В крыму запретили сделки с недвижимостью у береговой линии

• Сегодня, 18 июня, в 10:30 по киевскому времени, Пекин успешно вывел на околоземную орбиту военные спутники для дистанционного зондирования Yaogan-30-09….
• В последний рабочий день недели во Львовской области на трассе Киев-Чоп произошло масштабное ДТП. На дороге столкнулись грузовик и две легковушки. Грузовик…
• Ранее к «Черноморцу» присоединился тренер «Динамо» U-21. Вслед за экс-тренером «Динамо» U-21 Юрием Морозом в…
• Совет нацбезопасности и обороны (СНБО) Украины ввел санкции против Дмитрия Фирташа, Павла Фукса и Михаила Шелкова за участие в поставках сырья для российских…

• Исполнительный комитет Днепровского городского совета утвердил повышение тарифов на проезд в маршрутках. Проезд будет стоить от 10 до 14 грн. На большинстве…
• Много лет имя Ивана Акинфеева было забыто. О знаменитом жителе Екатеринослава, который стоял у истоков Днепровского национального университета, Высшего…
• Радует, что есть у нас еще неравнодушные люди, которые придут на помощь в трудную минуту. О благородном поступке криворожанина, который задержал грабителя…
• Во Львове в Стрыйском парке правоохранители задержали неадекватную голую женщину. Она сначала бегала между деревьями, а потом неожиданно напала на двух…

• В России зафиксированы десятки тысяч смертей, официально не связанных с COVID-19, но, вероятно, имеющих с ним связь. Как передает Укринформ, такие выводы…
• Никакие попытки России давить на отдельные страны, чтобы помешать проведению Крымской платформы, успеха иметь не будут. Об этом в комментарии Укринформу…
• Во временно оккупированном Крыму из-за обильных дождей в Ялте и вокруг нее около 2700 человек остались без электричества, оккупационная «власть»…
• В Мариуполе затоплена набережная в районе «Экстрим-парка». Также остается затопленной дорога по улице Тополиной. Как отметили в патрульной полиции в…

• Бывшего военнослужащего из Одесской области будут судить за сотрудничество с террористической организацией «ДНР». Как передает Укринформ, об этом…
• Много лет имя Ивана Акинфеева было забыто. О знаменитом жителе Екатеринослава, который стоял у истоков Днепровского национального университета, Высшего…
• Сегодня группа «Бумбок» даст концерт в Днепре, ее вокалист и музыкальный продюсер Андрей Хлывнюк пообщался с журналистами и рассказал о том, чем занимался во…
• Сотрудники Службы безопасности Украины выявили коррупционную схему в Черноморском бассейновом управлении Государственного агентства рыбного хозяйства Одесской…

• Бывшего военнослужащего из Одесской области будут судить за сотрудничество с террористической организацией «ДНР». Как передает Укринформ, об этом…
• В Мариуполе затоплена набережная в районе «Экстрим-парка». Также остается затопленной дорога по улице Тополиной. Как отметили в патрульной полиции в…
• 18 июня развернули флаг крымских татар возле Днепровского городского совета. Днепр присоединился к всеукраинской акции поддержки крымских татар. Люди пишут…
• В городе Ялта, из-за сильных дождей и наводнения, оказался полностью затопленным крокодиляриум, где живут многие виды пресмыкающихся. 90% животных удалось…

• На 49-й день после Пасхи и накануне празднования Троицы у христиан восточного обряда — поминальная суббота. В православном календаре она носит название…
• По результатам ВНО-2021 по английскому языку трое выпускников учебных заведений города Николаева получили наивысшую оценку! Об этом сообщили в Управлении…
• Главврач Николаевского областного центра лечения инфекционных заболеваний Светлана Федорова предупредила о «холерной погоде». Сообщение с симптомами кишечного…
• Николаевские исторические хроники Николаевцы сто лет назад любили заглянуть в свою газету. Открывая свежий выпуск «Красного Николаева», они знали, что газета…

• Если количество больных будет увеличиваться их направят в городскую больницу №3. По состоянию на вечер 18 июня количество пострадавших от отравления суши в…
• К 80-й годовщине нападения нацистской Германии на СCCР президент ФРГ Штайнмайер сделал темой своей речи страдания советских военнопленных. Этот рискованный…
• Представители крупного бизнеса Украины добровольно вернули две лицензии на добычу природного газа и сырой нефти — речь идет о компании «Гео Альянс…
• В Харькове сотрудники следственно-оперативной группы полиции и специалисты ГУ Госпродпотребслужбы провели первые оперативные действия в ресторане…

Спрос растет, а покупать нечего. Как рынок недвижимости Крыма переживает пандемию

Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?

Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Рентавед

Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.

Векторы растущего спроса

На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.

Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей.

Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.

Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.

По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.

ЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед

Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.  

При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.

Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма.

Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.

Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.  

А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.

Специфика рынка

При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.  

Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени.

Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.

Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.

Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Рентавед

Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.

Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.

Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.

К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.

Покупатель в розовых очках

Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.

Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму.

Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.

И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.

Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Рентавед

Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».

Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв.

м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают.

 

Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.

Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «Российским национальным коммерческим банком» (РНКБ), «Генбанком» и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.

Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.

Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом.

К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости.

После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.

• Новый год в двух столицах. Во сколько обойдется аренда квартиры на праздники в Москве и Питере
• Все побежали, и я побежал. Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости
• Как оценить качество новостройки. Несколько секретов от застройщика
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

«Бардак с недвижимостью у моря в Крыму следовало прекратить давно»

Симферополь, 21 сентября 2016, 16:54 — REGNUM Мораторий на сделки с недвижимостью в прибрежной 100-метровой зоне в Крыму до февраля 2017 года не повлияет на рынок недвижимости на полуострове, а порядок в сфере застройки прибрежных территорий нужно было давно навести.

Так прокомментировал корреспонденту ИА REGNUM решение Госсовета Крыма о запрете сделок с недвижимостью, расположенной в 100-метровой зоне от берега Черного и Азовского морей риэлтор, директор агентства недвижимости КТН Вячеслав Никонов.

Утрилло Морис. Шильонский Замок. 1916

«Это незначительная часть рынка недвижимости Крыма. А эти вопросы надо решать, порядок надо наводить, — уверен риэлтор. — Чем дольше будет тянуться беспредел, который существует у нас на Южном Берегу, тем тяжелее его будет решать. Пока мы адаптируемся к правовому полю РФ, пока всё это свежо — надо всё это решить».

Как пояснил Вячеслав Никонов, при работе с документами на недвижимость, выданными в Крыму ещё при Украине, главное понимать — были ли они выданы в соответствии с украинским законодательством и, если нет, то ничего хорошего владельца такой собственности сегодня не ждёт.

Как сообщало ИА REGNUM, Госсовет Крыма 21 сентября ввёл в республике мораторий до 1 февраля 2017 года на осуществление государственной регистрации права собственности физических и юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных предприятий и учреждений) на объекты недвижимости, полностью или частично расположенные в пределах 100 метров от береговой линии Черного и Азовского морей. Об этом говорится в принятом Госсоветом постановлении «О вопросах регистрации объектов недвижимости вдоль береговой линии Черного и Азовского морей».

В Крыму введен мораторий до февраля на сделки с недвижимостью у моря

Необходимость введения данного временного ограничения в Госсовете объяснили тем, что в границах 100-метровой зоны крымского побережья «сконцентрировано большое количество объектов капитального строительства».

«Многие из них возведены с существенным нарушением градостроительных и экологических норм и правил, а также на земельных участках, целевое назначение которых не предусматривает возведение соответствующих объектов, — пояснили в пресс-службе Госсовета.

— Несмотря на указанные нарушения, данные объекты постепенно вовлекались в гражданско-правовой оборот, а право собственности на самовольно возведенные объекты, а также объекты, представляющие собой угрозу жизни и здоровью населения, переходило к добросовестным владельцам».

Поскольку на полуострове началась «активная работа по выявлению и сносу подобных объектов», крымские законодатели и решили запретить сделки с участием такого имущества. Впрочем, запрет коснётся и добросовестных владельцев строений в 100-метровой прибрежной зоне.

«Ожидается, что принятие данного постановления позволит исключить оборот недвижимого имущества, подлежащего сносу, а также обеспечить дополнительные гарантии зарегистрированных прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Крым», — заявили в Госсовете.

В Крыму с 1 сентября начали снос незаконных построек, располагающихся в 100-метровой прибрежной зоне Южного берега Крыма. По данным правительства Крыма, только в зоне Большой Ялты и Большой Алушты насчитывается около 800 объектов, которые «потенциально попадают под снос».

• В сентябре Крым «зачистят» от незаконных построек
• Глава Крыма предлагает ввести уголовную ответственность за самострои
• Житель Ялты совершил самосожжение в ответ на угрозы уничтожить его бизнес
• Читайте ранее в этом сюжете: В 100-метровой прибрежной зоне в Крыму «снесут» не всех
• Читайте развитие сюжета: Прокуратура Крыма против запрета сделок с недвижимостью в прибрежной зоне

Еще один передел?

Запрет на сделки с недвижимостью в зоне 100 метров от моря установлен до 1 февраля 2017 года и не распространяется на муниципальные и государственные учреждения. Решение объясняется обилием незаконных объектов. 

Этим летом после ряда скандалов премьер-министр Крыма Сергей Аксенов несколько раз распоряжался остановить застройку берегов. Звучал даже приказ сносить самострои с 1 сентября. Эти заявления воспринимались как предвыборное шоу местной «Единой России»: чиновники отчитывались о заморозке резонансных строек, а строители в тот же день их возобновляли.

Однако выборы закончились, а грозные распоряжения продолжаются — причем на этот раз запрет исходит от парламента, чей спикер Владимир Константинов связан с крупнейшим застройщиком прибрежной зоны — компанией «Консоль».

Оценивать оборот рынка недвижимости на побережье Крыма эксперты не берутся, но очевидно, что это — миллиарды долларов. По оценке «Ведомостей», 90% покупателей жилья у моря в Крыму — материковые россияне.

Однако заморозка сделок касается не только обычных покупателей жилья: от запрета на сделки может пострадать и крупный бизнес (кому что принадлежало в Крыму по состоянию на 2014 год, можно почитать здесь).

Выяснить, кто контролирует выполнение запрета, разрешат ли закрыть уже начатые сделки, «Примечаниям» не удалось. Комментировать ситуацию по телефону вице-премьер Крыма Виталий Нахлупин, который курирует эти вопросы, вчера отказался.

«Заметьте, что стройки при этом не запрещены, они продолжаются, — обращает внимание крымский общественник Талипов. — Они просто запретили оформление права собственности и сделки до 1 февраля 2017 года. И что? Ведь незаконные строения же не сносят».

«Было бы логичнее запретить строительство в стометровой зоне, выдачу разрешений на строительство в стометровой зоне, ввод объектов в эксплуатацию в стометровой зоне, а запрещены просто сделки по регистрации прав, — рассуждает Талипов.

Сейчас все строительство продолжается: тот же пятизвездочный комплекс «Аю-Даг», по поводу которого Аксенов топал ногами, что он не будет продолжать строиться, но он продолжает, и все лето строительство шло полным ходом. Хотели бы навести порядок — запретили бы строительство, а не регистрацию прав».

Общественник Владимир Гарначук, глава организации «Чистый берег. Крым», которая два года назад занималась санацией прибрежной зоны полуострова,  говорит, что навести порядок с застройкой стометровой прибрежной зоне невозможно в принципе, поскольку в российском законодательстве нет четкого определения этой зоны.

«Главный вопрос: что является стометровой охранной зоной Черного моря, где проходит граница между морем и прилегающими земельными участками, и кто будет эти границы определять, — уточняет он. — Сто метров можно считать и от обрыва над морем, и от уреза воды внизу. А как быть там, где приливы или береговая линия колеблется? Это проблема, которая пока не решена».

Гарначук напомнил, что заявления о сносе незаконных построек в прибрежной зоне команда крымского премьера делала уже не раз, но дальше слов так и не пошло.

«К сожалению, 99% инициатив Аксенова остаются сотрясанием воздуха, — сказал он.

— Никаких действий после очередной такой инициативы не последует, потому что нет ни правовой базы для того, чтобы обеспечить снос в 100-метровой зоне, ни политической воли, чтобы расчистить береговую линию от объектов того же [председателя Госсовета РК Владимира] Константинова, который застроил парки и побережья бетонными уродами. И других крымских чиновников, которые застраивают Алупку, Феодосию, Никитский ботанический сад. Никто не собирается все это сносить.

Что-то изменится, только если Аксенов начнет сносить дома «Консоли», которые были построены Константиновым. Тогда можно будет говорить о том, что закон у нас один для всех.

А пока мы видим только мутные законопроекты, которые работают для коррупционного обогащения чиновников».

Участники рынка сходятся во мнении, что власти Крыма решили показать Москве способность разобраться с проблемой застройки берегов на деле. Вместе с тем, по их словам, мораторий на сделки с недвижимостью в 100-метровой прибрежной зоне может быть использован для передела рынка и рейдерских захватов.

«У нас этот передел и не прекращался никогда, — говорит владелец нескольких торговых точек на побережье Большой Ялты, пожелавший сохранить анонимность.

— Сколько мэров [поселков] на этом погорело, сколько посадили, перестреляли за двадцать лет. Вот я сейчас как раз закрываю сделку по объекту, на который не я один претендовал.

Так кому запрет на руку? Конкурентам? Или тем, кто за отмену этого запрета потом будет деньги брать?»

Риэлтор из Алушты, также на условиях анонимности, высказал опасение, что некоторые «ушлые» покупатели с материка воспользуются четырехмесячной паузой, чтобы сыграть на понижение цены.

«Сейчас цены падают, рынок в среднем уже 20% потерял, — рассказывает он. — Я вижу, как клиенты, особенно у кого деньги в валюте, колеблются: брать или выждать до конца года, когда доллар может до 80 рублей подрасти.

И этот запрет, он, конечно, не вовремя совсем».

Крымчанам грозит тотальное мошенничество с недвижимостью

Крымчане, которые не заявят о своем желании сохранить гражданство Украины в течение одного месяца, автоматически становятся гражданами России и получают российские паспорта в течение трех месяцев. Об этом говорится в федеральном конституционном законе, который Госдума приняла 20 марта.

В нем также прописаны механизмы признания прав на владение недвижимостью, объектами бизнеса и правила совершения сделок с этим имуществом. Данный закон вызвал панику как среди крымчан, так и среди жителей других регионов страны, которые владеют на полуострове квартирами, домами или ведут бизнес.

Жизненные истории

27-летняя преподавательница Харьковского педагогического университета имени Григория Сковороды Надежда Савинская родилась в Керчи и прописана в квартире родителей, владеет одной из ее частей.

Она категорически не согласна с аннексией Крыма и с навязанными российскими законами. “Я никогда не буду принимать российское гражданство. Мои родители тоже этого не хотят.

Я надеюсь, что им не придется это сделать из-за каких-либо угрозы”, – заявила Надежда в интервью DW. Пока она не переживает за свою собственность в Крыму.

А вот 35-летний житель Полтавы Денис нервничает вторую неделю подряд. Он вместе с родителями прописан в квартире под Феодосией. До аннексии Крыма родители хотели продать квартиру, чтобы купить сыну отдельную.

Теперь, рассказывает Денис DW, пенсионеры боятся, что без российских паспортов им этого не сделать и требуют от сына также принять гражданство РФ. “Я, конечно же, хочу квартиру, но я хочу остаться гражданином Украины.

Что я буду делать? Тянуть с принятием решения”, – говорит Денис.

Житель города Чугуев Харьковской области 45-летний Роман владеет частным отелем под Судаком.

Он рассказывает, что консультировался с несколькими юристами и пришел к выводу, что лучший способ “спасения” отеля – оформление договора дарения на свою сестру из Новосибирска.

“Я надеюсь, что по этим документам я смогу продолжать бизнес. Если что-то начнут отбирать, то я сожгу!”, – говорит предприниматель достаточно эмоционально.

На схожие хитрости идут и жители Крыма, которые имеют недвижимость на материковой части Украины.

Как рассказали DW в харьковском агентстве недвижимости “Крона”, крымчане, которые хотят стать гражданами России, спешат переоформить свою недвижимость на родственников, чтобы, например, в случае продажи не платить Украине сбор, взимаемый с иностранцев. А это дополнительно 17 процентов от стоимости имущества.

Представитель агентства Виктор Емельяненко также рассказывает о возросшем спросе на обмен квартир по принципу: Крым – материковая Украина и наоборот. “Среди этих людей есть, например, чиновники, сотрудники правоохранительных органов, которые вынуждены прятаться либо от новой украинской власти, либо от “руки Москвы” в Крыму”.

Есть ли юридическая правда?

Любая сделка, совершенная сейчас в Крыму, может быть признана недействительной либо Россией, либо Украиной.

Емельяненко указывает на то, что крымские нотариусы, с одной стороны, еще не получили разрешения на работу от власти Крыма, а с другой стороны, не могут этого сделать и по украинским законам даже технически – Украинский государственный реестр владельцев в Крыму отключен.

Однако юридическое оформление сделок по украинским законам для крымчан возможно. Своим указом министерство юстиции определило регионы, куда будут перенесены крымские реестры.

Но признает это соглашение власть Крыма? “Сейчас в Крыму пора “тотального мошенничества”, и в первую очередь будут пытаться “сбросить” ипотечные квартиры, дома, коммерческую недвижимость”, – говорит DW харьковский адвокат Юрий Аксенов.

В свою очередь Емельяненко уверен, что Крыму придется пережить “целую серию скандалов, а может и настоящих войн” вокруг так называемых самозахватов: “Эти земли люди просто брали и сами там строили, что хотели. Там нет ни одного документа. И таких участков в Крыму очень много”.

Россияне присматриваются к собственности

То, что в Крыму стало появляться все больше россиян, которые интересуются ценами на недвижимость и осматривают потенциальные объекты, подтверждают опрошенные DW жители полуострова. Люди надеются, что их интересы сможет защитить украинское государство.

Пока парламент Украины только готовит ко второму чтению законопроект “Об обеспечении прав и свобод граждан на временно оккупированной территории Украины”. Предлагается признать любые сделки с недвижимостью, совершенные с нарушением украинских законов, недействительными, запретить некоторые виды бизнеса без украинских документов разрешительного характера.

А тех, кто “добровольно или умышленно будет сотрудничать с оккупационными властями”, авторы законопроекта предлагают назвать коллаборационистами, за что будет предусмотрена уголовная ответственность. Впрочем, все опрошенные DW эксперты называют этот законопроект “нечетко прописанным” и пока не считают реальным инструментом для защиты прав и свобод украинцев в Крыму.

Александра Индюхова, Мария Рюттингер

Украинских собственников вытесняют из Крыма

расследования

27.03.202007:57

Виктор Ядуха / «Компания»

Указ № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26» был опубликован на официальном портале правовой информации 20 марта — спустя два дня после посещения Крыма Владимиром Путиным.

Перечень уже дополнялся в 2016 году, но Крым и Севастополь туда попали впервые. В документе перечислены территории всех муниципальных образований полуострова, кроме Первомайского, Красногвардейского и Белогорского районов и Верхнесадовского сельсовета. Иными словами, в список попали все районы, которые либо граничат с Украиной, либо имеют выход к Чёрному морю.

Документ не делает различий между приграничными районами России. Но Крым уникален тем, что многие участки там принадлежат гражданам Украины. И признание их прав собственности было гарантировано в 2014 году федеральным законом № 6-ФКЗ.

Значит ли указ Путина, что этот закон теперь не действует, а украинские граждане и компании с 20 марта 2020 года лишатся своих земель? Или действие указа распространяется только на нерезидентов, пожелавших купить крымскую землю после этого срока?

В Кремле «Компании» заявили, что ответить на эти вопросы может только пресс-секретарь президента. На запрос редакции Дмитрий Песков пока не ответил.

Землю сразу не отберут, но в правах ограничат

Руководитель рабочей группы по международно-правовым вопросам при постпредстве Республики Крым Александр Молохов утверждает, что реквизиция или конфискация имущества украинским собственникам в Крыму пока не грозит.

Но наследовать и получать недвижимость в порядке раздела собственности при расторжении брака иностранцы в Крыму больше не смогут, считает он. И со временем это снизит ее рыночную стоимость.

«Регион давно является приграничной территорией, а недружественные действия Украины в последнее время вынуждают российские власти юридически оформить сложившуюся ситуацию согласно статьям 15 и 35 ЗК РФ», — поясняет юрист. Смысл этих статей Конституционный суд РФ, по словам Молохова, разъяснил в своем определении № 2970-О от 12 ноября 2019 года.

«Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с другими положениями данного кодекса и с нормами гражданского законодательства, не предполагает возложения на иностранного гражданина обязанности продать в принудительном порядке принадлежащее ему здание, сооружение, расположенное на земельном участке в пределах приграничной территории, — объясняет позицию КС Молохов. — А запрет обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, предусмотренный же пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса и адресованный иностранным гражданам и юрлицам, не может толковаться расширительно и распространяться на объекты, которые в данном законоположении не указаны».

Иностранных владельцев квартир в Крыму, по мнению Молохова, все это не коснется — но только в случае, если земля под многоквартирным домом находится в аренде. Если же она приватизирована и находится в долевой собственности жильцов, то с ограничениями прав могут столкнуться и они.

Закон 6-ФКЗ при этом не нарушен, потому что право собственности как таковое указ президента не оспаривает, отмечает адвокат.

При этом он ожидает, что власти РФ рано или поздно начнут принудительно выкупать на полуострове земли с домами, принадлежащие иностранцам, для государственных нужд: у государства, в отличие от граждан, есть на это деньги.

И советует украинским собственникам первыми обращаться в суд с исками к российским властям о принудительном выкупе участков на основании независимой оценки их рыночной стоимости.

Молохов почему-то верит, что российские суды признают независимую оценку.

Официальной реакции из Киева на указ Путина пока нет, но последствия там уже начали осознавать. 25 марта депутат Верховной рады Виталий Безгин потребовал от президента Владимира Зеленского отреагировать на решение Владимира Путина. «Крымчане, которые отказались получать российский паспорт, теперь еще больше ограничиваются в правах», — считает Безгин.

Интересно, что у семьи самого Зеленского тоже есть недвижимость в Ялте: его жене Елене принадлежит элитная квартира площадью 129,8 м2 с парковочным местом напротив Ливадийского дворца. И указ Путина ее тоже может коснуться, если чета Зеленских захочет ее завещать или разделить при разводе.

«Полное вытеснение украинского элемента»

Собеседники «Ко» на полуострове не сомневаются, что указ Путина сделает открытым передел собственности, который, несмотря на гарантии признания украинских прав на нее по закону 6-ФКЗ, не прекращается в Крыму уже пять лет. По сути, президент легализовал его.

С 2014 года власти Республики Крым национализировали имущество более 500 государственных и частных организаций, причем не только украинских.

В список попали не только системообразующие активы вроде портов, сетевых компаний и банковской сети, но и скромные магазины и кафе.

При этом Минимущества Крыма и ГУП «Солнечная Таврика», куда стекаются изъятые активы, выступают посредниками при их передаче новому собственнику.

На Южном берегу не проходит года, чтобы власти республики у кого-то что-то не отобрали.

Под раздачу попадают и одиозные политические фигуры вроде украинского олигарха Игоря Коломойского, у которого изъяли санаторий «Форос» в пользу структур, связанных с семьей экс-президента Татарстана Шаймиева.

И сравнительно нейтральный олигарх Ринат Ахметов, чей холдинг SCM намерен судиться за резиденцию «Новый Кучук-Кой» в Парковом, изъятую в пользу «Газпрома». И экс-спикер «парламента Новороссии», владелец здравниц Олег Царев, которого власти Крыма вынудили заплатить за два санатория дважды.

И крупный российский бизнесмен Александр Лебедев, которому в 14 раз подняли ставку аренды земли под отелем в Алуште.

И небогатые жители поселка Олива под Ялтой, которым, несмотря на их российское гражданство, власти Крыма, по требованию ФСО, отказывают в регистрации прав собственности на дома из-за соседства с дачей Владимира Путина. Спокойно может чувствовать себя, наверное, только украинский кум российского президента Виктор Медведчук, владеющий огромным имением в Симеизе.

В Севастополе такой массовой национализации не было, но передел идет и там. По новому генплану обжитые при Украине районы оказались землями Минобороны РФ.

Губернатор Сергей Меняйло своим распоряжением 195-рп отписал военному ведомству целые дачные поселки горожан, застроенные при Украине.

Собственников принудительно сменили старейший винзавод «Инкерман» (отошел структурам, связанным с банком «Россия»), судоремонтный завод «Южный Севастополь», половина лесного бизнеса, автозаправочный комплекс, банк «Морской».

Формальным поводом для смены собственника всегда становятся нарушения, на которые чиновники десятилетиями закрывали глаза. И продолжают закрывать в сотнях других случаев. Теперь им даже повод искать не нужно.

«Это революция, которую пока мало кто осознает, — заявил «Ко» Александр Молохов. — Фактически это полное вытеснение украинского элемента из Крыма. Передел уже давно идет, спорные объекты переданы военным и другим ведомствам. Теперь он коснется юридически безупречных объектов, в том числе с российскими документами».

Им придется продать свою землю

Сколько земли на полуострове принадлежит гражданам и юрлицам Украины, включая офшоры, Минимущества республики и Крымрегистр ни разу публично не сообщали. Но, учитывая, что приватизация пришлась на 23 года пребывания Крыма в составе Украины, это не менее половины всех участков.

Замглавы Минпромторга РФ Дмитрий Овсянников, назначенный в 2016 году врио губернатора Севастополя, сетовал, что свободной земли для развития города нет: всё, включая пустыри, продано в частную собственность. Спустя полтора года российский градоначальник отсудит у севастопольцев 4 тыс. участков, придравшись к нарушениям в ходе украинской приватизации. Землю отобрали даже у прокурора города и местных судей.

По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Ялта Регион» Даниила Манакова, на Южном берегу (территория от Фороса до Алушты) гражданам Украины принадлежит 30–40 % участков. В основном это наделы бывших украинских чиновников, силовиков, бизнесменов и членов их семей.

Как сообщали украинские и крымские СМИ, у семьи экс-премьера Николая Азарова, который с 2014 года живет в России, есть вилледж в Форосе и санаторий «Пушкино» в Гурзуфе.

В районе Никитского ботанического сада на бывших виноградниках «Магарача» раскинулось одно из имений экс-президента Виктора Януковича.

Сергею Таруте из «Индустриального союза Донбасса» принадлежит санаторий «Айвазовское» в Партените с ухоженным парком, за вход в который с посетителей берут по 500 рублей. Но это лишь самые известные примеры.

«Многие участки никак не используются, стоят огороженные, на них ничего не строится, — рассказывает Манаков. — Хозяева либо выжидают, либо пытаются их продать за какие-то безумные деньги. Масса таких участков до сих пор не поставлена на российский кадастровый учет».

Иван Комелов, председатель общественной организации «Золотое сечение» из Севастополя, предполагает, что гражданам Украины в этом полумиллионном городе может принадлежать до 20 % объектов.

«Не все владельцы зарегистрировали их в российском правовом поле, — поясняет он. — Кто-то не делал этого, чтобы не платить налоги, кто-то не мог приехать по объективным причинам.

Но все рассчитывали, что их права гарантированы федеральным законом 6-ФКЗ».

«Точно не скажу, но таких участков много, — соглашается директор агентства недвижимости «МультиДом» Наталья Масальская. — Есть большие дворцы, гостевые дома у моря, которые работают и сейчас. В основном их собственники — депутаты и другие небедные люди. Думаю, что многие теперь будут их продавать».

Даниил Манаков тоже ждет волны земельных продаж. «С 2020 года Крым начинает платить российский налог на недвижимость, и это толкнет иностранных собственников поставить участки на кадастр, — говорит он. — Или заключить с муниципальными образованиями договоры аренды, с которых будут капать деньги в бюджет».

При этом местные администрации могут в любой момент эти договоры разорвать, напоминает риелтор. «Есть немало законодательных актов, которые дают возможность это сделать, — поясняет гендиректор АН «Ялта Регион».

— Например, если участок под застройку три года не застраивают. Но ты еще попробуй получи в Ялте на это разрешение: единственный орган, уполномоченный это делать, находится в Симферополе.

Ялта последней из городов полуострова приняла генплан и ПЗЗ, а ДИЗО в городе заработал, по сути, только в 2019 году».

Крым будут застраивать бесконечно

Собеседники «Ко» не исключают, что Крым включили в состав приграничных территорий по итогам визита Владимира Путина на полуостров 18 марта, чтобы принудительно пустить в рыночный оборот и загрузить буксующий стройкомплекс.

Коммерческая жилая застройка — основа экономики региона и главный источник коррупционной ренты. Первые лица открыто лоббируют интересы девелоперов и сами ими являются.

Глава госсовета Крыма Владимир Константинов — создатель и покровитель группы строительных компаний «Консоль». Вице-премьер республики Евгений Кабанов создал подрядчика правительства компанию «Интерстрой». Интересы семьи главы Крыма Сергея Аксенова связывают с СК «Монолит».

Тесно связан с девелопментом и новый куратор Крыма в правительстве РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин.

Рынок дорогой недвижимости в Ялте стагнирует уже третий год, но спрос на экономкласс у переселенцев с материка есть. Не хватает только земли у моря. Местные девелоперы предлагали федеральным властям включить Крым в список реновации.

Но из-за кризиса в регионах ее, скорее всего, отложат, говорил недавно в беседе с «Ко» глава совета директоров S.Holding Алексей Шепель.

А вот застроить купленные со скидкой земли украинских собственников на Южном берегу — привлекательная идея.

«Путин любит летать на вертолете. Ему могли показать пустующую землю на ЮБК и пожаловаться, что украинцы не дают ее осваивать. И Хуснуллин наверняка поддержал. Думаю, так этот указ и появился», — предположил в беседе с «Ко» один из игроков местного строительного рынка.

«Сейчас украинские собственники земли растеряны, звонят, советуются, что делать дальше, — рассказывает Даниил Манаков. — Может быть, после недельных выходных мы увидим их первые шаги.

Но я не исключаю, что Росреестр уже поставил галочки напротив «украинских» участков в Крыму, и что-то сделать с ними теперь будет сложнее.

Мы в связи с этим указом видим три последствия: нерезиденты начнут переоформлять землю на резидентов, украинские собственники будут переоформлять участки в аренду, начнется массовая продажа земли».

Бизнес, дерущийся за право любой ценой воткнуть в Ялте «свечку» даже на участках под ИЖС, такая перспектива должна обрадовать. Стоимость сотки на Южном берегу сейчас начинается от 500 тыс. руб.

Сейчас власти Крыма анонсируют зачистку 500-метровой береговой линии, хаотично застроенной за последние 30 лет. Начать планируется с Коктебеля, который ждет полная реновация. И это тоже передел. «Посмотрите на Сочи и сравните с Крымом, — говорит Манаков. — У России до этого украинского наследия еще руки как следует не дошли, но обязательно дойдут».

Владимир Путин недвижимость власть Крым