По закону любой банковский кредит, в частности ипотечный, можно закрыть раньше срока. Но банки не любят об этом говорить. Более того, некоторые кредитные организации идут на нарушение ваших прав, создавая препятствия при досрочном погашении займа.
Разбираемся, как правильно погасить ипотеку досрочно, как это сделать с выгодой для себя и как при этом избежать проблем с банком.
Если возможности позволяют, гасите ипотеку раньше срока и экономьте. finprz.ru
Зачем погашать ипотеку раньше срока
Никому не хочется иметь долги, тем более такие долгосрочные, как ипотечный кредит на покупку квартиры или загородного дома. Поэтому чем быстрее вы сможете вернуть займ, тем лучше вам будет и в материальном, и в моральном плане.
Досрочное погашение ипотеки позволит:
- полноправно распоряжаться недвижимостью;
- избавиться от финансовой нагрузки;
- сэкономить на процентах.
Распространено такое мнение: заплатите вы раньше или в срок, банк все равно получит все свои проценты. Это не так. То, сколько процентов по кредиту вы заплатите, зависит от остатка долга и времени пользования кредитом.
Если у вас образовалась некая крупная сумма и вы решили ею погасить часть ипотеки, вы можете это сделать либо с условием уменьшения ежемесячного платежа в дальнейшем, либо в счет сокращения срока ипотеки.
Что такое частичное досрочное погашение кредита
Если вы не можете полностью закрыть кредитный договор, но готовы выплатить ипотеку раньше установленного срока, то оформляйте частичное досрочное погашение займа. Для этого обратитесь в банк за новым графиком платежей.
В счет внесенной вами суммы частичного погашения вы можете выбрать один из двух вариантов:
- Уменьшение суммы ежемесячного платежа. Эта схема подойдет тем, кто хочет подстраховаться, так как не уверен в стабильности своих доходов.
- Сокращение срока займа. Вариант для людей, которые знают, что завтра их финансовое положение не изменится и они способны полностью выплатить кредит раньше срока.
Опытные заемщики советуют комбинированный вариант. В этом случае чередуются обе схемы.
К примеру, вы начинаете с уменьшения размера ежемесячного платежа до комфортной суммы, а потом снижаете срок займа.
Уменьшение платежей по ипотеке
Суть в следующем: вы уменьшаете ежемесячные платежи, внося к обязательной выплате дополнительные средства. Таким образом, каждый месяц будут уменьшаться как размер основного долга, так и сумма по процентам. Это могут быть регулярные дополнительные платежи или разовый перевод крупной суммы.
С этим графиком срок кредитования снизится незначительно, но вы обеспечите себе на будущее комфортные условия оплаты займа. Экономия на переплате по процентам будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Пример
Есть ипотека 3 млн рублей под 9,7% на 15 лет. Ежемесячно вносим по 10 тыс. рублей дополнительно к основному платежу. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составит 755 984 рублей, срок кредита уменьшится на 16 месяцев.
График платежей с учетом досрочного погашения можно расчитать с помощью онлайн калькулятора. calcus.ru
Сокращение срока ипотечного кредита
Досрочная оплата, направленная на сокращение срока кредитования, не изменит размер ежемесячного платежа. Но вы сможете расплатиться с банком раньше, чем было заявлено в кредитном договоре.
Сокращая срок ипотеки на квартиру или дом, вы заметно сэкономите на сумме выплаченных процентов. Если вас устраивает размер ежемесячного платежа по договору, то этот вариант для вас выгоднее, чем сокращение ежемесячных платежей.
Пример
Те же 3 млн рублей ипотечного кредита под 9,7%, оформленных на 15 лет. К основному платежу каждый месяц вносим 10 тыс. рублей. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составит 1 191 715 рублей, срок кредита уменьшится на 71 месяц.
Прежде чем брать ипотеку, рассчитайте свои платежи в онлайн калькуляторе. calcus.ru
Условия досрочного полного и частичного погашения
Как досрочно погасить ипотеку, можно узнать в своем банке. Каждая финансово-кредитная организация устанавливает свой порядок действий. Но где бы вы ни оформляли ипотеку, в первую очередь необходимо уведомить банк о вашем намерении закрыть кредитный договор раньше срока.
Для этого напишите заявление о полном или частичном досрочном погашении ипотечного кредита. Вы можете заполнить бланк заявления в банке или скачать образец в интернете и подать документ онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк.
Обратите внимание, без письменного уведомления банка сумма, которую вы перечислите для досрочного погашения, просто поступит на кредитный счет. При этом платежи будут списываться по установленному ранее графику и в прежнем размере, а переплата не уменьшится.
Бланк заявления можно заполнить в банке или скачать в интернете. blanki.ru/
Стандартная банковская процедура
- Заемщик извещает банк о досрочном погашении кредита, для чего пишет заявление по установленному образцу. Документ подается через приложение онлайн банка или в одном из отделений организации.
- Заявление подается за 14 дней до даты закрытия.
Даже если у вас уже есть необходимая сумма для погашения ипотеки, фактически закрыть кредит вы сможете только через 14 дней.
- В банке составляют для заемщика новый график платежей.
Если заемщик полностью закрывает кредитный договор, то банк выдает справку о полном погашении кредита.
Особые требования могут касаться минимальной суммы досрочного погашения. К примеру, в Сбербанке это не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа.
Когда платить, вы решаете сами. Это может быть один перевод или оплата частями по мере появления свободных денег.
По закону вы вправе погасить ипотеку досрочно в любое время. Могут быть исключения, которые обязательно прописываются в кредитном договоре. Внимательно изучите документ с условиями кредита. Можно дополнительно уточнить в банке правила досрочного погашения.
Как погасить ипотеку с помощью материнского капитала
Одно из условий использования средств материнского капитала — улучшение жилищных условий. Это значит, что вы можете закрыть ипотеку на жилье досрочно за счет материнского капитала.
Если сумма остатка долга по кредиту не превышает сумму социальной выплаты, то вы можете закрыть кредит полностью. В ином случае гасить кредит придется частично, сокращая ежемесячные платежи.
Нигде в законе не сказано, что вы не вправе выбрать для себя подходящий вариант погашения ипотеки. Но практика показывает, что банки часто предлагают только одну схему — уменьшение ежемесячного платежа.
Учтите, что погасить ипотеку средствами материнского капитала можно будет только после одобрения Пенсионного фонда. Обычно документы на рассмотрение в Пенсионный фонд отправляет банк.
Если ваш банк не успел заключить соглашение об информационном взаимодействии с ПФР, то вы должны обратиться в фонд самостоятельно. Заявление рассматривается в течение одного месяца.
Условия, которые предъявляет ПФР:
- оформлен целевой кредит на покупку жилой недвижимости;
- в кредитном договоре прописана возможность досрочного погашения;
- жилье, купленное в ипотеку, пригодно для проживания;
- заемщик не лишен родительских прав после получения маткапитала;
- банк отвечает требованиям, установленным ч. 7 ст. 10 ФЗ №256-ФЗ;
- в заявлении указана сумма, не превышающая размер сертификата или сумму остатка неизрасходованных средств.
После того, как ПФР одобрит досрочное погашение ипотеки, материнский капитал переводится на кредитный счет в течение 10 рабочих дней.
Если остается задолженность, банк выдаст заемщику новый график платежей.
Как вернуть страховку при досрочном погашении ипотеки
По закону вы вправе не оформлять страховку, когда берете ипотечный кредит. На деле банки отказывают в предоставлении займа тем гражданам, которые отказываются от страхования.
Это неудивительно, банк хочет защитить свои интересы. Если заемщик по каким-либо причинам не сможет вовремя платить по кредиту, то банк терпит убытки. При наличии страховки потерянные доходы будут возмещены.
Ипотечное страхование стоит немалых денег. Но вы сможете вернуть часть из них, если планируете частичное досрочное погашение ипотеки. Это законно, так как после выплаты долга риски, связанные с ипотекой, уже не актуальны.
Что нужно сделать, чтобы вернуть страховку
- погасите ипотеку досрочно;
- снимите обременение с недвижимости в Росреестре;
- обратитесь в страховую компанию с заявлением о возврате денег.
Ответ из страховой компании вы получите в течение десяти дней после подачи заявления. Возврат выплачивают по желанию заявителя как наличными деньгами, так и безналичным перечислением.
В кредитном договоре может быть специально прописана невозможность возврата излишне уплаченной страховой премии. В этом случае тоже придется решать вопрос со страховщиком через суд.
Чем раньше вы закроете кредит, тем большую сумму по страховке вам вернут. azbukakreditov.ru
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Очевидно, что чем раньше вы отдадите долг банку, тем меньше будет переплата по процентам. Проценты начисляются каждый месяц на остаток основного долга. Поэтому в первые годы переплата будет самой большой, так как сумма основного долга в этот период остается высокой.
Пример
Вы взяли ипотеку на покупку коттеджа — 3,5 млн рублей под 9,7% годовых на 10 лет. Через год у вас появилась возможность внести сверх обязательного платежа 350 тыс. рублей. При перерасчете вы выбрали снижение срока кредитования. Выгода от досрочного частичного погашения составит 432 476 рублей. При этом срок кредита уменьшится на 17 месяцев.
При аналогичных условиях кредитования вы решили оплатить досрочное погашение ипотеки спустя семь лет, то есть за три года до окончания срока выплаты займа. В этом случае вы сэкономите почти в четыре раза меньше, чем при погашении в начале кредитного периода — 101 365 рублей. Срок по кредитному договору уменьшится на 9 месяцев.
С уменьшением кредитного срока снижаются долг и проценты. То есть выгода от досрочного погашения в этот период тоже уменьшается. Выходит, чем раньше вы начнете сокращать основной долг, тем больше сэкономите.
«Накануне свадьбы мой жених оформил на себя ипотеку». Невесту поставили в интересное положение. Что она выбрала?
Льготную ипотеку не больше одной в руки, женщины с детьми и инвалиды – вне очереди. Надо ли вводить такие правила?
Семейную ипотеку могут распространить на частные дома
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Как сделать ипотеку максимально выгодной
Не все знают, что простейшие манипуляции с ипотечным кредитом могут сделать его значительно выгоднее. Рассказываем, какой размер первоначального взноса лучше делать, как быстрее погасить ипотеку и снизить переплату, какой ежемесячный платеж безопаснее.
В России за 2020 год по объему выданных ипотечных средств показатели уже на 36 % больше, чем за аналогичный период 2019-го. Можно сказать, что в стране настоящий ипотечный бум.
Спрос на ипотеку начал расти вместе со снижением ставок по банковским продуктам еще с середины 2019 года — повлияло снижение ключевой ставки. Сейчас она достигла рекордно низких значений — 4,25 %, а средневзвешенная ставка (по всем ипотечным продуктам) — 7,32 %.
Во второй половине 2020 года на ипотеку действительно начался ажиотажный спрос, особенно на первичном рынке и рынке загородной недвижимости. Причинами тому стали ипотека с господдержкой под 6,5 % годовых для приобретения жилья в новостройках и сельская ипотека со ставкой до 3% годовых.
Сохраняется тенденция и в 2021 году.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос влияет на ставку прямым образом, отмечает эксперт. Самые выгодные ставки можно получить при взносе — 20-30 % от суммы запрашиваемого кредита. Более высокий взнос почти ни в одном банке не влияет на условия займа, но благодаря ему можно упростить подачу заявки — достаточно будет предоставить паспорт и второй документ.
Очень большой первоначальный взнос тоже таит ряд нюансов. Банкам может быть невыгодна маленькая сумма кредита как по абсолютному значению, так и в отношении стоимости залога. Причина — если долг будет существенно меньше стоимости квартиры, то усложняется ее реализация банком при недобросовестной оплате займа. Некоторые кредиторы ставят ограничения по взносу до 80 %.
Отметим, что сейчас от государства можно получить различные социальные субсидии, самая распространенная из них — материнский капитал. С 2020 года сертификаты номиналом в 466 тыс. рублей стали давать и за первенца.
Практически все банки готовы учитывать их, как первоначальный взнос. Но есть ряд банков, которые даже при маткапитале требуют внесения собственных средств на покупку квартиры в размере 5-10 % от стоимости жилья.
Схемы платежей
Есть две классические схемы погашения кредита: аннуитетная и дифференцированная.
Чем они отличаются:
1. По первой схеме оплата идет равными платежами на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать семейный бюджет. Каждый платеж включает в себя часть основного долга и проценты, которые начисляются ежемесячно на остаток тела кредита.
При проведении частичного досрочного погашения проценты пересчитываются, а сам платеж можно уменьшить или оставить прежним — в этом случае сократится срок кредита. Единственный минус данной схемы — для расчета платежей необходимо использовать калькулятор со специальной аннуитетной формулой.
2. Дифференцированные (убывающие) платежи по ипотеке остались всего в четырех банках РФ и спросом такая схема не пользуется. Такой график обязывает клиентов в начале срока платить большими суммами, чем по аннуитетному графику, а доступная сумма кредита рассчитывается меньше.
Преимущество такой схемы только в расчете платежа. Для этого достаточно на обычном калькуляторе сначала разделить сумму долга на количество оставшихся месяцев, затем остаток долга умножить на годовую процентную ставку, а потом разделить на 12 (месяцев) и сложить полученные суммы.
Срок кредита и различные хитрости с ним
У банков есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В основном, это от 1 года до 30 лет. Долгосрочная ипотека выгодна только банку, отмечает эксперт, этому вопросу стоит уделить особое внимание.
Безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить с опережением.
Свой «реальный» график кредитования лучше сформировать на срок до 7 лет — это оптимальный срок, который сохраняет баланс между ежемесячной нагрузкой и общей переплатой.
То есть обязательный платеж у вас будет минимальный, вы вносите больше средств, чем прописано в договоре и переплата будет по факту реального пользования кредита.
Самые выгодные способы погашения
Чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Но нюансы тоже есть. Когда заемщик вносит большую сумму многие банки предлагают либо сократить срок кредитования, оставив тот же платеж, либо, наоборот, уменьшить платеж при прежнем сроке.
Выбирайте уменьшение платежа, но реальную сумму взноса не уменьшайте — оплачивайте ей обязательный платеж, а остаток снова направляйте на досрочное погашение части долга.
Таким образом, вы рассчитаетесь быстрее и с тем же эффектом, как если бы выбирали сокращение срока, но у вас появляется подстраховка — минимальный обязательный платеж.
Срок кредита очень длительный и может возникнуть период, когда вам пригодится сниженная нагрузка, а позже — наверстаете упущенное.
Итого
Чтобы ипотека была еще более комфортной, а переплаты меньше, во-первых, заём стоит брать на более длительный срок, но составить самостоятельно (или доверить это экспертам) индивидуальный график платежей с опережением. Оптимальный срок выплаты кредита — до 7 лет.
Во-вторых, при досрочном частичном погашении лучше выбирать сокращение обязательного платежа, а не времени займа, платить при этом стоит теми же суммами, что вносили раньше.
В третьих, сейчас выгодно использовать различные субсидии от государства даже в качестве первоначального взноса, так как их индексация зачастую отстает от инфляции и сертификаты обесцениваются.
Отметим, что для клиентов компании «Этажи» услуга оформления ипотеки* бесплатная, для всех кредитных организаций достаточно заполнить одну онлайн-анкету, а специалисты помогут рассчитать график индивидуальных платежей, чтобы сократить переплату.
*Финансовую услугу предоставляет ПАО «Сбербанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481
Поделиться 0
Что выгоднее — снижение ежемесячного платежа, или уменьшение срока ипотеки
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Чем больше сумма и дольше срок ипотеки, тем больше средств приходится потратить на проценты и страховку. Поэтому многие планируют досрочное погашение займа, чтобы снизить переплату за использование банковских денег. Из этой статьи вы узнаете, сколько можно выиграть на досрочном погашении ипотеки, и что выгодней — гасить срок платежа или сумму ипотеки.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже.
Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга.
Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа.
У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
Об условиях внеплановых платежей по кредиту следует узнать еще до подписания договора ипотеки.
Большинство банков сегодня предлагают клиентам возможность внепланового расчета по займу в любой срок без штрафных санкций.
Однако стоит внимательно изучить условия договора: на ранних сроках досрочное погашение для банка крайне невыгодно, поэтому кредитор может включать пункты о дополнительных выплатах в свою пользу.
Порядок досрочного погашения во всех банках выглядит примерно одинаково:
- нужно заранее подать заявление о досрочном частичном или полном погашении займа в личном кабинете заемщика или в отделении банка;
- необходимо выбрать между уменьшением срока ипотеки и сокращением размера ежемесячных платежей;
- в назначенную дату заемщик должен внести досрочный платеж в указанной сумме и проследить, чтобы график был изменен в соответствии с выбранными условиями досрочного погашения.
Что лучше: уменьшение срока или снижение ежемесячного платежа
Заемщик при внесении внеочередного платежа может выбрать между уменьшением срока ипотеки и снижением планки ежемесячной выплаты за счет внесенных денег. При выборе между представленными альтернативами в первую очередь нужно учесть финансовое положение заемщика. Если его доходы стабильны, можно оставить выплаты на прежнем уровне и выбрать уменьшение срока. Если же у плательщика есть необходимость снизить финансовую нагрузку от ипотеки, лучше выбрать уменьшение ежемесячного платежа.
А теперь посчитаем разницу между предложенными вариантами в денежном эквиваленте. Условия расчетов: ипотечный калькулятор Сбербанка, выбранные условия ипотеки — квартира на вторичном рынке, ставка 11%.
Обратите внимание: на другом ипотечном калькуляторе при выборе других условий кредитования (ипотека под 6%, ипотека на покупку загородного дома и так далее) результаты подсчетов будут отличаться.
Однако соотношение цифр сохранится, поскольку все банки используют одни и те же формулы для расчета ежемесячных платежей.
У гражданина Петрова после внесения внеочередного платежа основной долг составил 1 миллион рублей. Согласно условиям досрочного погашения, Петров решил сократить срок с 20 лет до 15. При этом переплата без учета покрытия страховки составит 1,045 миллиона рублей.
Ежемесячный платеж составляет комфортную для заемщика сумму — 11 366 рублей. Есть и другой вариант: сократить ежемесячные расходы на ипотеку, платить 10 322 рубля в месяц и погасить кредит за 20 лет. Переплата при этом составит 1,477 миллиона рублей.
Разница в ежемесячном платеже составляет всего 1000 рублей, 12 000 в год — не очень большая сумма. Итоговая разница в переплате при выплате кредита за 15 и за 20 лет составляет 432 000 рублей.
Ответ очевиден — заемщику выгоднее заплатить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж.
Полезная информация для заемщика, который планирует досрочно выплатить жилищный кредит:
- при уменьшении срока займа снижаются расходы на страховку. Если заемщик платит страховку раз в год, она рассчитывается по сумме оставшегося долга. При сокращении ежемесячных выплат расходы на страховку снижаются, но не так существенно, поскольку тело кредита уменьшается медленнее;
- если вы гасите ипотеку материнским капиталом, ждать придется пару месяцев. Пока деньги от Пенсионного Фонда не поступят на счет банка, выплаты будут начисляться без учета досрочного погашения;
- при досрочном погашении возможно возникновение внештатных ситуаций: комиссия за перевод средств при использовании сторонних карт и платежных систем, задержка в обработке заявления сотрудниками банка и другие нюансы. Следите за состоянием заявки и по всем вопросам своевременно держите связь с вашим банковским менеджером.
Вывод: как только у ипотечного заемщика появляются свободные деньги, их нужно вкладывать в погашение займа с сокращением срока ипотеки. Это позволит максимально сэкономить на переплате банку.
С психологической точки зрения сокращение срока ожидания снятия банковского обременения тоже важно. Сложно чувствовать себя полноценным собственником, если закладная на твою квартиру лежит в кабинете у банкира.
Уменьшим ежемесячный платеж на
₽
Заплатите банку меньше на
₽
Также подберем выгодную страховку.
Средняя экономия —
до ₽
на лет.
Ипотека LIVE поможет сэкономить
Расчет является предварительным
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и почему | Ипотека онлайн
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок? – ответ на этот вопрос зависит от многих факторов. Прежде всего – от финансового положения семьи и наличия первоначального взноса. Имеет значение даже регион проживания. В Москве и Питере квартиры дороги. У обычной семьи мало шансов взять краткосрочный ипотечный заем.
В целом ипотеку на длительный срок брать не очень выгодно. Переплата по кредиту будет существенной и может даже удвоить долг.
Окончательный выбор зависит от финансового состояния заемщика на момент подписания договора. Если доходы позволяют выплачивать 30–40 тыс. рублей ежемесячно, можно оформить заем на 5–10 лет.
В ином случае кредит растянется во времени. Но и платеж будет меньше – до 20 тыс. рублей
На какой срок лучше брать ипотеку
На короткий период (1–2 года) займ невыгоден. Но невыгоден, в первую очередь, банкам. По этой причине часто финучреждения ставят нижний предел – не кредитуют меньше, чем на год.
Заемщику предельно сжатый срок выгоден в следующих случаях:
- попалось подходящее предложение на рынке недвижимости, и его нельзя упускать;
- срочно требуется замена квартиры (в связи с переездом, разводом или пополнением в семействе);
- возраст не позволяет оформить долгий заем (кредитуемый приближается к пенсионному рубежу).
Назовем также причины, почему выгодно брать ипотеку на длительный срок. Главный плюс – ежемесячные выплаты не напрягают семейный бюджет.
Ипотечный заем не становится грузом, не мешает сделать ремонт, купить новую мебель или отправиться в отпуск.
Выплачивая постепенно определенную сумму, семья тратит на обслуживание займа сумму, соизмеримую с арендной платой. При этом живет в собственном жилье.
Какой срок погашения ипотеки выбрать – давайте посчитаем
Чтобы сориентироваться по реальным цифрам, загрузим ипотечный калькулятор. Допустим, квартира стоит 2 млн. рублей. 1 млн. вы вносите в качестве первоначального взноса и миллион – берете в кредит под 10% годовых.
- при пятилетнем займе ежемесячный платеж составит 21 тысячу (общая переплата – 275 тыс. рублей);
- при десятилетнем – 13 тыс. (общая переплата – 586 тыс. рублей);
- за 15 лет, выплачивая помесячно 10,8 тыс., вы переплатите банку 935 тысяч рублей;
- при двадцатилетнем сроке вносить придется 9,6 тыс., а переплата составит 1 млн. 300 тыс. рублей.
Важно! Максимальный период кредитования составляет 30 лет. Но выдача подобного кредита – исключительный случай.
Как видно из примера, при увеличении периода свыше 10 лет ежемесячный платеж снижается незначительно. Зато суммарная переплата растет в геометрической прогрессии. Отсюда вывод: оптимальный период кредитования при покупке жилья – 5–10 лет.
Но такой расклад не устраивает банки. Или зарплата не позволяет погашать каждые 30 дней крупную сумму (особенно – молодым парам). А ведь за несвоевременный платеж начисляют штрафы и могут отобрать жилплощадь при неуплате.
В таком случае поставим вопрос так: выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и досрочно погашать? Да, семьям с низким доходом такой вариант выгоден. Если финансовая ситуация улучшится, можно гасить заем досрочно. Не улучшится – значит, платежи останутся на прежнем уровне.
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно
Хорошая новость для заемщика. Сегодня государство запрещает банковским учреждениям брать комиссию за досрочное погашение. Однако должник обязан соблюсти ряд условий. В частности, подать кредитору письменное заявление о желании внести сумму больше, чем указано в графике. Такое заявление подается минимум за 30 дней до даты, указанной в договоре.
Важно! Если собираетесь гасить заем досрочно несколько раз, проследите, чтобы соответствующий пункт внесли в договор. Он должен предусматривать право должника вносить денег больше, чем положено по графику. Иначе придется каждый раз писать заявление. А это неудобно.
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить через пару месяцев? Да, если невозможно обойтись без заемных средств. В ином случае удобнее накопить нужную сумму и приобрести квартиру за наличные. Вы сразу становитесь собственником, не тратите время на сбор документов и деньги на различные страховки.
Пример экономии при досрочном погашении
Узнаем, на какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении, с помощью программы подсчета. Для таких вычислений удобно пользоваться онлайн–калькулятором с функцией досрочного погашения. Введем те же самые начальные параметры (1 млн., 10%) и предположим, что через 5 лет кредитуемый внесет 300 000 рублей.
Сравним результаты:
- При десятилетнем промежутке обязательный платеж – 13 215 рублей. Через 5 лет он уменьшится до 6 679 рублей. Общая экономия – 79 729 тыс. рублей
- При кредитовании на 15 лет – 10 746 рублей. После оплаты 300 тыс. – 6 747 рублей. Экономия – 172 923 рублей.
- При двадцатилетнем кредите обязательный взнос – 9 650 рублей. По прошествии 5–ти лет он сократится до 6 414 рублей. Удастся сэкономить 277 639 рублей.
Таким образом, чем раньше внести лишние деньги, тем большей будет экономия. Здесь следует учесть также то, что деньги можно направить по двум каналам: на сокращение обязательного платежа и на уменьшение срока. Общая экономия в обоих случаях будет примерно одинакова. Но сокращение ежемесячного платежа позволит разгрузить семейный бюджет.
Важно! Эксперты говорят о том, что гасить ипотечный заем досрочно выгодно в первой половине. Когда платятся в основном проценты. В последние годы выплат беспокоиться о досрочном погашении уже не стоит.
Таким образом, если спросить эксперта, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении, ответ будет следующим. Если в результате преждевременного погашения уменьшается платеж, то – на короткое время. Ведь у краткосрочных займов высок обязательный взнос, и долговая нагрузка огромная. При долгосрочном займе – выгоднее сокращать период кредитования.
- Важно знать: Когда лучше делать досрочное погашение ипотеки
- Досрочное погашение ипотеки: выгоднее сократить срок или платеж?
- Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении
На какой срок брать ипотеку при аннуитетных и дифференцированных платежах
Сегодня ограниченное количество банков (Россельхозбанк и Газпром) готовы принимать погашение неравномерными платежами. Если заемщику повезло, и он гасит заем дифференцированно, значит, его долг уменьшается пропорционально. Поэтому период не имеет большого значения, ведь проценты все равно начисляются на реальный остаток.
В случае равномерных платежей первые годы выплат – это в основном оплата процентов. Чем длиннее заем, тем переплата больше. Поэтому аннуитетные выплаты по времени лучше не затягивать и уложиться в десятилетний период.
Рекомендуемая статья: Как оформить страхование ипотеки онлайн
Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
С каким сроком ипотека лучше – мнения заемщиков
Все семьи – разные. Есть люди, которые не любят быть должниками, и стараются рассчитаться с кредитором как можно быстрее. Они готовы урезать все расходы, только бы снять с себя кредитное бремя. Таким должникам лучше изначально настроиться на короткий период выплат. Если спросить их, на какой срок выгоднее брать ипотеку, они ответят: на минимальный.
Другие семьи хотят жить полноценной жизнью, не напрягаясь из–за большого займа. Их не пугают длинные 20–25 лет оплаты кредита. Зато радует маленький платеж (от 7 до 15 тысяч). Поэтому многое зависит от жизненных установок и приоритетов.
Если смотреть по общей сумме, то, чем больше период выплат, тем больше переплата. Однако может случиться так, что в жизни семьи произойдут позитивные изменения.
Например, появится возможность использовать материнский капитал. Или банки начнут снижать ипотечные ставки – можно подать документы на рефинансирование. Или местные органы власти выделят субсидию молодой семье.
В таком случае рассчитаться с долгом получится быстрее.
Выводы
В Европе ипотечный заем обходится должнику в 1–2%. В России этот показатель – на уровне 9–13%. Поэтому период кредитования в 20–30 лет приведет к существенным переплатам.
Внимание! Не забывайте о таком способе экономии, как рефинансирование под меньший процент. Если вы аккуратный заемщик и нашли банк с более выгодной процентной ставкой, смело готовьте документы на перекредитование.
Надо учесть и то, что жизнь в России не отличается стабильностью. Выбирая ипотеку на больший или меньший срок – очень трудно угадать математически свою выгоду. За десятилетие может многое измениться. Пока финансовое положение крепкое, зарплата большая, оптимальный период кредитования: 5–10 лет. При нестабильной ситуации лучше подстраховаться и оформить займ на 15–20 лет.
Задавайте вопросы в х, за репост в социальных сетях будем благодарны.
Оцените автора (1
Как досрочно погасить ипотеку и стоит ли это делать?
При досрочном погашении вы быстрее снимете с себя финансовое бремя. Кроме того, стимулом для закрытия долга будет стремление быстрее стать полноправным хозяином, ведь, пока вы не выплатите кредит, ваша квартира или дом будет в залоге у банка.
Досрочно можно выплатить всю сумму ипотечного кредита вместе с процентами или погасить его частично, сократив срок кредита или сумму ежемесячного платежа.
Условия досрочного погашения
Условия досрочной выплаты кредитов прописаны в 284-ФЗ. Согласно закону, о досрочном погашении ипотеки нужно предупредить банк минимум за 30 дней. Однако в ипотечном договоре банк может указать более короткий период. Уточняйте этот момент при оформлении ипотеки.
Когда выгодно досрочное погашение
При частичном досрочном погашении в первые годы выплаты ипотеки вы меньше заплатите процентов.
Ежемесячный платёж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Если у вас аннуитетная схема платежей, вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму, которую рассчитает банк. Первые годы большую часть этой суммы составляют проценты, меньшую — основной долг.
Существует ещё дифференцированная схема платежей — ежемесячно вы выплачиваете сумму основного долга, на которую начисляются проценты. Постепенно проценты будут уменьшаться и ежемесячный платёж тоже.
Дело в том, что инфляция постепенно «съедает» ваш долг. За последние 20 лет её уровень составил 500%. При таких темпах ещё через 20 лет 50 000 рублей будет восприниматься как 10 000, а значит, меньше давить на бюджет.
Если в начале срока вы внесёте большую сумму, то уменьшите основной долг, а соответственно, и начисляемые на него проценты. Если же осталось платить пару лет и ежемесячный платёж не сильно вас тяготит — можете не спешить с погашением, большой выгоды не будет.
Теперь сравним два варианта частичного досрочного погашения ипотеки.
Уменьшение срока кредита
Сокращая срок, вы уменьшаете процентную часть выплат и увеличиваете часть, идущую в счёт погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов, и переплата банку снижается.
Допустим, вы взяли ипотеку на сумму три миллиона рублей на 10 лет под 7,5%. Ежемесячный платёж 35 610 рублей. За весь срок кредита переплата банку составляет 1 274 525 рублей. Предположим, вы взяли ипотеку в 2020-м, а через год получили наследство и решили внести 300 000 рублей в счёт частичного погашения долга с сокращением срока кредита.
Обратившись к ипотечному менеджеру в своём банке или просчитав самостоятельно в ипотечном калькуляторе, вы увидите, что срок кредита уменьшился и последний платёж вы внесёте не в 2029, а в 2028 году. Переплата по кредиту составит 1 013 060 рублей, а общая экономия — 261 466 рублей. При этом ежемесячный платёж останется прежним.
Снижение суммы ежемесячного платежа
Если вы уменьшаете платёж по ипотечному кредиту, оставшаяся после досрочного погашения сумма долга перераспределяется на тот же срок. При этом большая часть ежемесячного платежа направляется на уплату процентов, меньшая — на погашение основного долга.
Этот вариант изначально выглядит менее выгодным, но позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку.
Вернёмся к истории с ипотекой в три миллиона рублей. Условия кредитования те же, но в этот раз вы вносите 300 000 рублей, чтобы снизить ежемесячную сумму выплаты. Срок кредита не меняется, а ежемесячный платёж сокращается на 3 822 рубля и составляет 31 788 рублей. Переплата банку — 1 160 764 рубля. Таким образом вы сэкономите 113 762 рубля.
Есть ещё один сценарий досрочного погашения — чередование двух описанных выше вариантов. Первую свободную сумму можно направить на уменьшение срока, вторую — на уменьшение платежа. Такой подход позволит выйти на необременительный для себя уровень ежемесячных трат и снизить переплату.
Как оформить досрочное погашение?
- Уведомляете банк о своём желании внести досрочный платёж. Пишете заявление, в котором указываете сумму, которую хотите внести, и дату погашения.
- при полном погашении ипотеки заявление пишут в банке;
- при частичном — заявление можно отправить через онлайн-банк или мобильное приложение.
- В день следующего ежемесячного платежа вносите привычную сумму плюс досрочный платёж через банковскую кассу или онлайн.
Если внесёте досрочный платёж позже хотя бы на несколько дней, заплатите проценты, так как они начисляются за каждый день использования кредитных средств.
Для досрочного погашения ипотеки не придётся собирать документы, нужно только заявление. Внести досрочный платёж можно в любой момент, начиная со второго дня после получения кредита.
Использование материнского капитала для досрочного погашения
Семьи с детьми, которые не направили материнский капитал на первоначальный взнос, могут использовать его для досрочного погашения ипотеки. В этом случае расчёт ведётся по второму сценарию, то есть снижается ежемесячный платёж, возможность сократить срок не предусмотрена.
Кроме заявления, для кредитора нужно подготовить установленный законодательством пакет документов для Пенсионного фонда. Написать заявление о распоряжении материнским капиталом и вместе с документами направить в ПФР лично, через сайт, МФЦ или портал Госуслуг.
На рассмотрение документов отводится 30 дней, после чего в 10-дневный срок ПФР переведёт деньги в банк.
Не забывайте, что после полного погашения ипотеки нужно снять с квартиры обременение. Сделать это можно через МФЦ. Потребуется взять в банке и предоставить в МФЦ справку о выплате ипотеки и закладную. Обременение снимается за пять рабочих дней.
Сократить срок выплаты кредита или уменьшить ежемесячный платёж можно и другим способом: заменив условия кредита на более выгодные — через рефинансирование.
Рефинансировать ипотеку