Аналитики компании «Метриум» подвели I квартала года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 23,3%. Средняя цена квадратного метра выросла за квартал 7% и на 24,7 за год, составив 321 810 руб.
Новостройки Москвы
Новостройки Москвы
Источник: пресс-служба компании «Метриум»
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир[1] (856,4 тыс. кв. м).
Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса заметно увеличился, чему способствовал выход на рынок новых комплексов – с начала года число продаваемых лотов увеличилось на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%.
При этом были завершены продажи в ряде объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I квартале 2021 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Район | Месяц |
| 1 | Will Towers | УЭЗ | ЗАО | Раменки | январь |
| 2 | Shagal* | Группа Эталон | ЮАО | Даниловский | январь |
| 3 | Dream Towers* | ГК Регионы | ЮАО | Нагатинский затон | февраль |
| 4 | Остров | ДОНСТРОЙ | СЗАО | Хорошево-Мневники | февраль |
| 5 | Ever | Tekta Group | ЮЗАО | Обручевский | март |
| 6 | Wave* | MR Group | ЮАО | Москворечье-Сабурово | март |
- * бронирование
- Источник: «Метриум»
- За три месяца локальный рынок пополнился шестью новыми проектами, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в комплексе «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
- – Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
- – «Береговой» (2 очередь);
- – «Событие» (2 очередь);
- – West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
- – TopHILLS (корп. 7);
- – Foriver (корп. 1);
- – «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮАО – на него пришлось около 20,4% (-1,2 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно прошлого квартала. Второе место принадлежит СЗАО (19,7%, +5,4 п.
п.), на его территории вышел масштабный проект «Остров». Третье место занимает ЗАО (14,1%, -1,1 п.п.), где появился новый комплекс Will Towers и стартовали продажи новых корпусов во многих уже представленных проектах («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).
За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 12,7% (+5,6 п.п.) В ЮВАО, напротив, наблюдалось резкое снижение предложения до 11,5% (-5,1 п.п.). Примерно равное распределение долей у САО (8%, -2,2 п.п.), ЮЗАО (7,9%, -0,2 п.п.) и ЦАО (5,4%, -1,2 п.п.).
Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,3%, -0,1 п.п.).
Из-за заметного увеличения объема экспозиции на всем рынке (+23,3%) динамика доли округа в структуре предложения не показательна, например, в ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно IV квартала 2020 года, но при этом доля в структуре снизилась на 1,2 п.п.
, а в ЗАО за аналогичный период количество квартир увеличилось на 14% при уменьшении доли на 1,1 п.п.
Стоит отметить, что значительные новые объемы, несколько изменившие саму структуру рынка, вышли в следующих округах: СВАО (рост количества квартир в абсолютном выражении за квартал в 2,2 раза) и СЗАО (аналогичный показатель увеличился в 1,7 раз).
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения более половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 51,7% (+18 п.п.).
В домах, где ведутся отделочные работы – 20,4% (+1,8 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 16,7% (-14,5 п.п.) от всего объема. Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,2% (-5,3 п.п.
), что является минимальным значением доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли однокомнатных квартир на 3,1 п.п. за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшая доля (38,4%, -0,2 п.п.
) в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится по 25,8% (+3,1 п.п.) и 25,5% (-2,1 п.п.) соответственно от общего количества квартир. Доля многокомнатных квартир составила всего 5,9% (-1,2 п.п.
), студий – 4,4% (+0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – I квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Продолжается тенденция увеличения предложения с готовым ремонтом. За счет выхода новых проектов доля лотов с отделкой по итогам квартала выросла до 26,4% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляла большую часть предложения (58,3%, -2,4 п.п.). С отделкой white box экспонировалось 15% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 321 810 руб. (+7% за квартал, +24,7 за год).
Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде – вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразился на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
В разрезе округов наблюдается разнонаправленная динамика средних цен. Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами: СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%).
Снижение стоимости квадратного метра произошло в ЦАО (-8%) и ВАО (-0,8%), что обусловлено прежде всего, структурными изменениями в экспозиции и вымыванием небольших лотов с высокой ценой квадратного метра. Массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было.
В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 5,7%–1,4% за квартал.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн руб. (+2,7% за квартал; +16,8% за год). За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях:
- — студии – 10,4 млн руб. (+0,1%);
- — однокомнатные – 15 млн руб. (+2,5%);
- — двухкомнатные – 22,3 млн руб. (+8%);
- — трёхкомнатные – 30,1 млн руб. (+6,2%);
— многокомнатные – 41,9 млн руб. (+2,1%).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость лотов, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 17,3 | 29,0 | 45,8 | 253 295 | 358 705 | 547 300 | 6 379 835 | 10 401 265 | 17 488 100 |
| 1К | 28,5 | 43,3 | 98,4 | 203 600 | 346 255 | 581 000 | 7 988 300 | 14 995 670 | 36 626 175 |
| 2К | 40,5 | 69,1 | 180,1 | 170 000 | 322 555 | 604 100 | 11 088 670 | 22 288 205 | 63 105 000 |
| 3К | 59,0 | 98,6 | 221,8 | 170 000 | 304 750 | 625 000 | 14 758 905 | 30 055 540 | 86 328 705 |
| 4К+ | 43,0 | 125,6 | 338,0 | 169 005 | 333 905 | 634 500 | 15 500 000 | 41 927 745 | 132 022 200 |
| итого | 17,3 | 71,6 | 338,0 | 169 005 | 321 810 | 634 500 | 6 379 835 | 23 035 045 | 132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2021 года:
– ЖК Wave (ЮАО / р-н Москворечье-Сабурово) студия площадью 24,7 кв. м за 6,3 млн руб.
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 23 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,6 кв. м за 6,5 млн руб.
Основные тенденции
«В начале 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса начал постепенно восстанавливаться, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта).
Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 23,3%, что в количественном выражении составило почти 2,3 тыс. квартир.
Столь поспешное наращивание объемов застройщиками вполне объяснимо стремлением по максимуму использовать оставшийся период программы льготной ипотеки: срок ее действия истекает, а продление – под большим вопросом.
Вместе с тем девелоперы продолжают повышать цены. Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и вымывание наиболее дешевого предложения привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла 321,8 тыс. руб./кв.м (+7% за квартал, +24,7 за год).
Такое положение вещей являются новыми реалиями рынка недвижимости Московского региона. В I квартале 2021 года примерно половина (51,7%) от всех представленных квартир на рынке находилась в корпусах на начальной стадии строительства.
Таким образом, драйвером роста цен является не только спрос, но и изменение схемы финансирования строительства по 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщики потеряли мотивацию продавать дешево на начальном этапе реализации.
Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс[2]. (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки – 56%. Относительно высокая покупательская активность все еще присутствует на рынке и оказывает поддержку текущему уровню цен.
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в «старых» границах Москвы.
Для этого имеются все предпосылки: учитывая, что следующие три месяца являются финишной прямой перед завершением действия льготной ипотеки, во II квартале можно ожидать крайне высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей.
Соответственно, в ближайшие несколько месяцев есть все условия к дальнейшему росту цен и плавному наращиванию объема экспозиции».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам бизнес-класса в «старой» Москве, без оптовых покупок.
Итоги 2020: вторичный и первичный рынки жилья
Цена квартир в России выросла на 16%, количество объектов в продаже сократилось на 11%.
Объём рынка в конце 2020 оценивается в 4,2 трлн. руб., из которых 66,9% — это вторичка, а 33,1% — новое жильё.
Годовой рост цен на новые квартиры составил 19,3%, а на готовые – 8,4%. Объём предложения относительно декабря 2019 сократился в первичке на 15,5%, а во вторичке – на 9,8%.
В структуре рынка в рублёвой оценке доля новостроек увеличилась на 1,6% за счёт удорожания. Динамика стоимости нового жилья была настолько большой, что уравновесила сокращение количества объектов в продаже, а объём предложения в рублях за год вырос на 4,8%.
Выявленная динамика рынка недвижимости стала следствием снижения ипотечных ставок. В сегменте нового жилья влияние оказала льготная ипотека 6,5%, введённая в апреле 2020 для поддержки строительной отрасли в период пандемии.
Кредитные ставки на покупку вторички так же устремились вниз, но уже вслед за снижением ключевой ставки. Ставка была понижена Центробанком с 6,25% в январе до 4,25% в июле и сохранялась на этом уровне до конца года.
Льготные программы ипотечного кредитования (Семейная ипотека 4,5%, Дальневосточная ипотека 2%, Ипотека с господдержкой от 0,1% и другие) способствовали росту доступности ипотеки для заёмщиков.
В результате снижения ставок и субсидий ипотека в конце 2020 года в среднем обходилась заёмщикам в 7,4% годовых. Объём кредитования на покупку жилья был во втором полугодии на рекордно высоком уровне. По данным Объединённого кредитного бюро всего за год было выдано 1,67 млн. кредитов, что на 38% больше, чем в 2019 году.
Рейтинг цен вторичного жилья среди городов присутствия ОН «Перспектива24» возглавляет Москва с 247,3 тыс. руб. за кв.м.
В десятку городов по дороговизне вторичного квадратного метра входят: Санкт-Петербург (159,7 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (154,6), Владивосток (145,9), Мытищи (137,9), Южно-Сахалинск (137,4), Подольск (108,4), Хабаровск (92,8), Благовещенск (91,7) и Казань (90,7).
Самое дешёвое готовое жильё продаётся менее чем за 35 тыс. руб. за кв.м. в городах: Рубцовск (23,4 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (29,2), Жигулёвск (29,5), Кумертау (29,6) и Ковров (34,6).
Рост цен на квартиры в сданных домах за год составил 8,4%. В 35 городах рейтинга удорожание происходило более быстрыми темпами, чем в среднем по России.
Максимальная динамика стоимости недвижимости – на 24,3% — произошла в Сочи и Калининграде.
Существенное удорожание коснулось вторички в Благовещенске (23%), Владивостоке (20,7%), Ставрополе (18,8%), Санкт-Петербурге (18,1%), Мытищах (17,9%), Белгороде (17,5%) и Артёме (16,9%).
Меньше, чем в 2019 году, за вторичное жильё по итогам 2020 платили покупатели в Ступино, Архангельске, Егорьевске, Переславле-Залесском и Тобольске.
Российские новостройки в среднем продаются по 83,7 тыс. руб. за кв.м., при этом самые дорогие – в Москве, по 277,9 тыс. руб. за кв.м.
Топ-10 городов ОН «Перспектива24» с дорогими новыми квартирами включает: Южно-Сахалинск (160,7 тыс. руб. за кв.м.
), Сочи (152,9), Санкт-Петербург (146,3), Владивосток (145,2), Мытищи (130,5), Казань (100,3), Нижний Новгород (93,7), Хабаровск (93,3) и Благовещенск (88,7).
Менее, чем 40 тыс. руб. за кв.м., можно заплатить в новостройках городов Рубцовск (30,7 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (36,1) и Саратов (39,6).
В 16 городах ОН «Перспектива24» темп удорожания первичного жилья превышает российский уровень 19,3%.
Лидером удорожания новых квартир в 2020 году стал Курган, где стоимость недвижимости подросла на 49,7%. Причиной роста стал вывод на рынок нескольких проектов новостроек с предчистовой отделкой, а так же наличие в продаже домов с высокой степенью готовности и сроком сдачи в 2021-2022 годах в Центральном районе.
Более чем на четверть, относительно 2019 года, подорожали квартиры в Брянске (32%), Калининграде (30,4%), Пензе (26,9%), Северодвинске (26,8%), Стерлитамаке (26,2%) и Анапе (25,5%).
Отметим, что высокие темпы удорожания новых квартир не всегда означают только рост цен у застройщика. Увеличение средней стоимости квадратного метра в городе может быть следствием вымывания самых дешёвых объектов, когда они быстро продаются и снимаются с продажи. В результате в продаже остаются самые дорогие варианты, что приводит к росту средних цен.
В двух городах присутствия ОН «Перспектива24» была выявлена отрицательная динамика. Так, в Переславле-Залесском цена новой недвижимости упала на 1,8% в результате того, что в продаже остались только 4 последних объекта.
В городе Октябрьский Республики Башкортостан средняя стоимость новых квартир упала на 8,3%, что вызвано наличием в продаже большого количества квартир в корпусах «Микрорайона 38» по низкой цене.
Основным драйвером динамики рынков недвижимости в городах присутствия ОН «Перспектива24» и, в целом по России, стало снижение стоимости ипотеки. При этом стимулирование спроса на недвижимость происходило не только благодаря повышению доступности ипотеки.
Благоприятным фоном для повышения интереса к покупкам недвижимости стали нововведения в банковской и налоговой сфере. Одно из них — сокращение доходности по банковским депозитам, произошедшее после понижения ключевой ставки. К концу 2020 года в большинстве банков доход по депозиту меньше уровня инфляции или сопоставим.
Ещё одним фактором, подстегнувшим интерес к покупке недвижимости, стало введение с 1 января 2021 года налога на депозиты свыше 1 млн. руб., а так же новые методы налогообложения доходов от облигаций.
Снижение доходности в традиционных инструментах стимулировало консервативных инвесторов искать новые возможности для сбережения денег и привело их на рынок недвижимости.
Кредитные каникулы – не только мера для поддержки населения в период пандемии, но и сигнал всем физическим лицам о содействии государства в кризисный момент. Благодаря каникулам у заёмщиков выросла уверенность при принятии решений о покупке жилья в ипотеку.
Особенностью 2020 года было вымывание предложения и дефицит ликвидных объектов в новостройках. Режим самоизоляции с середины марта по май прошедшего года сконцентрировал нереализованный спрос.
Отчасти, спрос удовлетворялся за счёт развития дистанционных методов работы с недвижимостью в крупных агентствах. После отмены ограничительных мер, накопившийся спрос стал причиной бума на рынке новых квартир в летние месяцы.
Ажиотаж был настолько высок, что уже к осени все ликвидные варианты в новостройках закончились.
Спрос в сегменте первичного жилья стимулировал рост цен на готовое жильё. Некоторые покупатели, посчитавшие, что новые квартиры стали слишком дорогими, решили купить вторичку.
Удорожанию готовой недвижимости способствовали и те продавцы вторичных квартир, которые планировали на вырученные деньги приобрести жильё в новостройке. Подъём стоимости новостроек для них означал, что для покупки новой квартиры нужна доплата в более крупном размере.
Поэтому, продавая свою вторичную недвижимость дороже, такие продавцы пытались снизить сумму вложения денег в будущую сделку.
В 2021 году спрос на рынке недвижимости будет поддержан льготной ипотекой 6,5%, а так же обновлёнными ипотечными программами Дальневосточной и Сельской ипотеки.
Фактором, который повысит стоимость новых квартир в 2021 году, может стать сокращение на 12,5% объёмов жилого строительства, выявленное в 2020. При сохранении спроса уменьшение объёма сдаваемого жилья будет усиливать дефицит новых квартир.
Предотвратить развитие сценария увеличения цен на недвижимость может сокращение платёжеспособного спроса (по причине удовлетворения или падения доходов населения), пересмотр ключевой ставки в сторону повышения и рост ипотечных ставок, а так же наращивание объёмов жилого строительства.
В условиях роста цен в прошедшем году покупателям приходилось очень быстро принимать решения. Скорость, с которой раскупались хорошие варианты, была просто космической.
Иногда квартиры, которые продавали риелторы ОН «Перспектива24», продавались в день подписания агентского договора и не доходили до открытых площадок.
В первой половине 2021 года такой характер рынка сохранится, а значит, всем, кто задумал реализовать свои планы с недвижимостью потребуется помощь профессионалов.
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).
Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru, Cbr.ru, Bki-okb.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Главные рекорды на рынке новостроек Москвы
2020 год на рынке новостроек Москвы стал рекордным по многим параметрам. Аналитики отметили наиболее яркие взлеты и падения, а также дали прогноз по рынку новостроек на 2021 год
Pand P Studioshutterstock
Аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», назвали 2020-й годом неожиданностей для рынка столичных новостроек.
Многие тенденции на рынке были вызваны пандемией COVID-19, а также мерами государственной поддержки, принятыми в связи с распространением коронавирусной инфекции.
В 2020 году на первичном рынке было установлено несколько абсолютных рекордов, а многие показатели превысили многолетние значения, несмотря на то что в начале года пандемия и падение доходов населения не позволяли строить такие оптимистические сценарии развития рынка.
Рассказываем о самых ярких рекордах 2020 года на рынке новостроек Москвы. Сможет ли первичный рынок жилья повторить эти рекорды в 2021 году?
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН:
— Впервые в истории тенденции на рынке были продиктованы пандемией, о которой стало известно всего год назад: мы находимся под влиянием практически непредсказуемого и сложно контролируемого явления. Высокая волатильность на рынке (как в большую, так и в меньшую сторону) — временный эффект, сегодня ситуация уже более управляема — рынок столичной недвижимости научился работать в новых условиях.
Ценовой рекорд
Рост цен в этом году превысил самые оптимистичные прогнозы аналитиков.
В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки массового сегмента за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев на массовые новостройки Москвы с 2013 года, отмечают в компании «Метриум».
В ноябре средняя стоимость «квадрата» в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. руб., что на 17% больше, чем в ноябре 2019 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. руб.).
Если рассматривать все сегменты новостроек, то, по данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы средневзвешенная цена предложения выросла за год на 20,9%, достигнув максимального за последние пять лет показателя — 299,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новой Москве стоимость «квадрата» достигла 153 тыс. руб., превысив показатель прошлого года на 23,2%.
Рекордная выручка девелоперов
Благодаря рекордному росту цен, несмотря на сопоставимое с прошлым годом число сделок, девелоперы Москвы обновили абсолютный максимум по объему выручки. За 11 месяцев 2020 года столичные застройщики выручили порядка 859 млрд руб.
, или на 21% больше, чем годом ранее (707,5 млрд). Показатель за 11 месяцев 2020 года уже на 9% превысил результат всего прошлого года. Совокупная выручка застройщиков столицы и Подмосковья составила 1,13 трлн руб.
(за весь 2019 год — 1,08 трлн руб.).
Рекордное число сделок в месяц на первичном рынке Москвы
В сентябре 2020 года число заключенных сделок с физлицами в новостройках Москвы впервые в истории рынка превысило 10 тыс.
В следующем месяце (октябре, который должен был стать последним месяцем действия льготной ипотеки) количество сделок вновь обновило абсолютный максимум и приблизилось к отметке в 11,5 тыс. сделок.
Ноябрь представил чуть худшие результаты, однако все три месяца показали лучшие продажи в Москве на первичном рынке за всю предыдущую историю.
Максимальная доля сделок в ипотеку
По итогам всего 2020 года доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона, по данным ЦИАН, достигла 64% против 54% по итогам прошлого года.
Самая высокая доля кредитных сделок с новостройками была зафиксирована в июне 2020 года — на уровне 74% по региону. Причем рекорд был зафиксирован по всем локациям (Старая Москва — 68%, Новая Москва — 75%, Московская область — 77%).
На рынке новостроек Москвы также было зафиксировано рекордное число сделок с привлечением ипотеки — 12 тыс. в октябре.
Почти 75% сделок с новостройками в Московской области в 2020 году совершалось с использованием ипотечных средств ( Sasun Bughdaryanshutterstock)
Рекордное сокращение объемов предложения
В ноябре «на витрине» Старой Москвы, по данным компании «Бест-Новострой», находилось всего около 1,9 млн кв. м в квартирах и апартаментах всех классов. Это максимальное сокращение за последние пять лет.
Год назад 1 млн «квадратов» приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2,9 млн кв. м.
Распродать имеющиеся остатки в Старой Москве можно было бы примерно за один год и четыре месяца, а в Новой Москве — за девять месяцев, если темпы продаж останутся на текущем уровне, подсчитали аналитики.
Станет ли 2021 год таким же рекордным для новостроек
Сейчас на экономику влияет слишком много разнонаправленных факторов, чтобы можно было с уверенностью строить какие-то прогнозы. Это и внешняя политика, и продолжающаяся пандемия, и падение доходов населения. 2020 год стал неожиданным для аналитиков, многие прогнозы не сбылись.
Тем не менее аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», считают, что таких же ярких рекордов, как в 2020 году, ждать не стоит. Скорее всего, следующий год будет менее урожайным на рекорды, считает Литинецкая.
«С одной стороны, спрос начнет сокращаться на фоне повышения цен на новостройки и вероятного сворачивания программы поддержки ипотеки в середине 2021 года.
С другой стороны, активность застройщиков продолжит замедляться из-за реформы долевого строительства и роста себестоимости стройки», — отмечает эксперт.
В 2021 году в ЦИАН ожидают более равномерного распределения спроса за счет продления льготной ипотеки до середины года, к тому же из-за роста цен выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной.
При этом, по мнению Попова, после отмены субсидирования ипотеки резкого падения спроса не будет — рыночные ставки уже приближены к льготным процентам, это позволит поддерживать активность на рынке.
Но активность клиентов в целом будет снижаться из-за плохой ситуации с доходами и ограничением стимулирующих мер, считает Литинецкая.
Цены на столичные новостройки продолжат рост на уровне 6–8% к сегодняшнему прайсу, что связано и с дальнейшим переходом на эскроу-счета и низкой долей импортозамещения в строительстве, прогнозирует в компании ЦИАН. В компании «Метриум» считают, что в 2021 году продолжится инерционный рост цен — по итогам года ожидается, что средняя стоимость «квадрата» увеличится на уровне 10–12%.
По прогнозу директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в следующем году вероятно усиление основных тенденций этого года, таких как:
- рост активности застройщиков по выводу в реализацию нового предложения (в том числе в дорогих сегментах жилья);
- пополнение рядов столичных девелоперов региональными компаниями (в основном за счет профессиональных игроков Санкт-Петербурга и Сибири);
- продолжение запуска масштабных проектов в Новой Москве;
- размытие границ между классами;
- усиление процесса цифровизации рынка недвижимости и развития удаленных сервисов.
В 2021 году ощутимые изменения ждут рынок апартаментов. Заявление Минстроя о возможной легализации апартаментов и дальнейшем запрете их строительства вызвало рост цен в уже реализующихся проектах. В итоге за год средневзвешенная цена в данном формате, по данным Est-a-Tet, выросла на 21%.
Но полного исчезновения апартаментов с рынка ожидать не стоит, считает Родионцев.
По его словам, проекты, которые уже получили разрешительную документацию, выйдут в реализацию, также в Москве все еще существенно число перспективных площадок, на которых возведение жилья в статусе квартиры невозможно из-за существующих строительных норм и правовых ограничений.
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Свободная прессаСвободная пресса
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль – число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50-60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь – на 54%, а октябрь – на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов – Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным – по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» – в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области – 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта – это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя. Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет. Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро – рынок оживлен», – констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции – по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год – средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, – отметил Сергей Шлома.
– Менее вероятный сценарий – колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых – кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на “вторичке” остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, – в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».
Рынок смоленской недвижимости. Итоги 2020 и прогноз на 2021 год
В сегменте жилых новостроек наблюдался взрывной рост цен, а вот на «вторичку» (вторичное жилье) цены поднялись в пределах разумного. В сегменте частных домов и земельных участков – полная противоположность: цены на дома пошли в рост, а земельные участки наоборот ушли в минус. В коммерческой недвижимости – полный застой, а в некоторых ее категориях даже существенный спад.
Вот как выглядит картина, если «рисовать» ее подробнее. Хочется сразу оговориться, что показатели, приведенные ниже, отличаются от официальных статистических. Но они выведены нами на основе богатого опыта работы с недвижимостью и анализа большого количества данных.
Итак
В сегменте новостроек рост цен по сравнению с декабрем 2019 года составил около +17%, особенно в «сельских территориях» +24%. Это обусловлено субсидированием государством ипотечных ставок с одновременным снижением суммы первоначального взноса по кредиту и желанием граждан вложиться в недвижимость в условиях полной неопределенности и падения рубля.
- Вторичное жилье подорожало приблизительно на +12% в недорогом сегменте, а вот в сегменте «комфорт плюс, бизнес» удорожание составило немного меньше, порядка +9%.
- Загородные дома и коттеджи поднялись в цене приблизительно на +7%.
- На земельные участки, по нашим наблюдениям, цена немного снизилась, приблизительно на -2%.
В связи с пандемией упал спрос на коммерческую недвижимость. В офисном сегменте ее стоимость просела на -5%, торговая в стрит-ритейле также упала на -5%, а вот складская в цене подросла на +3%. Коммерческая недвижимость индустриального назначения в цене почти не изменилась.
Взгляд вперед
А теперь давайте попытаемся спрогнозировать, как рынок недвижимости «будет себя чувствовать» в новом 2021 году. Хотя, судя по всему, и следующий год обещает быть нелегким, а с учетом накопленных нашей экономикой проблем и политических пертурбаций ожидать можно чего угодно.
Но тем не менее планировать и прогнозировать необходимо, что мы и попробуем сделать, опять же опираясь на опыт и внутреннюю статистику.
По нашему мнению, до мая-июня будущего года, пока будет действовать программа господдержки ипотечной ставки, в категориях жилой недвижимости будет небольшой рост +1-2%, но как только программу закроют, стоимость «новых квадратных метров встанет», а на «вторичке» скорее всего даже будет спад цен. В сегменте загородной недвижимости до лета небольшой рост ее стоимости продолжится, так как продавцы «будут подтягиваться» к ценам новостроек. Коммерческая недвижимость скорее всего «будет чувствовать себя получше» (прогноз +5%), это если конечно справимся с пандемией.
Желаем вам помимо самого главного – здоровья – еще и улучшения своих жилищных условий или приобретения иной нужной недвижимости в 2021-м, в чем мы всегда готовы помочь на высоком профессиональном уровне!