Самая распространенная проблема при инвестировании в недвижимость – это задержка сдачи дома. Отсрочку ввода объекта в эксплуатацию до двух-трех месяцев стоит спокойно переждать. Это привычная практика, и в этом нет ничего страшного.
А если сдачу новостройки затягивают до полугода и дольше – это уже проблема. В таком случае вкладчикам стоит прибегать к мероприятиям по возмещению материального и морального ущерба со стороны строительной компании. Одни инвесторы при этом добиваются выплат в досудебном порядке, другим приходится обращаться в суд.
Разберемся, как стоит действовать, чтобы получить компенсацию в случае задержки сдачи новостройки.
Чтобы понять, как долго вам придется ждать ключи от квартиры, стоит проанализировать причины задержки. Чаще всего ввод дома в эксплуатацию задерживают из-за следующего:
- Подключение новостройки к инженерии Задержка незначительна и обусловлена тем, что строительная компания должна договориться с поставщиками услуг, оформить документы на присоединении к их сетям.
- Отсутствие документов на землю Если земля под объектом не оформлена в пользование или в собственность застройщика, вообще не известно, сдадут ли дом. Здесь сроки задержки могут затянуться на годы.
- Несоответствие объекта проектной документации Как правило в этом случае ситуацию стараются исправить как можно быстрее, за несколько месяцев.
- Недостаточное финансирование Нехватка денег для продолжения строительства – одна из наиболее частых причин затягивания ввода жилых комплексов в эксплуатацию. Иногда это может повлечь даже банкротство компании.
- Отказ вводить объект в эксплуатацию Если орган архитектуры обнаружит ошибки, нарушения и недоработки в реализации проекта, несоответствие нормам, он откажет во вводе в эксплуатацию до исправления дефектов.
Чтобы исключить все эти риски и точно получить ключи от квартиры вовремя, можно рассматривать недвижимость не в строящихся, а в уже сданных новостройках. Так вы приобретаете уже готовое жилье, а не инвестируете в будущий объект.
На каком этапе выгодно инвестировать в строительство
Но из-за отсутствия рисков цены на квадратный метр в готовых домах выше, а выбор квартир меньше, ведь большую часть недвижимости раскупают в период строительства жилого комплекса.
Лучше всего для инвестора, если размер компенсации и точные сроки ввода дома в эксплуатацию прописаны в договоре с застройщиком. На практике добиться выплаты неустойки в большинстве таких случаев можно в досудебном порядке. Достаточно написать официальное письмо на имя директора с требованием возместить ущерб
Новостройки: как проверить репутацию застройщика
Если точных сроков сдачи дома и размеров компенсации в договоре нет, добиваться выплат придется через суд.
Если сдачу дома затягивают больше чем на 6 месяцев, напишите официальное письмо на имя директора компании с требованием объяснить причины задержки.
Выясняйте все вопросы и направляйте требования в письменной форме – далее это поможет вам в суде, так как письма будут доказательствами по делу.
Если же в договоре вообще не говорится о компенсации и ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта, то по законодательству вы все равно можете на нее претендовать.
Право на компенсацию в случае затягивания сроков сдачи новостройки инвестор может отстоять в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом.
Это исходит из практики Верховного суда, которым был установлен соответствующий судебный прецедент по делу №755/3509/18.
По решению от 7 октября 2020 года был удовлетворен иск о взыскании морального ущерба с застройщика за несвоевременную сдачу дома.
Нарушение сроков сдачи дома застройщиком может стать причиной пересмотра или расторжения договора. Вы можете попросить пересмотреть условия для защиты своих прав или потребовать вернуть деньги с выплатой компенсаций, неустоек.
Как разорвать договор с застройщиком и вернуть деньги
Порядок расторжения или пересмотра договора зависит от того, будет ли согласен застройщик на ваши условия. Если да, это получится сделать без суда, просто и быстро. Если же застройщик откажется – придется писать ему официальные письма, получать и сохранять ответы, обращаться с этими бумагами в суд.
Через суд инвестор может добиваться возмещения компенсации материальных и моральных убытков.
Возмещение материальных убытков
К материальным убыткам, которые можно потребовать возместить у строительной компании, относятся не только расходы, связанные с задержкой сдачи дома, но и недополученная прибыль.
