Скорее всего, почти все заемщики по ипотеке, оформившие кредиты в 2016 году и раньше, уже успели хотя бы по разу их рефинансировать. Но это сложная и достаточно дорогая процедура, соглашаться на которую не всегда есть смысл. Тем более, что банки предлагают и альтернативные варианты – когда ставку можно снизить, не уходя из своего же банка. Мы собрали все возможные варианты и оценили, сколько можно будет сэкономить с ними.
Процентные ставки по ипотечным кредитам, как и по другим, зависят от общего уровня процентных ставок на рынке – и больше всего от ключевой ставки Банка России. Соответственно, если регулятор поднимает ставку, вслед за ней растут и процентные ставки по кредитам, и наоборот.
Во второй половине 2020 года и в начале 2021-го в России действовала самая низкая ключевая ставка в истории страны – 4,25%.
Соответственно, банки тоже снижали ставки по ипотеке – в рамках стандартных программ (без государственного субсидирования) ставки составляли порядка 8% годовых.
Но еще не так давно банки выдавали ипотеку под 12-15% годовых – это было, скажем, в 2015-2016 годах (и было логично – ключевая ставка доходила до 17%).
Другими словами, ставки на рынке могут меняться в широких пределах. Но когда заемщик оформляет ипотечный кредит, его условия фиксируются на весь срок.
То есть, взяв кредит на 20 лет под 12% годовых, заемщик обязуется все 20 лет платить его именно по такой ставке.
Когда средние рыночные ставки опускаются до 8% годовых, а по льготным госпрограммам – до 4,5-5,7% годовых, заемщик чувствует себя обманутым.
Вариантов, как восстановить справедливость, у него не так много:
- рефинансировать кредит. Проблема в том, что рефинансирование предполагает, что заемщик уходит в другой банк – а это долгая процедура, с переоформлением залога и другими тратами;
- продолжать платить кредит по старым правилам;
- попытаться снизить ставку по уже выданному кредиту.
Естественно, что банку совсем невыгоден первый вариант (клиент уйдет от него, скорее всего, навсегда), и очень даже выгоден второй вариант. Но чтобы не упустить клиента, банки вынуждены соглашаться на третий – сохранить клиента, но согласиться получать от него чуть меньше.
Первым такую программу запустил Сбербанк, и сделал он это примерно в 2017 году – тогда под нее попали заемщики, которые брали ипотеку в сложные 2015-2016 годы. Банк был готов снизить ставку в среднем на 1,5-3% годовых – и, например, вместо 13% заемщику согласовывали ставку в 9-10% годовых. Ежемесячный платеж существенно снижался, как и переплата.
Понятно, что банку это было не так интересно, поэтому широко об этой программе стало известно из соцсетей – от тех клиентов, которые ею воспользовались. Увы, долго это не продлилось – уже в сентябре 2018 года Сбербанк перестал принимать заявления на снижение ставки, а о новой так и не объявил.
На самом же деле что-то похожее есть в разных банках, просто большинство из них предпочитают не афишировать такие возможности.
Как банки предлагают снизить ставку
Программы по типу той, что была в Сбербанке несколько лет назад, сейчас найти сложно – да и смысла большого в этом нет. Среднестатистический заемщик в последние 2-3 года и так оформил кредит по ставке около 10% годовых и ниже, а процентные ставки снизились незначительно. Тем не менее, несколько способов снизить процентную ставку по уже оформленному ипотечному кредиту существует.
Оформить зарплатную карту
При выдаче ипотечного кредита банк обычно определяет процентную ставку по специальной системе: есть базовый тариф, к нему прибавляются надбавки (за отсутствие страховки, отсутствие документов, маленький первоначальный взнос), и от него отнимаются скидки. Скидки эти бывают разные, например:
- оформление ипотеки через электронный сервис этого же банка (сервисы обычно платные, но скидка со ставки будет выгоднее);
- подтверждение доходов справкой по форме 2-НДФЛ (а не по форме банка);
- оформление кредита у застройщика из определенного перечня (компания компенсирует банку часть недополученной процентной ставки);
- получение зарплаты на карту банка.
Последний пункт – самый простой и доступный для большинства заемщиков (кроме разве что ИП). Если заемщик оформляет ипотеку, значит у него есть официальные доходы, и чаще всего это зарплата. А закон разрешает сотруднику получать зарплату на карту любого банка России – несколько лет назад даже был принят отдельный закон по этому поводу.
