Ставки на аренду жилья в Москве в этом году вырастут на 10–12 процентов. Причина — рост спроса после пандемии. Такой прогноз дают аналитики портала «Дом. РФ».
В столице, по данным риелторов, сдается в аренду около 300 тысяч квартир и десятки тысяч коммерческих помещений. Социологи отмечают, что в городе уже появился особый социальный слой — рантье.
Кто эти люди? Правда ли, что они не работают и живут лишь на доходы от аренды? Попытаемся разобраться.
Класс рантье в Москве, безусловно, есть, и он достаточно многочисленный. В этом убежден ведущий научный сотрудник Института социологии ФНИСЦ РАН Игорь Кузнецов.
— Проблема в том, что изучать его крайне сложно. Более 90 процентов жилой недвижимости, например, сдается в Москве без уплаты налогов. Договоры аренды заключаются, но их никто не фиксирует, поэтому не то что изучать, а даже просто выявить рантье крайне непросто.
Плоды цивилизации и бизнес для любимых
Кандидат экономических наук, преподаватель МГУ имени Ломоносова Виктор Кудрявцев считает, что класс рантье сейчас активно растет.
— Спасибо за это, как ни странно, кризису. Рубль ослабевает, к тому же депозиты обложили налогом, поэтому десятки тысяч москвичей в 2020 году бросились перекладывать рубли в квадратные метры. Причем, разумеется, для того, чтобы их сдавать, — пояснил эксперт.
Однако, по мнению Кудрявцева, класс рантье неоднороден.
— Да, большинство арендодателей сдают квартиры. Но есть и те, кто сдает коммерческую недвижимость. Этих рантье я бы разделил на три крупных подвида. Первый — это те, кто еще в 1990-е удачно поучаствовал в приватизации.
Встречаются среди них и силовики. Я, например, знаю одного такого, сдающего переделанную в офис квартиру на Патриарших. Аренда — 150 тысяч в месяц, — рассказывает эксперт.
— Но обычно, конечно, помещения куда больше — их сдают под магазины, кафе, салоны и офисы.
Второй подвид подобного рода коммерсантов, объясняет эксперт, это бывшие или действующие бизнесмены, в свое время вложившиеся в недвижимость, способную приносить стабильный пассивный доход.
— Третья категория — бывшие жены и любовницы богатых людей, которым мужчины подарили нехитрый бизнес, — рассказывает Кудрявцев. — Сдавать 500 «квадратов» под магазин — много ума не надо. Ну вот и сдают, и живут на эти деньги. Но таких людей — если учесть масштабы Москвы — ничтожно мало.
Такие разные доходы
— Тех, кто сдает жилую недвижимость, я бы тоже разделил на два крупных подвида, — рассуждает Кудрявцев. — Первый и самый крупный — это наследники бабушкиной или родительской квартиры. Если учесть, что, по статистике, большинство московских семей традиционно однодетны, то таких наследников немало. Ведь на квартиру зачастую претендует не толпа родственников, а один человек.
С этим согласен Игорь Кузнецов:
— Таких рантье в Москве — большинство. И доход от сдачи квартиры для них — отнюдь не основной источник дохода. Ну что такое в Москве 30 тысяч? Скорее приятная прибавка к зарплате.
По словам Виктора Кудрявцева, вторая категория арендодателей — профессиональные инвесторы.
— Они массово вышли на рынок в начале 2000-х, когда в Москве и ближнем Подмосковье развернулось масштабное строительство. Схема была проста: на этапе строительства, а то и котлована, покупается одна или несколько квартир.
После достройки дома она стоит уже минимум на 30 процентов дороже. Затем в этой квартире делают ремонт, обставляют ее мебелью, оснащают бытовой техникой и сдают.
Тогда цена на аренду часто исчислялись в долларах, потому что курс был стабильно около 24 руб лей, — рассказывает эксперт. — Рентабельность сдачи квартир в аренду составляла 8–10 процентов годовых.
Иными словами, квартира полностью окупалась за 10–12 лет и потом уже приносила чистый доход. Я знал людей, которые скупали в новостройках целые этажи и сдавали потом в аренду. Но сейчас все обстоит намного скромнее.
Кирилл Зыков / АГН Москва
«Больше мороки, чем денег»
Но рантье уверены, что подобный взгляд на них весьма поверхностен, ведь в реальности все обстоит не так просто. Например, домохозяйка Светлана Полякова — одна из таких рантье.
