Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

Часто бывает так, что человек или семья новую квартиру покупает, а старую продает (в том числе, чтобы покрыть стоимость новой). Все шире рекламируется квартирная система trade-in, когда старая квартира отдается продавцу-застройщику в счет части стоимости новой.

А что с подоходным налогом при такой продаже квартиры в 2019 году? Работают ли в данной ситуации вычеты? И как их можно применять? Что с заполнением декларации 3-НДФЛ при покупке квартиры и при продаже квартиры в одном и том же году? Обо всем об этом ─ в нашей статье.

Самое распространенное заблуждение

Большинство тех, кто не сталкивается часто с тонкостями налогового законодательства, рассуждают примерно так: «Я купил новую квартиру за 4 миллиона и продал старую за 3 миллиона. Я потратил больше, чем получил. Значит, прибыли у меня нет и налог платить не надо».

Такое умозаключение ─ ошибка. Дело в том, что действующее налоговое законодательство разделяет операции по продаже жилой недвижимости и по ее покупке. Продажа одной квартиры ─ отдельно, покупка другой квартиры ─ отдельно. И по каждой сделке предусмотрен свой порядок расчета налога и применения налогового вычета.

То есть при покупке и при продаже квартиры с 2016 года подоходный налог (правильно его теперь называть НДФЛ) будет посчитан по-разному.

Есть только одно исключение из рассказанного выше ─ когда в течение года купили и продали одну и ту же квартиру. Тогда, действительно, имея документы по расходам на покупку, под налогообложение можно ставить разницу между продажной и покупной ценой.

Как считается налог с продажи в 2019 году?

Тут, в первую очередь, важен срок владения квартирой. Если он достаточный, чтобы получить освобождение от расчета налога вообще, то вопрос с декларированием и уплатой НДФЛ по продаже снимается.

  Сравнение налогов в России и США

Если же сроки владения меньше, чем нужно, чтобы не платить НДФЛ ─ то при исчислении налога можно воспользоваться вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ.

Чтобы было понятнее, процитируем соответствующий подпункт статьи: продавая квартиру, доход от которой должен быть обложен НДФЛ, вы «вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных … и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Важнее всего тут слово «этого». Включить в вычет можно только расходы по тому же имуществу, которое продается. Второй по важности момент ─ подтверждение расходов. Надо не только иметь на руках документы по сделке (покупке), но суметь доказать, что вы действительно произвели оплату.

Если с таким подтверждением возникли проблемы ─ есть еще один вариант. Полученный от продажи недвижимости доход можно уменьшить на 1 000 000 рублей (не больше). Действие тоже предусмотрено ст. 220 НК РФ.

Какой вычет при покупке квартиры?

Если после продажи одной квартиры в том же году покупается другая ─ надо рассмотреть применение еще одного вычета ─ имущественного.

Для начала необходимо понять, имеете ли вы право на такой вычет . Если да ─ то можно дальше разбираться, как рассчитать налог при продаже одной квартиры и сразу покупке другой.

  • Нужно рассматривать по отдельности каждый вид дохода и полагающиеся вычеты.
  • Нужно рассматривать суммарно общий годовой доход и налог, получившийся к уплате.
  • Представим алгоритм схематично:

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

В схеме показаны только доходы, по которым НДФЛ 13%, т. к. только при них возможно применение социальных и имущественных налоговых вычетов. Если в году были какие-то еще доходы, с другими налоговыми ставками, то по ним понадобится отдельный расчет и отдельное включение в декларацию.

Пример

Гражданин в 2017 году получил по наследству однокомнатную квартиру. В 2018 году он ее продал за 2 500 000 руб. и приобрел с доплатой двухкомнатную за 3 000 000 руб. у застройщика. По рекламной акции застройщика он выиграл при покупке встроенную кухню за 100 000 руб. Имущественным налоговым вычетом до этого не пользовался.

За 2018 год гражданин заработал:

  • Зарплату 720 000 руб ─ с нее удержан НДФЛ работодателем.
  • Выплаты по договорам ГПХ ─ 80 000 руб., с них удержан НДФЛ заказчиками.

Сначала разберемся с НДФЛ 13%:

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

Обратите внимание на выделенную красным сумму имущественного налогового вычета! Доход от продажи квартиры является доходом, облагаемым по ставке 13%. Его можно учитывать при расчете размера заявляемого имущественного вычета (размер не может превышать полученных за год доходов).

Таким образом, в нашем примере получается взаимозачет налогов и вычетов при продаже одной квартиры и покупке другой. И с учетом того, что часть НДФЛ уже уплатили налоговые агенты, появился налог к возмещению.

Теперь вспомним про приз от застройщика. Такие призы (полученные от участия в рекламных и стимулирующих продажи мероприятиях) облагаются НДФЛ по ставке 35%. Поэтому ни в каких расчетах с вычетами не участвуют и должны считаться и уплачиваться отдельно.

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

А итоговая сумма НДФЛ по расчетам с бюджетом составит:

НДФЛ 13% + НДФЛ 35% = (─ 65 000) + 35 000 = ─ 30 000 руб. (все-таки к возмещению из бюджета).

Несколько слов про trade-in квартиры

Схема, при которой старую квартиру используют при расчетах за новую является новацией для российского рынка недвижимости. Строительные компании, рекламирующие trade-in, зачастую имеют ввиду немного другое.

Они либо заключают договор с риэлторскими конторами, либо заводят у себя риэлторский отдел, который и будет продавать вашу квартиру обычным порядком, третьим лицам. С одной стороны вам будет проще, т. к. вы не будете заниматься продажей самостоятельно. С другой ─ квартира наверняка будет продана по цене ниже среднерыночной.

С точки зрения расчета какой налог надо платить при продаже одной квартиры и сразу покупке другой ─ вопросов не возникает. У вас будут типовые документы и на продажу старой квартиры и на покупку новой. И их вы и будете прикладывать к декларации 3-НДФЛ для налоговой (образец 3-НДФЛ при покупке квартиры с продажей другой можно увидеть здесь).

Но иногда встречаются сделки, действительно соответствующие принципу trade-in: когда вашу старую квартиру забирает сам застройщик в счет погашения стоимости новой. И здесь новоселу следует быть очень внимательным при оформлении документов. Нужно, чтобы в них ясно была обозначена цена, по которой вы отдаете квартиру (цена продажи), и имелись подтверждения того, что вы эту цену оплатили.

Если в документах не будет цены (а на деле она, скорее всего, тоже будет пониже рынка) ─ вам придется поставить в доход от продажи рыночную стоимость продаваемой квартиры. Плюс стоимость придется где-то взять и подтвердить расчет для налоговиков.

Если у вас будет только акт приема-передачи ─ вам опять-таки будет сложно подтвердить полную оплаченную стоимость новой квартиры для заявления имущественного вычета.

На сегодняшний день существуют несколько «хитростей». Например, к акту приема-передачи оформляется вексель с суммой, за которую передается старая квартира. Продавец предъявляет этот вексель в бухгалтерию застройщика для погашения. Застройщик оформляет внесение средств в счет оплаты новой квартиры и выдает покупателю чек (реже ордер) на указанную в векселе сумму.

При покупке новой квартиры не на одного человека, а, к примеру, на семью, при покупке в ипотеку, есть дополнительные тонкости получения имущественного налогового вычета.

Их тоже надо учитывать.

Если продать квартиру и сразу купить другую: нужно ли платить налог в 2021

Необходима ли уплата налогов с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Надо знать:

  • По какой цене приобретена недвижимость?
  • За сколько продается?
  • Когда куплена?
  • Сколько лет в собственности?

Каждый случай рассматривается индивидуально. Попробуем разобраться.

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

Что такое налог с продажи в 2019

Реализация недвижимости – это получение дополнительного дохода бывшим владельцем. При текущем росте цен на квартиры и другие объекты недвижимости, сделка не может быть убыточной. Т.е. продажная стоимость будет выше покупной. Продавец квартиры или дома получает прибыль, с которой взимается налог в пользу государства.

Подоходный с разницы цены (покупной и реализованной) в 2019 году составляет 13% для налогоплательщиков и 30% для не трудоустроенных официально и неработающих граждан.

Платить НДФЛ с продажи придется:

  • если продать квартиру, которая меньше 3 лет в собственности, купленная в 2015 г. и ранее;
  • если реализовывать жилплощадь менее 5 лет в собственности, купленную в 2016 г. и позже.

Если после продажи квартиры сразу покупается другая: платить ли налог

У собственников жилья есть возможность обойти уплату подоходного, либо уменьшить размер, если применять полагающиеся налогоплательщикам льготы. Речь идет об имущественном вычете и возврате налога, связанного с продажей жилплощади.

Лимиты возмещение НДФЛ:

  • 2 000 000 руб. при покупке на собственные деньги;
  • 3 000 000 руб. с процентов по жилищному кредитованию.

С этих сумм покупатель вправе вернуть 13 процентов, что составит 260 000 руб. и 390 000 руб. соответственно.

Максимальный лимит для уменьшения размера прибыли с реализации составляет 1 000 000 руб.

Рассмотрим на примерах.

Покупается жилье дороже проданного

Гражданин продал и купил новую жилую площадь в одном году. Цена реализованной недвижимости – 3 млн руб., новой – 5 млн руб. Ранее право на получение вычета не использовано.

Расчет:

Продажная цена – полагающаяся выплата х 13% = 3 млн руб. – 1 млн руб. х 13% = 260 000 р. Эти деньги надо уплатить в бюджет.

Так как раньше вычет не применялся, а новый объект приобретен в том же налоговом периоде, то полагается 13% с максимально допустимого лимита – 2 млн руб. Возмещение составит 260 тыс. руб.

Читайте также:  В россии заработал реестр долгостроев

Потребуется заполнить декларацию и указать обе цифры:

  • обязательную уплату НДФЛ в бюджет;
  • возврат с покупки.

В нашем примере получается, что в бюджет гражданин должен 0 руб., так как подоходный = сумме вычета.

Если ранее уже использовалось возмещение, то придется осуществить выплату в государственный бюджет 260 тыс. руб.

Это приблизительный расчет, он показывает налогообложение, если сразу покупаешь другую квартиру в одном отчетном периоде.

Новая квартира дешевле проданной

Гражданин продала жилплощадь за 8 млн руб. и сразу купил новую за 7 млн руб.

Расчет:

8 млн руб. (цена реализации) – 1 млн руб. (полагающаяся выплата) х 13% = 7 млн руб. х 13% = 910 тыс. руб. (обязательная уплата в гос. бюджет).

Если ранее было использовано право налоговой льготы по другому объекту, то придется заплатить указанную выше сумму (910 тыс. руб.) в качестве НДФЛ.

Если возмещение не применялось и приобретение новой недвижимости состоялось в этом же отчетном периоде, то вычитают еще 260 000 руб. В итоге остается заплатить: 910 тыс. руб. – 260 тыс. руб. = 650 тыс. руб.

Продавец вправе использовать другой вариант снижения налога с прибыли, который может оказаться более выгодным. Документально подтвердить понесенные ранее расходы на приобретение первичного жилья чеками, расписками, квитанциями, приходными ордерами, выписками из банка.

Учет расходов при приобретении новой жилплощади

В 2015 г. и ранее продавцы могли занижать стоимость продаваемого объекта в договоре КП до 1 млн руб., чтобы избежать налогообложения.

Принятый в 2016 г. новый порядок ужесточил правила. Собственник не сможет занизить сумму по одной причине: если в представленных в ФНС бумагах прописана низкая цена, то налоговики применят в расчетах кадастровую стоимость.

Варианты расчета:

  • Если договорная стоимость ниже кадастровой, в расчет возьмут 70 процентов от кадастровой.
  • Если прописанная в договоре сумма выше кадастровой, в расчет возьмут договорное значение.

Пример:

В договоре купли-продажи прописано 4 000 000 руб., а кадастровая стоимость – 6 000 000 руб. В расчет возьмут большее значение. Для начисления обязательных выплат государству берут только 70% от кадастровой оценки, что составит 4 200 000 руб.

Бывший владелец сможет снизить уплату налога при продаже и одновременной покупке через вычет, либо за счет понесенных им фактических расходов.

Когда размер затрат превысит продажную цену, продавца освободят от выплаты 13 процентов с прибыли, так как доход отсутствует.

Пример 1:

  • Продали старую квартиру за 7,5 млн руб., приобрели новую за 9,5 млн руб. При уменьшении размера прибыли за счет возмещения НДФЛ получится: 7 500 000 – 1 000 000 = 6 500 000 руб.
  • Полученную цифру снизим еще на 2 000 000 (оставшиеся 5 500 000 руб. в расчет браться не будут, т.к. они выше установленного лимита).
  • Итого: (6 500 000 – 2 000 000) х 13% = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.

Пример 2:

  • Реализовали жилье за 3,5 млн руб., потратили на новое – 1,5 млн руб. Стоимость купленной недвижимости не превышает лимита в 2 млн руб., то применять будем все варианты снижения НДФЛ.
  • 3,5 млн – 1 млн – 1,5 млн = 1 млн руб.
  • Рассчитаем НДФЛ: 1 млн руб. х 13% = 130 тыс. руб.
  • Неиспользованные 500 тыс. руб. можно будет вернуть по другому объекту и в другом отчетном периоде.

Что будет, если не задекларировать продажу

Когда есть доход, подлежащий декларированию, стоит вовремя отчитаться. Установленный срок сдачи отчетности – 30.04 следующего за годом реализации недвижимости.

Когда в декларации присутствует налог с прибыли, его оплачивают до 15.07 следующего года. Если не оплатить вовремя, то ФНС начислит нарушителю штрафы и пени.

Штрафы

  • 1000 руб. – если по документам нет обязательной выплаты в госбюджет (ст. 119 НК РФ);
  • 5% ежемесячно от неоплаченного НДФЛ;
  • 20% от неоплаченного налога с прибыли, если не задекларирована сделка (ст. 122 НК РФ).

Пени

  • 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ России за просроченные дни.

Когда размер не выплаченных в бюджет налогов превысит 600 000 руб., можно попасть под ст. 198 УК РФ за уклонение.

О возможных противоречиях с налоговой

Несмотря на разъяснения Минфина РФ и НК РФ о возможности одновременной компенсации в одном отчетном периоде, права налогоплательщика часто нарушают.

Налогоплательщик вправе уменьшить НДФЛ за счет вычета с продажи и имущественной выплаты с покупки – 260 тыс. руб.

Налогоплательщик может получить двойной вычет, если покупка и реализация прошли в одном отчетном периоде.

Покупка и продажа квартиры в одном году – как посчитать налог

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

Часто деньги, полученные после продажи квартиры,
используются для приобретения нового жилья. Расскажем, как
посчитать налог, если обе сделки с недвижимостью прошли в течение
одного календарного года.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что
такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на
вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно
передать в налоговую инспекцию.

Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ
вернется на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру.

После продажи квартиры вы должны заплатить  налог на
доходы. А после покупки имеете право вернуть часть потраченных
денег.

Получается, что одной суммой можно перекрыть другую: налог с
продажи квартиры частично или полностью перекрывается имущественным
вычетом, положенным вам при покупке жилья.

При этом не имеет значения, одна и та же квартира участвует в
сделке или две разные. Вы можете купить квартиру и в том же году ее
продать. Или можете продать одну квартиру, а купить другую. Важно
только то, что сделки по продаже и покупке прошли в одном
календарном году – с 1 января по 31 декабря.

В налоговую декларацию 3-НДФЛ вы заносите данные по обеим
сделкам. Декларация подается в налоговую инспекцию в следующем году
до 30 апреля. Рекомендуем статью «Налог
с продажи квартиры, дома или земельного участка», в которой
расписаны все нюансы налогообложения и законные пути снижения
налога.

Пример:

Сергей купил и продал одну и ту же квартиру в 2020 году.
Стоимость покупки составила 2,5 млн рублей, а продажи – 3 млн
рублей. Прежде Сергей не использовал свое право на налоговый вычет
при покупке жилья. Поэтому он имеет право получить вычет до 2 млн
рублей.

Этот вычет будет учтен при расчете налога и заполнении
декларации 3-НДФЛ за 2020 год. Кроме того, Сергей может сделать
вычет расходов на приобретение квартиры.

Расчет налогооблагаемой базы:

  1. Вычет расходов на приобретение: 3 млн (доход при продаже)
    – 2,5 млн (расход на приобретение квартиры) = 500 тыс.
    рублей;
  2. Применяем имущественный вычет (500 тыс. рублей – 2
    млн рублей).

По итогам расчета Сергей не должен платить налог с продажи
квартиры в 2021 году. Более того, у него остается 1,5 млн
имущественного вычета, который он может применить при покупке
другого жилья.

Сергей должен заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2020 год и подать
ее в налоговую инспекцию до 30 апреля 2021 года.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Пример:

В 2019 году Олег получил в наследство квартиру и продал ее в
2020 году за 3 млн рублей. В том же 2020 году Олег купил дом за 4
млн. Прежде Олег не использовал свое право на налоговый вычет при
покупке жилья. Поэтому он имеет право получить вычет до 2 млн
рублей.

Этот вычет будет учтен при расчете налога и заполнении
декларации 3-НДФЛ за 2020 год. Олег не может сделать вычет расходов
на приобретение квартиры, так как он получил ее в наследство. Но он
может использовать имущественный вычет, положенный ему при продаже
– 1 млн рублей.

  • Расчет налогооблагаемой базы: 3 млн (доход при продаже
    квартиры) – 1 млн (вычет при продаже квартиры) – 2
    млн (вычет при покупке дома) = 0.
  • По итогам расчета Олег не должен платить налог с продажи
    квартиры в 2021 году, так как налогооблагаемая база равна нулю.
  • Несмотря на это, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2020
    год и подать ее в налоговую инспекцию по месту жительства до 30
    апреля 2021 года.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Налоги при продаже старой и покупке новой квартиры. Нюансы для жилья, находящегося в собственности менее 3 лет

Продаю квартиру и покупаю две студии – какие налоги я плачу?

Всем известно, что при продаже недвижимости требуется уплата налога, если она была в собственности меньше установленного срока. Многие знают и о том, что покупка жилья предусматривает имущественный вычет, то есть возврат налоговых средств.

Но как сочетаются между собой эти две процедуры, если жильё и продавалось, и покупалось в течение короткого промежутка времени?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нужно ли платить НДФЛ, если продать жильё и одновременно купить другое?

  1. Она была приобретена правообладателем до наступления 2016 года.
  2. Или приватизирована, получена в дар, по наследству или по договору ренты более 3 лет назад.

Квартира, купленная после 1.01.16 г., по принятому в тот же период законодательству, облагается налогом при продаже, если находилась в собственности у продавца менее 5 лет. То же касается всех видов недвижимости, которые находились в собственности меньше трёх лет.

Для таких случаев могут применяться предоставляемые законодательством, и указанные в статье 220 НК РФ налоговые льготы, которые могут использоваться в виде взаимозачёта, если через сравнительно небольшой срок приобретается новое жилое помещение.

Читайте также:  Объем выдачи ипотеки в феврале побил очередной рекорд

Льготное налогообложение, допускающее возврата НДФЛ, разрешено законодательством только при наличии следующих условий:

  • покупатель имеет гражданство РФ;
  • он раньше никогда не использовал возможность получения вычета при покупке недвижимости;
  • квартира покупалась не у близких родственников.

При взаимозачёте не обязательно иметь официальный заработок и быть налогоплательщиком РФ, так как здесь предусмотрено погашение налоговой суммы за счёт имущественного вычета с покупки жилья.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Когда речь идёт о сумме НДФЛ, такой возможностью может быть вычет, который допускает использования для погашения обязательств продавца перед ФНС, за счёт:

  1. Жилья, купленного ранее, если сумма возврата была получена частично, но ещё полностью не исчерпана. В этом случае допустимо погасить налоговую сумму остатком вычета.
  2. Приобретения жилого помещения, оформленного в собственность раньше или позже, чем совершилась продажа, но в рамках одного налогового периода.

Сделки, проведённые в одном налоговом периоде, считаются купля и продажа, проведённые с 30 апреля одного года по 30 апреля следующего года.

При расчёте налоговой суммы, подлежащей взаимозачёту, следует также учитывать другие виды льгот, которые могут использоваться лицом, совершившим сделки с недвижимостью. В частности – льготу на не облагаемую при продаже сумму в 1 миллион, независимо от времени приобретения квартиры.

Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности

Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей.

Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта.

То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей.

Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится.

Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.

Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.

Когда квартира приобретается, имущественный вычет составляет 13% от стоимости. Но максимальная планка, с которой его можно получить, составляет 2 тысячи. Если жилое помещение приобреталось в ипотеку, дополнительно можно получить вычет ещё на 1 000 000 максимально – в счёт уплаты процентов. Но вычет за проценты можно использовать только после погашения ипотечного долга. А это означает, что использоваться в одном налоговом периоде они не могут.

Например, квартира приобретена за 2 500 000 рублей. Так как максимально допустимая для начисления вычета стоимость составляет 2 000 000, то возврат будет составлять 13% от данной суммы, что составит 260 000 рублей. Этими деньгами можно погасить налог за продажу жилья, если оно было во владении меньше положенного срока.

Например, жилое помещение приобретено в собственность за 2 года до его продажи. Покупатель сразу же после сделки обратился в ФНС с заявлением и начал получать имущественный возврат. Он выдаётся в объёме 13% стоимости.

Допустим, каждый год ему выдавалось по 30 000 рублей, что в общем составило 60 000. Полученные деньги следует вычесть из суммы, назначенной для возврата. Если было назначено к выплате 260 000, то через два года остаток составил 200 000 рублей.

Продав эту же квартиру за ту же цену (2 500 000), продавцу понадобится вернуть государству налогов на 195 000 руб. Эта цифра получается путём следующих расчетов: 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000, а 13% от полученной разницы составят 195 тысяч, которые можно погасить остатком от продажи жилья (200 000), которая состоялась 2 года назад и ещё не была исчерпана.

Применение взаимозачёта

Для сделок с недвижимостью, проведённых в одном налоговом периоде, допускается проведение взаимозачёта. То есть погашения налоговых обязательств, начисленных для выплаты в счёт государства с продажи квартиры, средствами, предоставленными государством, за счёт покупки нового жилья.

Например, квартира продана в июне за 2 300 000, за что к выплате начислено 169 000 рублей. В сентябре была приобретена другая квартира за 2 500 000, за что положен возврат налоговых средств в размере 260 000 рублей.

Из суммы, положенной к выдаче (260 000) допустимо погашение установленного налога (169 000).

Такая процедура называется взаимозачётом и используется при оформлении ДКП на продажу и приобретение недвижимости в одном налоговом периоде.

Если после взаимозачёта остался долг по налогам, то его следует уплатить из личных средств – с полученного дохода. Если налоги уплачены, но сумма вычета не исчерпана, её можно получить при условии, что покупатель является налогоплательщиком. То есть – работает, или имеет другой доход, с которого уплачивает НДФЛ.

Неработающие граждане, в том числе – пенсионеры, для получения вычета могут использовать другой налоговый период, сдвинутый до 3 лет назад или вперёд.

Декларация подаётся по месту проживания и прописки лица, совершившего сделки с недвижимостью.

Предварительно следует написать заявление начальнику территориального отделения ФНС с просьбой получения имущественного вычета и погашения, за счёт этого, налоговой суммы с продажи квартиры, бывшей в собственности менее 3 лет. После получения разрешения, можно оформлять налоговую декларацию.

В неё обязательно следует внести сведения о доходах:

  1. данные о проданной недвижимости;
  2. цена квартиры по ДКП;
  3. сведения о покупателе квартиры;
  4. налоговую сумму с продажи.

После этого, нужно внести сведения о расходах:

  1. сведения о покупке недвижимости;
  2. данные продавца;
  3. стоимость купленной квартиры по ПДКП;
  4. сумму налогового вычета.

К декларации обязательно нужно приложить удостоверенные копии договоров, по которым продавалась одна квартира и приобреталась другая.

Чтобы не допустить ошибок при заполнении, можно обратиться к консультанту, который поможет заполнить документ.

С продажи квартиры, бывшей в собственности меньше трёх лет, взимается налог, за вычетом одного миллиона. Если в этот же налоговый период была куплена другая жилая недвижимость, можно провести взаимозачёт. На продажу недвижимости обязательно заполняется декларация о доходах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Какой налог с продажи квартиры: когда и сколько нужно платить

Все, что касается вопросов налогообложения, – очень важно, но зачастую запутанно и непонятно для человека, который с этим никогда не сталкивался.

В России несколько раз за последние 10 лет менялось законодательство в отношении налогов от продажи квартиры. Последние поправки вступили в силу в 2020 году.

Благодаря им часть продавцов недвижимости освобождается от уплаты, но кому-то все же придется отчитаться перед государством. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше заранее разобраться в вопросе.

Платить или не платить?

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника.

На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране.

Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться.

При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать.

Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода. 

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если: 

  • жилье было получено в собственность в результате приватизации;
  • имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
  • недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
  • продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
  • квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Читайте также:  Россиянам вернут переплаченные за тепло деньги

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

УсловияМинимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года 3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры 3 года

Разберем несколько примеров.

???? Ситуация 1. Квартира куплена в сентябре 2013 года. Начиная с сентября 2016 года, ее можно реализовывать, не делясь с государством.

???? Ситуация 2. Дом был получен в наследство. В этом случае неважно, в каком году это произошло, продавать без уплаты налога можно через 3 года.

???? Ситуация 3. Единственная квартира куплена в 2016 году или позже, например, в 2017 году. Продать ее без уплаты налога с продажи можно будет в 2020 году, то есть через 3 года.

???? Ситуация 4. Вторая квартира приобретена в 2020 году. Прибыль не будет подлежать налогообложению в 2025 году.

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев.

Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года.

Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком. 

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Считаем размер налога 

Теперь, зная про сроки в 5 лет и 3 года и дополнительные условия, можно подождать с продажей положенное время и не платить налог. Но жизненные ситуации бывают разные, иногда приходится продавать имущество срочно, тогда надо понимать, какой суммой придется поделиться с государством. 

Если квартира появилась в собственности до 2016 года, налог берут с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Например, владелец продает квартиру за 5 560 000 рублей, тогда размер налога составит 5 560 000 х 0,13 = 722 000 рублей. 

Для недвижимости, купленной после 2016 года, размер налога с продажи квартиры рассчитывается от кадастровой стоимости, взятой по состоянию на 1 января того года, в котором жилье продается. Узнать ее можно с помощью бесплатного сервиса Росреестра, введя кадастровый номер жилья. 

Чтобы высчитать размер налога, используют понижающий коэффициент – 70% от кадастровой стоимости. 

На него умножают цену квартиры по договору, и, в зависимости от результата, за основу расчета берут либо сумму с коэффициентом, либо договорную стоимость. Звучит сложно, поэтому разберем на примере.

???? Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 750 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 7 415 000 рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 5 190 000 рублей.

В данном случае эта цифра получилась больше, чем цена квартиры по договору (4 7500 000 рублей), поэтому налог будет высчитывать из нее.

Перечислить в налоговую инспекцию придется: 5 190 000 х 0,13 = 674 765 рублей.

???? Пример 2. Квартиру продают за 6 375 000 рублей. Кадастровая стоимость – 7 415 000 рублей, с понижающим коэффициентом – 5 190 000 рублей. Поскольку это число оказалась меньше, чем сумма в договоре, то для расчета берется договорная стоимость, то есть 6 375 000 рублей. Налог на прибыль составит: 6 375 000 х 0,13 = 828 750 рублей.

Если кадастровая стоимость жилья, находящегося во владении с 1 января 2016 года, неизвестна, тогда сумму налоговых выплат рассчитают по продажной стоимости, то есть от той суммы, за которую ее продают.

Как видно из примеров, налог от продажи квартиры может вылиться в весьма существенную сумму. Существует два легальных способа, как можно его сократить.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

???? Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше.

3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее.

Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

???? Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

❗️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Если у владельца есть документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, он может воспользоваться обоими способами. 

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать.

Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше.

Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

  1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
  2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
  3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
  4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.

Полезные стати о недвижимости читайте на нашем сайте, а выбрать подходящий жилой комплекс поможет каталог новостроек SPbHomes.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *