Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Как известно, с обвалом нефти и курса рубля, наступлением ситуации с карантином и прочими экономическими факторами стоимость квартир на рынке недвижимости не могла не скорректироваться. При этом с введением налога на проценты с вкладов дорогие новостройки сегодня стали одним из наиболее выгодных способов вложения средств. О том, как поменялись цены на жилье в премиальном и элитном сегментах, порталу «НовостройСити» рассказали эксперты компании Est-a-Tet.

Как поменялись средние цены

Средневзвешенная стоимость квадратного метра по результатам первых трех месяцев наступившего года в премиальном сегменте выросла на 21% до 519 тысяч рублей, а в «элитке» осталась почти прежней — 884 тысяч рублей.

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Распределение цены по районам в премиум-классе

Если говорить о премиум-классе, то в рамках этого сегмента наиболее высокие цены за «квадрат» можно встретить в Дорогомиловском районе – 704 тысячи рублей. Значительно меньшая стоимость в новостройках Якиманки – 592 тыс. рублей. На третьем месте находится Таганский район, где купить жилье можно от 589 тыс. рублей за квадратный метр.

Самые дешевые квартиры в этом классе располагаются в Красносельском районе, здесь цены начинаются от 349 тыс. рублей за «квадрат». Также в ТОП-3 – Очаково-Матвеевское с показателями 428 тыс. рублей и Раменки с ценами 433 тыс. рублей.

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Распределение цены по районам в элитном классе

В элитном классе наиболее высокие цены квадратного метра зафиксированы в Тверском районе – 1.7 млн рублей. Чуть меньшие цены в локациях Пресни – 1.5 млн рублей. На третьем месте расположились новостройки Якиманки со стоимостью 1.1 млн рублей за «квадрат».

Наиболее низкие цены в 650 тыс. рублей эксперты отметили в Красносельском районе, немногим выше – в Таганском с результатом в 692 тыс. рублей. На третьем месте с большим отрывом оказался район Раменки – 749 тыс. рублей.

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Как меняются цены по стадии строительства в премиум-классе

Дороже всего покупателям премиального жилья обойдутся квартиры в комплексах, в которых проводятся внутренние работы. Здесь средние цены за квадратный метр составляют 619 тыс. рублей. Самые низкие цены зафиксированы в новостройках на этапе строительства верхних этажей – 473 тыс. рублей за «квадрат».

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Как меняются цены по стадии строительства в элитном классе

В рамках этого класса новостроек самая высокая стоимость наблюдается в тех проектах, где ведутся внутренние работы. Приобрести квартиры в этих комплексах можно от 1.2 млн рублей за «квадрат». Самыми доступными в элитном классе, как и в премиальном сегменте, оказались объекты на стадии строительства верхних этажей – от 700 рублей за квадратный метр.

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Какие квартиры чаще всего покупают?

Самыми востребованными у покупателей в премиальном и элитном сегментах являются двухкомнатные квартиры, на них приходится почти до 33% спроса. Больше всего при этом интересуются лотами площадью 50-100 квадратных метров.

Как и прежде, в элитном сегменте покупатели предпочитают локации ЦАО, но с последнего квартала прошлого года спрос здесь сократился на 10%. Вместе с тем востребованность западного округа, напротив, возросла на 29.3%.

Также эксперты отметили снижение доли ипотечных сделок – на 5.7% до 25.6%. 

Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!

Итоги 2020-го и прогнозы на 2021-й

Уходящий год получился насыщенным и полным нововведений и неожиданностей. Циан.Журнал переворошил новостную ленту, расспросил экспертов — подводим итоги. А заодно расскажем, что будет в следующем году с ценами, ипотечной ставкой и ситуацией на рынке в целом.

Главное в 2020 году на рынке недвижимости

Один из важнейших трендов уходящего года — вынужденный переход в онлайн.

Полноценно провести сделку в режиме онлайн по-прежнему непросто (особенно актуально это было весной, когда постоянно сбоил Росреестр), участники рынка достаточно быстро учатся использовать дополнительные ресурсы — получают справки через официальные сайты ведомств, практикуют онлайн-просмотры и пользуются услугами курьеров вместо личных визитов в офис.

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

  • Запуск ипотечной госпрограммы на покупку новостроек под 6,5%

Весной в России начала действовать программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых (пока она продлена до 1 июля 2021 года).

Низкие ставки применялись не только в сегменте новостроек — для вторичного рынка минимальная ставка 7,3% тоже оказалась востребованной.

На такой шаг правительство было вынуждено пойти из-за проседания рынка, спровоцированного периодом самоизоляции.

  • Падение доходов населения

Неопределенность перспектив и массовые сокращения вынудили многих россиян вложить накопления в недвижимость.

Этому способствовало, в том числе, снижение ставок по банковским вкладам и ключевой ставки ЦБ РФ — она повлияла на уменьшение ставок по ипотеке и рост сделок с привлечением кредита.

Рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля привели к тому, что многие поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации.

К осени спрос взвинтил цены: по подсчетам экспертов, с февраля по октябрь рост составил около 12%. Ликвидных объектов на рынке поубавилось, а ажиотаж стал выше, при этом период сделки сократился (ликвидные квартиры держались в экспозиции не дольше недели).

По подсчетам компании «Инком-Недвижимость», в ноябре 2019 года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы была равна 211,8 тыс. рублей, средняя стоимость объектов — 12,7 млн рублей. Сейчас эти показатели составляют 237,3 тыс. и 13,9 млн рублей соответственно.

Если же рассматривать отдельно массовые сегменты жилья, то стоимость реализации объектов увеличилась в среднем на 20% по сравнению с докарантинным периодом.

  • Дефицит ликвидного предложения

Попытки россиян сохранить свои накопления в условиях неопределенности, очередного кризиса и слабеющего рубля, поддерживаемые льготными госпрограммами, привели к вымыванию ликвидного предложения с рынка.

В масс-маркете количество выставленных на продажу лотов сократилось на 30% по сравнению с докарантинным периодом. Более того, в массовых сегментах жилья уровень спроса сейчас втрое превышает предложение ликвидных лотов.

В результате в риэлторские агентства все чаще обращаются потребители, которые ранее пытались самостоятельно, но безуспешно, найти себе квартиру. Количество договоров на подбор вторичных объектов недвижимости в риэлторских компаниях в несколько раз превышает среднее количество таких заявок за последние два года.

Дефицит ликвидных предложений наблюдался и на загородном рынке. Владельцы качественных объектов решили придержать свои дома, чтобы им самим было где переждать вторую волну пандемии. Воспоминания о карантинных мерах и весеннем ажиотаже, когда спрос на покупку загородной недвижимости возрос на 25%, еще свежи, поэтому многие собственники притормозили с продажей.

Предварительные итоги года от Аналитического центра Циан:

  1. Средняя стоимость 1 кв. м в Москве выросла за год на 19%, в Московской области — на 21%.
  2. За три года предложение первичного рынка уменьшилось в два раза, за последний год — на треть.
  3. Активность девелоперов снижается: застройщики столичного региона вывели на рынок 6,7 млн кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в 2019 году. Начались продажи 73 проектов. Объем проданного жилья превышает объем стартовавших проектов.
  4. Количество и объем выданных ипотечных кредитов побили исторический рекорд. С января по октябрь 2020-го выдано 1,31 млн займов на сумму свыше 3,2 трлн рублей, что на 30% больше, чем за аналогичный период 2019 года по количеству кредитов, и на 45% выше по объемам выдачи. Весенний провал продаж был компенсирован во второй половине года.
  5. 29% кредитов выдано на покупку новостроек. За год ипотека на «первичке» увеличилась на 42% по количеству кредитов и на 61% по их объему. На вторичном рынке рост составил 26 и 38% соответственно.
  • Загородное жилье и рынок аренды

Долгий период самоизоляции с переходом многих горожан на удаленную работу спровоцировал колоссальный рост спроса на загородное жилье — как на покупку (+25%), так и на аренду. Летом и осенью многие потенциальные арендаторы просто не вернулись в Москву, также не приехали и иностранные студенты. Из-за этого в сентябре 2020 года на рынке аренды не случилось традиционного высокого сезона.

  • Обновление программы дальневосточной ипотеки

Дальневосточная ипотека позволяет россиянам оформить кредит под 2% годовых (остальной доход будет субсидирован банку из бюджета). Раньше на такой кредит могли претендовать только супруги не старше 35 лет, получатели дальневосточного гектара и родители-одиночки (при этом выдавалось не более 6 млн рублей).

В сентябре программа была расширена — теперь возраст молодежи увеличен до 36 лет, возраст детей родителей-одиночек — до 19 лет, а с владельцев дальневосточного гектара и вовсе сняты ограничения по возрасту и семейному положению. Кроме того, на льготную ставку имеют право и те, кто приехал на Дальний Восток по работе — семейное положение в этом случае тоже не имеет значения. Участником программы может быть только обладатель дальневосточной прописки.

  • Обновление программы сельской ипотеки

Как изменились цены на новостройки в российских городах?Программа была запущена весной 2020 года. Она рассчитана на покупку жилья на сельских территориях и предполагает получение субсидированного кредита под 3% (и меньше).

Предложение актуально для большинства деревень, поселков и небольших городов с населением не более 30 тыс. человек. Москва, Московская область и Санкт-Петербург исключены из этой программы.

Максимальная сумма кредита для Дальнего Востока и Ленобласти составляет 5 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей. Ограничений по возрасту, семейному положению и регистрации нет.

  • Развитие программы материнского капитала

По программе маткапитала государство теперь выплачивает компенсации даже за рождение первого ребенка (466 тыс. рублей), а при рождении второго сумма увеличена на 150 тыс. рублей (в этом случае государство выплачивает 616 тыс. рублей). Срок действия программы продлен до 31 декабря 2026 года включительно.

  • Введение кредитных каникул

Согласно указу президента Владимира Путина от 3 апреля, россияне, пострадавшие от коронавируса, получили право на кредитные каникулы. Заемщики могли обратиться к кредитору с требованием установить каникулы до шести месяцев, если их доход снизился на 30% и более. Также некоторые банки предлагали собственные программы реструктуризации кредитов для заемщиков, попавших в трудную ситуацию.

  • Обсуждение запрета на строительство апартаментов

В ноябре Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья. Власти недовольны регулярно возникающими проблемами: апартаменты строятся с соблюдением «нежилых» требований.

Это не всегда хорошо сказывается на качестве проживания: требования инсоляции и прочие СНиПы менее строгие, чем предъявляемые к жилью, покупатели апартаментов хуже защищены с юридической точки зрения, а также имеют больше ограничений из-за невозможности получить постоянную регистрацию.

Редкий россиянин долетел в этом году до середины Европы, поэтому продажи в сегменте зарубежного жилья велись туго: все-таки выбирать объект и присутствовать на сделке покупатели предпочитают лично, а авиасообщение с большинством стран либо отсутствует, либо сильно ограничено.

Читайте также:  Построили дом вплотную к забору – что теперь делать?

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

Количество сделок уменьшилось в разы, причем те, что все же заключались в период пандемии, проводились дистанционно. Но такие покупки сложнее, дольше и несут дополнительные риски: выбор недвижимости онлайн способен обернуться неприятными сюрпризами, а юридическая процедура, как правило, требует выдачи доверенности иностранным посредникам.

На сделки решались те, кто хотел получить иностранный ВНЖ (а заодно и избежать ограничения на пересечение границы), надеялся на выгодные условия покупки (срочные продажи из-за пандемии) или был вынужден инвестировать в зарубежные активы.

На сделках с зарубежной недвижимостью отразилось и сильное снижение курса рубля (особенно по отношению к европейской валюте).

Запросы россиян чаще касались тех стран, которые были в этом году доступны: в массовом сегменте это Турция (она и до этого была на пике спроса), в более высокобюджетном сегменте вырос интерес к ОАЭ, в основном к эмирату Дубай. Привлекает потенциальных покупателей и Болгария, но эта страна для россиян закрыта, поэтому до сделок дошли немногие. Больше всех просела Испания, спрос на которую снизился на 40%.

Прогнозы на 2021-йКак изменились цены на новостройки в российских городах?

  • Минстрой повышает нормативную цену «квадрата»

Минстрой России намерен повысить нормативную среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Москве. Согласно подготовленному проекту, в I квартале 2021 года она вырастет на 3 тыс. рублей и достигнет 118 260 рублей.

Показатели средней рыночной цены 1 кв. м, которые рассчитываются ведомством, используются для определения сумм социальных выплат на покупку и строительство жилья за счет федерального бюджета.

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

В 2021 году снижение нормативных цен планируется лишь в одном регионе — Бурятии, в остальных регионах стоимость жилья будет расти. В целом по стране средняя цена одного «квадрата» увеличится на 539 рублей — до 49 173 рублей. Ощутимее всего нормативные цены за 1 кв. м вырастут в Москве, Сахалинской, Амурской областях, Приморском и Хабаровском крае.

прогнозы экспертов на грядущий год:

  1. 2020 год был редким и исключительным, но шторм не может длиться вечно, поэтому 2021-й, скорее всего, будет гораздо более спокойным.
  2. Ощутимого роста (равно как и снижения) цен и ипотечных ставок не произойдет.
  3. Существенного спроса на аренду и продажу эксперты не ждут — все, кто хотел провести сделку, постарались сделать это в ажиотажном 2020 году. Рынок сохранит активность, хотя и будет существовать в менее авральном режиме.
  4. Рынок зарубежной недвижимости ждет всплеск активности после открытия границ.

Потенциал для роста цен уже исчерпан?

В I квартале 2021 года произойдет снижение активности покупателей, так как большая часть уже удовлетворила свои потребности в жилье, полагает Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов «Миэль». При сохранении ипотечной ставки и относительной стабильности курса доллара вероятно небольшое снижение цен на 2–3% либо их стагнация.

Как изменились цены на новостройки в российских городах?

В компании «Инком-Недвижимость» также считают, что роста цен не будет — по крайней мере, существенного: потенциал для этого уже исчерпан, в том числе за счет активности покупателей вторичного жилья, которая начала слабеть. Аналитики агентства считают, что цены останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный сценарий — незначительные (в пределах 5%) колебания среднего уровня цен в сторону как роста, так и снижения.

Схожего мнения придерживаются и представители строительной отрасли. Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group, считает, что в 2021 году рынок, скорее всего, увидит некоторое ослабление ипотечного бума — многие россияне «авансом» взяли ипотеку в 2020-м. Но спрос на ипотеку останется стабильно высоким.

Эксперт прогнозирует увеличение спроса на trade-in: «В 2020 году интерес к этому инструменту уже заметно активизировался, а в 2021-м способен вырасти еще в полтора раза. Причина кроется в стремлении россиян улучшать жилищные условия, пользуясь разнообразными предложениями и низкими ипотечными ставками».

Снижения цен в MR Group не прогнозируют: ценообразование на рынке новостроек находится под влиянием целого ряда факторов — от себестоимости импортных материалов до роста строительной готовности объектов.

Рынок ипотеки в первой половине будущего года продолжит развиваться преимущественно за счет господдержки и оформления кредитов на первичное жилье, полагает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру».

«В то же время, если ЦБ РФ сохранит или снизит ключевую ставку, вполне вероятно смещение фокуса развития рынка с первичного на вторичное жилье, где средневзвешенные ставки по кредитам являются тоже привлекательными. Особенно это актуально в условиях существенного роста цен на первичное жилье, который фиксируется сейчас на рынке», — уточняет Инна Солдатенкова.

Продолжится тренд, когда вокруг успешных проектов консолидируется значительная часть покупательного спроса, уверены в «Донстрое».

А значит, девелоперам придется еще тщательнее продумывать свои объекты, проектировать функциональные планировки, уделять большое внимание благоустройству, качественным характеристикам домов, созданию инфраструктуры — в противном случае они рискуют не привлечь внимание покупателей.

Благодарим за помощь в создании материала Марину Толстик, председателя совета директоров сети офисов «Миэль»; Сергея Шлому, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»; Сергея Рымова, руководителя портала по зарубежной недвижимости HomesOverseas.ru

Как изменились цены на новостройки в городах России за лето 2019 года

Города, где цены на новостройки за лето выросли сильнее всего

В 53 городах из 63 рассматриваемых цены на новостройки выросли за лето. Больше всего поднялась стоимость на первичную жилую недвижимость в Иркутске — на 6,6%. Если в июне квадратный метр в новостройке стоил здесь 60 426 руб.

, то в августе — 64 396. Второе место в рейтинге — у Балашихи, где цены поднялись с 87 015 до 92 566 руб., на 6,4%.

На третьем месте оказался Новосибирск с положительной динамикой 6,3%: цены здесь поднялись с июньского 63 691 до августовских 67 689 руб. за кв. м.

Динамика стоимости новостроек после перехода на эскроу-счета

С 1 июля, после перехода на  эскроу-счета, в 48 из 63 рассматриваемых городов цены на первичную недвижимость выросли: от 0,1% в Чебоксарах до 4,8% в Москве. 

В первый месяц после ввода эскроу-счетов в столице  стоимость снизилась на 0,6%,  а затем выросла на 4,8% в августе. Значительный рост отмечен в Иркутске — на 3,6%, в Нижнем Новгороде — на 3,4%, а также в Симферополе — на 2,8%.

В пяти городах стоимость первичной недвижимости не изменилась, а в десяти снизилась: от 0,1% в Ставрополе до 1,7% в Белгороде.

Города, где стоимость новостроек снизилась за лето

Снижение отмечено только в девяти городах, наиболее значительная — в Костроме: на 1%. В июне «квадрат» здесь стоил 47 099 руб., а в августе — 46 617. Несколько меньше снизилась стоимость первичного жилья в Белгороде: на 0,9%, с 60 658 руб. в июне до 60 118 в августе. На полпроцента упала стоимость «первички» в Саранске и Пензе. В остальных пяти городах снижение незначительное — на 0,1%.

Динамика стоимости новостроек в городах-миллионерах

Лидерами по росту цен в городах-миллионерах по итогам лета стали Новосибирск и Нижний Новгород, где цены поднялись на 6,3% за три месяца.

При этом в Нижнем Новгороде динамика усилилась к концу лета: в августе средняя стоимость увеличилась на 3,4%, а в Новосибирске — лишь на 1,8%.

Третье место у Санкт-Петербурга, где стоимость первичной недвижимости за три месяца выросла на 4,3%, с июньских 120 756 руб. за «квадрат» до августовских 125 933.

Меньше других поднялись цены в Екатеринбурге и Краснодаре: на 0,2%. По итогам лета в Екатеринбурге квадратный метр стал стоить 73 855 руб., а в Краснодаре — 52 306.

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.

Cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке? По оценкам..

Ставка по льготной ипотеке может вырасти до 7%. При этом саму программу планируется продлить до 2022 года. С таким предложением выступил Владимир Путин на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ). Тема льготной ипотеки остаётся сейчас одной из самых волнующих на рынке недвижимости. В нынешнем виде программа перестанет действовать с 1 июля. Что ждёт цены на квартиры?

Срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля. Сейчас предлагается её продлить ещё на год. Правда, при этом условия будут скорректированы. Президент предложил повысить ставку с нынешних 6,5 до 7%. Предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов. Она составит 3 млн рублей.

Что будет с ценами на новостройки

Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.

Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет.

Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно.

Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко.

По его словам, рынок «перегрет», покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия.

Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.

Девелоперы, как и покупатели, обеспокоены и ожидают скорого выхода на плато по спросу, которое продлится от трёх месяцев до полугода. Кроме того, лето — традиционно низкий сезон для застройщиков, когда покупатели недвижимости отправляются в отпуск.

Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду).

На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.

Продление льготной ипотеки в наибольшей степени поддержит массовый сегмент рынка новостроек. Сумма кредита остаётся значительной для всех регионов, даже для Москвы и Санкт-Петербурга, отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Читайте также:  В Москве предложение апартаментов может вырасти на 50% в этом году

В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной.

Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится.

Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.

По его оценкам, во второй половине лета из-за изменения условий госпрограммы ожидается небольшое снижение спроса. Однако рынок новостроек не рухнет. Одно из возможных последствий — ускорение вымывания небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами.

При этом снижение интереса к недвижимости будет неравномерным. Проекты с хорошей локацией и репутацией застройщика сохранят продажи. Компании не будут прибегать в массовом порядке к скидкам в этот период, поэтому ожидать сокращения цен или суперакций не стоит.

Небольшое снижение стоимости квадратного метра возможно в некоторых районах, где было построено очень много новых объектов. Проще говоря, там, где больше предложение жилья. При этом в массовом сегменте снижение спроса будет нивелировано сокращением предложения.

Как поясняет Сергей Нюхалов, за год оно уменьшилось в Москве более чем на 12%, в Подмосковье — чуть меньше, на 10%. Рост цен, хотя и меньшими темпами, продолжится. Качественного предложения по-прежнему не хватает.

Эксперт считает, что до конца года новостройки могут подорожать примерно ещё на 10%.

По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята.

Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно.

Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.

Что будет с ценами на вторичном рынке

Дмитрий Таганов считает, что в сегменте вторичного жилья цены остаются завышенными, но расти им уже некуда.

Более того, если экспозиция вторички будет восстанавливаться после серьёзного сокращения прошлого года, то у собственников квартир не будет возможности сильно повышать цены.

Раньше они могли смело выставлять завышенную стоимость, так как выбор жилья на рынке был невелик. Находились покупатели, готовые заплатить больше, лишь бы быстрее выйти на сделку. Сейчас эта ситуация уходит в прошлое.

То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю.

Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг.

Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2020 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса.

Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.

Если говорить про 2021 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года.

Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%.

Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.

За минувший год больше всего цены выросли на индивидуальные объекты бизнес-класса, поскольку у них не было аналогов, и объекты массовой застройки промзон. За два года они подорожали чуть ли не в два раза.

На мой взгляд, продление льготной ипотеки сейчас позволит ей выполнить свою изначальную функцию. Поскольку спрос на жильё падает, практически все, кто хотел вложить деньги, уже это сделали, роста цен не предвидится.

Именно сейчас у граждан появится возможность в спокойной обстановке оценить преимущество льготных ставок, — считает Полина Гусятникова.

Алексей Кричевский тоже обращает внимание, что цены на вторичку уже полгода как топчутся на месте и постепенно могут начать спускаться. По его оценкам, квартиры потеряют в цене до 5%.

К тому же эксперт отметил, что все без исключения платформы объявлений о продаже недвижимости ориентируются на цены продавцов. В реальности суммы сделки ниже на 3–5% от первоначального предложения.

Так что покупателям всегда имеет смысл торговаться.

Цены на новостройки в российских городах будут расти в пределах 4-5%

В целом, по данным ЦБ и АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за первые десять месяцев этого года составил 1,15 триллиона рублей, что на 32% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это тоже серьезный рост, который вселяет оптимизм.

Я также хочу отметить тенденцию консолидации рынка и вымывания более мелких и слабых игроков. Самые яркие примеры в московском регионе — это покупка группой компаний ПИК «Мортона» и приобретение ДСК-1 ФСК «Лидер». Безусловно, есть примеры и в регионах, когда более успешные игроки рынка смогли перекупить игроков первой-второй десятки.

Третья тенденция — идет серьезное ужесточение конкуренции на рынке новостроек, которое выражается в том числе и в предоставлении все больших и больших скидок. Бывает, что они доходят и до 20%.

Также многие девелоперские компании увеличивают рекламные бюджеты. Сейчас каждый может увидеть картину, когда едешь по городу, и каждый второй рекламный щит — девелоперский.

Все пытаются увеличить свою долю на рынке.

Четвертая тенденция — это изменения в законодательстве, ужесточение с 1 января 2017 года ФЗ-214.

Это и изменение формы проектной декларации, и договоров долевого участия, публикация максимального количества информации о застройщике на сайте: от технических условий на подключение к инженерным сетям до аудиторского заключения и ежемесячных фотографий строительства.

Ну и, безусловно, запуск государственного компенсационного фонда долевого строительства, который призван заменить страховой механизм обеспечения и серьезно повысить гарантии дольщикам.

— Вы говорили о положительной ценовой динамике на рынке недвижимости столицы. А что происходит на рынке Московской области?

Подмосковный рынок чувствует себя хуже. Мы видим, что потребитель перетекает из 5-7-километровой зоны вокруг МКАД в максимально доступные проекты комфорт-класса Москвы.

Они сопоставимы по цене с проектами в таких городах, как Люберцы, Красногорск, Реутов и Мытищи.

Московские проекты в ряде случаев немного дороже подмосковных, но потребители считают эту разницу несущественной и готовы немного переплатить, чтобы купить квартиру в границах старой Москвы.

С другой стороны, особого драматизма на рынке Подмосковья не отмечается. Есть падение объема сделок примерно на 7-8% в годовом выражении. Ценовую тенденцию я бы назвал нейтральной. Цены не растут, но и не падают.

— Есть ли предпосылки к снижению цен?

— Я думаю, что нет. Объемы ввода жилья снижаются второй год подряд. Соответственно, девелоперы реагируют уменьшением предложения новых проектов или новых корпусов в старых проектах, пытаясь спокойно распродать уже построенное или строящееся. Попробуйте вспомнить, громких больших проектов за последнее время в Московской области запущено не было.

Кстати, подобная тенденция наблюдается также и в Перми, и в Ростове-на-Дону. В этих городах девелоперы снизили вывод на рынок новых проектов на 40-45%. Это очень серьезный объем снижения предложения, при том что количество сделок в этих городах практически не изменилось. Это даже повлияло на рост цен. Например, в Перми за третий квартал стоимость квартир в новостройках выросла на 1,5%.

— Ощутили ли вы снижение спроса на рынке недвижимости? Как уменьшение спроса сказалось на реализации ваших проектов?

— Мы стараемся правильно позиционировать и продвигать наши проекты.

Например, на рынке Екатеринбурга, где ситуация на рынке жилья выглядит, наверное, хуже многих других городов, за счет реализации готового жилья в жилом районе Академический, мы продали в этом году на 12% больше квартир, чем в прошлом.

И это на фоне общего падения объема сделок на 8% за девять месяцев 2016 года и падения средней цены на 3% в целом по Екатеринбургу.

Мы объясняем это не только моделью продажи готового жилья, в других городах мы продаем квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), но и активным рекламным и PR-продвижением проекта. В этом году мы серьезно увеличили свое присутствие на ТВ, радио, в интернете, причем с очень запоминающимся креативом, а также активизировали клиентские мероприятия и экскурсии, которые регулярно проходят в Академическом. Они дают неожиданно высокий эффект в плане реальных сделок.

— А как можно охарактеризовать ситуацию со спросом в Москве?

— По нашим наблюдениям, спрос растет. В августе-ноябре московский рынок вышел на рекордные ежемесячные темпы заключения ДДУ — от 3,3 до 3,8 тысячи сделок.

Это на 7-20% больше, чем в ажиотажном для рынка недвижимости декабре 2014 года, когда поднялась ключевая ставка ЦБ, и все стали вкладывать свободные средства в недвижимость, валюту и так далее. Тогда было чуть больше 3,1 тысячи договоров.

Это также наглядно показывает увеличение спроса в старой Москве, причем именно в сегменте доступного жилья комфорт-класса, где стоимость «квадрата» находится в диапазоне 130-180 тысяч рублей.

— Девелоперы в этом году предлагают существенные новогодние скидки. Какие новогодние акции запланировала ваша компания? И как это влияет на продажи?

— Предновогодние акции от застройщиков стали уже доброй традицией, только за последние два года у меня складывается такое впечатление, что праздник у нас круглый год и клиент всегда может найти уникальные предложения от девелоперов.

Это опять же свидетельствует о возросшей конкуренции, о которой я говорил выше. Мы тоже не смогли остаться в стороне и по большинству наших проектов предлагаем специальные условия.

В большинстве случаев, стимулирующие маркетинговые акции положительно влияют на объем продаж, но, естественно, несколько снижают маржинальность.

Например, в завершающихся проектах «Прима-Парк» и микрорайоне «Богородский» у нас в декабре действует акция «Квартира дня», по которой каждый день выставляется по шесть квартир в каждом комплексе со скидкой 11%.

Это скидка действительно на «остатки сладки», так как мы завершаем продажи в этих на 90% построенных проектах и таких цен и скидок больше не будет. Кроме того, по этим же проектам, с 1 по 15 декабря проводим акцию «Папа — юрист» и «Сын юриста», приуроченную ко дню юриста, который празднуется 3 декабря.

Для юристов и членов их семей предоставляется дополнительная скидка 55 тысяч рублей на квартиру, которая суммируется с прочими скидками, кроме акции «Квартира дня».

А вот в Ярославском микрорайоне «Яблоневый посад» с 7 декабря стартовала новогодняя акция «Будь первым — кладовка в подарок».

Суть ее состоит в том, что первому купившему квартиру на площадке на этаже в новом строящемся корпусе «Богатырь» передается кладовка в подарок, расположенная на том же этаже.

Это первый корпус в «Яблоневом посаде», где реализованы такие кладовые (по одной на каждом этаже), что очень удобно с точки зрения хранения колясок, спортивного инвентаря и прочих крупногабаритных вещей.

Читайте также:  Минстрой пообещал переселенцам из аварийных домов льготы по ипотеке

Также в нашем портфеле есть проекты, которые не нуждаются в дополнительном новогоднем стимулировании продаж, например ЖК «Гулливер» в Перми, Royal Park в Петербурге, но позитивная новогодняя атмосфера в офисах продаж всех наших объектов уже создана и приятные новогодние сюрпризы ждут каждого клиента.

— Как, на ваш взгляд, изменятся цены на недвижимость в следующем году?

— За последние два года себестоимость строительства серьезно выросла. Девелоперы пытались оптимизировать затраты, но они все равно растут.

Какое-то время они не перекладывались на конечного потребителя, но большое количество новых проектов не позволяют сохранять себестоимость на старом уровне, поэтому, как только спрос позволяет, все сразу начинают повышать цены.

Я уверен, что цены не будут падать, ниже уже некуда. Возможно, будет рост в пределах инфляции — это 4-5% в среднем по России.

— Многие эксперты говорят о конце кризиса, вы с ними согласны? Можно ли сказать, что строительство выходит из кризиса?

— Думаю, 2017 год будет еще достаточно тяжелым в плане восстановления рынка, банкротств застройщиков и других факторов. С другой стороны, мы рассчитываем на перелом тенденции в падении ВВП и реальных доходов населения — рост даже на 1% по данным показателям будет означать позитивный сигнал для рынка, разворот тренда.

А это хорошая основа для планирования долгосрочных приобретений, которые откладывались в период кризиса 2014-2016 годов. В том числе для приобретения недвижимости.

Вместе со снижением инфляции и падением доходности банковских вкаладов, где на счетах физических лиц накоплено более 23,3 триллиона рублей по состоянию на сентябрь 2016 года, это заставит домохозяйства серьезно подумать об улучшении жилищных условий и направлении на эти цели в том числе средств с депозитов.

Это очень серьезная ресурсная база для рынка недвижимости. Для примера, на средства населения на банковских депозитах можно приобрести более 500 миллионов квадратных метров жилья. При том что по всей России в год вводится около 80 миллионов.

Все это послужит базой для роста продаж девелоперов, которые успешно прошли кризис, соответствуют новым жестким законодательным критериям и выведут на рынок новые конкурентоспособные продукты в удачных локациях с современными потребительскими характеристиками от улучшенного благоустройства и озеленения до технологий «умного дома» и «умной квартиры».

— Власти, скорее всего, не станут продлевать субсидирование ипотеки на 2017 год. Как вы считаете, смогут ли девелоперы удерживать низкие ставки по ипотеке в 2017 году? На каком уровне, по вашему мнению, будет держаться ставка?

— Те условия, которые действуют сейчас, будут сохранены. Ключевая ставка все равно снизилась до 10%. Сама программа автоматически прекратилась бы при снижении ставки до 9%. Ряд банков дают дополнительную скидку на процентную ставку по ипотеке, пытаясь привлечь больше клиентов. Минимальная ставка сейчас — это 10,7%.

Мы считаем, что ставка по ипотеке останется в текущих рамках. Глава АИЖК Александр Плутник недавно говорил, что, по его мнению, ставка в 2017 году опустится ниже 10%.

На мой взгляд, действительно, будут предложения с процентной ставкой ниже 10% начиная со второго-третьего квартала 2017 года. Но в среднем по году, я думаю, они будут в районе 11%. Это неплохая ставка, но, если бы она была меньше 10%, было бы совсем хорошо.

Это некая психологическая граница, которая серьезно увеличивает количество потенциальных заемщиков.

Кстати, практика субсидирования ипотечной ставки девелоперами ушла в прошлое. Она активно применялась в 2015 году, а в 2016 году только в начале года были привлекательные предложения с ипотечной ставкой в 7%. Мы свои программы субсидирования завершили во втором квартале 2016 года. Например, у нас ставка была 6,5% на первый год кредита.

— Ожидаете ли вы снижения спроса на новостройки в связи с окончанием программы субсидирования ипотечной ставки?

— В этом году, когда в марте-апреле был переход от старой к новой программе, было небольшое замедление. В следующем году мы подобного замедления не ожидаем. С другой стороны, сейчас мы не наблюдаем ажиотажа, когда люди пытаются приобрести квартиру с субсидированными ставками, условно запрыгивая в последний вагон.

— У вас есть интересный проект редевелопмента бывшей табачной фабрики «Астра» в Перми. Планируете ли вы продолжать этот опыт в Москве и других регионах?

— Да, мы считаем этот проект образцово-показательным с точки зрения комплексного редевелопмента территории, более того — с элементами реставрации объектов культурного наследия — пассажей Черного рынка Перми. Это краснокирпичные образцы промышленного модерна конца XIX века, которые обрели новую жизнь, но практически сохранили свою функцию — помимо торговой, добавилась и офисная.

Реализовав этот проект «Кортрос» доказал, что может реализовывать проекты любого масштаба и сложности и в любом рыночном сегменте — от самых крупных проектов комплексного освоения территории стандарт-класса (жилой район Академический) до проектов реставрации и редевелопмента (ЖК «Астра»). Ну а уж проекты точечной или квартальной застройки можем как орешки щелкать.

Но мы не ищем специально такие сложные с технической и культурной точки зрения проекты, как ЖК «Астра» — если найдем экономически выгодный проект, требующий редевелопмента в хорошей локации — рассмотрим без каких-либо сомнений.

— Сейчас власти активно обсуждают возможность создания арендного жилья в регионах. Планируете ли вы участвовать в подобных проектах?

— Проект развития рынка арендного жилья в том виде, в котором он существовал до 2015 года, было очень тяжело развивать. Ставки проектного финансирования выросли за 2015-2016 годов и колеблются на уровне 14-15%.

Доходность арендного жилья — это 5-7%. Соответственно, любому девелоперу эта тема будет интересна только при государственном субсидировании проектного финансирования либо при гарантированном выкупе этих квартир.

Мы видим, что АИЖК переформатировало подход к развитию рынка арендного жилья и перешло к покупке серьезных объемов либо строящегося, либо готового фонда. Предполагается, что до 2020 года порядка 100 миллиардов рублей будет вложено в эту сферу.

Нам интересно участие в планах АИЖК по приобретению арендного фонда. Более того, мы уже направили в АИЖК предложение по нескольким нашим проектам в Москве, Ярославле и Екатеринбурге.

— Что, на ваш взгляд, нужно сделать для развития арендного жилья в регионах? Сколько должна стоить аренда такого жилья, чтобы инвестиции девелопера окупились?

— Чтобы арендное жилье было рентабельным без господдержки, ставка рефинансирования должна быть 4-5%. Так что в обозримом будущем не верится, что девелоперы будут охотно вкладывать деньги в подобные проекты. Но давайте дождемся, когда инфляция достигнет уровня 4%. Но это не 2017 год точно.

Единичные застройщики в программах строительства арендного жилья участвуют и сейчас, и арендный фонд прирастает, хотя и очень медленно. Есть проекты под корпоративных клиентов, например, рассчитанных на сотрудников завода или фабрики. Но их немного.

Сейчас, как я уже говорил, важна роль АИЖК как маркетмейкера с точки зрения выкупа этих помещений. Дальше уже агентство через ЗПИФН будет сдавать в аренду жилье всем нуждающимся. Это очень важно для развития экономики и повышения мобильности рабочей силы.

Трудовые ресурсы смогут свободно перетекать между регионами.

Для обеспечения доходности 5-7%, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры должна составлять минимум 9,2 тысячи рублей в месяц в среднем по России. В Москве этот показатель должен быть раза в 2,5 выше — 20-25 тысяч рублей.

— Расскажите о планах компании на ближайшее будущее. Планируете ли вы начинать новые проекты в следующем году?

— В 2017 году мы будем набирать темпы вывода в стройку и продажи новых проектов и планируем сфокусироваться на многообещающем рынке московского региона: выведем жилой комплекс комфорт-класса на проспекте 40 лет Октября в Люблине, жилой квартал в Одинцовском районе Московской области в районе деревни Перхушково на 150 тысяч квадратных метров среднеэтажного жилья. Про последний комплекс стоит сказать отдельно, что градостроительная комиссия Московской области планирует включить проект данного комплекса в состав рекомендованных к повторному применению. При проектировании данного комплекса были воплощены в жизнь принципы формирования жилой застройки «Кортрос», разработанные совместно с архбюро «Остоженка» и впервые представленные общественности в мае 2016 года на выставке «АрхМосква». «Фишкой» комплекса станет центральный бульвар, не пересекающийся с автомобильными дорогами и насыщенный инфраструктурой и передовыми элементами благоустройства.

Будет еще несколько новых проектов, но о них пока рано говорить.

Беседовала Вера КОЗУБОВА

ДОМ.РФ представил исследование о темпах роста цен на первичном рынке жилья в 2020 году

ДОМ.РФ презентовал эксклюзивное исследование, посвященное динамике цен на рынке новостроек в январе – сентябре 2020 года. В нем приведена структура изменения стоимости квартир на первичном рынке с учетом классов жилья и квартирографии, и приведена динамика цен в крупнейших по объемам строительства субъектах Российской Федерации.

Согласно исследованию, увеличение роста цен на новостройки с начала года составило 10,5%. При этом в реальном выражении – без учета инфляции – цены увеличились на 7,4%. На это повлияло несколько факторов.

Во-первых – сказалась высокая волатильность финансовых рынков, ослабление курса рубля, и ряд иных макроэкономичских факторов. Во-вторых, свою роль сыграл спрос на покупку квартир в новых домах после введения льготной ипотеки под 6,5%.

И эта программа показала себя одной из самых эффективных мер поддержки отрасли жилищного строительства.

При проведении исследования использовались данные Единой информационной системы жилищного строительства – портала наш.дом.рф.

«Изучение ситуации со стоимостью жилья на первичном рынке позволило оценить эффективность мер государственной поддержки строительной отрасли в условиях пандемии коронавируса и волатильности на финансовых рынках. Мы рассмотрели динамику роста цен на квартиры в новостройках как по России как в целом, так и в отдельных регионах.

Несмотря на то, что из-за рекордного роста ипотечного кредитования на первичном рынке началась вторая волна повышения цен в сегменте новостроек, эффект от сниженной ставки существенно превысил рост цен. Расходы граждан на приобретение квартир в новостройке сократились на 10.1%», – рассказал заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.

РФ Никита Белоусов.

Ценовую динамику на рынке жилья нельзя рассматривать отдельно от роста издержек застройщиков, который наблюдался последнее время, отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

«За последние 7 лет рост себестоимости в 1,5 раза опередил рост цен на новостройки. По данным Росстата, цены производителей на строительные материалы непрерывно росли с 2012 года (накопленный рост за 7 лет составил 42,5%), а цены на первичном рынке стагнировали в период 2014-2017 годов. Накопленный рост за 2012-2019 годы составил 27,4%», – сообщил он.

Результаты исследований ДОМ.РФ и наши аналитические данные подтверждают тот факт, что жилье сегодня является одним из самых инвестиционно-привлекательных вложений, считает вице-президент Группы компаний «Инград» Артём Бортневский.

«Ключевым элементом роста спроса на недвижимость и ее продаж в последнем квартале несомненно стала господдержка отрасли, в том числе и льготная ипотека. Но нужно отметить, что в целом девелопмент и стройка оказались наиболее подготовленными к кризису, в том числе и благодаря эскроу.

Проектное финансирование является гарантией успешного завершения проекта. Да и сами проекты сильно изменились. Если они с интересной концепцией, хорошо проработанные, юридически чистые, с хорошей локацией, то у них больше шансов на успех.

Пандемия – это серьезный шок, но рано или поздно он будет преодолён», – сказал он.

По словам господина Бортневского, стройка останется устойчивым объектом функционирования, принося экономике мультиплицирующий эффект, подтягивающим и другие отрасли. А жители при этом получают качественный и защищенный продукт.

Высококачественная аналитика по рынку жилья принципиально важна его участникам для принятия решений.

«Исследование ДОМ.РФ.РФ показывает ценовые тренды, сформировавшиеся на рынке первичного жилья. Строительство является одним из локомотивов экономики, стимулирующим многочисленные смежные отрасли.

По нашей оценке, в ближайшие годы темпы увеличения объёмов строительства и выручки от продажи новостроек не превысят 3% в год», – сказал генеральный директор рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector