Если вас интересует перспектива процедуры банкротства физического лица, внимательно ознакомьтесь с отзывами и мнениями тех, кто уже успешно избавился от проблемных долгов. Как известно, до 2015 года такая возможность была только у юридических лиц. Обычные граждане и индивидуальные предприниматели были вынуждены бороться с проблемой задолженностей самостоятельно.
После внесения изменений в действующее законодательство все большее количество людей начали пользоваться банкротством. Относительно недавно была запущена процедура признания финансовой несостоятельности в упрощенном порядке.
В условиях нестабильной экономической обстановки в стране и растущих долгов населения перед банками это очень своевременный шаг со стороны государства
Чтобы максимально полно разобраться в процедуре банкротства физических лиц, давайте на реальных примерах и фактах рассмотрим, с какими сложностями и рисками придется столкнуться. Какие последствия финансовой несостоятельности граждан в дальнейшем. Параллельно развеем основные мифы и предрассудки и банкротстве.
Что необходимо знать в первую очередь?
Каждый, кто хотя бы однажды проходил процедуру банкротства, знает: это длительный и тяжелый процесс, требующий временных и финансовых затрат. Как отмечают эксперты, очень сложно будет без минимального уровня юридической подготовки. Порой ошибки совершают даже действующие юристы общего профиля, которые не специализируются на сопровождении банкротства физических лиц.
Цель процедуры одна – списать долги. К этому стремятся и должники, и кредиторы, смотря кто вышел с исковым заявлением в Арбитражный суд. Если такой иск подало физическое лицо, то ему придется приложить все усилия, чтобы убедить кредиторов, внешнего управляющего и суд в том, что средства для погашения задолженности отсутствуют.
Придется предоставить доказательства и документы, а финансовый управляющий тщательно проверит все сделки, совершенные в последние три года. Это делается для того, чтобы предотвратить умышленное или фиктивное банкротство.
В некоторых случаях сделки аннулируются, а имущество и недвижимость возвращаются в общую конкурсную массу, после чего реализуются с торгов в счет погашения долга.
Немало времени придется потратить на сбор документов и справок. На этом этапе юридическая помощь очень пригодится, ведь важно не пропустить сроки подачи документов в суд, правильно подать запросы.
Если вы чувствуете, что задолженность растет как снежный ком и ее размер скоро превысит 300 тысяч рублей, можете начинать готовить документы заранее.
В любом случае исковое заявление суд примет к рассмотрению лишь после того, как вы выйдете за предел озвученной суммы.
Банкротство физических лиц
от 5000 руб/месяц
Подробнее
Юридическая помощь должникам
от 3000 руб
Подробнее
Списание долгов по кредитам
от 5000 руб/месяц
Подробнее
Банкротство физических лиц
от 5000 руб/месяц
Подробнее
Юридическая помощь должникам
от 3000 руб
Подробнее
Списание долгов по кредитам
от 5000 руб/месяц
Подробнее
Какие траты вас ожидают?
Это одна из основных сопутствующих проблем при банкротстве физических лиц. Логично предположить, что у заявителя не хватает средств чтобы вносить хотя бы минимальные платежи по кредитам. Но такая сложная процедура априори не может быть бесплатной. Вот на что придется отыскать средства:
- Оплата государственной пошлины. Квитанция об уплате 300 рублей входит в перечень обязательных документов, рассматриваемых Арбитражным судом в делах о банкротстве.
- Почтовые отправления кредиторам и в суд. Как показывает практика, на это потребуется около 5 тысяч рублей.
- Публикации в СМИ о том, что вы подали документы на банкротство. Это делается для того, чтобы все кредиторы своевременно узнали об этом и могли заявить свои требования в срок. Обойдется примерно в 10 000 рублей.
- Оплата услуг внешнего финансового управляющего. Сумма перечисляется на депозит Арбитражного суда, а ее размер (25 тысяч за каждый этап банкротства) прописан в действующих нормативных правовых актах.
Если подытожить, то для успешного завершения банкротства и списания долгов вам нужно около 80 тысяч рублей.
Отзывы о преимуществах процедуры
Как говорилось ранее, цель банкротства физического лица – избавление от долгов. Эта процедура может осуществляться в два этапа: реструктуризация задолженности и реализация имущества с торгов.
Практика показывает, что в рамках банкротства редко выполняются оба этапа. Очень часто все заканчивается на реструктуризации долга. Финансовый управляющий проводит переговоры с кредиторами и добивается послаблений по погашению задолженности.
Предлагается рефинансирование, продлеваются сроки выплат, устанавливаются кредитные каникулы, в течение которых нужно платить только тело кредита. Замораживаются пени и штрафы за просрочку.
Цель реструктуризации – выплата должником всех положенных средств, пускай в течение длительного периода времени и с некоторыми льготами. Если условия реструктуризации устраивают обе стороны, подписывается мировое соглашение, а дело о банкротстве прекращается.
В итоге: долги не списывают, но заявитель получает возможность самостоятельно решить возникшую проблему и избежать негативных последствий банкротства.
Важно отметить, что процесс реструктуризации находится под контролем внешнего управляющего, который ведет за вас все переговоры с кредиторами. Это оградит вас от неприятного общения (особенно, если банк продал долг коллекторскому агентству по договору цессии) и защитит от правовых ошибок, которые можно совершить в силу юридической неграмотности.
Отзывы о недостатках
Как и любая юридическая процедура, банкротство имеет несколько недостатков, связанных с продолжительностью и сложностями. Вот какими мыслями делятся те, кто успешно прошел признание себя финансово несостоятельным:
- · Занимает слишком долго времени. Если не удается справиться с долгами путем реструктуризации, процесс может затянуться на год или два. Реализация имущества с торгов не менее продолжительный этап.
- · Приходится собирать много документов. Нужно помнить, что срок действия многих справок ограничен парой недель. Когда банкротство затягивается на месяцы, некоторые документы приходится оформлять повторно. Именно поэтому нужна качественная юридическая помощь, чтобы специалист проверил актуальность документации, правильно составил заявления и запросы.
- · Требуется много денег. Банкротство – затратный процесс. Помимо обязательных платежей, о которых мы говорили чуть раньше, нужно заручиться поддержкой опытного юриста. Это тоже стоит денег, поэтому рассматривайте те предложения, которые допускают рассрочку платежа.
- · Ограничения и последствия. В редких случаях на период рассмотрения дела о банкротстве должнику могут закрыть выезд за границу. Кроме того, после успешного завершения процесса на физическое лицо накладывается несколько ограничений. Они не препятствуют нормальной жизни, но некоторые неудобства все же доставляют.
- · Ухудшение кредитной истории. Данные о вашем банкротстве автоматические попадают в кредитный реестр, да и сам должник обязан в течение 5 лет сообщать об этом при попытках оформить кредит в банке.
Развеиваем популярные мифы
- У меня не спишут долги, а просто будут изымать все доходы в счет погашения задолженности. Это не совсем так, нужно разобраться, как в действительности осуществляется процедура банкротства. Часто она завершается на этапе реструктуризации, когда кредиторы идут навстречу и предоставляют льготные условия для погашения долга. В таком случае суд дает определенный срок и выносит постановление. Совсем без средств к существованию вас не оставят, ведь по закону можно высчитывать не более 50 % от постоянного официального дохода. Прожиточный минимум вам оставят, а если у вас на иждивении есть несовершеннолетние дети, инвалиды или лица, признанные недееспособные, все будет решаться в индивидуальном порядке.
- Спишут не все долги, только самые мелкие. Процедура банкротства рассматривает не только кредиты и займы, составляющие львиную часть задолженности, но и финансовые обязательства перед физическими лицами, государственными органами. Если по решению суда вы обязаны погашать причиненный ущерб, есть задолженность по налогам, пенсионным отчислениям или счетам ЖКХ, то эти долги не могут быть списаны в рамках банкротства. Аналогично дело обстоит и с алиментами.
- После банкротства нельзя выехать из страны или устроиться на работу. Ограничение на выезд должника – очень редкая и избирательная мера, которая возможно только в течение процедуры. Признание гражданина финансово несостоятельным не запрещает ему работать по найму, даже в руководящей должности. Да, присутствует запрет на занятие предпринимательской деятельностью, но получить статус ИП может жена, муж или близкий родственник.
Отвечаем на популярные вопросы
Правда ли, что при банкротстве могут изъять единственное жилье?
Нет, в Федеральном законе № 127 четко прописаны категории имущества и ценностей, которые не подлежат реализации в ходе погашения задолженности.
К ним относится единственное жилье, домашние животные, топливо для обогрева жилища, предметы одежды, личные вещи, средства первой необходимости и продукты питания. Не могут забрать земельный участок, если на нем располагается единственное жилье.
Единственное исключение: если это жилье оформлена в ипотеку, банк имеет право изъять имущество в счет погашения долга.
Подлежит ли реализации имущество близких родственников?
Задолженность погашается только за счет ценностей должника. Финансовый управляющий не может внести в конкурсную массу недвижимость или имущество родственника.
При этом на супруга или супругу это правило не распространяется, ведь совместно нажитым по закону считается не только имущество, но и долги.
Кроме того, внимательно анализируются все совершенные сделки, и если вы просто написали дарственную на близкого родственника, ее могут аннулировать, а недвижимость обратить в общую конкурсную массу.
Если у банка забрали лицензию, можно ли не выплачивать ему долг?
Даже при банкротстве финансовой организации или аннулировании лицензии кредитные обязательства передаются в иные учреждении, о чем клиентов уведомляют в обязательном порядке. Закрытие банка не повод забыть о долге и отказываться от платежей.
Банкротство оставит без средств к существованию?
Даже в случае реализации имущества должника ему оставляют единственное жилье, предметы первой необходимости и то, что необходимо для осуществления профессиональной деятельности. Не подлежат изъятию продукты питания, одежда и обувь, так что привычной жизни ничего не угрожает.
Узнайте подробнее о наших акциях!
Как получить бесплатное банкротство за приведенных друзей?
Подробнее
Цена за банкротство от 5000 руб. в месяц вместо 10 000 руб.
Подробнее
Скидка 50 % на сбор документов для банкротства
Подробнее
Гарантия признания гражданина банкротом, прописанная в договоре
Подробнее
Застройщик банкротится – что делать дольщику?
Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?
Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?
Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.
Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.
Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.
Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.
Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго.
Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет.
При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.
Защита дольщиков при банкротстве застройщика
Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры.
Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут.
Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.
Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.
Как подать в суд на застройщика?
Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи государственным органам.
Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.
Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.
Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом.
В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.
Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.
Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.
Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика).
Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.
1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.
Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:
- признание права собственности на квартиру за дольщиком;
- требования о передачи квартиры;
- включение финансовых требований в реестр кредиторов;
- передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
- передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.
Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.
Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.
Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:
- дом введен в эксплуатацию;
- между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.
Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.
Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.
Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:
- договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
- доказательства оплаты жилья.
Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.
Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:
- ДДУ;
- договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
- договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
- договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
- другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.
Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:
- получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
- внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
- внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.
Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.
Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании.
В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам.
Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке.
Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика.
Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр.
Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.
Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).
Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.
Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.
Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный.
Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.
Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.
Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.
Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований.
Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена.
Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года по делу №А40-91655/10-88-351).
В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход.
Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования.
ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).
Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.
Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:
- проконсультируют по всем интересующим вопросам;
- подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
- подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
- подадут в суд соответствующий иск;
- представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.
О защите прав дольщиков в россии
10 апреля 2021 года постановлением Правительства РФ были расширены возможности Фонда защиты прав дольщиков по завершению строительства проблемных домов и выплаты возмещения обманутым гражданам.
Что такое Фонд защиты прав дольщиков?
Это публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Фонд следит за исполнением 214-ФЗ. Если он находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр.
Фонд, в частности, проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства; формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика; участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика; финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом.
Важно: каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан сделать взнос в компенсационный фонд в размере 1,2 % от суммы сделки. Так установлено законом. Ставка взноса одинакова для всех застройщиков.
Однако есть те, кто не должен вкладываться в компенсационный фонд, — это те, кто не привлекает деньги граждан для строительства, а строит на свои средства или работает со счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений.
Эскроу-счета — это счета в банке, на которых хранятся средства граждан, вложенные в приобретение жилья. Застройщик не может воспользоваться этими деньгами, пока не введет дом в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, деньги автоматически вернутся дольщикам.
Какие еще есть механизмы защиты дольщиков:
- страхование ДДУ — средства, которые вносит дольщик за квартиру, страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей;
- персональная ответственность застройщика;
- возможность расторгнуть договор с застройщиком, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца.
Что нового?
В законодательстве прописаны условия, при которых фонд не может финансировать мероприятия по восстановлению прав дольщиков.
Например, если прежний застройщик не являлся юрлицом, не имел прав на земельный участок или разрешения на строительство, фонд такое жилье не достраивает и не выплачивает возмещения гражданам.
Исключение могут составлять случаи, если они отдельно установлены Правительством.
Новым постановлением такие условия утверждены. Это процедура банкротства, введенная в отношении застройщика, наличие положительного заключения экспертизы на проектную документацию, нахождение объекта на участке, который допускает строительство.
Также необходимы действующие технические условия на подключение дома к инженерным сетям и объем строительных работ, выполненный не менее чем на 50 %.
Кроме того, в региональном бюджете должны быть средства на софинансирование строительства, а на недостроенный дом и земельный участок не может быть наложен арест. Все эти условия должны соблюдаться одновременно.
ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме
5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.
Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом
В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома.
Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г.
суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.
Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на годПроект поправок предусматривает внесудебный порядок передачи недостроя кооперативу участников долевого строительства в случае нарушения застройщиком срока сдачи объекта
В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта.
Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары.
Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.
Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков.
Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами.
Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.
Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры
Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.
Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет.
При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.
Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.
ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан
Изучив материалы дела № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения.
Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.
1 Закона о банкротстве).
Оплаченная квартира в недостроенном доме является собственностью ее приобретателяВерховный Суд напомнил, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена законом независимо от того, введен ли объект в эксплуатацию
Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве.
Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.
Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.
«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п.
26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г.
№ 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.
Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.
Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли… в виде квартир».
Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества.
В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.
«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.
Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.
Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.
«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений.
Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.
В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.
Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда
В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.
Признание права как способ защиты праваВС РФ пояснил, что смена застройщиков не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорной квартиры участнику долевого строительства
«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г.
, первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры.
В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.
Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.
«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения.
Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости.
Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что “дольщикам” следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства.
«Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре.
Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена.
Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали “на нет — и суда нет”», – пояснил он.
По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков.
«Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж.
С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.
Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение № 305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект.
«Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан.
В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.
По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, “соответствующие их квартирам”. «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича.
Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя.
Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.
Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции.
«Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение.
Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.
«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.