По зарплатным картам, как правило, устанавливаются выгодные тарифы – бесплатное обслуживание и снятие наличных без комиссии, поэтому заемщик вряд ли что-то потеряет, если будет получать зарплату через тот же банк, который выдаст ему ипотеку. А вот преимущества от этого есть.
Например, в ВТБ можно снизить процентную ставку по уже выданным кредитам, правда, с рядом условий:
- перевести свою зарплату в ВТБ нужно в течение 3 месяцев после подписания кредитного договора;
- ставка будет снижена на 0,5 процентных пункта;
- скидка не работает при оформлении ипотеки по госпрограмме 2020 года или «семейной» ипотеки.
Это достаточно необычное предложение – большинство других банков требуют, чтобы клиент заранее перевел к ним свою зарплату.
Зарплатные клиенты банкам выгодны по ряду причин: так проще оценивать доходы заемщика и при необходимости предлагать ему другие услуги; а еще если заемщик перестанет платить по кредиту добровольно, банк сможет списывать долг из его зарплаты напрямую (но только в рамках закона).
Заплатить разовую комиссию
Эта возможность появилась относительно недавно, и, если верить сайту, первым такую услугу предложил Росбанк. Условия просты: банк снижает процентную ставку по ипотечному кредиту, если клиент внесет разово определенную сумму в виде комиссии. Это не первоначальный взнос и не частичное погашение – уплаченная комиссия не снижает остаток долга, а полностью идет в доход банка.
Как удалось выяснить, на практике такую услугу предлагают не очень много банков:
- Росбанк – можно снизить ставку на 0,5-1,5% годовых, если уплатить разово, соответственно, от 1 до 4% от общей суммы кредита. Минус один – оформляется это все только в момент оформления кредита (а сумма комиссии вносится вместе с первоначальным взносом);
- Примсоцбанк – снижает ставку на 1-3% годовых, и за это нужно отдать от 1,9 до 11,3% от суммы кредита. Минус тот же – работает это лишь в момент выдачи ипотечного кредита;
- Транскапиталбанк – снижает ставку на 4,5-6% годовых за платеж в размере 5% от остатка задолженности. работает это только с ранее выданными кредитами, но не со всеми, а только с теми, что были выданы в 2014-2015 годах;
- Банк «Дом.РФ» – снижает ставку на 0,5-1% годовых при внесении платежа в 2-3,5% от суммы кредита (и тоже только при оформлении самого кредита);
- Совкомбанк – снижает ставку на 0,5-0,75% годовых при условии внесения 1,99-2,99% от суммы.
То есть, в большинстве случаев возможность снизить ставку существует только изначально при подписании договора ипотечного кредитования – когда договор подписан, ставка фиксируется, и снизить ее разовым платежом уже нельзя.
Активно пользоваться картой банка
Несколько банков предлагают своим заемщикам особые скидки на ипотеку – если клиент будет активно пользоваться картой, выданной тем же банком.
Смысл простой – с каждой операции по карте банк зарабатывает какой-то процент комиссии.
Обычно этот процент возвращается в виде кэшбэка, но в случае с ипотечными заемщиками банк может возвращать эти деньги необычно – в виде скидки за ипотеку.
Когда речь идет о небольшом потребительском кредите или вкладе, то услуга выглядит просто – ведь сроки вклада или кредита примерно соответствуют сроку использования карты. В случае же с ипотекой все несколько сложнее – она длится по 20-30 лет, и все эти годы поддерживать один уровень использования платежей по карте непросто.
Вот как вышел из ситуации Совкомбанк:
- услуга «Гарантия отличной ставки» предполагает, что банк вернет разницу между фактическими процентами по ипотеке и процентами по ставке 5,9% годовых;
- для этого нужно каждый месяц оплачивать что-то картой «Халва» минимум 5 раз, а общая сумма платежей должна составлять 10 тысяч рублей и больше;
- к карте обязательно должна быть подключена программа страховки, а платить можно своими или кредитными средствами;
- программа действует всего 3 года.
Выгодно это, как можно понять, только тем, кто и так пользуется «Халвой», и заодно оформил ипотеку в том же Совкомбанке.
То же самое есть у ВТБ, но там условия чуть отличаются. Платить нужно «Мульткартой» на те же 10 тысяч рублей в месяц, за это банк снизит ставку по потребительскому кредиту на 1%, а по ипотеке на 0,3%. Фактически платить придется по графику платежей, а разница вернется бонусными рублями.
При желании можно уточнить, действует ли такая программа в банке, выдавшем ипотеку – например, если оформить такую карту, использовать ее как зарплатную и активно ею пользоваться, можно неплохо сэкономить на ипотеке.
Попытаться снизить ставку по заявлению
Это пункт, с которого мы начинали – но более-менее открыто программа работала только в Сбербанке. Но другие банки тоже понимают, что заемщики по ипотеке не будут платить по 12-15% годовых, когда все остальные платят по 6-8%, и предпочтут рефинансирование. Поэтому, чтобы удержать клиента, банки все же готовы снижать проценты по ипотеке.
Проблема в том, что такой информации на сайтах банков нет, и эту возможность мало кто афиширует. Программа может называться по-разному: программа снижения ставок, программа внутреннего рефинансирования, или как-то еще, но суть у нее примерно одинакова.
Скорее всего, нужно подать заявление своему кредитному менеджеру по ипотеке с просьбой снизить процентную ставку по выданному кредиту до среднерыночного уровня.
Внутренние документы банка, как правило, устанавливают какую-то границу: например, заявление пойдет в работу, если фактическая ставка выше среднерыночной на 1,5% и больше.
То есть, если кредит оформлен под 10% годовых, а банк активно кредитует новых клиентов под 8%, можно смело подавать заявление.
О форме заявления также сказать нечего – скорее всего, это подскажут в банке. Это может быть как заявление в свободной форме, так и по утвержденным правилам.
Однако, обращаясь с таким заявлением, нужно помнить две вещи:
- кредитная политика – это то, что устанавливает сам банк по своим правилам. Говоря проще, банк вправе отказать снизить ставку, и это будет абсолютно законно. Обжаловать решение с отказом тоже не получится, ведь здесь нет никакого нарушения;
- если банк одобрит заявку, будет пересмотрен график платежей – соответственно, придется вносить изменения в условия договора. А за это банк попросит определенную сумму.
Плату за изменение условий устанавливает сам банк. Например, в Газпромбанке это 1% от суммы остатка задолженности, минимум 15 тысяч рублей, максимум 150 тысяч.
Промсвязьбанк попросит 2500 рублей в Москве и столичных регионах и 1500 рублей в других городах (но при условии, что банк принял положительное решение), ВТБ установил комиссию в сумме от 7 до 15 тысяч рублей в зависимости от условий.
Тем не менее, даже с учетом комиссии это может быть выгодно – ведь кроме этого варианта остается только рефинансирование, что потребует еще больше расходов (на оценку имущества, переоформление залога, и т.д.).
Программы от правительства – перейти на «семейную»
С 2018 года в России существует программа «семейной ипотеки». По ней семья может получить ипотечный кредит по ставке 6% годовых и менее, если в ней после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. По программе доступны покупка квартиры в новостройке или рефинансирование ранее оформленного кредита (а недавно добавились и кредиты на ИЖС).
Но что делать, если на момент оформления кредита у семьи не было права на ипотеку, а после – родился ребенок? С одной стороны, по программе можно рефинансировать старый кредит, но для этого придется переходить в другой банк, что дорого и сложно.
Поэтому со временем банкам разрешили переводить таких клиентов на льготные условия с уже оформленными кредитами. Работает это так (на примере Сбербанка):
- если семья заемщика стала соответствовать условиям «семейной» ипотеки, она может перейти на эту программу;
- сумма остатка долга должна быть не более 85% от стоимости жилья (а также проходить по сумме – до 6 миллионов в регионах, до 12 миллионах в столицах);
- недвижимость должна быть изначально куплена на первичном рынке;
- по кредиту должен быть оформлен полис добровольного страхования жизни заемщика;
- по кредиту не должно быть просрочек.
Если семья соответствует всем этим требованиям, она получит процентную ставку в размере 5% годовых или даже ниже (банк пишет о 4,7% годовых).
Подобные программы есть и в других банках, которые работают с этой ипотечной госпрограммой. Фактически это возможность перейти на условия «семейной ипотеки», не уходя из своего банка и не тратя деньги на оплату документов и услуг при рефинансировании кредита.
Когда все же стоит обратиться за рефинансированием?
Рефинансирование – настоящее спасение для заемщиков, которые оформили ипотеку несколько лет назад. Переведя свой кредит в другой банк, клиент будет платить меньше, чем в прошлом банке – соответственно, снизится общая сумма переплаты. При желании можно «растянуть» срок до максимального, это еще больше снизит платеж.
Однако на самом деле рефинансирование может быть далеко не так выгодно, как об этом говорит реклама:
- для оформления нужно будет заказать экспертную оценку квартиры, а потом – оплатить перерегистрацию залога;
- пока первый банк не снимет обременение с квартиры, второму придется платить проценты по завышенной ставке;
- если рефинансировать кредит в первые 2-3 года, большой выгоды не будет – в первые годы заемщик большей частью погашает проценты, а основная сумма долга не снижается;
- если эксперт оценит квартиру не очень дорого, а сумма кредита большая, то банк урежет максимальную сумму кредита по рефинансированию;
- если квартира покупалась с материнским капиталом, могут быть проблемы (хотя недавно принятый закон упростил процедуру);
- если по первому кредиту была оформлена страховка жизни и здоровья, второй банк может ее не принять – придется покупать новую.
Это не означает, что рефинансировать ипотеку невыгодно – просто еще до начала процедуры нужно взвесить все плюсы и минусы, и понять – стоит ли ввязываться в перекредитование. По оценкам экспертов, смысл в этом есть только в том случае, когда ставка по рефинансированию будет на 1-1,5% и более ниже, чем по изначальному кредиту.
Тем не менее, если банк отказывается снизить ставку по заявлению, а другие варианты исчерпаны, то рефинансирование – практически единственный вариант снизить уменьшить месячный платеж и общую переплату по ипотечному кредиту.
Ипотека продолжила дешеветь: когда ставки достигнут дна?
Выдача ипотечных кредитов вышла на докризисный уровень, несмотря на неопределенность с ходом пандемии и ее экономическими последствиями. Июль 2020 года попал в тройку месяцев с максимальной выдачей ипотеки за всю историю российского рынка. По данным «Дом.
РФ» и Frank RG (ЦБ опубликует показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в конце августа), за месяц российские банки выдали 140 000 ипотечных кредитов на 340 млрд рублей, что на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном.
Предыдущие рекорды были в декабре 2018 года (157 236 кредитов на 340,9 млрд рублей) и в декабре 2019 года (145 188 кредитов на 345,1 млрд рублей).
В ВТБ заявили, что по итогам июля банк зафиксировал ежемесячный прирост ипотечных продаж. Если в мае банк выдал ипотеку на 62 млрд, то в июне – 76,2 млрд, а в июле уже почти 78 млрд рублей.
В июле банк «Дом.РФ» выдал около 3700 ипотечных кредитов на сумму почти 10 млрд рублей, что выше показателей июля прошлого года на 70%, сообщил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
Столь резкий рост выдач ипотечных кредитов объясняется воздействием нескольких факторов. В апреле заработала масштабная госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки. С мая власти начали ослаблять ограничения из-за карантина, и свою роль сыграл отложенный спрос.
«Из-за карантина у граждан были ограничены возможности оформления сделок купли-продажи недвижимости, в том числе из-за закрытия МФЦ.
В июне МФЦ возобновили работу, а граждане смогли реализовать отложенный спрос», — объясняет генеральный директор Объединенного кредитного бюро Артур Александрович.
Еще один важный фактор — банки продолжают снижать ставки по ипотечным кредитам и рефинансированию ипотеки. Банк России с 26 июля снизил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%, вслед за этим продолжили снижаться и ипотечные ставки.
У Райффайзенбанка с 30 июля минимальная ставка на покупку недвижимости в новостройке составляет 7,77% годовых (снижение на 0,22 п.п.), а на вторичном рынке — 8,19% (на 0,10 п.п.).
Новикомбанк уменьшил ставки по ипотечным кредитам для зарплатных и корпоративных клиентов, сейчас они составляют 7,8%-8%,
Абсолют Банк с 3 августа снизил ставки по программам ипотечного кредитования на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. Минимальная ставка сейчас от 8,1% при наличии договора коллективного страхования для заемщиков, стандартная — 8.25% годовых.
ВТБ с 5 августа опустил ставки по всей линейке базовых ипотечных программ на 0,5 п.п. Кредит на готовое и строящееся жилье банк предлагает по ставке от 7,4% годовых, в рамках дальневосточной ипотеки – 1%. Крупнейший игрок, Сбербанк, 7 июля объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,5 п.п.
До этого кредитная организация уменьшала ставки в мае на 0,4–0,5 п.п. Минимальная ставка по ипотеке на готовое жилье, согласно сайту банка, составляет сейчас 7,3% годовых (при сделке через сервис «ДомКлик»).
В рамках программ с застройщиками минимальная ставка на первичном рынке жилья в первые два года составляет 4,1%, а затем 5,4% годовых.
Росбанк за последние три месяца несколько раз корректировал условия по ипотечному кредитованию в сторону снижения ставок. Промсвязьбанк действовал аналогично в июне, снизив стоимость ипотеки на 0,4-1,3 п.п. (ставка на вторичном рынке от 8,1% годовых).
По данным компании «Русипотека», на конец июля средняя ставка ипотечного кредитования в России на первичном рынке составляет 8,58%, на вторичном — 8,74%, рефинансирование — 8,55% годовых (для кредитов на срок 15 лет, взнос — 30%, при комплексном ипотечном страховании).
Forbes обратился в топ-20 банков по размеру ипотечного портфеля. Восемь кредитных организаций не исключили возможность и дальнейшего снижения ставок. «Дальнейшее изменение ставок будет зависеть от развития рыночной ситуации, при этом для нас стратегически важно поступательно развивать ипотечные программы с точки зрения их доступности для все большего числа заемщиков», — сообщили в ВТБ.
Сбербанк изменение условий кредитов не комментирует.
Предправления Абсолют Банка Татьяна Ушкова заявила, что дальнейшее снижение зависит от действий ЦБ по ключевой ставке. В банке ТКБ также могут изменить ставки в зависимости от изменения стоимости денег на межбанке, конкурентной среды, а также действий и заявлений ЦБ, сказал директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. Похожей позиции придерживаются в Ак Барс Банке.
Руководитель департамента ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов отметил, что динамика ставок будет зависеть как от поведения рынка, так и от динамики снижения ключевой ставки и котировок пятилетних ОФЗ. «Возможно, волна снижения ставок пройдет в ноябре — декабре, после завершения госпрограммы», — предположил Иванов.
РНКБ в ближайшее время уменьшит стоимость ипотечных кредитов. В настоящее время ставки в банке начинаются от 7,8% годовых.
«Снижение ставок по ипотечным кредитам вне госпрограмм, вероятно, продолжится до конца года, если не произойдет событий, которые повлияют на денежно-кредитную политику Банка России в сторону ужесточения», — считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Темпы снижения средневзвешенной ипотечной ставки будут умеренными – на 0,25-0,5 п. п., добавляет она.
По оценке директора-руководителя направления банковских рейтингов агентства НКР Михаила Доронкина, ставки по собственным программам банков (без учета льготной ипотеки) продолжат устойчиво снижаться в ответ на существенное понижение ключевой ставки в июне-июле и к концу года средняя ставка новых выдач может опуститься до 7,5%.
Несмотря на это, аналитики не ожидают перегрева. Доходы населения не растут, а цены на недвижимость не падают. К примеру, средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы за год по данным агентства недвижимости «Бон Тон» выросла на 15,3% и по итогам июля 2020 года составила 141 200 рублей.
«По итогам первого полугодия 2020 года стоимость жилья в городах нашего присутствия (Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Сургут, Видное) увеличилась на 5 — 14% к аналогичному периоду 2019-го», — сообщил директор по операционному управлению девелоперской компании «Брусника» Александр Щиголь.
По сравнению со вторым полугодием 2019-го недвижимость в среднем подорожала на 3-5%.
«Цены на новостройки в России определяются множеством факторов, причем основной из них — себестоимость, которая неуклонно растет. Из-за девальвации рубля, роста цен на топливо и стройматериалы, удорожания различных услуг (от архитекторов до рекламщиков), каждый «квадрат» становится строить все дороже», — объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ключевыми рисками для ипотечного кредитования в 2020-м станут снижение доходов населения вследствие кризиса и роста безработицы на фоне пандемии и ее последствий, а также сохранение рисков второй волны коронавируса, считают аналитики «Эксперт РА».
Все это приведет к замедлению бурного роста ипотеки.
«В российском банковском секторе отмечался значительный рост объемов ипотечного кредитования в последние два года, однако, как мы и полагали ранее в своих прогнозах, он может замедлиться в 2020 году вследствие ожидаемого насыщения спроса и отсутствия значительных факторов сильного роста в будущем», — отмечает директор направления «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко. — Мы ожидаем постепенного снижения темпов роста ипотечного кредитования, которые, по оценкам, составят в среднем 10-12% в 2020 году, по сравнению с 24% по итогам 2018 года и 15% в 2019 году».
«Конечно, нужно понимать, что в стране системный экономический кризис и восстановление не будет быстрым даже по самым оптимистичным прогнозам.
Поэтому, занимая деньги у банка, лучше иметь при себе подушку безопасности и трезво оценивать свои позиции в бизнесе или на рынке труда», — говорит Литинецкая.
По базовому прогнозу «Эксперт РА», объем выдач ипотеки по итогам года составит 2,5-2,6 трлн рублей, что будет ниже показателей 2019 года (2,8 трлн рублей).
Банки снизили ставки по льготной ипотеке на новостройки
Business FM
В пятницу, 9 апреля, о новых условиях сообщил ВТБ. Но и в других кредитных организациях ставки тоже ниже изначально заявленных 6,5%. С чем это связано?
В пятницу, 9 апреля, о новых условиях сообщил ВТБ. Но и в других кредитных организациях ставки тоже ниже изначально заявленных 6,5%. С чем это связано?
ВТБ сообщил, что теперь ставка на льготную ипотеку у банка будет 5,8%. То есть на 0,3% ниже, чем была раньше. Причем сама программа жилищного кредитования подразумевает ставку в 6,5%. Можно ли назвать политику банка аттракционом неслыханной щедрости? Скорее он просто идет за рынком.
Радиостанция Business FM посмотрела ставки по льготной ипотеке еще в пяти самых крупных банках. И они уже предлагают кредиты на новостройки ниже 6% годовых — 5,9%, 5,8%. У «Сбера», правда, 6,1%.
Зато в первый год банк предлагает заемщикам почти не платить проценты. И, судя по всему, за граждан это сделает застройщик. Льготная ипотека пользуется у россиян большой популярностью, и банки конкурируют за клиентов.
Комментирует старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Владимир Тетерин.
Владимир Тетерин , старший директор по банковским рейтингам
«Эксперт РА» «Решение ВТБ понизить ставку как раз-таки может быть связано с тем, что они хотят нарастить портфель, пока на рынке есть активный спрос, который, в общем-то, поддерживается государственными программами. И по большому счету ряд банков уже предлагает ставки ниже 6% по льготной ипотеке. Так что, в принципе, решение ВТБ соответствует общему тренду в данном сегменте».
А еще программа к июлю должна закончиться. Правда, власти дали понять, что продолжат ее. Но, вероятно, в Москве и Подмосковье льготные кредиты выдавать больше не будут. Это допустил вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин. А поскольку он большой сторонник программы, то, вероятно, Московский регион действительно исключат, и это станет компромиссом.
Ведь у льготной ипотеки есть и противники. Она, как было недавно замечено и президентом, раздула цены на недвижимость. И в общих чертах это напоминает ситуацию в США перед мировым финансовым кризисом: тоже низкие ставки на ипотеку, тоже рост цен на недвижимость.
Это два пузыря, которые в итоге лопнули, напоминает начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий.
Еще одна деталь. Льготные кредиты дешевеют. А между тем на ближайшем заседании ЦБ в апреле регулятор в лучшем случае сохранит свою нынешнюю ставку в 4,5%. А с большой долей вероятности повысит ее.
То есть деньги в России подорожают, а банки в течение многих лет будут получать от заемщиков меньше средств. Но тут есть один нюанс. Государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками по ипотеке и отталкивается от ключевой ставки ЦБ.
И когда регулятор ее понижает, то банки получают от правительства меньше денег. А когда повышает — больше. То есть банки, которые тоже явно ждут повышения ставки ЦБ, в проигрыше не останутся.
И для граждан, которые еще не успели купить новостройку, кредиты стали еще чуть дешевле. Правда, как не раз было замечено, квартиры сильно подорожали.
Источник: Business FM
Уменьшить ставку по ипотеке и не получить в банке отказ: как это сделать
26.01.2021
Прошедший год побил все рекорды в России по объему выданных ипотечных кредитов. При этом весьма существенный вклад здесь принадлежит рефинансированию, на долю которого приходится порядка 13% выдач.
Снижение процентов по ипотеке в рамках рефинансирования доступно не всем. Есть множество причин, по которым банки отказывают в этой услуге, например, заемщик может не отвечать условиям программы, в квартире может быть незаконная перепланировка и пр. В этой статье мы подробно разберем причины и расскажем, как свести риск отказа в рефинансировании к минимуму.
Механизм рефинансирования
Рефинансирование (то есть перекредитование уже имеющегося кредита) представляет собой ту же ипотеку. Суть этой процедуры в том, что она дает возможность закрыть текущий кредит, оформив новый, но уже на более выгодных условиях. В результате для заемщика может быть снижена ставка, уменьшен или увеличен срок выплаты, сокращен размер регулярных платежей.
Обратиться за рефинансированием ипотеки можно либо в тот банк, который выдавал кредит, либо в другой. Подойти к этому вопросу рекомендуется не менее тщательно, чем к ипотеке — банк проверит кредитную историю, оценит уровень доходов и сам объект недвижимости.
Почему в рефинансировании могут отказать
Никто не обязывает банки информировать заемщиков о причинах, по которым им отказывают в рефинансировании, чем кредиторы и пользуются. В этой связи разобраться в каждой конкретной причине отказа может быть проблематично. Но есть некоторые причины общего характера, которые влияют на исход рассмотрения заявки.
Одна из таких причин — если в недавнем прошлом свой ипотечный кредит заемщик уже рефинансировал, банк расценивает подобные действия как «попытку сыграть в свою пользу». Если ипотека была получена менее 6 месяцев назад, то это может стать еще одной причиной.
С экономической точки зрения банк в этом не заинтересован, а если рефинансироваться в том же банке, то особенно, поскольку ставка снизится.
Есть и другие причины, например, неправильно оформленные документы или наличие незаконной перепланировки жилья, которая «всплывет» в процессе оценки объекта.
Аналогично и в случае отсутствия страховки (это одно из обязательных условий для снижения ставки).
Также банк может вынести отказ по заявке из-за своей политики в текущий момент, если, например, рефинансирование не будет являться для него приоритетным направлением.
Наличие просрочек в погашении кредитных обязательств, некачественная кредитная история и несоответствие условиям программы (к примеру, по сроку/сумме кредита) — это причины для отказа. Иногда заемщики указывают для рефинансирования сумму большую, чем взятую изначально — в этом случае тоже будет отказ.
Как не столкнуться с отказом
Существует несколько рекомендаций для уменьшения вероятности того, что в рефинансировании будет отказано. Прежде всего надо убедиться в том, что новая ипотека будет выгоднее старой по своей ставке. При рефинансировании потребуется дополнительно потратить деньги на страховку, оплату госпошлин, оформление документов, процедуру оценки объекта недвижимости.
То есть целесообразность всего этого мероприятия определяется процентной ставкой по текущему договору и периодом кредитования, в которое проводится рефинансирование — ближе к середине срока или же в его начале. Эксперты считают, что на данный момент минимальная разница в размере процентной ставки, которая делает рефинансирование выгодным, составляет 1,5% п.п.
Если ипотека «свежая», то рефинансировать ее не стоит — крайне высока вероятность отказа, поскольку банк лишается дохода. Минимальный срок выплаты ипотеки, по истечении которого лучше подавать заявку на рефинансирование, составляет 6-12 месяцев. Если произошел отказ, то в следующий раз обратиться лучше через минимум два месяца.
Попробуйте подать заявку в тот же банк, который отказал — его политика или требования к рефинансированию вполне могли поменяться. Кстати, эксперты отмечают, что банки сейчас с целью удержания клиентов-ипотечников, охотнее соглашаются на рефинансирование. Выбирая банк для рефинансирования, лучше рассматривать кредиторов из топ-20.
В них технология и механизм рефинансирования хорошо отработаны, у некоторых есть поддержка государства. Это делает их надежными и дает им возможность сохранять по кредитам сниженные ставки. Перед тем, как подавать заявку, внимательно изучите все условия и нюансы программы в каждом конкретном банке — смотрите на ограничения по возрасту, сроки, лимиты.
При наличии задолженности по кредитным платежам нужно сначала погасить их и затем только по прошествии 6 месяцев подавать заявку.
Еще один важный момент — оценка своего уровня материального благополучия, после оформления ипотеки он мог измениться (и в худшую, и в лучшую стороны). При рефинансировании банк попросит предоставить справку о доходах — желательно, чтобы их уровень был не ниже, чем на момент получения ипотеки. На ежемесячный взнос по кредиту рекомендуется тратить максимум 60% от всех доходов.