В целом вы сможете вернуть:
- Неустойку, компенсацию Неустойка за нарушение сроков сдачи объекта может быть установлена договором или определяться по нормам закона.
- Затраты на аренду недвижимости Если в период строительства дома вам приходилось арендовать жилье, вы можете потребовать вернуть деньги, потраченные на аренду недвижимости из-за невозможности вовремя заселиться в свою квартиру.
- Упущенный доход Если вы планировали сдавать квартиру в новом доме в аренду, можете посчитать и потребовать возместить недополученную сумму дохода.
Для возмещения материальных убытков через суд вы обязательно должны предоставить доказательства наличия соответствующих расходов или недополученных доходов. Например, договор об аренде квартиры на период задержки сдачи дома.
Компенсация морального ущерба
Часто инвесторы болезненно и неспокойно переносят задержки, связанные со сдачей дома. Нарушение сна, покоя, проявление хронических заболеваний, ухудшение самочувствия и даже развитие болезней на фоне переживаний из-за затягивания ввода жилого комплекса в эксплуатацию дают вам право на компенсацию морального ущерба.
Подтверждением ухудшения самочувствия и состояния здоровья будут справки от врачей, записи в медицинской карте. Также собирайте чеки за лекарства и лечение. Они нужны для подтверждения того, что вам пришлось лечиться, и для компенсации сумм, потраченных на медикаменты, процедуры.
13 вопросов покупателей квартир в новостройке
Судебная практика показывает, что сейчас инвесторам удается отсудить материальную компенсацию, даже если в договоре она не предусмотрена. Но добиться выплат при этом гораздо сложнее, чем если бы в соглашении был прописан соответствующий пункт.
Найти квартиру в новостройке на DOM.RIA
Исключить риск задержки сроков ввода новостройки в эксплуатацию можно, вкладывая в уже готовую недвижимость или рассматривая дома на финальном этапе строительства.
Инвестируя в строящийся объект, проверьте, чтобы у застройщика было все в порядке с документами касательно его деятельности, самого жилого комплекса, разрешений и земли под новостройкой.
Это должна быть зарекомендованная на рынке строительная компания с опытом, которая доказала на практике, что сдает объекты вовремя.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи.
В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2020 г.
Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.
В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2021 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2021 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.
Юридическая компания «Силкин и Партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика.
Расчет неустойки
Cделать самостоятельный расчет неустойки можно здесь
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
- Пример расчета неустойки:
- Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
- Количество дней просрочки — 100 дней
- Действующая ставка рефинансирования (январь 2021) — 4,25%
- 5 000 000 * 100* 4,25% * 1/300 * 2 = 141 666 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Статья 333. Уменьшение неустойки
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей.
Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать.
Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду.
Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 233 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал. За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.
Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы.
Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд.
Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.
50% штраф в пользу потребителя
За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.
Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.
Убытки
Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки. В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.
Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры
- В соответствии со Статьей 15 ГК РФ
- Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
- Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.
Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: http://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов.
Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость.
Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах.
В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.
Расходы на юридические услуги
Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблется от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате.
То есть, за юридические услуги вы можете заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть.
В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближены к реалиям рынка.
Скачать аудио версию статьи «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия»
Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Последнее обновление: 05.03.2021
Вопрос:
Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Ответ:
Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.
Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.
Разберем этот случай по порядку.
Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?
Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома
Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).
Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.
При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.
В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).
Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?
Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).
В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.
Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.
Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.
Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).
Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.
На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.
Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.
Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.
Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.
Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.
Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.
При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ
Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:
- дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
- ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
- подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
- предварительное слушание по делу;
- основное заседание суда и вынесение судебного решения;
- вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
- исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
- компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
- штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
- возмещение судебных расходов.
Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.
Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.
Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.
Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ
Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.
Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.
Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?
Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. на сайте ЦБ — здесь. Динамику изменения ключевой ставки можно увидеть на сайте ЦБ — здесь.
- Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
- Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
- Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:
Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки
Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.
Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).
Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.
Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!
Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ
Как получить компенсацию за задержку сдачи дома от застройщика
Треть жилых комплексов сдается позже срока, указанного в ДДУ. По закону дольщикам полагается компенсация за каждый день просрочки. Разберемся, когда и как ее можно получить.
