Защитят ли новые поправки дольщика, кто достроит дом за застройщиком-банкротом, что будет с ценами на жилье. Детали, комментарии, прогнозы.
Вкладывать сбережения в строительство – затея рискованная. Это как игра в рулетку: построят — не построят. Но отказываться от такой игры пока никто не собирается: застройщикам нужны деньги граждан, гражданам нужны дешевые на этапе котлована квартиры.
Потому и дискуссии об отмене долевого строительства восторга не вызвали. Но защитить дольщиков понадежнее власти все-таки решили.
И в очередной раз реформировали закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, ряд положений которого заработает уже с 1 января 2017 года.
Долевое строительство по-новому
Для начала разберемся: сильно ли изменится жизнь застройщиков и дольщиков после вступления в силу новой версии 214-ФЗ. Суть поправок – ужесточение требований к застройщику, что, как предполагается, позволит лучше защитить дольщика.
Среди грядущих новшеств: создание единого реестра застройщиков, введение новых требований к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом) и его уставному капиталу, перечисляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
«Сейчас никто не проверяет, имеются ли в распоряжении застройщика хоть какие-то денежные средства, которые могут обеспечить ведение строительства и его успешное завершение, или он целиком и полностью полагается на заемные деньги», — говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.
С 1 января 2017 года только застройщики с установленным правительством капиталом смогут возводить дома. Причем, чем больше жилья возводит компания, тем больше собственных денег у нее должно быть. Например, минимум – 500 тыс. кв. м жилья. В таком случае застройщик должен иметь в уставном капитале не меньше 2,5 млн руб.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», новые требования к размеру уставного капитала будут способствовать укрупнению рынка, но вряд ли приведут к росту цен – все же ценообразование в проекте определяется рыночной ситуацией, финансовой моделью проекта, спросом и платежеспособностью населения, считает эксперт.
Правда, подчеркивает Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, на цене жилья может сказаться снижение конкуренции среди девелоперов: «в Московском регионе сейчас работает менее 30% крупных застройщиков, остальные игроки – это средние и мелкие компании, которые могут уйти с рынка, если они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме Из-за сокращения количества девелоперов неизбежно уменьшение объемов предложения, причем значительное. А чем более дефицитен продукт – тем выше его стоимость».
Дольщик будет больше знать о застройщике
Предполагается, что с 2017 года деятельность застройщиков станет еще прозрачнее. Обновленная версия 214-ФЗ расширяет перечень информации о самой компании и о проекте строительства, которую теперь застройщикам придется раскрывать.
Если раньше застройщик мог ограничиться размещением только проектной декларации, то теперь он будет обязан обнародовать сканы основных документов, включая разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, объясняет Ирина Доброхотова из «БЕСТ-Новострой».
- «Продвинутому покупателю поможет определиться с выбором и размещенное на сайте аудиторское заключение о деятельности застройщика за последний год, а также договор поручительства с учредителями застройщика и многое другое, что будет способствовать более глубокой информированности потенциального дольщика», — говорит эксперт.
- Также застройщики должны будут размещать на своих сайтах и ежемесячно обновлять фотографии строящихся домов.
- Еще одно новшество — создание и ведение единого реестра застройщиков, с помощью которого каждый покупатель сможет проверить деятельность застройщика.
- Кто достроит дом, если застройщик — банкрот?
На случай, если девелопер не справится со строительством, власти решили создать так называемый Компенсационный фонд дольщиков. Фонд, в который застройщики будут отчислять по 1% с каждого ДДУ, по идее, и должен подстраховать застройщика и взять на себя расходы по достройке домов в случае его банкроства.
Фонд дольщиков позволит покупателям квартир в новостройках почувствовать большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Так, рассуждает эксперт, у фонда будет больше средств, чем у любого частного страховщика. Это значит, что не возникнет финансовых проблем в случае банкротства крупных девелоперов.
«Если раньше в случае банкротства девелопера, дольщики оставались наедине со своей проблемой и вынуждены были через суд пытаться восстановить справедливость, то теперь появляется новая инстанция, которая готова взять на себя риски и завершить стройку», — заключает Колочинский.
А Владислав Луцков (Est-a-Tet) в эффективности нового фонда пока не уверен: «предполагаемый размер его накоплений не сможет покрыть с большой вероятностью все расходы на достройку объектов незавершённого строительства».
По замыслу чиновников, компенсационный фонд долевого строительства не повлияет на рынок, но изменит саму схему страхования участников, объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
«Компенсационный фонд, по сути, только заменит частных страховщиков, а отчисления даже немного снизятся, так как в законе их размер ограничен 1% (сейчас компании отчисляют страховщикам 1-1,5% — ред.).
На ценах это не отразится», — уверена Литинецкая.
Правда, пока возможность замены обязательного страхования ответственности застройщика по ДДУ взносом в компенсационный фон еще обсуждается, говорит Наталья Дубинина, старший юрисконсульт семейства компаний KASKAD Family.
«В случае выбора взноса в компенсационный фонда как дополнительной гарантии, предоставляемой застройщиком наряду с обязательным страхованием, такое нововведение может оказать давление на стоимость квадратного метра объектов недвижимости», — отмечает эксперт.
Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Новостройки» не исключает, что эти расходы, возможно, будут возложены на «плечи» дольщиков (для компенсации застройщиком расходов), «но если это и будет, то увеличение цены не повлечет сильного изменения стоимости». Если только на тот же 1%, допускает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. Впрочем, подчеркивает она, «если рынок не станет покупать по этим ценам, то произойдет откат назад и все вернется на круги своя».
«На стоимости жилья это не отразится», — уверенно заявляет Юрий Гольдберг, президент федерального страхового брокера дольщиков НСКА.
Дольщику тоже придется задуматься над своим поведением
Не только застройщику, но и дольщику придется стать ответственнее с 1 января 2017 года.
«Благодаря конкретизации прав и обязанностей сторон в новой редакции 214-ФЗ, теперь и застройщик получает больше инструментов воздействия на участника в части исполнения обязательств по договору.
А это в свою очередь позволит нивелировать сложившуюся сегодня практику злоупотребления правом со стороны участников долевого строительства», — говорит Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.
Так, в реформированном законе введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками.
«На практике часто возникали ситуации, когда отдельные граждане, минуя застройщика, сразу шли в суд, где, пользуясь неустойками и штрафами закона о защите прав потребителей, — вспоминает Александр Синицкий, директор департамента продаж ЖК «Английский квартал». — Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами, и только в критических случаях – через суд».
Что будет с ценами на жилье?
На стоимости квартир сегодня сказываются все дополнительные затраты застройщика, замечает Ольга Барабанова из Sezar Group: «если раньше дельта в прибыли позволяла девелоперам нивелировать незначительное увеличение в себестоимости «за свой счет», то сегодня маржинальность бизнеса такова, что каждый дополнительный фактор роста в конечном итоге переносится в стоимость продукта».
Правда, замечает Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group, рост цен в связи с новациями 214-ФЗ возможен только в том случае, если покупательская способность сможет выдержать повышение стоимости. «А если нет – придется застройщикам дополнительно снижать норму прибыли. Скорее всего, в итоге дополнительные расходы на обеспечение прав дольщиков будут разделены между самими дольщиками и застройщиками».
Полный запрет ДДУ: на руку ли покупателям?
Только полная отмена долевого строительства позволит защитить граждан от обмана, заявили власти в самом начале обсуждения поправок в 214-ФЗ, и предложили вовсе отменить долевое строительство в России. Но нужна ли такая защита самим покупателям квартир? Ведь готовый продукт всегда значительно дороже, чем тот, в создании которого принимают участие дольщики, говорит Ольга Барабанова (Sezar Group).
От начальной стадии строительства до момента ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличивается примерно на 30%, что существенно, говорит Ирина Могилатова (TWEED).
По оценке Евгения Сандлера, коммерческий директор ГК «INGRAD», если предположить, что единственным доступным вариантом финансирования строительства станут банковские кредиты, то напрашивается логичный вывод: стоимость квадратного метра вырастет в разы.
«Такую нагрузку не выдержит ни покупатель, ни девелоперский бизнес», — констатирует эксперт.
А для многих россиян долевое участие в строительстве – единственный реальный способ стать собственником жилья, а для застройщиков среднего звена – возможность строить, не привлекая банковское финансирование по российским, заметим, не очень лояльным ставкам, не скрывает Евгений Страхов, директор правового управления ООО «УК «Фонд-Юг».
Отказ от долевого строительства для российского рынка в современных реалиях маловероятен, но если предположить его реализацию, то рынок столкнется с массой проблем, предупреждает Ольга Славкина (Kalinka Group).
«Во-первых, это приведёт к ликвидации небольших девелоперских компаний, которые просто не выживут, поставленные в новые условия. «Гигантам» рынка не с кем будет конкурировать, что скажется и на стоимости, и на качестве возводимого жилья. Во-вторых, застройщики будут брать кредиты у банков, а размер переплаты добавлять к ценнику.
В-третьих, круг целевой аудитории заметно сузится. Жилье станет не по карману гражданам со средним доходом», — подчеркивает эксперт.
Проблема в том, что новации 214-ФЗ в основном ужесточают лишь требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан на основании ДДУ, говорит Андрей Кирсанов из MR Group.
Однако, обращает внимание эксперт, подавляющее большинство сегодняшних обманутых дольщиков доверили свои деньги компаниям, привлекающим деньги способами, не предусмотренными 214-ФЗ: заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства и др.
«Как видим, способов нарушения требований 214-ФЗ достаточно много и потребителю надо проявлять бдительность, прежде чем отдавать застройщику свои деньги», — предупреждает эксперт.
Кроме того, подчеркивает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», далеко не все риски исходят из несовершенства правовой базы: не нужно забывать про экономическое положение, причем как самих застройщиков, так и покупателей жилья.
«Сегодня главные риски рынка связаны не с процедурными моментами, а экономической конъюнктурой, — подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). — С одной стороны, рынок тянет на дно низкая платежеспособность покупателей.
С другой стороны, рост издержек на строительство и дорогой кредит не позволяют застройщикам выводить на рынок продукт, доступный большинству наших сограждан, которые нуждаются в жилье. На мой взгляд, властям нужно сосредоточиться на решении экономических проблем.
Что касается 214-ФЗ, то, как я полагаю, покупатель уже достаточно защищен и дальнейшее ужесточение мер по отношению к девелоперам может привести ровно к противоположному эффекту – росту стоимости жилья и неустойчивости строительного бизнеса». Несмотря на новые требования 214-ФЗ, ужесточенные меры и повышение ответственности застройщика, важно понимать, что инвестиции – это риск.
Закон – это база, которая всегда нуждается в совершенствовании. И ни один закон не может обеспечить стопроцентной защиты дольщиков. Главное при покупке квартиры в строящемся доме – быть внимательным и тщательно проверять всю информацию о застройщике, чтобы минимизировать риски.
Поправки к 214-ФЗ приведут к росту цен на жилье
В начале июля президент РФ Владимир Путин подписал № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Поправки к 214-ФЗ призваны сделать покупку квартиры в новостройке более безопасной, однако порядок исполнения многих положений вызывает вопросы, а застройщики говорят о том, что следствием поправок станет рост стоимости квадратного метра.
Требования к уставному капиталу ужесточат
Одно из основных требований нового закона — увеличение размера уставного капитала застройщика, привлекающего денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.
Размер уставного капитала привязан к максимальной площади объектов долевого строительства. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей при максимальной площади объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв.
м, 4 млн рублей – для объектов с площадью не более чем 2,5 тыс. кв. м, 10 млн рублей – для объектов с площадью не более 10 тыс. кв. м. Максимальный требуемый размер уставного капитала – 1,5 млрд рублей при максимальной площади объектов долевого строительства 500 тыс.
кв. м. Ранее на строительный рынок могли выйти компании с минимально возможным уставным капиталом в 10 тысяч рублей.
«Требование к размеру собственного капитала сделает покупку строящегося жилья более безопасным, но, одновременно, будет способствовать концентрации рынка. Небольшие игроки, строящие 1-2 дома, будут вымываться с рынка», – комментирует это нововведение директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.
Консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский обращает внимание на то, что закон также предусматривает обязанность застройщика вести учет денежных средств по каждому объекту и обязательный аудит финансовой отчетности.
Кроме того, закон расширяет перечень целей, на которые застройщик может использовать полученные от граждан денежные средства – их можно будет расходовать в том числе и на проектирование и строительство объектов социальной инфраструктуры.
Последний пункт, вероятно, будет позитивно воспринят застройщиками, поскольку позволит избежать двойного налогообложения – сейчас петербургские застройщики строят соцобъекты на средства из чистой прибыли после уплаты налога на прибыль, безвозмездно передают их городу, а потом еще платят налог на добавленную стоимость с этой операции (в области схема отличается – действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги»).
Средства дольщиков будут на эскроу-счетах
Еще одно важное нововведение – размещение средств дольщиков на эскроу-счетах в банках. Использование счетов эскроу предполагает трехсторонние договорные отношения между кредитной организацией, застройщиком и участником долевого строительства.
Деньги, уплаченные дольщиком после регистрации договора долевого участия, размещаются на специальном счете в банке, заключившем кредитный договор с застройщиком.
На счет застройщика эти деньги попадут только после того, как в банк предъявят документ, свидетельствующий об исполнении обязательств застройщика перед дольщиком — передаточный акт, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства или иной документ.
По мнению участников рынка, этот пункт с большой вероятностью повысит стоимость квадратного метра.
«Размещение средств дольщиков на эскроу-счетах усложнит процесс строительства и заставит застройщиков искать дополнительные источники финансирования, например, банковские кредиты. Это приведет к удорожанию квадратного метра, так как ставки по кредитам начинаются от 16-18% годовых.
Не уверен, что подобную меру нужно вводить именно сейчас, когда спрос на недвижимость отличается эластичностью, другими словами, покупатели реагируют на повышение цен», – полагает исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» (застройщик МЖК «Неоклассика») Николай Урусов.
По мнению Максима Соболева, введение эскроу-счетов, возможно, обезопасит дольщиков от нецелевого использования средств, но точно приведет к росту стоимости строительства, так как застройщики вместо денег дольщиков будут вынуждены использовать заемные средства.
Дополнения в договор долевого участия
В законе предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Это значит, что застройщики не смогут добавлять дополнительные пункты, ограничивающие права дольщиков. Кроме того, типовой договор долевого участия планируется дополнить рядом пунктов.
«Для будущих покупателей жилья важно то, что будет дополнено содержание договора участия в долевом строительстве, предусмотрена обязанность застройщика при передаче объекта недвижимости передавать гражданам специальную инструкцию по эксплуатации, установлен предельный размер допустимого превышения общей площади жилого объекта, более четко прописаны права и обязанности сторон по устранению обнаруженных недостатков», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Олег Островский.
Создание компенсационного фонда для дольщиков
В законе также прописана возможность создания компенсационного фонда для возмещения убытков гражданам и завершения долгостроев.
Предполагается, что фонд будет формироваться за счет взносов застройщиков (не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома).
Процедура получения обманутыми дольщиками своих денег пока непонятна, но застройщики считают, что обозначенный взнос слишком велик и может сказаться на стоимости квадратного метра.
«Пока предсказать эффективность новации невозможно, поскольку нет конкретики о том, как это будет работать. Опять же, непонятен порядок расчетов, результатом которого стал объем компенсационного фонда в размере 30-35 млрд. рублей в год.
Если фонд будет работать по модели Агентства страхования вкладов (АСВ), то, возможно, это и неплохой вариант, кроме размера взноса: 1% — это много, а значит, это опять скажется на стоимости квадратного метра», – считает директор юридического департамента ГК «Эталон» Виктория Цытрина.
По мнению Николая Урусова, пока нет ясности, кто будет управлять и распоряжаться средствами фонда, а также гарантий, что фонд не станет «пустышкой», и внесенные туда средства не пропадут.
14 июля глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что компенсационный фонд заменит существующую ныне систему страхования застройщиков, а норму об обязательном страховании застройщиков планируется отменить осенью. В связи с этим можно ожидать, что осенью на рынке недвижимости стартуют существенные перемены.
Другие пункты
К заметным пунктам нового закона можно также отнести создание открытого единого реестра застройщиков, а также расширение перечня обязательной информации, подлежащей опубликованию застройщиком на официальном сайте объекта (наличие официального сайта становится обязательным). Кроме того, закон указывает, что положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
В целом, по наблюдениям Олега Островского, поправки были внесены не только в 214-ФЗ, но и в Федеральные законы «О рекламе», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации недвижимости» и в Жилищный кодекс. В частности, уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.
Последствия
Большинство пунктов нового закона вступят в силу с 1 января 2017 года, требования по части минимального уставного капитала застройщика начнут действовать с 1 июля следующего года.
Важно отметить, что их действие будет распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, только в том случае, если первый договор участия в долевом строительстве заключен после указанных выше дат.
Это значит, что для того, чтобы внесенные изменения заработали в полном объеме, должно пройти как минимум несколько лет.
Таким образом, у застройщиков есть некоторое время, чтобы подготовиться к изменениям. В целом в законе можно отметить как, скорее, положительные моменты (повышение информационной открытости застройщиков, разработка типового ДДУ), так и спорные (введение эскроу- счетов, появление компенсационного фонда, структура которого пока неясна), которые могут привести к повышению цен на жилье.
По словам генерального директора компании «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, отдельные полезные новации закона (например, требования к уставному капиталу застройщиков) тонут в количестве абсурдных требований, которые в виде затрат приведут к повышению себестоимости строительства и его дальнейшему сокращению. О том, что жизнь застройщиков усложнится, говорит и Олег Островский:
«Принятые изменения, безусловно, направлены на обеспечение защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
Их реализация, с одной стороны, сделает долевое строительство более безопасным для граждан, но с другой стороны, по моему мнению, приведет пусть и не к очень значительному, но росту цен на жилье. Застройщикам такие нововведения жизнь, конечно, усложнят.
Возможно, некоторые из них не смогут соответствовать установленным требованиям и рынок покинут. Надеюсь, таких будет немного».
Источники фото: severdol.ru, uincar.ru
Изменения в 214-ФЗ. Неочевидные последствия новых правил жилищного строительства. Про стоимость — блоги риэлторов | ЦИАН
Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний «СТОУН»
1 июля 2018 года для большинства россиян запомнится выходом сборной в четвертьфинал Чемпионата Мира по футболу, а для игроков рынка недвижимости эта дата – переход Рубикона. В силу вступили первые поправки, призванные избавить страну от новых обманутых дольщиков. Жизнь застройщиков уже никогда не будет прежней и это озадачило даже крупные компании.
Основная цель всех изменений выглядит справедливой, обоснованной, дело в том, что даже во время существования закона, полностью регулирующего эту сферу, появляются обманутые дольщики.
Только в ноябре 2016 года Генпрокуратура РФ насчитала порядка 40 тысяч таких граждан по всей стране. Но, эксперты «Минченко консалтинг», оценивая источники и риски протестной активности в апреле 2018 года, отмечают, что официальные данные сильно занижены.
Только в Краснодарском крае число людей, оставшихся без жилья, составляет порядка 20 тысяч (вместо официально подтвержденного 941 человека).
Таким образом, положительная динамика сокращения числа обманутых дольщиков с 2012 в 2 раза (тогда цифра соответствовала 80 тысячам человек), отмеченная Генпрокуратурой, может не соответствовать действительности.
Таким образом, кардинальные изменения в законодательстве – это выход и реальная возможность избежать появления новых проблем.
Наша задача состоит теперь только в том, чтобы научиться работать в новых рыночных реалиях и оценить возможности и перспективы отрасли.
Мы подготовили ряд авторских заметок относительно последствий принятых поправок, и начать придется с самой очевидной, но её не затронуть нельзя. Это повышение цен на новостройки.
- О поправках многое говорилось, поэтому я остановлюсь лишь на главном, что действительно было принято, вступило в силу с июля и имеет значение для рынка первичной недвижимости России. Итак, «июльские» правки в основном направлены на игроков рынка недвижимости, застройщиков и характеризуются ужесточением требований:
- — повышаются квалификационные требования (работать могут только хозяйственные общества, никакие некоммерческие организации, фонды и прочие организации больше не имеют права привлекать средства дольщиков, только «специализированные застройщики»);
- — опыт компании оценивается не только в годах (не менее 3 лет), но и в квадратных метрах успешно построенной и сданной недвижимости — минимально 10 тыс.;
- — на банковском счете застройщика должно быть не менее 10% проектной стоимости будущего объекта;
- — нулевая задолженность по кредитам, займам и ссудам (исключение – целевое кредитование);
- — 1 разрешение на строительство = 1 застройщик (исключение составляют только комплексные проекты).
- Расходы застройщиков тоже берут под особый контроль:
— порогом в 10% ограничены все расходы компании. Сюда входит аренда, заработные платы штату сотрудников, реклама и прочие хозяйственные издержки. Сейчас эти затраты значительно превышают указанное значение.
Если компания раскрывает информацию о себе, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, тогда указанный порог возрастает до 20%.
Просто для сведения могу сказать, что из более 4000 компаний, осуществляющих деятельность в сфере строительства только 13(!), кто реально проходит эту процедуру.
Собственно говоря, это весь основной перечень «июньских» правок, которые взволновали и застройщиков, и покупателей.
Главную поправку, переход на проектное финансирование, перенесли на год. Но, именно она произведет самый очевидный эффект – повысит стоимость жилья. С этого и начнем.
Итак, основной эффект, который уже сложно будет не заметить покупателям – увеличение стоимости жилья. Проектное финансирование предполагает использование денег от банка и под определенный процент (вместо бесплатных денег дольщиков).
Так что даже если сейчас с помощью грамотных договоренностей на законодательном уровне будет определен порог процентов, под который будут выдаваться деньги на стройку, например, на уровне 5% в год, то жилье подрастет в цене минимум на эти же 5 процентов.
Ставка на проектное кредитования некоторыми банками уже объявлена публично – от 6% у Сбербанка до 12% у банка «Российский капитал». Эти расходы в итоге все равно будут включены в цены квартир и переложены на покупателей.
В итоге, получается что за гарантии безопасности от риска остаться без накоплений или с квартирой в долгострое, покупатели новостроек вынуждены будут доплатить, даже те, кто хотел бы рискнуть и вложиться в жилье на котловане, не получат низкую цену.
Пока это выглядит неоднозначно, но грамотная политика в направлении понижения ипотечных ставок и понижения ключевой ставки ЦБ, помогут решить вопрос повышения стоимости квартир.
Например, ставки в 2-4% на проектное финансирование и в 5-6% на ипотеку сняли бы все вопросы у покупателей, потому что бы по итогу позволяли бы покупать квартиры с совсем небольшим удорожанием.
В последующих материалах я расскажу о менее очевидных эффектах, которые вызовут поправки в 214-ФЗ. Всего по этой теме будет сделано и опубликовано 5 материалов.
