21 ноября
08:11
2020
by AMSRUS
Россияне ищут другие объекты для бюджетных вложений средств: за год на 18% увеличился спрос на гаражи и на 40% — на машиноместа.
Приобретение гаража в собственность традиционно является крайне важным вопросом для россиян. Безусловно, большинство жителей страны рассматривают покупку гаража, в первую очередь, для личного транспорта — и с этой точки зрения постоянно развивающийся автомобильный рынок стимулирует повышение спроса на данный сегмент недвижимости.
Однако, наличие гаражной постройки в собственности может быть целесообразным не только для автолюбителей — многие используют ее в качестве подсобного помещения: для хранения вещей, домашних заготовок или дачного урожая (если в гараже имеется погреб).
А наиболее предприимчивые видят здесь возможность для инвестиций и заработка: например, в случае последующей сдачи в аренду или обустройства в гараже мастерской или небольшого ремонтного сервиса.
В условиях второй волны пандемии, экономической неопределенности и плавающего курса национальной валюты приобретение гаража с целью обезопасить свои финансовые сбережения путем их выгодного вложения стало еще более актуальным. Привлекательность данного варианта заключается, прежде всего, в его бюджетности.
Цены на рынке жилой недвижимости уже не первый месяц демонстрируют рост, особенно в более доступном сегменте однокомнатных, двухкомнатных квартир и студий, в то время как стоимость гаражей по России осталась на прошлогоднем уровне. В результате, если средняя цена однокомнатной квартиры или студии на вторичном рынке в России в октябре 2020 года составила более 2 млн рублей, то гараж в среднем по стране стоит 250 тысяч рублей.
Еще одной причиной оживления в данной категории стали новости о «гаражной амнистии». По данным Росреестра, сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов около 4,5 млн собственников не могут оформить объекты, а также совершать с ними сделки купли-продажи.
О «гаражной амнистии» объявили в начале года, а в сентябре в докладе Президенту Росреестр пообещал принять соответствующий законопроект до конца года, что дополнительно простимулировало рынок.
Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения.
В результате в целом по стране спрос на гаражи в октябре вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие варианты уже распроданы: предложение снизилось на 15%, и в среднем на одно объявление приходится три потенциальных покупателя.
Во многих областных центрах темпы роста спроса превысили общероссийские показатели.
При этом существенную положительную динамику продемонстрировали города с холодным климатом, где гараж значительно повышает качество жизни и экономит время автовладельца — без укрытия зимой машину зачастую приходится долгое время прогревать или вовсе откапывать из плотных сугробов.
В частности, в Новосибирске рост составил 46%, в Красноярске — 39%, в Тюмени — 32%. При этом наибольший дефицит гаражей в соотношении со спросом наблюдается в Санкт-Петербурге и Сочи — там на одно объявление приходится в среднем 6 заинтересованных покупателей.
А вот в Москве, несмотря на самую большую численность населения и развитый автомобильный рынок, на одно объявление в среднем приходится три покупателя.
В столице рост рынка сдерживает и активный снос гаражных кооперативов с освобождением участков земли под строительство других объектов городской среды.
Одновременно с этим в Москве зафиксированы одни из самых высоких цен на гаражи, которые в среднем составляют 600 тысяч рублей, тогда как размер компенсации от города при принудительном сносе строений значительно ниже.
Самые дорогостоящие гаражи предлагаются для покупки в Сочи — в этом регионе их средняя стоимость в октябре 2020 года составила 1,9 млн рублей. Такие цены обусловлены, в том числе, местной спецификой рынка недвижимости.
В Сочи нашел распространение формат так называемых «жилых гаражей» — бюджетных апартаментов, расположенных недалеко от моря и обустроенных в гаражных помещениях.
Более высокая стоимость таких помещений влияет на средние показатели в категории.
Таблица 1. Рынок купли-продажи гаражей и его динамика, октябрь 2020
| Регион | Изменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) | Превышение спроса над предложением | Средняя цена, руб. | Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) |
| Вся Россия | 18% | в 3 раза | 250 000 | 0% |
| Волгоград | 14% | в 4 раза | 190 000 | 15% |
| Воронеж | 36% | в 2 раза | 260 000 | 0% |
| Екатеринбург | 28% | в 3 раза | 400 000 | 0% |
| Иркутск | 20% | в 3 раза | 350 000 | 9% |
| Казань | 12% | в 3 раза | 300 000 | 7% |
| Калининград | 10% | в 4 раза | 270 000 | 13% |
| Краснодар | 18% | в 2 раза | 450 000 | 13% |
| Красноярск | 39% | в 4 раза | 400 000 | 0% |
| Москва | -12% | в 3 раза | 600 000 | 20% |
| Нижний Новгород | 6% | в 5 раз | 300 000 | 13% |
| Новосибирск | 46% | в 4 раза | 300 000 | 7% |
| Омск | 37% | в 3 раза | 200 000 | 11% |
| Пермь | 2% | в 3 раза | 240 000 | 9% |
| Ростов-на-Дону | 32% | в 4 раза | 450 000 | 2% |
| Самара | 11% | в 3 раза | 300 000 | 0% |
| Санкт-Петербург | 14% | в 6 раз | 250 000 | 14% |
| Саратов | 14% | в 4 раза | 200 000 | 11% |
| Севастополь | 12% | в 2 раза | 450 000 | 13% |
| Сочи | 26% | в 6 раз | 1 900 000 | 19% |
| Томск | 8% | в 2 раза | 370 000 | 6% |
| Тюмень | 32% | в 3 раза | 300 000 | 5% |
| Ульяновск | 25% | в 3 раза | 240 000 | 9% |
| Уфа | 18% | в 4 раза | 320 000 | 0% |
| Челябинск | 30% | в 4 раза | 160 000 | 0% |
Несколько менее привычные для российских автовладельцев машиноместа стоят дороже (в среднем 600 тысяч рублей по России) и вызывают меньший интерес — на одно объявление в среднем по стране приходится один покупатель.
Однако этот сегмент рынка недвижимости также развивается: по сравнению с октябрем 2019 года спрос на покупку машиномест повысился на 40%.
В отдельных городах — Севастополе, Челябинске — за год он увеличился более чем в 2,5 раза.
Цены на машиноместа выросли на 3% в масштабах всей страны. Во многих крупных городах изменение стоимости за период было более ощутимым, в частности, в Ростове-на-Дону машиноместа стали дороже на 31%, а в Самаре — на 19%. Однако подорожание отмечается не везде: в некоторых областных центрах машиноместа, напротив, подешевели.
«На сегодняшний день машиноместа представляют собой менее востребованный вид недвижимости по сравнению с более привычными российскому рынку гаражами. По сути они лишь относительно недавно стали полноценными объектами недвижимости: с 1 января 2017 вступил в силу Федеральный закон 315-ФЗ от 03.07.
2016, согласно которому машиноместа — части зданий, сооружений — являются самостоятельными объектами права, что позволяет оформлять их в собственность и совершать сделки с их участием. Это дало мощный толчок к развитию данного рыночного сегмента, что сказывается на спросе.
Однако законодательство о паркингах до сих пор имеет множество пробелов, в частности на данный момент не существует законодательных актов, которые делали бы процедуру регистрации машиномест однозначной и унифицированной.
При этом гаражи, обладающие определенным юридическим статусом, зачастую принадлежат к более бюджетной недвижимости эконом-класса, что делает их более привлекательными для потенциальных покупателей.
В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте высокая стоимость кадастровой оценки машиномест и не менее высокие налоги на их содержание являются серьезными аргументами не в пользу приобретения подобных объектов.
Так, по данным за октябрь этого года предложение машиномест на российском рынке примерно в 8,5 раз меньше, чем количество гаражей в продаже», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.
Таблица 2. Рынок купли-продажи машиномест и его динамика, октябрь 2020
| Регион | Изменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) | Средняя цена, руб. | Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) |
| Вся Россия | 40% | 600 000 | 3% |
| Волгоград | -32% | 550 000 | 10% |
| Воронеж | 75% | 555 000 | 12% |
| Екатеринбург | 85% | 415 000 | 4% |
| Иркутск | 10% | 750 000 | 0% |
| Казань | 58% | 450 000 | 0% |
| Калининград | 95% | 500 000 | 0% |
| Краснодар | 23% | 450 000 | 13% |
| Красноярск | 57% | 700 000 | -1% |
| Москва | 33% | 900 000 | 13% |
| Нижний Новгород | 59% | 680 000 | -1% |
| Новосибирск | 54% | 500 000 | 6% |
| Омск | 90% | 225 000 | -10% |
| Пермь | -13% | 445 000 | -1% |
| Ростов-на-Дону | 71% | 850 000 | 31% |
| Самара | 14% | 595 000 | 19% |
| Санкт-Петербург | 63% | 600 000 | 0% |
| Саратов | 124% | 550 000 | -20% |
| Севастополь | 169% | 800 000 | 14% |
| Сочи | 146% | 850 000 | -15% |
| Томск | 0% | 550 000 | -10% |
| Тюмень | 56% | 450 000 | 13% |
| Ульяновск | -33% | 270 000 | -16% |
| Уфа | 37% | 550 000 | -3% |
| Челябинск | 163% | 480 000 | -6% |
Новый закон = квартира+машиноместо | Статьи по теме "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru
С каждым днем все новые и новые правила появляются при строительстве жилья в Московской области – то власти уменьшили этажность домов, ограничив ее не более 17-тью этажами в городе, а в сельской местности 2-3 этажами, то теперь требуют от строителей обеспечить каждую семью машиноместом. Вопрос в том, отразятся ли эти ограничения на ценах на квартиры в области, а также, кто же будет платить за машиноместо?
На сегодняшний день практически во всех новостройках, то есть не только в домах бизнес-класса, но и в эконом-классе застройщики предлагают машиноместо при покупке квартиры.
«Уже сейчас некоторые нормативы предусматривают «обеспечение мест хранения постоянного индивидуального автомобильного транспорта в составе территорий жилой застройки» — так, по нормативам градостроительного проектирования Московской области для многоквартирной застройки данный показатель составляет от 200 до 300 шт. на 1 тыс. человек в зависимости от плотности застройки. Но, конечно, речь идет лишь о том, чтобы предусмотреть само наличие этих мест с возможностью их приобретения, а не о том, чтобы предоставлять их бесплатно», — говорит Орлова Екатерина, директор RealEstateZemerConsulting&Development.
Как отмечает ведущий специалист Аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, в эконом-классе на одну квартиру приходится 1 машиноместо, в комплексах бизнес-класса не менее 1,7 машиноместа на квартиру, а в элитных комплексах на одну квартиру полагается минимум 2 машиноместа.
Однако для клиента покупка машиноместа дело затратное, а для девелоперов это не очень рентабельный бизнес из-за низких показателей реализации и в домах бизнес-класса.
Причиной этого является то, что даже в комплексах высокого ценового сегмента бывает такое, что один человек покупает сразу 2-3 квартиры на площадке и объединяет их.
Следовательно, ему на одну семью достаточно 1-2 машиноместа, в то время как у застройщика на эти 3 квартиры заложено 6 машиномест. Возникает вопрос — что ему делать с ними?
«Есть наглядные примеры, когда в домах бизнес- и премиум-класса даже при 100%-ной реализации квартир оставалось нераспроданными до 50% машиномест», — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
В таких случаях девелоперам приходится придумывать разные варианты, хитрости, чтобы продать эти машиноместа. Например, сдают их в аренду жителям соседних комплексов. Кроме этого известны случаи, когда девелоперы предлагают собственникам квартир организовать бизнес прямо у дома – купить несколько машиномест и обустроить там мойку.
Сколько стоит машиноместо
В современных новостройках возводят наземные или подземные парковки. В первом случае стоимость машиноместа начинается от 600-700 тысяч рублей, во втором – от 1 млн рублей.
Подземные паркинги наиболее комфортны, поскольку собственник может попасть в квартиру, не выходя на улицу. И если бы у девелоперов была такая возможность, они, конечно, сооружали бы в каждом проекте стоянку для автомобилей под землей. Однако строительство такого паркинга – дорогое удовольствие.
Когда речь идет о крупном ЖК, то для того чтобы выйти на заявленный властями показатель обеспеченности парковками, пришлось бы существенно уйти под землю и организовать несколько уровней (от 3 и более). Поэтому застройщики вынуждены сооружать механизированные паркинги и ограничиваться двумя уровнями.
Не по карману
Несмотря на весь спектр услуг, которые предлагают застройщик, думая не только о своей выгоде, но и о комфортных условиях дальнейшей жизни своих клиентов, далеко не каждый покупатель может позволить себе одновременно приобрести и квартиру в новостройке и машиноместо.
Кто-то откладывает, ждет, пока погасит кредит, ипотеку и сможет позволить себе такую покупку. «Невостребованными остаются машиноместа в тех новостройках, рядом с которыми много свободного пространства для паркинга, — отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
— Также не приобретают машиноместа в том случае, если квартира куплена с инвестиционными целями. Согласно опросу, который мы провели среди наших покупателей, большинство людей готовы заплатить за парковочное место не более 500 тыс. рублей.
Однако предложений с такой ценой на рынке немного и относятся они все к доступному сегменту».
Примут ли закон?
Как говорится, выход всегда есть. Ходят слухи, что власти хотят внести некоторые изменения в закон, благодаря которому машиноместо будет в придачу к квартире. Только вопрос в том, кто же будет платить за него – застройщик или покупатель?
«Изменение нормы обеспеченности парковочными местами в Подмосковье – вполне закономерное событие, — считает Мария Литинецкая. — Таким образом, власти хотят привести градостроительные нормы во всем Московском регионе к некоему единому стандарту. В той же столице сейчас действуют более жесткие правила, чем в Подмосковье – не менее одного машиноместа на квартиру».
Стоит отметить, что не только в Москве остро стоит проблема с парковками, но и в области. Ведь огромное количество жителей Подмосковья работает в столице, у многих есть личные автомобили. Зачастую даже каждый взрослый член семьи имеет свою машину, а паркингов не хватает. Поэтому изменение нормы обеспеченности машиноместами – это правильная практика.
«Будет излишним делать обязательным приобретение парковочного места при покупке квартиры, — говорит Мария Литинецкая. — Вероятность принятия данного закона, конечно, просчитать сложно, однако вполне очевидно, что он вызовет массу недовольства со стороны покупателей».
Оно и понятно почему – ведь далеко не все могут позволить себе покупку машиноместа, так как все-таки это довольно дорогое удовольствие. Более того, некоторым паркинг даже и не нужен.
Например, пенсионеры, которые переезжают из столицы в Подмосковье, вряд ли будут заинтересованы в приобретении отдельного машиноместа, если автомобиля у них и в помине нет.
По мнению Вадима Ламина, Управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, вероятность принятия такого закона в случае разумного подхода минимальна. «А если я убежденный пешеход и не планирую покупать «железного коня»? — возмущается он.
— Здесь есть противоречие с уже существующим законодательством, как минимум, со статьей 16 Закона о защите прав потребителей — запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме».
Возможный сценарий
Заметим, что многие законы в нашей стране, к сожалению, работают не в интересах граждан, поэтому, исключать возможность решений, «продавленных» различными лоббистскими группировками, нельзя.
Примеров много, достаточно оглянуться вокруг, можно съездить в Подмосковье, там еще наглядней. Конечно, надо решать проблему парковок, обеспечивать людей местом для хранения автомобиля.
Но нельзя делать это все за счет конечного потребителя.
«Последние решения властей напоминают последовательное наступление на права автовладельцев, — говорит Вадим Ламин. — Причем, приводятся примеры подобных ограничений в Европе.
Может быть, нам тогда и сократить чиновничьи привилегии в европейских пропорциях, пересадить их на личный автотранспорт, чтобы пару раз попали в засаду или получили «письмо счастья».
А то ведь принимаемые ими решения их самих не касаются – они за народ радеют! Порядок нужен, но и палку бы не перегнуть! Последнее, что недавно услышал – отмена бесплатной эвакуации. Бизнес для коварных и наглых эвакуаторщиков открыт. Думаете, они будут эвакуировать Мерседесы чиновников, припаркованные с нарушением всех возможных правил?»
Однако если по новым правилам окажется так, что застройщик должен будет платить за машиноместо. Что в таком случае ожидает покупателей? Неужели рост цен на недвижимость в Подмосковье?
Что случится с ценами на квартиры?
«Если данный закон примут, что все-таки маловероятно, то это, естественно, отразится на ценах, — говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
— Вряд ли застройщики будут заниматься благотворительностью и раздавать машиноместа покупателям бесплатно.
Цена «пакета» (квартира + машиноместо) в эконом-классе примерно на 10% выше, чем стоимость отдельно взятой квартиры, а это весьма существенно удорожает общий бюджет покупки для покупателей эконом и комфорт-класса».
«Если закон примут, это увеличит цену ровно на столько, сколько стоит построить парковку», — продолжает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».
Можно обязать застройщика обеспечить будущего жителя абсолютно всем – социальной и бытовой инфраструктурой, парковками и самим транспортом – только стоимость такого жилья для потребителей будет запредельной, поскольку абсолютно все это включается в стоимость квартиры.
Данный механизм абсолютно противоестественен со всех точек зрения – он не имеет никакого отношения к рыночной экономике, дублирует обязанность государства по возведению бюджетной инфраструктуры, а также фактически обязывает покупателей платить за то, что им может быть совсем не нужно.
Далеко не во всех семьях есть дети, далеко не все водят машину – однако при развитии практики по принуждению застройщика строить все потенциально нужные объекты за счет будущих покупателей, всем жителям страны придется за все это платить.
Сейчас при покупке квартиры машиноместа покупателями приобретаются, однако далеко не всеми – особенно если есть возможность припарковаться бесплатно.
Проблема продажи машиномест существует во многих жилых комплексах, так как стоимость этого машиноместа часто сопоставима с самим автомобилем соответствующего класса.
Потому, например, продажа машиномест начинается почти всегда как можно позже (для создания «ажиотажа»), часто даже уже на итоговой стадии строительства или после ввода в эксплуатацию самих жилых площадей.
Не секрет, что многие автовладельцы заботятся о местах для парковки для своего автомобиля. Если есть возможность, конечно, любой нормальный человек хочет иметь парковку рядом с домом. Таким образом, спрос определяет предложение.
Как правило, цены на машиноместа не имеют свойство расти в цене, но сегодня спрашивать их стали гораздо чаще – это точно. Об этом свидетельствуют и количество машин на наших дорогах. Ведь где-то надо же парковать своего «железного коня».
А что касается закона, примут его или нет, и чем закончится эта история, покажет время.
Сугра Гаджиева
Место в паркинге: плата за комфорт или выгодная инвестиция? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Решить проблему нехватки парковочных мест рядом с новостройками власти и застройщики пытаются с помощью подземных и наземных паркингов. Однако получается это не всегда, ведь собственники квартир неохотно тратятся на покупку машино-мест.
В итоге парковки в комплексах комфорт-класса к моменту ввода домов в эксплуатацию могут пустовать на 60%.
LIVING разобрался, выгодно ли покупать свое парковочное место, за сколько можно его сдать, и какие дополнительные расходы ждут покупателя.
Сколько стоит место в паркинге?
В среднем по России место для автомобиля в новом ЖК обойдется в 775 тысяч рублей.
По оценкам экспертов «Авито Недвижимость», стоимость машино-мест в паркингах (подземных и наземных) Петербурга за последний год снизилась на 0,6%.
По оценкам участников рынка, цена варьируется от 300 тысяч рублей в отдаленных районах до 3 млн рублей в элитных жилых комплексах в престижных районах Петербурга.
Как выбрать место в паркинге? Что нужно учесть?
Для начала, трезво оцените ваши водительские навыки: парковаться в углу, рядом с колонной, близко к выезду из гаража будет неудобно, это потребует хорошей техники. Эксперты советуют также учитывать габариты автомобиля.
Для больших машин (D и E класса) лучше подыскать просторное место – в идеале около 10 кв. м. Компактный городской автомобиль можно будет без проблем разместить на 6-7 «квадратах».
Хорошо, если место будет находиться неподалеку от лифта подземного паркинга.
Впрочем, все эти факторы наверняка уже учтены в цене машино-места. Самые просторные и удачно расположенные квадратные метры, как правило, стоят дороже и раскупаются быстрее.
При выборе места на подземной парковке стоит заранее узнать, позаботился ли застройщик о нормальной гидроизоляции паркинга. Защита от воды особенно актуальна для Петербурга. В начале июля в городе были подтоплены несколько парковок. Грязная вода, стекавшая по потолкам, оставила пятна на кузовах припаркованных машин.
Наконец, не лишним будет проверить габариты парковочного места. По приказу Минэкономразвития от 2016 года, место для автомобиля не должно быть меньше 5,3 x 2,5 метра и больше 6,2 x 3,6 метра. Если этот норматив не соблюден, Росреестр может отказать в оформлении места в собственность.
Как оформить машино-место в собственность?
Вопреки расхожему мнению, сейчас, чтобы оформить место в собственность, не нужно получать письменное согласие других собственников паркинга (такая норма действовала до 2017 года). Теперь покупатель может зарегистрировать место самостоятельно через МФЦ.
Для этого понадобится: технический план на парковочное место (его составляет кадастровый инженер на стадии оформления документов по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома), акт приемки-передачи, который прилагается к договору долевого участия, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.
Регистрация проходит в срок до 9 дней.
Можно ли взять ипотеку на паркинг?
Место для парковки автомобиля является таким же объектом недвижимости, как и квартира. Так что машино-место может выступать в качестве предмета залога по ипотеке. Эта норма содержится в статье 69.1 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Какие платежи ждут собственника после покупки парковочного места?
Из дополнительных расходов – только коммунальные платежи (в Петербурге – в среднем 1,5 тысячи рублей в месяц) и налог на имущество.
При расчете налога в этом случае применяется ставка 0,3% от кадастровой стоимости. То есть, если стоимость парковочного места равна 300 тысяч рублей, то владельцу придется платить налог в размере 900 рублей.
Выгодно ли покупать парковочное место для сдачи в аренду или перепродажи?
Мнения опрошенных нами экспертов разделились. Некоторые считают, что успех предприятия зависит от соотношения стоимости аренды к цене паркинга, а также от целевой аудитории жилого комплекса.
«С аренды паркинга в Петербурге можно получать стабильный доход, который может быть выше банковских процентов. Но, как и в любом бизнесе, здесь нужен хотя бы упрощенный бизнес-план на несколько лет вперед.
Нужно также учитывать, что максимальный спрос на аренду паркингов будет только после полной сдачи всех очередей в ЖК и заселения 80-90% жильцов, — поясняет заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Эксперт советует в первую очередь для инвестиций рассматривать ЖК классов «комфорт+» и «бизнес».
Другие участники рынка полагают, что выгода от сдачи в аренду или перепродажи паркинга сомнительна. «Цена аренды в новостройке масс-маркета может составить 6 000 рублей в месяц (включая КУ) или 3800 тысяч за вычетом КУ (цифры округленные). В итоге выйдет 45 600 в год, — говорит директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.
— Например, если место продается за 600 000, то окупаемость составит 13 лет. Это цена без учета налога на собственность. При этом 600 000 – это минимальная цифра, места могут продаваться и по 700 и 800 тысяч, тогда доходность будет еще ниже. Покупка с целью перепродажи сомнительна. На мой взгляд, будет долго продаваться, и не факт, что с прибылью».
Другие цифры приводит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: по ее оценкам, вложения в паркинг окупаются примерно в два раза быстрее, чем в квартиры или апартаменты.
«Например, в одном нашем проекте машино-место было приобретено за 1,2 млн рублей. Сегодня объект сдается за 12 тысяч рублей в месяц. То есть доходность составляет 12% годовых. Вложения окупятся меньше, чем за 10 лет».
Эксперт считает, что инвесторам стоит рассчитывать именно на пассивный доход от аренды, а не перепродажи. Ведь машино-места обычно выводят в реализацию в высокой стадии готовности новостройки по максимальным ценам, поэтому спекулятивного прироста стоимости практически нет.
Стоит ли вообще покупать место в паркинге?
Однозначно да, если вы собираетесь жить в прилегающем жилом комплексе и парковать машину на территории. Очевидно, что нормативы по обеспечению новых ЖК машино-местами устарели, и большинство современных комплексов испытывает острую нехватку парковочных мест.
Например, для Ленобласти обеспеченность объектами транспортной инфраструктуры определяется исходя из значения 500 машин на 1 000 человек. Как показывает опыт областных «человейников», этот показатель уже не соответствует действительности.
Если хотите парковаться рядом с домом (или прямо в нем) в любое время суток, лучше «разориться» на парковочное место.
Однако в качестве инвестиции паркинг, скорее всего, не принесет большой прибыли. При сдаче машино-места в аренду, возможно, удастся «отбить» вложенные средства через 10-13 лет. А вот продать место на парковке с большим дисконтом не получится.
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Оглавление
- Понятие самовольного строительства;
- Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
- Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
- Заключение.
- Понятие самовольного строительства
- Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:
- — возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
- -размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
- — построены без обязательных разрешений и согласований;
- — возведены с нарушением строительных правил и норм.
- Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.
- Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
- Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:
- — заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
- — в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
- — в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
- — в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
- — в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
- Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.
- Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства
Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.
В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.
Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.
Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).
Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.
Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.
- Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам
- При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.
- Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:
— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;
- — заказать технические планы;
- — получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
- — согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.
Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.
Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.
- Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
- — оформление разрешения на строительство;
- — признание права собственности в судебном порядке;
- — получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
- — установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.
- Оформление разрешения на строительство:
- При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).
Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.
При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.
- Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
- Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:
- Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
- — земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- — имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
- — на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
- — сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
- В судебные органы необходимо представить:
- — проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
- — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
- — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
- — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
- — договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).
- Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:
В соответствии с п. 3.
2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.
- При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
- В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:
- — договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
- — проект строительства (реконструкции) здания;
- — заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
- — заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
- — архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.
Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):
Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.
Сколько стоит место в паркинге и покупать ли его
Сейчас к каждой новостройке прилагается наземный или подземный паркинг. Но в среднем 50% мест в них не распроданы. Разбирались, сколько стоят индивидуальные парковочные места, и нужно ли тратить на них деньги.
По правилам землепользования и застройки, на каждые 80 квадратов площади квартиры предполагается одно парковочное место. Подробно о видах паркингов мы рассказывали в нашей статье. Если коротко, они бывают наземные многоэтажные, наземные плоскостные и подземные. Вид паркинга и количество мест в нем зависит от класса жилья. Чем он выше, тем больше парковочных ячеек предполагает проект.
Класс жилья напрямую влияет на стоимость парковочных мест и на их востребованность. В проектах бизнес-класса бывает выкуплено 80% машиномест. Жильцы обычно имеют несколько автомобилей на семью и покупают под каждый отдельную ячейку.
В ЖК эконом-класса паркинги почти всегда пустуют. Их обитатели либо вовсе не имеют автомобиля, либо предпочитают оставлять его во дворе. Во-первых, они не планируют долго оставаться в своей недорогой студии, во-вторых, у них просто нет денег на парковочное место.
Сколько стоят места в паркингах
Начнем с масс-маркета. Несмотря на низкую востребованность у дольщиков, застройщики обязаны возводить паркинги по нормативам ПЗЗ. Их стоимость колеблется от 250 до 800 тысяч. Компании часто предлагают скидки и всевозможные акции, чтобы стимулировать покупательский спрос. Например, при покупке квартиры дают машиноместо в подарок или предоставляют серьезную скидку.
В комфорт-классе также чаще всего строят наземные многоэтажные паркинги, реже подземные. Спрос на места в таких проектах повыше, как и цена. Места продаются по цене от 700 тысяч до миллиона рублей. Почти всегда покупатель квартиры получает скидку на парковочное место.
В проектах бизнес-класса паркинги подземные, отапливаемые. Жильцы могут добираться до них прямо на лифте, что удобно в плохую погоду. Цены колеблются от 800 тысяч до 3 млн рублей за машиноместо.
Когда стоит покупать место в паркинге
— Если вы покупаете квартиру для длительного проживания. Место в паркинге – это вложение в ваше будущее спокойствие. Не придется оставлять машину во дворе, где ее могут взломать или угнать. Не нужно будет искать парковочное место среди других автомобилей.
— Если вы хотите инвестировать свой капитал. Вы можете купить парковочное место в новостройке, а затем сдавать его жильцам.
Когда можно обойтись без парковочного места
— Если вы приобрели квартиру, но не планируете долго в ней оставаться. Так чаще всего бывает у покупателей студий, которые планируют через несколько лет купить квартиру побольше. В этом случае вы можете снять машиноместо в паркинге у владельца.