Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в 2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».
1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку
Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.
2. В апартаментах невозможно прописаться и, соответственно, пользоваться социальными правами
Уже несколько лет прописка в России заменена на регистрацию, которая бывает постоянной и временной (на 5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений.
Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие.
Более того, если вы покупаете апартаменты в комплексе, где уже есть управляющая компания, то регистрацией жителей будет заниматься именно она.
3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно
Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.
К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.
В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).
Сравним налог на жилье большей площади.
Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.
На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.
4. Большие коммунальные платежи
Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС.
Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов.
Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.
Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.
5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты
Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.
6. Апартаменты будет сложно перепродать
Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.
7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура
В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.
Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура.
Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей.
Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.
Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.
Детский сад в в квартале «Спутник»
Школа в квартале «Спутник»
Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам.
Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.
Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.
Стоит ли покупать апартаменты в Москве: плюсы и минусы
В словаре, применяемом в сфере недвижимости, в последнее время появилось много названий, обозначающих виды жилья – это пентхаусы, апартаменты, таунхаусы, другое. Апартаментами обозначают квартиру, отличающуюся улучшенной планировкой, выгодным расположением, дизайнерским интерьером и многими другими характеристиками респектабельного и дорогого жилья.
Технологически это та же квартира, но класса «люкс». И в короткое время после появления такого термина апартаменты стали символом обеспеченной, роскошной жизни, элитной недвижимости. Покупатели, решившие приобрести такую квартиру, высоко оценивают ее преимущества.
Но есть ли у жилья недостатки, минусы покупки? Является ли покупка апартаментов действительно выгодным и перспективным вложением финансов или вопрос только престижности и статуса? Ответ на этот вопрос могут дать те, кто длительное время работает на рынке недвижимости и знает все нюансы, подводные камни каждого вида жилья.
ВНИМАНИЕ! Перед покупкой лучше проконсультироваться у риэлторов, у застройщиков или строителей, стоит ли покупать апартаменты в Москве, что нужно учесть при оформлении такого жилья.
Что это такое
Изначально апартаменты назывались комфортабельные квартиры, оборудованные мебелью и другими предметами обстановки, располагающиеся в гостиничных комплексах. Для нашей страны такая недвижимость пока еще нова, но она уже успела стать объектом купли-продажи. Какие особенности у апартаментов?
- Такие квартиры дают владельцу постоянную доходность, так как сдаются в аренду. Снимают апартаменты разный период, можно в них проживать и годами.
- Устраиваются апартаменты в комплексах гостиниц.
- Владельцы обустраивают по дизайнерскому проекту интерьера, жилье должно выглядеть стильно, престижно, комфортно.
- Какие еще особенности имеют апартаменты? Обычно в них проживают гости с хорошим финансовым положением, ведь аренда будет стоять намного дороже, чем аренда гостиничного номера. Выбирают для временного проживания такую квартиру те, кто может оплатить ее, кто ценит комфорт, конфиденциальность.
- Помимо полноценной красивой обстановки апартаменты оснащены еще и всеми необходимыми инженерными коммуникациями, в них есть небольшая кухня.
Как и гостиничный номер, апартаменты обслуживаются персоналом гостиницы. Обслуживание производится в удобное время для клиента, включает уборку, смену постельного белья, чистку сантехники, другое.
Также у таких квартир должны быть свои места на парковке, они охраняются службой безопасности гостиничного комплекса. Возможно предоставление и других услуг.
Больше всего апартаментов в мегаполисах, куда съезжаются представители бизнеса, шоу-бизнеса, элитных кругов. Ведь оплата такого номера недешевая. Также открываются апартаменты и в курортных городах, где обеспеченные люди желают отдыхать с семьями в максимально комфортной обстановке.
Строительство апартаментов стало одним из направлений работы застройщиков, есть определенные требования к такому жилью и его обустройству.
В последнее время термин апартаменты стали использовать и на рынке недвижимости, такие квартиры активно выставляются на продажу. Они могут иметь разное количество комнат, разную площадь и планировку.
Предлагаются и квартиры с несколькими уровнями. Все виды такого жилья имеют общую черту – они меблированы, обустроены бытовой техникой, имеют конкретный дизайн интерьера.
Юридический статус
Закон выделяет несколько типов жилья, которые относятся к жилому фонду. Это дома (части домов), квартиры, комнаты в общежитии. В перечне типов жилья нет апартаментов. Поэтому тем, кто нацелен на их покупку, следует сначала выяснить у продавца, как записана данная квартиры, включена ли она в жилой фонд.
Риски
Есть юридические нюансы статуса апартаментов и их регистрации. Для застройщиков возводить такие квартиры выгодно, они не относятся к жилым помещениям и строятся при меньшем количестве требований. Например, у комнат апартаментов может быть меньшая площадь, чем у минимальной жилой, нет требований к инсталляции.
Важно определить для себя плюсы и недостатки данной недвижимости, прежде чем подписывать договор о покупке:
- Апартаменты плохи с юридической точки зрения тем, что они не являются жилыми помещениями. И здесь не возможно зарегистрироваться, получить постоянную прописку. Если апартаменты станут единственным вариантом жилья, о месте регистрации нужно думать дополнительно.
- Подвох апартаментов в том, что они не дают возможность проживающим пользовать различными социальными благами. Например, без прописки нельзя рассчитывать на медицинское обслуживание (государственное), на запись в школу или детский сад.
- Не все апартаменты имеют полноценную кухню, ведь для гостиничного номера ее наличие не предусмотрено. А самостоятельно подводить коммуникации будет проблематично. Более, чем минус, тот факт, что данный тип квартиры по сути квартирой не является, не имеет преимуществ и возможностей жилого фонда.
Почему не разрешается иметь прописку в такой квартире ясно из ее статуса. Но вполне комфортно можно использовать такой вариант для временного проживания, в качестве дополнительных жилых метров.
Бытовые условия
Если владелец апартаментов может зарегистрироваться по другому адресу, то постоянно проживать в них без полного комплекса бытовых удобств будет сложно. По старым строительным нормативам апартаменты строятся до сих пор как нежилое помещение, предназначенное для временного проживания.
Это просто просторный гостиничный номер, в нем нет отдельной кухни, могут отсутствовать подсобные помещения. При разработке проектов апартаментов используются требования к безопасности именно нежилых строений.
ВНИМАНИЕ! Риэлторы не всегда информируют клиентов от таком важном отличии апартаментов от обычных квартир, не дают возможность взвесить все реальные за и против покупки.
Даже если апартаменты размещены в многоэтажном здании, их трудно будет назвать настоящей квартирой, если застройщик не учел недостатки такого типа помещений и не разработал проект в соответствии с современными требованиями к жилью.
Нужно посмотреть перед тем, как оформлять договор с застройщиком, проектные документы, убедиться в том, что апартаменты будут иметь кухню, санузел, другие удобства. Строительство комплекса с апартаментами может не включать разработку инфраструктуры.
Если комплекс возводится по требованиям к гостиницам и общежитиям (а это случается чаще всего), в районе вместе с домами не будет строиться транспортная линия, учреждения образования, медицины, торговли. Такие недостатки очень опасны, после переезда новоселы еще долго могут жить в пустынном районе без минимальной инфраструктуры.
К сожалению, застройщики выгодно используют тот эффект, который создает само слово «апартаменты». И часто их клиенты, не вникнув во все особенности проекта, идут на оформление сделки. По закону ничего предъявить застройщику, продавшего квартиру без кухни, предъявить нельзя будет, ведь в комнате общежития кухня не предусмотрена.
Проблемы
Как временное жилье апартаменты также возводятся при получении разрешительных документов. Их можно оформить в собственность только после того, как здание будет сдано в эксплуатацию с соблюдением всех норм законодательства в строительстве.
По документам апартаменты должны соответствовать характеристикам временного жилья гостиничного типа. Но сама покупка такой особенной недвижимости может совершаться на разных этапах – во время строительства, после введения в эксплуатацию и после того, как будет оформлено право собственности. И каждый этап определяет свои особенности оформления:
- При покупке еще на стадии строительства трудно получить гарантию, что окончательный результат будет соответствовать проектной документации.
- Если при введении в эксплуатацию комиссия определит, что дом построен с нарушением проекта и не отвечает нормам зданий гостиничного типа, акт введения можно и не получить. А это значит, что покупатель не сможет оформить приобретенную квартиру в свою собственность.
- Сложность при оформлении может возникать и тогда, когда земля под гостиничный комплекс с апартаментами, может принадлежать третьему лицу или иметь другую категорию целевого назначения.
В итоге деньги в строительство можно вложить, но оформить потом недвижимость в собственность не получиться. И судебная защита в таком случае дает редко какой-то эффект тем, кто решил прикупить апартаменты.
Гостиничного и квартирного типа
И те, и другие апартаменты являются помещениями нежилого типа. Но у них есть и существенное отличие.
ВАЖНО! Апартаменты квартирного типа строятся как отдельные здания и могут быть оформлены в собственность.
А вот временное жилье гостиничного типа в собственность не оформляется. Следует исключать возможность покупки именно такой недвижимости, тщательно проверять, как записан объект строительства в бумагах застройщика, в разрешительных документах.
Жилье гостиничного типа можно купить как долю гостиницы, но оно не станет отдельным объектом недвижимости. Преимущества апартаментов квартирного типа очевидны.
Участие в долевом строительстве
Долевое строительство – распространенное явление, многие принимают именно такой вариант получения жилья. Не нужно сразу выкладывать все деньги за недвижимость, можно вносить вклады на протяжении всего процесса возведения дома.
К сожалению, при долевом участии высоки риски того, что процесс стройки может быть заморожен, застройщик объявит себя банкротом или просто скроется с деньгами за границей. Д
ля защиты дольщиков в 2017 году был принят Федеральный Закон под номером 214, но он не может защитить тех, кто участвует в строительстве апартаментов. Действие закона 214 распространяется только на дольщиков жилых помещений, а апартаменты – помещение нежилое.
Поэтому покупателям нужно самим взвешивать все риски, тщательно проверять застройщика, документацию, контролировать каждый этап стройки и ее качество. Если стройка не завершилась, можно попробовать потребовать от застройщика возврат денег. Но ведь он может объявить себя банкротом?
Нюансы владения
Так как апартаменты имеют много недостатков, их сложно оформить, то также возникнут проблемы и с дальнейшей эксплуатацией:
- Такую недвижимость будет сложно продать. Мало кто захочет заплатить деньги за жилье, в котором нельзя прописаться, которое нельзя оборудовать для полного комфорта кухней.
- Стоимость коммунальных услуг – отдельный момент. Существует значительная разница в тарифах для частных лиц и юридических, последние платят дороже за свет, газ, воду. И владельцам апартаментов придется почувствовать на себе все трудности давления тарифов для юрлиц. Изменить положение невозможно, поскольку никто не переведет часть гостиничного комплекса в жилой фонд.
Что стоит учесть при покупке
Если все же возможность покупки апартаментов привлекательна, нужно учесть несколько особенностей такой операции, чтобы почувствовать выгоду от приобретения:
- Важно заручиться помощью опытного в данном вопросе юриста. Оплата его услуг может быть высокой, но он защитит от многих рисков сделки.
- Следует выбирать для приобретения апартаменты квартирного типа. Они выделяются как отдельный объект, могут иметь больше бытовых удобств.
- Желательно совершать сделку после введения в эксплуатацию. Нет риска утраты денег из-за банкротства или мошенничества застройщика. И можно убедится, что здание по результату соответствует проекту, это важно для безопасности.
- При оформлении покупки нужно выяснить возможность использования общего имущества, такого как парковка, холл, придомовая территория.
- Следует поинтересоваться уровнем коммунальных услуг, тарифами поставщиков.
Своя, но не квартира: за и против покупки апартаментов
Спрос на апартаменты в Москве после отмены долевого строительства и введения эскроу-счетов не упал, а даже вырос на 2–3%, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость».
По данным компании «НДВ – Супермаркет недвижимости», сейчас на столичном первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, и по итогам III квартала их доля не превышает 20%.
Москвичей привлекают цена этого вида недвижимости, его свободная планировка и транспортная доступность, считают опрошенные «Известиями» эксперты.
Стабильный спрос
Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.
— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.
— Обычно такую недвижимость покупают люди, у которых уже есть квартира в Москве и им не нужна столичная регистрация. Скорее они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе, поэтому обращают внимание на подобный формат, — отметил собеседник «Известий».
Общее количество сделок в этом сегменте в июле-октябре 2019 года на 2% выше, чем в марте–июне этого года, отмечают эксперты. Основная часть сделок с апартаментами регистрируется в массовом сегменте (46%) и бизнес-классе (47%). Подобный расклад можно объяснить тем, что именно на эти сегменты и приходится наибольший объем предложений.
Сейчас на московском первичном рынке экспонируется около 10 тыс.
апартаментов в 106 проектах, а по итогам III квартала 2019 года доля апартаментов на рынке не превышает 20%, привел данные руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
Он согласен с тем, что наибольшая доля сделок — более 40% — относится к бизнес-классу. При этом треть предложений — 32,8% от общего числа — в ценовой категории от 10 млн до 20 млн рублей.
— Таким образом, средняя стоимость апартамента — 16,4 млн рублей. А цена квадратного метра в зависимости от сегмента варьируется от 146,5 тыс. до 240 тыс. рублей, — пояснил «Известиям» Сергей Ковров.
По сравнению с прошлым годом с января по октябрь 2019 года спрос на недвижимость в апарт-комплексах сократился на 17%, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Он отметил, что доля подобных объектов в общей структуре сделок в январе–октябре 2019 года ниже, чем в январе–октябре 2018 года (8% в 2019-м, 11% — в 2018 году).
Цена и среда
Москвичка Вера Левдина решила купить апартаменты площадью 100 кв. м в многофункциональном комплексе «Искра-Парк»на Ленинградском проспекте, так как здесь недвижимость оказалась дешевле квартиры примерно на 30%, а до метро «Петровский парк» и «Динамо» — пешком не больше пяти минут.
— Мы рассматривали несколько вариантов – и квартиры, и апартаменты. Но так как нам прописка не важна, решили остановиться на апартаментах, потому что получается довольно хорошая экономия — до трети от общей стоимости. Более того, нам понравился сам комплекс. Клубный, красивый, фасад из натурального камня. Совсем рядом с метро, — отметила Вера Левдина.
А москвич Армен Амирханов выбрал апартаменты на западе столицы в районе Строгино по той же причине — дешевле, чем квартира.
— Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия, — подчеркнул он, отметив, что наличие прописки для него не принципиально, потому что родился в Москве и регистрация уже есть. По его мнению, жилые комплексы с апартаментами похожи на общежитие в хорошем смысле.
— Вместе с покупкой жилья получаешь доступ в комьюнити. У нашего жилкомплекса есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идемте жарить шашлыки» — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно по сравнении со вторичкой, где никто из соседей друг друга в лицо не знает, — рассуждает Армен Амирханов.
Сейчас застройщики привлекают к строительству апарт-комплексов архитекторов и ландшафтных дизайнеров, создают уникальную архитектуру зданий. Например, архитектурный проект для комплекса «Искра-Парк», состоящего из десяти секций, разработало бюро SPEECH, отразив в дизайне период 30–50-х годов XX века.
Для каждой секции «Студия Артемия Лебедева» создала уникальный авторский рисунок-паттерн, отражающий достижения СССР первой половины прошлого столетия в авиастроении, космической индустрии, нефтяной и атомной промышленности, машиностроении.
На первом этаже размещаются салоны, магазины, кафе и медцентры, под землей просторные многоуровневые паркинги. На территории установлена зарядная станция для электромобилей мощностью 50 кВт.
А в четырехсекционном апарт-комплексе Match Point на улице Василисы Кожиной в районе Филевского парка есть даже крытая пятиэтажная спортивная волейбольная арена на 3,5 тысяч мест, для машин построен трехуровневый подземный паркинг, вблизи Кутузовский проспект и в 15 минутах ходьбы метро «Парк Победы».
— Проектируя квартал «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте, мы стремились учесть все требования, предъявляемые к современному жилью бизнес-класса, и превзойти самые взыскательные ожидания.
Например, в однокомнатных апартаментах спланировали отдельную спальню и просторную гостиную с кухонной зоной.
А в помещениях большей площади предусмотрели дымоходы для установки каминов, — рассказала «Известиям» директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
Свободная планировка пространства — важный плюс апартаментов. Владелец решает самостоятельно, где расположить санузлы, убрать или поставить перегородки, ведь узаконить полет фантазии в апартаментах гораздо проще, чем в квартире.
Отдельные требования предъявляются к качеству строительных материалов. Так, в квартале «Искра-Парк» для отделки применяется газобетон — искусственный камень в виде известняка, который продержится без разрушений сто лет.
— Мы собираем перегородки или стены из блоков газобетона, скрепляем их с помощью клея, и у нас получается очень ровная поверхность. Соответственно, нам меньше штукатурить, экономим средства на отделке, — подчеркнул руководитель «Школы профессионалов Ytong» Виталий Быков.
Незаметные отличия
Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата.
При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов.
В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что ключевым фактором для покупателей может быть и местоположение новостройки.
— Зачастую апарт-комплексы возводятся в районах деловой активности, рядом с транспортными узлами. Такие проекты наиболее привлекательны для инвестиций с целью последующей продажи или сдачи в аренду, — добавил он.
А по мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, покупка апартаментов — неплохой способ вложения денег, возможность сохранить и преумножить сумму за счет сдачи в аренды или дальнейшей перепродажи площади.
— Благодаря своей цене они пользуются хорошим спросом среди студентов, молодых пар и людей, которые планирует открыть свое дело, например дизайнерское ателье, фотостудию, — отметил он.
Минус на плюс
- Апартаменты по юридическому статусу — нежилые помещения, но это понятие законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе, пояснила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
- — Использование этого термина носит скорее маркетинговый характер, — считает эксперт.
- При этом, по ее словам, договоры по ипотеке и для покупки апартаментов и квартир практически идентичны.
— Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.
А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться, — предупредила Нурида Ибрагимова.
- Несмотря на экономию при покупке, налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, кроме того, апартаменты из-за статуса нежилого помещения облагаются повышенным налогом на имущество, рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
- — Если для квартир налог на имущество составляет от 0,1% до 0,3%, то для апартаментов налог от 0,5% до 2%, — пояснил Дмитрий Таганов.
- Разница в налогах будет покрываться сэкономленными при покупке средствами, убеждена директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
- — Налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая у нежилых помещений раза в два, а то и три меньше, чем у квартир, поэтому в итоге имущественный налог получается либо таким же, как у квартир, либо в некоторых случаях даже меньше, — рассказала она.
- Расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию в апартаментах оказываются на 10–15% выше, чем в квартирах, так как размер коммунальных платежей в апартаментах самостоятельно устанавливается управляющей компанией и не регулируется нормативными правовыми актами правительства Москвы, пояснил Дмитрий Таганов.
- Разницу в оплате коммунальных услуг Екатерина Батынкова из «Галс-Девелопмент» признает, но не считает существенной.
— Что касается воды и электричества, то ставки немного выше, в среднем на 20%, от ставок жилых помещений. Допустим, если вода и электричество обходятся в 3–4 тыс. рублей, то 20% этой суммы — 600–700 рублей. На мой взгляд, это не может быть стоп-фактором относительно выбора апартаментов, – убеждена она.
По наблюдениям экспертов, зачастую тарифы на коммунальные услуги одинаковы, несмотря на то что формально апартамент — нежилое помещение. Управляющие компании рассчитывают коммунальные платежи для апартаментов по тарифам на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, как и для жилой недвижимости.
При этом в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, напомнила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
Однако собственники могут рассчитывать на временную регистрацию сроком на пять лет с возможностью продления, сообщает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. По ее словам, данный документ дает возможность прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в районную школу или детский сад.
Почему нельзя покупать апартаменты?
Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н.
«апартаменты» — чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем.
И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно — двух комнатных вариантов, и …. На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются…
Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!
Что такое апартаменты?
Условно говоря — это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.
Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе
Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!
Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.
- Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
- Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
- Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% — 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
- Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания». Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% Для примера — при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% — 50 000 руб., 0,5% — 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» — 0.1% (при стоимости 5 000 000 — всего 5 000 руб.)
- Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
- В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
- Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
- Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник. Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути — это обычная гостиница с отдельными номерами.
- Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
- Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
- При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры — детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
- Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
- Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
- Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
- И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
- Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.
Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства
Один из главных рисков — недострой. Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:
Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся)
Примечание: С июля 2019 года в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, по которым застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов. Но при этом, апартаменты к жилью так и не приравняли — они остались коммерческой недвижимостью (источник).
Наиболее частые неудобства:
Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов.
В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы. А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке.
В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.
● Специалисты не советуют покупать апартаменты как вариант для постоянного личного проживания.
Несколько реальных историй:
Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.
Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.
Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.
Дефекты строителей не исправляются по гарантии — нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.
В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям.
Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной.
В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»
«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».
Аппартаменты для бизнеса:
Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.
Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.
Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы.
В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» — оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания.
Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.
✅ Основной вывод:
Апартаменты целесообразно покупать тем, кто хочет получать прибыть со своего вложения. Для постоянного личного проживания этот вариант мало пригоден.
Дополнительно по теме:
- Что такое «trade-in» квартиры?
- Дизайн кухни-гостиной: примеры идеальной планировки и удачного сочетания
- Как правильно снять квартиру?
- Хостел в Москве – недорогое и доступное жилье