Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной

Жилплощадь в новом доме — только начало. Прежде чем заехать, нужно хорошо потрудиться. Давайте разберемся, по какому плану выполнять ремонт квартиры с нуля в новостройке. Даже если вы отдадите все в руки профессионалов (а это серьезная экономия времени, сил и нервов), вам точно будет полезно знать, что и зачем они будут делать.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

Прежде чем составить план ремонта, подумайте об усадке дома. Желание сделать сразу черновой и чистовой ремонт понятно, только вот в случае с новостройкой исполнять его не торопитесь.

Усадка дома занимает 1-2 года. Мастера советуют перед переездом выполнить лишь черновую отделку, остальные работы отложить года на два.

Не вы одни занимаетесь ремонтом квартиры в новостройке, то есть присутствует регулярная вибрация перфоратора, пыль из вентиляционного канала и многое другое, связанное с деятельностью соседей. Кроме того, новые стены и стяжка увеличивают вес дома, поэтому он снова начинает садиться.

Итог: в панельных и кирпичных новостройках перед въездом в свою квартиру делайте только черновой ремонт, все остальное отложите на 1-2 года.

В монолитном доме можно сразу приступать к чистовому ремонту, но не пренебрегайте методами профилактики для «гуляющего» дома (армирование, компенсационные швы и т.

п; лучше наймите опытную компанию, которая сделает капитальный ремонт под ключ, используя современные технологии).

Теперь стоит подумать о покупке стройматериалов. Зимой рыночная активность спадает, поэтому цены могут быть более приятными, нежели в другие сезоны. А вот работы лучше начинать весной — это справедливо, если вы хотите отремонтировать квартиру не сами. Дело в том, что весной бригады не так загружены, да и стоимость их работ иногда в этот сезон ниже.

Полезный совет! Вам не нравятся радиаторы отопления, поставленные застройщиком, поэтому вы хотите заменить их на более современные, стильные и надежные? Тогда тем более планируйте ремонт с учетом отопительного сезона, потому что такая замена потребует отключения стояков, а зимой управляющая компания на это не пойдет.

Теперь можно планировать подготовительные работы, а они очень важные.

Нужно понять, сколько вы готовы отдать денег на ремонт, ведь от этого напрямую зависит объем работ. Проявите гибкость: во что-то придется вложиться серьезно, а на что-то можно потратить мало. На чем никак нельзя экономить?

  • Пол и стены. Помните, что они должны быть ровными и высокого качества. Вложения в них долгосрочные, то есть, сделав все хорошо один раз, вы сможете надолго забыть об этом. Хорошо вложиться можно только в подготовку поверхностей, а вот на финишном покрытии можно и сэкономить, например, на обоях.
  • Инженерные коммуникации. Такие объекты, как отопление, электрика, канализация и водопровод должны быть надежными и безопасными. Экономия на этой статье расходов может привести к аварии, и речь тогда пойдет не только о деньгах, но и о нервах, здоровье и даже жизни.
  • Перепланировка. Если получить все разрешения и правильно организовать пространство в соответствии со своими предпочтениями, жить в квартире в новостройке будет комфортно и приятно. Если достаточно денег, делайте перепланировку по высшему разряду.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

Лучше для этого нанять архитектора или дизайнера, чтобы вместе с профессионалами продумать оснащение интерьера.

Необходим план для всех комнат, каждого уголка: что и где будет стоять, где и какие источники света расположить. Не забудьте об окнах, перегородках, батареях и т. п. — все это должно быть отмечено в проекте.

Сделайте его максимально подробным. Например, габариты дивана влияют на высоту расположения розеток.

Интересный факт! Слово ремонт происходит от французского remonte, означающего «замену, вторичное снаряжение лошадей». Офицеров, закупающих коней для своих полков, звали ремонтерами.

Самое время определяться с материалами. Нам нужен список работ и материалов, которые для них потребуются. Выбираем:

  • плитку для ванной;
  • покрытия для всех поверхностей — полы, стены, потолок (штукатурка, обои и т. п.);
  • двери;

и все остальное.

Полезная информация! Имеет значение не только цена материалов, но и расход. Расход качественных материалов ниже, за счет чего отделка дорогими вариантами может в итоге обойтись дешевле по сравнению с применением бюджетных отделок.

Вот что вам нужно сделать в квартире в новостройке перед началом ремонта:

  • Поставить временный унитаз, мойку, подвести воду. Выбирайте наиболее дешевые варианты, ведь по окончании их придется выбросить.
  • Позаботиться о временной электрике.
  • Закупить весь нужный инвентарь: кисти, емкости и т. д.

