Самая распространенная проблема при инвестировании в недвижимость – это задержка сдачи дома. Отсрочку ввода объекта в эксплуатацию до двух-трех месяцев стоит спокойно переждать. Это привычная практика, и в этом нет ничего страшного.
А если сдачу новостройки затягивают до полугода и дольше – это уже проблема. В таком случае вкладчикам стоит прибегать к мероприятиям по возмещению материального и морального ущерба со стороны строительной компании. Одни инвесторы при этом добиваются выплат в досудебном порядке, другим приходится обращаться в суд.
Разберемся, как стоит действовать, чтобы получить компенсацию в случае задержки сдачи новостройки.
Чтобы понять, как долго вам придется ждать ключи от квартиры, стоит проанализировать причины задержки. Чаще всего ввод дома в эксплуатацию задерживают из-за следующего:
- Подключение новостройки к инженерии Задержка незначительна и обусловлена тем, что строительная компания должна договориться с поставщиками услуг, оформить документы на присоединении к их сетям.
- Отсутствие документов на землю Если земля под объектом не оформлена в пользование или в собственность застройщика, вообще не известно, сдадут ли дом. Здесь сроки задержки могут затянуться на годы.
- Несоответствие объекта проектной документации Как правило в этом случае ситуацию стараются исправить как можно быстрее, за несколько месяцев.
- Недостаточное финансирование Нехватка денег для продолжения строительства – одна из наиболее частых причин затягивания ввода жилых комплексов в эксплуатацию. Иногда это может повлечь даже банкротство компании.
- Отказ вводить объект в эксплуатацию Если орган архитектуры обнаружит ошибки, нарушения и недоработки в реализации проекта, несоответствие нормам, он откажет во вводе в эксплуатацию до исправления дефектов.
Чтобы исключить все эти риски и точно получить ключи от квартиры вовремя, можно рассматривать недвижимость не в строящихся, а в уже сданных новостройках. Так вы приобретаете уже готовое жилье, а не инвестируете в будущий объект.
На каком этапе выгодно инвестировать в строительство
Но из-за отсутствия рисков цены на квадратный метр в готовых домах выше, а выбор квартир меньше, ведь большую часть недвижимости раскупают в период строительства жилого комплекса.
Лучше всего для инвестора, если размер компенсации и точные сроки ввода дома в эксплуатацию прописаны в договоре с застройщиком. На практике добиться выплаты неустойки в большинстве таких случаев можно в досудебном порядке. Достаточно написать официальное письмо на имя директора с требованием возместить ущерб
Новостройки: как проверить репутацию застройщика
Если точных сроков сдачи дома и размеров компенсации в договоре нет, добиваться выплат придется через суд.
Если сдачу дома затягивают больше чем на 6 месяцев, напишите официальное письмо на имя директора компании с требованием объяснить причины задержки.
Выясняйте все вопросы и направляйте требования в письменной форме – далее это поможет вам в суде, так как письма будут доказательствами по делу.
Если же в договоре вообще не говорится о компенсации и ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта, то по законодательству вы все равно можете на нее претендовать.
Право на компенсацию в случае затягивания сроков сдачи новостройки инвестор может отстоять в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом.
Это исходит из практики Верховного суда, которым был установлен соответствующий судебный прецедент по делу №755/3509/18.
По решению от 7 октября 2020 года был удовлетворен иск о взыскании морального ущерба с застройщика за несвоевременную сдачу дома.
Нарушение сроков сдачи дома застройщиком может стать причиной пересмотра или расторжения договора. Вы можете попросить пересмотреть условия для защиты своих прав или потребовать вернуть деньги с выплатой компенсаций, неустоек.
Как разорвать договор с застройщиком и вернуть деньги
Порядок расторжения или пересмотра договора зависит от того, будет ли согласен застройщик на ваши условия. Если да, это получится сделать без суда, просто и быстро. Если же застройщик откажется – придется писать ему официальные письма, получать и сохранять ответы, обращаться с этими бумагами в суд.
Через суд инвестор может добиваться возмещения компенсации материальных и моральных убытков.
Возмещение материальных убытков
К материальным убыткам, которые можно потребовать возместить у строительной компании, относятся не только расходы, связанные с задержкой сдачи дома, но и недополученная прибыль.
В целом вы сможете вернуть:
- Неустойку, компенсацию Неустойка за нарушение сроков сдачи объекта может быть установлена договором или определяться по нормам закона.
- Затраты на аренду недвижимости Если в период строительства дома вам приходилось арендовать жилье, вы можете потребовать вернуть деньги, потраченные на аренду недвижимости из-за невозможности вовремя заселиться в свою квартиру.
- Упущенный доход Если вы планировали сдавать квартиру в новом доме в аренду, можете посчитать и потребовать возместить недополученную сумму дохода.
Для возмещения материальных убытков через суд вы обязательно должны предоставить доказательства наличия соответствующих расходов или недополученных доходов. Например, договор об аренде квартиры на период задержки сдачи дома.
Компенсация морального ущерба
Часто инвесторы болезненно и неспокойно переносят задержки, связанные со сдачей дома. Нарушение сна, покоя, проявление хронических заболеваний, ухудшение самочувствия и даже развитие болезней на фоне переживаний из-за затягивания ввода жилого комплекса в эксплуатацию дают вам право на компенсацию морального ущерба.
Подтверждением ухудшения самочувствия и состояния здоровья будут справки от врачей, записи в медицинской карте. Также собирайте чеки за лекарства и лечение. Они нужны для подтверждения того, что вам пришлось лечиться, и для компенсации сумм, потраченных на медикаменты, процедуры.
13 вопросов покупателей квартир в новостройке
Судебная практика показывает, что сейчас инвесторам удается отсудить материальную компенсацию, даже если в договоре она не предусмотрена. Но добиться выплат при этом гораздо сложнее, чем если бы в соглашении был прописан соответствующий пункт.
Найти квартиру в новостройке на DOM.RIA
Исключить риск задержки сроков ввода новостройки в эксплуатацию можно, вкладывая в уже готовую недвижимость или рассматривая дома на финальном этапе строительства.
Инвестируя в строящийся объект, проверьте, чтобы у застройщика было все в порядке с документами касательно его деятельности, самого жилого комплекса, разрешений и земли под новостройкой.
Это должна быть зарекомендованная на рынке строительная компания с опытом, которая доказала на практике, что сдает объекты вовремя.
Аренда жилья будет оплачена застройщиком при задержке сдачи дома
Аренда жилья может быть оплачена застройщиком дома, сдача которого затянулась
Эта информация пригодится дольщикам, т.е., тем, кто нашёл возможность приобрести жилье в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве. Это хорошая возможность приобрести жилую площадь в новом доме по относительно низкой цене. Однако, у такого варианта имеются и определенные риски — может понадобиться аренда жилья.
Одним из таких рисков является факт сдачи построенного дома позже срока, которой стороны обговорили в договоре долевого участия.
На этот случай законодатель предусмотрел ответственность застройщика – неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка, ныне приравненной к ключевой ставке того же банка.
Данное положение закреплено в законе об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 г. Неустойка исчисляется исходя из цены договора.
В последнее время дольщики всё чаще обращаются в суды с заявлениями о взыскании неустойки, частенько уступая право требовать неустойку третьим лицам. Поскольку таких дел становится всё больше, вопросы, связанные с неустойкой часто бывают предметом рассмотрения Пленума Верховного Суда.
Вот и в этот раз, дольщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки с застройщика. Дополнительно истец потребовал от строителей компенсировать ему стоимость проживания на арендованной площади и коммунальных платежей за тот же период. Необходимость аренды была при этом продиктована именно задержкой окончания строительства.
Суд первой инстанции требование истца о взыскании неустойки удовлетворил частично, при этом, расходы истца на проживание в арендованной квартире удовлетворил полностью. Апелляция же наотрез отказала в компенсации аренды, и, отменяя судебный акт первой инстанции, пояснила, что податель иска сам, по своей воле стал арендатором жилья.
Однако, 19.12.2017 г. ВС РФ поставил точку в таком споре.
Состав судей Коллегии по гражданским делам ВС РФ под председательством Горшкова В.В., указал на тот факт, что отсутствие жилого помещения у истца повлекло для него необходимость арендовать жилье, и, соответственно, нести расходы по оплате аренды.
Из приведенного материала можно сделать выводы о том, что если застройщик задерживает сдачу купленной вами недвижимости против сроков, установленных договором, можно снять жилье, при условии, что у вас нет пригодного к проживанию жилья в населенном пункте, в котором вы зарегистрированы. Аренду оплатит застройщик.
Ещё по теме:
Как получить компенсацию от застройщика за задержку сдачи дома
Наиболее распространенной причиной для судебных исков и требований компенсации от застройщика является нарушение сроков ввода жилья…
Superrielt.ru попросил адвоката Олега Сухова пояснить, как оштрафовать непунктуального застройщика и на какую сумму может рассчитывать дольщик в этом случае.
Покупатель вправе защитить свои права, если продолжительность просрочки превысила 2 месяца.
Согласно закону 214-ФЗ, в этой случае можно расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, ссылаясь на несвоевременное выполнение обязательств.
Так как строительные компании вводят дома в среднем на 1-3 года позже оговоренного времени, в большинстве случаев суд удовлетворяет такие иски, но подчеркиваем – частично.
Судебная практика говорит о том, что при нарушении сроков ввода дольщику всегда стоит отстаивать свои права. Правда, компенсацию в ожидаемом размере получить, скорее всего, не удастся, говорит Сухов.
На исход влияет много факторов: причины и длительность просрочки, размер исковых требований, меры, которые застройщик предпринял для устранения нарушений, а также то, как они повлияли на дольщика.
Как правило, суды удовлетворяют требования лишь частично, «половиня» сумму штрафа, на который рассчитывал истец, исходя из предписанной законом одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ. Добиться приличной компенсации за моральный вред дольщикам тоже не уда`тся: можно рассчитывать на сумму 5-15 тысяч рублей, а в редких случаях – до 50 тысяч рублей.
Два примера компенсации, которую можно получить
Пример №1. Пострадавший дольщик подал в суд на крупного ярославского застройщика, требуя компенсации за нарушение сроков ввода жилого дома. Дольщик заключил с застройщиком ДДУ и практически сразу внёс полную стоимость квартиры. Согласно договору, строительная компания должна была сдать дом через полтора года, но строительство растянулось на три.
Истец требовал компенсации за моральный ущерб в размере 50 тысяч рублей, а за нарушение сроков ввода – 681 тысячу рублей, учитывая одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ (на тот момент она составляла 7,75% от суммы договора за каждый день просрочки). Кроме того, согласно закону, застройщик должен был выплатить вычисленную сумму в двукратном размере, так как дольщиком является физлицо, а не юридическое лицо. Общая сумма исковых требований составила 732 тысячи рублей.
По словам Сухова, суд согласился с размером штрафа, но фактически истец получил в 5 раз меньше. Суд принял такое решение, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой можно уменьшить размер пени, если размер обязательств несоизмерим последствиям нарушений.
Пример №2. Дольщик подал исковое заявление на одного из ведущих застройщиков Иркутска, требуя выплаты неустойки за существенное отклонение в сроках сдачи дома и передачи ему собственной квартиры, стоимость которой он оплатил сразу же. Дом должны были достроить через год, но акт передачи жилья был составлен через два года.
Кроме того, квартира имела явные дефекты, поэтому дольщик отказался подписывать документ. Застройщик так и не устранил брак.
Истец требовал, чтобы суд признал недействительным акт передачи квартиры, подписанный в одностороннем порядке. Сумма неустойки за почти двухлетнюю просрочку, расходы на устранение дефектов и моральный ущерб составила 390 тысяч рублей. Истец намеренно занизил сумму взыскания и отказался от положенной компенсации в 665 тысяч рублей, запросив 100 тысяч.
Суд встал на сторону дольщика, но все же удовлетворил иск лишь частично, оценив моральный ущерб всего в 5 тысяч вместо заявленных 20 тысяч рублей. Также застройщика обязали выплатить штраф за неисполнение требований перед дольщиком в добровольном порядке, покрыть судебные расходы и стоимость экспертизы. В сумме застройщик был наказан на 150 тысяч рублей.
Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?
Размер неустойки при нарушении сроков передачи жилого помещения дольщику может оказаться меньше ожидаемого, поскольку при ее начислении не будет учитываться период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. К тому же дольщик вовсе лишится возможности получить ее, если подпишет соглашение о переносе сроков
В феврале Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по борьбе с распространением в России коронавирусной инфекции (подробнее об этом – в новостях «Президиум ВС утвердил третий коронавирусный обзор» и «Эксперты прокомментировали наиболее значимые положения третьего коронавирусного обзора ВС»).
Один из пунктов этого документа посвящен вопросам взыскания неустойки при нарушении застройщиком условий договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Разберемся, в каких случаях можно получить компенсацию с учетом новых положений и при каких условиях она не выплачивается.
Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта).
При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам.
И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не применяются.
Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства.
При начислении неустойки уже после вынесения решения суда (так, при срыве сроков в период моратория неустойка исчисляется со 2 января 2021 г.) ее размер определяется судебным приставом-исполнителем.
Если есть вопросы касательно суммы, подлежащей уплате, пристав может обратиться в суд за ее расчетом. Независимо от даты вынесения решения суда период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.
при начислении не учитывается.
Для взыскания неустойки потребуются договор участия в долевом строительстве и документы, подтверждающие его оплату. Также к ДДУ могут прилагаться договор уступки прав, соглашение об изменении условий договора, например в части срока передачи, акты осмотра и т.д.
Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств
Для начала следует обратиться к застройщику с претензией, в которой излагаются требования к компании (уплата неустойки, возмещение материальных затрат, например расходов на аренду квартиры, компенсация морального вреда).
В документе нужно указать расчет неустойки и конкретные суммы требований. Обычно в ДДУ прописывается порядок досудебного урегулирования споров, в том числе срок ответа на претензию.
По истечении этого срока можно подавать заявление в суд.
Как правило, компании стараются не доводить до суда подобные дела, так как нарушение прав дольщиков грозит и начислением штрафа. Но застройщик может попытаться избежать ответственности.
Так, вам могут предложить подписать соглашение о переносе сроков, которое, по сути, меняет условия основного договора. После подписания такого соглашения требовать выплаты компенсации вы уже не сможете.
Если вы не согласны с переносом сроков и хотите получить неустойку, то обращение лучше подавать сразу – в таком случае больше шансов, что на счетах компании останутся средства для удовлетворения требований.
Нарушение срока передачи квартиры дольщику
В период кризиса соблюсти указанные в договоре сроки удается далеко не всегда. Но при этом строительной компании (застройщику) следует учитывать, что размер санкций может быть значительным, а исключать или устанавливать в договоре ответственность за нарушение обязательств в меньшем размере, чем это предусмотрено законом № 214-ФЗ, стороны не вправе.
Рассмотрим возможные виды ответственности подробнее. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом для всех участников долевого строительства срок должен быть единым. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 6 закона № 214-ФЗ.
Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения обусловленного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере. Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет.
Заметим: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения). Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства, даже в том случае, когда договор этого не предусматривает.
Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде. Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.
), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом. Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение.
При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).
КРИТЕРИИ НЕСОРАЗМЕРНОСТИ Для установления несоразмерности могут быть использованы следующие критерии: значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства. Уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью.
Так, например, по одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн руб.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу № А56-25545/2008 решение оставлено без изменений. Судьи посчитали возможным уменьшить размер заявленной суммы до 5 млн руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс. руб.
Кроме уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Они определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ и могут включать в себя: — расходы, которые лицо (пострадавшая сторона) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; — утрату или повреждение имущества; — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. Например, в качестве убытков дольщика — физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и, соответственно, использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.). Для коммерческой организации — участника долевого строительства — убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду. Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли. Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, которые осуществляют подобную деятельность, а кроме того, из официальных источников (управлений статистики, соответствующих отделов ценообразования местных органов власти и т. д.). Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (п. 9 ст. 4 закона № 214-ФЗ). Поэтому если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), то он может дополнительно воспользоваться правами, предусмотренными законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя). Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков. Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме, значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель. Кроме требований о возмещении морального вреда, дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя. Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств. Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу). Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение. Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.ФОРС-МАЖОР В гражданском законодательстве даны лишь квалифицирующие признаки понятия непреодолимой силы, к числу которых относятся чрезвычайность и непредотвратимость в наступлении обстоятельств, делающих невозможным исполнение обязательства. Конкретный перечень не приводится. В пункте 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ указан лишь примерный перечень обстоятельств, которые непреодолимыми считаться не могут. Следовательно, обстоятельства непреодолимой силы — это чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми принятые ими обязательства выполнены быть не могут. Их возникновение освобождает участника — исполнителя договора от ответственности. Учитывая, что в законодательстве нет четкого перечня указанных обстоятельств, при заключении договора в нем можно подробно указать, какие именно события стороны считают обстоятельствами непреодолимой силы, освобождающими от ответственности. Такие рекомендации, в частности, даны в письме УФНС России по г. Москве от 4 декабря 2008 г. № 19-12/112985.2.
Однако следует учитывать, что даже если стороны определят в договоре перечень обстоятельств, то решение вопроса о том, можно ли отнести такие события к обстоятельствам непреодолимой силы, будет зависеть от того, насколько то или иное из них отвечает установленным законодательством признакам.
Так, если непредотвратимость определенных событий доказать несложно, то их чрезвычайность, или, иными словами, непредвиденность возникновения, может быть подвергнута сомнению.
При наступлении события, хотя и носящего непредотвратимый характер, но предвидимого в момент возникновения обязательства, должник будет нести ответственность за его неисполнение.
Основанием для освобождения застройщика от ответственности перед участником долевого строительства может стать либо так называемый форс-мажор, либо неисполнение обязательств дольщиком. Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, лицо не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. При этом установлено, что к таким обстоятельствам ни в каком случае не относятся: — нарушение обязанностей контрагентами должника; — отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров; — отсутствие у должника необходимых денежных средств. Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т. д.). Другим основанием для освобождения застройщика от ответственности может быть неисполнение самим дольщиком своих обязательств перед застройщиком. Например, при неуплате в срок установленной цены договора (если предусмотрена единовременная ее уплата). Либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в случае, если уплата цены договора должна производиться в определенный договором период. То есть нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (п. 5 ст. 5 закона № 214-ФЗ). УСЛОВИЕ О ЗАЛОГЕ НЕЗАКОННО При заключении договора долевого участия строительной компании следует учесть такой момент. В качестве последствия, наступающего в случае просрочки дольщиком внесения платежей, законодательство предусматривает такие меры, как отказ застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке, а также требование к дольщику об уплате неустойки. Обязанность участника долевого строительства по передаче застройщику в залог объекта долевого строительства законом № 214-ФЗ не предусмотрена. А возложение на одну из сторон договора дополнительной обязанности, не предусмотренной указанным законом и другими нормативными актами, ущемляет ее права. Таким образом, условие договора о переходе объекта долевого строительства в залог к застройщику до исполнения дольщиком обязательств по оплате объекта не соответствует закону.
За включение указанного условия в договор организация (застройщик) может быть оштрафована на сумму от 10 000 до 20 000 рублей, а ее должностные лица — на сумму от 1000 до 2000 рублей на основании пункта 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Причем нарушением является сам факт включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права дольщика. Недействительность либо ничтожность этого условия — не основание для освобождения от ответственности.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2009 г. № А26-5884/2008).
Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №5, май 2010 г.
Просрочка сдачи квартиры: что можно взыскать с застройщика
Просрочка сдачи новостройки — одно из самых частых нарушений по договору долевого участия. Просрочка может быть по разным причинам, иногда она совсем короткая, иногда составляет несколько нет.
Просрочка сдачи квартиры: что можно взыскать?
Важно знать, что подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома ни в коем случае НЕ НУЖНО иначе вы лишитесь права на взыскание неустойки и штрафа.
Дополнительное соглашение застройщик вам обязательно направит, но игнорировать его также не нужно — напишите ответ, что от подписания его вы отказываетесь. Свою позицию лучше обозначать сразу ясно и четко — чтобы потом не было двусмысленности в суде.
Взыскать неустойку можно как после сдачи дома, так и если дом еще не сдан. Ваше право на подачу иска возникает после истечения срока строительства дома. Закон не обязывает дольщика направлять претензию застройщику, но все же ее лучше направить — чтобы в суде можно было взыскать штраф за неудовлетворение требований потребителя.
На что может рассчитывать дольщик в суде? На взыскание неустойки, установленной законом, всех убытков, понесенных потребителем в связи с задержкой сдачи дома, штрафа, компенсации морального вреда, расходов на представителя в суде.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры
Размер неустойки установлен п. 2 ст. 6 закона Об участии в долевом строительстве …….. и составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик уплачивает неустойку в двойном размере если стороной договора является гражданин (потребитель).
Приведу простой пример: ваша квартира стоит 2 млн. руб, просрочка сдачи квартиры составляет 1 год, размер неустойки будет равен 330 916,66 рублей. Формулу для расчета неустойки я привела здесь.
Суд может снизить неустойку в ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ случаях, когда просрочка застройщика возникла по уважительной причине. Если вам суд ее снизил — обжалуйте решение.
Пример одного из недавних решений суда, в котором я участвовала, а неустойка была взыскана в полном размере (а это почти 1 700 000 рублей!!), штраф в размере 50% от неустойки можно посмотреть здесь.
Но при взыскании неустойки могут возникнуть проблемы — про одну из них я написала здесь.
Штраф за просрочку
Штраф взыскивается в размере 50% от суммы взысканной неустойки, то есть исходя из примера выше, штраф будет равен 165 458,33 руб.
Убытки
К убыткам можно отнести все расходы, которые понес дольщик в связи с задержкой сдачи дома, при этом их придется подтвердить исключительно документально. Это могут быть расходы на аренду квартиры, сумма переплаченных процентов за кредит, расходы, связанные с переездом и т.п.
Моральный вред
Размер компенсации морального вреда устанавливается судом и не зависит от размера имущественного вреда и взысканной неустойки. Наглеть не нужно и в таких случаях уместно просить до 50 тыс, не более (я рекомендую 10-20 тыс. заявлять в иске).
Расходы на представителя
- Здесь все понятно и расходы подтверждаются заключенным договором с юристом и документом, подтверждающим передачу денежных средств.
- Итак, общая сумма компенсации (согласно нашему примеру) будет составлять 496 374,79 + моральный вред+убытки+расходы на представителя.
- При просрочке сдачи дома вы также можете подать заявление на включение требований в реестр обманутых дольщиков или расторгнуть договор.
- И еще, что следует знать, с полученной суммы неустойки и штрафа вы обязаны будете заплатить НДФЛ.
Похожее
Страница 1 из 11
Взыскание убытков с застройщика за аренду жилья
Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание убытков с застройщика за аренду жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Взыскание убытков с застройщика за аренду жилья
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2018 по делу N 33-39381/2018Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, суммы убытков.Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, истица свои обязательства по уплате стоимости объекта долевого участия выполнила в полном объеме, при этом ответчик нарушил принятые на себя обязательства в части срока передачи объекта участнику долевого строительства.
Решение: Требование частично удовлетворено.
Рассматривая исковые требования истца о взыскании с ответчика убытков за наем жилого помещения в размере 285 000 рублей судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения, поскольку как следует из материалов дела, истец зарегистрирована по месту жительства по адресу: *** с 24 октября 2003 года, доказательств невозможности проживания в жилом помещении по месту регистрации по месту жительства истцом не предоставлено, доказательств того, что заключение договора аренды жилья обусловлено именно и только лишь допущенной застройщиком просрочкой в передаче объекта долевого строительства истцом также не предоставлено, отсутствие принадлежащего на праве собственности иного жилого помещения не свидетельствует о невозможности проживания в жилом помещении, правом на которое обладает истец на ином законном основании.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Взыскание убытков с застройщика за аренду жилья
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Об обычных убытках от просрочки исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества или товаров длительного пользования(Изосимов С.В.)
(«Администратор суда», 2018, N 3)
Анализируя судебную практику взыскания с застройщиков убытков за просрочку исполнения обязательства по договору долевого участия по передаче квартир или мест в паркингах, автор обнаружил, что суды, как правило, отказывают во взыскании расходов на найм аналогичной квартиры или аренду места в паркинге за период просрочки. Так, например, в Апелляционном определении от 18 января 2018 г. по делу N 33-1183/2018 Санкт-Петербургский городской суд поддержал отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований о взыскании с застройщика убытков, связанных с наймом жилого помещения, посчитав, что так как договор найма был заключен до просрочки застройщика, то плата за найм не состоит в причинной связи с просрочкой. Практически аналогичные доводы содержатся в Апелляционном определении Московского городского суда от 6 февраля 2018 г. по делу N 33-5304/2018, в котором говорится, что правоотношения по найму жилого помещения не направлены на восстановление нарушенного права истца на своевременную передачу квартиры.