Апарт-отели уверено заняли свое место на рынке недвижимости Петербурга: новостроек с номерами вместо квартир становится все больше. LIVING выяснил, как живётся в «нежилом жилье», и есть ли у апартаментов шансы стать удобным объектом для инвестирования, а не просто домами с завышенной квартплатой и без социальной инфраструктуры.
Последние пять лет в Северной столице активно строятся так называемые апарт-отели — по сути, гостиницы, в которых можно купить «номер» и использовать его на своё усмотрение – сдавать в аренду или жить самому.
Главным отличием от обычного дома является то, что апартаменты строятся в местах, не предназначенных для жилой застройки. Соответственно, зарегистрироваться на постоянной основе собственнику помещения не получится.
Кроме того, застройщик не обременён соблюдением нормативов по обеспечению комплекса социальной и дорожной инфраструктурой.
Взамен отсутствию некоторых достоинств, которые имеют обыкновенные жилые дома, апартаменты снабжены рядом «бонусов», присущих настоящим отелям – гостиничными сервисами, такими, как стирка в собственной прачечной, заказом еды из ресторанов, круглосуточной службой охраны и другими удобствами.
Справедливости ради стоит отметить, что не все «апарт-отели» Петербурга используются исключительно как постоянное жильё – даже в бюджетных проектах значительная часть «номеров» сдаётся, о чём свидетельствуют, к примеру, многочисленные отзывы на сервисе бронирования Booking.com.
«Помещения в «апарт-отелях», как в элитных, например, на Крестовском острове, так и в бюджетных, действительно покупаются и для проживания, и для сдачи в аренду. По моим ощущениям, в дорогих проживает даже больше собственников, поскольку найти квартиросъёмщика для такого объекта по понятным причинам сложнее, — говорит специалист агентства «М-16 Недвижимость» Александр Минаков.
– В недорогих вариантах люди руководствуются, как правило, дешевизной предложения плюс удобным местоположением. Если они покупают помещения для собственного проживания, то, полагаю, знают на что идут».
Жизнь в гостинице: Из личного опыта
LIVING нашел жителей крупных «бюджетных» «апарт-отелей» Северной столицы и спросил, насколько отличается проживание в таких домах от жизни в обычных новостройках.
Так, один из собственников помещения в гостинице Yes от ГК «Пионер» на проспекте Просвещения рассказал, что навскидку в этом «апарт-отеле» от 30 до 40% жителей купили «квартиры» именно для себя.
Основной контингент – молодёжь, семей с детьми – единицы, не говоря о пожилых людях. Соответственно, такие жители не беспокоятся по поводу наличия районной поликлиники, школ и садиков.
Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района. «Проверить расходы при этом практически невозможно.
Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию, — сетует наш Тайный Жилец. – В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже. Дефекты строителей не исправляются по гарантии, нет фондов на ремонт.
Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет».
На этом проблемы с обслуживанием у жителей Yes’а, по словам нашего собеседника, не заканчиваются. К примеру, в апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей.
Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по-тихому дымить на чёрной лестнице. Происходят конфликты с охраной – например, они могут запретить без пропуска подъехать на машине к входу в здание.
«Однако главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция, — говорит Тайный жилец. – В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах.
Но, несмотря на все минусы, убирают у нас каждый день, есть охрана и видеонаблюдение. Как следствие – отсутствуют воришки и другие асоциальные элементы».
Дмитрий, проживающий в другом крупнейшем «апрат-отеле» — Salut! от СК «Пулковская» в Московском районе – согласен с предыдущим спикером насчёт соотношения собственников и арендаторов. Он также оценил его как примерно 40 к 60%. Из инфраструктурных недостатков наш второй собеседник обратил особое внимание на проблемы с парковкой.
Нет у отеля и собственной придомовой территории. Однако, в отличие от района проспекта Просвещения, где кроме Суздальских озёр и Шуваловского кладбища зелёных уголков почти нет, прямо рядом с комплексом находится Пулковский парк, который невольно решает эту проблему.
«Плата за коммунальные услуги здесь действительно выше, чем в простом жилом доме, — признался Дмитрий. – Разница составляет порядка 20-30%. Что касается дополнительных услуг, которые предоставляются управляющей компанией, – уборки и прочего, то я ими не пользуюсь, живу как в обычной квартире.
В принципе, по ощущениям особой разницы с простым домом я не вижу. Непривычными пока кажутся только большие холлы и сигнализация, которой оборудованы все апартаменты.
Апарт-отель Salut!
Формат в чистом виде только начал становление
«Феномен апарт-отелей уже в шутку назвали ироническим термином «нежилое жильё». С одной стороны, они являются примером градостроительного нигилизма, с другой — признаком явно затянувшегося перехода от социалистического города к капиталистическому», — рассуждает генеральный директор архитектурного бюро SIMMETRIA Александр Стругач.
Действительно, если ещё несколько лет назад апартаменты воспринимались действительно как более дешёвая альтернатива традиционному жилью и многие покупали там квартиры-номера «для себя», то сейчас данный продукт постепенно начинает приобретать форму нового вида именно коммерческой недвижимости, считают опрошенные нами эксперты. «За несколько лет из единичных проектов формат перерос в более или менее цивилизованный рынок. Имеется предложение, из которого можно сделать выбор исходя из места, характеристик комфортности и прочих составляющих, — говорит генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова. – При этом, уже изначально, помимо варианта для собственного проживания, апартаменты стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто шли в банк, то вдруг появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса».
Со временем продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы.
В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» — оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания.
Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.
«Купив апартаменты в том же комплексе Salut! можно заплатить определённый взнос в управляющую компанию, и они оборудуют помещение по своему стандарту, вплоть до мебели и посуды, а взамен часть доходов возьмут себе, но и все хлопоты по аренде, — привёл пример Александр Минаков. – Однако если в апартаментах ремонт сделан своими силами и уже закуплена «неформатная» мебель, то описанный выше вариант сотрудничества отпадает. Так что разумно задуматься о формате использования помещений ещё на раннем этапе».
Апартаментов будет ещё больше, но станут ли они лучше?
Понять, что сегмент апартаментов в Петербурге активно развивается можно по количеству анонсированных и выведенных на рынок проектов.
Это как крупные объекты, например, гостиница от Plaza Lotus Group на проспекте Большевиков или строящийся второй Yes на Социалистической улице, так и большое количество небольших комплексов, относящихся к классам бизнес- и элит- в разных районах города.
Во Фрунзенском районе компания «Лемминкяйнен» возводит ЖК Valo, а на Васильевском острове компания «Еврострой» — ЖК Next. Там же компания «Докландс» строит два апарт-комплекса – «Лофт на Среднем» и Docklands. Большое количество апарт-отелей возводится в центре, например, ЖК «Императорский Яхтъ Клуб» от Engel & Volkers и другие.
По мнению Зоси Захаровой, сейчас на рынке есть всего несколько компаний, которые целенаправленно взяли курс на реализацию данного сегмента недвижимости.
Остальные же, кто строит апарт-отели, имеют пока слабое представление о формате, при этом здания уже возводятся.
Однако согласно прогнозам компании Colliers International, в этом году объем предложения апартаментов в Петербурге увеличится в два раза. Так что, новый формат уверенно занимает свою нишу на рынке.
Насколько вообще целесообразно покупать апартаменты
Очень важно понимать, что апартаменты на сегодняшний день являются нежилыми помещениями с точки зрения законодательства, даже если дом имеет все признаки жилого дома, т.е.
есть почтовые ящики, детская площадка и прочее.
А по документам это проходит как дом с нежилыми помещениями, которые приобретаете как апартаменты, то надо чётко для себя понимать, что приобретаете коммерческую недвижимость.
Приобретение апартаментов
Когда покупаете апартаменты, то сэкономить можно порядка 20%, а в некоторых случаях и значительно больше по сравнению с покупкой жилой квартиры. Однако, надо знать о подводных камнях при покупке апартаментов. Есть плюсы, а есть минусы, о которых расскажем далее.
Что нужно учесть
Если подумываете о покупке апартаментов, то должны знать очень важный момент. У государства жёстко и чётко регламентировано качество строительства и безопасность жилых квартир. А в апартаментах много остаётся на совести у застройщиков.
Например, у государства очень чётко регламентировано какое должно быть количество лифтов в жилом доме, какое должно быть усиление перекрытий, естественное освещение, звукоизоляция, наклон лестниц и самое важное противопожарная безопасность.
А многие застройщики (особенно небольшие) при строительстве апартаментов на всём экономят.
Требования к строительству в России
В таких апартаментах ни то что некомфортно жить, а просто небезопасно для вас, вашей семьи и детей. Поэтому не покупайте апартаменты у застройщиков с сомнительной репутацией. Смотрите и изучайте сам объект. Почему? Потому что за красивой упаковкой и низкой ценой может скрываться неликвид, который потом сложно сдать в аренду или продать.
Говоря про апартаменты, не можем обойти стороной такой вопрос как покупка апартаментов в кредит. Апартаменты это коммерческая недвижимость. И очень сложно сейчас купить коммерческую недвижимость по льготной ипотечной ставке.
Потому что льготное ипотечное кредитование в основном относится к жилью.
Если будете читать программу по государственной поддержке для льготников, то в ней встретить такие слова, как «жильё», «жилая квартира» и не слова про нежилые помещения или коммерческую недвижимость, или апартаменты. И это надо иметь в виду!
Хотя бывают такие истории, когда застройщики вместе с банкирами завуалировано дают низкую процентную ставку. По сути делают скидку на апартаменты и этим можно пользоваться.
Содержание общедомового имущества
Ещё очень острый вопрос — это содержание общедомового имущества.
Если в жилых домах с квартирами более или менее всё понятно (вы как владелец квартиры являетесь совладельцем общедомового имущества, которого в жилых домах, как правило, не так много и его содержать не обременительно), то в домах с апартаментами истории иногда бывают совсем другого характера.
Бывают в таких зданиях офисные помещения, торговые помещения, какие-то комнаты переговоров, комнаты для проведения досуга, курительные комнаты, даже бывают читальные залы. И всё это имущество вы также должны содержать. И неважно пользуетесь им, не пользуетесь. И счета за содержание бывают очень и очень большие.
Управление домом
Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах
Ставший популярным формат апартаментов переживает сейчас проверку на дорогах: как раз начинается эксплуатация проектов, которые начали массового выходить года два-три назад.
Собственники новой недвижимости перешли из статуса «золотые горы от застройщика» в статус «плати и плати». Многие с удивлением узнали, что платить им придется значительно больше, чем было обещано.
Тарифы на энергоресурсы не регулируются так жестко, как в жилых объектах. Да и управляющие компании позабыли о своих обещаниях высокой доходности.
Тарифный беспредел в комплексах апартаментов
Покупатели апартаментов автоматически оказываются в статусе предпринимателей или юрлиц, на которые не распространяется жилищная политика государства, в частности на апартаменты не распространяются жесткие тарифы на энергоресурсы.
Продавцам энергии для населения разгуляться особо не дают – тарифы жестко регулируются государством (в Петербурге этим занимается Комитет по тарифам). Есть нюансы по горячей воде и отоплению, но они носят единичный характер.
В любом случае собственники жилья имеют все инструменты для борьбы с высокими тарифами, если они превышают установленные государством.
Владельцы нежилых помещений таких «льгот» и такого внимания от государства не грозит, так что тарифы им устанавливают продавцы по своим правилам и законам (Верховный суд в 2018 году подтвердил, что жилищные тарифы на апартаменты не распространяются).
Так, в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» собственники апартаментов платят за киловатт электроэнергии 7,5 рублей. В жилом секторе электричество обходится в 3,5-4,6 рублей.
Владельцы апартаментов возмущаются: застройщик обещал, что тарифы будут выше максимум на 30%, а не почти в два раза.
Ценник дороже и по другим строчкам, а в итоге, по подсчету жителей «WINGS апартаменты на Крыленко», стоимость коммунальных услуг (содержание и ремонт) в апартаментах оказалась выше в три раза, чем в квартире – 91,51 рублей за квадратный метр против 33,95 рублей, соответственно.
Тарифы в жилых (квартира) и нежилых (апартаментах) помещениях
Но если в жилом фонде цены более или менее одинаковы, то в апарт-отелях не совсем. В VALO тариф на электроэнергию, к примеру, составляет 4,85 рублей.
Да, по факту ежемесячный платеж за «номер» выше, чем в квартире аналогичной площадью, но, как рассказал собственник апартаментов в МФК VALO, компания-продавец предупреждала всех клиентов, так что ничего неожиданного в этом не было.
К сожалению, в рекламных целях застройщики нередко не сообщают всей информации, да и, может, не знают, во сколько управляющей компании будет обходиться содержание дома, ибо не имеют аналогичного опыта в прошлом. «Мы не можем устанавливать тарифы сами.
Какой счет нам выставляет «Петроэлектросбыт», то и оплачивает владелец апартаментов», – прокомментировала тарифы Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI, управляет объектами компании).
По ее словам, разница на тарифах 20-30%. «Но стоит учитывать, что в апарт-отелях иные цены на обслуживание. К примеру, у нас влажная уборка холлов, лестницы проводится не раз-два в месяц, как в жилом доме, а каждый час», – добавляет она.
Разница стоимости услуг по управлению и содержанию дома и апартаментов (МФК «WINGS апартаменты на Крыленко»)
Спорная доходность апартаментов
При продаже апартаментов часто фигурируют цифры доходности 20-30%, «вы окупите свои вложения через 5 лет». Гарантия высокой доходности частенько забывается, как только объект начинает работать.
В этом году низкую доходность можно объяснить коронавирусом, но он рано или поздно закончится, и за свои слова придется отвечать.
Кроме того, высокие платежи за обслуживание апартаментов плюс процент со сдачи в аренду, который забирает сервисная компания, приводит к тому, что доходность снижается в несколько раз. И это без учета налогов, которые должен заплатить законопослушный собственник апартаментов.
По словам гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, к сожалению, высокие расходы собственника апартаментов не способствуют привлекательности этого формата недвижимости, снижают интерес со стороны инвесторов.
Два главных мифа об апартаментах, высокая квартплата и налог на недвижимость
Два главных мифа об апартаментах: это высокая квартплата и налог на имущество. В этой статье рассмотрим коммунальные платежи за квартиру и апартаменты.
Мифы об апартаментах.
Два главных мифа об апартаментах. Расчёт квартплат за квартиру и за апартаменты.
Попробуем в этом разобраться. Для чего нам это надо? Для того чтобы выяснить стоит покупать апартаменты или только квартиры. Ведь цена на апартаменты при прочих равных условиях значительно ниже на 20-25 процентов. И только в Москве количество апартаментов составляет около 20 % от предложений на рынке.
Начнём с квартплаты.
Определим методику получения информации. Простая справка цена выше на 10-25 % на разные виды услуг покупателю ничего не говорит. Тем более если это человек приезжий. Он даже не знает, от какой суммы считать.
Первый путь взять квитанцию по оплате коммунальных платежей за квартиру и за апартаменты и сравнить. Но люди скажут, да это в вашем доме так, а в других по другому.
Поэтому обратимся за информацией в компетентные органы, которые предоставляют эти услуги или их контролируют. Это будет сайт управляющей компании, сайт правительства Москвы, Мосэнергосбыта, Водоканала. Ведь размер коммунальных платежей контролирует государство. У компаний в управлении может быть и 200 и 500 домов, здесь статистика более надёжная.
Вот пример у компании в управлении 1301 дом. Но эти дома не только в Москве.
Пример управляющей компании. Количество обслуживаемых домов. Два главных мифа об апартаментах в Москве
Что входит в коммунальные платежи
Отопление, содержание жилья, свет, вода холодная, вода горячая, водоотведение.
Так как апартаменты это, как правило, здания выше 9 этажей, то там будут электрические плиты. Такие требования ГОСТов и СНИПов. В квартирах с электрическими плитами плата за свет ниже. Но в апартаментах скидок нет, там нежилые помещения.
Но сравнивать можем как с квартирами где есть газ и где газа нет. То есть будет две цены на электричество. Следующий момент – это учёт потребления электричества по времени. В утренние часы и вечерние оно дороже, днём дешевле, ночью ещё дешевле.
Итак, приступаем.
1. Расчёт оплаты электричества
Москва тарифы электричество.
Покупка апартаментов: за и против
16 июл. 2019 г. 14:00
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Почему так дешево?
Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.
Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.
Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».
Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.
С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
- «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
- Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
- Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.
Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Социальные гарантии
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.
Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.
Плюсы апартаментов
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.
Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.
К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета
Автор текста Ольга Завершнева
Какие коммунальные платежи платит арендатор квартиры
Многие жители России знакомы с вопросом аренды жилья, где помимо арендной платы съемщик должен оплачивать коммунальные услуги. Согласно законодательным актам рассчитывается тот, кто пользуется услугами ЖКХ. Но стороны, заключая соглашение, способны изменить данный порядок. Поэтому нередко встречаются ситуации, когда коммунальные платежи включены в стоимость аренды.
Что относится к коммунальным платежам при аренде
Ежемесячно люди должны оплачивать ресурсы, потребленные в течение определенного периода времени.
Что входит в коммуналку:
- Отопление.
- Газоснабжение.
- Электричество.
- Обеспечение горячей и холодной водой.
- Вывоз мусора.
- Содержание и обеспечение сохранности общего имущества.
За это люди должны рассчитываться с УК ежемесячно, в противном случае жилье будет отсоединено от общих сетей. При этом не важно, кто не платит владелец или временно проживающий, если задолженность не будет устранена в срок, будут применены соответствующие меры.
Кто должен оплачивать квартплату по закону
Граждане, владеющие недвижимостью, имеют определенные права и обязанности. Человек согласно статье 155 ЖК[1] должен вносить плату за сервис ЖКХ. При просрочке оплаты, задолженность взыскивается с нарушителя в судебном порядке, если он не докажет, что сервисом пользовался другой человек, который и одолжен был исполнять обязательства.
Вопрос, кто вносит коммуналку при аренде квартиры или дома, интересует многих людей. Граждане обладают полной свободой воли, поэтому при заключении договора жилищного найма должны быть решены данные вопросы. Соглашение необходимо оформить у нотариуса, тогда документ будет иметь еще большую силу.
При этом рекомендуется указать не только то, кто платит квартплату, но и когда должна вноситься сумма и в каком размере. Также следует указать, может ли при определенных обстоятельствах одна сторона рассчитаться за другую.
Например, при возникновении непредвиденных ситуаций, временной нетрудоспособности и т.д.
Возложение обязательства на арендатора
Собственник вправе установить более высокую стоимость аренды, если в составе платы будет стоимость обслуживания ЖКУ.
Такие условия позволят ему избежать проблем с поставщиком, так как он будет полностью сам контролировать погашение долга.
Но в таком случае могут возникнуть ситуации, когда квартплата станет слишком высокой, и квартиросъемщики не смогут не контролировать расход ресурсов. Поэтому тут лучше разделить платежи следующим образом:
Так можно будет заранее предупредить возникновение конфликтов, и избежать образования просрочки. Если же арендатор не платит коммунальные платежи, то он и будет привлечен к наказанию.
Возложение обязанности на квартиранта
Должен ли рассчитываться квартирант зависит от условий договоренности. Если в соглашении указан пункт, возлагающий данную обязанность на арендодателя, то перечислять ежемесячную плату должен будет вносить арендатор. И при образовании задолженности, платеж и пеня будет взыскана с нанимателя.
Что если квартиросъемщик нарушил сделку
Владелец жилого помещения должен исполнять требования, указанные в глава 234 ГК РФ[2] и статье 224 Налогового законодательства[3].Собственник обязан рассчитываться за сервис, вовремя вносить налог и не нарушать права других граждан. При образовании просрочки по налогу и коммуналке к ответственности привлекается именно владелец.
Если долг образовался не по его вине, то потребуется доказывать факт образования просрочки при сдаче помещения. Поэтому чтобы избежать этих проблем арендодателю следует контролировать исполнение обязанностей квартиросъемщиком. Можно потребовать арендодателя присылать каждый месяц квитанции, так как заставить нарушителя погасить задолженность достаточно сложно.
Если жилец отказывается исполнять это обязательство и не перечисляет коммунальные платежи, то арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор и выселить нарушителя, и в судебном порядке взыскать долг и неустойку. Прежде чем обращаться в суд, пострадавшему следует направить должнику досудебную претензию. Если первичное требование будет проигнорировано, то можно писать исковое заявление.
Расходы по содержанию недвижимости могут быть разделены между нанимателем и владельцем, при этом суммы могут быть фиксированные. Либо обязательство может быть полностью возложено на одну из сторон конфликта.
Важно включить в договор все условия устной договоренности, чтобы после не возникало недоразумений.
Исполнение условий договора регулируется нормами главы 25 Гражданского кодекса РФ[4], и при их нарушении виновные привлекаются к гражданско-правовой ответственности.
Апартаменты: сколько надо платить после покупки
Апартаменты всех пугают — налог выше, коммуналка выше. Но сколько реально стоит обслуживание апартаментов для владельцев? Посмотрим в цифрах, а заодно расскажем, в чем отличие апартаментов от квартир при покупке.
Сегодня апартаменты стремительно набирают свою популярность – большой объем новостроек Москвы по факту представляют собой апартаменты.
У них много плюсов – они дешевле, имеют хорошее месторасположение, развитую внутреннюю инфраструктуру, профессиональный сервис по эксплуатации (клининг, охрана, паркинг и т.п.).
Но многие покупатели до сих пор настороженно относятся к этому сегменту и предпочитают покупать квартиры.
Фотограф: Vecislavas Popa
Фотограф: Vecislavas Popa
Традиционно это риск вложений во что-то новое, который, в том числе, обусловлен отсутствием профессиональной аналитической информации по стоимости владения, плюсам и минусам апартаментов. Но недостаток информации быстро заполняется, и эта причина скоро перестанет быть актуальной. Разберемся на примере.
Покупка
Разница в цене на первичном рынке по сравнению с квартирами в новостройках может составлять до 20–25% в пользу апартаментов. Например, 40 кв.м в САО – будут стоить около 6 млн. за апартаменты, а за квартиру придется выложить где-то 7,2 млн. рублей.
Доступна ипотека – на данный момент банки практически не разделяют ставки для квартир и апартаментов.
Коммунальные платежи и эксплуатация
Платежи за коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются по тарифам для коммерческих помещений и будут примерно на 15-20% выше, чем в квартирах, а стоимость эксплуатации будет зависеть от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.
В недорогих апартаментах стоимость эксплуатации в среднем составляет 80-100 руб./кв.
м, при этом сюда включен полный перечень услуг УК – содержание инженерных коммуникаций (водоснабжение и канализование, электроснабжение), текущий ремонт и охрана зон общего пользования и территории, уборка, вывоз мусора, дежурная служба текущей эксплуатации и ремонта (сантехник, электрик).
В дорогих апартаментах бизнес-премиум-класса тариф управляющей компании может быть выше исходя из количества и технической сложности инженерной инфраструктуры, также могут быть учтены дополнительные услуги, как, например, обслуживание ландшафтного дизайна, консьерж-сервис и что угодно еще.
Налоги и налоговый вычет
У апартаментов более сложная система налогообложения. Пока что нет единой классификации апартаментов, поэтому налоговая ставка зависит от назначения помещения и варьируется от 0,5% до 2%.
Самые высокие ставки – если объект, в котором находится апартамент, по назначению подпадает под размещение офисов, административно-деловые или торговые объекты. Ставка 0,5% применяется на апартаменты гостиничного типа. Для сравнения, налог на квартиру составляет 0,1% от кадастровой стоимости.
Но важный плюс – кадастровая стоимость (расчетная база для налогообложения) у апартаментов в среднем в 2 раза ниже, что компенсирует более высокую ставку.
Тем не менее, для любого вида недвижимости обязательно заранее перед покупкой уточните, какой предполагается налог на имущество, чтобы избежать покупки недвижимости с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание, и кадастровую стоимость конкретной квартиры, если она уже поставлена на учет.
Налоговый вычет в размере 20 кв.м общей площади распространяется только на квартиры и не применяется к апартаментам.
Также важно – надо учитывать, что покупатели апартаментов не смогут получить налоговый вычет. Но если вы уже использовали его ранее, то для вас это уже не актуально, т.к. он дается всего 1 раз.
Теперь подведем общий итог в цифрах.
Стоимость содержания
Homeapp всегда смотрит на рынок с точки зрения цифр и данных, а не эмоций. Так, и апартаменты с квартирами надо сравнивать с точки зрения цифр – заплати меньше сейчас, но плати больше в дальнейшем, или заплати сейчас много, но затем платежи будут минимальными. Более высокая стоимость содержания апартаментов может стать хорошей и долгосрочной альтернативой ипотеке и рассрочке.
Коммунальные платежи за квартиру 40 кв.м составят примерно 3000 руб. плюс счетчики еще около 2 тыс. руб. Итого – 5000 руб.
Коммунальные платежи (эксплуатация) за апартаменты такой же площади составят 100*40 = 4000 + счетчики 3 тыс. руб. Итого – 7000 руб., и за год переплата составит 24000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры 40 кв.м составляет примерно 5 млн руб, а налог по ставке 0,1% с учетом вычета будет 2500 руб. Кадастровая стоимость аналогичных апартаментов будет около 2,5 млн руб., налог по ставке 0,5% – 12500 руб., разница составляет 10000 руб.
Итого: за год обслуживание апартаментов выходит на 34000 дороже, но разница в стоимости покупки составила, как вы помните, 1,2 млн рублей. Таким образом, за счет более низких коммунальных платежей за квартиру компенсировать эту переплату вы будете в среднем 35 лет.
Но можно еще и заработать – положите эти 1,2 млн. руб. в банк допустим под 6% годовых и будете получать ежегодно бонус 72000 руб.
А если для покупки квартиры вы возьмете ипотеку в размере 1,2 млн. руб. на 5 лет, то переплата составит больше 300 тыс. руб.
Это цифры и факты, которыми можно руководствоваться для принятия решения о покупке того или иного объекта недвижимости. При этом мы понимаем, что каждый вправе принимать собственное решение, опираясь на свои индивидуальные обстоятельства, цели и задачи.
Расположение
Как правило, апартаменты имеют хорошее расположение, на них не распространяются требования по созданию социальной инфраструктуры, для них разрешена точечная застройка, они могут располагаться в реконструированных зданиях, поэтому сейчас для них выбирают интересные места, там, где нельзя строить жилую недвижимость.
Прописка
В квартире возможна постоянная прописка с доступом ко всей социальной инфраструктуре города.
По закону, для проживающих в апартаментах гостиничного типа возможна временная регистрация сроком до пяти лет с возможностью дальнейшего продления.
Временная регистрация на 5 лет также дает доступ к социальной инфраструктуре наравне с владельцами квартир – на детские сады, школу, доступ к системе ОМС и т.п.
Важный момент – в некоторых случаях собственник апартаментов гостиничного типа может обратиться в местные органы власти и переоформить апартамент в статус жилого помещения.
В апартаментах административно-делового назначения регистрация невозможна. Если для вас это важно, обязательно уточняйте статус здания и возможность регистрации перед покупкой не только у продавца или управляющей компании, но и в центре «Мои документы».
Дизайн
У владельцев апартаментов гораздо больше возможностей для перепланировки помещения – меньше требований и ограничений, упрощенный порядок согласования.
Доходность
Инвестиции в апартаменты часто окупаются быстрее, чем вложения в жилую недвижимость. Стоимость аренды не зависит от типа помещения, но апартаменты стоят дешевле, соответственно, рентная доходность будет выше.
Есть еще определенные моменты, которые стоит учитывать, выбирая апартаменты:
● Стоимость коммунальных услуг устанавливается управляющей компанией, и вы можете повлиять на нее только общим собранием собственников.
● Налоговую базу и ставку налога определяет государство и никто не застрахован, что завтра кадастровую стоимость приравняют к жилью или повысят ставку для коммерческих помещений, то сумма налога к уплате может существенно изменится. Но так же есть вероятность, что апартаменты законодательно приравняют к жилью.
- ● К апартаментам не применяется некоторые важные нормы, установленные для жилых помещений, а именно – ряд санитарных норм, требования к благоустройству территории, по шуму и др.
- ● Неопределенный статус общего имущества – на плечи жильца может лечь бремя содержания офисов и лобби, находящихся в апарт-комплексе.
- ● На апартамент (в силу того, что он не является жильем) может быть обращено имущественное взыскание.
● В апартаментах офисного назначения есть риск того, что в соседней квартире может разместиться офис с кол-центром, что может нарушить покой у соседей. Чтобы застраховаться от этого, управляющие компании стали вносить в договор пункт о том, что апартамент можно использовать только для жилья, а не ведения бизнеса. Внимательно читайте договор с управляющей компанией.
Итак, подведем итоги соревнования «квартиры VS апартаменты»
Сравнение квартир и апартаментов по определенным характеристикам
Сравнение квартир и апартаментов по определенным характеристикам
Статья подготовлена для Urbanus.ruАвтор — Алексей Игошин, генеральный директор технологичной компании Homeapp