Государственная Дума в третьем, окончательном чтении приняла закон о фонде защиты участников долевого строительства…
Минстрой долго разрабатывал документ, затем он сильно изменился во время прохождения парламентских слушаний. Прописанные в законе механизмы должны защитить граждан, инвестирующих средства в строительство, а в перспективе – полностью решить проблему обманутых дольщиков. Участники рынка рассуждают, насколько это удастся реализовать.
Механизм работы фонда
На сегодняшний день в России насчитываются тысячи обманутых дольщиков, многие из них ждут своих квартир более десяти лет. Прежде у дольщиков не было никаких гарантий, что в итоге им все-таки предоставят квартиру.
Проблему не решило даже страхование договоров долевого участия (ДДУ). Поэтому власти решили создать компенсационный фонд, наполняемый самими дольщиками.
За счет средств фонда будут завершать долгострои и, в случае необходимости, выплачивать компенсации участникам долевого строительства.
Фонд будет существовать в форме публично-правовой компании. Авторы законопроекта считают, что благодаря этому его деятельность будет открытой и прозрачной. Контроль за работой фонда будет осуществлять Счетная палата РФ.
Застройщики будут перечислять в фонд фиксированные взносы (изначально власти рассматривали вариант диверсифицированного платежа, зависящего от «величины» строительной компании) в размере 1,2% от суммы ДДУ.
Размер платежа не будет меняться на протяжении переходного периода, который завершится 1 июля 2018 года. По предварительным оценкам, к этому времени в фонд поступит 4,5 миллиарда рублей.
Затем суммы отчислений могут корректировать, однако не чаще, чем раз в год, внося при этом поправки в федеральный закон.
Девелоперам, которые намерены получить средства из фонда для завершения долгостроя, необходимо будет пройти конкурсный отбор. Планируется, что к началу действия закона в России будет создана единая информационная система, содержащая сведения о каждом незавершенном объекте строительства. Ожидается, что такая система будет работать с начала следующего года.
Кроме того, в законопроекте определены меры, которые ограничивают риски и потери при разорении застройщика. К примеру, одному девелоперу разрешено иметь только одно разрешение на строительство.
Механизм выглядит следующим образом: девелопер создает проектную компанию и финансирует ее в достаточном для реализации одного проекта объеме.
Застройщик имеет право привлекать деньги граждан, если один или несколько домов строят в рамках одного разрешения на строительство.
Документ предполагает более жесткие требования к наличию у застройщика достаточного количества средств. На протяжении всего времени реализации проекта бюджет компании должен составлять не менее 10% от стоимости возводимого объекта.
Минимальный остаток денег на счете в уполномоченном банке должен составлять 10% от проектной стоимости на момент получения разрешения на выполнение строительных работ.
Еще одним нововведением станет обязательное банковское сопровождение деятельности девелопера, который обязан открыть в уполномоченном банке один счет, через который необходимо будет вести все расчеты по строительству.
Плохая репутация будет действовать не в пользу застройщика. Согласно закону, в составе руководящих органов строительной компании не должно быть людей с непогашенной или неснятой судимостью за экономические преступления и особ, виновных в разорении юридического лица.
Преимущества для дольщиков
По мнению экспертов «Метриум Групп», последняя редакция закона о компенсационном фонде – самая взвешенная из всех представленных вариантов
Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, важно, что в документе четко определен механизм работы фонда с долгостроями.
Фонд будет вмешиваться на этапе банкротства девелопера, принимать участие в аккредитации арбитражных управляющих и осуществлять контроль за расходованием денег на завершение строительства объекта.
В распоряжение фонда поступят механизмы контроля строительства: например, он сможет изучать бухгалтерскую отчетность девелопера.
Однако, несмотря на множество преимуществ закона, существует вероятность того, что он не поможет дольщикам, десятки лет ожидающим своих квартир, отмечает Литинецкая.
Она говорит, что фонд выплачивает дольщикам компенсацию, только если застройщик перечислял взносы.
Но достаточно большое количество девелоперов прекратили свое существование, когда компенсационного фонда еще не было, следовательно, такие компании не платили взносы. Таким образом, непонятно, что будет с их дольщиками.
По словам Литинецкой, из-за ограничения размера компенсации фонд не может решить проблему обманутых дольщиков, которые приобрели большое и дорогостоящее жилье.
Закон предполагает, что размер компенсации будет равен цене договора, но она не должна превышать предельной суммы: произведения площади квартиры (максимум 120 «квадратов») и среднерыночной стоимости квадратного метра в субъекте РФ на момент подписания ДДУ.
Таким образом, многие покупатели дорогих квартир не смогут получить денежную компенсацию, говорит Литинецкая.
По мнению экспертов ГК «Гранель», закон сложно реализовать на практике, но в перспективе он способен решить проблемы обманутых дольщиков.
Президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин считает, что проблема обманутых дольщиков постепенно сойдет на нет, а на рынке останутся только честные застройщики. То есть закон сможет сделать деятельность застройщиков более прозрачной и вернуть веру граждан в отечественное строительство.
Что ждет дольщиков, которых уже обманули?
Документ направлен на то, чтобы количество обманутых дольщиков не увеличивалось. Однако гражданам, ранее оказавшимся в непростой ситуации, новый закон не поможет. Депутаты Госдумы пообещали решить проблему обманутых дольщиков до ухода на каникулы.
Председатель Госдумы Вячеслав Володин уверил, что государство не бросит граждан, оказавшихся в сложной ситуации, и постарается сделать все, чтобы решить их проблемы. Страховщики же собрали миллиарды, однако ни один страховой случай не наступил.
Нередко вместе с разорением крупных застройщиков банкротились и страховые компании. Спикер считает, что причины этого должны устанавливать правоохранительные органы.
Также Володин отмечает, что некоторые девелоперы уходят от страхования, и при их разорении основания для обращения к страховщикам нет.
Подорожает ли жилплощадь?
Когда Госдума рассматривала проект закона, авторы документа неоднократно говорили, что создание компенсационного фонда не повлияет на стоимость жилья. А если повлияет, то незначительно. Застройщики согласны с этим.
По словам юрисконсульта компании «НДВ-Недвижимость» Марины Козик, учитывая сложившуюся на рынке недвижимости ситуацию, существенных изменений ожидать не стоит.
Из-за большого выбора новостроек застройщики стараются привлечь покупателей лояльными ценами.
Конечно, строительные компании постараются оптимизировать свои расходы, в том числе включив их в стоимость «квадрата» жилплощади, но ввиду указанных обстоятельств повышение цены будет очень аккуратным, говорит Козик.
Нигматуллин отмечает, что появление государственного регулятора сделает условия работы на рынке более прозрачными. Поскольку размер взноса сопоставим со страховкой, стоимость квадратного метра не изменится, утверждает эксперт.
Для защиты прав дольщиков создан компенсационный фонд
Для защиты прав дольщиков создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Кроме того, ужесточены требования к самим застройщикам при использовании средств своих инвесторов, об этом Накануне.RU сообщили в департаменте информационной политики губернатора Свердловской области.
Как отмечают эксперты, поправки в закон о долевом строительстве, внесенные летом этого года, теперь обязывают всех застройщиков, работающих с деньгами дольщиков, вносить отчисления в общий компенсационный фонд.
Размер каждого взноса – 1,2% от цены одного договора участия в долевом строительстве.
Если застройщик в ходе строительства признается банкротом, компенсация дольщикам будет выплачиваться только в том случае, если застройщик вносил обязательные отчисления в компенсационный фонд.
Сами застройщики теперь перед началом строительства должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через, так называемое, проектное финансирование.
Проектное финансирование – это система строгого контроля банка над использованием денег со счета застройщика: тратить их можно исключительно на стройку, переводить на другие счета – только после предоставления соответствующих документов.
Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, счетами-фактурами и прочими документами, или превышает лимит расходов – банк обязан отказать в проведении операции. Обналичить деньги со счета можно только для выдачи зарплаты строителям.
Любые сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков.
Добавим, что недавно губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев заявил, что к концу 2020 г. в регионе проблема «обманутых дольщиков» будет полностью решена. Кроме того, с 1 июля в России ужесточили правила на продажу жилья в строящихся домах.
У застройщика теперь будет несколько вариантов продажи квартир: или через банковское сопровождение, или через так называемые счета эскроу, то есть застройщики должны представить открытые счета в банках с привязкой к разрешению на долевое строительство, один расчетный счет — одно разрешение.
Информационная служба Накануне.RU
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
Последнее обновление: 29.06.2019
► Знаете ли Вы, что…
В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?
Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.
Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.
Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).
А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.
А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?
Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.
Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?
С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.
запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.
Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.
Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
На другие цели средства фонда расходовать запрещается.
Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:
- Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
- Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
- В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.
В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Законодательная основа строительного компенсационного фонда
Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).
Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).
Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:
- контроль за поступлением взносов от застройщиков,
- выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
- осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.
Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.
Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.
Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?
Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).
Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.
То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.
Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).
Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.
Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.
Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.
Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.
Но есть один нюанс.
Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.
При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.
Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.
Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.
С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.
Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.
Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).
- Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.
- Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214
Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.Профессиональная юридическая поддержка по сделкам с недвижимостью — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Денег нет. Компенсационный фонд не решает проблемы долевого строительства
Фото David Gray / Reuters Компенсационный фонд призван обеспечить выполнение обязательств перед дольщиками. Но прямая зависимость этого инструмента от ситуации на рынке делает его крайне ненадежным средством решения проблемы
Прошел месяц с момента начала работы компенсационного фонда — срок небольшой, чтобы делать глобальные выводы, но достаточный, чтобы проанализировать, насколько эффективна будет работать новая схема защиты участников долевого строительства.
За первый месяц фонд собрал более 56 млн рублей — сумма, который не хватит на достройку даже одного многоквартирного дома. При условии сохранения существующей динамики продаж на рынке новостроек, по предварительным прогнозам, за 2018 год сумма взносов может составить 3 млрд рублей. На эти деньги можно построить примерно пять многоквартирных домов.
Конечно, со временем общий размер взносов увеличится, но необходимость отчислений от каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ) и прямая зависимость нового инструмента от ситуации на рынке делает его крайне уязвимым.
Как правило, сложности с проектным финансированием и массовые недострои появляются у девелоперов в периоды кризисов, когда количество сделок, а вместе с ним и количество заключенных ДДУ, в сегменте первичного жилья стремительно сокращается.
Может сложиться ситуация, когда понадобится спасать рынок и его участников, а компенсационный фонд будет лишен новых денежных поступлений.
В свете грядущих событий, я имею в виду отмену долевого строительства, не совсем понятно, зачем создавался фонд защиты дольщиков.
Конечно, любое законодательство со временем нуждается в реформировании и большинство застройщиков приветствует уже принятые и грядущие изменения на фоне новости о полной отмене механизма долевого строительства.
Мы приспосабливаемся к новым правилам, выполняем требования, однако на практике проблемы обманутых дольщиков продолжают решать сами девелоперы, которые берут на себя обязательства по достройке объектов.
Вообще, на мой взгляд, проблема обманутых дольщиков несколько надуманна.
Статистика свидетельствует, что абсолютное большинство людей, пострадавших от недобросовестных застройщиков, приобретали жилье в обход 214-ФЗ по «серым» схемам.
Да и статистику эту нельзя распространять на территорию всей нашей большой страны — ведь есть регионы, где обманутых дольщиков нет в принципе. Однако новые требования к застройщикам вводятся повсеместно.
В нашем законодательстве существует такое понятие, как презумпция невиновности.
Но на деятельность девелоперов, которые честно строят, выдерживают заявленные сроки, берут на себя дополнительные обязательства по созданию социальной инфраструктуры, решают городские задачи, это понятие, к сожалению, не распространяется. Все без исключения застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд.
В то же время если речь заходит об участниках долевого строительства, законодатели не берутся гарантировать права и защищать всех без исключения покупателей жилья. Так, закон о компенсационном фонде предусматривает ограничения по размеру выплат компенсаций и по метражу квартир.
Компенсация рассчитывается исходя из средневзвешенной рыночной стоимости квадратного метра, а получить ее можно за площадь, не превышающую 120 кв.м. То есть права покупателей недвижимости высокого ценового сегмента, где цена и метраж квартир больше, чем в среднем по рынку, ущемляются.
Нельзя не отметить и определенные плюсы нового механизма. Компенсационный фонд, созданный в формате публично-правовой компании, контролируется представителями Счетной палаты, а в наблюдательный совет входят представители Госдумы и Совета Федерации.
Участие в схеме государственных структур безусловно предоставляет застройщикам и покупателям жилья бОльшие гарантии. А размер отчислений, соизмеримых с затратами на страхование, принципиально не усложняет работу девелоперов. Однако и здесь есть оговорка — размер взноса зафиксирован, но он может меняться раз в год федеральным законом.
И здесь очень важно не допустить существенного увеличения, чтобы эти выплаты не привели к удорожанию себестоимости строительства.
В заключении хотел бы отметить, что девелоперский бизнес и строительная отрасль не могут развиваться без долгосрочного планирования. Сегодня новации в законодательство, регулирующее деятельность застройщиков, появляются каждые полгода.
Строить планы на будущее и работать в таких условиях крайне затруднительно. И законодателям, и участникам рынка требуется определенное время, чтобы проверить эффективность нового механизма на практике.
Не исключаю, что совокупность принятых мер раз и навсегда решит проблему обманутых дольщиков в нашей стране.
Ведь поправки в законодательство о долевом строительстве и новые требования к застройщикам, которые вступят в силу в следующем году, в достаточной степени гарантируют права покупателей жилья на первичном рынке и практически исключают возможность появления недостроев.
В этом плане предложение о переходе на банковское проектное финансирование, на мой взгляд, преждевременно.
Увеличенные сроки кредитования и обслуживание дорогостоящих кредитов создадут дополнительные сложности законопослушным застройщикам и лишат людей возможности приобретать жилье на этапе строительства, существенно экономя при этом.
Компенсация обманутым дольщикам в 2021 году: расчет, кто имеет право, сроки получения
Для компенсации ущерба людям, вложившим деньги в замороженный долгострой, государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера позволяет обманутым дольщикам быстро получить назад свои средства, минуя бесконечные судебные разбирательства с недобросовестным застройщиком.
Кого относят к обманутым дольщикам
К обманутым дольщикам относятся физические лица с российским гражданством, ставшие участниками долевого строительства жилого объекта, который не может быть завершен из-за банкротства или мошеннических действий застройщика. Важно отличать: речь идет не о возможных задержках в текущем возведении жилого дома, а о фактически «брошенных» стройках.
Расчет компенсации
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд) имеет официальное представительство в каждом субъекте РФ. Например, в Саратове – это Фонд Саратовской области, учрежденный Правительством региона, в Новосибирске – Фонд Новосибирской области и т.д.
Экспертная комиссия прежде всего решает, целесообразно ли вкладываться в достройку конкретного незавершенного объекта. Региональные эксперты оценят:
- степень готовности жилого дома;
- сколько денег потребуется, чтобы его достроить;
- сроки возможно завершение строительства.
- Людям выплатят средства, если это дешевле и целесообразнее, чем завершать долгострой.
- Но и при решении о завершении строительства, дольщик вправе отказаться от ожидания сдачи дома и получить назад деньги.
- Компенсацию граждане РФ получают как за жилые, так и за нежилые помещения.
Жилые помещения
Правила калькуляции суммы возмещения по жилым помещениям таковы:
- Расчет производится персонально по каждому обращению.
- При расчете используется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости на момент выплаты.
- Вне зависимости от актуальной рыночной цены на новостройки, сумма компенсации не может быть меньше, чем та, которую человек уплатил по договору долевого участия (ДДУ).
Установлено ограничение в 120 кв.м. по размеру совокупной жилой площади, стоимость которой можно возместить, т.е. один гражданин может вернуть деньги по нескольким жилым объектам незавершенного строительства. Но если их суммарная площадь больше 120 квадратов, компенсацию начислят только за 120.
Нежилые помещения
Под нежилыми помещениями понимаются места в подземных паркингах, а также кладовые, приобретенные в личное пользование по договору между участником долевого строительства и застройщиком. Компенсационная выплата за них будет произведена в сумме, фактически уплаченной дольщиком за нежилой объект.
Оформление и получение компенсации
Чтобы выплата денежных компенсаций по конкретному долгострою стала возможной, необходимо официальное признание застройщика банкротом. После этого, в течение полугода Фонд обязан вынести вердикт по этому объекту строительства. По принятию решения о возврате денег дольщикам, объявление об этом в 3-дневный срок появляется на официальном сайте организации.
Затем дольщику необходимо отправить в Фонд заявку на возмещение денежных средств, а также необходимый пакет бумаг (копии паспорта, договора ДДУ, платежных документов). Полный перечень положенной документации, а также требования к оформлению, сроки и порядок подачи указываются на официальном сайте организации.
Сроки получения
Суммы перечисляются гражданам в течение 10 рабочих дней, с учетом стандартных выходных – за две недели.
Этот срок действителен с момента, когда все документы поданы правильно и приняты Фондом в работу. Иначе необходимо донести недостающие бумаги.
Казна Фонда формируется из федерального и регионального бюджетов. Но и у застройщиков больше не получится обманывать дольщиков и государство. На сегодняшний день все застройщики, работающие по договорам долевого участия, обязаны перечислять в Фонд 1,2% от всех заключенных ДДУ по жилым квадратным метрам.
Компенсационный фонд дольщиков заработает позднее, чем планировалось
- Государственный компенсационный фонд долевого строительства заработает весной, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
- Ранее предполагалось, что Госфонд начнет работать с января.
- «Фонд заработает немного позже, как планируется, весной», — сказал Стасишин, уточнив, что перенос сроков связан с процедурами пересогласования.
По его словам, все нормативные правовые документы, определяющие механизм работы фонда, уже подготовлены.
В первую очередь, это роект постановления правительства РФ о наделении фонда Единого института развития в жилищной сфере полномочиями по формированию и управлению компенсационным фондом.
Он отметил, что определены и основные функции фонда: получение взносов от застройщиков и контроль за их поступлением; осуществление полномочий арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он вносил взносы в компенсационный фонд хотя бы в отношении одного объекта; осуществление выплат возмещений гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика; предоставление займов, в том числе беспроцентных, а также оказание финансовой помощи застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства, передает ИА «Интерфакс».
Компенсационный фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиков. Каждый застройщик, заключающий с дольщиком договор долевого участия (ДДУ), должен внести в этот фонд 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.
Фонд будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», следует из законопроекта. Его учредителем станет единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК.
Кроме того, выплата дольщику может осуществляться, если квартиры в доме продавались по 214-ФЗ, застройщиком уплачивались взносы в фонд и в отношении застройщика введена процедура банкротства.
Фонд должен возместить средства в течение 10 рабочих дней со дня предоставления дольщиком необходимых документов. Прием документов от граждан будут осуществлять банки-агенты, где размещены средства фонда.
Добавим, что компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего, а процедура банкротства вступает в силу сразу после первого иска о банкротстве
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: http://www.ipoteka-tmn.ru/files/aijk/images/news/press_29-05-2013/_MG_8606.jpg
Компенсационный фонд лучше защитит дольщиков и не повлияет на цену жилья – эксперты
Создание компенсационного фонда долевого строительства защитит права дольщиков лучше, чем обязательное страхование ответственности застройщика, которое планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Они также отметили, что указанные перемены не приведут к повышению цен на жилье.
Застройщики работают без страховки
Государственный компенсационный фонд для решения проблем обманутых дольщиков, создание которого закреплено в поправках к закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, заменит обязательное страхование для застройщиков жилья. Об этом журналистам в четверг рассказал глава Минстроя России Михаил Мень.
Министр подчеркнул, что компенсационный фонд будет создаваться не в дополнение к обязательному страхованию у страховых компаний или в Обществе взаимного страхования застройщиков, а вместо них.
При этом глава ведомства отметил, что норму об обязательном страховании планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы, но страховщики должны будут продолжить выполнять взятые на себя обязательства, отметил Мень.
- Фонд — лучший защитник дольщика
- Все эксперты, опрошенные агентством, сошлись во мнении, что компенсационный фонд станет значительно лучшим инструментом защиты прав дольщиков, чем страхование.
- Действующая сегодня система страхования ответственности застройщиков не оправдывает себя на практике, говорит пресс-секретарь группы компаний «Гранель» Наталья Медникова.
- «Мы не раз заявляли, что существующая до настоящего времени система не могла в полной мере компенсировать все риски при наступлении страхового случая», — соглашается президент Ассоциации застройщиков Московской области и генеральный директор Urban Group Андрей Пучков.
По оценке, добавляет он, в резерве страховых компаний находилось постоянно не более 2-3 миллиардов рублей, что с учетом накопленных обязательств в 277 миллиардов рублей — только за первый квартал 2016 года. «Явно недостаточно для покрытия крупного страхового случая», — говорит Пучков.
- Если сравнивать страхование и государственный компенсационный фонд, то второй вариант станет более прозрачным и понятным механизмом и для государства, и для застройщиков, и он может стать более надежной и более оперативной, чем страхование, защитой интересов дольщиков, высказывает свое мнение партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
- «Понятно, что надёжность государственного компенсационного фонда выше, чем надёжность страховых компаний», — подчеркнул председатель правления ОВС и президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьев.
- Цены не вырастут
Согласно обновленному закону, отчисления застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства не могут превышать 1% от стоимости строительства, заявленной в проектной декларации. Эксперты рынка полагают, что, при условии отмены обязательного страхования застройщиков, это не приведет к повышению стоимость жилья.
Расходы девелоперов на компенсационный фонд оцениваются на уровне существующих затрат на обязательное страхование, никакого влияния на ценообразование нововведение не окажет, считает исполнительный директор группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич.
С этим соглашается и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Он также объясняет совою позицию тем, что сейчас строительные и так компании отчисляют страховые взносы, сменится лишь структура, их взимающая.
Возможные трудности
Эксперты также оценили возможные трудности, которые могут появиться в процессе создания и работы компенсационного фонда.
Главное, что нужно обязательно предусмотреть в работе нового фонда – отсутствие возможных лазеек для нецелевого использования поступающих в него средств, считает Алтухов.
«Например, если при страховом случае пострадавшие дольщики будут получать денежные компенсации, а новый застройщик, выбранный на конкурсной основе, будет возвращать эти суммы за счет продажи квартир в достроенном объекте, денежные потери можно свести к минимуму и запустить вполне жизнеспособный механизм», — объясняет свою позицию эксперт ФСК «Лидер».
По мнению Котровского, для застройщика может быть проблематично на ранних этапах строительства выплачивать в фонд большие суммы. «Аккумулировать сразу десятки миллионов рублей с одного проекта — при строительстве жилого комплекса в 50 тысяч метров и себестоимости метра в 59 тысяч рублей 1% отчислений составит почти 30 миллионов рублей, приводит пример эксперт «Химки Групп».
«Ещё непонятен механизм работы компенсационного фонда. Как быстро удастся его создать? Наверное, на первом этапе будут какие-то задержки», — отмечает Ручьев. «Но в процессе, безусловно, всё наладится», — резюмирует он.
- Страховщики в растерянности
- Представители страховых компаний пока не имеют понимания, как будет работать компенсационный фонд и насколько эффективно он сможет заменить их работу.
- В частности, неизвестна судьба Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС).
- «Как сказал Михаил Мень, судьбу Общества взаимного страхования будет решать наблюдательный совет», — пояснил Ручьев.
- Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование» Денис Зенка отмечает, что пока компенсационный фонд прописан как механизм дополнительного обеспечения прав дольщиков.
«Важно сначала понять, кто и как будет управлять данным фондом. Это к вопросу о его сохранности», — поясняет он. Зенка также добавляет, но необходимо понимание того, хватит ли размера фонда для возмещения всем дольщикам при массовом банкротстве, скажем при системном кризисе отрасли и насколько простой будет процедура возмещения.
Все о компенсационном фонде для дольщиков
После 27 октября должен заработать компенсационный фонд для дольщиков. Как он будет работать и по какому принципу для покупателей квартир в Краснодаре?
После начала работы фонда застройщики обязаны будутотчислять в фонд 1,2% от стоимости каждого договора. Если застройщикобанкротится или не достроит дом, то КФ будет обязан предоставить дольщикамкомпенсации или квартиры.
В фонд обязаны будут платить взносы только тезастройщики, которые заключат первый договор после официального старта работыфонда. По новым правилам, взнос оплачивается до регистрации ДДУ.
Без взносадоговор долевого участия регистрировать в госорганах не будут.
Как было раньше?
Государство и до этого пыталось защитить интересыпокупателей квартир в новостройках по закону ФЗ-214. Так, застройщик обязан былстраховать свою ответственность.
По плану, в этом случае дольщики тоже должныбыли получать компенсацию, однако страховые компании банкротились и в итогедольщики оставались ни с чем.
Также застройщики могли не страховать своюответственность и все равно продавать квартиры.
С 1 января 2017 года заработали новые поправки к законуФЗ-214, которые давали новые гарантии дольщикам. Так, на основе АИЖК создавалсякомпенсационный фонд, куда застройщики должны были платить 1% от планируемойстоимости. Однако проект так и не заработал. Кроме того, параллельно продолжалосуществовать страхование ответственности застройщиков.
Новый закон уточнил, сколько застройщик должен отчислять вфонд, когда это нужно делать, на что и в каком случае могут рассчитыватьдольщики. Однако новые правила коснутся только тех дольщиков, которые купятквартиры после начала работы фонда.
Какие гарантии дадутдольщикам по новым правилам?
Если застройщик перечислял деньги в фонд, то в случаебанкротства покупателям будут возвращены денежные средства с учетом ограниченийпо сумме и площади.
Однако, если фонд посчитает, что выгоднее будет достроитьдом (например, стройка заморожена на высоких этапах строительства), то домбудет достраиваться. Компания, которая осуществит достройку, будет выбиратьсяна конкурсе.
Еще фонд сможет выделить денежный заем первоначальномузастройщику, чтобы тот довел работы до конца.
Деньги от всех застройщиков будут находиться на контроле угосударства. Поэтому в этом плане новый закон дает преимущества в том, чтоденьги не пропадут вместе с застройщиком или страховой компанией, как это былораньше.
Также по новым поправкам, если строительная компания не будет вноситьобязательный взнос, то ДДУ просто не зарегистрируют в Росреестре.
Такимобразом, все строительные компании, которые продолжат работу после создания КФ,будут в обязательном порядке платить взносы.
Так как фонд будет выплачивать деньги, то чтобы получитькомпенсацию, дольщики обязаны будут обратиться к конкурсному управляющему,которого назначит суд. После того, как застройщика официально признаютбанкротом, заявление на выплату нужно будет подать в течение 3-х месяцев. Втечение 1-2 месяцев с момента подачи заявления дольщик получит компенсацию.
Обязательным условием для выплат из КФ станет то, чтозастройщик должен быть официально признан банкротом через суд. То есть еслипокупатель решил купить новую квартиру, просто устал ждать или недоволенработой строительной компании, то компенсацию он не сможет получить.
Теперь при покупке квартиры в Краснодаре, Вы сможете задатьвопрос застройщику: платит ли он взносы в компенсационный фонд? Такжепокупатель сможет попросить документ, который подтверждает факт наличияплатежей и сделать запрос в единый реестр застройщиков.
Однако Компенсационный фонд станет все-таки гарантией наэкстренный случай. Поэтому, если вы хотите обеспечить себе надежное будущее, товыбирайте квартиры от надежного застройщика. Купить квартиру в Краснодаре — легко!