Если нужно, сносим ненужные стены, расширяем проемы. То есть убираем все, что не нужно, а также весь мусор.

Если по плану вы хотите поменять двери и окна, нужно сделать замеры и заказать по ним готовые изделия.

Интересный факт! При строительстве Великой Китайской Стены роль скрепляющего раствора исполняла клейкая каша из риса. Смесь из вареного риса и гашеной извести доказала отличную формулу долголетия.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

Если нужно по проекту, меняем разводку труб, переносим счетчики в удобное время. Не забываем сходить в УК или ТСЖ, согласовать время отключения стояков. Об этом стоит подумать заранее, потому что у жилконторы есть свой график отключения для профилактических работ.

Полезный совет! Во время первого отключения лучше поставить запорно-регулирующие краны, чтобы перекрывать воду без разрешения УК.

В план ремонта квартиры с нуля в новостройке включены этапы, пренебрежение которыми чревато неприятными последствиями. При этом важны и сами этапы, и качество их выполнения.

Если нет времени, опыта и сил, лучше поручить работу компании, которая занимается комплексным капитальным ремонтом квартир. Вам нужно будет только согласовать дизайн-проект с профессиональным архитектором, а после принять работу. Подумайте, какая это экономия времени, сил и нервов. Вы въезжаете в полностью готовую квартиру, расставляете мебель и живете дальше с максимальным комфортом.

Независимо от того, делаете вы ремонт сами или все-таки решили доверить его компании, важно знать этапы. При этом важно понимать, что квартира может сдаваться с уже сделанным черновым ремонтом. В таком случае, если вас все устраивает, приступаем к чистовым работам. Если же на черновом этапе требуются изменения, начинаем все с нуля.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

Важное правило любого ремонта: отделка выполняется от потолка к полу. Если на потолочной поверхности имеются неровности, штукатурим или шпаклюем, если нет — только грунтуем. Так потолок будет готов к финишной отделке первым.

Выполняется в соответствии с разрешениями и проектом. Вариантов, из чего сделать перегородки, много. Популярным решением является использование пазогребневых плит, хотя они достаточно тяжелые. Укладываются по принципу конструктора.

Если поверхность перегородок ровная и гладкая, штукатурить не надо, достаточно только обработать грунтовкой.

Полезная информация! Если вы выбрали газобетонные стены, электрику в них можно проводить вместе с общей. В случае с каркасными перегородками провода прокладываются сразу.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

После установки перегородок самое время заняться разводкой электрики. Электропроводка прокладывается:

  • в стеновых штробах;
  • в полу под стяжкой;
  • на потолочной поверхности.

Электрические провода прокладываются везде, где нужно электричество. Но к щитку подключать еще рано, также еще не время ставить розетки. Монтируются лишь распределительные коробки, подрозетники.

Нужно выполнить разводку труб водоснабжения, подключить канализацию. Если перегородки несущие и с достаточной толщиной, трубы допускается монтировать в штробы. Если такой возможности нет, разумно основную часть труб проводить в санузле. Их можно закрыть коробом.

Сначала проводится холодная вода, после горячая в ванную и кухню.

Полезный совет!Чтобы в помещении не было отвратного запаха из канализации, установите специальные заглушки. Они важны, если подключение к коммуникации будет выполняться позже.

Кстати, уже на этом этапе можно оснастить вентиляционные отверстия специальными решетками.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

Если будут устанавливаться панели из пластика, штукатурка не нужна, потому что этот материал монтируется на обрешетку. В случае с другими материалами штукатурка нужна. Сегодня для этого есть готовые смеси.

Штукатурить можно со строительным уровнем, но лучше использовать маяки.

Обратите внимание! Перед штукатуркой прогрунтуйте поверхность, так улучшится сцепление стен и штукатурки.

Кстати, можно использовать «сухую штукатурку», то есть закрыть стены гипсокартонными листами. Это быстро и просто, все электрические провода скроются под этим материалом, поэтому не придется штробить перегородки под них. Однако во влажных помещениях этот способ недопустим.

Читайте также:  Сбербанк и росреестр создали сервис для регистрации ипотечного жилья

Это подготовка к окончательной отделке. Выбирать тип шпаклевки нужно в соответствии с видом отделки. Для покраски нужны очень качественные материалы, ведь поверхность должна быть идеально ровной. Под обои можно брать шпаклевку дешевле, а для плитки можно вообще обойтись без этого этапа.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

На этом этапе нужно решить, будет ли утепление, звукоизоляция. Может, вы хотите обустроить теплый пол.

Стяжку можно выполнить с помощью цементно-песчаной смеси или наливных полов. Последний вариант зарекомендовал себя лучше.

Интересный факт! Теплые полы использовали еще римляне в древности. Называлось это приспособление «гипокауст», когда над полом делали свободное пространство, обеспечивающее доступ горячего воздуха в помещения над ним из печи или камина.

Приступать к ним лучше через неделю после заливки пола. Отделка этих помещений создает немало грязи, поэтому выполняем ее до начала окончательных работ в квартире.

                          Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной                   

После черновых действий приступаем к изюминке — покраске или оклейке, монтажу потолка, дверей, обустройству полов и т. п. Не забываем о розетках, выключателях. То есть нужно сделать все, чтобы можно было заезжать и жить.

Посреди этих этапов нельзя забывать о:

  • ремонте откосов;
  • грунтовке труб, радиаторов и подключении к отопительной системе;
  • звукоизоляции в квартире, гидроизоляции;
  • покраске радиаторов и труб;
  • креплении плинтусов.

Для всего этого нужно уловить подходящий момент. Впрочем, ко всему этому могут прибавиться и другие этапы типа остекления, монтажа кондиционера, теплого пола и т. п. Все зависит от вашего проекта.

Самое главное — пройти все этапы качественно, чтобы потом ни о чем не пожалеть. Многие принимают решение сэкономить свое время и силы, обратившись к профессионалам, которые занимаются капитальным ремонтом в комплексе. И правильно делают, ведь тогда не придется заниматься даже уборкой, въезжайте и живите!

Ремонт по ГОСТу — зачем россиянам хотят навязать отделку от застройщика?

Novostroy.su: Минстрой составил список обязательных элементов отделки для стандартного жилья россиян. Насколько оправдан такой перечень, и соответствует ли он представлениям россиян о современном жилье?

Дмитрий Мудрогеленко, архитектор, эксперт в элитных новостройках, член Санкт-Петербургского Союза Дизайнеров, руководитель архитектурно-строительного бренда (DZ)M: На мой взгляд, подобный перечень отделки стандартного жилья при сдаче в сегментах до бизнес+ вполне оправдан. Сегодня мы, как дизайнеры интерьеров и архитекторы, наблюдаем наличие качественных предложений от застройщиков с точки зрения изначальной планировочной структуры индивидуальных квартир, качественно отделанных МОПов, а также дизайна дворовых территорий.

Покупатель выбирает не только локацию, но и архитектурную концепцию, разработанную сегодняшним застройщиком очень детально. Запроса на особую индивидуальность в данном сегменте просто нет.

Наоборот, будет хорошо, когда стиль самого дома, выбранного покупателем по многим критериям, будет продолжен внутри частной квартиры.

Это соответствует представлениям большинства россиян о современном жилье, так как спроса на вливание дополнительных финансовых и временных средств на создание особой уникальности частной квартиры в данном сегменте просто не может быть.

Все старания застройщиков должны быть сосредоточены на целесообразном качественном решении задачи, основанном на типизации. Поэтому всё, что связано с мокрыми, грязными работами, а также встраиваемыми оборудованием мебелью, к которым относится сантехника, освещение, кухня и встроенные шкафы – должно быть создано застройщиком.

Стремление застройщика к оригинальной архитектуре с набором уникальных предложений должно быть отражено и в интерьерах квартир: для каждого отдельного ЖК им должен быть разработан уникальный типовой дизайн интерьера со своими «фишками»: особенностями сочетания элементов дверей или рисунка паркета, мозаики или керамогранита и так далее. Этот дизайн должен включать и свои оригинальные идеи и соответствовать общей концепции самого жилого комплекса для создания единой целостной жилой среды.

По-другому обстоит дело с более высоким классом домов – премиум класса и de luxe. В этих сегментах должна быть предоставлена клиентам возможность персонального широкого стилистического и функционального выбора. Уникальность в сегменте люкс является неотъемлемым условием.

К тому же, большие по площади и объему пространства можно очень по-разному использовать и с точки зрения функции, по уровню отделочных материалов и оборудования.

Я бы оставил возможность сдачи апартаментов в данном сегменте без отделки по желанию клиента с перерасчетом стоимости.

Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»: Стоит сразу отметить, что данный список относится лишь к жилью, которое раньше носило термин «жилье экономического класса», отмененный Президентом России в 2018 году. К такому жилью относятся квартиры площадью не более 100 квадратных метров в домах с классом энергоэффективности не ниже В.

Надо сказать, что данный термин был введен скорее в применении к жилью, возводимому за счет государства для льготных категорий граждан, а также жилью в регионах, а не к рынку недвижимости в целом.

В разрезе именно такого жилья перечень элементов отделки вполне оправдан, так как закрепляет необходимое состояние квартиры, пригодной для проживания уже в момент передачи собственнику.

  • Данные требования обеспечивают покупателя тем минимумом, без которого проживание в квартире станет невозможным.
  • На рынке же девелоперы подразделяют жилье на иные классы: комфорт, бизнес, премиум, а требования к качеству домов и параметрам отделки гораздо выше, однако продиктованы они не Минстроем, а покупателями.
  • Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной

Максим Пономарев, группа компаний «Сантрек»: Обустройство санузлов и кухонь при стандартной отделке жилья производится согласно ГОСТ 18048-2018 и ГОСТ 23695-2016, в которых прописаны минимальные требования к устанавливаемому оборудованию.

Как правило, застройщик или подрядная организация используют наиболее экономичные санитарно-технические изделия. Такая сантехника конечно может прослужить достаточно долго, но ее внешний вид и функциональные характеристики далеки от современных требований.

Зачастую, это раковины и унитазы обычной формы, которые мы помним в квартирах еще советских времен.

Поэтому, приобретая жилье со стандартной отделкой не стоит рассчитывать на привлекательный современный дизайн санузла или кухни.

Все что получает собственник квартиры – это обеспечение минимально комфортных условий проживания и не более.

Novostroy.su: В последние годы квартиры с отделкой действительно набирают популярность. Почему саморегуляции рынка чиновникам показалось недостаточно, и возникла необходимость в стандартизации и закреплении обязательности чистовой отделки на законодательном уровне?

Д.М.: Я не уверен, что это хорошая идея – обязательства чистовой отделки на общегосударственном законодательном уровне. Мы помним какая отделка квартир была в гос.

секторе, каким низким нормам она соответствовала. Да и сегодня многие нормы фатально отстают от развития рынка товаров для интерьера, и более того от современных технологий.

Законодательство просто не успевает за скоростью их развития. Отделка – это дело тонкое.

Как правило, сам застройщик не всегда попадает даже в правильное планировочное решение для будущих покупателей, а регламентировать в обязательном порядке еще и отделку – точно неправильное решение.

Вместо повышения стандарта, такое решение может его понизить, превратив в формальность. И не защитит права покупателей, а наоборот заставит их платить за отделку, которую, как в еще недавние времена, сразу будут переделывать под себя.

Novostroy.su: Как отмечают эксперты, наличие отделки существенно ускоряет заселение новостроек. На что влияет данный параметр и насколько такая тенденция необходима российскому рынку?

Д.М.: Единственное, что дает наличие отделки – это отсутствие шума строительных молотков первые три года жизни дома.

Я не совсем понимаю насколько сильно это ускорит заселение – отделку же все равно надо делать – либо компанией застройщика, либо самими жильцами. Считается, что централизовано это будет быстрее.

Но насколько мы потеряем в качестве от этой быстроты – это вопрос, который будет неконтролируемым люфтом этого закона.

А.С.

: Безусловно, дом с отделкой от застройщика будет заселен гораздо быстрее дома без отделки, при этом жизнь в нем в первый год заселения не будет сопровождаться постоянным шумом от строительных работ соседей, то есть комфортность проживания в таком доме в первые годы после сдачи будет значительно выше. Наличие чистовой или предчистовой отделки значительно упрощает жизнь покупателям: им не приходится тратить дополнительные средства и время на поиски строительных бригад, выбор материалов, контроль качества произведенных работ. Приобретая квартиру с отделкой, жителям остается озадачиться лишь покупкой мебели и бытовой техники. Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку стоимость отделки включается в стоимость квартиры, и людям не требуется изыскивать дополнительные средства на ремонт.

В текущих условиях субсидирования ипотеки и снижения ключевой ставки можно ожидать, что популярность ипотеки на первичном рынке будет возрастать, а вместе с ней будет также возрастать популярность квартир с отделкой от застройщика.

Novostroy.su: Насколько актуален сам список обязательных элементов отделки? Требует ли он корректировок, на ваш взгляд?

Читайте также:  Предложение новых апартаментов в «Москва-Сити» выросло на 80%

А.С.

: В данном перечне указаны достаточно общие формулировки без уточнений по классам, производителям и другим требованиям. По сути большая часть квартир с отделкой на современном рынке Москвы и области попадает под данные требования за исключением лишь того, что сейчас застройщики не устанавливают на кухне мойки и плиты.

Что касается корректировок требований, то если рассматривать дальнейшую проработку вопроса, следует ожидать более конкретных требований к строительным материалам, их классам экологичности, огнестойкости и прочему.

  1. Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной
  2. При этом, каждый застройщик, особенно имея в своем портфеле комплексы разных классов, очень тщательно подходит к разработке требований к отделке, используемым материалам и их характеристикам, причем почти всегда варианты отделки имеют вариативность по цветовой гамме и ценовому сегменту.
  3. В проектах бизнес-класса реализуется уже другой уровень отделки с более дорогими материалами, инновационными технологиями и эксклюзивными интерьерными решениями.
  4. Алексей Гусев, «Главстрой-Недвижимость» (входит в «Главстрой-Регионы»): Главное, чтобы регулирование формата отделки квартир не было избыточным.

Novostroy.su: Можно ли сказать, что данная мера своевременна и соответствует ожиданиям участников рынка?

Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики: Эта реформа станет важным социальным нововведением, она принесет пользу новоселам.

Сегодня реалии таковы, что человек, купивший квартиру в ипотеку – а в кредит у нас приобретается 85% нового жилья – просто не в состоянии вложить энную сумму еще и в ремонт и обстановку. Поэтому и обустраивают у нас жилье годами и годами в новых домах стучат перфораторами и молотками, мешая тем самым жить соседям.

Распространение же формата «купи и живи», изменение критериев стандартного жилья, полностью исправит эту ситуацию и сделает жилую среду комфортной для граждан.

Novostroy.su: Какие негативные последствия может создать введение «отделочного» стандарта для девелоперов и для покупателей недвижимости?

Д​.М.: Я уверен, что сам закон не своевременен. Я бы пока оставил это решение за самим застройщиком.

Сторонники и противники концепции сдачи домов с отделкой квартир вполне объективны. Все понимают, что к этому идем, но и все понимают, что нет умения.

Если бы оно было, застройщики бы это делали в качестве конкурентного преимущества, в качестве УТП. Но и без него – даты сдачи домов переносятся, клиенты выявляют претензии к качеству самих домов.

Тем не менее есть компании, кто морально готов к отделке квартир и уже самостоятельно практикует – к примеру, наша студия (DZ)M, разработала оригинальный тип дизайна квартиры для одного из застройщиков элитной недвижимости в Санкт-Петербурге – но это было продиктовано рынком, а также их собственным опытом, а не навязанным федеральным законом.

И когда подобные решения реализуются вне рамок жесткого закона – это происходит на поле исключительно конкурентных решений, а нет лучшего учителя чем свободная конкуренция.

Выход такого закона загонит процесс обучения из свободного конкурентного поля в жесткие рамки обязательств, и окажет медвежью услугу, так и не научив застройщиков деликатно обходится со сложным вопросом отделки частной недвижимости.

Минстрой хочет сделать отделку квартир обязательной

А.С.

: Для столичного рынка недвижимости эта мера вряд ли будет ощутимой и окажет влияние на дальнейшее развитие квартир с отделкой, так как абсолютное большинство проектов имеют класс «комфорт» и выше, то есть данные требования на них не распространятся.

Что касается рынка Подмосковья и регионов России, то введение отделки как одного из требований к стандартному жилью заставит всех девелоперов проектов подобного класса реализовывать в своих комплексах исключительно квартиры с отделкой, то есть рынок доступного жилья перестанет предлагать квартиры без отделки.

С одной стороны, во всем мире квартиры с отделкой стали нормой и практически вытеснили предложение лотов без отделки, однако с другой стороны здесь стоит вопрос качества отделки: при ее высоком качестве это выгодно и удобно для покупателей, а вот при низком качестве это по сути заставит покупателя переплатить за квартиру, да еще и создаст необходимость затрат на ремонт.

Что касается негативных последствий данного нововведения, то девелоперы, возводящие жилье стандарт-класса, будут вынуждены в новых условиях вводить отделку в свои проекты, даже если подобного опыта у них до этого не было, что на первых этапах может быть чревато невысоким качеством выполнения работ. В дальнейшем, с приобретением девелоперами опыта в этой сфере, данная проблема будет решена. Для покупателей же стандартного жилья это нововведение будет чревато тем, что стоимость квартир в домах стандарт-класса станет выше, как минимум на себестоимость отделки. Учитывая, что это самый доступный класс жилья и его приобретают люди, стесненные в средствах, это может усложнить покупку некоторой доле желающих, тем самым снизив спрос, особенно в регионах. Однако здесь драйвером помощи рынку может выступить субсидированная ипотека.

А.Г.: Для девелоперов это может привести к определенному удорожанию проекта, плюс дополнительным рискам, связанным с потребительским терроризмом по приемке квартир. Для покупателей это удорожание, а иногда и бросовые работы, которые придется переделывать, так как они не соответствуют запросам потребителя.

Novostroy.su: Как повлияет обязательность отделки на стоимость квадратного метра жилой недвижимости? В условиях неблагоприятной экономической ситуации — каким образом это может отразиться на рынке в целом?

Д.М.: Обязательность отделки и повысит стоимость и увеличит сроки сдачи квадратного метра жилой недвижимости. Стоимость будет повышена на 25-30%. Понадобится больше и инвестиций, поставит перед застройщиками более сложную задачу.

С учетом текущих условий финансирования это уменьшит количество предложений на рынке, что способно еще больше повысить и стоимость жилья и сроки заселения квартир.

Рост рынка замедлится, я надеюсь с целью повышения его качества, но здесь есть риски, указанные выше.

На рынке возникла легкая рябь, рискующая перерасти в шторм. Привыкшие к господдержке девелоперы уже выпросили очередную помощь в форме льготного кредитования покупки новостроек. А что у рынка попросит покупатель?

Минстрой может запретить продажи квартир без отделки

24.03.2017

Минстрой России может выступить с законодательной инициативой о запрете продажи жилья в новостройках без отделки, сообщил в четверг министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Он отметил, что данный запрет задаст правильное направление для развития рынка жилищного строительства.

«Так часто бывает, что после сдачи дома людям еще в течение нескольких лет приходится терпеть шум ремонта и строительный мусор в подъездах. Это не совсем правильно», — сказал министр.

М. Мень пояснил, что пока это только инициатива, которую нужно обсуждать с экспертным сообществом, девелоперами и архитекторами.

В Минстрое уже не в первый раз выступают с подобным предложением, однако ранее оно не звучало столь радикально. В августе прошлого года замглавы ведомства Никита Стасишин предложил включить минимальную отделку в обязательные критерии доступного жилья.

Но это касалось только требований к квартирам, реализуемых в девелоперских проектах с господдержкой в рамках программы «Жилье для российской семьи».  В ноябре прошлого года Минстрой даже прописал соответствующие рекомендации региональным властям в проекте одного из нормативных документов по программе.

Однако в итоговый вариант ведомственного акта, зарегистрированный в Минюсте в январе этого года, данные рекомендации не вошли. 

Оценки участников рынка по поводу запрета реализации «первичных» квартир без отделки расходятся вплоть до противоположных.

«Наличие таких предложений позволяет девелоперам на 20-30% увеличивать темп продаж, а покупателям экономить время и деньги на ремонт. Поэтому в ближайшие годы доля готового жилья будет увеличиваться.

А если обязанность застройщиков сдавать квартиры «под ключ» будет закреплена законодательно, «бетонные коробки» окончательно уйдут в прошлое», — отмечала в августе прошлого года управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (цитата по изданию «Московский комсомолец»). 

«Продажа всех квартир с вмененной чистовой отделкой — это нарушение баланса существующего спроса на жилье с отделкой и без.

Сейчас подавляющее большинство клиентов (если перед ними не стоит вопрос немедленного переезда) предпочитают потерпеть, но сделать тот интерьер и те инженерные решения, которые хотят именно они.

Поэтому рынок на введение тотальной отделки, скорее всего, отреагирует негативно», — заявила тогда же генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина (цитата по изданию «Собеседник»). 

Читайте также:  Банки: ипотека под 6-7% годовых возможна не раньше 2021 года

Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 27 января 2017 г. N 2146-АГ/08

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г.

N Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт.

При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г.

N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в части, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г.

N 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

  • При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
  • Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.
  • На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.
  • Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
  • Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
  • 1) жилой дом, часть жилого дома;
  • 2) квартира, часть квартиры;
  • 3) комната.
  • В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
  • Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.
  • В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
  • Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
  1. — заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  2. — правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. — подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  4. — технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  5. — согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  6. — заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.

1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса.

Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578.

  • Директор
  • Департамента градостроительной
  • деятельности и архитектуры

А.В.ГРИШИН

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *