Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже

«Это корпус 17.4 жилого комплекса «Скандинавия» в поселке Коммунарка. В доме 65 квартир. Продажи открыты на ранней стадии строительства», – сказал Владимир Жидкин.

По его словам, 30% проектов в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) будут реализовываться с применением эскроу-счетов, а около 65% проектов достроят по старым правилам.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Девятиэтажный дом возводится в самом сердце ЖК «Скандинавия» – напротив домов бизнес-класса и площади Туве Янссон, центральной зоны двухкилометрового пешеходного променада.

В шаговой доступности расположен Бутовский лесопарк, на территории которого находится бывшая усадьба Знаменское-Садки, и природный парк с ручьем, пересекающий территорию ЖК.

Подземное пространство дома отведено для хранения вещей: здесь расположится 41 кладка площадью от 2,9 до 7,3 кв. метров. На первом этаже разместится девять коммерческих помещений.

Жидкин отметил, что недалеко от новостройки находятся современные объекты образования: школа на 1775 мест с бассейном на четыре дорожки, лабораториями физики и химии с отдельными зонами для научных опытов, мастерскими, фото- и киностудией.

Кроме того, в ЖК ввели детский сад «Волшебная долина» на 220 малышей.

Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже Квартиры по эскроу стоят на 6-13% дороже

Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим пояснила, что минимальная стоимость однокомнатных квартир в корпусе 17.4 составляет 5,8 млн руб., двухкомнатных – 6,3 млн руб., трехкомнатных – 7,9 млн руб.

  • Два дома на 345 квартир ввели в ЖК «Скандинавия»
  • В Новой Москве появится парк со скандинавской природой
  • Два детских сада откроют в Щербинке до конца марта
  • Все о развитии ТиНАО

Квартиры, реализуемые через эскроу, обходятся дороже

Новый механизм пока не пользуется популярностью

В Москве с использованием эскроу-счетов реализуется только 12% строящегося жилья массового сегмента, пишет газета «Коммерсантъ» со ссылкой на данные компании «Метриум». Приобретение квартир через эскроу обходится покупателям в среднем на 6-13% дороже, чем покупка жилья по старой схеме долевого строительства, поэтому новый механизм пока не пользуется большой популярностью.

В столице с применением эскроу-счетов реализуется жилье всего в десяти проектах массового сегмента. В составе проектов, перешедших на работу по эскроу-счетам, строится 17 корпусов, в которых будет построено 1,7 тысячи квартир. Доля таких лотов не будет превышать 11% от общего объема предложения новостроек.

В столице застройщикам легче переходить на механизм проектного финансирования, чем в регионах. В начале августа вице-премьер Виталий Мутко сообщил, что только 7% застройщиков перешли на эскроу-счета. По информации группы «Талан», в регионах по старой схеме работают 96% строительных компаний.

В Москомстройинвесте приводят другие данные: с использованием эскроу-счетов ведутся продажи в 25% проектов. Это может быть связано с тем, что проектное финансирование более популярно в проектах бизнес и премиум- классов.

Аналитики компании «Метриум» отмечают, что в высоком ценовом сегменте увеличение себестоимости проекта играет не такую значительную роль, как в массовом сегменте.

По данным  «Метриума», средняя цена жилья в новостройках столицы составляет 168 тысяч рублей за 1 кв. м.  Стоимость новостроек, реализуемых через эскроу, выше в среднем на 6%.

Средняя цена продажи квартиры через эскроу составляет 10,1 млн рублей, при этом средняя стоимость продажи объекта по старой схеме ниже — 9,8 млн рублей.

По оценкам компании, на локальном уровне жилье, реализованное по новой схеме, на 13% дороже квартир в соседних новостройках, где продажи ведутся по долевым договорам.

По словам вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, у компаний после перехода на эскроу появились дополнительные расходы, в частности, это затраты на обслуживание банковских кредитов.

Нередко застройщики перекладывают дополнительную нагрузку на покупателей, повышая цены на 7–10%.

Глава департамента проектного консалтинга компании Est-a-tet Роман Родионцев считает, что у компаний нет возможности значительно повышать цены на жилье по причине высокой конкуренции.

Игорь Порхомовский

В августе ожидается рост открытия эскроу-счетов 

Строительный переполох: как эскроу-счета повлияли на цены в новостройках — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Для российского рынка строящейся недвижимости 2019-й стал переломным. В первой половине года Россреестр зафиксировал небывалый всплеск активности: количество договоров долевого участия в Петербурге выросло на 49% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.

После 1 июля, когда застройщики перешли на проектное финансирование, активность покупателей жилья постепенно пришла в норму. Однако последствия реформы наверняка еще дадут о себе знать.

LIVING выяснил, как в ближайшие месяцы будут меняться цены на квартиры в строящихся домах и какие еще перемены ждут рынок новостроек.

Магия чисел

Переход на проектное финансирование побудил застройщиков в начале лета активнее заключать договоры долевого участия не только с дольщиками, но и с подконтрольными компаниями.

На это указывают странные показатели по рынку: по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в первом полугодии 2019 года в городе было принято 605 147 заявлений о государственном кадастровом учете и регистрации прав, что на 43,1% больше, чем за этот же период 2018 года.

В полтора раза увеличилось общее количество зарегистрированных ДДУ – на 49% в сравнении с этим же периодом прошлого года. При этом в конце июля рынок вернулся к нормальным показателям: в Москве количество заключенных ДДУ сократилось на 47,2%, а в Петербурге – на 44,85%.

По мнению экспертов, перед переходом на новую форму финансирования застройщики стремились выполнить нормативы, чтобы продолжать продажи квартир без эскроу-счетов.

Согласно правилам, если в жилом комплексе продано более 30% помещений, застройщик вправе работать с покупателями по старым правилам, без эскроу-счетов. Квартиры продавали буквально всем, включая подконтрольные застройщикам компании.

Благодаря этому некоторым девелоперам удалось проскочить мимо реформы 214-ФЗ и продолжить работу по старым правилам, без привлечения средств дольщиков на эскроу-счета.

Если это предположение верно, значит, уже сейчас рынок наполнен предложениями о продаже «запасенных впрок» квартир. Однако купить их можно будет только по переуступке прав требования, а не по долевому договору с застройщиком.

Некоторые аналитики оценивают количество такого жилья примерно в 17 тысяч квартир в Петербурге и 3 тысячи – в Ленинградской области.

Вопрос в том, что произойдет с рынком потом, когда старые запасы будут исчерпаны, и застройщики окончательно перейдут на новые правила?

Фактор роста

Очевидно, что повышение цен на первичном рынке неизбежно. Причем, способствует этому не только переход многих игроков на проектное финансирование, но и другие факторы.

О плановом повышении цен в сентябре уже объявили крупнейшие игроки петербургского рынка: Группа ЦДС повысит цены на квартиры во всех строящихся ЖК, «Лидер групп» с 15 сентября поднимает стоимость квадратного метра в ЖК «Магеллан», «Колумб», «Нахимов» и «Территория». О росте цен в ЖК «Мурино 2020» объявила и компания «Самолет».

По прогнозам участников рынка, к концу 2019 года средний рост цен по рынку может составить около 10%. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин полагает, что цены поднимут даже те застройщики, которые не перешли на работу со счетами эскроу. «То есть прирост будет иметь отчасти спекулятивный характер», – полагает эксперт.

Аналитики отмечают, что проекты, реализующиеся через механизм эскроу, оказываются в среднем дороже на 10-15%, чем новостройки, продажи которых идут по старой схеме. То есть застройщики закладывают свои издержки в цену квадратного метра.

Учитывая, что банки не предлагают поэтапного раскрытия эскроу-счетов, не исключается, что девелоперы со временем станут реже выводить на рынок проекты на этапе котлована.

То есть «входной билет» в проект может подорожать еще и по причине выхода новостроек в продажу на более высокой стадии готовности.

По прогнозу Алексея Перлина, в 2020 году тенденция роста цен сохранится. «При этом не стоит забывать о том, что, согласно нацпроекту, к 2024 году объем ежегодного ввода жилья должен увеличиться до 120 млн кв. м.

С одной стороны, это должно привести к коррекции цен вниз. С другой стороны, если спрос на жилье будет снижаться, то девелоперы попросту уменьшат объемы ввода, ориентируясь на покупательскую активность, а не целевые показатели.

Поэтому стоимость жилья продолжит увеличиваться», – предупреждает эксперт.

Читайте также:  Суд объяснил, как делить имущество при разводе

Еще один фактор риска для рынка строящегося жилья – это его монополизация. Уход небольших региональных компаний укрепит позиции крупных игроков. Не факт, что эта тенденция окажет позитивное влияние на строительную отрасль.

«Помимо цен, если рассмотреть более широкий контекст, проблемы перехода на новую модель финансирования, произойдет постепенное вытеснение с рынка «игроков», не вписывающихся в новые правила, – считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Это приведет к постепенной монополизации рынка новостроек, особенно на уровне регионов, где строительных компаний немного, и также создаст предпосылки для дальнейшего роста цен».

Впрочем, некоторые эксперты призывают не спешить с выводами.

Например, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева считает, что пока новая схема работы не обкатана, а в памяти еще свежи воспоминания о частых изменениях законодательства, застройщики стараются быть максимально мобильными и разрабатывают сразу несколько вариантов ведения бизнеса в зависимости от дальнейшего развития ситуации.

«В целом рынок стремится к монополизации, вытесняя малый, средний бизнес и финансово нестабильных крупных игроков. Лидеры отрасли делают ставки на качественные конкурентоспособные проекты комфорт-класса и выше. В условиях роста цен уплотнительная застройка эконом-класса теряет своих покупателей. Ценовая конкуренция уходит в прошлое», – поясняет Левнева.

Спасительные ставки

Для тех, кто собирается покупать квартиру, есть хорошие новости. Судя по всему, ставки по ипотеке в ближайшие месяцы не вырастут, и даже могут снизиться.

«Инфляция замедляется, а Центробанк уже дважды снизил ключевую ставку, что открывает возможность для дальнейшего снижения ставок.

Нельзя исключать, что к концу году ставки по кредитам в среднем окажутся ниже уровня 10% годовых», – прогнозирует коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.

На дальнейшее снижение ставок нацелена и опубликованная недавно стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. По прогнозам чиновников, до конца текущего года ипотечные ставки снизятся до 9,7-9,8%. В Минстрое также полагают, что к 2024 году ставки упадут до 7,9% годовых.

Между тем, западные санкции и неустойчивость курса рубля все еще оказывают негативное влияние на российскую экономику. Благосостояние россиян тоже не улучшается, и даже при невысоком уровне ставок граждане не готовы брать на себя кредитное бремя: по данным ЦБ, за первые 6 месяцев 2019 года российские банки выдали на 3% меньше ипотечных кредитов, чем в аналогичном периоде 2018 года.

Также не стоит забывать о том, что квартиры на российском рынке сильно недооценены в долларовом эквиваленте. По словам коммерческого директора ГК NordEst Владислава Мака, до 2014 года по Санкт-Петербургу и области в среднем 1 кв.

м жилья стоил 2460 долларов, а сейчас стоимость составляет примерно 1676 долларов. «Все банки стремятся к возврату прежних цифр, но уже с учетом нынешнего курса. Понемногу, но увеличение стоимости будет происходить регулярно», – уверяет эксперт.

Так что если покупка жилья неизбежна, то тянуть со сделкой не стоит.

Покупатели доплатят за эскроу

Только 12% строящихся новостроек массового сегмента в Москве реализуются с применением эскроу-счетов. Приобретение недвижимости в них обходится на 6–13% дороже, чем первичного жилья по старой схеме. У покупателей новый механизм пока большого энтузиазма не вызывает.

С применением эскроу-счетов в Москве сейчас реализуется 12% новостроек массового сегмента, суммарно это десять проектов. Такие данные приводит в своем исследовании «Метриум».

Консультанты уточняют, что в составе перешедших на эскроу-счета проектов возводится 17 корпусов, где запланировано 1,7 тыс. квартир — это 11% от общего числа представленных сейчас на первичном рынке лотов.

Похожие оценки приводят в «Бест-новострое», указывая, что проекты, работающие по новой схеме, формируют 10–12% предложения на первичном рынке.

С 1 июля 2019 года привлекать средства дольщиков можно только через эскроу-счета. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения работ, пользуясь во время строительства собственными или кредитными средствами.

Но из-за большого количества исключений в законе многие проекты с готовностью выше 10% реализуются по старой схеме. Идея эскроу-счетов появилась, когда в июне 2018 года Владимир Путин заявил о необходимости отказаться от реализации договоров долевого участия (ДДУ).

Заявление — реакция на банкротство крупных застройщиков.

В Москве девелоперы перешли на проектное финансирование легче, чем в регионах: вице-премьер Виталий Мутко в начале августа заявлял, что эскроу-счета используют только 7% российских застройщиков. В группе «Талан» ранее поясняли, что 96% региональных компаний продают жилье в обход новой модели.

Но в Москомстройинвесте ранее указывали, что в Москве с применением эскроу-счетов реализуется 25% жилых проектов. Высокая оценка мэрии может быть связана с популярностью проектного финансирования в бизнес-классе и премиум-сегменте.

В «Метриуме» объясняют, что повышение себестоимости в высоком ценовом сегменте играет меньшую роль, чем в массовом.

По расчетам «Метриума», средняя стоимость жилья на первичном рынке в Москве сейчас составляет 168 тыс. руб. за 1 кв. м. Для новостроек, работающих через эскроу-счета, этот показатель выше на 6% и составляет 179 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя стоимость продажи квартиры по новой схеме — 10,1 млн руб., старой — 9,8 млн руб. При этом, по оценкам «Метриума», на локальном уровне квартиры, проданные через эскроу-счета, оказываются на 13% дороже лотов в соседних домах, реализованных по ДДУ.

Но председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова считает, что связывать разницу в цене только с переходом на проектное финансирование не стоит.

«Даже в проектах одной стадии готовности и с равными условиями продажи цена может различаться на 40% в зависимости от местоположения, удаленности от метро»,— говорит она.

Тем не менее вице-президент «Интеко» Евгений Семенов объясняет, что у застройщиков действительно появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит в рамках проектного финансирования.

«Некоторые застройщики, частично попытавшись перенести возросшую нагрузку на плечи покупателей, подняли цены в своих проектах на 7–10%»,— говорит он.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-tet Роман Родионцев объясняет, что возможности существенно поднимать цены у застройщиков нет из-за высокой конкуренции.

Но директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев уверен, что эскроу-счета дополнительно стимулируют покупательский спрос. По его оценкам, сейчас с использованием этого механизма рассчитывают приобретать жилье 40% приходящих в компанию клиентов. Остальные девелоперы пока не разделяют энтузиазма господина Тюленева.

Так, в ГК ПИК пояснили “Ъ”, что проекты компании пользуются одинаковым спросом, вне зависимости от способа привлечения средств.

А гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич со ссылкой на данные опроса компании рассказывает, что на решение о покупке жилья 74% покупателей недвижимости переход застройщика на проектное финансирование никак не повлияет.

Александра Мерцалова, Елизавета Макарова

Цены на новостройки после введения эскроу-счета: динамика, прогнозы и перспектива

Многие задаются справедливым вопросом: повлияет ли на стоимость жилья открытие эскроу-счета? Ответ можно найти в законодательстве (ФЗ №175): если на 1 июля 2019 года уже построено 30% объекта и продано 10% квартир, то схема расчета останется прежней. Следовательно, и цена, теоретически, должна сохраниться либо меняться несущественно (как обычно происходит – увеличивается по мере строительства комплекса). Но реалии твердят об обратном.

Во всех остальных случаях фирмам придется переходить на новую схему взаиморасчетов. Это предполагает дополнительные затраты, которые в итоге отразятся на цене – будут заложены в продажную стоимость квартир. Только крупные игроки рынка, имеющие возможность строить дома за свой счет, смогут предоставить стабильные цены.

Но не все так однозначно: при монополизации рынка застройщики начнут диктовать правила игры по собственному усмотрению, поэтому делать выводы и предсказывать поведение «гигантов» весьма сложно.

Очевидно лишь то, что для покупателей это грозит существенным ограничением выбора вариантов. Более простыми словами: грядет дефицит на рынке недвижимости, который естественно повлечет повышение цен.

Эксперты прогнозируют сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию на 30-40% уже во втором полугодии 2020 г. Как говорится, «выживут только сильнейшие» игроки рынка.

Текущая ситуация на рынке

После перехода с 1.07.2019 г. на проектное финансирование многие застройщики уже начали повышать стоимость недвижимости, чтобы компенсировать свои потери.

Читайте также:  15% заемщиков отдают за ипотеку больше половины дохода

Они связаны с обслуживанием новых счетов и процентами на банковские кредиты, которые с учетом объемов строительства оказываются солидными (справедливости ради отметим, что банки обещают застройщикам удешевить кредиты при открытии эскроу на треть от рыночных ставок – до 20-30%).

Сейчас же эксперты утверждают, что цены возрастут как минимум на 3-5%. Детально с одним из экспертных мнений можно ознакомиться в интервью.

Интересно и то, что лишь часть новостроек будут завершены с переходом на эскроу-счета. Остальные девелоперы умудрились обойти эту схему посредством самостоятельного выкупа нужного количества квартир (чтобы достичь 10%), с последующей перепродажей их по переуступке прав собственности.

Это подтвердили риэлторские агентства, которые уже в первой декаде июня, практически сразу после нововведений, стали получать от застройщиков письма с соответствующими указаниями. Таким образом эти компании получили возможность обойтись без привлечения банковских кредитов, не нарушая закон.

В дальнейшем они смогут реализовать объекты уже на деньги дольщиков.

В долгосрочной перспективе на рынке вряд ли появятся дешевые проекты. Те, которые в рамках старой программы относились к низкомаржинальным, в новых условиях не выдержат, и станут для девелоперов убыточными.

Избежать этого поможет только ускорение сроков ввода в эксплуатацию с одновременным повышением цен. А значит, – потребитель явно ощутит увеличение среднестатистической рыночной стоимости квадратного метра.

Насколько подорожают новостройки?

Мнения аналитиков относительно роста цен после ввода эскроу-счетов разделились. Часть из них прогнозирует незначительное повышение стоимости, другие предполагают весьма существенный рост.

Некоторые вообще утверждают, что шум вокруг новой модели расчетов преувеличен, и особых изменений, помимо естественной динамики, не последует.

Однако, как говорит вековая практика, любые нововведения, в любой сфере, всегда влекут за собой изменения. 

И поскольку спада явно ожидать не стоит, нужно быть готовыми к очевидному развитию событий – планомерному повышению стоимости.

А вот насколько она изменится – это уже другой вопрос. Здесь учитывается практически все: спрос и предложение, надежность девелопера, геолокация (расположение новостройки), степень готовности, уникальность проекта, соотношение «цена/качество», уровень комфортабельности, внутренняя и внешняя инфраструктура, экология, транспортная доступность, инфляция и многие другие факторы.

Здесь следует добавить и спрос, который как правило, осенью растет. А учитывая, что Центробанк снизил ключевую ставку, ипотека станет для покупателей более интересной, что спровоцирует увеличение количества сделок, за которым последует и повышение цен на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга.

Частично, это уже подтвердили факты: еще до принятия законодательных нововведений люди стали опасаться подорожания жилья, и старались побыстрее закрыть текущие сделки по покупке. На фоне повышенной покупательской активности девелоперы начали стремительно увеличивать цены за квадрат.

То есть – все происходит планомерно, и стоимость жилья постепенно растет.

К тому же, повышения цен требует увеличение себестоимости строительства в связи с удорожанием стройматериалов, увеличением НДС на 20%, инфляцией и т.д. Вслед за этим еще больше дорожает недвижимость. 

Чтобы удержаться в рамках конкуренции, некоторым застройщикам придется уменьшить свою маржу. Ведь при повышении затрат/цен вряд ли будет расти спрос, учитывая, что динамика роста доходов населения оставляет желать лучшего.

И еще один фактор: после перехода на новую модель жилищного строительства, которая основывается на банковском кредитовании, будет сложно прогнозировать процентные ставки (кредитно-денежная политика меняется очень быстро), что вызовет увеличение рисков и потребует от застройщиков долгосрочного планирования деятельности. Чтобы хоть как-то сгладить ситуацию, цены неизбежно придется увеличить.

Согласно аналитическим данным, с начала 2019 г. средняя стоимость квадратного метра в жилищном масс-маркете Петербурга (эконом- и комфорт-класс) возросла на 4,1%.

Если в экономике и на рынке сохранится более-менее стабильная ситуация, то по итогам года средний прирост составит 6-10% (в зависимости от класса недвижимости).

Самая большая названная специалистами граница повышения цен в отдаленной перспективе – до 30%.

Однозначным остается лишь то, что из-за ввода эскроу-счета цена на первичку возрастет. Но рост цен касается всех сегментов рынка, без исключения. Однако он не будет катастрофичным.

Ключевым фактором в ценообразовании является уровень спроса, на который влияет предложение (скорость подготовки новых проектов) и факторы с противоположными векторами.

А как же обстоят дела со спросом? Попробуем разобраться.

Изменение спроса на новостройки

Потенциальное сокращение количества обманутых дольщиков, которое предполагается после перехода на эскроу-счета, спровоцировало ажиотажный спрос на первичном рынке.

Люди хотят улучшать свои жилищные условия, но их платежеспособность ограничена. Поскольку доходы населения остались прежними, реальная покупательская способность почти не возрастает.

Скорее даже наоборот, – снижается, и теоретически, должна потянуть за собой уровень спроса.

Но что же наблюдается на рынке в реальности? Покупатели нашли выход и все более охотно пользуются ипотекой! На фоне такого повышенного спроса отмечено массовое увеличение цен за квадрат (от 1-2% и выше), даже в новостройках организаций, которые все еще работают по старым правилам.

Но если сейчас, с привлечением ипотеки граждане еще соглашаются тратить половину семейного дохода, то что может случиться после того, как им предложат увеличить бюджетные затраты до 60-70%? Скорее всего, они откажутся от покупки квартиры.

И строительные компании понимают, что большинство покупателей не способны будут платить сумму, на которую могут вырасти издержки на счета эскроу и себестоимость строительства. Ведь согласно неумолимой статистике, при повышении стоимости жилья даже на 7%, спрос падает в среднем на 10%.

Готовы ли к такому развитию событий застройщики? Маловероятно…

Стоит ли ждать роста цен на жилую недвижимость?

В текущем году значительного «взлета» цен на квартиры не наблюдалось. Объясняется это рекордным объемом новостроек, который был выведен на рынок. В результате увеличилась конкуренция среди застройщиков, что и сдержало резкий рост стоимости жилплощади. Дальнейшие изменения будут, скорее всего, планомерными и постепенными.

На данный момент уровень цен в среднем составляет около 100 тыс.руб./м² в эконом- и комфорт-сегментах (разброс в этих категориях минимальный). С начала года стоимость жилья изменилась незначительно – примерно на 5%. По прогнозам специалистов, в дальнейшем цена будет возрастать соразмерно кредитной нагрузке на девелоперов, – примерно до 7-10% годовых.

Переходный период

Сейчас на первичном рынке переходный период. Большую часть объектов (около 75%) достраивают на старых условиях:

Несколько проектов попросту заморозили. А около 20% уже перевели на новую схему реализации. К примеру, в настоящее время есть новостройки, которые успешно реализуются с применением эскроу-счетов:

  • ЖК NEWПИТЕР;
  • ЖК Familia;
  • ЖК «Новое Сертолово».

Поскольку компаниям нужно было заложить в себестоимость строительства дополнительные расходы на проектное финансирование, пришлось пересмотреть цены за квадрат в перечисленных комплексах. 

С другой стороны, остается риск, что многие мелкие застройщики после завершения начатых проектов уйдут с рынка. Но еще худший вариант развития событий: недострои появятся по всей стране, вследствие чего в ближайшие 2 года число обманутых дольщиков вырастет в 1,5-2 раза.

Ключевые игроки строительного рынка уверены, что все неудобства, связанные с нововведениями, – временные. После адаптации застройщиков к новым правилам выиграют все, ведь ситуация на рынке новостроек станет более прогнозируемой. Скорее всего, уменьшится разница в цене за квартиру, приобретенную на этапе котлована и в готовом здании. 

Однако застройщики обещают сохранить выгоду для покупателей жилья на ранней стадии строительства.

Как планируют сдерживать цены?

Эскроу-счета однозначно вызовут повышение цен, как мы уже выяснили. Основным сдерживающим фактором станет покупательская способность населения, которую всячески стремится поддержать Центробанк, улучшая условия ипотеки.

Еще один способ сдержать рост цен на недвижимость при переходе на новую схему – снизить ставку на кредит для застройщиков, и дать им возможность перекредитоваться в другом банке в любой момент.

Хотя уже, в рамках программы проектного финансирования предложены хорошие условия: чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже процентная ставка для застройщика.

Кроме того, снять напряжение и удержать себестоимость строительства на приемлемом уровне помогло бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

Это подразумевает, что банк или представитель стройнадзора будет контролировать и подтверждать каждый этап готовности объекта, что даст застройщикам возможность снимать заранее установленную часть денег со счета (пропорционально объему выполненных строительных работ), и постепенно расплачиваться за кредит, уменьшая тем самым долговую нагрузку. 

Читайте также:  Ипотечные каникулы не вызывают у россиян большого интереса

Поскольку в этом случае тело кредита расти не будет и проценты за него не отразятся на себестоимости строительства, девелоперам не придется повышать цены по мере увеличения кредитной задолженности. Одна из возможных схем поэтапного раскрытия:

  • завершение нулевого цикла (земляные работы и обустройство фундамента) – 20%;
  • окончание этапа возведения наружных стен – 20%;
  • монтаж инженерно-технических коммуникаций – 15%;
  • выполнение внутренних работ – 25%;
  • получение девелопером заключения о соответствии – 10%;
  • этап госрегистрации права собственности на первую квартиру – 10%.

Подобные финансово-правовые схемы действуют в Германии, Франции, Великобритании, Испании. Именно на основе законодательства перечисленных стран сформулирована поправка к российскому ФЗ-214.

Но и здесь присутствуют риски: пока деньги на эскроу-счетах, у дольщиков есть гарантии, что они получат обратно 100% внесенных средств в случае несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию. Если же часть средств будет переведена застройщику, то покупатели при расторжении ДДУ вряд-ли смогут получить назад всю сумму.

То есть, при банкротстве застройщика им придется ждать, например, пока недостроенный объект будет перепродан или передан другой организации.

Напоследок отметим, что правительство РФ продлило сроки определения готовности объектов до 1 октября 2019 года, что дало застройщикам возможность ускорить темпы строительства и освободить текущие проекты от участия в новой схеме взаиморасчетов.

Благодаря такой отсрочке девелоперы успевают подготовить нужные документы, и спокойно перейти на оптимальный режим работы.

Это, в свою очередь, позволяет предположить, что в ближайшее время цены поменяются незначительно (по крайней мере на те объекты, степень готовности которых достиг более 30%).

Резюме

Многие потенциальные покупатели утверждают, что они готовы к росту цен, так как понимают, что за надежность нужно доплачивать. Но и тут мнения разделились на две противоположных крайности:

  • согласно предварительным неофициальным опросам, около 80% дольщиков уже готовы платить больше;
  • все еще остается часть людей, предпочитающих не торопиться с выводами, и воздержаться от покупки в режиме «сейчас».

А что получится на самом деле, и как в итоге отреагирует рынок, можно будет делать выводы не раньше, чем во второй половине 2020 года. Что-ж, как говорит известная народная пословица: «поживем-увидим»…

Девелоперы хотят денег: покупка квартиры через эскроу-счет обойдется дороже на 10-15%

Сейчас по новым правилам, то есть через эскроу-счета, продаются 12% московских новостроек массового сегмента. Однако, по данным аналитиков «Метриум», квартиры в таких проектах обойдутся покупателям на 10-15% дороже квартир, реализация которых осуществляется с привлечением денег дольщиков, то есть по старым правилам.

В июле в Москве начались продажи квартир через эскроу-счета. По данным Москомстройинвеста, порядка 25% проектов столичных новостроек перешли на новую модель.

Между тем в массовом сегменте новостроек доля таких проектов составила 12%, подсчитали эксперты «Метриум». В большинстве случаев такое жильё оказалось дороже на 10-15% аналогичных объектов.

Вместе с тем реализуют эти проекты самые крупные девелоперы Москвы при поддержке топовых банков страны.

В июле средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве составила 168 тыс. рублей, подсчитали эксперты «Метриум». Между тем в этот же период начались продажи новостроек, квартиры в которых можно приобрести только по новым правилам закона о долевом строительстве.

Они предписывают дольщикам вносить оплату выбранной квартиры на эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Деньги хранятся на эскроу-счетах до тех пор, пока девелопер не введет дом в эксплуатацию. При этом банк выбирается не случайно – эскроу-счета открывает тот же банк, что и кредитует строительство жилого комплекса.

Поскольку по выданному займу начисляются проценты, застройщик может отражать их в цене квадратного метра продаваемого через эскроу-счета жилья.

По подсчетам экспертов «Метриум», в июле в массовом сегменте московских новостроек насчитывалось десять проектов жилых комплексов, в которых применялась новая схема продаж – это 12% от общего числа массовых проектов.

Суммарное количество квартир в них достигло более 1,7 тыс. единиц (17 корпусов), что составило 11% от суммы всех представленных на рынке квартир.

Это немногим выше среднего показателя по стране, озвученного вице-премьером по строительству Виталием Мутко (7%).

Какие новостройки массового сегмента продаются через эскроу-счета

Название ЖК Район Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб. Средняя стоимость квартиры, млн руб. Девелопер Банк – эскроу-агент
Мир Митино Митино 136 7,1 УК Развитие Сбербанк
Дмитровский парк Дмитровский 152 8,1 ГК ПИК ВТБ
Вестердам Очаково-Матвеевское 175 9,5 Интеко Открытие
Дом на Барвихинской Можайский 179 10,9 Тройка РЭД Сбербанк
Green Park Останкинский 181 11,6 ГК ПИК ВТБ
Life-Варшавская Москворечье-Сабурово 181 11,3 ГК Пионер Сбербанк
Преображение Богородское 186 9,6 Ingrad Сбербанк
Балтийский Войковский 187 15,5 РГ-Девелопмент Дом.рф
Fresh Зябликово 194 10,8 Дон-Строй Инвест ВТБ
Огни Раменки 212 11,6 Дон-Строй Инвест ВТБ

Источник: «Метриум»

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках, продаваемых через эскроу-счета, составила 179 тыс. рублей за кв.м. Это на 6% больше, чем в среднем по рынку первичного жилья массового сегмента в Москве.

Средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн рублей, тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продается за 9,8 млн рублей (разница – 3%).

В пределах МКАД разница в цене между тем достигает 14%.

Впрочем, сравнение столь нерепрезентативной выборки с большим рынком Москвы не демонстрирует реальных ценовых различий между дореформенными и пореформенными новостройками. Поэтому, отмечают аналитики «Метриум», уместнее рассмотреть ценовую разницу на локальном уровне.

Большая часть квартир реализуется через эскроу-счета в Южном административном округе (ЮАО) в проектах «Life-Варшавская» и Fresh. На их долю приходится 44% всех объектов такого типа (760 квартир из 1,7 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 189 тыс. рублей, а квартиры – 10,9 млн рублей.

Между тем, помимо пореформенных новостроек, в ЮАО идут продажи 1,6 тыс. квартир в 12 проектах жилых комплексов массового сегмента, которые можно приобрести по старым правилам.

Средний квадрат в них обходится покупателю в 168 тыс. рублей, а типичная квартира – в 10,4 млн рублей.

Таким образом, в пределах одного округа новостройки, реализуемые через эскроу-счета, оказались на 13% дороже своих «соседей», продаваемых по старым правилам.  

Эксперты «Метриум» отмечают, что только в семи из 17 корпусов, в которых квартиры продаются через эскроу, строительные работы проходили на уровне котлована. В остальных зданиях возводились нижние этажи наземной части. Это говорит о том, что в будущем многие застройщики вполне смогут начинать продажи на более поздних стадиях строительства, чем «котлован».

Как и прогнозировалось ранее, лучше всего к новым правилам работы адаптировались крупные «игроки» как строительного, так и банковского рынка. Четыре из десяти проектов финансирует Сбербанк, еще в четыре комплекса инвестирует ВТБ.

По одному проекту помогают реализовывать с учетом новых правил банк «Открытие» и «Дом.рф».

Что касается девелоперов, то почти все они являются крупнейшими и старейшими «игроками» жилищного строительства в Москве: ГК ПИК, «Дон-Строй», «Интеко», Ingrad.

«Прогнозы по стоимости пореформенного жилья действительно оправдались – оно оказалась заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

– Даже если учесть все качественные отличия первых десяти новостроек, продаваемых через эскроу, реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10-15%.

В целом это не добавляет стабильности рынку строящегося жилья в тот период, когда цены растут по массе других причин, доходы потенциальных покупателей падают, а ставки по ипотеке сохраняются на завышенном уровне».

  • «Цены начали расти, как только был объявлен переход на эскроу» 
  • ЗОСК как гарантия: почему у застройщика должно быть заключение о соответствии критериям 

Дата публикации 26 августа 2019

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *