Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.
1) Стоит ли нанимать риелтора
2) Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
3) Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
4) Шаг 3. Звонок продавцу
5) Шаг 4. Осмотр квартиры
6) Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу
7) Шаг 6. Самостоятельная проверка рисков
8) Шаг 7. Внесение аванса или задатка
9) Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.
Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет. Расскажем о самых популярных площадках.
«Авито» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте.
Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени.
Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным.
«ЦИАН» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры.
В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости.
Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.
«Домофонд» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве).
Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу.
Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах.
«Яндекс.Недвижимость» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически. На других площадках это нужно делать вручную.
База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность.
Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс.
«Недвижимость@mail.ru» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта.
В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т. д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд».
Авторизоваться в «Недвижимость@mail.ru» можно по вашему email в Mail.ru.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
| Благополучность и инфраструктура района | |
| Это хорошо | Это плохо |
Рынок выходит из карантина: стоит ли покупать или продавать жилье в Подмосковье
Месяца три назад потенциальные покупатели или продавцы квартир абсолютно не понимали, чего ждать от пандемии, поэтому многие откладывали планы до лучших времен. С тех пор ситуация на областном рынке недвижимости заметно оживилась, но вероятность второй волны коронавируса и плавно снижающиеся ставки по ипотеке по-прежнему многих заставляют гадать: сейчас или позже?
Момент удачный
В целом для этого удачный момент – на рынке недвижимости Московского региона начался всплеск покупательской активности. Но не нужно бросаться в омут с головой, а лучше все тщательно продумать, отмечают эксперты.
По словам управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, желающим продать квартиру на этапе строительства стоит сначала переуступить строящееся жилье юрлицу, а затем от его имени провести сделку. Это позволит быстрее найти покупателя, поскольку у последнего будет возможность воспользоваться льготным жилищным кредитом.
– Ипотека с господдержкой распространяется в том числе на квартиры по договору уступки прав требования, – поясняет Литинецкая. – Однако продавцом должно выступить юридическое лицо.
Сами девелоперы региона тоже постепенно наверстывают темпы и выводят на рынок новые проекты. Чтобы успешно конкурировать с рынком новостроек и быстро продать недвижимость, владельцу строящейся недвижимости, скорее всего, придется снижать цену.
– Если квартира подорожала менее чем на 10% с момента покупки, сделка, по сути, не принесет прибыли, – добавляет Мария Литинецкая. – В этом случае лучше повременить, пока стоимость не вырастет.
Оживились и продавцы «вторички»: большинство размещает объявления о продаже в базах недвижимости.
– Доля собственников, которые все еще откладывают выход на сделку, составляет, по наблюдениям специалистов компании, примерно 8%, – говорит директор департамента управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Стоит поторопиться
Смысл поторопиться есть: если начнется вторая волна коронавируса, спрос на жилье вновь схлынет.
– В любом случае стоит перестраховаться и заранее выпустить электронную цифровую подпись (ЭЦП), чтобы иметь возможность подписывать все бумаги в электронном виде, – отмечает Мария Литинецкая.
Новая квартира сейчас может принести выгоду не только желающим улучшить жилищные условия, но и планирующим инвестировать в недвижимость. Льготная ипотека интересна, но такие программы имеют ограниченный срок действия, подчеркивает коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов.
– Я бы не медлил, – отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Ставка находится на минимальном уровне, и я не думаю, что в обозримом будущем она упадет.
По словам Марии Литинецкой, за счет роста строительной готовности уже через год квартира, которую можно было бы купить сегодня, подорожает на 10–15%. К этому показателю стоит прибавить общее повышение цен на рынке, в итоге стоимость жилья может вырасти до 20%.
Лучше подождать
На жилье на вторичном рынке не распространяется ипотека с господдержкой, а базовый кредит выходит дороже – порядка 8% годовых.
– Однако мы видим явную тенденцию к снижению ставок, которая, вероятно, сохранится, – подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Если покупатель собирается брать кредит, имеет смысл дождаться, когда ставка станет более привлекательной. Например, к концу года она может установиться на уровне 7–7,5% годовых.
А вот для инвесторов покупка вторичного жилья – не самый подходящий вариант, подчеркивает Александр Козлов. От продажи такой квартиры вряд ли можно много выиграть.
Скорректировать цену
Самое главное – квартира должна быть с хорошим местоположением, без неузаконенных перепланировок и с адекватной стоимостью.
– На первичном рынке средний срок экспозиции составляет от 10 до 30 дней, на вторичном – похожая ситуация, но очень многое зависит от конкретного предложения и, конечно, цены, – поясняет Александр Козлов.
Если объект не вызывает никакого интереса со стороны покупателей в течение двух недель, то цену имеет смысл скорректировать.
Почти 60% покупателей новых квартир – это люди в возрасте 30–50 лет. Среди тех, кто предпочитает жилье с предысторией, особенно активны 25–40-летние.
– Сегодня ситуация нетипична: затишье пришлось на весну, а летом на рынок выплеснулся отложенный спрос, сформированный во время карантина. Думаю, при отсутствии новых потрясений высокий уровень спроса сохранится и осенью, – говорит Мария Литинецкая.
Умные люди придумали поговорку «Время – деньги», напомнил председатель Комитета Мособлдумы по вопросам строительства, архитектуры, ЖКХ и энергетики Игорь Коханый.
– С жильем может получиться так: пока ждешь, что оно подешевеет, можно потерять приличную сумму. Предпосылок к падению цен на рынке недвижимости нет. Рынок недвижимости продолжает развиваться. К тому же его поддерживают ипотека с господдержкой и льготное проектное финансирование застройщиков, – говорит Игорь Коханый.
ВАЖНО
Запущенная весной ипотека с господдержкой распространяется на кредиты при покупке первичного жилья. Срок действия – до 1 ноября 2020 года, но эксперты сходятся во мнении, что программу продлят. Льготная ставка составляет до 6,5% и распространяется на весь срок кредита.
Екатерина Никитина
Подмосковье обогнало столицу по темпам роста цен на вторичные квартиры
Проанализировав динамику вторичного рынка недвижимости в Подмосковье по состоянию на ноябрь 2020 года, специалисты по продаже жилья пришли к выводу, что в общем и целом ситуация в этом сегменте очень похожа на московскую.
Например, по сведениям представителей компании МИЭЛЬ, темпы сокращения объема предложения как в столице, так и в области практически идентичны. В городах-сателлитах Москвы, где сравнительно большое предложение и хорошая инфраструктура, большое количество покупателей, и зачастую это внутренняя миграция.
Однако в удаленных городах ситуация иная: новостройки в дефиците, у населения, плотность которого с ближним Подмосковье заметно ниже, существенно более низкий доход, многие жители этого пояса стремятся перебраться поближе к Москве, а покупатели, приобретающие недвижимость не для жизни, а для сохранения средств, практически отсутствуют.
«В среднем по Подмосковью сокращение предложения по сравнению с февралем (последним месяцем до пандемии — базисом для расчетов) составляет 22%. Рост цены в среднем по области составил примерно 10%.
В привлекательных районах рост доходит до 18% — и это не всегда обусловлено близостью к Москве, но всегда объясняется сокращением ликвидного бюджетного предложения.
Так, в Чехове, который не граничит с МКАД, предложение сократилось на 35% с февраля, что повлекло за собой рост цен на 18%, а в Мытищах, которые примыкают к столице, предложение сократилось на 33%, при этом цены выросли примерно на 11%», — подсчитывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.
При этом, согласно статистическим данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», по средневзвешенному годовому приросту цен Московская область даже обогнала не только Новую Москву (+13,6% за «квадрат» и +12,5% за лот), но и старую (+12% и +9,5% соответственно). По сравнению с ноябрем 2019 года, уточнили «инкомовцы», сейчас на вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения 1 квадратного метра выросла с 80,5 до 95,5 тысячи рублей, а усредненная стоимость объекта — с 4,1 до 4,8 миллиона рублей.
«Одна из основных причин увеличения ценовых показателей на вторичном рынке Московского региона в целом, — констатирует руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, — заключается в переходе в этот сегмент объектов с первичного рынка, где весьма высоки темпы строительства.
Интересно, что в прошлом году лидером по удорожанию „вторички“ была Новая Москва — рынок недвижимости здесь начал активно развиваться лишь после присвоения этим территориям столичного статуса, причем сегмент вторичного жилья почти полностью формировался за счет притока предложения из новостроек.
Однако сейчас, по нашим наблюдениям, в урбанизированных локациях Новой Москвы количество объектов на первичном и вторичном рынках почти сравнялось, как и их средняя стоимость, поэтому конъюнктура „вторички“ здесь уже не меняется столь значительно, как раньше.
Таким образом, в нынешнем году данная причина подъема цен — появление нового предложения — была более актуальна для вторичного рынка недвижимости Подмосковья, где стоимость жилья все еще существенно ниже, чем в новостройках».
Еще один немаловажный фактор, оказавший влияние на удорожание подержанного жилья в Подмосковье — заметный рост активности покупателей в сравнении с прошлым годом.
Основными катализаторами этого процесса стали следующие нюансы: выход на рынок отложенного спроса после окончания периода всеобщей самоизоляции, снижение ипотечных ставок и увеличение числа так называемых «условно инвестиционных» сделок (когда квартиры приобретаются в рамках сохранения накоплений от обесценивания как аналога банковского вклада). В сравнении с рынком старой Москвы, являющейся основным центром притяжения для покупателей жилья в столичном регионе, Московская область уступила ему совсем немного — если на первом рост актуального спроса при сравнении первой половины ноября 2019 и 2020 годов составил 26%, то в Подмосковье за аналогичный отчетный период активность покупателей увеличилась на 18%.
«Более динамичному росту спроса в Подмосковье, — констатировал Дмитрий Таганов, — препятствует постоянный отток потенциальных покупателей в столицу, причем речь идет как о старых ее границах, так и о Новой Москве, где стоимость жилья ниже. Отмечу, что в сравнении с прошлым годом на 10% выросло количество покупателей, которые рассматривали вторичные квартиры как в Подмосковье, так и в Москве, и отдали в итоге предпочтение столице».
Третья тенденция, способствующая росту стоимости подержанных квартир в Подмосковье, — развивающийся тренд, перекочевавший в область из локаций старой Москвы. Речь идет о снижении доли сделок со скидкой и среднего размера дисконта, так как в условиях высокой активности покупателей продавцы реже идут на ценовые уступки.
Согласно «инкомовским» подсчетам, на областной «вторичке» доля сделок со скидкой уменьшилась за год с 88% до 76%, как и, собственно, сам ее средний размер — с 7,1% до 5,8%.
Данные показатели здесь остаются более высокими, чем в столице (63% и 4,1% соответственно), поскольку, в отличие от столицы, ценовая чувствительность покупателей жилья гораздо выше.
Впрочем, аналитики полагают, что это явление временное.
Средний срок экспозиции на «вторичке» Московской области также сократился в годовом выражении — с 3 месяцев до 2,5 месяцев, в старой Москве этот показатель уменьшился с 69 дней до 56 дней.
Согласно сведениям «инкомовских» аналитиков, наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке сложилась в следующих городских округах — Химки (132,6 тысячи рублей), Красногорск (131,2 тысячи рублей) и Ленинский (120,2 тысячи рублей). Соответственно, самая низкая средняя стоимость подержанного «квадрата» зафиксирована в Зарайске (40,3 тысячи рублей), Шатуре (35,6 тысячи рублей) и Серебряных Прудах (34,7 тыс. рублей).
Тройки лидеров и аутсайдеров ценового рейтинга в представлении «миэлевцев» выглядят несколько иначе.
Так, к числу локаций с наиболее высокой стоимостью квадратного метра по состоянию на ноябрь 202 года они причисляют Долгопрудный (140,6 тысячи рублей за «квадрат), Котельники (139,8 тысячи рублей за «квадрат») и Химки (138,7 тысячи рублей за квадратный метр).
В число же локаций с наименьшей стоимостью жилого «квадрата» по состоянию на конец осени «миэлевцы» заносят Воскресенск (52,1 тысячи рублей), Волоколамск (47,6 тысячи рублей) и Зарайск (35,8 тысячи рублей).
Что касается конкретных объектов, то, по мнению «инкомовцев», наиболее дорогостоящий лот на рынке подержанных квартир Московской области располагается в городском округе Одинцово. Это многокомнатная квартира на втором этаже четырехэтажного дома одного из жилых комплексов поселка Заречье площадью 830 квадратных метров стоимостью 230 миллионов рублей.
В качестве примера самых дешевых квартир на вторичном рынке Подмосковья аналитики «Инком-Недвижимости» приводят однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров на четвертом этаже панельной пятиэтажки в Волоколамске стоимостью 520 тысяч рублей, а специалисты компании МИЭЛЬ — однокомнатную квартиру в Зарайске в состоянии «под ремонт» площадью 24 квадратных метра на первом этаже кирпичного дома стоимостью 350 тысяч рублей.
Самые дорогие и дешевые города Подмосковья по стоимости вторичного жилья
Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» провел регулярный мониторинг основных показателей рынка вторичной недвижимости в городах ближайшего Подмосковья по итогам первого полугодия 2019 года.
С учетом развития транспортной инфраструктуры (Московские центральные диаметры), а также роста стоимости жилья внутри МКАД, вторичный рынок в ближайших Подмосковных городах показывает рост, как стоимости, так и заинтересованность со стороны покупателей.
В рамках анализа рассматривались 12 крупнейших городов Московской области, входящих в 10-ти километровую зону от МКАД.
«Общий объем предложения в данных городах на вторичном жилом рынке составляет по итогам первого полугодия 2019 года 4,9 тысяч квартир или 308,9 тысяч квадратных метров из расчета суммарной площади квартир.
Доля данных городов в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья Московской области сохраняется стабильной – 42% в общем количестве квартир и 44% в общей суммарной площади квартир в продаже. По сравнению с концом 2018 года объем предложения за последние полгода увеличился на 7%. Примерно настолько же увеличился объем предложения и по всей области.
Данные города являются основными драйверами рынка, поэтому здесь сконцентрирован основной объем предложения», — говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья
Топ-5 городов с наибольшим количеством выставленных на продажу квартир остается неизменным: Балашиха, Люберцы, Красногорск, Мытищи и Химки. По итогам первого полугодия 2019 года увеличился объем предложения в г.
Люберцах (на 24%), в Балашихе (на 14%) и в Красногорске (на 6%). В Мытищах и Химках, наоборот, произошло уменьшение на 3и 4%, и они поменялись в списке местами.
Наибольшее снижение объема предложения отмечено в таких городах, как Котельники (24%), Дзержинский (19%) и Королев (13%).
Впервые за последний год не было отрицательной динамики объема предложения. На конец полугодия в 7 из 12 городов объем предложения на вторичном рынке вырос. Для сравнения по итогам второго полугодия 2018 года во всех городах было отмечено снижение.
Показатели стоимости жилья на вторичном рынке продолжили свой рост практически во всех городах. Рост средней стоимости 1 квадратного метра по итогам первого полугодия 2019 года отмечен в 11 городах из 12. Только в г.
Долгопрудный стоимость уменьшилась на 1,8%. Самый большой рост отмечен в городах: Реутов (на 9%), Красногорск (на 9%) и Одинцово (на 8%).
Таким образом, уже второе полугодие подряд в городах ближайшего Подмосковья отмечается уверенный рост стоимости квартир на вторичном рынке.
Пятерка наиболее «дорогих» подмосковных городов осталась без изменений за единственным исключением – г. Люберцы сместил г. Долгопрудный.
Реутов на вторичном рынке жилья остается самым дорогим городом по сравнению с остальными. Средневзвешенная цена 1 квадратного метра составляет 135,9 тысяч рублей. Минимальный бюджет одно- и двухкомнатных квартир также является наибольшим в ближайшем Подмосковье.
Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в Реутове начинается от 4,3 миллиона рублей, а двухкомнатных квартир – от 4,7 миллионов рублей. Реутов сохраняет свои позиции благодаря расположению сразу через МКАД и наличию станции метро Новокосино наряду с железнодорожной станцией.
Подобное соотношение цен среди городов останется и в среднесрочной перспективе, так как на данный момент открытие метро в Химках, Мытищах и других городах не планируется.
Второе место стабильно в течение года занимает Красногорск, где средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 125,4 тысячи рублей. На третьем месте по стоимости расположился г. Одинцово – 119,8 тысяч рублей. По итогам первого полугодия количество городов со средней стоимостью 1 кв. м более 100 тысяч рублей увеличилось еще на один город – Видное.
Рейтинг городов ближайшего Подмосковья по стоимости жилья на вторичном рынке
Наиболее низкая стоимость жилья на вторичном рынке, по-прежнему, остается в Балашихе. Средняя стоимость 1 квадратного метра на местном рынке составляет 91,6 тысяч рублей.
Город также характеризуется наименьшим минимальным бюджетом покупки: стоимость начинается от 2,45 миллиона рублей за однокомнатную квартиру площадью 31 квадратный метр. Двухкомнатную квартиру можно приобрести от 3,3 миллионов рублей, что также является наименьшей ценой по сравнению с остальными городами.
Большой объем предложения и разный уровень транспортной доступности отдельных районов города являются сдерживающим фактором стоимости жилья.
«На рынок вторичной жилой недвижимости Подмосковья благоприятно влияет повышение стоимости жилья в Москве, изменения в законодательстве по реализации новостроек, а также начавшееся развитие проекта Московских центральных диаметров.
Средняя стоимость 1 квадратного метра в целом по области по итогам первого полугодия 2019 года выросла на 3% до 98,7 тысяч рублей.
В 9 из 12 городов ближайшего Подмосковья средняя стоимость выше среднерыночного значения по области», — отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Квартиры на вторичном рынке Москвы начали дешеветь
Цены на вторичном рынке пошли вниз, с продавцами можно торговаться, можно добиться дисконта в 7–8%, рассказал «Ведомостям» один из московских риэлторов. Он приводит пример: однокомнатные квартиры в декабре стоили порядка 10 млн руб., а сейчас – 9–9,2 млн.
Это логично, констатирует заместитель гендиректора компании Est-a-Tet Владислав Луцков: «Многие продавцы в погоне за курсом доллара выставили квартиры по завышенным ценам. Но платежеспособный спрос на вторичном рынке сжался больше, чем в новостройках, а дополнительных стимулов в виде ипотеки нет»
Читать полностью://www.irn.ru/articles/38496.html
Рынок перенасыщен, большая часть квартир переоценена, согласен Тарас Пазяк, управляющий партнер «Миэль – сеть офисов недвижимости»: до 75% предложений находится вне зоны интереса покупателей, средний срок экспозиции вырос с 2–3 до 6 месяцев. По «правильной» цене квартиры продаются быстро, знает он.
На вторичном рынке сделок меньше скорее из-за ипотеки, полагает Григорий Полторак, президент «Бест-недвижимости»: о снижении цен говорить рано.
В декабре в Москве был ажиотажный спрос на новостройки, продавцы переписывали ценники следом за падающим рублем, в офисах продаж некоторых девелопероввыстраивались очереди.
Похожая ситуация была и на вторичном рынке. Спрос подстегнуло и изменение ключевой ставки ЦБ: те, кому одобрили ипотеку, бросились искать квартиру.
В феврале ситуация немного стабилизировалась, а цены встали, рассказывали риэлторы.
Показательным должен был стать март – январь и февраль продолжают тенденцииконца прошлого года, говорит руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов.
Оживления не произошло, в марте цены стабилизировались следом за стабилизациейв финансовой сфере, считает руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко: жилье остановилось у круглой цифры $3000 за 1 кв. м. А в последнюю неделю марта долларовый индекс стоимости даже пошел в рост – из-за укрепления рубля.
Спрос на новостройки внушает оптимизм, говорит Луцков: обращений в компанию стало столько же, сколько в сентябре 2014 г., но сделок заключается не так много. «Неуверенность в работе, снижение зарплат негативно влияют на спрос», – объясняет Полторак.
Зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин сообщал, что в Подмосковье снижение ставки по ипотеке до 12% дало положительную динамику в продажах. Продаются квартиры и у московских строителей, говорит представитель девелоперской компании «Пионер». В Москве новостроек не так много и многиезастройщики предоставили возможные скидки, сказал Репченко.
Будущее рынка зависит от геополитики, считает Репченко: если санкции будут отменены и рубль отыграет позиции, можно ожидать постепенного роста стоимости недвижимости.
Но реальность скорее всего будет иной и тогда два года цены на жильев Москве будут снижаться примерно на 1% в месяц, полагает он: идет среднесрочныйтренд на сползание рублевых цен. «Если доллар будет около 60 руб., можно ждать продолжительной корректировки – примерно на 20–30%.
А если рубль будет снижаться, то недвижимость может и подорожать», – заключает Пазяк.
Читать полностью://www.irn.ru/articles/38496.html
Новостройка или вторичка в Москве и области: что выбрать? – ЖСС Журнал
Обычно люди думают, что новостройка — это просто квартира в новом доме, а вторичка — в старом. Чаще всего, так и есть, но юридически разница между ними шире.
Вторичное жилье — квартира, которая принадлежит простому человеку или нескольким людям. В ней жили люди, у нее есть юридическая история.
Первичное жилье или новостройки — квартира в строящихся или построенных домах, которая принадлежит застройщику или подрядчику. Такая квартира никогда не была в собственности у простого человека (физического лица), в ней никто раньше не жил.
Часто квартиры в новостройках покупают для перепродажи. Риелторы называют это «новой вторичкой» — квартиры новые, в новостройках, но юридически это уже вторичное жилье.
В Москве и области, как правило, вторичка это квартиры ближе к центру или в пределах МКАД, первичка — новые микрорайоны, или новостройки в пригородах. Конечно, есть новостройки и в центре Москвы, но это квартиры бизнес-класса — они стоят в разы дороже обычных.
Цена
- Новостройки в Москве дороже вторичного жилья, в области наоборот
- В Москве новое жилье дороже старого, иногда в несколько раз.
- Сравним средние цены на однушки в одном районе:
| Бирюлево | Крылатское | Алексеевский | |
| Вторичка | 3,9 млн ₽ | 6,3 млн ₽ | 6,6 млн ₽ |
| Новостройки | 6,5 млн ₽ | 7 млн ₽ | 14,2 млн ₽ |
В Подмосковье вторичное жилье обычно дешевле, чем новостройки. Старое жилье уже обветшало и не пользуется спросом у покупателей и инвесторов. Охотно покупают только дома, построенные в 2000-х годах — они еще не успели сильно устареть и могут стоить дороже, чем строящееся жилье. В среднем вторичка в области дешевле первички на 10%.
Стоимость квадратного метра первичного жилья зависит от стадии строительства объекта. Чем меньше готов дом, тем дешевле недвижимость, и наоборот. Но смотреть лишь на стоимость квадратного метра не стоит. Площадь новостроек обычно больше, поэтому сама квартира может оказаться дороже. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.
И собственники и застройщики могут сбить цену. Проще всего торговаться с собственником — обычно продавец специально завышает цену в объявлении, чтобы оставить себе простор для маневра, если покупатель захочет торговаться.
Но добиться скидки можно и от застройщиков: через акции и спецпредложения. У застройщика есть четкий план продаж.
Если он не выполняется, отдел продаж идет на ухищрения: устраивают акции, торгуются, дарят мебель, квадратные метры или даже парковки.
Сроки
Если хотите сразу заехать и жить, вам подойдет только вторичка
Покупка вторичного жилья займет максимум месяц-два. Сразу после регистрации договора вы можете въехать в квартиру, прописаться в ней или сдавать ее.
С первичкой так получится не всегда. Если заключать договор долевого строительства и покупать квартиру до окончания стройки, переезда придется ждать от нескольких месяцев до двух и более лет, в зависимости от стадии строительства.
Подождать несколько лет ради экономии не страшно, если вы живете в своей квартире. Но если вы жилье снимаете, реальная стоимость новостройки значительно вырастет: за год-два арендных платежей может набежать существенная сумма, которая значительно снизит выгоду от низкой цены.
Иногда сроки строительства затягиваются: стройка замораживается на 5 и более лет, иногда навсегда. По закону застройщик должен платить неустойку за каждый день просрочки или оплатить аренду жилья. На практике ради этого придется собрать документы, подать в суд, результат которого непредсказуем.
Юридическая чистота и риски
Вы рискуете в обоих случаях
Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, по которым покупатель может потерять права на квартиру после покупки. Например, прописанные люди, незаконные перепланировки, наследники, обременения и долги.
При покупке вторичного жилья все это надо особенно тщательно проверить. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной.
При этом, в лучшем случае покупатель потеряет уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.
Если на одном из этапов сделки ее признают незаконной, все последующие передачи прав собственности тоже окажутся недействительными, а пострадает конечный собственник.
Претенденты на наследство могут объявиться спустя несколько лет — по закону они все равно смогут претендовать на часть квартиры.
Или в любой момент может появиться человек, который раньше отказался от приватизации в пользу родственника, а теперь имеет право жить в квартире пожизненно.
У новостроек, как правило, нет проблем с юридической чистотой: ими никто не владел, у них нет истории и обременений.
Купив квартиру у застройщика, вы можете быть уверены, что прошлые хозяева и их родственники не смогут на нее претендовать.
Но риски проблем все равно остаются: замороженное строительство, мошенничество, проблемы с документами — застройщик может так и не построить вашу квартиру.
Застройщик — строительная компания, которой купила землю и построила на ней дом. Застройщик руководит строительством, привлекает дольщиков, нанимаем подрядчиков (исполнителей конкретных строительных услуг).
Прежде чем купить у него квартиру, тщательно проверьте все документы и сведения о нем. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство, подключение дома к коммуникациям, договор аренды или покупки земли. Проверьте что с компанией не судятся дольщики, подрядчики или муниципалитет, у нее опубликованы финансовые отчеты.
Документы должны быть доступны на сайте объекта, а также по первому запросу. Если разрешения еще не получены, надеяться на обещания застройщика оформить их задним числом не стоит.
Ипотека
Для большинства банков без разницы, но со вторичкой чуть больше возни
Обычно процентная ставка для новостроек ниже на 1% — это экономит сотни тысяч рублей переплат по процентам.
Большинство крупных застройщиков сотрудничают с банками, поэтому для покупателей новостроек те предлагают отсрочки платежей, нулевые первоначальные взносы или скидки по ежемесячным платежам на период строительства дома. Купить вторичку тоже можно, но банки требуют больше документов, а процесс занимает больше времени.
| Сбербанк | ВТБ | Альфа Банк | |
| Первичка | от 6,7% | 9,1% | 8,9% |
| Вторичка | от 8,6% | 9,1% | 9,29% |
Часто банки и застройщики идут на хитрость: предлагают более низкие проценты по кредиту на новостройки партнера, а недостающую выгоду компенсируют повышенной ценой квартиры. Поэтому, прежде чем согласиться на акционные предложения банка, внимательно изучите стоимость квартиры по обычным ставкам — второй вариант может оказаться выгоднее.
Район и инфраструктура
Обычно в обжитом районе комфортнее, но все неоднозначно
В Москве предложений новостроек гораздо меньше, чем рынок вторичного жилья. В Подмосковье же на рынке преобладает первичная недвижимость. Выбор новостроек в области огромен — на любое расположение от Москвы, комфорт и цену.
Главное преимущество вторичной недвижимости — обжитой район и развитая инфраструктура. В новых микрорайонах вся необходимая инфраструктура только создается: магазины, парковки, детские сады и школы. Обычно в новых районах проблемы с больницами и почтами: застройщик не обязан их возводить, поэтому жителям приходится ездить в одну из районных больниц или почт города.
Зато во дворах новостроек гораздо легче припарковать машину: огромные пустыри между домами отводятся на парковки, паркинги, стоянки. Припарковать машину во дворе старой пятиэтажки гораздо сложнее, ближайший паркинг может быть далеко.
Часто благоустройство новостроек оказывается гораздо комфортнее квартир на вторичном рынке: парковки, детские и спортплощадки, места для прогулок.
Покупая вторичку, вы можете выбрать любой район по средствам и личным предпочтениям центр, юг, запад или восток — подходящие квартиры будут в любой части города. Большинство доступных новостроек строят на окраинах, а то и за городом. Покупая новостройку, вы можете выбрать любую квартиру в пределах бюджета: вид из окна, этаж, подъезд, даже номер квартиры.
Главный плюс вторички в Москве — удобство передвижения и возможность купить квартиру поближе к метро. Все остальные варианты предполагают часовые затраты на дорогу на работу и обратно. Часто радость от собственного жилья обрачается необходимостью полчаса-час ездить на забитой маршрутке до ближайшей станции или часами стоять в пробке в примкадовских пробках.
Планировка, ремонт и износ
Если хотите жилье посовременнее, присматривайтесь к новостройкам. Переделать вторичку сложно и дорого
Главный плюс новостроек — это новые дома. Здесь новое все: коммуникации, трубы, электрика, счетчики, лифты, окна. Большинство новостроек строятся с учетом актуальных норм и запросов покупателей. В доме широкие подъезды, большие двери, грузовые лифты, пожарная сигнализация, видеонаблюдение.
Легко заехать, не надо таскать велосипед по лестнице на девятый этаж. Почти всегда в квартирах современная просторная, часто свободная, планировка, можно выбрать необычные вариант: несколько санузлов, кухню, совмещенную с гостиной, второй этаж, панорамные окна от пола.
Большинство квартир на вторичном рынке, даже построенные 5-10 лет назад, уже морально и технически устарели.
Если вторичка не совсем запущена, скорее всего, ничего серьезно ремонтировать не придется: достаточно переклеить обои, заменить мебель, подкрасить трубы.
Если денег на это нет, можно жить сразу, а ремонт отложить на потом.
В новостройках все зависит от отделки застройщика: если квартира с обоями, полом и сантехникой в нее можно сразу заселиться и жить, если с чистовой или черновой отделкой — прежде чем жить, придется сделать ремонт.
В новостройке не очень комфортно жить первые несколько лет. Дом полупустой, соседи постоянно делают ремонт, ломают стены и не выключают перфоратор, в подъезде и возле дома вечный строительный мусор. В первые несколько лет новый дом может дать усадку: по стенам пойдут трещины, потолок провиснет — ремонт придется делать заново.
Инвестиции и ликвидность
Для заработка на перепродаже больше подойдет вторичка в Москве
Сейчас для инвестиций больше подходит вторичный рынок — новостройку сложнее продать. Предложений слишком много, а спрос небольшой — покупателю проще купить напрямую у застройщика, чем у вас.
Если все-таки покупать, то лучше выбирать стандартные планировки — на необычную планировку вроде двухуровней или каминов спрос еще меньше.
Если покупаете квартиру для сдачи, новостройка тоже, скорее всего, не подойдет — вы недополучите доход за год-два.
Квартиры в Москве гораздо ликвиднее: на них больше спрос.
Что же выбрать
- Однозначного ответа нет: все зависит от ваших приоритетов и конкретных предложений на рынке.
- Если вам позволяет бюджет, поджимают сроки, приоритетна жизнь в центре и малые затраты времени на дорогу, хотите инвестировать или сдавать, не принципиальна ипотека и вы не претендуете на госпрограммы, выбирайте квартиру на вторичном рынке.
- Если бюджет ограничен, хотите современное жилье, собираетесь взять в ипотеку или по госпрограмме, вам комфортно долго добираться до работы, вы готовы подождать несколько лет окончания строительства, а потом еще несколько лет на развитие инфраструктуры, выбирайте квартиру среди новостроек.