Всем привет!
Сегодня будет много букв и мало картинок) Хочу попытаться проанализировать ситуацию, сложившуюся на автомобильном рынке сегодня. Последние три месяца можно было наблюдать нездоровый спрос на автомобили, и, как следствие, выросшие в среднем на 15-20% цены. Почему же это произошло в то время, как все население кричит о том, что денег нет? Давайте разберёмся.
Во время весеннего карантина многие автомобильные заводы приостанавливали свою работу и выпуск новых автомобилей прекращался, это привело к тому, что у дилеров закончились складские запасы готовых автомобилей, банально нечего было больше продавать.
Из-за растущих очередей дилеры тупо начали взвинчивать цены, из-за отсутствия новых автомобилей и выросших цен на них люди начали смотреть вторичку, вырос спрос, выросли и цены, масла в огонь подлил и постоянно скачущий курс валют.
И что мы имеем на сегодня? В январе 2021 года новый Solaris в салоне в хорошей комплектации стоит 1 300 000 руб, а в 2014 году мы покупали отцу новую Camry в салоне с мотором 2.
5 в комплектации Elegance за 999 000 руб) К слову, сейчас такая Camry того же 2014 года с пробегом под 200 000 км в более менее хорошем состоянии обойдётся примерно в 1 400 000 руб) Ну а новая Camry будет стоить где-то 2 — 2.2 млн.Конечно, это всё очень печально, буквально за три-четыре месяца всё население стало условно беднее и уже не может позволить себе тот автомобиль, который могло позволить буквально 3-4 месяца назад…
С чем столкнулся я как профессиональный продавец автомобилей с пробегом за эти пресловутые последние 4 месяца? В первую очередь, конечно, резкое уменьшение количества хороших вариантов для перепродажи.
Целый автомобиль, да ещё и с небольшим зазором от среднерыночной стоимости, купить стало гораздо сложнее, а с учетом того, что цены резко выросли, многие просто перестали работать, не понимая, почем покупать и почем продавать.
Сейчас в итоге я покупаю машины дороже, чем раньше точно такие же машины продавал… Да даже просто подобрать автомобиль под заказ, не привязываясь к низкой цене, беря за основу хорошее состояние, сейчас очень трудно — нездоровый спрос всё ещё сохраняется, хотя за январские праздники он стал ощутимо меньше.
Хорошие автомобили с небольшим пробегом без зарегистрированных ДТП продаются по верхним ценам рынка за несколько часов после размещения объявления, в то время, как с плохими отчетами машины висят по низу рынка месяцами. Этого я, кстати, никогда не понимал и, наверное, не пойму: что плохого в том, что у автомобиля есть несколько вторичных окрасов и пробег, к примеру, 150.
000 км, но автомобиль полностью обслужен, технически исправен, имеет полную историю ремонтов, и на 100% выполняет свою функцию? Если у десятилетнего автомобиля пробег больше 100 000 км, спрос на него резко падает, а если, к примеру, 70-80 тыс км, то его реально продать в полтора раза дороже, чем такой же с пробегом 150.000. Ну да ладно, это лирика, спрос диктует правила, приходится под них подстраиваться.
Просто 2 примера: Mercedes-Benz E200, 2010 г.в., первый был куплен богатым и щедрым мужчиной в подарок своей даме, через полгода он ей надоел и был продан в трейд-ин, откуда его купил перекуп и продал второму владельцу, в итоге в ПТС уже записаны представительство, дилер, дама, снова дилер, перекуп и второй владелец.
Тот поездил еще 2 года и продал третьему владельцу, он при оформлении еще и дубликат получил. Третий проездил долго, лет 5, машина была семейной, летом на море, в субботу на дачу, в среднем проезжали 20 000 км в год. Машина была членом семьи, за ней ухаживали, ее берегли и обслуживали только оригинальными запчастями.
Как-то осенью какой-то мудак процарапал ее во дворе ключом по всему боку, в итоге 4 детали перекрасили.
Потом в пробке как-то зимним вечером владелец случайно ткнул таксиста в задний бампер, у таксиста машина служебная, поэтому оформили ДТП… Через 5 лет семья решила продать Мерседес, перед продажей поменяли лобовое стекло — ну старое уже совсем, отпескоструенное, трещина пошла, и покрасили капот от тех же сколов.
Машину купил четвертый владелец, поездил на ней месяца 4, да она больше стояла, чем ездила, и технически осталась все также идеальной, что-то не срослось, и решил он ее продать.
И НЕ СМОГ! Что мы имеем? 4 хоза, дубликат (аж в дрожь бросает от этого слова) ПТС, пробег 200 000 км (10 лет по 20 000 км в год, это же нормально?), крашена бочина и морда, еще и ДТП по переду зарегистрировано.
Да ее даже смотреть никто не поедет с такой историей! А по факту мы имеем живой целый автомобиль, который при правильном содержании еще столько же проедет! И второй автомобиль, точно такой же: куплен другим богатым дядькой себе в поместье как поджопник.
На учете он на нем, но ездит на нем, к примеру, его сотрудник, повар, няня, кто-то еще, естественно, машину не берегут, но ездят недалеко и пробеги небольшие. Потом он (все там будем) умирает, машина 2 года стоит, пока делится наследство, и потом машина, как ненужная, попадает в свободную продажу.
10 лет, 1 владелец, пожилой пенсионер, последние 2 года стояла, пробег всего 80 000 км. Оборвут телефон, первыми, конечно, приедут перекупы, и через несколько дней продадут в подбор, попилив с ушлым подборщиком (про таких уже давно собираюсь написать) бешеный зазор в цене, который нальет покупателю в уши и покажет идеальный отчет. А что потом? Через 10 000 км новый владелец попадет на ТО-90, которое ему выйдет примерно в 90) Со всех рассохшихся за 2 года прокладок будет течь, зато не бит, не крашен, 1 владелец. Только мы никогда не думаем о том, что ездим мы не на ПТСке, а на машине… Так вот скажите, почему первый вариант, ухоженный и живой, будет долго висеть по низу рынка, а второй разорвут по верху? Мы же не на отчете ездим, а на автомобиле, важно состояние техническое, а не состояние баз… Грустно. Но раз есть спрос, я буду давать предложения.
Извиняюсь за лирику) Так что же нас может ждать дальше на рынке автомобилей с пробегом? Дешеветь автомобили точно уже не будут, так что нужно привыкать к новым ценам и трехлетним солярисам за 1 000 000.
Зимой спрос скорее всего немного поутихнет, а в марте — апреле снова вырастет, но на фоне того, что у дилеров появится, наконец, в наличии необходимое количество новых автомобилей, спрос на подержанные уже не будет таким агрессивным, как последние 3 месяца 2020 года. Еще скорее всего растянется понятие рыночной стоимости автомобиля с пробегом.
Так как подборщики и блогеры приучили автолюбителей покупать автомобиль по отчёту, а не по реальному состоянию, то автомобили, зарегистрированные в ДТП, автомобили с большим количеством регистрационных действий, автомобили с немаленькими пробегами, будут продаваться дольше, соответственно цена на них будет падать, а так называемые «целки», «пирожки», будут и дальше дорожать и продаваться по верху рынка, поэтому разброс цен будет больше. Но сейчас сложилась такая ситуация, когда про любой автомобиль можно узнать всю его историю, и потенциальные покупатели находятся в шоке от того, что 75% автомобилей старше 8-10 лет, в продаже имеют скрученный пробег. Я очень надеюсь, что в течение следующих 1-2 лет решающую роль будет играть не цифра на одометре, а все же реальное техническое состояние автомобиля, и цифры 200 + у 10-15 летних машин будут восприниматься как норма, а не как что-то ужасное. То, что сейчас все хотят пробег «до соточки» вне зависимости от того, сколько автомобилю лет, всё же со временем отойдет на второй план и не будет таким актуальным, как сейчас. Нет, я не спорю, всегда приятно купить автомобиль с минимальным пробегом, но просто сейчас это доходит до маразма и безумия. Я сижу во многих группах по перепродаже автомобилей, по подбору, и такие варианты с небольшими пробегами, но очень старые, продаются за какие-то безумные деньги. Из реальных примеров за последние 2-3 месяца могу вспомнить: Хонда Аккорд седьмого поколения, 2007 года, с реальным пробегом 86 000 км, была продана за 820 000 руб! Да, там идеальное состояние, на это же стоимость следующего поколения, пусть и с немного бОльшим пробегом. Honda Jazz какого-то 2005 или 2006 года с пробегом 30-40 тысяч км предлагалась за 650 000 руб! Это же бред! Это устаревшая технология и застоявшийся автомобиль! Если сейчас начать его активно эксплуатировать, то под замену пойдут все расходники, все прокладки, со всех щелей потекут все технические жидкости, автомобиль будет приносить больше проблем, чем удовольствия, несмотря на то, что у него свежие мотор и коробка. Несколько раз продавались старые Qashqai 8-9 г.в. с небольшими пробегами в крутых комплектациях, но по цене свыше 1 000 000 рублей! Я не могу этого понять. За эту цену можно купить автомобиль следующего поколения. Откуда взялся этот мандраж по минимальному пробегу?
Тут вы наверное спросите меня, так что же тогда покупать, чтобы не потерять в деньгах и не разориться на обслуживании? Если стоит задача покупать автомобиль для души, то тут я ничего не посоветую, финансы уже не играют главной роли.
Но если нужно просто максимально дешево и без убытка ездить, то, наверное, стоит выбирать 3-5-летний автомобиль в околоидеальном состоянии, когда цена на него уже не падает каждый год так сильно, как на годовалый, но все еще высокая, ездить на нём не больше полутора-двух лет, максимально стараясь поддерживать то состояние, в котором он был, и года через полтора у вас есть шанс продать его за те же деньги. А если это Toyota Camry, то возможно и дороже чем вы его покупали) Я, например, годами наблюдая, за сколько люди покупают новый автомобиль в салоне и потом за сколько его продают через пару лет, и неважно в частные руки, либо в тот же салон, наверное уже никогда не смогу позволить себе купить новый автомобиль. И дело не в том что они уже стоят каких-то неразумных денег и я не могу себе этого позволить, нет, я не могу себе позволить потерять столько денег за год-два довольно активной эксплуатации и считаю это абсолютно неразумным. Только ради того, чтобы говорить друзьям «Ну зато в неё никто не пукал».
В любом случае, это всё только мои мысли и моё субъективное мнение. Я никогда его никому не навязывал, но так уж сложилось, что многим тут оно интересно, поэтому я и продолжаю им делиться в своих записках)
Ну и в конце хотел бы добавить ещё пару слов о MINI из предыдущей записи. Машинка наконец-то полностью исправна, разобрались с турбиной, снова мелочи. Всему виной были вот эти трубки
из-за тканевой изоляции очень сложно было найти их деформацию, а из-за потери их герметичности турбина вылетала в аварийный режим. Трубки были заменены, теперь всё работает идеально, машина летает, как самолет, конечно с учетом погодных условий — антибукс срабатывает на первых 4х передачах)
А еще устранили периодически появляющийся запах выхлопных газов в салоне. Виной этому была вот эта прокладка между турбиной и выпускным коллектором
Она немного сифонила через трещинку, газы шли в подкапотное пространство, а оттуда воздух попадал в печку и в салон.
Вот из-за этой трещинки и попахивало
К концу января — началу февраля жду пачку ништячков с алиэкспресса, будем украшать машинку) Надеюсь весной на ней ещё покататься.
Всем спасибо, что дочитали до конца, как там дальше, ставьте палец вверх, расскажите друзьям) Всем добра и хороших тачек!
«Вторичка» с дисконтом: где и сколько удастся сэкономить
Эксперты Циан изучили, как менялась стоимость квартир в процессе продажи на вторичном рынке в Москве в 2019 году. Данные основаны на анализе изменения цен по каждому объявлению на cian.ru, опубликованному после 1 января 2019-го. Учитывались только завершенные сделки — квартиры, снятые с продажи.
Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы уменьшается. По итогам 2019 года в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок купли-продажи — это на 7% ниже, чем в 2018-м.
7 из 10 продавцов готовы подвинуться
В 2019 году продавцы 70% квартир на вторичном рынке Москвы снизили первоначальную цену объектов в объявлении. Еще 18% собственников не стали скидывать стартовую стоимость.
На 12% объектов цена за время продажи выросла.
Для сравнения: в Московской области стоимость в процессе продажи снижается реже (для 67% объектов), 21% всех квартир был реализован без скидки, для 12% квартир цена была увеличена в период поиска покупателя.
Торг уместен: как грамотно сбивать цену
Чаще всего дисконт предоставляется в наименее престижных округах (с большой площадью промзон, удаленных от центра города): ВАО, ЮВАО и ЗелАО (в 73% всех размещенных объявлений стартовая цена была снижена).
Наименьшая доля жилья со скидкой предлагалась в ТАО (62%), что связано с минимальным бюджетом предложения — 5,9 млн рублей (среднее по рынку значение составило 17,7 млн рублей).
Средняя скидка на вторичном рынке недвижимости равна 4,9%.
Рейтинг округов Москвы по доле квартир с дисконтом на вторичном рынке
| Округ | Доля квартир, проданных со скидками | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| ВАО | 73% | –4,85% | 10,2 |
| ЮВАО | 73% | –4,56% | 9,4 |
| ЗелАО | 73% | –3,90% | 7,6 |
| ЮЗАО | 72% | –4,69% | 15,1 |
| СЗАО | 71% | –4,86% | 15,0 |
| ЗАО | 69% | –5,25% | 25,4 |
| СВАО | 69% | –4,65% | 11,1 |
| ЮАО | 69% | –4,46% | 11,7 |
| НАО | 68% | –4,53% | 8,0 |
| САО | 68% | –4,90% | 15,7 |
| ЦАО | 68% | –6,20% | 42,0 |
| ТАО | 62% | –4,76% | 5,9 |
| Всего | 70% | –4,90% | 17,7 (14*) |
По данным Аналитического центра Циан
* Без учета элитных квартир с ценой 1 кв. м от 400 тыс. рублей
Среди всех столичных районов самые большие скидки зафиксированы в районах Арбат, Тверской, Сокольники. Минимальные скидки в 2019 году получили покупатели недвижимости в Матушкино, Силино и Новокосино.
Столичные районы с максимальной скидкой
| Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| Арбат | –7,4% | 52,0 |
| Тверской | –7,4% | 43,8 |
| Сокольники | –7,0% | 19,5 |
По данным Аналитического центра Циан
Столичные районы с минимальной скидкой
| Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| Матушкино | –3,5% | 6,7 |
| Силино | –3,3% | 7,2 |
| Новокосино | –3,0% | 9,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Средний срок поиска покупателя
По подсчетам аналитиков Циан, в 2019 году средний срок поиска покупателя составил 90 дней. Именно столько проходит с даты подачи объявления до его снятия с сайта. Жилье, стартовая стоимость которого не изменилась, экспонировалось на сайте в среднем 60 дней. Собственники, повысившие цены, искали покупателя в среднем 101 день. Предложения с дисконтом продавались за 96 дней.
Объявление о продаже однокомнатной квартиры в среднем находится на сайте 81 день, двухкомнатной — 87 дней, трехкомнатной — 95 дней, многокомнатной — 105 дней. Сроки варьируются в зависимости от соответствия стоимости среднерыночным показателям. При адекватном ценообразовании продать «однушку» удастся всего за 59 дней.
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы в 2019 году, дней
| Стратегии продавцов | 1-к. | 2-к. | 3-к. | Многокомн. (4+) | Все типы комнатности |
| Снизили стартовую цену | 84 | 95 | 101 | 116 | 96 |
| Цена не менялась | 59 | 59 | 63 | 63 | 60 |
| Повысили стартовую стоимость | 96 | 98 | 105 | 113 | 101 |
| Все стратегии продавцов | 81 | 87 | 95 | 105 | 90 |
По данным Аналитического центра Циан
«По итогам 2019 года в Москве две трети спроса (64%) пришлось на объекты вторичного рынка. Например, в 2014 году продажи готовых объектов от собственников занимали порядка 87%. С запуском программы редевелопмента, а также реновации старого жилого фонда в Москве остается все меньше районов, в которых готовые дома не конкурируют с более доступными по цене новостройками».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
По словам Алексея Попова, поэтому собственники все чаще вынуждены предлагать дисконты. По прогнозам, средний уровень скидки в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 4–5%.
«Вторичный рынок недвижимости поддерживают законодательные поправки в 214-ФЗ.
Новостройки становятся дороже, девелоперская активность снижается: все больше потенциальных покупателей будут выбирать уже готовое жилье», — уверен руководитель Аналитического центра Циан.
Размер дисконта
По подсчетам экспертов, для 60% объектов снижение стартовой цены в объявлении не превысило 500 тыс. рублей. Речь идет о проектах со средней ценой продажи 11,1 млн рублей и дисконтом 2,6%.
Скидку от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей предоставили продавцы 19% квартир. Средняя цена продажи таких объектов составила 14,7 млн рублей, дисконт — 6,3%.
От 1 до 3 млн рублей сэкономили 14% покупателей, средний бюджет таких предложений — 23,1 млн рублей, скидка достигла 9%.
Оставшиеся 7% продавцов скинули от 3 млн рублей. Средняя цена квартир составила 61 млн рублей, скидка — 12%.
Максимальная корректировка цены в объявлении составила 88 млн рублей: именно на такую сумму была снижена стоимость квартиры площадью 500 кв. м в районе Крылатское.
Изначально собственник продавал объект за 327 млн рублей. Финальная стоимость объекта (за 98 дней экспозиции) снизилась до 239 млн рублей.
Скидка на возраст
Максимальные скидки собственники предоставляют в домах, построенных до 1920 года, — в среднем 6,2%. Эксперты Циан связывают это не только с высокой стоимостью таких объектов (средний чек сделки с учетом дисконта составил в таких домах 30,5 млн рублей), но и с непростой юридической историей большинства квартир. В среднем продавцы снижали первоначальную стоимость на 2,6 млн рублей.
Высокий бюджет покупки объясняется расположением подобных объектов преимущественно в центре города.
Основные претензии покупателей к подобным вариантам: устаревшие коммуникации, отсутствие подземного паркинга, зачастую нет собственной придомовой территории.
Но квартиры именно в таких домах имеют наибольшую среднюю стоимость 1 кв. м — 340 тыс. рублей.
По аналогичным причинам высокую скидку предоставляют продавцы и на квартиры в домах 1920–1939 гг. строительства — 5,4%. В рублевом выражении дисконт составляет 1,4 млн рублей, бюджет сделки — 22 млн рублей.
Средний уровень дисконта — в домах, построенных за последние два десятилетия (2000–2019 гг.), — 5,1%, или 1,6 млн рублей.
Эксперты Циан указывают на значительное количество квартир с неудачными планировками, появившихся на заре развития монолитного домостроения: большими площадями, «лишними» и нефункциональными помещениями (узкими длинными коридорами и пр.). Средняя стоимость проданной квартиры в домах 2000–2019 гг. постройки — 23,8 млн рублей.
Средний дисконт в зависимости от года постройки
| Год строительства | Средний дисконт по всем проданным лотам | Средний дисконт для лотов со сниж. ценами | Средний дисконт, млн руб. | Средний чек сделки с дисконтом, млн руб. |
| до 1920 | –3,8% | –6,2% | 2,6 | 30,5 |
| 1920–1939 | –3,2% | –5,4% | 1,4 | 22,0 |
| 1940–1959 | –3,4% | –5,3% | 1,0 | 16,1 |
| 1960–1979 | –3,0% | –4,7% | 0,5 | 9,0 |
| 1980–1999 | –2,8% | –4,5% | 0,7 | 12,8 |
| 2000–2019 | –2,7% | –5,1% | 1,6 | 23,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Последний этаж — без дополнительных уступок
По подсчетам аналитиков Циан, 9% проданных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы располагалось на последних этажах. Средняя скидка на такие объекты составила 5,1%. На квартиры, расположенные на других этажах, продавцы, как правило, готовы снизить цену на 4,9%. Средний срок экспозиции квартиры на последнем этаже составил всего 53 дня против 55,5 дней на остальных этажах.
В 2019 году наибольший дисконт предоставлялся в малоэтажных корпусах (до четырех этажей включительно) — 6,9%. Речь идет преимущественно об элитной застройке в центре города.
Достаточно неплохо удастся сэкономить при покупке квартир в высотных домах (от 20 этажей) — 5,6%. Эксперты связывают это с активной конкуренцией: в одном доме продается до нескольких десятков сопоставимых по характеристикам объектов.
Уровень скидок в зависимости от этажности здания
| Этажность здания | Средний дисконт |
| до 4 | 6,9% |
| от 5 до 9 | 5,0% |
| от 10 до 19 | 4,6% |
| от 20 до 35 | 5,6% |
| более 35 | 5,6% |
По данным Аналитического центра Циан
Пересмотр в сторону увеличения
В 59% столичных квартир, стоимость которых увеличилась во время продажи, прирост цен не превысил 500 тыс. рублей. Средняя стоимость продажи таких лотов с учетом пересмотра прайса составляет 11,1 млн рублей. Среднее повышение цены — 2%.
Для 18% объектов стоимость была пересмотрена от 500 тыс. до 1 млн рублей. Средний бюджет таких объектов на момент продажи составил 16,7 млн рублей. Средний прирост цены — 5,6%.
Еще для 16% квартир стартовая стоимость выросла от 1 до 3 млн рублей. Средняя стоимость объектов — 27,2 млн рублей. Средний прирост цены — 8,9%.
Для 7% объектов с положительной ценовой динамикой первоначальная стоимость выросла от 3 до 44 млн рублей. Это касается преимущественно объектов элитного класса: средняя стоимость таких лотов составляет 60,6 млн рублей, прирост цен — 14%.
Максимальный прирост цены за время продажи зафиксирован для квартиры площадью 325 кв. м в доме 1914 года постройки, расположенном в Тверском районе. Изначально собственник выставил объект в продажу за 150 млн рублей, конечная цена объекта достигла 190 млн рублей.
«Увеличение стартовой стоимости квартиры при продаже не всегда связано с заниженной оценкой. Чем дороже объект, тем чаще покупатель может рассчитывать на значительный дисконт. Многие собственники закладывают в стоимость объекта ценовой запас на потенциальный торг — именно с этим и связан прирост стоимости в несколько миллионов рублей».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
В среднем по рынку средний прирост стоимости квартир в продаже составляет 4,5% — обычно столько и закладывают продавцы на скидку во время торга.
Большим площадям — большие скидки
На максимальные дисконты следует рассчитывать покупателям больших по площади квартир. В 2019 году скидку от 25 до 30% почти в половине случаев (48%) давали продавцы трехкомнатных лотов. Пятая часть сделок со значительными уступками прошла с четырехкомнатными квартирами (21%).
Минимальные скидки (до 5%) в равной степени удастся получить покупателям «однушек» (28%) и «трешек» (29%). 37% лотов со скидкой до 5% — «двушки», 6% — многокомнатные квартиры.
По данным Аналитического центра Циан
Что происходит на вторичном рынке жилья?
С марта 2014 года, который называют точкой отсчета текущего так называемого «ползущего» кризиса, средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» в валюте уменьшилась в Москве почти в два раза.
Сейчас, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», она составляет 2266 долларов США — это на 47 процентов меньше, чем два года назад. В рублях средняя цена снизилась меньше — на 10-17 процентов, по разным оценкам.
В феврале, по информации компании «ИНКОМ-Недвижимость», она составила 185,9 тысячи рублей за «квадрат».
Однако по факту столичные квартиры на вторичном рынке сейчас продаются значительно дешевле, чем пишут в объявлениях. Скидки при торге, как говорят риелторы, достигают 20-25 процентов.
«Мне известно даже о единичных сделках с дисконтом в 50 процентов, — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — До кризиса такое было трудно себе представить.
Продавцу было легче снять с продажи свой лот, чем идти на такие уступки».
Впрочем, принцип «налетай — подешевело» нынче не работает. Конечно, желающих купить квартиру, по-прежнему, много. Однако доходы и покупательская способность населения последовательно стремятся вниз. В результате, сделок на вторичном рынке заключается все меньше. По данным Росреестра, за 2015 год количество переходов прав на недвижимость уменьшилось на 30 процентов по сравнению с 2014-м.
К тому же, серьезную конкуренцию вторичному рынку составляют новостройки, цены на квадратные метры в которых тоже упали. При этом на их покупку можно взять льготную ипотеку с субсидируемой государством ставкой.
В сегменте вторичного жилья в Москве ипотечный рынок в прошлом году пережил масштабное падение — примерно на 40 процентов.
«Антикризисные меры Центробанка РФ привели к существенному ухудшению для потребителей условий кредитования, спровоцировав рост ставок, увеличение суммы первоначального взноса, повышение требований к заемщикам.
Фактически исчезли специальные акции банков и преференции для клиентов компаний-партнеров», — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
По данным на конец января, ипотечные ставки по программам покупки вторичного жилья начинались от 14,5 процента, крупнейшие игроки отрасли предлагали кредиты в среднем под 16-17 процентов годовых, некоторые банки выставили откровенно заградительные ставки — до 30 процентов. Для сравнения: в 2014 году величина процентной ставки равнялась в среднем 12,2 процента.
«В результате основной спрос сейчас сместился на первичный рынок. Покупателям жилья выгоднее купить новостройку, чем «убитую» квартиру на «вторичке»», — говорит Олег Репченко.
Падение спроса на б/у жилье привело к тому, что предложение сегодня, по данным компании Est-a-Tet, превышает его в три-четыре раза — даже несмотря на то, что сам по себе объем предложения по сравнению с 2014 годом сократился (по экспертным оценкам, на 15-20 процентов).
Это связано с тем, что некоторые собственники снимают свои лоты с продажи до лучших времен, поскольку по текущим ценам они не готовы к сделке.
«Инвесторы ждут, когда цены восстановятся, поэтому на рынке в основном представлены квартиры от продавцов с альтернативными сделками или тех, кто нуждается в срочной продаже», — отмечает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Продать квартиру на вторичном рынке без скидки сегодня стало практически невозможно. «Если не продать квартиру с дисконтом в 10 процентов сегодня, завтра уже придется давать скидку в 20 процентов», — предупреждает Олег Репченко.
Хотя многие продавцы никак не могут смириться с тем, что их квадратные метры подешевели. «Вопрос снижения цены предложения до уровня покупательских ожиданий сейчас является крайне актуальным для вторичного рынка жилья.
Значительная часть продавцов просто в силу психологии отказывается принять, что представления о стоимости жилья нужно менять», — говорит Сергей Шлома.
Из-за того, что многие квартиры на вторичном рынке переоценены, сроки экспозиции существенно выросли по сравнению с докризисным периодом.
Если в 2013 году лот, по словам Алексея Бернадского, уходил с рынка в среднем за полтора месяца, в 2014 году — за два месяца, то с 2015 года объекты продаются за три месяца.
Максимальный средний срок экспозиции (за всю историю наблюдений показателя) риелторы «ИНКОМ-Недвижимость» зафиксировали на рынке в феврале 2015 года, когда он составил 100 дней, превысив докризисные значения почти на 32 процента.
Правда, нужно заметить, что при готовности продавца уступить в цене квартиры продаются гораздо быстрее — как максимум, за докризисные полтора месяца. То же самое касается наиболее ликвидных вариантов. Например, внутри Садового кольца все объекты с адекватной рублевой ценой реализуются в течение месяца. В то же время, переоцененные предложения «висят» в риелторских базах полгода и больше.
Перспективы столичного рынка «вторички» эксперты рынка недвижимости оценивают с разной долей оптимизма. Алексей Бернадский считает, что ближе к осени 2016 года падение цен в этом сегменте может остановиться вместе с сезонным оживлением покупательской активности.
«По итогам первого квартала 2016 года мы уже фиксируем рост реализованного спроса по сравнению с концом 2015 года на 15 процентов. Если эта тенденция укрепится, падение цен может смениться стагнацией», — говорит он.
Оживлению рынка, по мнению Сергея Шломы, может способствовать и то, что с начала весны в ответ на последовательные действия ЦБ по либерализации кредитной политики коммерческие банки стали снижать процентные ставки в рамках ипотечных программ покупки жилья на вторичном рынке.
Олег Репченко, в свою очередь считает, что предпосылок для роста стоимости вторичных метров сейчас нет. Из-за ухудшения экономической ситуации и низких цен на нефть к концу этого года, по его прогнозам, «вторичка» в Москве может подешеветь еще примерно на 15 процентов и будет стоить в среднем 140-150 тысяч рублей за «квадрат».
Ситуация может усугубиться с выводом на рынок так называемых «инвестиционных» квартир, владельцам которых становится невыгодно их содержать из-за роста налогов на недвижимость и коммунальных платежей. «Снижение ипотечных ставок тоже не спасет рынок вторичного жилья.
Более того, поддержание спроса таким способом лишь усугубит проблему завышенных цен и помешает объективному формированию рыночной конъюнктуры», — утверждает эксперт.
Что касается ответа на вечный вопрос — «Покупать или нет?» — специалисты спешить не советуют. «Предложение на рынке в переизбытке. Можно, не торопясь, изучать варианты, искать квартиру по приемлемой цене и торговаться», — говорит Олег Репченко.
«Сейчас потребитель не торопится с выбором, понимая, что рыночная конъюнктура складывается в его пользу. Он просматривает, долго и взвешенно анализирует большое количество вариантов.
В итоге у продавца, воодушевленного повышенным, как ему кажется, вниманием к его объекту, может возникнуть шальная мысль: «А не поднять ли цену?»… Не надо. Такое представление — это, как правило, иллюзия», — резюмирует Сергей Шлома.
Минус в плюс: за год на «вторичке» Москвы доля сделок с дисконтом уменьшилась с 85% до 76%, его средний размер – с 8,6% до 5,8%, а количество продавцов, неадекватно завышающих цены, – с 70% до 50%
В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на вторичном рынке жилья старой Москвы заметно снизилась как доля сделок с дисконтом, так и средний размер скидок. Объем операций с дисконтом находится на минимальном уровне с июня 2015 года — 76% (в июне он был равен 74%, месяцем позже — 80%).
А средний размер скидки в данном сегменте сопоставим с показателем апреля 2015-го (когда он составлял 5,7%), нынешний — 5,8%. Ключевая причина — растущий спрос: +12% авансов по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Помимо увеличения покупательской активности на сокращение этих значений повлияли знаковые изменения в поведении продавцов вторичного жилья: в тот же период прошедшего года 70% объектов на «вторичке» были выставлены по завышенной стоимости относительно рыночной конъюнктуры, поэтому они застревали в экспозиции, а в сделках по факту участвовали лишь 20% лотов — те, которые были грамотно оценены собственниками (остальные 10% были дублями, повторяющимися в разных базах данных). На данный момент 50% вторичных квартир (с учетом дублей) являются балластом в предложении из-за неадекватной стоимости — обычно такие объекты реализуются только после длительного ожидания их владельцами выхода на сделку, с условием существенного снижения первоначального ценника. Собственники 20% лотов если и указывают продажную стоимость немного выше рыночной, то все же сразу готовы к торгу, а 30% выставляют объекты по реальной цене. Еще год назад последним из-за низкого спроса приходилось соглашаться на дисконт — порой до 10%, однако сейчас предоставляемые ими скидки минимальны. В целом в сегменте «однушек» средний размер скидки равен 3%, «двушек» — 5%, «трешек» — 8%, 4- и более комнатных квартир — 12%. В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что доля сделок с дисконтом будет сокращаться и дальше — в следующем году она может опуститься до 60%, в то время как средний размер скидки останется на уровне 5–6%. Кроме того, эксперты компании рассмотрели наиболее показательные примеры реализации в этом году вторичных квартир с максимальным снижением первоначальной цены предложения (некоторые из них простояли в экспозиции не один год). Если те или иные потребительские характеристики объекта можно определить как некачественные, то скидка значительно возрастает: как показывает риэлторская практика, в масс-маркете она может превышать 30%.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья старой Москвы находится на уровне 76% — минимальном с июня 2015 года.
Для сравнения: в нынешнем январе данный показатель был равен 85%, в сентябре 2017-го — 87% (один из исторических максимумов для этого сегмента), а в июне 2015 года — 74% (против 80% уже месяцем позже).
Заметно сократился и средний размер скидки — если год назад он находился на отметке 8,6%, то сейчас опустился до 5,8% — это минимальное значение с апреля 2015-го, когда приведенный показатель был равен 5,7%.
not_ready
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Основной причиной снижения во вторичном сегменте как доли сделок с дисконтом, так и среднего размера скидки является активизация покупателей: согласно статистике компании, по уровню актуального спроса (т. е.
по числу договоров о предоплате) все месяцы текущего года — за исключением июля — были успешнее аналогичных периодов 2017-го, в диапазоне от 5 до 20%. Нынешний сентябрь подтвердил тренд — количество внесенных в этот месяц авансов было на 12% больше, чем годом ранее.
В целом же на вторичном рынке столицы, по данным Росреестра, в III квартале 2018-го было зарегистрировано 37 487 переходов права собственности, что на 25,7% больше, чем в тот же период прошлого года — 29 831.
Рост спроса во многом обусловило сокращение за последний год ставок по ипотеке, в результате чего доля ипотечных сделок на московской «вторичке» увеличилась до рекордных 39,75% в этом сентябре.
Также к уменьшению доли сделок с дисконтом привели знаковые изменения, произошедшие за последний год в поведении продавцов вторичной недвижимости, — они стали реже завышать стоимость своей собственности и более охотно соглашаться на предоставление скидки.
Поясняет Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Еще год назад мы говорили о том, что преимущественная часть продавцов на столичной „вторичке“ — 70% — выставляет квартиры на реализацию по неадекватным — докризисным — ценам, отметая возможность торга. И эти лоты, по сути, не участвовали в товарообороте.
Сделки проходили с участием всего лишь 20% объектов, чья продажная стоимость соответствовала текущей рыночной конъюнктуре (поясню, оставшиеся 10% лотов были дублями, выставленными в разных базах данных). Однако из-за низкого уровня спроса собственникам даже этих квартир в большинстве случаев приходилось соглашаться на дисконт, порой до 10%.
К нынешнему моменту ситуация ощутимо изменилась: согласно нашим наблюдениям, по сильно завышенной цене экспонируются (с учетом дублей) уже 50% вторичных объектов, которые, что называется, портят картину успеваемости в сегменте.
Обычно они надолго зависают на рынке (от года и более), после чего их владельцы либо вообще снимают квартиру с продажи, либо все же переступают через себя и соглашаются значительно уступить в цене». 20% собственников сейчас если и заявляют стоимость немного выше рыночной, тем не менее, готовы к торгу и без особых колебаний идут на понижение цены.
Наконец, 30% продавцов выходят на рынок с предложением, грамотно оцененным в соответствии с нынешними реалиями в сегменте. Эти лоты реализуются довольно быстро, а их владельцы соглашаются лишь на минимальные скидки (а некоторые сделки вообще проходят с премией).
Таким образом, можно говорить о постепенном «выздоровлении» рынка вторичного жилья после очередного витка кризиса, начавшегося в 2014 году, — сейчас уже половина экспонируемых здесь объектов активно участвует в реальном товарообороте. Выйти на сделку — хоть и с опозданием после длительного простоя — могут и владельцы неадекватно оцененных лотов, если они приведут свои ценовые ожидания в соответствие с нынешними рыночными показателями, и таких людей становится все больше.
В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что объем сделок с дисконтом в сегменте продолжит сокращаться.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Спрос на московской „вторичке“ не ослабевает, поэтому тенденция к уменьшению доли сделок со скидкой будет развиваться и дальше — в следующем году она может опуститься уже до 60%, в то время как средний размер дисконта будет все так же находиться на уровне 5-6%.
Хотя вряд ли количество операций со скидкой упадет ниже этого значения: из-за кризисных явлений покупательская способность населения все же остается на невысоком уровне. Кроме того, сохранится определенное число продавцов, которые будут упорно отгонять от себя любую мысль об уступке в цене.
При этом сейчас нет никаких оснований, чтобы объем сделок, проводимых с дисконтом, начал расти, скажем, до максимальных для данного сегмента показателей — 87–88% — зафиксированных в период с мая по сентябрь прошлого года. Скорее, это фантастический сценарий. Чтобы он стал возможным, должны сложиться определенные предпосылки, которых сейчас объективно нет.
Напомню, в конце 2014-го и первые месяцы 2015 года спрос на вторичном рынке жилья столицы был поистине ажиотажным — в ответ на бешеные скачки курсов валют. В результате к марту 2015-го лишь 50% лотов в сегменте продавалось со скидкой.
Покупательская активность зашкаливала, люди буквально сметали недвижимость, но это вызывало у нас тревогу — мы понимали, что после этого аномального всплеска последует глубокое падение. Так и случилось — летом 2015 года „вторичка“ оказалась на дне как по потенциальному, так и по реальному спросу. И еще долго после этого данные показатели находились на довольно низком уровне, что и привело к значительному росту доли сделок с дисконтом».
Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в сегменте однокомнатных квартир средний размер скидки находится сейчас на уровне 3%, двухкомнатных — 5%, трехкомнатных — 8%, 4- и более комнатных — 12%.
В масс-маркете с максимальным снижением стоимости — на 20–30% — реализуются обычно сильно переоцененные многокомнатные (3, 4 и более комнат) объекты, характеризующиеся неудобной планировкой и расположенные в устаревшем жилищном фонде, а также в непопулярных у покупателей локациях. В сегменте элитного жилья сокращение изначально заявленной стоимости лота может доходить и до 40%. В категорию объектов, реализуемых без дисконта, чаще всего попадают одно- и двухкомнатные квартиры, экспонируемые по реальной рыночной стоимости и находящиеся в районах с развитой инфраструктурой, зачастую в пешей доступности от станции метро.
Риэлторы ИНКОМ-Недвижимость поделились опытом реализации в текущем году вторичных квартир с наибольшим снижением стоимости предложения в границах Московского региона. В ценовой категории «до 5 млн рублей» максимальный размер дисконта варьировал в диапазоне от 19 до 21%.
С подобной скидкой были проданы две двухкомнатные квартиры в Новой Москве, в ЖК «Остров Эрин» (цена предложения — 5,1 млн рублей, цена реализации — 4,1 млн рублей) и ЖК «Киевское шоссе» (5,3 млн рублей против 4,2 млн рублей соответственно).
А также два трехкомнатных объекта в Люберецком районе: в поселках городского типа Томилино (5,7 млн рублей против 4,6 млн рублей) и Красково (4,9 млн рублей против 3,9 млн рублей).
Причем из-за завышенной стоимости лот в поселке Томилино находился в экспозиции немногим больше трех лет, квартира в ЖК «Остров Эрин» — два года. Объекты в ЖК «Киевское шоссе» и поселке Красково были реализованы за полгода.
В ценовой категории «от 5 до 15 млн рублей» с максимальной скидкой была реализована четырехкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м, расположенная в устаревшем жилищном фонде в городе Люберцы.
В экспозиции она пробыла почти три года, за это время ее стоимость сократилась на 28,4%, с 9,5 млн рублей до 6,8 млн рублей. Еще один пример — «однушка» площадью 40 кв. м на Мичуринском проспекте.
В июле 2017 года она была выставлена на продажу за 7,5 млн рублей, а бюджет сделки, состоявшейся уже в этом году, составил 5,5 млн рублей, что на 26,7% меньше изначально заявленного ценника.
В ценовой категории «более 15 млн рублей» с наибольшим снижением стоимости предложения была реализована двухкомнатная квартира общей площадью 72 кв. м, которая находится на Николоямской улице, на 6-м этаже 8-этажного кирпичного дома. Установленная собственником цена — 27 млн рублей, продана она была в июле — через два месяца — за 18 млн рублей, что на 33,3% меньше.
С значительным дисконтом реализуется и жилье с ипотечным обременением. Один из примеров — двухкомнатная квартира (52 кв. м, 5-й этаж 17-этажного панельного дома), расположенная в 10 минутах ходьбы от станции метро «Митино»: она была выставлена на продажу по цене на 1 млн рублей меньше, чем объекты со схожими характеристиками, не обремененные кредитом.