Когда начинает капать пеня
В ДДУ застройщик указывает, когда он обязуется сдать дом (например, II квартал 2018 года) и какой срок пройдет с этого момента до передачи ключей дольщикам (например, полгода). Второй параметр важнее. Даже если застройщик сдал дом раньше обещанного срока, а передавать ключи начал через десять месяцев вместо шести – это повод просить компенсацию.
Рассмотрим пример. Предположим, застройщик «Иллизиум» прописал в договоре, что введет ЖК «Мечта» в эксплуатацию в первом квартале 2019 года. То есть срок X – 31 марта. Передать ключи дольщикам застройщик должен за шесть месяцев, то есть до 31 сентября. С этого дня можно считать просрочку.
Как написать претензию застройщику
Пишите претензию на руководителя компании. Укажите ФИО и должность адресата, ваши ФИО и адрес и подробно изложите суть конфликта.Пропишите, когда, между кем и кем был заключен ДДУ.
Процитируйте часть договора, в которой прописаны сроки сдачи дома и приемки квартиры.
Заявите, что в указанные даты никто вам ключи не отдал, и снова процитируйте пункт договора про выплату застройщиком неустойки.
Сошлитесь на документ, который свидетельствует – вы заплатили за квартиру полную стоимость. Оставьте подпись и дату. Распечатайте претензию в двух экземплярах – застройщику и себе. На вашем образце застройщик должен поставить печать о том, что претензию принял. С этого момента у компании есть 10 дней на ответ.
Как посчитать сумму компенсации
Для этого есть формула:
Ставка рефинансирования = ключевая ставка, смотрим на сайте ЦБ РФ
Например. Олег купил квартиру за 3 млн. Застройщик задержал передачу ключей на 120 дней. Ключевая ставка 11%.
1/150 * 11 *3 000 000 000 / 100 * 120 = 264 000 рублей неустойки
Ориентируйтесь на эту формулу, если дело дойдет до суда. Но скорее всего застройщик позовет вас в офис и будет торговаться. Если удастся договориться, заключите соглашение о досудебном урегулировании спора.
В нем пропишите, что застройщик получил вашу претензию, укажите сумму неустойки и сроки ее выплаты. А также счет, на который необходимо перевести деньги, и другие условности.
Если договариваться застройщик не захочет, идите в суд. По суду на компанию наложат еще и штраф в размере 50% от неустойки. Эти деньги тоже получите вы.
Семья из Екатеринбурга отсудила полмиллиона у «Брусника» за задержку сдачи квартиры
Семья из Екатеринбурга отсудила полмиллиона у «Брусника» за задержку сдачи квартиры
Екатеринбуржская семья отсудила у застройщика более полумиллиона рублей за не сданную в срок квартиру в квартале «Новаторов».
Как сообщили в Свердловском областном суде, в марте 2015 года супруги заключили договор участия в долевом строительстве с «Брусника. Екатеринбург», заплатив 4 850 400 рублей за 3-комнатную квартиру в доме на углу улиц Ломоносова–Новаторов.
По договору застройщик обязался передать квартиру в первом полугодии 2016 года – в срок окончания строительства дома. В сентябре дольщиков проинформировали о переносе срока окончания строительства объекта на второе полугодие 2016 года.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было дано в апреле 2017 года, но ключи от квартиры семья не получила. Обращение к руководству девелоперской компании с претензией результатов не принесло.
Супруги обратились в Железнодорожный районный суд Екатеринбурга с иском к «Брусника. Екатеринбург» о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры в долевке.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика утверждал, что обязанность по передаче объекта истцам до настоящего времени не наступила, следовательно, основания для взыскания неустойки отсутствуют. Однако каких-либо соглашений между сторонами по установлению иного срока окончания строительства дома суду представлено не было.
По словам истцов, по вине застройщика они вынуждены ютиться в однокомнатной квартире с двумя малолетними детьми.
Кроме того, семья лишилась дохода, который планировала получать от сдачи в аренду старой квартиры после переезда в новостройку.
Выслушав мнения сторон и изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что передача квартиры должна была быть осуществлена не позднее 18 сентября 2016 года.
Требования истцов суд удовлетворил частично. С застройщика были взысканы 500 234 рубля, в том числе 300 000 рублей – неустойка, 165 000 – штраф, 30 000 рублей – компенсация морального вреда, 5234 рубля – госпошлина.
Ответчик не согласился с решением районного суда и обжаловал его в Свердловском областном суде. По мнению ответчика, размеры неустойки и компенсации морального вреда завышены и не являются соразмерными последствиям нарушения обязательства. Суд апелляционной инстанции отклонил этот довод. Суммы были определены в соответствии с законом, и оснований для их изменения не имеется.
- В итоге суд апелляционной инстанции оставил решение районного суда в силе.
- ФОТО: «Брусника-Урал».
Семья отсудила у застройщика полмиллиона за лишний год ожидания квартиры
4 августа 2017 года в 17:14
Семья из Екатеринбурга отсудила у застройщика более полумиллиона рублей за не сданную в срок квартиру, сообщили в пресс-службе Свердловского облсуда.
В марте 2015 года семья екатеринбуржцев заключила договор участия в долевом строительстве с ООО «Брусника.
Екатеринбург», заплатив 4 850 400 рублей за 3-комнатную квартиру в доме на углу улиц Ломоносова и Новаторов.
Иллюстрация. Пользователя Falshivomonetchick из фотоальбомов Uralweb
Дом должны были достроить в первом полугодии 2016 года, тогда же и передать ключи. Но в сентябре дольщиков проинформировали о переносе срока окончания строительства объекта на второе полугодие 2016 года.
При этом разрешение на ввод дома в эксплуатацию было дано в апреле 2017 года, но ключи от квартиры семья в это время не получила, уточняют в суде.
Обращение к руководству девелоперской компании с претензией результатов не принесло.
Супруги обратились в Железнодорожный районный суд Екатеринбурга с иском о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры.
Как отмечают в облсуде, представитель застройщика утверждал, что обязанность по передаче объекта истцам до настоящего времени не наступила, следовательно, и основания для взыскания неустойки отсутствуют.
«Однако каких-либо соглашений между сторонами по установлению иного срока окончания строительства дома суду представлено не было. Истцы сообщили, что из-за длительного отсутствия информации от застройщика о сроках сдачи жилья они чувствуют себя обманутыми.
По словам истцов, по вине застройщика они вынуждены ютиться в однокомнатной квартире с двумя малолетними детьми. Кроме того, семья лишилась дохода, который планировала получать от сдачи в аренду старой квартиры после переезда в новостройку.
Выслушав мнения сторон и изучив материалы дела, суд пришёл к выводу о том, что передача квартиры должна была быть осуществлена не позднее 18 сентября 2016 года», — сообщают в пресс-службе суда.
В итоге требования семьи в суде удовлетворили — но частично.
С «Брусники» взыскали 500 234 рубля, в том числе 300 000 рублей — неустойка, 165 000 — штраф, 30 000 рублей — компенсация морального вреда, 5 234 рубля — госпошлина.
Застройщик пытался оспорить решение районного суда в областном с аргументами, что размеры неустойки и компенсации морального вреда завышены, но облсуд подтвердил решение районного.
Известно, что в настоящее время семья уже получила ключи от квартиры.
«Компания „Брусника“ действует в соответствии с законодательством, — прокомментировали у застройщика. — Были скорректированы сроки ввода квартала „Новаторов“.
Мы осознаём свою ответственность, поэтому проводили индивидуальные встречи с участниками долевого строительства, обсуждали условия дополнительных соглашений и выплачивали компенсации.
Те участники долевого строительства, с которыми не удалось достигнуть договорённости в досудебном порядке, обратились в суд».
— Мы исполняем свои обязательства перед всеми покупателями. Квартал «Новаторов» был сдан с законченным благоустройством двора и территорией вокруг, квартиры переданы 353 собственникам. Данной семье квартира была передана в мае этого года, — отметил Сергей Антонов, директор компании «Брусника» в Екатеринбурге.
Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?
Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.
Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.
Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?
Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ.
Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.
Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.
В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:
- «Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее 31.12.2016 года»
или кварталом:
- «Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»
Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:
- “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”
В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).