Россияне стали активнее рефинансировать ипотеку

Снижение ключевой ставки ЦБ РФ привело к тому, что банки начали уменьшать переплату по ипотеке. Однако рассчитывать на снижение процентной ставки могут только лица, оформившие договор после корректировки показателя.

На ранее заключенные сделки по ипотечному кредиту выгодные изменения не распространяются.

Однако лица, которые хотят скорректировать условия использования ранее полученного кредита, могут воспользоваться выгодным рефинансированием ипотеки.

В чем суть рефинансирования ипотеки в другом банке?

Рефинансирование ипотеки – оформление нового займа для закрытия действующего кредита с целью обрести более выгодные условия по выплате ипотеки. Иногда услугу называют перекредитованием.

Однако ситуация не имеет ничего общего со случаем, когда заемщик прибегает к оформлению нового кредита для закрытия обязательств, по которым возникли просрочки.

Подобные действия чаще всего приводят к попаданию в долговую яму.

Процедура рефинансирования ипотеки абсолютно прозрачна. Обычно действие выполняют для снижения финансовой нагрузки на бюджет заемщика. Лицо подбирает более выгодные условия получения денежных средств.

С помощью выгодного рефинансирования можно скорректировать сумму ежемесячных платежей, изменить процентную ставку или срок погашения задолженности. Причём допустима как пролонгация срока, так и его сокращение. По сути человек получает новый более выгодный кредит.

Если используются специализированные ипотечные предложения, недвижимость продолжает оставаться в обременении, однако залогодержатель изменится.

Выгода рефинансирования ипотеки в другом банке

Если человек решил провести рефинансирование жилищного кредита, он должен быть готов к тому, что процедура связана с рядом выгодных преимуществ и недостатков. К плюсам программы относят:

  • корректировка процентной ставки;
  • изменение сроков закрытия обязательств;
  • возможность объединения сразу нескольких кредитов;
  • корректировка валюты займа;
  • получение дополнительных денежных средств на личные нужды.

Однако принимать решение об использовании рефинансирования ипотеки нужно, руководствуясь персональными особенностями ситуации.

Снижение процентной ставки и платежа.

Рефинансирование ипотеки для снижения процентной ставки выгодно, если разница между показателями превышает 2%, и до закрытия обязательств осталось больше полугода. В иной ситуации реальная отдача от использования услуги будет отсутствовать. Выгода от использования услуги не перекроет потребность в оплате страховки, платежей за открытие счёта и прочих комиссий.

Для снижения размера ежемесячных выплат необходимо пролонгировать кредит. Так, вместо 7 лет, можно заключить новый договор на 10 лет. Если одновременно осуществляется снижение процентной ставки, платёж можно снизить практически в 2 раза.

Уменьшение или увеличение срока кредита.

Россияне стали активнее рефинансировать ипотеку

Возможность объединения нескольких кредитов.

Статистика показывает, что у граждан РФ присутствует минимум 2 непогашенных кредита. Производить погашение сразу по нескольким задолженностям неудобно. Нередко из-за невнимательности возникают просрочки. Рефинансирование позволяет объединить все в один кредит.

Банки предлагают открыть до 5 – 6 имеющихся займов. Если основным обязательством выступает ипотечный кредит, недвижимость потребуется передать в залог. При этом условия предложения рефинансирования будут очень выгодными. Средняя процентная ставка по рефинансированию ипотеки составляет около 10% годовых.

Это значительно ниже, чем по потребительским кредитам.

Конвертация валютного займа в рублевый.

Для корректировки валютного ипотечного займа обычно используется реструктуризация. Однако применение рефинансирования также допустимо. Эксперты советуют переоформить валютную ипотеку в рублевую, чтобы получить выгоду и избежать очередных скачков курса.

Получение дополнительной суммы на личные нужды.

Предоставляя рефинансирование ипотеки, ряд банков предлагает не только закрыть имеющиеся кредиты, но и выдать средства на любые нужды. Размер суммы, которую имеет право получить заемщик, доходит до 1,5 млн руб. Причём займ в отдельный кредит не выделяют. Его погашение будет происходить в рамках общего расчета по обязательствам.

Минусы рефинансирования ипотечного кредита

Однако не всё так просто. Используя услугу, заемщик столкнется с рядом недостатков. Банки стремятся извлечь из процедуры максимальную выгоду для себя, поэтому подводные камни предложения рефинансирования ипотеки на первый план не выносят. Эксперты советуют внимательно подходить к принятию решения. Важно заранее ознакомиться со всеми подводными камнями.

Так, заемщик должен быть готов к тому, что ему придется повторно собрать весь пакет документации. Дополнительно нужно посетить финансовую организацию, выдавшую первоначальный кредит, и получить выписку о состоянии долга и отсутствии задолженности по платежам. Затем предстоит выполнить процедуру переоформления обременения на нового залогодержателя.

В результате лицо потратит много времени и денежных средств.

Несоответствие требованиям и ожиданиям.

Знакомясь с предложением, гражданин в первую очередь видит рекламные ставки. Однако на практике рассчитывать на выгодную переплату после рефинансирования ипотеки не приходится. Узнать точные условия сотрудничества удастся лишь после подачи запроса. Обычно банки соглашаются на минимальное снижение ставки по ипотеке. Это не особенно выгодно.

Большая переплата.

Закрытие обязательств по ипотеке нередко выполняется равными частями. При этом вначале выплачиваются проценты. Получив новый кредит, клиент вернется в исходную точку.

В результате размер ежемесячного платежа после рефинансирования ипотеки снизится, но общий объем переплаты существенно возрастет. Нередко снижение суммы происходит за счёт пролонгации срока. Для этого не требуется рефинансирование.

Чтобы изменить срок кредитования, необходимо обратиться в банк, выдавший займ, и подать заявку на реструктуризацию.

Дополнительные услуги и затраты.

Оформление нового кредита связано с дополнительными невыгодными затратами. При рефинансировании ипотеки гражданину придется оплатить:

  • страховку;
  • услуги оценщика;
  • госпошлину и оформление доверенности;
  • услуги нотариуса за заверение договора;
  • затраты на переводы между банками.

В результате выгода от предложения существенно снизится.

Как посчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Чтобы принять решение о рефинансировании ипотеки, необходимо оценить её выгодность. Для этого потребуется произвести ряд расчетов:

  1. Ознакомиться с количество процентов, которое осталось выплатить. Для этого потребуется взять график платежей, выданный в момент заключения договора. Сведения можно уточнить в интернет-банке. Дополнительно заемщик имеет право обратиться в финансовую организацию и получить справку.
  2. Проанализировать размер процентов, которые потребуются выплатить по новому кредиту. Для этого необходимо ознакомиться с условиями по будущей ипотеке. Нужно изучить срок погашения обязательств и процентную ставку. Не стоит принимать во внимание рекламные ставки. Узнать достоверную информацию удастся непосредственно после одобрения заявки на рефинансирование.
  3. Определить размер экономии. Для этого нужно из текущих процентов вычесть возможную переплату в случае рефинансирования. Дополнительно потребуется учесть все расходы на оформление кредита.
  4. Выяснив результат, нужно оценить, стоит ли получившаяся экономия усилий, которые придется приложить для перекредитования.

Стоит ли рефинансировать ипотечный кредит в своем банке?

Россияне стали активнее рефинансировать ипотеку

Ситуации, когда в рефинансировании ипотеки есть смысл.

Специалисты выделили ряд случаев, в которых рефинансирование ипотеки принесет пользу:

  1. Жилищный кредит получен давно, но до закрытия обязательств осталось свыше 10 лет, и условия по ипотекам существенно изменились в пользу заемщика.
  2. Кредит оформлен в валюте. После краха курса в 2014-2015 годах, граждане стремятся брать ипотеку только в рублях. ЦБ РФ поддерживает подобную позицию. Если жилищный займ оформлен в валюте, отличающейся от той, в которой выплачивается заработная плата, использование рефинансирования позволит существенно сэкономить.
  3. Необходимо объединить несколько потребительских кредитов с ипотекой.
  4. Человек может воспользоваться предложением на льготных условиях. Обычно финансовая организация предоставляет специальные предложения корпоративным и зарплатным клиентам.

Решив осуществить рефинансирование ипотеки в своем банке, учитывайте подводные камни, с которыми можно столкнуться:

  1. Финансовая организация будет внимательно изучать платежеспособность заемщика. Если финансовое положение ухудшилось, заявку могут отклонить.
  2. За рассмотрение заявки может взиматься дополнительная плата.
  3. Условия перекредитования существенно отличаются от информации, представленной в рекламных предложениях.
  4. Если возникли просрочки по кредиту, получить деньги в долг не удастся. Услугу рефинансирования ипотеки могут использовать только граждане, которые добросовестно выполняли взятые на себя обязательства.

В каком банке рефинансирование выгоднее, в своем или другом?

Выбирая финансовую организацию для выгодного рефинансирования кредита, нужно учитывать не место получения первоначального займа, а условия предоставления услуги. Фактически разница между своим и чужим банком отсутствует. Выбирая компанию, обратите внимание на следующие советы:

  1. В первую очередь необходимо ознакомиться с предложением банка, в котором заемщик является зарплатным или корпоративным клиентом. Обычно такие финансовые организации готовы предоставить персональные условия по рефинансированию.
  2. Обращайте внимания на цель кредитования. Если займ нецелевой, получить имущественный налоговый вычет не удастся.
  3. Ознакомьтесь с требованиями, которые финансовая организация предъявляет к залоговой недвижимости.
  4. Рассчитывайте выгоду рефинансирования ипотеки. Экономия складывается из разницы в процентах. Дополнительно во внимание нужно принимать комиссии и иные взносы. Если их объем больше сэкономленной суммы, осуществлять рефинансирование невыгодно.
  5. Учитывайте персональные особенности ситуации. Если заёмщику нужны денежные средства, лучше обращаться в компании, которые готовы объединить кредиты и выдать деньги на любые нужды.
Читайте также:  Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной

Нюансы налогового вычета

Имущественный налоговый вычет можно получить в соответствии с положениями статьи 220 НК РФ. Его размер составляет 13% от суммы потраченных денежных средств, но не более 260000 руб.

Помимо основного вычета с покупки недвижимости, предоставляется так называемый ипотечный возврат. Сумма предоставляется с уплаченных процентов. Размер доступного лимита выше.

Максимальная сумма составляет 390000 руб.

Если гражданин рефинансировал ипотеку, право на налоговый вычет не теряется. Получить возврат можно 1 раз в жизни.

Деньги, потраченные на закрытие кредита, могут быть учтены при расчете суммы к возврату.

Однако правило действует, если выполнено целевое финансирование – деньги в долг получены именно на перекредитование ипотеки. Если займ нецелевой, воспользоваться имущественным вычетом не удастся.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Перекредитование ипотеки – право, а не обязанность финансовой организации. Это значит, что компания имеет право отклонить заявку. Подобные решения обычно принимают в следующих ситуациях:

  • по первоначальному кредитору возникли просрочки;
  • финансовое положение заемщика не позволяет погашать кредит на условиях, на которые он претендует;
  • лицо не соответствует требованиям финансовой организации;
  • предоставлен неполный пакет документации;
  • у гражданина присутствует плохая кредитная история.

Пошаговая инструкция рефинансирования ипотеки

Чтобы выгодно рефинансировать ипотеку, потребуется выполнить следующие действия:

  1. Найти подходящую финансовую организацию и подать заявку. На основании анкеты будет принято первоначальное решение. Для проверки могут потребоваться паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка о доходах, кредитный договор и справка об остатке задолженности. Вся полученная информация проверяется. Представители финансовой организации могут позвонить работодателю, чтобы удостовериться в факте официального трудоустройства потенциального заемщика.
  2. Подготовить документы на недвижимость. Потребуется отчет оценщика, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, договор страхования и квитанция, подтверждающая факт оплаты премии, справка о лицах, прописанных в недвижимости, документ, демонстрирующий факт отсутствия задолженности по платежам. Если залоговая квартира устроит компанию, заявку одобрят.
  3. Заключить соглашение с финансовой организацией и дождаться, пока старый ипотечный кредит будет погашен. В обязательном порядке нужно получить подтверждение полного закрытия обязательств. Для этого нужно взять справку. Дополнительно необходимо забрать закладную и зарегистрировать новую сделку в регпалате. Бумаги, выданные там, потребуется передать новому кредитору.

Сроки

Процедура перекредитования займёт около 2 недель. За это время потребуется подготовить документы, провести оценку, переоформить обременение. Срок, на который выдается новый займ, варьируется от 1 года до 30 лет. Точный период зависит от пожеланий заёмщика, размера долга, финансового положения клиента и тарифов, действующих в организации.