— Я сдаю две однушки. Одна досталась от бабушки, вторую муж купил под сдачу. Ты, говорит, не работаешь, вот и будет тебе зарплата, — рассказывает Светлана. — Как выяснилось, чтобы получить деньги, нужно действительно поработать.
Главная, по словам Светланы, проблема — найти адекватных и платежеспособных жильцов. Однажды она сдала одну из квартир семейной паре с ребенком — договор, во всяком случае, был заключен с ней.
— А потом мою квартиру взяла штурмом полиция, потому что в ней организовали бордель — «девочки» принимали клиентов. Когда соседи пожаловались, что в квартире каждый вечер музыка и меняются люди, приехали полицейские с проверкой, им не открыли, и участковый проник в квартиру через балкон, для чего выбил окно.
Вставлять, понятно, потом пришлось мне, — рассказывает женщина. — Хотели завести уголовное дело за содержание притона, но в итоге только оштрафовали на 2,5 тысячи за то, что допустила проживание без регистрации. Повезло. А ту семейную пару так и не нашли. Они же не в Москве прописаны.
А там, где прописаны, не живут.
Обе квартиры, по словам Светланы, требуют постоянных вложений.
— Нужно менять то обои, то старый унитаз, то сломавшуюся стиральную машину, то холодильник, — перечисляет она. — А еще приходится туда регулярно ездить, проверять, все ли в порядке — история с борделем многому научила. К тому же жильцы постоянно меняются и нужно искать новых. И всегда приходится бояться — тех ли пустила.
Одну квартиру Светлана сдает за 31 тысячу в месяц, другую — за 33. Примерно по 5 тысяч в месяц «съедает» коммуналка.
— Жильцы у меня платят по счетчикам, то есть отдают деньги за свет, воду и электричество, — рассказывает «бизнесвумен». — После всех вычетов остается меньше 50 тысяч в месяц.
Если вычесть еще и расходы на ремонт, поверку счетчиков, налог на недвижимость, получается того меньше. Муж недавно посчитал, что при продаже за квартиры можно получить миллионов 14. Если положить деньги в банк, на процентах заработаешь больше, причем без всякой мороки.
Но мы так не делаем — эти однушки достанутся детям. В общем, для нас это не бизнес, а так, сбережения.
По словам Светланы, в Москве выгоднее сдавать квартиры «без претензий».
— Однушки в нашем районе могут стоить и 35, и 38 тысяч в месяц. Но это с хорошим ремонтом и новой бытовой техникой. Я посчитала, но ремонт и новая техника обойдутся мне минимум тысяч в 300–400. А ежемесячная разница в аренде — всего 4–7 тысяч.
Вложения будут полвека отбиваться! — рассуждает рантье. — Поэтому, например, мебель и бытовую технику мы покупаем подержанные, на «Авито». А ремонт делаем только когда совсем «припрет». Но жильцы довольны, потому что за «красоту» мало кто готов переплачивать.
Времена не те: все экономят.
По словам Светланы, во время весеннего локдауна один из жильцов, парень-айтишник, неожиданно съехал, перебрался на родину, в Воронеж. Сейчас в этой квартире живет семья из Киргизии: семейная пара и взрослый сын.
— Все работают, хозяйка — чистюля, поэтому я спокойна, — рассказывает Светлана. — Сейчас, мне кажется, на рынке аренды выживают только те, кто готов сдавать дешево и не особо «перебирать» жильцов. Не маргиналы — и ладно. А кто привередничает — с детьми не пущу, с животными — тоже, — может месяцами арендатора ждать. Скромнее надо быть!
Кстати, по словам рантье, цены на аренду не растут уже несколько лет, в отличие от квартплаты и налогов на недвижимость. Зарабатывать на аренде жилья становится все проблематичнее.
Дауншифтинг — удел избранных
— Золотое время для рантье было до 2015 года, — рассказывает риелтор Константин Махнев. — Тогда в Москве был в моде дауншифтинг. У меня были доверенности на управление несколькими квартирами, чьи хозяева уехали в Таиланд или Индию. Помню, сдавал одну двушку у станции метро «Беляево».
Конечно, за рубли, но в пересчете она стоила около 900 долларов. Хозяин на эти деньги прекрасно жил на Гоа. Йогой занимался, саморазвитием. Но когда доллар вместо 38 рублей вдруг стал стоить дороже 60, всю его йогу пришлось свернуть — долларов на жизнь уже не хватало. Вернулся.
С другой стороны, те, кто уехал на ПМЖ и имеет за границей жилье и работу, сдавать свои московские квартиры продолжают. Сейчас я сотрудничаю с одной семьей, переехавшей в Болгарию, у которой четыре квартиры у станции метро «Юго-Западная». Это около двух тысяч евро в месяц.
Для жизни в Болгарии вполне достаточно.
Как пояснил Константин, многое зависит не столько от размера, сколько от местоположения квартиры.
— Стоимость аренды однокомнатной квартиры — от 30 тысяч в месяц, двушки — от 35, трехкомнатной — от 40. Те же самые квартиры в пределах Третьего кольца, да еще в хорошем состоянии, стоят примерно в полтора раза дороже.
А такие же в пределах Садового кольца — уже в два раза, — пояснил риелтор. — Хорошую трешку где-нибудь в районе Арбата легко сдать и за тысячу евро. В Европе, конечно, на эти деньги жить проблематично, а вот где-нибудь в Турции или даже на Бали — вполне.
Если, конечно, не шиковать. Другой вопрос — что там делать.
Александр Кожохин / Вечерняя Москва
Декаденс на 300 долларов
— У меня был клиент, молодой мужчина. Он жил в доставшейся от родителей квартире, а «убитую» бабушкину сдавал. И сам все время «искал работу», — рассказывает Константин Махнев. — Раньше полудня я ему не звонил, потому что он спал. Ночами, как я понял, парень пил пиво и играл в компьютерные игры. Его доход от бабушкиной квартиры был 25 тысяч — примерно долларов 300. Вот на них он и жил.
Причем ему, похоже, хватало, потому что работу он так и не нашел. Но это единственный случай в моей практике. А в основном рантье — это такие же, как и все, люди. Просто у них есть недвижимость, которую они сдают. Как правило, это одна недорогая квартира.
Что получается? История о богатых москвичах, беззаботно живущих на «нетрудовые доходы», похоже, придуманный в российской провинции миф.
Мне и самому хотелось бы верить, что я когда-нибудь смогу позволить себе не работать и жить у теплого моря, сдавая чего-нибудь там в аренду. Но не все так просто.
К тому же новый закон, предлагаемый правительством, наверняка рано или поздно выведет рынок сдачи в аренду квартир из тени. Рантье — что справедливо — придется делиться доходами с обществом. И миф о возможности шикарной жизни станет еще призрачнее.
ИСТОРИЯ
Класс рантье, как считают экономисты, появился в XIX веке. Тогда часть дворянства и разбогатевших простолюдинов, купцов, военных, накопив достаточно, уходили из бизнеса и превращались в рантье. Ведь для этого было достаточно просто купить государственные ценные бумаги, обещавшие фиксированный доход на все время, что вы ими владеете.
Можно было купить недвижимость, сдавать ее в аренду и тоже получать ренту. Или купить землю, тоже сдавать ее в аренду, получая ренту с фермеров.
В начале XX века во Франции, например, из 40 миллионов населения было 2 миллиона рантье — около 5 процентов населения. Проблемы начались во время Первой мировой войны, когда экономика зашаталась, и серьезно усугубились в 1929 году — во время Великой депрессии.
Класс рантье стал куда меньше. В России, как считают социологи, он крайне малочислен — из-за нестабильной экономики.
ЦИТАТА
Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России:
— В России планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья. Цифровизация рынка аренды призвана обеспечить повышение его прозрачности.
- РЕПЛИКА
- Рента — лишь дополнение к зарплате
- Светлана Кос, гендиректор риелторской компании:
— Да, в Москве есть целый класс рантье. Как правило, это работающие люди в возрасте от 35 до 50 лет. Среди них довольно много тех, кто сдает жилье через посредников. Вообще, сдача жилья в аренду — это бизнес, который затягивает.
Я знаю людей, которые начинали с одной квартиры, а теперь у них их несколько. Есть те, кто покупает в ближнем Подмосковье таунхаусы, разделяет их на комнаты и сдает студентам или тем, кто приехал в город на заработки.
Таунхаусы — довольно популярная у рантье история.
Вмести с тем бизнес сейчас, прямо скажем, не цветет.
Ну вот, допустим, решил человек вложиться в недвижимость. В пяти-шести станциях от Кольцевой линии метро он покупает двушку за 8 миллионов. Еще 2 миллиона уйдет на хороший ремонт, покупку мебели и бытовой техники. Сдавать ее можно максимум за 50 тысяч. Минус коммуналка, мелкий ремонт, налоги — остается чуть больше 40 тысяч.
Квартира будет окупаться лет 20! И зачем такой бизнес? Больше того: жить на 40 с небольшим тысяч, да еще с семьей, в Москве нереально. Эта сумма может служить лишь дополнением к зарплате.
В Москве реально жить на ренту, только если квартир у тебя пять-семь. Но если ты имеешь такую недвижимость, то из беззаботного рантье автоматически превращаешься в бизнесмена, потому что о жилье нужно постоянно заботиться.
Одна смена жильцов чего стоит! Так что разговоры о том, что москвичи могут сдавать квартиры и красиво жить на эти деньги, развлекаясь в клубах, — сказки. Во всяком случае, я таких счастливчиков не встречала.
Московские рантье — это люди, для которых сдача жилья в аренду либо бизнес, либо подспорье, один из источников доходов. Как правило, источник не самый крупный — 30–50 тысяч.
Первый сервис аренды городских пространств заработал в Москве
В каком регионе выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» вычислили регионы, в которых сдача квартиры, специально купленной для этого, принесет наибольшую доходность и окупится быстрее всего. Исследованы были 70 крупнейших городов страны с населением более 300 тыс. человек. Выяснилось, что становиться рантье лучше всего в Магнитогорске, а хуже всего – во Владивостоке.
Мир Квартир
Расчеты проводились следующим образом. Из собственных данных портала были взяты средние значения стоимости квартир и сдачи их в аренду.
Затем был вычислен годовой доход из расчета, что квартира сдается круглый год.
Для простоты не учитывались расходы собственника на ремонт квартиры, коммуналка и налоги, а также простои во время поиска очередного арендатора и затраты на продвижение объявлений.
В Магнитогорске доходность сдачи жилья составит 10,5% годовых – это весьма много. Затраты же на покупку квартиры отобьются уже через 9 с половиной лет.
Хорошие результаты показали также Астрахань, где доходность равняется 9,8%, а окупаемость – 10,2 года, Череповец (9,1% и 11 лет), Нижний Тагил (8,6% и 11,6 года) и Грозный (7,9% и 12,7 года).
На другом конце списка – Владивосток, где доходность невелика: всего 4,1%, а окупаемость за счет аренды составляет целых 24 с лишним года! В Москве ждать возврата средств придется тоже целую вечность – почти 24 года, а выгода получится 4,2% годовых. Такая же история с другими городами с дорогой недвижимостью – Сочи (4,3% и 23 года) и Санкт-Петербургом (4,5% и 22,2 года). Замыкает «невыгодную пятерку» Белгород с показателями 4,8% и 21 год.
Средняя доходность квартиры по стране составила 6% годовых, средний срок окупаемости – 16,6 года.
По сравнению с аналогичным исследованием прошлого года, сдавать квартиры стало чуть выгоднее (было 5,6% доходности и 18 лет окупаемости.
«Хотя сдача жилья внаем дело непростое, мы видим, что в большинстве регионов доходность от аренды превышает доходность по банковским вкладам, которая сегодня составляет в основном 4-6%, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– При покупке квартиры для этих целей следует обращать внимания на те качества недвижимости, которые делают ее привлекательной для арендаторов: в первую очередь, близость к центру города, станциям метро и другим транспортным путям. Следует сделать простой, но аккуратный и современный ремонт, обставить квартиру добротной, долговечной мебелью и оборудовать необходимой техникой.
Тогда жилье будет меньше простаивать и дороже сдаваться, что в конечном итоге повысит его доходность и ускорит окупаемость».
Доходность и окупаемость квартир в регионах
Источник: mirkvartir.ru
За сколько окупится квартира
Допустим, у вас есть миллион рублей и вы хотите его выгодно вложить. Один из способов — купить однушку и сдавать ее. В Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье завышены — чтобы окупить вложения, потребуются десятилетия. Мы узнали, как обстоят дела в регионах, и посчитали, через сколько лет окупится квартира и какую годовую доходность принесет.
Итак, вот миллион рублей на первоначальный взнос и желание за счет аренды гасить ипотеку.
За сколько сдавать: 11 386 Р/месяцКогда окупится: через 12 летКакая доходность: 8,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 626 779 Р
Срок ипотеки: 5 лет
Платеж по ипотеке: 11 386 Р/месяц
За сколько сдавать: 11 493 Р/месяцКогда окупится: через 13 летКакая доходность: 7,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 1 852 199 Р
Срок ипотеки: 6 лет
Платеж по ипотеке: 11 493 Р/месяц
За сколько сдавать: 13 651 Р/месяцКогда окупится: через 15 летКакая доходность: 6,6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 470 401 Р
Срок ипотеки: 9 лет
Платеж по ипотеке: 13 651 Р/месяц
За сколько сдавать: 14 545 Р/месяцКогда окупится: через 16 летКакая доходность: 6,1% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 866 746 Р
Срок ипотеки: 11 лет
Платеж по ипотеке: 14 545 Р/месяц
За сколько сдавать: 11 565 Р/месяцКогда окупится: через 17 летКакая доходность: 6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 318 633 Р
Срок ипотеки: 10 лет
Платеж по ипотеке: 11 565 Р/месяц
За сколько сдавать: 14 334 Р/месяцКогда окупится: через 18 летКакая доходность: 5,5% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 137 964 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 14 334 Р/месяц
За сколько сдавать: 12 691 Р/месяцКогда окупится: через 19 летКакая доходность: 5,4% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 2 838 345 Р
Срок ипотеки: 12 лет
Платеж по ипотеке: 12 691 Р/месяц
За сколько сдавать: 15 888 Р/месяцКогда окупится: через 20 летКакая доходность: 5% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 3 802 025 Р
Срок ипотеки: 15 лет
Платеж по ипотеке: 15 888 Р/месяц
За сколько сдавать: 18 125 Р/месяцКогда окупится: через 22 годаКакая доходность: 4,6% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 873 Р
Срок ипотеки: 17 лет
Платеж по ипотеке: 18 125 Р/месяц
За сколько сдавать: 19 507 Р/месяцКогда окупится: через 26 летКакая доходность: 3,9% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 5 991 677 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 507 Р/месяц
За сколько сдавать: 14 599 Р/месяцКогда окупится: через 27 летКакая доходность: 3,7% годовых
Полная стоимость квартиры, включая проценты: 4 702 568 Р
Срок ипотеки: 21 год
Платеж по ипотеке: 18 599 Р/месяц
Зато он есть в нашей интерактивной карте по всем городам России. Указывайте свои данные, а наш калькулятор вам все посчитает
Хочу посчитать
Срок ипотеки рассчитан так, чтобы платеж равнялся арендной плате.
При этом срок окупаемости — это отношение полной стоимости квартиры к годовому доходу от сдачи жилья, а доходность — отношение годового дохода от аренды к полной стоимости жилья.
В расчетах не учитывались налоги, вычеты, затраты на страховку, ремонт и коммунальные услуги. Время простоя квартиры тоже не брали в расчет. Ставка доходности указана без учета реинвестирования.
Цены на жилье и аренду взяты с Домофонда, ипотечная ставка — 9,6% — это среднее значение по стране, по данным Центробанка
Если деньги есть, а недвижимость вас не привлекает, вот куда еще можно вложить:
1. В акции, чтобы зарабатывать на дивидендах.
2. В ОФЗ, чтобы не зависеть от санкций.
3. В себя, чтобы зарабатывать еще больше.
Сдавать квартиры стало выгоднее в большинстве крупных городов России
Аналитики Domofond.ru проанализировали потенциальную доходность от сдачи квартиры в 50 крупнейших российских городах и то, как она изменилась за последний год (с октября 2015-го по октябрь 2016-го). В исследовании принимали участие города, в которых проживает более 400 тысяч человек.
По результатам исследования выяснилось, что в 49 городах из 50 сдавать квартиру стало выгоднее. Только в Москве доходность от сдачи жилья незначительно снизилась (на 0,2% до 4,5%).
Сильнее всего, на 8,7%, доходность от сдачи жилья выросла в Новокузнецке. На втором месте рейтинга оказался Хабаровск, где сдавать жилье за год стало выгоднее на 8,2%.
Замыкают тройку Астрахань и Томск, где этот показатель составляет 7,9%.
Также в топ-10 городов с наибольшим ростом доходности вошли Красноярск и Иркутск (по +7,7%), Кемерово, Краснодар и Челябинск (по +7,6%), а также Рязань (+7,5%). Средний показатель доходности от сдачи квартиры по городам России за последний год увеличился с 7% до 7,3%.
Уровень доходности арендного жилья в городах с населением более 400 тысяч человек*
| № | Город | Доходность, октябрь 2015 | Доходность, октябрь 2016 | Динамика доходности |
| 1 | Новокузнецк | 8,1% | 8,7% | 0,6% |
| 2 | Хабаровск | 7,6% | 8,2% | 0,6% |
| 3 | Астрахань | 7,0% | 7,9% | 0,9% |
| 4 | Томск | 7,5% | 7,9% | 0,4% |
| 5 | Красноярск | 7,2% | 7,7% | 0,5% |
| 6 | Иркутск | 7,5% | 7,7% | 0,2% |
| 7 | Кемерово | 6,9% | 7,6% | 0,7% |
| 8 | Краснодар | 7,3% | 7,6% | 0,3% |
| 9 | Челябинск | 7,5% | 7,6% | 0,0% |
| 10 | Рязань | 6,8% | 7,5% | 0,7% |
| 11 | Улан-Удэ | 6,7% | 7,4% | 0,7% |
| 12 | Магнитогорск | 6,5% | 7,4% | 0,9% |
| 13 | Новосибирск | 7,1% | 7,3% | 0,2% |
| 14 | Киров | 6,2% | 7,3% | 1,1% |
| 15 | Саратов | 6,6% | 7,2% | 0,6% |
| 16 | Тюмень | 6,9% | 7,2% | 0,3% |
| 17 | Ижевск | 6,6% | 7,1% | 0,5% |
| 18 | Волгоград | 6,7% | 7,1% | 0,4% |
| 19 | Барнаул | 7,0% | 7,1% | 0,1% |
| 20 | Сочи | 6,5% | 7,1% | 0,6% |
| 21 | Пермь | 7,0% | 7,1% | 0,0% |
| 22 | Тверь | 6,8% | 7,0% | 0,3% |
| 23 | Махачкала | 6,7% | 7,0% | 0,2% |
| 24 | Ульяновск | 6,5% | 6,9% | 0,5% |
| 25 | Оренбург | 6,8% | 6,9% | 0,2% |
| 26 | Тольятти | 6,1% | 6,9% | 0,8% |
| 27 | Ростов-на-Дону | 6,6% | 6,9% | 0,4% |
| 28 | Самара | 6,6% | 6,9% | 0,3% |
| 29 | Тула | 6,2% | 6,8% | 0,6% |
| 30 | Екатеринбург | 6,4% | 6,7% | 0,3% |
| 31 | Омск | 6,7% | 6,7% | 0,0% |
| 32 | Ставрополь | 6,5% | 6,7% | 0,2% |
| 33 | Воронеж | 5,8% | 6,6% | 0,8% |
| 34 | Липецк | 6,2% | 6,5% | 0,4% |
| 35 | Санкт-Петербург | 6,0% | 6,5% | 0,5% |
| 36 | Ярославль | 5,7% | 6,4% | 0,6% |
| 37 | Калининград | 5,8% | 6,4% | 0,6% |
| 38 | Набережные Челны | 5,5% | 6,3% | 0,8% |
| 39 | Брянск | 5,9% | 6,3% | 0,4% |
| 40 | Севастополь | 5,6% | 6,3% | 0,7% |
| 41 | Иваново | 5,9% | 6,3% | 0,3% |
| 42 | Уфа | 5,7% | 6,1% | 0,4% |
| 43 | Казань | 5,7% | 6,0% | 0,4% |
| 44 | Нижний Новгород | 5,9% | 6,0% | 0,1% |
| 45 | Балашиха | 5,8% | 5,9% | 0,2% |
| 46 | Пенза | 5,1% | 5,6% | 0,5% |
| 47 | Чебоксары | 5,0% | 5,5% | 0,6% |
| 48 | Владивосток | 5,3% | 5,4% | 0,1% |
| 49 | Курск | 5,1% | 5,4% | 0,3% |
| 50 | Москва | 4,7% | 4,5% | -0,2% |
Доходность рассчитывается как отношение абсолютного дохода от аренды за год за вычетом 10% к стоимости квартиры, где 10% – необходимые расходы на обслуживание квартиры и минимальные издержки простоя.
Это крайне оптимистичная оценка, поскольку далеко не все квартиры сдаются круглогодично, также не учитываются налоги (на доходы и недвижимость) и льготы, но с такими простыми допущениями становится возможным сравнение различных городов, районов и т. д.
- Castenoid/Fotolia
- Не пропустите:
- В октябре средняя цена вторички сильнее всего выросла в Москве и Хакасии
- В 3 квартале средняя цена вторички сильнее всего выросла в Петербурге и Москве
- Зеленогорск и Ольгино стали лучшими районами Петербурга по мнению жителей
- Рейтинг городов России по качеству жизни
Об авторе
Антон Запускалов
Автор новостей портала Domofond.ru
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Сдать квартиру станет сложнее: к чему должны приготовиться арендаторы и хозяева квартир
По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однушки в крупнейших городах страны составляет 15,7 тыс. рублей, а снять двушку можно за 23,1 тыс. На рынке началась стагнация. Рост цен на аренду приостановился.
Более того, с начала мая стоимость съёмного жилья стала снижаться. В среднем на 1%. В Москве, например, можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 38,1 тыс. рублей в месяц. Это на 1,8% дешевле, чем в начале мая.
В Санкт-Петербурге средняя цена составляет 23,4 тыс. За месяц там цены упали на 2,9%.
Впрочем, тут стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом стоимость аренды всё ещё дороже. Например, московские однушки тогда стоили на 9% дешевле.
— Традиционно июнь и июль — это самые удачные месяцы для тех, кто планирует снять квартиру на долгосрочный период и подешевле. Особенно это касается экономсегмента. Причина очень проста: многие студенты и масса сотрудников из разных городов разъезжаются на лето.
Соответственно, снижается спрос и достаточно серьёзно увеличивается предложение. В среднем разница между летними месяцами и осенними составляет как минимум 5% от ежемесячной платы.
То есть на какое-то время рынок аренды превращается в гонку за квартиросъёмщиками, а у них есть возможность выбирать и торговаться, — рассказал эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
О том, что рынок аренды жилья в крупных городах страны может не вернуться к доковидным показателям очень долго, говорилось ещё в прошлом году. Именно это сейчас и наблюдается.
Рынок стагнирует по нескольким причинам.
Во-первых, в результате карантинных ограничений и перехода на удалённый режим работы многие работодатели решили и в дальнейшем использовать дистанционный вариант трудоустройства.
— Почти половина компаний в стране заявили, что после карантина оставили часть работников на удалёнке. Таким образом, получается, что сотрудникам больше нет надобности искать квартиру в аренду.
Они могут работать из любой точки страны и мира, переезжать для работы нет необходимости.
В результате на рынке аренды предложение превышает спрос — и это долгосрочная тенденция, которая будет оказывать влияние на цены, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Второе обстоятельство — это ажиотажный спрос на ипотеку в прошлом году. Многие россияне, опасаясь проблем в экономике и падения рубля, вкладывали средства в покупку недвижимости не только для себя, но и для сдачи в аренду. И сейчас эти квартиры тоже предлагаются внаём, а цены не растут, так как нет соответствующего спроса.
По словам Артёма Деева, в дальнейшем дистанционный режим работы, высокое предложение квартир в аренду и сокращение доходов населения будут оставаться факторами, которые ограничивают рост цен на квадратные метры.
Арендаторам, которые хотят снять квартиру на долгое время, можно также снижать цену, делая акцент на удалённости жилья от метро и транспортных развязок, на отсутствии инфраструктуры или на том, что планируется снять квартиру на долгий период времени.
— По нашим данным, в апреле и мае средние цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что оставались в экспозиции, арендные ставки были несколько завышены.
Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость.
То есть усреднённые цены сделок на рынке весной и летом остаются примерно на одном уровне, — такие данные приводит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.
По её словам, риелторы рассчитывают на восстановление рынка до допандемийного уровня к осени, когда наступит традиционный сезон высокого спроса. Весной и летом рынок найма малоактивен, и нынешний год не стал исключением. Сейчас, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», спрос на аренду жилья на 12% ниже, чем в аналогичный, но допандемийный период, то есть в мае – июне 2019 года.
— Июнь и июль — спокойный период, когда можно без спешки выбирать нужный вариант для длительной аренды, размеренно принимать решения о найме.
И если арендатору необходимо, например, сменить жильё, это вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий, а спрос в летний сезон традиционно идёт на спад.
В июне, как и весной, и зимой, жильё сдаётся по стандартным рыночным ценам, в то время как в период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5–10%, — заключила Оксана Полякова.
Что касается тех, кто планирует купить жильё под сдачу в аренду, в первую очередь необходимо хорошо подумать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Дело в том, что с учётом инфляции и амортизации жильё вообще не приносит дохода, особенно в старом фонде. Такое мнение высказал Алексей Кричевский.
— Лучше обратить внимание на коммерческую недвижимость. Если же в планах именно жильё, то стоит обратить внимание на две категории — апартаменты и «убитые» квартиры. Первые по жилым качествам не уступают квартирам, но стоят по-прежнему на 10–15% дешевле.
Вторые можно получить с очень приличной скидкой от рынка. Она может доходить и до 20%. Вложив деньги в ремонт, отбить вложения в квартиру получится на 3–5 лет раньше, чем при простой покупке готового под сдачу жилья, — подсчитывает Алексей Кричевский.
По словам Артёма Деева, для арендодателей поводом для повышения цены может стать не только наличие хорошего ремонта и выгодное расположение квартиры. Сейчас большое значение имеют и дополнительные удобства. Например, парковочное место на стоянке или близость фитнес-центра.
— Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса, расположенные в пешей доступности от станции метро или МЦК. Это жильё недорогое, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль.
Если жилплощадь находится в непрестижном районе, дорогостоящий ремонт не изменит её статус и ценовую категорию. Ставка найма объекта экономкласса с ремонтом или без остаётся примерно на одном уровне. Стало быть, значительные вложения в отделку не окупятся.
Чтобы сдача объекта эконом- или комфорт-класса была рентабельной, траты на его ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок (т.е. оплаты проживания за два месяца). И, напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники.
В этом случае серьёзные вложения в home staging оправданны, — рассказала Оксана Полякова.
Самый неходовой товар на массовом рынке аренды — переоценённый. И если человек выполнил косметический ремонт в дешёвой квартире и решил сдать её на пару тысяч дороже, чем аналогичное жильё в той же локации, то, скорее всего, такое предложение арендаторы проигнорируют.
— Если вы решили приобрести квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — преимущество следует отдавать ухоженному жилью в современных домах, так вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, и коммуникации должны быть в хорошем состоянии. Жильё в новостройках требует более значительных вложений для приведения его в пригодное для проживания состояние. Кроме того, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, и квартиры в нём сдаются со скидкой около 10%, — пояснила Оксана Полякова.
Она считает, что аренда — это выгодный способ погашения ипотечного кредита. Особенно если квартира приобретается для себя на будущее, а не специально для того, чтобы её сдавать внаём. К примеру, для подрастающих детей.
Руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито.Недвижимости» Дмитрий Алексеев предполагает, что в перспективе арендные ставки могут не только не снизиться, но и, наоборот, вырасти.
Он ожидает, что в ближайшей перспективе в сегменте долгосрочной аренды в целом по стране спрос вернётся к докарантинным отметкам. Тогда его показатели в значительной степени зависят от сезонных колебаний.
Однако на данный момент собственникам зачастую более выгодно продать квартиру, чем сдавать её в аренду.
— Это связано с тем, что сегодня доход от предоставления жилья в аренду сопоставим с заработком от банковских депозитов, что ниже темпов роста цен на рынке купли-продажи жилой недвижимости.
В то же время можно ожидать, что в сегменте краткосрочной аренды скоро появятся новые арендодатели, которые будут сдавать квартиры, чтобы компенсировать собственные расходы на ипотечные платежи. Вместе с тем вероятно и увеличение спроса на рынке долгосрочной аренды, причём на фоне повышения стоимости квартир. Это может спровоцировать увеличение арендных ставок.
Таким образом, нынешнее время можно назвать весьма подходящим для активных действий как для тех, кто принял решение снимать жильё, так и для тех, кто хотел бы сдать его в аренду, — полагает Дмитрий Алексеев.
При этом он предостерегает собственников от необдуманных вложений в ремонт, иначе он может просто не окупиться.
По словам Дмитрия Алексеева, при составлении сметы ремонта обычно ориентируются на сумму в 5–10% от рыночной стоимости квартиры. Причём чем дороже объект изначально, тем меньше должен быть процент.
Если потенциальные затраты выше, то собственникам выгоднее сдать квартиру без вложений и просто предложить скидку будущим жильцам.