Апартаменты разрешат переводить в жилые помещения. Но цены на них могут вырасти. Законопроект о статусе апартаментов внесен в Госдуму. В Градостроительный кодекс предлагается ввести понятие «многофункциональное» здание. Строить их можно будет в общественно-деловых зонах.
В таком здании могут быть и жилые, и нежилые помещения, отделенные друг от друга. Нежилые помещения, отвечающие «установленным требованиям», можно будет переводить в жилые.
С условием, что жилыми становятся все помещения на одной лестничной площадке, а доступ пользователей нежилых помещений к ним ограничен.
Это весьма позитивное предложение, считает юрист, президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин. «Часто получается, что в двух соседних апартаментах находятся люди, которые используют их по-разному.
Один человек живет с семьей, как в квартире, но к нему подселяется сосед, которых хочет сделать в апартаментах шумную студию звукозаписи. При таком положении дел конфликтов не избежать.
Законодатель пытается урегулировать этот вопрос», — говорит он.
Названы регионы-лидеры по строительству многокомнатных квартир
«Сочетание в одном объекте жилых и нежилых площадей означает дополнительные сложности с точки зрения управления», — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Плата за коммунальные услуги в жилых помещениях многофункциональных зданий будет такая же, как в обычных жилых зданиях. Должны ли они обеспечиваться школами, поликлиниками и прочими социальными учреждениями — отдается на усмотрение регионов.
Регулируется также порядок проведения общего собрания собственников, по аналогии с собраниями собственников жилья. Кроме того, для защиты покупателей строящихся апартаментов предлагается распространить на них нормы закона об участии в долевом строительстве.
То, что законопроект наконец внесен в Госдуму, уже хорошо, проблема обсуждается уже много лет, отмечает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Однако при подготовке его ко второму чтению ряд моментов стоит уточнить, считает эксперт.
Законопроект устанавливает чересчур строгое разделение жилых и нежилых зон в зданиях, это можно было бы смягчить. Например, запретить превращать в жилье помещения рядом с кинозалом, но разрешить соседствовать квартире и офису адвоката.
Не совсем справедливо устанавливать плату за коммунальные услуги в жилых апартаментах такую же, как в обычных жилых домах. «Апартаменты покупают не самые бедные люди.
Это выбор людей с доходами мест расположения таких зданий — как правило, в центре города, с удобной транспортной доступностью», — говорит эксперт. Кроме того, такой порядок стимулирует перевод в жилые помещения даже офисов в этих зданиях.
Предполагается, что закон вступит в силу с сентября нынешнего года, однако новый порядок не коснется уже существующих апартаментов.
Апартаменты — явление крупных городов: Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска. Их стоимость, как правило, на 15-20% ниже, чем на аналогичные варианты квартир, говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
К примеру, в Москве квартиру можно купить по цене от 7,5 млн рублей, а апартаменты в схожей локации — за 6,5 млн. В Санкт-Петербурге в районе Парнаса квартира стоит от 3,3 млн, апартаменты — от 2,8 млн рублей. В Сочи при стоимости апартаментов в 10,5 млн рублей квартира стоит 13,5 млн.
«Стоит разделять сервисные апартаменты (они могут быть дороже квартир) и апартаменты как аналог жилья, — говорит Зайцев. — Первые по большей части приобретают частные инвесторы для последующей сдачи в аренду, и здесь статус не особо принципиален.
Другое дело — аналог жилья, которые люди приобретают как более доступный вариант недвижимости для собственного проживания, и для таких вариантов присвоение статуса жилого более чем актуально». В случае присвоения апартаментам статуса жилых помещений разница в цене с квартирами, скорее всего, станет минимальной.
«Что касается существующих апартаментов, то решение вопроса с их статусом пока не совсем понятно, и разница в цене с жильем будет сохраняться», — отмечает эксперт.
«Москва в последний год не согласовывает градостроительную документацию на апартаменты гостиничного типа, — говорит коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
— Поэтому их доля в общем объеме нового жилья просела примерно вдвое.
Те апартаменты, которые уже строятся, будут выведены в том виде, в котором были запланированы, поскольку им уже невозможно вменить обязательство по созданию какой-либо инфраструктуры».
Цены на апартаменты массового сегмента в Москве за первый квартал выросли на 13,6%, сообщает «Метриум». Спрос на апартаменты выше, чем год назад, на 30%, но ниже, чем в конце 2020 года, на 40%.
В 2020 году цены на квартиры росли активнее, чем на апартаменты, отмечают в компании.
Всплеск спроса в начале нынешнего года стимулировала, в первую очередь, стоимость апартаментов, а также надежда на их приравнивание в будущем к квартирам.
Решения об обязательстве девелоперов строить социальные объекты переданы на региональный уровень, поэтому пока непонятно, изменится ли экономика проектов, отмечает директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов: «Если застройщиков апартаментов обяжут возводить школы и детские сады, себестоимость строительства значительно вырастет.
И если раньше апартаменты пользовались спросом у покупателей, так как стоили дешевле квартир, то теперь это преимущество может быть утрачено».
Возможен также бум вывода новых проектов апартаментов на рынок: изменения подтолкнут девелоперов ускориться с оформлением разрешительной документации на проекты для экономии возможных затрат на социальную инфраструктуру.
Оформить права на недвижимость теперь можно из другого региона
Апартаменты как многофункциональные здания будут возводить в общественно-деловых зонах, а во всех остальных, включая санитарные зоны или промышленные территории, вероятно, будут по-прежнему строиться апартаменты в нынешнем виде, считает Косарева.
Принятие законопроекта в текущей редакции серьезнее всего может отразиться на цене апарт-недвижимости в сегментах эконом- и комфорт-классов, говорит руководитель отдела маркетинга COLDY Елена Далингер.
Основные причины — удорожание проекта за счет повышенных инфраструктурных требований, а также появление перспективы получения статуса жилья. «Запросы покупателя апартаментов бизнес-класса и выше другие, — отмечает она.
— Перспектива получения регистрации и наличие социальной инфраструктуры в шаговой доступности для них менее значимы в сравнении с локационными и инфраструктурными преимуществами другого уровня — культурными, спортивными и деловыми».
«Лавочка закрывается»: почему власти хотят запретить апартаменты и чем это грозит их покупателям
Фото Сергея Ермохина / ТАСС В Москве больше 50 000 готовых апартаментов и еще больше строится. Эксперты предупреждают, что часть проектов будет заморожена, а цены вырастут
Правительство продолжает реформировать отрасль жилищного строительства — на этот раз чиновники планируют запретить строить апартаменты, а уже готовые перевести в статус жилых помещений. «Лавочка закрывается» — так высказался в конце ноября об апартаментах замминистра строительства Никита Стасишин. Курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил: «Проблема в течение полугода должна решиться».
Что не так с апартаментами: в них нельзя зарегистрироваться, девелопер апартаментов не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, услуги ЖКХ обходятся дороже, чем владельцам другого жилья.
Сейчас Минстрой прорабатывает критерии, в чем именно апартаменты будут приравнены к жилью. В ближайшие два месяца правительство намерено внести соответствующий законопроект в Госдуму.
В результате заявлений чиновников количество запросов на покупку апартаментов выросло, по данным ВТБ, на которые ссылается ТАСС, в 2-2,5 раза.
Апартаменты — это помещения, пригодные для жилья, но не обладающие пока юридическим статусом жилых. Девелоперы строят апартаменты, так как зачастую это проще и дешевле.
Основная причина, как правило, в статусе земельного участка, на котором планируется возведение объекта: участки под коммерческую недвижимость, к которой относятся апартаменты, обычно стоят дешевле, чем под жилой фонд. «Перевод [ участка в другой статус.
— Forbes] может быть очень долгим и дорогим.
Есть участки, которые в принципе невозможно перевести, и единственный вариант, который остается застройщику, — это строительство апартаментов», — говорит Александр Гуторов, директор по продажам ГК «Страна Девелопмент», тюменской компании, которая строит комплекс апартаментов на юго-востоке Москвы. По его словам, в центральных районах столицы почти не осталось мест под жилую застройку. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая уточняет, что участки найти можно, но стоят они очень дорого.
Вторая причина — отсутствие жестких требований по строительству. Если строишь апартаменты, соблюдение норм шумоизоляции и инсоляции не обязательно.
«Сейчас девелоперы могут строить дома с апартаментами «плотнее» и по соседству с санитарно-защитными зонами автомагистралей, железнодорожных линий, объектов инженерной инфраструктуры — в отличие от корпусов с квартирами, — объясняет руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
— При строительстве квартир придется выделять площадь для инфраструктуры и располагать здания на большем удалении друг от друга для соблюдения требований по инсоляции, что отражается в итоге на себестоимости».
Третий фактор — собственно инфраструктура, то есть отсутствие обязательств по строительству детсадов, школ и так далее. «Социалка» в проекте — существенный ценовой фактор, — объясняет Мария Литинецкая.
— Стоимость строительства детского сада — 150-200 млн рублей, школы — 500-800 млн рублей. Один жилой корпус — около 1 млрд рублей. Соответственно, если жилой проект состоит из пяти корпусов, то «шестой» фактически приходится строить бесплатно.
В комплексе апартаментов его нет».
Всего, посчитали в агентстве элитной недвижимости Savills, с 2003 года в Москве введено в эксплуатацию 50 000 апартаментов разных классов суммарной площадью свыше 3 млн кв. м.
Предполагается, что эта площадь может удвоиться. Мария Литинецкая из «Метриум» приводит такие цифры: сейчас в столице на разных этапах проектирования 4,5 млн кв. м апартаментов.
В целом в столице строят порядка 3-5 млн кв. м жилья в год.
По словам Попова из ЦИАН, в 2019 году в городе ввели 500 000 кв. м апартаментов, их доля в общем объеме ввода была 13%.
С января по октябрь 2020 года количество ДДУ (договоров долевого участия) на покупку апартаментов увеличилось на 11% к аналогичному периоду прошлого года.
В общей структуре сделок доля апартаментов не превышает 10% от всех договоров на квартиры и апартаменты на первичном рынке Москвы. По данным ЦИАН, в ноябре 2019 года объем предложения апартаментов составлял 10 000 лотов, сейчас — 7,4 тыс.
Рост цен на столичные апартаменты (без учета премиум и элитного классов) составил 9%: год назад кв. м стоил 223 000 рублей, сейчас — 244 000 рублей (ЦИАН). По данным Savills, стоимость апартаментов в центре города увеличилась на 8,5%.
Это сопоставимо с ростом цен на обычное жилье. Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», рассказывает, что цена на апартаменты в ЖК «Спутник» с января по октябрь выросла на 30%.
Пресс-служба Capital Group отмечает рост средней цены квадратного метра по всем проектам за 10 месяцев на 15%.
Попов говорит, что на фоне новостей о возможном пересмотре статуса апартаментов девелоперы изменили подход к ценообразованию: пять лет назад апартаменты в среднем стоили на 15-20% дешевле схожего по качеству и локации жилья, сейчас дисконт составляет порядка 10%.
У властей есть несколько причин для недовольства апартаментами. Во-первых, они увеличивают нагрузку на социальную инфраструктуру города.
«Наличие частных клубов не может решить возникшую проблему дефицита «социалки» — апартаменты нередко покупают именно из-за меньшей по сравнению с квартирами стоимости, то есть собственники вряд ли располагают средствами, чтобы платить за детский сад ребенка от 40 000 рублей в месяц», — объясняет Попов из ЦИАН.
Во-вторых, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, защищающего права дольщиков, и в обход счетов эскроу. В-третьих, апартаменты неудобны мэрии Москвы. «В последние годы некоторые застройщики в районах, где предполагается реновация, ищут площадки под строительство апартаментов (а не жилья.
— Forbes), чтобы городские власти не смогли их привлечь к участию в программе реновации для переселения жильцов», — объясняет управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Город может потребовать у застройщиков часть квартир для переселенцев, если новые дома построены вблизи расселяемых пятиэтажек.
В апартаменты жители сносимых домов не переезжают. Наконец, еще один повод для недовольства — сотни тысяч квадратных метров, которые не учтены в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда, говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
«Строительство апартаментов выгодно всем, — рассуждает партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России — Goltsblat BLP) Виталий Можаровский. — Оно выгодно властям, потому что власти получают стабильно налоги от девелоперских компаний и от собственников апартаментов (потому что там налоговая ставка выше, чем у жилья).
Выгодно поставщикам коммунальных ресурсов и муниципалитетам, потому что тем не нужно субсидировать тарифы на ЖКХ. Почему их хотят запретить? Я не знаю мотивацию людей. Законопроект сырой, пояснительная записка невнятная. Мое подозрение в том, что инициаторы пытаются создать бутылочное горлышко, через которое можно конвертировать запреты, свой административный ресурс в персональный доход».
Чем обернется инициатива властей для сотен застройщиков и десятков тысяч покупателей апартаментов? Опрошенные Forbes эксперты ожидают замораживания проектов, задержки ввода объектов, увеличения себестоимости и повышения цен.
По словам Попова, основная проблема будущих проектов с апартаментами, которые сейчас находятся на стадии согласовании и получения документации, — это строительство на территориях, не предназначенных для реализации жилья.
Девелоперам придется менять статус земли, заниматься переводом — все это огромные расходы и в целом другая экономическая модель и концепция проекта, говорит он. По мнению аналитика, запретить строительство апартаментов — значит поставить на паузу запуск проектов, отложив их на несколько лет.
На практике это может выглядеть так. «В проектах, где градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) еще не получен, велик шанс либо приостановки проекта, либо отказа в получении назначения строительства «комплексы с апартаментами», — говорит Халин из Savills.
К проектам, по которым уже сейчас получают ГПЗУ, будут предъявляться такие же требования, как к жилым объектам.
А значит, рассказывает Литинецкая, понадобится добавлять в крупные проекты социальную инфраструктуру, менять архитектуру, особенно в элитных и премиальных новостройках в центре на технически сложных площадках. Все это повлияет на себестоимость.
«Что касается уже начавшихся или почти начавшихся строек, то их судьба будет зависеть от того, как в новом законе будут сформулированы переходные положения, — рассуждает советник практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев.
— В частности, будут ли апартаменты признаны жилыми и если да, то будут ли на них распространяться градостроительные и строительные требования к жилым объектам. Последнее может привести к удорожанию текущего проекта или последующих очередей проекта, если они планировались.
Безусловно, отчасти именно со сложностью решения всех этих вопросов связана «задержка» в подготовке законопроекта, потому что здесь возможно множество вариантов.
Например, придется решать, какие дома с апартаментами станут обычными многоквартирными (то есть полностью жилыми) домами, а какие здания станут так называемыми многофункциональными домами, если эта категория все-таки будет введена».
Как быть с уже готовыми апартаментами? «Построенные апартаменты разношерстны по формату и статусу, — говорит Халин из Savills.
— Как и кто будет доказывать, что это апартаменты, которые могут быть трансформированы в жилое помещение, и что нужно будет для этого сделать их собственникам — пока вопрос открытый.
Я не исключаю, что перевод апартаментов в жилье станет дополнительной нагрузкой на карман их собственников».
«Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны соответствовать многочисленным требованиям, позволяющим обеспечить защиту жильцов от вредных факторов, — объясняет адвокат коллегии адвокатов «Делькредере» Никита Петреев. — На собственников апартаментов, возможно, лягут расходы по соблюдению таких требований.
Дополнительные траты могут быть связаны с необходимостью переоборудования инженерных систем, устранению высокого уровня шума, несоответствия температурного режима в холодное время года, уровню относительной влажности и так далее».
Кроме этого, владельцам апартаментов придется в обязательном порядке уплачивать взносы за капремонт.
С другой стороны, какие-то расходы в случае признания дома жилым могут и снизиться.
«Земельный участок, занятый многоквартирным домом, переходит в собственность собственников помещений в таком доме в силу закона, то есть автоматически после завершения строительства, — говорит Алексеев из «Егоров, Пугинский и партнеры.
— При этом такие участки не облагаются земельным налогом.
Соответственно, если это правило будет распространено хотя бы на часть домов с апартаментами, то их собственники могут забыть либо о налоге за участок, если он в собственности, либо об арендной плате и размышлениях о выкупе, если участок в аренде. Кроме этого, для жилья традиционно ниже и ставка налога на имущество. Не говоря уже о возможности применения социальных льгот, которые сейчас к апартаментам могут не применяться, так как последние не признаются местом проживания».
Правительство взяло два месяца на финальную подготовку законопроекта, в Госдуму документ может быть внесен в феврале. «По большому счету, запретят строительство апартаментов или нет — это ничего не меняет, — полагает Виталий Можаровский из BCLP.
— Ведь никто не запрещает строить офисы, гостиницы, общежития. По закону никто не ограничен в правах покупать помещения в офисных зданиях, в «Москва-Сити» вот много предложений.
А что вы поставите в этот офис, рабочие столы или кухонный гарнитур, кому какое дело».
Миллионеры из России на 50% увеличили спрос на элитное жилье в Лондоне :: Бизнес :: РБК
Российские ультрахайнеты выбирают элитные квартиры в Лондоне для себя или детей. Рынок недвижимости в Британии этой весной побил несколько рекордов, аналитики ждут удорожая жилья в стране на четверть к 2025 году
Matt Dunham / AP
Среди российских ультрахайнетов (от англ. ultra high net worth individual — те, у кого размер чистых активов превышает $30 млн, включая недвижимость по основному месту жительства) спрос на элитное жилье в Лондоне весной 2021 года увеличился на 50%. Об этом говорится в результатах исследования международной консалтинговой компании Knight Frank (есть у РБК).
Аналитики отмечают стремительное восстановление спроса на элитную недвижимость в Великобритании со стороны богатых россиян.
«Весной количество запросов на приобретение недвижимости в Лондоне выросло на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В основном наши клиенты выбирают квартиры в элитном сегменте с целью переезда, для себя или детей», — сообщила региональный директор Knight Frank Марина Шалаева.
По словам эксперта, Лондон остается перспективным и ликвидным направлением не только для жизни, но и для инвестиций. Сделки с недвижимостью заключались преимущественно в высоком бюджете — от £2 млн. В то же время застройщики готовы идти на уступки и предоставлять российским клиентам скидки в размере 10–15%.
Шалаева отметила, что в связи с Brexit, пандемией и вызванными ею локдаунами активность на рынке элитного жилья снизилась, но сейчас ультрахайнеты вновь с большим интересом покупают недвижимость.
В минувшем марте уже было зафиксировано несколько рекордов. За год количество сделок с жильем в Британии достигло максимальной за десятилетие отметки — 1,06 млн на общую сумму £274,8 млрд. Число выданных ипотечных займов побило исторический рекорд и достигло £11,8 млрд. В марте банки одобрили почти 83 тыс. кредитов — больше, чем до пандемии (73 тыс. в феврале 2020-го).
С марта по апрель 2021-го жилая недвижимость в стране подорожала на 2,1%. По прогнозам экспертов, к 2025 году цены на элитное жилье в Великобритании вырастут на 24%, в центре Лондона — на четверть.
Вместе с тем активность рынка привела к дефициту предложения. «Данные OnTheMarket показали, что в марте этого года в Англии и Уэльсе стало на четверть меньше доступных лотов, чем год назад. Ситуация обстоит особенно остро в тех частях страны, где был зафиксирован более высокий спрос из-за последовательных локдаунов, например, на юго-западе Англии», — сообщили в Knight Frank.
Прошлой весной аналитики компании сообщали, что российские ультрахайнеты предпочитают вкладывать деньги в покупку жилья в Испании, США, Италии и Великобритании.
По данным на октябрь 2020 года, крупнейшими покупателями элитных домов в Лондоне в пандемию стали состоятельные французы: на них пришлось 11% таких сделок. Для сравнения, с января по сентябрь 2019-го на миллионеров из Франции приходилось лишь 2% сделок.
Кроме того, осенью прошлого года аналитики пришли к выводу, что продавцы элитного жилья в британской столице почти прекратили торговаться на фоне пандемийного повышения спроса: разница между предложением и конечной ценой сделки составила 5%, это минимальный показатель за несколько лет.
Что будет с ценами на апартаменты в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2021 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости
На стоимость апартаментов в 2021 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы — спрос и предложение, а регулирование правового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.
Как изменятся цены на апартаменты в 2021 году
Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.
Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без).
Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.
«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос», — прогнозирует Ирина Доброхотова.
Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты.
По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации.
Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.
Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.
«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб.
Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности.
Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.
Как росли цены на апартаменты
Цены на апартаменты в Москве в 2020 году продемонстрировали умеренный рост.
В сравнении с 2019 годом квадратный метр в апартаментах массового сегмента, по данным «Метриума», подорожал в среднем на 4,5%, до 193,6 тыс. руб.
Это намного меньше годового прироста стоимости квартир аналогичного сегмента — в 2020 году средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в массовых новостройках выросла на 18,7%.
В бизнес-классе эта тенденция проявилась еще ярче, апартаменты подорожали на 4,1%, а квартиры — на 24,4%.
Это связано в основном с неопределенностью правового статуса апартаментов, который должен решить предложенный Минстроем законопроект, а также с тем, что льготная ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5% не распространяется на «нежилье», к которому пока относятся апартаменты, поясняет Мария Литинецкая.
Таблица: «Бест-Новострой»
Апартаменты комфорт-класса за 2020 год, по данным компании «Бест-Новострой», подорожали в среднем на 10,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а квартиры — на 23,6 тыс. руб., в бизнес-классе рост составил 32 тыс. руб., а квартиры — сразу на 48 тыс. руб. за «квадрат».
В классах премиум и элитном цены также выросли, в основном это было обусловлено ростом курса валют. Минимальный бюджет покупки квартиры премиум-класса — от 16 млн руб., элитного — от 46,3 млн руб., а апартаментов — от 13,5 млн руб. и 17,8 млн руб.
соответственно.
Какая разница в стоимости жилья и «нежилья»
Разница в стоимости апартаментов массового сегмента в Москве, по оценке «Метриума», составляет 10–15%. В начале активного формирования рынка апартаментов эта разница составляла 15–20% в аналогичных проектах и локациях, отмечает Наталия Кузнецова. По ее словам, за последние несколько лет разница в цене квадратного метра квартир и апартаментов сократилась в полтора-два раза.
В классах премиум и элитном разницы между ценами квартир и апартаментов почти нет, так как по качеству продукта эти сегменты практически одинаковы, а их покупатели не нуждаются в оформлении московской регистрации, отмечает Ирина Доброхотова. По данным «Бест-Новостроя», в массовом сегменте (комфорт+бизнес) разница в средней цене метра превышает 8% в пользу квартир (квартиры дороже).
Апартаменты на вторичном рынке
Цены на апартаменты и квартиры в готовых домах — как и в новостройках — зависят от местоположения, а также качественных характеристик сопоставляемых апарт- и жилых комплексов в рассматриваемой локации, отмечают риелторы. В уже введенных в эксплуатацию апартаментах классов бизнес и комфорт средняя цена 1 кв. м, по данным «Бест-Новостроя», составляет 287,5 тыс. руб., а в жилых корпусах в тех же сегментах — 269,9 тыс. руб.
Разница в средней цене 1 кв. м — не абсолютный показатель, так как на него влияет структура экспозиции (количество лотов в продаже, их площади и пр.), поясняет Ирина Доброхотова.
Так, по данным «Метриума», в районах Басманный, Очаково-Матвеевское и Замоскворечье, например, апартаменты стоят на 20–40% дороже квартир. Обратная картина наблюдается в районах Ховрино, Северное Медведково и Можайский, где цена квартир примерно на 30% выше стоимости апартаментов.
В целом по рынку апартаменты реализуются примерно на 20% дешевле квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, говорит Мария Литинецкая.
Микроквартиры вышли на бум
Игроки рынка недвижимости предупредили о возможном всплеске спроса на маленькие квартиры в конце лета. Интерес к такому жилью в столице растет на протяжении всего 2021 год. Об этом “Ъ FM” рассказали аналитики компании Est-a-Tet.
Сейчас самое компактное предложение на первичном рынке — студия в 12 кв. м примерно за 3 млн руб. Во вторичном сегменте можно найти варианты еще меньше — до 10 кв. м. Как выяснил “Ъ FM”, вскоре такие объекты могут стать еще популярнее, хотя цена на них вырастет.
С чем связан бум на миниквартиры в Москве? Об этом — Анастасия Парфенова.
Можно ли купить жилье в центре Москвы за 3, 5 млн руб.? Да, если метраж 12 кв. м. Два таких объекта на торги недавно выставляли столичные власти. В целом, по данным «Авито Недвижимость», интерес к дешевому жилью до 15 кв. м за последний год вырос на 16%, а предложение в сегменте увеличилось почти в два раза.
Все чаще застройщики возводят здания комфорт- и бизнес-класса, состоящие только из сверхкомпактных апартаментов, отмечает директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев. И, по его словам, покупателей хватает: «Появились проекты, где представлены только студии. Там есть только санузел, кухня и комната.
Их приобретают в качестве первого собственного жилья с минимальным бюджетом. Такие квартиры покупают люди, которые живут одни, или находятся в городе не все время.
Вместо того чтобы снимать гостиницу или арендовать какую-то квартиру, приобретают вот такую студию».
Как отмечают игроки рынка, еще часть покупателей микроквартир — инвесторы, планирующие их перепродать. Такие объекты, приобретенные на стадии котлована, лучше других прибавляют в цене к моменту сдачи в эксплуатацию.
Среди арендодателей мини-жилье тоже популярно, рассказала “Ъ FM” предпринимательница Мила Колоколова: «Одну квартиру я разделила на две студии по 16,5 кв. м. Там общий тамбур, в каждой комнате санузел и кухонный блок. В аренде это самые ликвидные объекты.
Я сдаю и однокомнатные квартиры, и двухкомнатные, но студии самые интересные. Цену на аренду я выставляю по нижней планке однушек — 25 тыс. руб».
Есть только одно «но»: большинство крохотных квартир официально не считаются жилыми помещениями. Как отмечают игроки рынка, для покупателей это означает, например, невозможность прописаться.
Впрочем, к началу августа ситуация должна измениться: по поручению президента России Владимира Путина чиновники собираются зафиксировать правовой статус апартаментов.
Тогда мини-студии станут еще популярнее, но и дороже, отмечает председатель правления компании «НДВ-Групп» Александр Хрусталев: «Если апартаменты будут приравнены к жилым помещениям, у человека появится возможность в них зарегистрироваться. Это даст дополнительную популярность таким объектам.
Нежилые апартаменты, которые сейчас стоят 300 тыс. руб., когда их признают квартирой, вырастут в цене примерно на 10-15%. Однако после этого придется строить социальную инфраструктуру — школы, детские сады, поликлиники».
Как отмечают игроки рынка, спрос на миниквартиры также растет в Подмосковье и Новой Москве. Там жилье еще дешевле: с отделкой можно уложиться в 1,5 млн руб.
Ульяна Миненкова
Риелторы сообщили о росте спроса на апартаменты в Москве на фоне дискуссии об их статусе
МОСКВА, 26 января. /ТАСС/. Количество сделок по покупке апартаментов на первичном рынке Москвы в 2020 году выросло почти на 50%. При этом площадь проданных помещений в четвертом квартале превысила результаты аналогичного периода 2019 года на 135%, сообщили во вторник риелторские компании.
«Количество сделок в комфорт- и бизнес-классах первичного рынка апартаментов составило 5 тыс., что на 49% больше, чем в 2019 году, и на 28% превышает аналогичный показатель 2018 года. В то же время годовой прирост числа реализованных квартир всех классов составил 18%», — сказала ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Согласно исследованию инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, в четвертом квартале 2020 года в Москве было продано около 116 тыс. кв. метров апартаментов, что на 135% выше аналогичного показателя 2019 года и втрое больше третьего квартала 2020 года. Высокий спрос в Est-a-Tet связали с обсуждением возможных изменений правового статуса этого вида недвижимости.
Что касается предложения, то эксперты фиксируют его сокращение по итогам года.
Так, в сравнении с концом 2019 года число лотов в Москве уменьшилось на 27,3%, а суммарный метраж сократился на 27,5%, отметила Литинецкая.
«По итогам 2020 года на рынке было представлено 69 проектов комфорт- и бизнес-классов, в которых продавалось примерно 5 350 апартаментов общей площадью 302 тыс. кв. м», — сказала она.
По данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы в годовой динамике объем предложения апартаментов в квадратных метрах уменьшился на 24%, при этом наиболее заметное сокращение отмечено в четвертом квартале 2020 года.
«Снижение объемов предложения, в первую очередь, вызвано вымыванием объектов за счет активного спроса — только за четвертый квартал было продано более 100 тыс. кв. м.
Существует вероятность, что часть объема апартаментов была временно снята с реализации в ожидании предстоящих правовых изменений по их статусу», — отметили в компании.
На фоне повышения спроса и вымывания предложения апартаменты на первичном рынке в Москве показали «умеренное повышение цен», добавила Литинецкая.
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра апартаментов комфорт-класса выросла за 12 месяцев на 4,5% и составила 193,5 тыс. рублей.
Средний квадрат в апартаментах бизнес-класса подорожал на 4,1% и реализовывался в декабре прошлого года по цене в 260,5 тыс. рублей», — отметила она.
Правовой статус апартаментов
Ранее президент России Владимир Путин поручил к 1 августа внести изменения в законодательство для определения правового статуса апартаментов.
Законопроект, который определит правовой статус апартаментов и установит возможность регистрации в них по месту жительства, планируется внести в Госдуму в октябре 2021 года, следует из плана правительства по трансформации делового климата в градостроительстве. Пройти процедуру одобрения документа в Совете Федерации планируется в декабре.
В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости.
Из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции. Еще одна проблема апартаментов — ни не обеспечены социальной инфраструктурой.
В москве скупают апартаменты: эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса и рост цен
В III квартале 2020 года предложение на столичном рынке апартаментов сократилось до 6,4 тыс. лотов – это самый низкий показатель за последние 4 года. Ажиотажный спрос на этот формат недвижимости, по мнению аналитиков «Метриум», вызван снижением ипотечных ставок и повышением активности инвесторов после девальвации рубля.
По итогам III квартала на рынке новостроек Москвы количество апартаментов комфорт- и бизнеса-класса (это самые массовые представители формата, вместе они образуют 73% предложения апартаментов в Москве) снизилось до 6,4 тыс. единиц.
Во II квартале столичные девелоперы предлагали покупателям порядка 7,4 тыс. таких объектов, почти столько же, сколько и в конце 2019 года.
Таким образом, за последние три месяца предложение апартаментов уменьшилось на 14%, а с начала года – на 13%.
Текущий показатель стал самым низким за последние четыре года. Предыдущий минимум был зафиксирован в III квартале 2019 года, когда было представлено 6,8 тыс. апартаментов. В среднем с 2016 года каждый месяц объем рынка апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Москве оценивался в 7,5 тыс. объектов.
Еще заметнее сократилась общая площадь продаваемых объектов. Сейчас этот показатель составляет 360 тыс. кв.м. тогда как три месяца назад он достигал 430 тыс. кв.м. Количество апартаментных комплексов комфорт- и бизнес-класса сейчас также низкий – 68, что на три проекта меньше, чем три месяца назад.
В наибольшей степени снизилось предложение апартаментов комфорт-класса. Сейчас их немногим более 3 тыс, тогда как три месяца назад насчитывалось на 600 больше таких объектов (–16%). Количество апартаментов бизнес-класса в продаже снизилось на 10% до 3,4 тыс. единиц.
«Хотя стимулирующие ипотеку программы не распространялись на апартаменты, спрос на них был весьма ощутимым, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие».
Активность покупателей обусловили снижение курса рубля, неопределенность в экономике и поиск ликвидных, но сравнительно недорогих активов, которые можно перепродать или сдать в аренду.
Апартаменты имеют в этом отношении очевидное преимущество – более низкую цену, поэтому иногда покупатель, даже несмотря на более высокую ставку по кредиту, предпочитал апартаменты, а не более дорогие квартиры.
К тому же базовые ставки также в этом году уменьшались, что стимулировало спрос на жилье этого формата».
Рост цен наблюдался в сегменте апартаментов, но был более сдержанным, чем на аналогичные по классу квартиры. В III квартале средний «квадрат» апартаментов массового сегмента достиг 190 тыс. рублей за кв.м, что на 1,2% больше, чем во II квартале, и на 3% больше, чем в начале года.
Бизнес-класс за квартал подорожал значительнее – на 4,2% до 258 тыс. рублей за кв.м. С начала года – на 3%. Между тем квартиры массового сегмента выросли в цене за квартал на 4,5% (до 190 тыс. рублей), а сначала года – на 9%.
Квартиры бизнес-класса за квартал стали дороже на 6%, а за три прошедших квартала – на 14% (276 тыс. рублей за кв.м).
«Предложение апартаментов сократилось главным образом из-за высокого спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Программа субсидирования ипотеки имела поначалу серьезные ограничения по размеру кредита, поэтому многие покупатели с самого начала искали подходящие объекты на рынке апартаментов, особенно в бизнес-классе, где уровень цен высокий. Вторым фактором вымывания предложения стал инвестиционный спрос.
Как правило, апартаменты обладают очень удачным расположением, что делает привлекательными их для перепродажи и арендного бизнеса. Поскольку летом произошла девальвация рубля, многие инвесторы начали поиски подходящего объекта именно в сегменте апартаментов.
С учетом объявленного Минстроем плана запретить строить апартаменты, а имеющиеся комплексы объявить жильем, можно ожидать увеличения спроса и цен на этот формат недвижимости.
Правда, многое будет зависеть от того, как именно власти решат узаконить готовые или строящиеся МФК.
Хотя объем предложения апартаментов сократился, девелоперских проектов такого рода еще много, и чтобы завершить в них продажи, понадобится несколько лет, так что апартаменты внезапно не пропадут».
- Апартаменты на московском рынке: спрос растет, предложение сокращается
- Инвестиции, дети и пожилые родители: кто и зачем покупает апартаменты в Москве
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 02 декабря 2020
Спрос на съемное жилье в Москве снизится в 2021 году. С ним может упасть и стоимость аренды
По мнению экспертов, спрос на аренду квартир будет низким из-за отсутствия роста экономики и доходов населения.
На фоне низкого спроса собственники столичных квартир меньше отказывают потенциальным арендаторам.
В первом квартале 2021 года, по мнению экспертов, ожидается снижение спроса на аренду квартир в Москве.
- Такая тенденция станет продолжением динамики 2020 года, связанной с пандемией и коронакризисом.
- В четвертом квартале 2020 года было отмечено снижение спроса на 40% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
- По мнению управляющего директора «МИЭЛЬ» Марии Жуковой, в январе – марте 2021 года ситуация останется такой же. Среди причин — отсутствие роста экономики и доходов населения.
- Поскольку предпосылок для роста стоимости столичных квартир не было в 2020 году, его не стоит ждать и в первой половине 2021-го, считает Жукова. Она также отметила, что возможно незначительное снижение цен ввиду низкого спроса и широкого предложения.
Что будет с предложением
Падение спроса неизбежно повлияло и на предложение — квартир, ожидающих своих арендаторов, на рынке сейчас больше, чем год назад.
- Квартиры с потребительскими недостатками или с излишне требовательными к потенциальным жильцам собственниками стали ожидать своего арендатора на 25–30% времени дольше, чем это было ранее.
- Собственники столичных квартир стали меньше отказывать потенциальным арендаторам. По данным аналитического центра агентства недвижимости ЦИАН, если в начале года доля отказов составляла 60%, то сейчас она упала в 2 раза.
- Основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев считает, что часть владельцев попробуют повысить доходность своей недвижимости путем ее разделения на несколько студий. Он подчеркивает, что такая тенденция может повысить нагрузку на социальную инфраструктуру и в ближайшие годы повлечь ограничения на разделение квартир и использование апартаментов в качестве жилой площади. В ноябре заместитель главы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что строительство апартаментов стоит запретить, законодательно закрепив жилой статус уже возведенных помещений.
Что было в 2020 году
- По данным аналитики агентства недвижимости «МИЭЛЬ», в апреле 2020 года спрос на аренду квартир в Москве снизился на 76% в сравнении с апрелем 2019 года. В то же время спрос на недвижимость за городом увеличился в 10 раз.
- В сравнении с аналогичным периодом 2019 года, предложение долгосрочной аренды квартир снизилось на 30%, коттеджей — на 40%. По мнению Марии Жуковой, такая динамика была обусловлена эпидемиологической обстановкой.
- По данным аналитиков платформы «Авито-Недвижимость», спрос на аренду начал восстанавливаться уже в мае 2020 года и вырос почти на 50% относительно самых низких показателей начала апреля.
- Согласно исследованию риэлторской компании «МИЭЛЬ», с сентября 2019 по сентябрь 2020 года цены на аренду однокомнатных квартир в Москве снизились на 6% (до 35 тыс. рублей в месяц), двухкомнатных — на 7,2% (до 46 тыс. рублей в месяц), трехкомнатных — на 7,7% (65 тыс. рублей в месяц). Стоимость самых бюджетных вариантов при этом не поменялась.
Российский рынок аренды в 2021 году
- Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил, что в России после снятия ограничительных мер увеличивается потенциальный спрос на арендное жилье.
- По мнению руководителя департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости риэлторской компании «Этажи» Ольги Павлиновой, к лету 2021 года стоимость аренды может увеличиться на 4-5%.
- При отсутствии ограничений из-за второй волны пандемии наибольшее влияние на арендные ставки окажут инфляция и рост цен на новостройки, заявила генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова. Она полагает, что в такой ситуации с октября 2020 года по октябрь 2021 года рост цен может достигнуть 8 –10% в Москве и порядка 5 – 8% в крупных городах в регионах.
Копировать ссылкуСкопировано