Советы тем, кто хочет рефинансировать ипотеку

Эксперты советуют сравнивать предложения разных банков. Лучше подать заявку сразу в несколько организаций, в которых действует подобная услуга. Когда станет известна реальная ставка, необходимо принять итоговое решение.

Ряд специалистов советует получить одобрение в одной компании, затем взять договор и посетить другую организацию. Увидев предложение конкурентов, банк может предоставить более лояльные и выгодные условия рефинансирования ипотеки.

Рассчитывать переплату важно с учетом комиссии, страховок и иных платежей. Все они отражаются на итоговой стоимости предложения. Нередко дополнительные платежи перекрывают выгоду от рефинансирования. Оценку нужно проводить заранее.

Если присутствует возможность, необходимо вносить досрочные платежи. Действия позволят быстрее рассчитаться с задолженностью и снизить размер переплаты.

Нюансы

Рефинансировать ипотеку можно неограниченное количество раз. Однако заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Сотрудничество ведется с лицами, имеющими российское гражданство, хорошую кредитную историю, официальное место трудоустройства. Особое внимание уделяется возрасту клиента. Человек не должен быть старше 65 лет на момент погашения обязательств.

Выгодно рефинансировать можно любую ипотеку. Услуга распространяется даже на специализированные займы. Однако компания устанавливает определенные требования к кредитам.

Чтобы воспользоваться рефинансированием, заемщик должен выплатить минимум 20-50% от основного долга. Наличие просрочек недопустимо. Если с момента получения кредита прошло менее 6 месяцев, или до закрытия обязательств осталось меньше 3-х месяцев, заявку отклонят.

На недвижимость не должно быть наложено дополнительных обременений кроме залога по первичному займу.

  • Об авторе
  • Недавние публикации

Россияне стали активнее рефинансировать ипотекуАвтор статьи: Наталья ЛарионоваВысшее образование в сфере Государственного и муниципального управления. Отвечает за сбор достоверной информации и донесение сведений до читателя в удобной для восприятия форме. Проводила мероприятия по повышению юридической грамотности среди молодежи. Имеет опыт взаимодействия с городской и районной администрацией, хорошо знакома с процессом получения кредитов и оформлением льгот. По любым вопросам пишите на larionova@v-ipoteke.ruРоссияне стали активнее рефинансировать ипотекуАвтор статьи: Наталья Ларионова недавно публиковал (посмотреть все)

Рефинансирование ипотеки: тонкости перекредитования

Рефинансирование ипотеки означает, что заёмщик оформляет новый кредит для оплаты предыдущего на более выгодных условиях. Перекредитование целесообразно, но не во всех случаях. Стоит понимать, что переоформление кредита влечёт за собой определённые затраты. Важно просчитать все дополнительные расходы и учесть все нюансы.

Как работает рефинансирование ипотеки

Суть рефинансирования в следующем:

  1. Заёмщик находит новый банк, предлагающий меньший размер обязательных платежей, пониженную процентную ставку и т. д.

  2. Кредитор и заёмщик подписывают договор о рефинансировании.

  3. Полученными средствами заёмщик погашает текущую задолженность.

Таким образом, новый банк выкупает у предыдущего обременение на ипотечную недвижимость. Владельцем жилья остаётся заёмщик, а обременение на находившееся в залоге жильё переходит к новому кредитору. Некоторые банки предлагают кредиты без залогового обеспечения, но, как правило, в этом случае повышается ставка.

Рефинансирование имеет ряд преимуществ:

  • •снижение общей суммы переплаты;
  • •уменьшение размера ежемесячных платежей;
  • •уменьшение срока выплаты.

К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Кроме того, для рефинансирования нужен будет пакет документов, почти как для оформления новой ипотеки.

Рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке 7,99% годовых можно в Альфа-Банке. Снижайте ежемесячный платёж, сокращайте срок кредитования. Мы принимаем предварительное решение в течение минуты и оформляем все документы онлайн. Вы приедете в банк только для заключения договора. Рассчитайте, как изменится ипотека с помощью онлайн-калькулятора на сайте.

При переводе ипотечного кредита в Альфа-Банк вы можете получить сумму большую, чем остаток задолженности. Дополнительные деньги вы можете потратить, например, на проведение ремонта или покупку техники/мебели в свою квартиру.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.

Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:

  1. Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?

  2. Под какой процент вы сможете взять новый кредит?

  3. Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?

Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк. Альфа-Банк предлагает прозрачные условия кредитования: без скрытых комиссий и платежей. Вы сможете рассчитать выгоду от рефинансирования после предварительного одобрения.

Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.

Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.

При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.

Читайте также:  Закон о согласовании перепланировок внесен в правительство

Дополнительные расходы при рефинансировании

При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:

  • •отчёт об оценке недвижимости;
  • •оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;
  • •справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;
  • •нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;
  • •государственная пошлина за регистрацию обременения.

К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.

Россияне стали активнее рефинансировать ипотеку

Что нужно для рефинансирования

Чтобы рефинансировать ипотеку, заполните заявку на официальном сайте банка. После этого предоставьте в банк необходимые документы и дождитесь одобрения. Затем подпишите кредитный договор и оформите страховой полис. В дальнейшем старый кредит закрывается, а недвижимость переходит в залог другому банку-кредитору.

Перечень необходимых документов определяется банком. Для рефинансирования в Альфа-Банке понадобятся:

  • •паспорт, военный билет (для мужчин призывного возраста);
  • •копия трудовой книжки/договора, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка по зарплатному или накопительному счёту, выписка ПФР, выписка с зарплатного счёта;
  • •ипотечный договор (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
  • •договор купли-продажи, ДДУ, договор приобретения;
  • •выписка по рефинансируемому кредиту, справка об остатке задолженности (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
  • •отчёт об оценке (для вторичной недвижимости);
  • •свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на момент приобретения.

В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация.

Отказы в рефинансировании: возможные причины

Чаще всего отказывают в рефинансировании по следующим причинам:

  • •Испорченная кредитная история. Просрочки по обязательным платежам, нарушение обязательств при продлении страховки или предоставлении документов в банк.
  • •Низкая кредитоспособность. Если в процессе выплаты ипотеки у заёмщика снизился уровень дохода, есть вероятность отказа.
  • •Внесение изменений в объект недвижимости. Незаконная перепланировка — одна из распространённых причин отказа.
  • •Снижение рыночной цены предмета залога. Из-за колебаний цен на рынке обеспечительная недвижимость может подешеветь за время выплаты ипотеки.
  • •Несоответствие условий действующего кредита выбранной программе рефинансирования. Это касается суммы кредитования, возраста заёмщика, целевого назначения кредита и др. Иногда банки отклоняют заявки, поданные ранее, чем через шесть месяцев после получения ипотеки.
  • •Отказ от страховки. Одним из важных условий получения кредита на более выгодных условиях является оформление страхового полиса.
  • •Использование материнского капитала. Если при погашении были использованы средства маткапитала, то для нового кредитора возникает правовой риск, связанный с необходимостью выделения детям долей.
  • •Повторное рефинансирование. Сделки по повторному перекредитованию проводят далеко не все банковские организации.
  • •Рефинансирование ипотеки в том же банке. Отказать могут, если клиент обратился за рефинансированием в тот банк, в котором у него оформлена ипотека.
  • •Из-за развода супругов-созаёмщиков, если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.

Альфа-Банк требует, чтобы перед рефинансированием прошло всего 3 полных платежа, а не 6, как требует большинство других банков. Также Альфа-Банк выдаёт кредиты на рефинансирование только по паспорту, без надбавок к стандартной ставке 7,99%.

Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой

Льготные займы на покупку жилья, в которых использовались государственные субсидии, можно рефинансировать на общих основаниях. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и военная ипотека. Для перекредитования требуется положительная кредитная история, официально подтверждённое трудоустройство, а также отсутствие выделенных детских долей.

Выводы

Прежде, чем рефинансировать ипотеку, хорошо всё взвесьте и рассчитайте. Сравните условия по действующему ипотечному договору с теми, что предлагает выбранный банк в рамках рефинансирования.

Банки стали активнее предлагать рефинансирование кредитов :: Финансы :: РБК

Средневзвешенная ставка по розничным кредитам постепенно снижается. По данным ЦБ, в июне по кредитам до года она составила 13,95%, что на 1,05 п.п. ниже по сравнению с началом этого года, на 2 п.п. — с начала 2019-го, и на 5,04 п.п. — с начала 2018 года.

По кредитам от одного года до трех лет ставка в июне была на уровне 13,92%: она снизилась не так радикально — на 1,99 п.п. с начала 2018-го.

Обслуживание кредитов на срок более трех лет, куда входит и ипотека, в июне в среднем обходилось в 11,08%: с начала года ставки снизились на 0,98 п.п., с января прошлого года — на 1,65 п.п., а с начала позапрошлого — на 1,91 п.п.

Если сравнивать текущий уровень ставок с показателями пятилетней давности, разница достигает 7,46 п.п. (в июне 2015-го стоимость кредитов от трех лет составляла 18,54% годовых).

Какие банки смягчали условия по рефинансированию кредитов

Большинство крупных игроков снижали ставки по рефинансированию как ипотеки, так и потребительских ссуд. Средняя ставка по таким продуктам, в частности, падала в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, Альфа-банке, «Открытии», Россельхозбанке, Росбанке, банке «Санкт-Петербург» и «Ак Барсе».

По данным Frank RG, самое заметное сокращение средних минимальных процентных ставок по рефинансированию потребкредитов произошло в Росбанке (на 4 п.п. с начала лета), РСХБ (на 1,9 п.п.), «Открытии» (на 1,6 п.п.). В ипотеке сильнее всего политику рефинансирования поменяли Росбанк (минус 2,04 п.п. с апреля), Райффайзенбанк (минус 2 п.п.), «Открытие» (минус 1,9 п.п.) и УБРиР (минус 1,7 п.п.).

При каких ставках клиенту выгодно рефинансирование

Запускающие программы рефинансирования банки включились в борьбу за более качественных заемщиков, с положительной кредитной историей, говорит директор — руководитель направления банковских рейтинга агентства НКР Михаил Доронкин. «В условиях пандемии и последовавшего снижения реальных доходов населения заметно снизилось и качество входящего потока новых заемщиков, что повысило роль рефинансирования в формировании клиентской базы», — замечает он.

Спрос на рефинансирование предъявляют заемщики, которые не пострадали от пандемии и ограничений, — они просто хотят снизить платежную нагрузку, говорит зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов.

По его оценкам, под рефинансирование в основном попадают ссуды, выданные один-два года назад. Из-за серьезного снижения ставок на рынке рефинансирование интересно даже тем, кто брал кредит в 2019 году, считают в Газпромбанке.

«Клиенты чаще обращаются, когда разница в ставке по кредитному договору составляет более 1 п.п.», — говорит представитель банка.

Выгода от рефинансирования в основном зависит от разницы ставок, которая образуется при переходе в другой банк, отмечает директор рейтингов финансовых институтов Национального рейтингового агентства (НРА) Юрий Ногин. «В случае с потребительскими кредитами рефинансирование становится ощутимо выгоднее, если новая процентная ставка на 15–20% меньше, чем первоначальная.

Например, при прежней ставке в 10% годовых ощутимо выгодной может быть ставка под 8–8,5%. Для ипотечного кредитования отклонение может быть в районе 10%», — поясняет аналитик. Он подчеркивает, что оценивать разницу ставок в процентных пунктах не всегда показательно: при изначально высокой стоимости кредита снижение ставки на 1–2 п.п.

будет не таким ощутимым, как при низкой.

Чаще всего заемщики обращаются за рефинансированием раньше, когда предлагаемая ставка по новому потребкредиту ниже на 5–7%, а по ипотеке — на 2%, оценивает вице-президент банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

Срок кредита для перехода в другой банк имеет значение. «Рефинансирование будет ощутимо выгодно на первоначальном этапе погашения потребкредита», — говорит Ногин. Для ипотечного кредитования или кредитных карт сильной разницы, по его словам, нет в силу специфики этих видов займов, но когда до окончания ипотечных выплат остается менее одного года, рефинансирование явно не выгодно.

Чем дольше срок до погашения задолженности, тем привлекательнее рефинансирование, соглашается директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «При относительно коротком долге затраты на переоформление кредита — страховка, переоформление недвижимости и тому подобное — могут перевесить выгоды от снижения ставки или сделать их несущественными», — замечает он.

Что может помешать снизить ставку по кредиту

Заемщику, скорее всего, будет отказано в рефинансировании, если он не платит по текущим обязательствам или не имеет заработка, утверждают опрошенные РБК эксперты.

«Если клиент допустил просрочку выплат по потребительскому кредиту или потерял источник дохода, то он объективно испытывает трудности с выплатой заемных средств», — поясняет замдиректора департамента розничных клиентских решений Росбанка Лидия Каширина. В таких ситуациях банк может предложить опцию реструктуризации долга.

Важно не только отсутствие просрочки на момент обращения за новым кредитом, но и выплаты по графику в течение последних шести месяцев, отметили в Росбанке и ВТБ.

Рождение ребенка или появление другого иждивенца в семье не повод для отказа в рефинансировании, хотя кредитор будет учитывать изменение платежеспособности клиента с учетом новых условий, говорит Каширина.

При принятии решения о рефинансирования банки оценивают те же параметры, что и при выдаче новой ссуды, замечает гендиректор Объединенного кредитного бюро (ОКБ) Артур Александрович.

Кредиторы могут обратить внимание не только на допущенные ранее просрочки или уровень долговой нагрузки, но и на многочисленные заявки на кредит, приводит пример эксперт.

Читайте также:  В Москве спрос на элитное жилье зависит от общественно-политических настроений

С 1 октября 2019 года российские банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика, но при рефинансировании это делать не обязательно. «Рефинансируя кредит, банк рассчитывает на то, что из вновь полученного кредита будет погашено предыдущее обязательство или несколько обязательств.

В случае погашения предыдущего кредита значение ПДН не изменится, тогда как в случае сохранения как нового, так и старого кредита значение ПДН, конечно, же вырастет», — объясняет гендиректор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин.

По его словам, такие случаи отслеживаются банками и те применяют к подобным клиентам специальные меры, от повышения ставки по новому кредиту до требования его досрочного погашения.

Отразится ли рефинансирование на кредитной истории

В большинстве случаев появление любого нового кредита или кредитной карты отражается на скоринговом балле клиента, считает Лагуткин.

«Влияние, как правило, негативное: скоринговый балл снижается, что связано с возникновением дополнительной неопределенности в возможности своевременного обслуживания нового обязательства», — отмечает он, добавляя, что рефинансирование в данном случае не будет исключением, так как рассматривается в качестве нового кредита.

Александрович, наоборот, утверждает, что перекредитование напрямую не влияет на скоринговый балл и качество кредитной истории: «Если заемщик рефинансирует кредит в том же банке, чтобы обслуживать его по более низкой ставке, то произойдет снижение его долговой нагрузки. Если он рефинансирует кредит в другом банке, то теоретически может произойти кратковременное ухудшение скорингового балла, носящее технический характер: долг может задвоиться на время, когда у заемщика уже открыт кредит в другом банке, но еще не закрыт старый».

Перезагрузились: россияне массово рефинансируют ипотеку

В 2020 году россияне рефинансировали рекордный объем ипотечных кредитов — максимальный за всю историю рынка. Общая сумма таких займов — около 600 млрд рублей.

Главная причина — снижение ставок, которое подстегнула госпрограмма льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ. При этом доходы жителей страны падают, а кредитов многие набрали на год-два вперед, и это опасная ситуация.

Что будет со ставками в ближайший год, грозит ли рынку перегрев и как бум рефинансирования отразился на стоимости жилья, разбирались «Известия».

Перекредитовались по полной

За прошлый год жители России рефинансировали 234 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 600 млрд рублей. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, по сравнению с 2019 годом доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки выросла более чем в два раза — до 13,7%. Как отмечают авторы исследования, такая динамика обусловлена заметным снижением ставок по жилищным займам в России.

По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотеке снизилась c 9% в декабре 2019 года до 7,36% в декабре 2020 года. Во многом это заслуга введенной на фоне пандемии программы льготной ипотеки.

Жилищные кредиты на новостройки по ставке 6,5% выдают с апреля, а разницу между льготной ставкой и рыночной возмещает государство.

Программа была рассчитана на срок до 1 ноября прошлого года, но в октябре ее продлили до июля 2021-го.

Но дело не только в госпрограмме. Регулятор предпринял резкое снижение ключевой ставки в условиях нестандартной экономической ситуации.

