Государственная программа льготной ипотеки от 6,5 % годовых, призванная поддержать строительную область и россиян в улучшении жилищных условий, подходит к концу — с 1 июля 2021 года рынок недвижимости начнет претерпевать изменения.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали о причинах резкого повышения цен на жилье в 2020–2021 годах, о прогнозах на стоимость квадратного метра, а также о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.
Цели программы
К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.
Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.
Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.
«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.
Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.
«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.
Плюсы и минусы
Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.
«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.
Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.
«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.
Последствия кредитов
Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства.
Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене.
По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.
Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.
«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.
На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.
«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян.
Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв.
метров», — заявил Марат Хуснуллин.
Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.
Почему цены поднялись на самом деле
Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.
«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.
К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.
«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.
Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.
«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.
С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.
Что сейчас на рынке недвижимости
С 1 июля петербуржцам придется адаптироваться не к новым, а к старым условиям, которые были до начала пандемии, только цены уже другие.
«В среднем они поднялись процентов на 25 за 2020 год в городе. Плюс еще в этом году процентов на 10. Фактически за год цены на недвижимость выросли в среднем на 30 %», — сообщил Алексей Белоусов.
Прогнозы
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.
«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %.
Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках.
Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.
Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.
«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.
Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.
«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.
Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».
Качество жилья
В связи с резким и серьезным подорожанием стройматериалов оптимизировать расходы застройщики, конечно, будут, но сдать объект из некачественных материалов практически невозможно, считает Алексей Белоусов. Ведь сдачу каждого проекта недвижимости и качество материалов контролирует Госстройнадзор в соответствии с утвержденным планом строительства.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что цены на стройматериалы в Петербурге вырастут с начала лета.
Рынок готовят к неплатежам по ипотечным кредитам
23.05.2021 20:28:00
Цены на недвижимость достигли максимума и могут пойти вниз
В ведомстве Эльвиры Набиуллиной обдумывают новые механизмы снижения ипотечного бума. Фото фонда «Росконгресс»
Ситуация на российском рынке жилья внушает все больше опасений. Льготная ставка ипотеки от правительства ранее подстегнула заметный рост цен на жилье.
Несмотря на то что строительство жилья выступает важным компонентом поддержки экономики, эксперты не исключают дальнейшего ухудшения ситуации на рынке.
Так, экономисты Центра макроэкономического анализа и макроэкономического прогнозирования (ЦМАКП) видят риск перегрева рынка: цены продолжают рост, тогда как спрос на недвижимость замедляется. Эксперты прогнозируют рост неплатежей по ипотечным кредитам.
В прошлом году поддержка строительства стала важнейшим (наряду с борьбой с бедностью и расходами на медицинский комплекс) инструментом поддержки экономики. «Эффект отсутствия спада в 2020 году – не менее +0,6–0,7 процентных пунктов ВВП, – отмечают эксперты ЦМАКП.
– Благодаря мультипликативному эффекту рост инвестиций в жилищное строительство на 1 руб. приводит к увеличению добавленной стоимости товаров и услуг в смежных сферах экономики на 0,88 руб. и обеспечивает дополнительное поступление налогов в размере 0,41 руб.
», – следует из их обзора, посвященного теме жилищного строительства и нацпроекту «Доступное жилье».
Несмотря на некоторый положительный эффект, экономисты отмечают и появление неблагоприятных признаков на рынке. Они, в частности, говорят о наличии признаков перегрева на рынке жилья: цены растут, а количество сделок снижается.
«На рынке жилья в первом квартале ситуация развернулась самым неблагоприятным образом.
Если ранее полгода подряд рост рынка сопровождался очень умеренным повышением цен, то теперь интенсивный рост цен на жилье сопровождается снижением числа сделок», – сообщают в ЦМАКП.
На московском рынке недвижимости такие тенденции прослеживаются. Как сообщают аналитики ЦИАНа, по итогам первого квартала в Москве и Московской области было заключено 40,4 тыс. сделок с первичным жильем, что на четверть меньше, чем кварталом ранее.
«Продажи новостроек в Москве просели к предыдущему кварталу на 28%, в Подмосковье – на 24%», – отмечают аналитики, подчеркивая, что самый провал спроса пришелся на январь. «–47% к декабрю 2020-го.
Это падение компенсировалось февральским ростом на 50%, в марте динамика была гораздо скромнее: +3% к предыдущему периоду», – сообщают в ЦИАНе.
По их мнению, рост числа сделок по отношению к февралю выглядит нетипично скромно, несмотря на большее число рабочих дней в первом месяце весны (22 против 19).
Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в 2019-м – 6%. В 2020 году – всего 1% из-за пандемии и режима самоизоляции.
«Рынок сегодня замедляется – рекордов по сделкам нет», – подчеркивают аналитики.
В свою очередь, в годовом выражении рост спроса бьет рекорды. К примеру, как сообщают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», по итогам апреля на первичном рынке жилья «старой» Москвы в апреле только по договорам долевого участия (ДДУ) было продано почти 7,3 тыс. квартир и апартаментов – на 138% больше, чем в апреле 2020-го.
В апреле застройщики реализовали 416,5 тыс. кв. м первичного жилья, что на 143% превышает результаты апреля 2020 года. В Подмосковье за апрель 2021 года было продано 6,8 тыс. квартир и апартаментов площадью 312 тыс. кв. м – соответственно на 25 и на 27% больше, чем в апреле прошлого года.
Растет и ввод нового жилья в стране. Так, по данным Росстата, в марте 2021 года ввод жилья увеличился на 21,6% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.
По мнению экспертов ЦМАКП, важную роль в положительной динамике этого показателя сыграли принятые в прошлом году меры господдержки отрасли.
Кроме того, высоким остается спрос на новостройки: в первом квартале 2021 года зарегистрированных ДДУ выросло на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
 |
| Рублевые цены новостроек в центральной России продолжают рост. Средний уровень цен руб./кв. м. Источник: www.irn.ru |
Однако в целом объем предложения на рынке жилья сократился, а цены выросли. Собственно росту цен способствовало несколько факторов.
«Повышение доступности ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, которое отразилось в увеличении покупательского спроса с привлечением заемных средств.
И снижение ставок по депозитам, вследствие которого возрос инвестиционный спрос на недвижимость», – перечисляют в ЦМАКП.
Экспертов центра серьезно волнует проблема перегрева на российском рынке недвижимости. В частности, многих экспертов рынка беспокоит рост задолженности по ипотеке, они также не исключают, что в будущем можно ожидать увеличения числа россиян, более не желающих обслуживать свои задолженности. Определенные признаки для этого уже наблюдаются.
В первом квартале этого года россияне сократили объем досрочного погашения ипотеки почти на четверть – до 512,5 млрд руб. по сравнению с кварталом ранее, пишет РИА Новости со ссылкой на данные Центробанка. Причем основным источником средств для погашения ипотечных кредитов в январе–марте текущего года по-прежнему оставались собственные средства заемщиков.
Из своих карманов россияне вернули в банки 455,5 млрд руб., что меньше показателя за четвертый квартал на 21,2%. Кроме того, по данным ЦБ, вдвое упал объем выплаченной за счет госсубсидий ипотеки – до 25,9 млрд руб.
Помимо этого, россияне также стали менее активно перекредитовываться: за январь–март объем досрочно возвращенных ипотечных долгов за счет рефинансирования уменьшился на 22,2% – до 19,2 млрд руб.
Увеличивается также и просрочка по уже выданным ипотечным кредитам. Как подсчитали аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант», объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе–марте 2021 года вырос на 4% – до 7,2 млрд руб.
Доля проблемных кредитов под залог ДДУ по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла почти 9%, увеличившись за три месяца на 0,5 п.п. против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. «Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, – признает Денис Аксенов, гендиректор агентства «Долговой консультант».
– Таким образом, сегодня каждый 10-й просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
Отметим, ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ заняли 23%, и по сравнению с аналогичной датой прошлого года их доля выросла на 3 п.п.
На рынок по-прежнему давит госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, которую власти запустили год назад. В настоящий момент программа действует до 1 июля. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной неоднократно высказывались за сворачивание программы и переориентации ее на регионы.
В ЦМАКП также полагают, что в настоящий момент спрос на жилье все больше смещается в регионы, где нет денег для развития соответствующей инфраструктуры. Они указывают также на риски «территориальных дисбалансов» рынка жилья.
В Центробанке, помимо критики программы льготной ипотеки, предлагают и другие инструменты для охлаждения ипотечного бума. Так, с 1 августа ЦБ РФ вводит меры по ограничению выдачи банками ипотеки с низким первоначальным взносом.
Как отмечается, доля таких займов в портфелях банков за год практически удвоилась: во втором квартале прошлого года это было 24%, а в первом текущего – 45%. На вторичном рынке каждый третий ипотечный кредит выдается с первоначальным взносом менее 20%, тогда как по госпрограммам люди получают займы, имея на руках лишь 10–15% стоимости жилья.
При этом каждому четвертому ипотечнику приходится отдавать на ежемесячные платежи 80% своих доходов или больше.
Средний размер ипотеки, по подсчетам ЦИАНа, за год вырос на 19% – до 3,68 млн руб. и теперь составляет рекордные 7 годовых зарплат.
По мнению экспертов «НГ», пока ситуация на рынке жилья беспокойства не вызывает. «Доля просроченных ипотечных кредитов в общем объеме выданных банками кредитов физлицам по итогам первого квартала 2021 года не превышала 9%», – напоминает замруководителя аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова.
При этом эксперт не исключает появления уже в среднесрочной перспективе рисков и для ипотечного рынка, и для рынка недвижимости. «Эффект реструктуризации банками кредитов физлицам на период пандемии уже исчерпался. Процентные ставки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ уже растут и будут расти.
Есть вероятность полной отмены льготной ипотеки либо ее ограничения отдельными социальными группами. Реальные доходы населения продолжают падать. Значит, все это может привести и к обвалу цен на жилье.
Риски роста просрочек по ипотеке, если льготная ипотека будет отменена, тоже возрастут», – рассуждает она.
Однако пока, по мнению экономиста, рисков падения цен на новое жилье гораздо больше, чем рисков роста доли просроченных кредитов по ипотеке в кредитных портфелях банков.
«Рост ипотеки в прошлом году был достаточно бурный, при этом мы видели падение доходов населения.
Соответственно долговая нагрузка выросла, и это в конечном счете может привести к росту неплатежей», – соглашается аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер.
«Спрос упал вдвое»: пандемия коронавируса вызвала кризис на рынке недвижимости
Из-за пандемии коронавируса сфера недвижимости оказалась под ударом. Эксперты уже сейчас говорят о кризисе на рынке: покупательский спрос резко упал на 50%, сократились продажи квартир. Согласно законам экономики, падение спроса всегда ведет к снижению цены. Так ли это – разбирались «ТВК Красноярск».
Для застройщиков и риелторов коронавирус основательно испортил ситуацию на рынке. Еще в марте эксперты фиксировали всплеск продаж квартир – обвал рубля, рост иностранной валюты увеличили количество тех, кто решил приобрести жилье. Чтобы сберечь накопления от обесценивания, люди бросились покупать квартиры в новостройках и на вторичном рынке.
Однако уже с начала апреля, то есть с момента введения режима самоизоляции, рынок недвижимости упал. Спрос резко снизился. По словам специалистов, каждая неделя самоизоляции снижает продажи недвижимости на 10%. Сейчас уже можно говорить о падении покупательского интереса на 50%.
«Еще в марте был такой ценовой хаос, когда из-за валютного скачка, кто-то старался поднимать цены. Сейчас что мы видим? В начале апреля был резкий скачок спроса, теперь он падает, падает, потому что люди решили переждать.
С начала пандемии, интерес покупателей упал примерно на 50, а то и на 70% – в зависимости от объектов.
Чем дороже объект, тем меньше спрос», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Аревера» Константин Попов
На низком спросе к покупкам квартир сказался и заперт сидеть дома. Люди соблюдают режим самоизоляции и просто не могу съездить и посмотреть будущую квартиру. Те, кто уже присмотрел жилье мечты, не могут заключить сделки – МФЦ сейчас работают в режиме дежурного окна. Да и в условиях домашнего карантина поменялся интерес у потенциальных покупателей. Квартиры ищут все меньше, все больше – загородные дома и дачи. Чтобы коротать режим самоизоляции не в городских джунглях, а на природе.
«Эта неопределенность, безусловно, сказалась на количестве сделок. На также спросе сказалась невозможность в нормальном режиме осуществлять просмотры, регистрацию.
Поменялись интересы – больше стали интересоваться дачными участками, меньше интересуются коммерческой недвижимостью, больше более дешевыми квартирами.
Поменялась структура спроса», – считает руководитель портала «Сибдом» Александр Шляхин.
Снижение спроса приводит к снижению цены. Риелторы дают 2 прогноза:
- Если нас выпускают из самоизоляции в конце мая, то жилье подешевеет на 15%.
- Если же домашний карантин продлится до июня и дольше, то цены на квартиры снизятся на 25%.
При этом, казалось бы, вот тот самый момент, когда лучше всего приобретать жилье. Но у людей просто нет денег. Что касается ипотечного рынка, сейчас в банках либо закрываются сделки по ранее выданным решениям, либо консультируют по кредитным каникулам. По неофициальным данным, спрос на новый ипотечный кредит снизился более чем в 2 раза.
«В марте мы зарегистрировали увеличение спроса на ипотеку, а в апреле снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В связи с ситуацией вокруг коронавируса все больше людей занимают выжидательную позицию.
Поэтому в ближайшее время темпы развития ипотечного рынка замедлится. Меры поддержки ЦБ безусловно важны, но даже их будет недостаточно, если введут тотальный карантин.
Люди просто не могу поехать посмотреть квартиры к застройщику», – говорит начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.
Сегодня стало известно, что Министерство финансов внесло в Правительство проект льготной ипотеки, которую анонсировал в своем выступлении Владимир Путин, как одну из мер поддержки в условиях коронавируса.
Программа распространяется на кредиты, выданные с 17 апреля по 1 ноября 2020 г. на следующих условиях:
- ставка по кредиту составляет до 6,5% и распространяется на весь срок кредита;
- первоначальный взнос не менее 20%;
- жилье должно быть только в новостройке.
Однако эксперты уверены: даже льготная ипотека ничего не изменит. Потому что главная проблема сейчас не в ставке, а в том, что у многих покупателей просто отсутствует уверенность в завтрашнем дне. У многих за последнее время снизились доходы, большое количество людей могут остаться без работы из-за сложившейся ситуации в экономике. Поэтому они не берут ипотеку. Снижение ставки до такого уровня не сильно поможет рынку недвижимости. 
Конец бума: ипотечный рынок в России в этом году ждет последний рекорд — BBC News Русская служба
Автор фото, Aleksandr Demyanchuk/TASS
Ипотечный рынок в России в этом году поставит новый рекорд — его объем по итогам года вырастет на 35% до 2,7-2,8 трлн рублей, прогнозирует рейтинговое агентство «Эксперт РА». Население сейчас покупает квартиры, потому что снижаются ставки по кредитам, а цены на недвижимость остаются стабильными. В 2019 году ипотечный бум в России закончится, прогнозируют аналитики агентства
В первом полугодии этого года ипотечный рынок уже поставил рекорд: объем выданных кредитов вырос на 69% до 1,3 трлн рублей, говорится в докладе рейтингового агентства. Всего банки выдали 663,4 тысячи ипотечных кредитов. По итогам года рынок может поставить новый рекорд: банки выдадут ипотечных кредитов на 2,7-2,8 трлн рублей. Это на 35% выше показателей 2017 года.
Но не исключено, что этот рекорд станет последним. В «Эксперте РА» полагают, что уже в следующем году темпы роста кредитования замедлятся, а банки не выдадут россиянам столько же кредитов, сколько в этом году. Базовый сценарий предполагает, что банки выдадут ипотеки на 2,5 трлн рублей, при негативном — на 2 трлн рублей.
Похожий прогноз и у S&P: в этом году рост ипотечного кредитования составит 18-20%, а в следующем замедлится до 15-18%. АКРА ожидает прирост портфеля ипотечных кредитов на 22% к концу 2018 года и на 15% к концу 2019 года.
Рынок ипотеки, согласно докладу «Эксперт РА», стремительно растет из-за отложенного спроса на жилье со стороны населения. Люди долго не могли себе покупку недвижимости и начали покупать из-за того, что упали ставки по кредитам, а цены на само жилье остаются стабильными.
Самыми популярными остаются кредиты меньше 3 млн рублей. Чаще всего россияне берут кредиты на срок от 10 до 20 лет.
Кроме того, многие рефинансируют старые кредиты, то есть берут кредиты под более низкие ставки вместо старых кредитов, взятых под более высокие ставки. Доля рефинансирования выросла с 5% до 13% от общего объема кредитования. Аналитики полагают, что спрос на рефинансирование будет снижаться.
Лидером по итогам первого полугодия по темам роста кредитования стал Альфа-банк, который вернулся на рынок ипотечного кредитования лишь в конце 2017 года. При этом после санации «Открытия» и Бинбанка доля государственных банков в ипотечном кредитовании выросла.
Лидером по объемам кредитования осталась Москва, но темпы роста выдачи ипотечных кредитов в ней ниже, чем в других крупных регионах. Быстрее всего среди регионов-лидеров в первом полугодии росла выдача ипотечных кредитов в Башкортостане, Свердловской и Оренбургской областях.
Аналитик S&P Наталья Яловская связывает грядущий спад на рынке ипотеки с тем, что россияне постепенно удовлетворяют спрос. Кроме того, ставки по кредитам перестанут снижаться из-за девальвации рубля, роста инфляции и ужесточения политики ЦБ.
В «Эксперт РА» ждут, что ставки по ипотеке начнут расти уже в конце этого года. Это будет происходить на фоне роста цен недвижимость, например, цены на первичном рынке цены уже начали расти, пишут аналитики агентства. Цены на вторичном рынке во втором квартале этого года, согласно докладу, стабилизировались после того, как они падали 2,5 года.
Рост цен на жилье в «Эксперте РА» объясняют новыми требованиями к застройщикам и запретом на долевое строительство.
В июле этого года президент Владимир Путин подписал закон об усилении контроля в сфере долевого строительства, который запрещает привлекать средства граждан для него.
В частности, с 1 июля 2019 года нельзя будет заключать новый договоры на долевое строительство. Застройщикам теперь придется полагаться на банковские кредиты, что приведет к росту их издержек.
Кроме того, уже в первом полугодии этого года объем ввода жилья в многоквартирных домах сократился, согласно докладу, на 16,7%. В «Эксперте РА» ожидают дальнейшего сокращения ввода жилья.
2018 год — не первый год, когда россияне берут больше ипотечных кредитов. По данным ЦБ на 1 января 2018 года банки выдали ипотеки на 2,02 трлн рублей, для сравнения — на 1 января 2017 года объем выданных ипотечных кредитов составил чуть менее 1,5 трлн рублей.
«В 2017 году ипотека стала яркой звездой на тусклом небосклоне отечественного кредитного рынка», — писали эксперты ЦМАКП Олег Солнцев и Артем Дешко в статье для «Ведомостей» в январе этого года.
Еще в прошлом году экономисты начали предупреждать: надувается пузырь на рынке ипотечного кредитования.
К примеру, экономист Олег Вьюгин говорил, что снижение ставок будет стимулировать население брать кредиты и «практически все банки будут перестраивать свои модели под ипотечное кредитование».
«Население попадет на очень большие обязательства… Только растущая экономика может обеспечить выполнение этих обязательств. Если же экономика вялая и не растет, то, скорее всего, произойдет другой сценарий», — сказал Вьюгин в ноябре 2017 года (цитата по Reuters).
Пузырь или перегрев: что происходит с рынком недвижимости
Ведомости/ТАСС Власти решили продлить льготную ипотеку. Цены и продажи квартир растут рекордными темпами. Чем это грозит?
В среду, 14 октября, Владимир Путин поддержал идею продления льготной ипотеки под 6,5% до середины 2021 года. «С учетом того, что ситуация у нас складывается, в общем-то, непросто — хотя экономика восстанавливается, тем не менее, людям еще тяжеловато и отдельным отраслям экономики, в том числе и стройке… Давайте продлим эту льготу хотя бы до середины следующего года», — сказал Путин на совещании с членами правительства. Премьер-министр Михаил Мишустин подтвердил намерение правительства продлить программу до 1 июля 2021 года и для этого «быстро подготовить распоряжение». Программа, по которой можно взять ипотеку на квартиру в новостройках по пониженной ставке 6,5%, была запущена в апреле как антикризисная мера поддержки строительной отрасли. Максимальная сумма кредита в Москве и Санкт-Петербурге и областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей. Программа должна была закончиться 1 ноября текущего года.
За день до совещания с Путиным Минфин опубликовал проект постановления, согласно которому программу льготной ипотеки под 6,5% предлагается продлить до 31 декабря 2021 года. Из документа следует, что объем выдачи кредитов должен вырасти в три раза, с 900 млрд рублей до 2,8 трлн рублей. По предварительной оценке ДОМ.
РФ и Frank RG, за девять месяцев 2020 года было выдано уже более 1 млн ипотечных кредитов на 2,7 трлн рублей — почти столько же, сколько за весь 2019 год. «В случае продления программы льготной ипотеки на новостройки может выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн рублей», — отмечали в компании ДОМ.РФ.
В то же время программа льготной ипотеки привела к стремительному рост цен на квартиры в новостройках. ЦБ предупреждал, что пролонгация программы может «перегреть» рынок. Бурный август с рекордными продажами уже вызывал опасения относительно дальнейшего роста цен и нехватки качественных объектов. Forbes разбирался, грозит ли рынку «ипотечный пузырь».
Продажи квартир в августе и сентября били рекорды. По данным ЦИАН, в сентябре на московском рынке новостроек было зарегистрировано максимальное число сделок ДДУ за всю историю наблюдения — более 10 000. Спрос на столичные квартиры в годовом выражении увеличился на 64%, а к июлю этого года (второй месяц после локдауна, программа льготной ипотеки уже действовала) — на 43%.
«По сравнению с прошлым годом итоги нынешнего сентября еще более ошеломляющие — рост количества сделок на 73%», — подтверждает Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон».
По данным пресс-службы ПИК, объемы реализации в денежном выражении в третьем квартале у компании выросли на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
Ажиотажный спрос фиксируют и на вторичном рынке жилья.
«В сентябре количество авансов, полученных за покупку вторичного жилья, выросло в сравнении с августом на 16%, за год их число увеличилось на 64% — это рекордный годовой прирост спроса для 2020-го», — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. По его словам, из-за дефицита ликвидного предложения покупатели ускоряются с выходом на сделку.
Вслед за ажиотажным спросом подскочили и цены. По данным ЦИАН, в сентябре на первичном рынке Москвы 1 кв. м в среднем стоит 212 000 рублей (+0,6% к прошлому месяцу), на вторичном — 219 900 рублей (+1,9% за месяц). По данным dataflat.
ru, в годовом выражении цены в Москве и области выросли на 19% и 16% соответственно.
По словам Александра Пыпина, руководителя сервиса, из-за высоких продаж в сентябре (+35% в Москве и +5% в области за месяц) выручка застройщиков от продаж квартир и апартаментов превысила 120 млрд рублей, то есть была в два раза выше, чем год назад.
«Выдача льготной ипотеки в сентябре увеличилась на треть по сравнению с августом и составила более 90% всей выдачи ипотеки на рынке новостроек», — рассказывает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
В сентябре выдано 180 000-185 000 ипотечных кредитов (+71% к аналогичному периоду прошлого года) на сумму 470 млрд рублей — вдвое больше, чем годом ранее. На вторичном рынке в сентябре выдано кредитов на 280 млрд рублей (+77% к сентябрю 2019 года), это тоже максимум за всю историю наблюдений.
По словам Пыпина, доля сделок по договорам долевого участия и уступок прав требования с использованием ипотечного кредита выросла в московском регионе до 65%, а в Новой Москве превысила 74%. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке с господдержкой в общем объеме ипотечных сделок сегодня занимает 90%.
«В классе «бизнес» по своим проектам мы зафиксировали этот показатель на уровне 50%, а в пиковые периоды он достигал 70%», — подтверждает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.
«Стремительный рост рынка ипотечного кредитования на фоне снижения реальных доходов населения может привести к негативным последствиям в перспективе нескольких лет и потребовать существенных прямых или косвенных затрат из бюджета на «успокоение» попавших в сложную финансовую ситуацию домохозяйств за счет всех остальных налогоплательщиков», — заявляет Александр Пыпин. По словам Шломы, после резкого роста спроса этой осенью с большой вероятностью может наступить период стагнации — многие покупатели уже решат свои жилищные вопросы. Соответственно, цены упадут. Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ», говорит, что продление льготной ипотеки на 2021 год может привести к дефициту представленных на рынке лотов. По данным «Авито-Недвижимость», темпы ввода новых объектов уже замедлились в этом году из-за весеннего карантина и выжидательной позицией девелоперов.
Системные игроки рынка видят спасение в пролонгации льготной ипотеки. «По нашей оценке, прекращение программы может снизить спрос на ипотеку.
Продление условий господдержки стабилизирует его, так как отчасти текущий ажиотаж связан именно с желанием «успеть» воспользоваться льготными условиями», — ответили на запрос Forbes в пресс-службе ВТБ. «В случае продления ажиотаж на первичном рынке пойдет на спад.
Спрос распределится на большем временном промежутке, клиенты не будут так спешить со сделкой, как сейчас. Как следствие, девелоперы пересмотрят ценовую политику и рост цен замедлится», — объясняет руководитель аналитического отдела ЦИАН Алексей Попов.
О полноценном пузыре пока говорить рано, считают опрошенные Forbes эксперты. «Я не могу сказать, что на вторичном рынке жилья столицы сейчас надувается ценовой пузырь.
Да, цены растут, но не настолько сильно, чтобы это можно было назвать пузырем (скажем, не в два-три раза) — это немного перегретый рынок», — отмечает Шлома из «ИНКОМ-Недвижимости».
Попов считает, что ситуация не становится критической как раз из-за низких ставок по ипотеке, которые помогают преодолевать разрыв между покупательской способностью и стоимостью недвижимости.
«Доля «плохих» кредитов не растет (уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет по России 0,9%), а общий объем кредитования не превышают 10% от ВВП, тогда как в европейских странах доля доходит до 30-40%», — объясняет он. По мнению Попова, повторение американского ипотечного кризиса 2008 года в России маловероятно, так как гипотетический дефолт по ипотечным облигациям почти никак не повлияет на устойчивость финансовой системы.
Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета
- Рейтинговое агентство «Эксперт РА» публикует обзор «Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета».
- В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении.
- Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5%.
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач.
Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830% и +605% соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач. Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171%), ПАО «МТС-Банк» (+130%) и РНКБ Банк (ПАО) (+126%).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41%, таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей, а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
Подробнее – в полной версии исследования «Итоги 2020-го и прогноз на 2021 год на рынке ипотеки: постковидная диета».
Источник — Эксперт РА
Ипотека, новости и прогнозы: Эксперты прогнозируют дальнейший рост ставок по ипотеке
По предварительной оценке аналитического центра Дом.РФ, объемы ипотечного кредитования в нашей стране в апреле в зависимости от региона снизились на 25-50% по отношению к среднему уровню первого квартала 2020 года.
В то же время, сообщает ТАСС со ссылкой на информацию, полученную в центре, по предварительным данным, март 2020 года оказался одним из самых удачных месяцев по выдаче ипотеки. Всего в марте было выдано 122 тыс.
кредитов (+20% к марту 2019 года) на общую сумму 305 млрд рублей (+36%).
В целом удачным стал и весь первый квартал 2020 года. По предварительным итогам, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 23% к аналогичному периоду прошлого года — до 760 млрд рублей. Количество выданных кредитов увеличилось на 8% — до 308 тысяч.
В ДОМ.РФ отмечают, что главная причина роста спроса на ипотеку в марте — рекордно низкие ставки в первой половине месяца.
Согласно статистике Банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 марта 2020 года снизилась до 8,69% годовых с 8,79% в январе и обновила исторический минимум.
К тому же, на фоне ухудшения ситуации в экономике часть граждан поспешила оформить ипотечный кредит, опасаясь возможного роста ставок и приостановки продаж.
Апрель же стал худшим месяцем для ипотеки по объективным причинам. «В настоящий момент из-за приостановки работы МФЦ появились проблемы с регистрацией сделок, что сокращает объем ипотечных выдач. В условиях угрозы роста безработицы и снижения доходов многие из тех, кто собирался взять ипотеку в апреле-мае, заняли выжидательную позицию», — сообщили в Дом.РФ.
Снижение количества ипотечных кредитов негативно отразится на строительной сфере в первую очередь, уверен первый вице-президент Опоры России Павел Сигал.
Снижение темпов строительства в РФ потом затронет и производственные организации, которые снабжают отрасль материалами, оборудованием и т.д.
Сокращение спроса может привести к тому, что девелоперы будут вынуждены замораживать цены на недвижимость или даже снижать стоимость, чтобы привлечь покупателей.
Отсутствие спроса, по словам эксперт, также потенциально опасно для строительных организаций с высокими объемами заемных средств. С учетом того, что отрасль перешла на проектное финансирование, отсутствие спроса может стимулировать развитие кризиса неплатежей в строительстве и привести к банкротству компаний.
Кроме субсидирования ипотечной ставки на уровне 8% также необходимо решить вопрос с банками, которые с февраля уже начали поднимать ставки даже по ранее выданным кредитам, полагает Павел Сигал.
Кроме того, добавляет он, на спрос по ипотеке серьезно влияет рост цен на жилье – на фоне падения доходов населения этот фактор негативно отразится на динамике ипотечных займов.
Государству стоит рассмотреть возможность поддержки строительных организаций с целью ограничения максимальных цен на жилье.
Введенные из-за эпидемии COVID-19 ограничения оказывают негативное влияние на многие «закрытые» отрасли экономики, соглашается руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган.
Они начинают не только подрывать платежеспособность текущих ипотечных заемщиков (в рейтинговом агентстве Moody’s в ближайшие 12-18 месяцев ждут роста доли просрочки до 5%), о чем говорит оперативная статистика по обращению за ипотечными каникулами многих банков, но и вынуждают отказываться от ипотеки тех, кто еще только рассматривал покупку жилья в кредит. Некоторые потенциальные заемщики могут взять паузу из-за снижения оценки своих возможностей по выплатам в будущем, другие – в ожидании снижения цен из-за падения платежеспособного спроса при условии, что застройщики не станут сокращать предложение.
Снижение объемов выданных ипотечных кредитов будет также обусловлено политикой банков, уверен аналитик. Во-первых, могут ужесточиться стандарты кредитования для клиентов из «проблемных» отраслей, во-вторых, на фоне ожидаемого роста просрочек по уже ранее выданным займам, кредитные организации могут сократить лимиты и увеличить процентные ставки для покрытия возросших рисков.
Так, в рейтинговом агентстве Эксперт РА прогнозируют, что ставки по ипотеке могут вырасти с текущего средневзвешенного значения в 8,69% годовых до 10% годовых.
Важно, что правительство учитывает подобный сценарий. Госкомпания ДОМ.РФ представила план поддержки отрасли, который подразумевает субсидирование ставок по ипотеке до 8% и выкуп непроданных квартир у застройщиков для последующей реализации в будущем или использования для социальной аренды.
Ранее кабинет министров одобрил субсидирование ставок по проектному финансированию, что поддержит строителей. По расчетам ДОМ.РФ, реализация данной программы позволит выдать 250 тыс. кредитов, привлечет в жилищное строительство 0,9 трлн рублей средств банковской системы и позволит осуществить строительство 12,5 млн кв. м жилья.
Подобные меры позволят компенсировать «коронавирусные издержки» и ограничат ухудшение условий для ипотечных заемщиков, полагает Михаил Коган. В то же время рынок по крайней мере на какое-то время ощутит падение спроса как по психологическим, так и по объективным причинам. Дальнейшее развитие предопределят сроки снятия текущих карантинных ограничений и перспективы «перезапуска» экономики.
Так, в зависимости от того, когда завершится распространение коронавирусной инфекции, рейтинговое агентство НКР прогнозирует потери застройщиков от 45 млрд при оптимистичном сценарии (режим самоизоляции завершится в мае 2020 года) до 200 млрд руб. при пессимистичном сценарии (ограничения будут продлены до осени). От этого будет зависеть и диапазон снижения цен – от отдельных скидок менее устойчивых строителей до снижения вплоть до 30%.
В последнем случае, говорит Михаил Коган, восстановление жилищного рынка может продлиться от двух до четырех лет, в оптимистичном сценарии – будут созданы предпосылки для возврата цен и активности на ипотечном рынке (март 2020 год стал третьим месяцем в истории с показателем в 122 тыс. кредитов) к концу года. Пока же прогнозы неутешительны, учитывая, что только за апрель по оценкам ДОМ.РФ рынок уже просел на 25-50% в зависимости от региона к среднему уровню за первый квартал 2020 г.