Аналитики Циан подвели итоги I полугодия 2020 года на первичном рынке Москвы и Московской области, сопоставив продажи, предложение и динамику цен. Продажи в новостройках в Московском регионе в I полугодии 2020 года упали на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Количество сделок в Москве снизилось на треть
В I полугодии 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы заключено 28,5 тыс. ДДУ с физлицами. Это на 30% меньше, чем в I полугодии 2019 года, и на 20% ниже, чем в I полугодии 2018-го. Относительно аналогичного периода 2017 года показатели продаж в Москве с января по май оказались выше на 16%.
На долю Новой Москвы в январе–июне 2020 года пришлось 27% сделок (7,7 тыс. ДДУ). Относительно прошлого года в большей степени просели продажи именно в Новой Москве (–43%), тогда как в старых границах падение оказалось менее существенным (–23%).
Динамика сделок с физлицами в Москве в 2017–2020 гг.
| Период | Москва (старые границы) | Новая Москва | Вся Москва |
| Количество сделок в I полугодии 2020-го | 20,8 тыс. ДДУ | 7,7 тыс. ДДУ | 28,5 тыс. ДДУ |
| Динамика к I полугодию 2019-го | –23% | –43% | –30% |
| Динамика к I полугодию 2018-го | –10% | –38% | –20% |
| Динамика к I полугодию 2017-го | +30% | –11% | 16% |
По данным Аналитического центра Циан
Эксперты отмечают, что падение покупательской активности началось еще до прихода эпидемии коронавируса в Россию — спрос в годовом выражении уменьшался с осени 2019 года, но тогда это компенсировалось ростом выручки.
Самым результативным месяцем в полугодии стал март, на который пришлось 24% всех заключенных ДДУ. В начале марта произошла 20%-ная девальвация рубля, вызвавшая повышенный интерес клиентов к рынку недвижимости как традиционному инструменту сохранения средств.
Но объявленный режим самоизоляции в конце месяца не позволил сценарию ажиотажного спроса полноценно реализоваться. Количество сделок оказалось ниже, чем в марте прошлого года, на 4% (частично это связано с задержками регистрации сделок в ряде проектов Новой Москвы).
Динамика числа ДДУ с физлицами в январе–июне 2020, Москва
| Месяц | Количество ДДУ | Динамика относительно предыдущего месяца | Динамика относительно аналогичного месяца прошлого года |
| Январь | 4941 | –30% | –11% |
| Февраль | 5827 | +18% | –21% |
| Март | 6852 | +18% | –4% |
| Апрель | 3653 | –47% | –53% |
| Май | 2923 | –20% | –52% |
| Июнь | 4278 | +46% | –36% |
По данным Аналитического центра Циан
В апреле случилось обвальное снижение спроса на фоне карантинных ограничений. Кроме того, не всем девелоперам удалось быстро перестроиться на дистанционные продажи. В результате объем сделок по сравнению с мартом в Москве снизился на 47%.
В мае тенденция продолжилась: количество сделок относительно провального апреля снизилось еще на 20%. Только в июне после снятия режима самоизоляции и первых результатов льготной ипотеки отмечена положительная динамика спроса.
Общее количество сделок в июне относительно мая увеличилось на 46%. Но это все равно ниже, чем в докризисном январе, половина которого прошла в режиме каникул.
На первичном рынке Московской области в январе–мае 2020 года было подписано 24,4 тыс. ДДУ с физлицами — на 21% меньше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 17% ниже, чем за тот же период 2018 года. Относительно 2017 года прирост составил 17%.
Динамика количества ДДУ с физлицами в январе–мае 2020-го, Московская область
| Месяц | Количество ДДУ | Динамика относительно предыдущего месяца | Динамика относительно прошлого года |
| Январь | 5245 | –22% | –4% |
| Февраль | 5978 | 14% | 0% |
| Март | 5028 | –16% | –29% |
| Апрель | 5289 | 5% | –22% |
| Май | 2851 | –46% | –48% |
По данным Аналитического центра Циан
* Данные за июнь в Московской области временно отсутствуют из-за перехода на другой формат хранения данных по выпискам
- По данным Аналитического центра Циан
- ВТБ впервые опередил Сбербанк
- Доля ипотечных сделок на фоне программы субсидирования ставки растет, их структура меняется — снижаются и средний чек, и срок.
После запуска льготного ипотечного кредитования доля ипотечных сделок в Москве резко увеличилась.
В старых границах Москвы в мае 2020 года 63% всех сделок прошло с привлечением кредита, тогда как на протяжении последнего года доля подобных сделок оценивалась в 52%. В июне показатель вырос до 68%.
Всего за I полугодие 2020 года в старых границах Москвы с привлечением ипотечных кредитов прошло 57% сделок.
В Новой Москве аналогичная ситуация: доля ипотеки достигла в мае 68%, в июне — 75% вместо обычных 59%.
После запуска программы льготного кредитования, по которой можно взять кредит на срок не более 20 лет, снизился средний срок займа в старых границах Москвы.
В апреле 2020 года в старых границах Москвы ипотеку брали в среднем на 225 месяцев, в июне срок сократился до 217 месяцев.
Средний чек ипотечной сделки также снизился на 1,3 млн рублей с апреля к июню (с 13,18 до 11,88 млн рублей).
В Новой Москве после снижения среднего срока кредитования в мае к июню до 210 месяцев, в июне срок вырос до 217 месяцев. Средняя сумма ипотечной сделки также увеличивается.
Если в апреле до запуска льготного кредитования средний чек был равен 6,5 млн, то к июню он вырос до 6,91 млн рублей.
Таким образом, доступная ипотека позволила покупателям брать бо́льшие суммы в кредит для проектов ТиНАО.
В старых границах Москвы ситуация обратная: стоимость ипотечной квартиры падает. Эксперты указывают, что с увеличением лимита кредитования до 12 млн рублей рынок вернется к прежним значениям уже к концу лета.
Средний срок кредитования и средний бюджет ипотечной сделки на первичном рынке в Москве в 2020 году
По данным Аналитического центра Циан
Лидером по выдаче ипотеки в I полугодии в Московском регионе стал ВТБ (32% кредитов). Он опередил Сбербанк на 81 выданный кредит (на 0,3%). Третье место — у Альфа-банка. Пять ключевых банков выдали более 80% ипотечных кредитов.
Банки — лидеры по количеству выданных ипотечных кредитовв I полугодии 2020 года в Москве и Московской области
| Банк | Доля выданных ипотечных кредитов |
| ВТБ | 30,7% |
| Сбербанк | 30,4% |
| Альфа-банк | 11,9% |
| Открытие | 5,2% |
| Промсвязьбанк | 2,7% |
| Остальные | 19,1% |
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения снизился на 13%
По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Московского региона в начале июля 2020 года на продажу выставлено 81,8 тыс. квартир и апартаментов. За прошедшие полгода количество лотов в реализации сократилось на 13%.
Существеннее всего просел объем предложения именно в Московской области (–26%), в Москве снижение составило всего 0,6%.
Динамика изменения объема предложения в Московском регионе на первичном рынке
| Январь 2020 года | Июль 2020 года | Динамика за полугодие | |
| Москва в старых границах | 40,8 | 40,5 | –0,7% |
| Новая Москва | 8,8 | 8,75 | –0,6% |
| Московская область | 44 | 32,5 | –26,1% |
| Весь регион | 93,6 | 81,8 | –12,6% |
По данным Аналитического центра Циан
Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости Московского региона
По данным Аналитического центра Циан
В I полугодии девелоперы вывели в продажу 3,4 млн кв. м квартир и апартаментов в Московском регионе. Это на четверть меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Бо́льшая часть нового жилья поступила в продажу в старых границах Москвы (58%). Относительно прошлого года объем стартовавшего предложения увеличился на 11%.
В Новой Москве объем нового (вышедшего в реализацию) предложения оказался ниже на 26% относительно аналогичного периода прошлого года. Самое значительное падение отмечено для Московской области (–56%).
Объемы вывода нового предложения в I полугодии в 2019 и 2020 гг., тыс. кв. м
| I полугодие 2019года | I полугодие 2020 года | Динамика | |
| Москва в старых границах | 1750 | 1945 | 11% |
| Новая Москва | 702 | 519 | –26% |
| Московская область | 2012 | 891 | –56% |
| Всего | 4464 | 3355 | –25% |
По данным Аналитического центра Циан
Количество новых проектов также снизилось. В I полугодии 2020-го в Москве стартовали продажи 27 новых комплексов против 32 за I полугодие 2019 года. В Московской области — два проекта против семи ЖК соответственно.
Эксперты Циан поясняют, что подобная отрицательная динамика отчасти является следствием эффекта «высокой базы». Напомним, в начале 2019 года девелоперы форсировали выход новых проектов, стартуя до вступления в силу поправок в федеральный закон № 214-ФЗ, что позволило многим при должной стадии строительной готовности продолжить работу по старым правилам.
Стоимость «квадрата» в Подмосковье впервые преодолела отметку 100 тыс. рублей
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы по итогам I полугодия 2020-го, по данным Циан, составила 204,1 тыс. рублей за 1 кв. м. За I полугодие 2020 года показатель вырос на 4,9%.
В Московской области «квадрат» обходится в среднем в 101,3 тыс. рублей (+9,8% за полгода). Стоимость 1 кв. м в области впервые преодолела отметку 100 тыс. рублей. В Новой Москве тоже свой рекорд — цена «квадрата» приблизилась к отметке 147 тыс. рублей.
В старых границах Москвы максимальная цена «квадрата» была зафиксирована в начале мая 2020 года, когда рынок еще не успел отреагировать на введенный режим самоизоляции. После небольшого снижения в июне средняя стоимость снова идет вверх, что связано с активизацией отложенного спроса и стартом программы льготного ипотечного кредитования.
Динамика средних цен на первичном рынке Московского региона в 2020 году
| Январь 2020года | Июль 2020 года | Динамика | |
| Москва в старых границах | 210,1 | 218,4 | +4,0% |
| Новая Москва | 132,7 | 146,9 | +10,7% |
| Москва в целом | 194,6 | 204,1 | +4,9% |
| Московская область | 92,3 | 101,3 | +9,8% |
По данным Аналитического центра Циан
Динамика средних цен на первичном рынке Московского региона
По данным Аналитического центра Циан
Средняя площадь приобретаемой квартиры в старых границах Москвы в I полугодии составила 56,6 кв. м при общем бюджете 12,79 млн рублей. Относительно аналогичного периода прошлого года средний чек сделки вырос на 10% — до 1,21 млн рублей (с 11,58 млн) при одновременном уменьшении площади на 0,4 кв. м (с 57 кв. м).
Таким образом, за среднюю столичную квартиру сегодняшние покупатели платят больше на 10%, чем еще год назад.
В Новой Москве похожая ситуация: средний бюджет покупки в I полугодии 2020 года равен 6,62 млн против 5,76 млн рублей годом ранее. Рост — на 15%. Средняя площадь при этом увеличилась с 48,5 до 50,2 кв. м.
Самые продаваемые проекты
Из 10 новостроек с лучшими продажами за первые шесть месяцев 2020 года только один проект расположен в старых границах Москвы — «Люблинский парк», он занимает девятую строчку за счет старта продаж в корпусах под брендом «Станция Л». Все остальные новостройки возводятся за МКАД.
Аналитики указывают, что лидирующие по продажам новостройки не самые бюджетные в списке. Так, в «Саларьево парк» средний чек сделки — 7,1 млн рублей, в «Румянцево-Парк» — 6,9 млн. Оба проекта — в пешей доступности от станции метро, несмотря на то, что они находятся за МКАД.
Получается, для покупателя недвижимости в Московском регионе не только цена является определяющим фактором. Клиенты готовы чуть переплатить ради лучшей транспортной доступности.
- Топ-10 новостроек Московского региона с максимальным количеством сделок в I полугодии*
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра- * Для проектов Московской области статистика представлена с января по май
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра«Несмотря на падение количества сделок на треть, I полугодие нельзя считать провальным, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Даже в режиме самоизоляции девелоперы смогли собрать почти половину спроса от докризисного периода, чему во многом способствовала именно льготная ипотека».
По его мнению, в краткосрочной перспективе будет наблюдаться дальнейший рост средних цен. Причина не только в отложенном спросе, который пока не был реализован, но и в изменении структуры предложения.
Новых проектов на стадии котлована становится меньше за счет относительно невысокой девелоперской активности, соответственно, средние цены пойдут вверх только из-за роста объема квартир в проектах на средней и высокой стадии строительной готовности, поясняет эксперт.
«К тому же новые проекты продаются через эскроу-счета — значит, в стоимости квадратного метра уже заложено проектное финансирование, при котором застройщикам сложно продавать дешевле утвержденной в обязательствах перед банком стоимости», — комментирует Алексей Попов.
Примечание.В расчетах не учитывались данные по регистрациям в Московской области в июне 2020 года — переход на новый формат выписок из ЕГРН привел к приостановке регистрационных действий на протяжении большей части этого месяца.
Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупатели — физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые входят в официальную статистику от Росреестра.
Итоги 2020: вторичный и первичный рынки жилья
Цена квартир в России выросла на 16%, количество объектов в продаже сократилось на 11%.
Объём рынка в конце 2020 оценивается в 4,2 трлн. руб., из которых 66,9% — это вторичка, а 33,1% — новое жильё.
Годовой рост цен на новые квартиры составил 19,3%, а на готовые – 8,4%. Объём предложения относительно декабря 2019 сократился в первичке на 15,5%, а во вторичке – на 9,8%.
В структуре рынка в рублёвой оценке доля новостроек увеличилась на 1,6% за счёт удорожания. Динамика стоимости нового жилья была настолько большой, что уравновесила сокращение количества объектов в продаже, а объём предложения в рублях за год вырос на 4,8%.
Выявленная динамика рынка недвижимости стала следствием снижения ипотечных ставок. В сегменте нового жилья влияние оказала льготная ипотека 6,5%, введённая в апреле 2020 для поддержки строительной отрасли в период пандемии.
Кредитные ставки на покупку вторички так же устремились вниз, но уже вслед за снижением ключевой ставки. Ставка была понижена Центробанком с 6,25% в январе до 4,25% в июле и сохранялась на этом уровне до конца года.
Льготные программы ипотечного кредитования (Семейная ипотека 4,5%, Дальневосточная ипотека 2%, Ипотека с господдержкой от 0,1% и другие) способствовали росту доступности ипотеки для заёмщиков.
В результате снижения ставок и субсидий ипотека в конце 2020 года в среднем обходилась заёмщикам в 7,4% годовых. Объём кредитования на покупку жилья был во втором полугодии на рекордно высоком уровне. По данным Объединённого кредитного бюро всего за год было выдано 1,67 млн. кредитов, что на 38% больше, чем в 2019 году.
Рейтинг цен вторичного жилья среди городов присутствия ОН «Перспектива24» возглавляет Москва с 247,3 тыс. руб. за кв.м.
В десятку городов по дороговизне вторичного квадратного метра входят: Санкт-Петербург (159,7 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (154,6), Владивосток (145,9), Мытищи (137,9), Южно-Сахалинск (137,4), Подольск (108,4), Хабаровск (92,8), Благовещенск (91,7) и Казань (90,7).
Самое дешёвое готовое жильё продаётся менее чем за 35 тыс. руб. за кв.м. в городах: Рубцовск (23,4 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (29,2), Жигулёвск (29,5), Кумертау (29,6) и Ковров (34,6).
Рост цен на квартиры в сданных домах за год составил 8,4%. В 35 городах рейтинга удорожание происходило более быстрыми темпами, чем в среднем по России.
Максимальная динамика стоимости недвижимости – на 24,3% — произошла в Сочи и Калининграде.
Существенное удорожание коснулось вторички в Благовещенске (23%), Владивостоке (20,7%), Ставрополе (18,8%), Санкт-Петербурге (18,1%), Мытищах (17,9%), Белгороде (17,5%) и Артёме (16,9%).
Меньше, чем в 2019 году, за вторичное жильё по итогам 2020 платили покупатели в Ступино, Архангельске, Егорьевске, Переславле-Залесском и Тобольске.
Российские новостройки в среднем продаются по 83,7 тыс. руб. за кв.м., при этом самые дорогие – в Москве, по 277,9 тыс. руб. за кв.м.
Топ-10 городов ОН «Перспектива24» с дорогими новыми квартирами включает: Южно-Сахалинск (160,7 тыс. руб. за кв.м.
), Сочи (152,9), Санкт-Петербург (146,3), Владивосток (145,2), Мытищи (130,5), Казань (100,3), Нижний Новгород (93,7), Хабаровск (93,3) и Благовещенск (88,7).
Менее, чем 40 тыс. руб. за кв.м., можно заплатить в новостройках городов Рубцовск (30,7 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (36,1) и Саратов (39,6).
В 16 городах ОН «Перспектива24» темп удорожания первичного жилья превышает российский уровень 19,3%.
Лидером удорожания новых квартир в 2020 году стал Курган, где стоимость недвижимости подросла на 49,7%. Причиной роста стал вывод на рынок нескольких проектов новостроек с предчистовой отделкой, а так же наличие в продаже домов с высокой степенью готовности и сроком сдачи в 2021-2022 годах в Центральном районе.
Более чем на четверть, относительно 2019 года, подорожали квартиры в Брянске (32%), Калининграде (30,4%), Пензе (26,9%), Северодвинске (26,8%), Стерлитамаке (26,2%) и Анапе (25,5%).
Отметим, что высокие темпы удорожания новых квартир не всегда означают только рост цен у застройщика. Увеличение средней стоимости квадратного метра в городе может быть следствием вымывания самых дешёвых объектов, когда они быстро продаются и снимаются с продажи. В результате в продаже остаются самые дорогие варианты, что приводит к росту средних цен.
В двух городах присутствия ОН «Перспектива24» была выявлена отрицательная динамика. Так, в Переславле-Залесском цена новой недвижимости упала на 1,8% в результате того, что в продаже остались только 4 последних объекта.
В городе Октябрьский Республики Башкортостан средняя стоимость новых квартир упала на 8,3%, что вызвано наличием в продаже большого количества квартир в корпусах «Микрорайона 38» по низкой цене.
Основным драйвером динамики рынков недвижимости в городах присутствия ОН «Перспектива24» и, в целом по России, стало снижение стоимости ипотеки. При этом стимулирование спроса на недвижимость происходило не только благодаря повышению доступности ипотеки.
Благоприятным фоном для повышения интереса к покупкам недвижимости стали нововведения в банковской и налоговой сфере. Одно из них — сокращение доходности по банковским депозитам, произошедшее после понижения ключевой ставки. К концу 2020 года в большинстве банков доход по депозиту меньше уровня инфляции или сопоставим.
Ещё одним фактором, подстегнувшим интерес к покупке недвижимости, стало введение с 1 января 2021 года налога на депозиты свыше 1 млн. руб., а так же новые методы налогообложения доходов от облигаций.
Снижение доходности в традиционных инструментах стимулировало консервативных инвесторов искать новые возможности для сбережения денег и привело их на рынок недвижимости.
Кредитные каникулы – не только мера для поддержки населения в период пандемии, но и сигнал всем физическим лицам о содействии государства в кризисный момент. Благодаря каникулам у заёмщиков выросла уверенность при принятии решений о покупке жилья в ипотеку.
Особенностью 2020 года было вымывание предложения и дефицит ликвидных объектов в новостройках. Режим самоизоляции с середины марта по май прошедшего года сконцентрировал нереализованный спрос.
Отчасти, спрос удовлетворялся за счёт развития дистанционных методов работы с недвижимостью в крупных агентствах. После отмены ограничительных мер, накопившийся спрос стал причиной бума на рынке новых квартир в летние месяцы.
Ажиотаж был настолько высок, что уже к осени все ликвидные варианты в новостройках закончились.
Спрос в сегменте первичного жилья стимулировал рост цен на готовое жильё. Некоторые покупатели, посчитавшие, что новые квартиры стали слишком дорогими, решили купить вторичку.
Удорожанию готовой недвижимости способствовали и те продавцы вторичных квартир, которые планировали на вырученные деньги приобрести жильё в новостройке. Подъём стоимости новостроек для них означал, что для покупки новой квартиры нужна доплата в более крупном размере.
Поэтому, продавая свою вторичную недвижимость дороже, такие продавцы пытались снизить сумму вложения денег в будущую сделку.
В 2021 году спрос на рынке недвижимости будет поддержан льготной ипотекой 6,5%, а так же обновлёнными ипотечными программами Дальневосточной и Сельской ипотеки.
Фактором, который повысит стоимость новых квартир в 2021 году, может стать сокращение на 12,5% объёмов жилого строительства, выявленное в 2020. При сохранении спроса уменьшение объёма сдаваемого жилья будет усиливать дефицит новых квартир.
Предотвратить развитие сценария увеличения цен на недвижимость может сокращение платёжеспособного спроса (по причине удовлетворения или падения доходов населения), пересмотр ключевой ставки в сторону повышения и рост ипотечных ставок, а так же наращивание объёмов жилого строительства.
В условиях роста цен в прошедшем году покупателям приходилось очень быстро принимать решения. Скорость, с которой раскупались хорошие варианты, была просто космической.
Иногда квартиры, которые продавали риелторы ОН «Перспектива24», продавались в день подписания агентского договора и не доходили до открытых площадок.
В первой половине 2021 года такой характер рынка сохранится, а значит, всем, кто задумал реализовать свои планы с недвижимостью потребуется помощь профессионалов.
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).
Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru, Cbr.ru, Bki-okb.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек
Мир квартирМир квартир
Введение программы льготной ипотеки
Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.
По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.
Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.
«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.
Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит
ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».
Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье
Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.
Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.
Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.
«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».
70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование
В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.
Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.
По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».
40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет
Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.
«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).
В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».
30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.
Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.
Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.
«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.
Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.
– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».
Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.
«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.
В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.
И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».
«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.
– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».
Ауфи | предварительные итоги года на рынке новостроек москвы
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2020 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE.
2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.
Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях. Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ. Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.
Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам.
По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.м — предлагаются к продаже по ДДУ сейчас.
Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м. апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве.
Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.
Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой.
Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз.
По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью.
Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены.
Но во второй половине года „качели“ госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году.
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (—3,2 п.п.
за год), а для вторичного рынка — до 8,1% (—1,9 п.п.). По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой«).
В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве — 67%.
Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки.
По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности.
В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м.
То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м.
, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.
В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей.
В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном — на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве.
С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая — ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.
Второй фактор повышения цен — рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.
В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться.
Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки.
Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.
На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.
Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.