«Всего за полгода значение ключевой ставки уменьшилось на 30% — до нынешней планки в 4,25%. Это позволило банкам снизить конечный процент по кредитам и ипотечным займам, поэтому рефинансировать свою задолженность необходимо было каждому заемщику», — указывает Александр Дужников, сооснователь федерального портала о недвижимости Move.ru.

Брали все

В то же время эксперты обращают внимание на то, что у бума рефинансирования ипотеки есть и обратная сторона. Он создал риск перегрева рынка, так как существенно выросла доля кредитов с платежом к доходу выше 80%.

Нельзя исключать, что кредитный «пузырь» надувается и скоро многие россияне не смогут платить по взятым ранее обязательствам, считает Ирина Данилина, советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку.

Так, размер рекомендованного семейного дохода, необходимого для комфортного обслуживания среднего ипотечного кредита в России, за минувший год почти не изменился и по итогам декабря 2020 года составил 70,3 тыс. рублей (данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ)).

Самый высокий уровень семейного дохода для комфортного обслуживания ипотечного кредита был рассчитан по Москве — 149,8 тыс. рублей, в Московской области — 113,1 тыс. рублей, Санкт-Петербурге — 92,1 тыс. рублей, Приморском крае — 82,9 тыс. рублей и Хабаровском крае — 80,1 тыс.

рублей.

При этом реальные доходы населения, по данным Росстата, по сравнению с началом 2014 года упали более чем на 10%.

В зависимости от методик расчета люди стали беднее в среднем на 11–15%, указывает президент Межотраслевой ассоциации СРО в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

А долговая нагрузка, по данным Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), с 2014 года выросла более чем в 1,5 раза.

Рост цен на жилье

Очевидным следствием стал и рост цен на жилье: подстегиваемый рекордным кредитованием квадратный метр заметно подорожал.

«По итогам 2020 года цены на первичку в зависимости от города выросли в среднем на 15–30%.

Одновременно в период пандемии, массового оттока зарубежной рабочей силы и заморозки строек на 2% снизились темпы ввода в эксплуатацию нового жилья, что тоже толкнуло цены на недвижимость вверх.

Из-за массового спроса и сокращения предложения некоторые стройки прибавили за год почти 100% стоимости», — указывает Александра Белоус.

Подорожали не только новостройки: 2020 год стал рекордным по росту цен загородного жилья.

«Льготная ипотека, помноженная на пандемийное желание выбраться из города, спровоцировала колоссальный спрос на частные дома в Подмосковье. Так, недвижимость на престижной Новой Риге выросла в среднем на 30%», — говорит Максим Лалакин, член комитета по строительству «Деловой России».

Период охлаждения

Эксперты предполагают, что тенденция массового рефинансирования сохранится как минимум до июля этого года, пока действует программа льготной ипотеки. Однако в дальнейшем темпы ипотечного кредитования и рефинансирования будут снижаться.

Во-первых, сработает отложенный эффект в виде сокращения объемов кредитования. Дело в том, что население сконцентрировало новые займы в короткий промежуток времени — во второй половине 2020 года. Поэтому через несколько лет после окончания льгот и возвращения ключевой ставки к «нормальным» значениям количество новых кредитов сократится.

К тому же регулятор, скорее всего, возьмет курс на повышение ключевой ставки, от которой зависят и ставки по ипотеке.

«2020 год стал неким подобием горлышка бутылки, сконцентрировав в себе заемщиков следующих нескольких лет. В Центральном банке, безусловно, понимают это и учитывают соответствующие риски, — указывает Александр Дужников.

— Скорее всего, после окончания программы субсидирования льготной ипотеки в июле и при отсутствии коронавирусных проблем мы увидим постепенное увеличение значения ключевой ставки: по 0,25–0,75 п.п. в год в ближайшие пару лет».

В то же время, по мнению Геннадия Салыча, председателя правления банка «Фридом Финанс», запас прочности на 2021 год еще есть, поскольку потенциал падения ключевой ставки еще не отыгран.

«Даже если государство отменит льготные ставки, банки продолжат снижать стоимость займов по своим обычным программам. При ключевой ставке 4,25% рыночные займы должны стоить 6–6,5%, то есть сейчас они всё еще стоят дороже как минимум на 1%. Они будут снижаться.

Следовательно, будет расти объем ипотеки в целом и рефинансирования в том числе» — заключил эксперт.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *