлево. Сейчас в Западном 1 кв. м стоит 152 тыс. рублей, а в Восточном — 144 тыс.
рублей, даже дешевле, чем в Новой Москве, а это районы внутри МКАД. Все дело в том, что там плохо с транспортом, нет метро, а Бирюлево Западное вообще отрезано двумя ветками железной дороги.
Теперь там будет Бирюлевская линия метро, но, правда, не так скоро, чтобы жилье уже дорожало: в этом году только начнут строительство, а первый участок откроют в 2025 году.
shutterstock.com
прогнозы риелторовцены на недвижимость
Аналитики посоветовали перенести покупку квартиры на 2021 год | Телеканал 360°
Стоимость квадратного метра в новостройках поднялась. За ценами на строящееся жилье не отстает и вторичка. С начала 2020 года готовые квартиры подорожали почти на 10%, число сделок на вторичном рынке выросло в полтора раза. Тем не мене эксперты советуют не спешить с покупкой недвижимости, если жилищный вопрос стоит не слишком остро. Об этом сообщил сайт NEWS.ru.
Причина в столь высоком интересе к недвижимости кроется в небывало низких ипотечных ставках. Благодаря льготной ипотеке под 6,5% годовых обвал рынка недвижимости не случился.
В отдельных регионах рост цен на новостройки уже достиг 20%. А на рынке вторички число зарегистрированных сделок по договорам купли-продажи по итогам трех кварталов достигло 2,5 миллиона. В итоге в ноябре средняя стоимость квадратного метра во вторичном жилье достигла 89,1 тысячи рублей. Это на 2% больше, чем месяцем ранее. Годовой рост достиг 9,2%
Наибольший скачок цен на вторичку зафиксирован в Санкт-Петербурге, где цены за месяц поднялись на 6%. Средняя цена за «квадрат» перевалила за 140 тысяч рублей.
Однако январь и февраль всегда характеризуются низким спросом. А значит, в ближайшие месяцы рост цен на рынке вторичного жилья притормозится. Причем в некоторых локациях не исключено незначительное снижение цен на уровне 1-2%. Об этом рассказал директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Снижение спроса напрямую скажется на стоимости недвижимости в новостройках и на вторичном рынке, отметил эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Уже весной ожидается постепенное снижение цен, потому что спрос на льготную ипотеку постепенно остывает.
Кричевский не рекомендует торопиться с покупкой квартиры тем, для кого жилищный вопрос стоит не так остро. Во второй половине 2021 года на рынок поступит большое количество залоговой недвижимости. Заемщики попытаются избавиться от долговой нагрузки, поэтому начнут продавать жилье с хорошими скидками.
Старт продаж новостроек в 2021 в Москве
от 5 987 340 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 2 кв. 2023г.
ЖК Ильинские луга
1к от 27.9 м2 от 5 987 340 руб.
2к от 84.6 м2 от 12 315 900 руб.
4к от 139 м2 от 16 958 000 руб.
В продаже 7 квартир
от 7 864 800 руб.
Срок сдачи: 3 кв. 2019г.
ЖК Путилково
1к от 42.7 м2 от 7 864 800 руб.
2к от 57.5 м2 от 8 573 250 руб.
3к от 83.7 м2 от 11 048 400 руб.
В продаже 12 квартир
от 5 618 880 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2022г.
ЖК Измайловский лес
1к от 28.8 м2 от 5 618 880 руб.
2к от 59.2 м2 от 8 465 240 руб.
3к от 79.7 м2 от 11 460 860 руб.
В продаже 9 квартир
от 10 067 640 руб.
Срок сдачи: 3 кв. 2019г. — 3 кв. 2020г.
ЖК Ясеневая 14
Домодедовская 25 мин.
1к от 31.9 м2 от 10 067 640 руб.
2к от 51.7 м2 от 13 652 800 руб.
3к от 67 м2 от 15 964 920 руб.
В продаже 38 квартир
от 10 730 540 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2020г.
ЖК Лефортово парк
Авиамоторная 22 мин.
1к от 20.6 м2 от 10 730 540 руб.
2к от 58.1 м2 от 19 016 130 руб.
3к от 86.1 м2 от 23 203 950 руб.
4к от 93.3 м2 от 23 352 990 руб.
В продаже 29 квартир
от 5 194 980 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2021г. — 4 кв. 2023г.
Датский квартал
1к от 26 м2 от 5 194 980 руб.
2к от 42.9 м2 от 7 229 051 руб.
3к от 62.3 м2 от 9 657 532 руб.
4к от 82.4 м2 от 14 189 700 руб.
В продаже 507 квартир
от 6 218 130 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2018г.
Маяк
Химки 15 мин.
1к от 41.9 м2 от 6 218 130 руб.
2к от 65.2 м2 от 9 217 560 руб.
3к от 87.3 м2 от 11 721 240 руб.
В продаже 210 квартир
от 9 361 340 руб.
Срок сдачи: 2 кв. 2020г. — 3 кв. 2020г.
LIFE-Кутузовский
Рабочий поселок 37 мин.
1к от 44.3 м2 от 9 361 340 руб.
2к от 73.6 м2 от 15 010 903 руб.
3к от 79.8 м2 от 17 142 316 руб.
4к от 157.7 м2 от 40 817 150 руб.
В продаже 128 квартир
от 18 646 890 руб.
Срок сдачи: 4 кв. 2019г.
ЖК HEADLINER
Шелепиха 11 мин.
2к от 58.09 м2 от 18 646 890 руб.
3к от 73.14 м2 от 19 747 800 руб.
4к от 113.4 м2 от 34 789 140 руб.
В продаже 95 квартир
от 12 897 000 руб.
Срок сдачи: 1 кв. 2023г.
TOPHILLS
Нагорная 2 мин.
1к от 34.81 м2 от 12 897 000 руб.
2к от 38.3 м2 от 15 594 699 руб.
3к от 67.23 м2 от 22 372 799 руб.
4к от 93.78 м2 от 32 342 291 руб.
В продаже 89 квартир
В москве 2021 г
Мы сделали подборку новостроек столицы. Они очень разные по локациям, ценам, концепциям. Начнем с новостроек Москвы продажи квартир стартуют в 2021 году.
Новые ЖК в Москве — старт продаж 2021 год
ЖК «Tophils». Это проект бизнес-класса от застройщика Инград. Он строится на территории бывшей промзоны в Нагорном районе. Возводятся офис продаж. На территории проходит линия электропередач но беспокоиться не стоит стройка только началась и ЛЭП тоже уберут.
Здесь появятся 6 корпусов высотой от 6 до 26 этажей соединенных между собой стилоботом. В двухкомнатной квартире вы найдете два полноценных санузла. Есть варианты с евро планировками комнат объединенными с кухней. Обратите внимание что не во всех вариантах есть лоджия. Но существуют другие фишки.
Такие интересные необычные вот где окна в ванных комнатах террасы террасы и камины строительство уже началось активными темпами.
Из плюсов комплекса это близость к метро от станции Раменки, всего 5 минут пешком. Тем кто выберется квартиры на верхних этажах повезёт потому что открывается панорамный красивый вид на МГУ и Воробьёвы горы.
Проектом предусмотрено строительство подземного паркинг на 1047 мест + наземная стоянка на 291 автомобиль. Всего квартир напомни 1806. До транспортного кольца 5 км до МКАД 65 км.
Застройщик заявляет что будет построено общеобразовательная школа, досуговый центр с группами кратковременного пребывания на 50 детей. Если вам нужно отдать ребенка в детский сад или школу будьте готовы что в государственных учреждениях в этой локации вместо просто нет.
ЖК «Соседи 2119». Квартиры уже начали продавать. Что из себя представляет проект. Это два монолитных 15 этажных корпуса которые соединены между собой небольшими переходами.
Крыша одного из корпусов станет местом отдыха для жильцов. Фасады выполнены из черной клинкерной плитки. Проектом предусмотрено строительство 498 квартир. Большая часть с отделкой под ключ.
Это студии и квартиры от 1 до 4 комнат.
Подземный паркинг на 183 машины плюс будет наземная гостевая парковка. Транспортная доступность отличная. Всего двадцать минут пешком до станции Рязанский проспект. Социальная инфраструктура — школа-детский сад, поликлиника, спортивный комплекс пока не доступны.
ЖК «Амурский парк». Строится на востоке столицы в Гольяново компаниями Пик и Capital Group. Здесь запланировано 1264 квартир. Новостройка класса «комфорт». Проект должны завершиться в 2022 году. На первом этапе возведут 4 монолитных корпуса высотой от 17 до 33 этажей.
Строится комплекс на территории бывшей промзоны Калошино. Помимо «Амурского парка» здесь строят и другие новые кварталы. Вместе с жилыми домами здесь появится новая социальная инфраструктура. Детские сады все вместе на 650 малышей а также школа на 1000 учеников.
До метро 15-20 минут пешком но в целом ситуация с транспортом напряженная. Щелковское шоссе часто в пробках. Традиционно власти обещают построить развязки северо-восточной хорды с пятым проездом Подбельского. Она в целом должна как-то разгрузить транспортную ситуацию внутри района.
ЖК «Foriver». Строится в Даниловский район Москвы на Симоновской набережной застройщиком Инград. Это продолжение проекта «Риверсайд». Застройщик заявляет проект премиальной из-за близости к воде. Соответственно цены высокие а форматы квартир необычные.
Если пентхаусы и квартира, есть варианты с окнами в ванных. При некоторых кухнях есть отдельный кладовые. Строительство планируется в 4 этапа и полностью завершить проект планирует до 1 квартала 2024 года.
Буквально на днях открылось бронирование квартир в двух корпусах.
В квартирах будут тёплые полы, система умный дом а также домофон с распознаванием лиц. Корпуса в которых сейчас можно забронировать квартиру находятся дальше от набережной. Поэтому не исключено подорожание квартир. Ближайшая станция метро Автозаводская всего в 10 минутах ходьбы.
Застройщик предусмотрел самые разные варианты жилья. От компактных студии до 5 комнатных квартир с просторными кухнями гостиными и террасами.
ЖК «Середневский лес». Квартал комфорт-класса от компании Пик. Находится в Новой Москве недалеко от аэропорта Внуково. Достаточно далеко от метро.
Нужно 15 минут ехать на машине до станции Филатов луг потом ещё на метро 40 минут до центра Москвы. Строят можно сказать в чистом поле поэтому автобусы до метро пока не ходят.
Но вопрос транспорта должен решиться к тому времени когда новостройку введут в эксплуатация.
Неоспоримый плюс этого проекта экология. Это вариант для тех кто хочет жить на природе но в квартире. Минус это отсутствие какой-либо внятный социальной инфраструктуры. До ближайшего торгового центра пешком точно не дойдете, на машине 15-20 минут.
Визуально дома выглядят типичное узнаваема для ГК ПИК. На выбор покупателя варианты от студии до трёхкомнатных квартир без балконов. Площадь квартир студий начинается от 20 квадратных метров.
Застройщик анонсирует квартиры с террасами которые выходят в тихий двор без машин. Что касается инфраструктуры. С первой очередью появятся детский сад на 325 малышей а также построят школу на 1100 учеников. Заселение в дома первой очереди планируется в четвёртом квартале 2022 года. Полностью проект завершат в 2029 г.
«Выжить любой ценой» – Денис Бобков об итогах 2020 года, обрушении рынка новостроек, новом локдауне и льготной ипотеке
Конец года – время подводить итоги. Тем более такого неоднозначного года, как 2020, который вошёл в историю как период великих потрясений и пандемии.
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М рассказал о дешёвой ипотеке, невероятном спросе, ценах, особенностях перехода застройщиков и покупателей «в онлайн» и перспективах на будущее.
Помнишь, как всё начиналось?
В начале года ничто не предвещало. Продолжились тренды 2019-го: объёмы предложения потихоньку уменьшались (привет – «эскроу»: за 2019 на 7% в пределах «старой» Москвы), цены потихоньку росли (в 2019 +4% в пределах «старой» Москвы и +10% – в Новой Москве), а реальные располагаемые доходы населения стагнировали (всего +0,8% по итогам года).
Мы не ОПЕК. Ажиотаж марта 2020
В марте 2020 грянул гром. И не один: сначала обвалился рубль к доллару (не договорились с ОПЕК о снижении добычи нефти), причём за месяц на 28% (с февральских 63 до 81 рубля 18 марта 2020).
Население со стагнирующими доходами тут же распечатало кубышку, и пошло вкладывать стремительно обесценивающуюся национальную валюту в альтернативные способы сбережения, одним из которых традиционно выступают квартиры в новостройках.
Не успели застройщики значительно повысить свои цены, чтобы как-то упорядочить обезумевший спрос, сохранить ассортимент квартир и заработать себе на очередную подушку безопасности (девелоперы на опыте 2014-2015 гг. знают, что за ажиотажем следуют голодные времена за счёт «вымывания» покупателей), как грянул второй гром – резкий всплеск пандемии.
Пандемия. Первый локдаун – он трудный самый
Помимо психологического эффекта (не все готовы идти приобретать квартиру при вспышке малоизвестной болезни, локдауне и совершенно неопределённых перспективах), покупателей остановили физически – путём ввода цифровых пропусков и драконовских штрафов.
Но и это было не всё – с 13.04 указом мэра Москвы были остановлены сами стройки, с неопределённостью времени их возобновления.
Результаты этого решения до сих пор вызывают большие вопросы (в общежитиях у рабочих было больше шансов заразиться, чем на стройке).
Побочным эффектом стало снижение уверенности покупателей в стабильности новостроек – когда останавливают стройку, и непонятно когда её возобновят, покупать уже как-то не хочется.
Параллельно наступил коллапс системы Росреестра из-за закрытия части филиалов и невозможности регистрации как сделок с новостройками, так и сделок со вторичкой (чтобы купить что-то, надо сначала продать что-то, как говорил кот Матроскин). И вдобавок банки закрыли свои отделения – ипотеку получить стало негде. Ну и офисы продаж застройщиков тоже были закрыты. По крайней мере, официально.
Девелоперы собрались с мыслями и силами, и стали работать с теми выжившими покупателями, которых не напугали все вышеперечисленные беды. Дистанционная покупка, нотариус по вызову, онлайн-бронирование – все эти услуги получили мощный толчок для развития. Не можете приехать – покажем на сайте, не можете выбрать планировку – пришлём в WhatsApp, хотите скидку – дадим за онлайн-бронирование.
Покупатели потихоньку стали привыкать ко всем новшествам, не хватало только одного – посмотреть в глаза продавцу. А как оказалось, для многих это важно. Поэтому некоторые застройщики дрогнули и стали предлагать скидки до 6% и более.
Помощь. Откуда не ждали
Тем временем федеральные власти, сидя в Zoom’е, не смотрели сложа руки на весь апокалипсис, а разработали ряд мер, направленных на поддержку застройщиков (понимая, что в случае падения застройщиков, падёт вся экономика, и так уже дышащая на ладан). Самой существенной мерой стала разработка программы субсидирования ипотеки, позволившая установить на новостройки ставку для покупателей в размере 6,5%.
В середине мая стройки возобновились. Программа льготной ипотеки заработала, и покупатели постепенно стали возвращаться.
И хотя в мае и июне было почти на 60% меньше зарегистрировано ДДУ по всей Москве, чем годом ранее, возрождение рынка началось.
В июле были достигнуты практически прошлогодние цифры (меньше всего на 9%), а дальше начался безудержный рост: в августе 2020 – на 42% больше, чем годом в ранее, в сентябре – на 112%, в октябре – на 65%, в ноябре – на 47%.
Ажиотаж покупателей был подогрет тремя факторами: 1. Приближением к первоначальному сроку завершения программы субсидирования ипотеки (1 ноября); 2. Очередным ослаблением уже было окрепшего на летних витаминах рубля; 3. Низкими ставками на депозитах (что обусловлено рекордно низкой ключевой ставкой).
Октябрьская торпеда
Однако в последних числах октября было принято решение продлить программу льготной ипотеки на 8 месяцев, до 1 июля 2021 года, и получилось как в бородатом анекдоте про торпеду и боцмана.
Ипотека тем временем шла в массы, и с 60% сделок в первой трети года её доля увеличилась до 66-70% (пик пришёлся на июнь 2020 – 74% всех купленных квартир в новостройках).
Неудивительно, ведь средневзвешенная ставка за это время по кредитам под залог ДДУ по данным ЦБ упала с 8,3% в январе до 5,9% в ноябре – беспрецедентно низкие значения (помните, по майским указам был ориентир 8% по ипотеке? Догнали и перегнали!)
Несколько омрачил праздник покупателей квартир только один момент. Внезапный ажиотаж снова, как весной, привёл к повышению цен застройщиками (да-да, упорядочить спрос, сохранить ассортимент и заработать подушку безопасности).
Даже новые проекты стали выводиться по завышенным ценам. И частично выгода от покупки жилья по более низкой ипотечной ставке была нивелирована ростом цен.
Но всё равно покупать в ипотеку новостройку на текущий момент выгоднее, чем весной.
Галопирующие цены
Цены, как всегда, реагировали на покупательский спрос. Есть спрос – цены растут, нет спроса – цены падают (при сопоставимом предложении, конечно).
Если брать поквартально по всем новостройкам (включая апартаменты) «старой» Москвы, то за первый квартал 2020 цены подскочили до 297 тыс. руб./кв.
м (на 5%), во втором квартале (апрель, май, июнь – самые «низкие» месяцы спроса в этом году из-за пандемии) откатились на 3% обратно.
По итогам 3 квартала выросли снова, перешагнув психологическую отметку 300 (302 тыс. руб./кв.м, +5%). В ноябре цены прибавили ещё 2-5% к конце третьего квартала в зависимости от классов, что явилось «эхом» осеннего ажиотажа. Ещё 3-5% роста – и можно себя корить за то, что не успел купить весной 2020. Однако уже ощущается тренд к затуханию динамики – спрос-то уже успокоился.
Погода в 2021
Итак, с чем же мы входим в новое 10-летие?
Во-первых, зависимость рынка новостроек от курса доллара никуда не делась. Несмотря на то, что реально располагаемые доходы не растут, люди умудряются создавать какие-то накопления, и не готовы смотреть сложа руки, как они на глазах тают.
Если всё это ещё помножить на невысокую ипотечную ставку (косвенное последствие низкой ключевой ставки ЦБ) и невыгодные условия по депозитам (тоже, как ни парадоксально последствие низкой ключевой ставки ЦБ), то выбор в пользу новостроек как инструмента сохранения сбережений очевиден. Тем более, что при «эскроу» и риски стали ниже.
Поэтому при очередных флуктуациях национальной валюты всё повторится – повышенный спрос, рост цен, охлаждение спроса, заморозка или снижение цен и т.п. Цены при этом редко падают ниже, чем до начала ажиотажа, так что недвижимость пока остаётся стабильным инструментом сохранения (и даже преумножения) сбережений в рублях.
Однако, в перспективе, при слишком большой массе квартир, купленных не с целью проживания или сдачи в аренду, а просто для размещения сбережений, может наступить момент, когда покупатели устанут обслуживать ипотечный кредит («съедающий» всю выгоду от перекладывания из депозита), и начнут выставлять эти квартиры на рынок.
Тогда рынок такой «молодой» вторички вполне способен обрушить рынок первички. При окончании программы льготной ипотеки выгода от покупки квартиры в новостройке по сравнению с такой вторичкой испарится.
Поэтому застройщики станут заложниками своих продуктов – каждый новый проект должен быть значительно лучше прежнего.
Нужно тщательно продумать квартирографию, инфраструктуру и в целом концепцию проектов, чтобы суметь успешно строить и продавать в таких условиях. Грядёт война качества проектов.
Девелоперы это понимают, и количество обращений по консалтингу проектов новостроек сейчас существенно возросло.
Будет ли продлена ипотека после 1 июля 2021 – пока вопрос открытый. На одной чаше весов – необходимость стимулирования строительной отрасли, в которой по-прежнему всё непросто. А цели майских указов хоть и будут (по всей видимости) переносить на более поздний срок, но не отменять – и поэтому нужно как-то выходить на 120 млн кв. м жилья в год.
На другой чаше – тот самый рост цен, ставший следствием ажиотажа, который сводит на нет новые ипотечные условия. Нельзя забывать о сложных политических и макроэкономических условиях – если ключевую ставку придётся повышать, государство будет вынуждено направлять дополнительные субсидии на льготную ипотеку.
Поэтому решение, скорее всего, несмотря на очевидное лобби со стороны стройотрасли, будет принято ближе к плановому сроку завершения программы – в конце июня 2021.
В связи с усилением (отсутствием затухания, по крайней мере) пандемии возможен новый локдаун.
В этом случае последует снижение активности покупателей и продавцов, однако уже имеющиеся развитые инструменты онлайн-продаж (возможность заключать сделки онлайн, оплата бронирования онлайн, возможность получения ипотеки онлайн – это уже всё более-менее отработано рядом девелоперов), все уже морально и физически больше готовы к повторению этой ситуации.
Кроме того, постоянно растёт эффективность работы по привлечению покупателей – теперь уже никто не уйдёт от внимания сотрудников контакт-центров и отделов продаж, даже просто заглянув на сайт проекта.
А ещё наступит возрождение рынка загородной недвижимости.
Согласитесь, переживать локдауны лучше во дворе собственного дома, чем дышать свежим воздухом, теснясь на маленьком балкончике? Поэтому активность девелоперов загородной недвижимости стала расти, (ощущается по росту запросов на разработку концепций посёлков), и в следующем году можно ожидать выхода уже новых, на качественно другом уровне проработанных посёлков таунхаусов и домов.
До встречи в Новом году! И да пребудет с нами дешёвая ипотека!
- Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится
- Такие цены – редкость: эксперты назвали одни из самых дешевых ЖК в столице
- Денис Бобков специально для Новострой-М
Дата публикации 25 декабря 2020