Последствия поправок в 214-ФЗ: «рост стоимости квартир в новостройке составит не менее 15%, а то и 20%»
В связи с переходом на проектное финансирование и банковское сопровождение застройщиков может уменьшиться число девелоперов, что приведет к дефициту жилья и росту цен на него, считают аналитики компании «Инком-Недвижимость». Кроме того, по мнению экспертов, пока нет абсолютной гарантии надежности всех 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов, и в случае кризиса банковской сферы пострадают дольщики.
- Свой взгляд на проблему представил руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:
- Покупатель: между банком и застройщиком
- При переходе на банковское сопровождение строительства структура деятельности девелоперов должна измениться принципиально, вследствие чего их расходы неизбежно увеличатся.
Защищенность дольщиков при банковском сопровождении сделки, возможно, обеспечивается, но все же не полная. Меры направлены на то, чтобы обезопасить покупателей жилья от потери денег. Но всем известно, что в последнее время некоторые банки терпят крах и закрываются либо санируются, в их числе даже крупные и, казалось бы, надежные. Есть ли 100%-ная гарантия, что не «лопнет» банк, где хранятся деньги на эскроу-счетах? В случае банкротства пострадают дольщики, только уже не по вине застройщика. Так, возникает риск, что кризис в сфере девелопмента может перерасти в расстройство банковской системы — в конечном счете, любые коллапсы нарушают интересы покупателей-пайщиков. Конечно, гарантии безопасности должны обеспечиваться за счет Центробанка (ЦБ) — именно им утвержден список надежных банков, имеющих право открыть эскроу-счета: на сегодняшний день их 55. Очевидно, что большинство дольщиков будет обращаться в ТОП-5 и первое место, скорее всего, займет Сбербанк. Создается ощущение, что инициированные реформы в первую очередь направлены не столько на защиту дольщиков, сколько на монополизацию банковской сферы и первичного рынка жилья. Но помимо первой пятерки остается еще 50 аккредитованных банков, и в этой связи также возникает вопрос: достаточно ли адаптирована к новым условиям система страхования вкладов? Да, с 2015 года банковские счета эскроу, открытые физическими лицами для расчетов по сделкам с недвижимостью, подлежат страхованию на сумму до 10 млн рублей, но все ли условия спустя три года остаются эффективными? Пока застройщики и банки лишь обсуждают особенности взаимодействия через эскроу-счета, иными словами, отработанного механизма пока нет.
Квартира: станет дефицитным товаром и подорожает В среднесрочной перспективе нововведения на первичном рынке, безусловно, приведут к росту цен на новое жилье.
Минимальное подорожание — пропорционально размеру ставки проектного финансирования, но пока неизвестно, какими будут эти ставки. К тому же, следует учитывать административные и прочие сопутствующие расходы.
Ожидаемый в ближайшие годы рост стоимости квартиры в новостройке составит не менее 15%, а то и 20%.
Немаловажную роль в удорожании сыграет возникновение дефицита при сокращении числа застройщиков — ввиду снижения рентабельности возведения жилья. Девелоперов, оставшихся на рынке, изменения в 214-ФЗ также ограничат в объеме ввода квадратных метров.
С другой стороны, после полного отказа от ДДУ система финансирования жилищного строительства, а, следовательно, и объем предложения на первичном рынке, будут регулироваться ЦБ — структурой, контролирующей финансовые потоки застройщиков, иначе говоря, сколько банки смогут выделить средств, столько квартир и будет построено.
При этом спрос сохраняется, и он довольно высокий. Дефицит может возникнуть примерно через пять лет, когда полностью реализуют квартиры в домах, возведенных по старым нормативам, или в продаже останутся не самые ликвидные объекты.
Застройка: назад в будущее?
В конце концов, число девелоперов может сократиться до минимума. При таком сценарии исчезнут условия для конкуренции, без которой невозможно качественное развитие рынка.
Выход новых интересных необычных предложений будет крайне ограниченным, ведь такими проектами занимаются, в основном, некрупные застройщики, которым, вероятнее всего, не удастся «выжить» в жестких условиях.
Усилится тенденция монополизации рынка, а крупные девелоперы масштабных массовых проектов традиционно тяготеют к шаблонам, и в этом случае вполне реальной выглядит перспектива засилья безликой единообразной застройки — как во времена СССР.
- «Сокращение рынка жилья приведет к ухудшению качества проектов»
- «Застройщики не сильно озадачены качеством и инфраструктурой проектов»
- Блиц-опрос о повышении взносов в фонд дольщиков до 6%: «рынок отреагирует шоком и подорожанием»
Дата публикации 07 августа 2018
Блиц-опрос: чем грозит «скоропостижный» отказ от долевого строительства
На недавней встрече с чиновниками и застройщиками президент России Владимир Путин потребовал как можно раньше отказаться от долевого строительства — не с 1 июля 2019 года, а уже в текущем году.
Застройщики смогут получить деньги за проданное жилье только после того, как квартира будет передана покупателю. Таким образом, финансировать строительство девелоперам придется за счет собственных средств или брать кредиты в банке.
Новострой-М разбирался, чем грозит рынку новостроек ускоренное изменение правил игры.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Если предположить, что такое решение и будет принято, вряд ли оно будет скоропостижным.
Сегодня мы видим, что законодатели готовы глубже погружаться в ситуацию и даже идти навстречу застройщикам, пересматривая отдельные положения поправок в 214-ФЗ, я имею в виду отмену требования «один застройщик — одно разрешение на строительство».
Кроме того, в правительстве давно объявили о грядущем переходе на проектное финансирование, которое не исключает продажи жилья на этапе строительства. Надеюсь, этот курс не изменится.
Если все же такие кардинальные меры будут приняты, они, конечно, избавят государство от недостроев и так называемых обманутых дольщиков, но не решат другой социально значимой проблемы по обеспечению наших граждан доступным жильём.
Безусловно, инвестирование в жилищное строительство предполагает наличие определённых рисков, но каждый человек должен решать самостоятельно, готов ли он участвовать в нем или нет, ведь всегда есть альтернатива — покупка жилья на вторичном рынке.
После предполагаемой отмены долевого строительства можно прогнозировать рост стоимости входного билета на рынок недвижимости на 30-40%. Эта цифра складывается из разницы в стоимости объекта недвижимости на начальном и завершающем этапе строительства, также добавляются расходы на обслуживание дорогостоящих кредитов на весь период строительства.
Доступная ипотека и дальнейшее снижение процентных ставок могут отчасти нивелировать удорожание, но потребители должны будут закладывать дополнительные расходы на первоначальный взнос.
Сложно сказать, что будет с текущими проектами, так как нам не известны детали, пока что все обсуждения происходят на уровне слухов, на законодательном уровне никаких документов не принималось.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Даже если будет политическая воля, в кратчайшие сроки полностью отказаться от реализации строящегося жилья невозможно, потому что проведение и разработка законопроекта займет не менее полугода. Я считаю, что единовременный и полный отказ от долевого строительства невозможен.
Во-первых, пока что заменить средства дольщиков совершенно нечем, для этого объем выдачи кредитов девелоперам должен вырасти в девять раз. Даже самые крупные банки вместе взятые едва ли справятся с такой задачей. В итоге строительство нового коммерческого жилья в основном прекратится.
Государство, конечно, не сможет заменить частный сектор в кратчайшие сроки, и объем ввода новостроек резко упадет.
Во-вторых, компании, которые уже ведут строительство с привлечением средств покупателей, столкнутся с кризисом неплатежей: у них не будет средств на завершение строительства и обслуживание кредитов, поэтому число долгостроев не сократится, а увеличится.
В-третьих, возможность приобрести новое и современное жилье по разумным ценам для россиян вовсе исчезнет. То есть процесс улучшения качества жилой среды также остановится, ведь большинство наших соотечественников переориентируется на вторичный рынок.
Я полагаю, что быстрый и бескомпромиссный отказ от долевого строительства невозможен.
На сегодняшний день есть только дорожная карта по переходу к проектному финансированию и отказу от ДДУ.
Это документ, принятый правительством, который определяет план реформ и состоит из перечня необходимых законопроектов, которые еще даже не разработаны.
Разумеется, каждый из этих законопроектов также будет рассматриваться определенное время властями, обсуждаться с участием представителей отрасли.
Более того, в дорожной карте четко прописано, какие новостройки подпадают под переход на проектное финансирование. На третьем этапе (с 1 июля 2019 года) только через эскроу-счета будут продавать лишь те дома, где первый ДДУ заключен после этой даты.
Проще говоря, «отказ от долевого строительства» распространится только на новые проекты, которые застройщики запустят через год, то есть почти весь существующий (и вышедший на рынок до этой даты) объем предложения и дальше будет продаваться по закону о долевом строительстве.
Кроме того, дорожная карта не исключает, что часть договоров даже в новых проектах (стартовавших после 1 июля 2019 года), может реализовываться по старой схеме (не более 5% к началу 2021 года).
Таким образом, нет никаких оснований говорить о полном отказе от долевого строительства уже в этом году, не считая некоторых непроверенных слухов.
Все новостройки, которые начнут продаваться, как минимум, до 1 июля 2019 года, будут реализовываться по 214-ФЗ. Замещение дореформенных проектов на рынке послереформенными произойдет далеко не сразу.
К концу второго полугодия 2019 года доля новостроек, которые будут продаваться только через эскроу-счета в рамках проектного финансирования, не превысит 3-5% от общего объема предложения нового жилья в стране.
Поэтому резких изменений ожидать не стоит, так как новостройки с новыми правилами продаж будут медленно и плавно входить в практику рынка.
Конечно, президенту не хочется начинать новую шестилетку с очередного крупного скандала с дольщиками, поэтому эмоции требуют радикальных решений.
При этом новые механизмы защиты дольщиков в виде обновленного 214-ФЗ, учреждения Фонда защиты прав участников долевого строительства и другие схемы еще не начали работать в полную силу, поэтому они не могут дать немедленного результата и полностью предотвратить появление новых долгостроев. Безусловно, рынку нужно время для самосовершенствования.
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group
Запрет реализации строящегося жилья, безусловно, изменит положение всей строительной отрасли. Ежегодно в России заключается порядка 700 тысяч договоров долевого участия на общую сумму около 2 трлн рублей (около 2% ВВП страны).
Это значит, что подавляющее число застройщиков будут вынуждены искать альтернативные источники финансирования проектов (собственные средства или проектное финансирование), чтобы завершить строительство.
А поскольку 74% всех объектов реализуются путем привлечения средств дольщиков (колоссальный источник финансирования), заменят ли их банки — неизвестно. Поэтому очевидно, что переход все же должен быть продуманным и плавным.
Конечно, на настроения властей повлияли новые проблемы с некоторыми крупными подмосковными и столичными застройщиками. Однако в любом случае, я полагаю, что какие-либо радикальные и быстрые меры все-таки не будут приняты в силу масштабов и социальной значимости отрасли.
Кроме того, в целом в последние годы наметилась положительная динамика, число проблемных объектов в стране сокращается, разработаны новые механизмы гарантий по 214-ФЗ. Заработал компенсационный фонд дольщиков, куда перечисляются средства от застройщиков.
Поэтому я думаю, что в любом случае решение будет взвешенным и никаких «шоковых» сценариев к строительству не применят.
Если новостройки перейдут в статус готового жилья, они сформируют новый огромный сегмент вторичного рынка. Сейчас на новостройки приходится порядка 35% всех сделок, поэтому и новый сегмент вторичного рынка составит не менее 25-30%.
Покупатели будут покупать не картинки, а квартиры.
Вопрос в стоимости: да, новое готовое жилье станет дороже на 20-30% по сравнению с тем, что можно было купить на стадии «котлована», но это безрисковое приобретение, поэтому свой клиент у таких предложений найдется.
Бизнес будет встраиваться в планы властей, иного пути нет. Однако адаптация к новым правилам регулирования в большей степени зависит от того, насколько проработаны технологии перехода на новые схемы, прежде всего, со стороны банковского сообщества, профильных министерств и ведомств.
Готовы ли они выстроить всю цепочку взаимодействия как по отношению к дольщикам, так и по отношению к застройщикам. Прописаны ли необходимые подзаконные акты, инструкции, приказы и регламенты. Насколько готовы сами чиновники к изменениям. Проведена ли разъяснительная работа среди участников рынка.
Пока что все это — открытые вопросы.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»
Схема с проектным финансированием не новая история: наша компания, например, строит с привлечением проектного финансирования с самого первого проекта. Переход на подобный вариант работы всех застройщиков позволит снизить риски для граждан при покупке жилья. Это правильно, недопустимо оставлять людей без квартир.
Конечно, многое будет зависеть от условий, которые банки предложат девелоперам. Пока окончательного понимания, как это будет выглядеть, нет, так что сложно судить о том, как это отразится на рынке и ценах.
Относительно запрета на продажу строящихся квартир уже в этом году: думаю, что, если такое случится, речь будет идти о новых проектах, а не о тех, что сегодня уже строятся и продаются. Все-таки перестроить финансовую модель уже существующего проекта — нелегко, к тому же, это может привести к нежелательным результатам.
Наша компания пока не видит никаких проблем в связи с планами властей, главное — четко продумать механизм работы по новым правилам.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»
Можно положительно оценить меры, которые принимают власти, чтобы защитить права дольщиков, вложивших деньги в строительство, которые направлены на то, чтобы на рынке работали застройщики, готовые полностью выполнить свои обязательства. Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем, в настоящее время и принимаются определенные изменения в законодательстве.
Однако оценить однозначно всю ситуацию в случае принятия моратория продажи квартир в новостройках очень сложно.
Несомненно, это усложнит работу девелоперов, так как существенный объем квадратных метров продается до момента ввода дома в эксплуатацию, а полученные по ДДУ деньги застройщик направляет на строительство.
Если такой запрет будет принят, то девелоперам придется искать новые пути финансирования.
- «Не менее 50% застройщиков могут уйти с рынка из-за изменений в 214-ФЗ»
- Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ
- «Последствия реформы будут фатальными: начнутся массовые банкротства компаний, цены вырастут»
- «Власть целенаправленно выдавливает большую часть застройщиков с рынка»
Дата публикации 04 июня 2018