Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Продажа автомобиля всегда была трудоемким заданием, особенно если осуществляете подобное действие впервые, и у авто есть пробег. Что изменилось в этом вопросе в 2021 году. Все о новых правилах оформления купли/продажи автомобилей с пробегом.

Как правильно продать автомобиль по новым правилам

Чтобы грамотно продать автомобиль не нужно много знать, достаточно всего несколько правил. Хотя польза будет только в том случае, если будете следовать им беспрекословно.

Этапы сделки таковы:

• договор составляется в трех копиях: одна для себя, вторая — покупателю, а третья инспектору ГИБДД, она остаётся в отделении экзаменационно-регистрационной службы при оформлении права собственности;
• тщательно проверьте все документы на автомобиль, чтобы убедиться в отсутствии проблем;
• внести в договор данные о покупателе и владельце (метод внесения рассматриваемых данных не играет особой роли, можно использовать компьютер или писать от руки);
• проследить, чтобы все участники сделки поставили свои подписи на каждом экземпляре;
• отдать ключи от автомобиля и получить деньги;
• внести данные в налоговую декларацию о полученных доходах.

Составление ДКП (договора купли/продажи)

Новые правила продажи автомобиля позволяют продать машину с помощью ДКП. Риски минимальны, по времени процедура незатратная – заполните бланк за 5-10 минут. Заверять у нотариуса договор не нужно. Единственное, для перестраховки распечатайте вместе с ДКП акт приема-передачи ТС. Этот документ поможет доказать, что машину вы действительно передали.

Чтобы составленный самостоятельно договор имел юридическую силу, необходимо соблюдать определенные правила оформления сделки купли-продажи автомобиля с рук в 2021 году:

• Точно переписывайте все данные. Даже одна неверно указанная цифра из свидетельства о регистрации авто делает договор незаключенным.
• Одним из условий, как правильно составить договор купли-продажи авто, является соблюдение норм оформления. Он может быть полностью напечатан или полностью заполнен от руки (однотонной темной пастой). В договоре не должно быть исправлений или помарок, все его поля следует заполнить.
• Подписи.

В договоре нужно обязательно указать:

• дату и место заключения
• паспортные данные продавца и покупателя
• данные автомобиля и ПТС
• отсутствие залога на автомобиль
• стоимость автомобиля
• порядок его оплаты и передачи покупателю

К договору можно приложить акт о передаче автомобиля покупателю и расписку в получении оплаты. В акте отражают:

• факт передачи автомобиля
• его техническое состояние на момент передачи
• отсутствие у сторон сделки претензий друг к другу

Акт и расписку составлять необязательно, все моменты можно прописать в договоре. Но если часть оплаты вносится задатком, расписку лучше оформить.

Какие еще шаги необходимо предпринять?

В ПТС нужно заполнить графу о собственнике. Это данные нового владельца (покупателя) — ФИО, адрес (как в паспорте). Запишите дату продажи — ту же, что в договоре. В графе «Документ на право собственности» указываете составленный вами договор купли-продажи от такого-то числа. После продавец и покупатель расписываются каждый в своем месте.

Если вы не собственник автомобиля, то к договору прикладываете заверенную копию нотариальной доверенности, в которой прописано право продажи машины от имени владельца.

Если продавцом является организация, потребуется поставить на договор печать и указать все реквизиты юридического лица.

С 1 ноября 2020 года на все новые автомобили в салонах оформляют электронный ПТС. Бумажные ПТС с этой даты выдавать перестанут, но старые продолжают действовать.

Если на автомобиль оформлен электронный ПТС, сведения о смене собственника внесут в базу данных. Проверить электронный ПТС можно на специальном портале — https://portal.elpts.ru/portal

Чтобы избежать рисков, продажа должна проходить в следующей последовательности:

• обменять финансовые средства на машину;
• передать полис ОСАГО, СТС, ПТС и сервисную книжку.

После этого можно считать, что сделка закончилась успешно.

Новые правила покупки машин с пробегом, которые должны были заработать с 1 мая

Новые правила покупки машин с пробегом, которые должны были заработать с 1 мая, перенесли на вторую половину 2021 года.

В первую очередь, в июне 2021 года, планируется запуск возможности дистанционного заключения договоров на оказание услуг сотовой связи. Позднее россияне смогут подписывать сделки в электронном виде с использованием функционала портала госуслуг, например, договора купли-продажи авто и совершать другие действия

Покупка и продажа подержанной машины через портал госуслуг делает сделку более прозрачной с точки зрения проверок автомобиля, а также верифицирует реального продавца и покупателя.

Преимущество оформления сделки через Госуслуги в том, что все данные об автомобиле, его владельце, техническом состоянии и всех задолженностях сразу видны второму участнику сделку.

Таким образом, перед оформлением, покупатель может ознакомиться со всей информацией о машине на госпортале.

Однако стоит учесть, что такая схема будет удобной только для граждан, чьи аккаунты верифицированы, то есть подтверждены в районных отделениях МФЦ либо через финансовые организации. Такую услугу давно предоставляют все крупные банки страны, верифицировать аккаунт можно через приложение в мобильном телефоне.

При оформлении сделки на Госуслугах можно будет проверить, находится ли автомобиль в розыске, находится ли автомобиль в залоге у банка. Покупатель сразу увидит, сколько собственников автомобиля указано в ПТС, а также наложены ли на автомобиль ограничения судебных приставов.

Кроме того, штрафы с камер за нарушения ПДД после оформления ДКП будут отправляться новому владельцу автомобиля, независимо от того, успел ли он перерегистрировать машину на себя.

Сегодня штрафы нового владельца часто присылают бывшему собственнику, который вынужден доказывать, что ничего не нарушал.

Составление налоговой декларации

Когда авто уже продано, необходимо составить налоговую декларацию. Если автомобиль продан в течение трёх лет после покупки, продавец должен подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Срок подачи — до 30 апреля следующего года. Доход от продажи нужно отразить даже в том случае, если не нужно платить налог из-за применения налогового вычета.

За опоздание с декларацией выпишут штраф — минимум 1000 рублей.

Для расчёта НДФЛ доход от продажи машины можно уменьшить на налоговый вычет:

• в сумме фактических расходов на её покупку
• в размере 250 000 рублей, если нет документов, подтверждающих расходы

НДФЛ нужно заплатить с разницы между доходами и вычетом.

Если продавец владел машиной больше трёх лет, декларировать доход не нужно и платить налог не придётся.

Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры? Ответ юриста

После подписания договора купли-продажи (далее – ДКП) квартиры переход права собственности нужно зарегистрировать, иначе документ считается неисполненным.

Но в некоторых случаях требуются дополнительные действия: например, если продана недвижимость несовершеннолетнего ребенка или жилье было в ипотеке.

Рассмотрим, что делать продавцу и покупателю после подписания ДКП, как зарегистрировать право собственности, нужно ли обращаться к нотариусу, и другие особенности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Регистрация перехода права собственности

Раньше регистрировались сами ДКП, теперь же нужна регистрация перехода права собственности. Этим занимается Росреестр, но документы можно подать и через МФЦ. Не имеет значения, какая продается квартира: на вторичном рынке или в новостройке.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Порядок регистрации

Пошаговый порядок:

1. Стороны подписывают договор.
2. Производится оплата.
3. Составляется акт приема-передачи.
4. Подаются документы на регистрацию. Если решено обратиться в МФЦ, рекомендуется заблаговременно записаться на прием на официальном сайте ведомства. Так не придется ждать своей очереди.

Заявление о переходе права собственности рассматривается 5-12 рабочих дней.

5. Новый собственник получает выписку из ЕГРН, в которой он уже будет указан в качестве владельца.

Важно! Вопрос с датой заселения продавец и покупатель решают по своему усмотрению. Если в квартире никто не живет, заселяться можно в день подписания ДКП или после регистрации.

Законодательством это не регламентируется. Если же собственник не успел переехать, он может договориться с покупателем об отсрочке переезда на несколько дней.

Дата, до которой жилье нужно освободить, указывается в договоре.

Документы

Для переоформления права собственности при стандартной (свободной) сделке понадобится:

• Паспорта сторон сделки.
• Учредительные документы продавца-юридического лица, если недвижимость приобретается у застройщика.
• Договор купли-продажи. Он составляется минимум в трех экземплярах, один отдается регистратору, затем возвращается новому собственнику с пометкой о регистрации.
• Доверенность, если от имени покупателя или продавца действует представитель.
• Экспликация.

Обязательно нужен документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Например, другой ДКП, договор дарения, мены, и пр. Без него регистратор не примет заявление. Кроме того, еще до подписания ДКП нужно проверить чистоту сделки и убедиться, что продавец владеет квартирой законно.

Обратите внимание! В день выхода на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Их можно заказать в МФЦ. Выписка подтверждает отсутствие зарегистрированных на жилплощади. Если купить квартиру с прописанными гражданами, особенно детьми, выписать их будет крайне проблематично.

Госпошлина

Физлица платят пошлину в размере 2 000 руб., юридические – 22 000 руб.

Документы после регистрации

После регистрации новый владелец должен получить в МФЦ или Росреестре выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника, а также ДКП с отметкой о регистрации. Последний документ нужно хранить: в случае последующей продажи он обязательно понадобится.

Кто оплачивает расходы?

Помощь юриста или нотариуса стоит денег. За юридическое сопровождение сделок юристы обычно берут от 5 000 до 20 000 руб. Стороны распределяют такие расходы по собственному усмотрению.

Что касается госпошлины, то она уплачивается покупателем – новым собственником.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Нужно ли обращаться к нотариусу?

При желании для подписания ДКП стороны могут обратиться к нотариусу. Регистрация перехода права собственности в таком случае займет гораздо меньше времени – всего один день. Нотариус подает документы в Росреестр самостоятельно в электронном виде.

Иногда нотариальное удостоверение ДКП обязательно по закону:

1. Если продается доли в праве собственности. Исключение – продажа доли другому собственнику или отчуждение долей одновременно всеми владельцами: в этом случае обращаться к нотариусу необязательно.
2. Если продается недвижимость с пожизненной рентой.
3. При продаже жилья несовершеннолетнего или недееспособного человека.

Важно! Если ДКП удостоверен нотариусом, это ускорит регистрацию и сведет к минимуму риск оспаривания. Нотариус самостоятельно проверяет юридическую чистоту, т.к. несет имущественную ответственность.

Если сделка альтернативная

Под альтернативной подразумевается сделка, в которой несколько участников:

1. Продавец недвижимости и ее покупатель.
2. Второй продавец, который приобретает квартиру первого.

Переход прав собственности по альтернативным сделкам регистрируется в один момент. Подписав ДКП, сторонам нужно прийти в МФЦ с документами и подать заявления на регистрацию. После этого сразу несколько продавцов-покупателей становятся собственниками разных объектов недвижимости.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Если квартира куплена в ипотеку

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, до погашения задолженности на ней будет обременение. Без согласия банка ее нельзя продать, подарить или обменять. Но иногда люди не справляются с выплатами или присматривают себе другое жилье, и квартиру с обременением приходится продавать.

Подписание ДКП такой недвижимости возможно только после полного погашения задолженности. Перед этим стороны должны заключить предварительный договор с задатком в размере остатка долга. Ипотека погашается, обременение снимается за три рабочих дня.

После заключения основного ДКП сторонам достаточно подать документы на регистрацию. Но иногда бывает иначе:

например, когда обременение не снимается, а ипотека оформляется на покупателя. В таком случае порядок действий зависит от политики банка-залогодержателя.

Если продана квартира или доля ребенка

Продажа недвижимости несовершеннолетних осложняется получением разрешения от органа опеки. Сначала дается предварительное согласие на отчуждение жилья ребенка, и оно не гарантирует, что на финальном этапе дадут разрешение.

Важно! Главное условие для проведения сделок с недвижимостью детей – выделение долей или покупка минимум равнозначной жилплощади. Без этого разрешение не выдается.

Когда ДКП подписан, родителю, продавшему недвижимость ребенка, нужно подтвердить выполнение требования органа опеки о предоставлении другого жилья. Если куплена другая недвижимость, нужно представить выписку из ЕГРН. Если же решено перевести деньги на банковский счет, предоставляется выписка по счету на ребенка.

Налоги после продажи квартиры

Покупатель платить налоги не должен, т.к. он тратит собственные деньги на покупку квартиру, а не получает выгоду. НДФЛ уплачивается продавцом с прибыли от продажи.

Освобождаются от НДФЛ продавцы, если срок владения проданной квартирой превышал 3 года, а получена она в результате одной из следующих сделок:

1. Наследование или дарение.
2. Приватизация.
3. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Если продавец освобожден от НДФЛ, ему достаточно представить декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. Если освобождение от налога не полагается, он должен быть уплачен до 15 июля.

Налоговый вычет для нового собственника

При приобретении недвижимости новый владелец может воспользоваться налоговым вычетом, если является плательщиком НДФЛ.

На какие расходы предоставляется вычет:

1. Строительство или покупка недвижимости.
2. Погашение процентов по ипотеке.
3. Погашение процентов по кредитам, взятым для рефинансирования ипотеки.

Максимальная сумма расходов для расчета вычета составляет 2 000 000 руб. Даже если жилье стоило дороже, рассчитываться будет все от этой суммы.

Важно! Вычет не предоставляется, если покупка оплачивалась за счет материнского капитала, бюджетных средств или работодателя.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

Если ДКП еще не подавался регистратору, его можно расторгнуть. Достаточно составить дополнительное соглашение к нему, но требуется взаимное согласие обеих сторон. Если же договор подан на регистрацию, но переход права собственности не зарегистрирован, стороны могут отозвать его.

Если право собственности уже оформлено на покупателя, расторгнуть ДКП мирным путем не получится.

По закону договор считается уже исполненным, но можно оформить обратный ДКП, где стороны поменяются местами: бывший покупатель выступит в роли продавца, а продавец – в роли покупателя.

Что касается НДФЛ, то его платить не придется, если указать в новом ДКП стоимость, по которой изначально продана недвижимость.

Обратите внимание! Если между сторонами есть споры, для расторжения ДКП стоит обратиться в суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Я внес задаток для погашения ипотеки продавца, но он отказался от дальнейшей сделки. Что делать и как вернуть деньги?

Если составлен предварительный ДКП, в нем должно быть указано, что продавец обязуется подписать основной договор в установленные сроки. Нужно обратиться в суд для заключения основного ДКП: по решению суда продавца обяжут сделать это принудительно.

Второй вариант – отказ от сделки из-за отказа продавца, и взыскание задатка в двойном размере. Но если продавец уже потратил деньги, по исполнительному листу он будет платить копейки. Лучше настоять на заключении основного ДКП.

Как проверить, зарегистрировано ли право собственности?

Для проверки достаточно воспользоваться этим сервисом, введя номер заявки.

Может ли действовать от имени продавца или покупателя представитель?

Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности (ст. 185.1 ГК РФ).

С какой даты покупатель должен оплачивать коммунальные услуги, если ДКП уже подписан, но право собственности еще не зарегистрировано?

ЖКУ оплачиваются с момента подписания акта приема-передачи при заселении в квартиру. В нем же должны быть зафиксированы и показания счетчиков.

Что делать, если ДКП после подписания утерян?

Если документы на регистрацию еще не подавались, достаточно оформить новый экземпляр договора. Если же право собственности уже зарегистрировано, нужно запросить дубликат в Росреестре или у нотариуса. Оставить заявку можно на сайте Росреестра.

Заключение Эксперта

1. После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
2. Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
3. Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
4. После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
5. Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.

Что делать после сделки по ипотеке | Ипотека онлайн

Многих заемщиков интересует, что делать после сделки по ипотеке. Как происходит процедура передачи денег, оформление жилья в собственность, погашение кредита, передача жилого объекта в залог кредитору.

Этапы сделки

Когда сделку курирует банк, он определяет основные этапы и вправе предъявить свои требования к процедуре оплаты и передачи залога. Стандартная схема выглядит так:

• покупатель вносит первоначальный взнос, банковское учреждение резервирует деньги за жилье (сумму, необходимую по кредитному договору);
• покупатель подписывает кредитную документацию и оформляет для банка закладную (она также регистрируется в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации одновременно с договором купли-продажи).
• подписывается договор купли–продажи (ДКП), который вместе с ипотекой регистрируется в Росреестре или МФЦ;
• продавец квартиры получает деньги – через банковскую ячейку или безналичным переводом (для этого он должен предъявить договор с отметкой о регистрации);

Таким образом, покупатель не получает денег на руки – он только подписывает бумаги. В Росреестр тоже иногда ходит не он, а представитель банка по доверенности. Важно понимать, что залог оформляется одновременно с приобретением квартиры. Закладная находится у кредитора до полного погашения займа.

Рекомендуемые статьи: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Что значит ипотека в силу закона и когда она возникает

Важно! Покупатель становится собственником жилья с момента государственной регистрации  права собственности по договору купли–продажи. Вселяться в квартиру он может в день, согласованный с продавцом. Кредит – выплачивается со дня подписания ипотечного соглашения (согласно индивидуальному графику платежей).

Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке

Если продавец – частное лицо, у него возникает много вопросов. Как произойдет передача денег, быстро ли финансисты выплатят средства, в какой форме и так далее. Урегулировать такие вопросы обычно помогает опытный риэлтор.

Обратите внимание продавца, что для него нет риска при продаже квартиры с участием банка. Напротив, финансовое учреждение гарантирует прозрачность сделки и контроль за передачей денег. По закону, если в течение 10 дней после подписания договора купли–продажи, продающая сторона не получает оговоренной суммы, сделка автоматически признается недействительной.

Алгоритм действий заемщика следующий:

Внимание! Как правило, продавец-частник требует аванс или некоторую сумму в качестве залога. Оставлять его или нет в случае расторжения сделки – решает покупатель. Если он передает свои личные деньги продавцу в качестве аванса, то должен позаботиться о расписке. Конечно, есть риск, что банк откажет в кредитовании после одобрения (это может произойти на любом этапе), и покупатель потеряет залоговую сумму. К счастью, такие случаи – редкость. Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку — описано в другой статье.

Что делать после получения ключей в новостройке

Юридические лица лучше знают законы и охотнее сотрудничают с кредитующими организациями. Переживаний по поводу оплаты/неоплаты у них нет. Особенно если строительная компания входит в список аккредитованных.

Обратите внимание! Крупные финансовые учреждения всегда тщательно проверяют застройщика. Поэтому для покупателя риск сведен к минимуму.

А для форс-мажорных ситуаций – предусмотрена процедура страхования.

Кроме того, если выбрать квартиру от застройщика-партнера банка, можно сэкономить на процентах, избежать лишних затрат, бумажной волокиты и потерь времени на проверку объекта.

Итак, акт приемки подписан. Но правоустанавливающие документы еще не готовы (квартира пока не принадлежит заемщику). Что делать в таком случае? Подготовить пакет документов, чтобы можно было зарегистрировать право собственности на квадратные метры.

Понадобятся:

• договор со строительной компанией;
• акт приема–передачи;
• закладная (потребуется сделать оценку для оформления закладной);
• договор займа (кредитный);
• квитанция об оплате госпошлины;
• разрешение от органов опеки (если в семье есть несовершеннолетние дети, и доля в праве будет оформлена на них и передана в залог);
• копия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (иногда).

Важно! Регистрацию можно провести самостоятельно через МФЦ, можно поручить ее застройщику или представителю банка. Подробнее о том, что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке — написано в другой статье.

Как меняется порядок действий при ипотечном кредитовании с участием материнского капитала

Если МК служит первым взносом, заемщик обязан предоставить сертификат и справку из Пенсионного фонда о реальном остатке маткапитала. Сам капитал переводится кредитующей стороне уже после заключения сделки купли- продажи и расчетов с продавцом. Для этого заемщик после сделки обращается в ПФ с заявлением о переводе денег банковскому учреждению.

Заявление в ПФР о распоряжении МСК — Скачать

Обратите внимание! Если МК используется в качестве первоначального взноса, кредитор обычно ограничивает срок, в течение которого маткапитал должен поступить в его распоряжение. Но оперативность в этом вопросе больше выгодна заемщику. Ведь до перечисления МК банку должник оплачивает кредит в полном объеме.

Ипотека и материнский капитал

Рекомендуемая статья:  3 Cпособа продажи квартиры в ипотеке

Период после сделки в банке по ипотеке – что делать дальше, после выплаты кредита

Проведение сделки с участием банка более безопасно, чем покупка жилья на свой страх и риск. Правда, хлопот будет больше. Зато ипотечный менеджер даст пошаговое руководство к действию. Ведь порядок в таких случаях полностью определен.

После полного погашения взятых на себя обязательств следует снять обременение с квартиры. В таком случае необходимо обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной и получить документ обратно. На нем проставят отметки об отсутствии претензий к заемщику, печать и подпись должностного лица.

С этой закладной владелец квартиры обращается в Росреестр, снимает обременение и получает новую выписку из ЕГРН. Теперь он полновластный собственник своего жилья.

Снятие обременения по ипотеке — инструкция

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Оцените автора (2

Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры — что делать дальше после подписания договора купли-продажи квартиры

Главная » Купля-продажа квартиры » Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры

38 962 просмотров

После заключения сделки купли-продажи жилого помещения покупателю еще рано вздыхать с облегчением. Впереди его ждет длительный и не всегда простой процесс оформления квартиры. Успешное прохождение обязательных этапов процедуры и разрешение ряда дополнительных задач будет зависеть от осведомленности ответственного лица в своевременности и грамотности совершаемых действий.

Регистрация перехода права собственности

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ, возникновение и переход права собственности на объект недвижимости подлежит оформлению в органе государственной регистрации.

Отсутствие регистрации не лишает покупателя прав на приобретенный объект, но значительно ограничивает его в возможности распоряжаться им.

Нарушение закона влечет за собой запрет на:

• продажу;
• завещание квартиры наследникам;
• дарение.

Незарегистрированная жилплощадь по документам продолжает числиться за прежним владельцем, а потому новому собственнику будут приходить квитанции по оплате коммунальных услуг на имя продавца. Это касается и требований погасить задолженности, образовавшиеся по вине зарегистрированного хозяина квартиры.

И это еще не полный список неудобств, с которыми придется столкнуться собственнику незарегистрированной недвижимости. Поэтому сразу после заключения договора купли-продажи сторонам нужно готовиться к следующему этапу оформления сделки — регистрации квартиры, а точнее — перехода права собственности на нее.

Куда обращаться

За регистрацию прав на объекты недвижимости отвечает служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр).

Заинтересованным лицам следует обратиться в подразделение, уполномоченное на осуществление регистрационного учета по месту нахождения квартиры — об адресах и территориальной сети можно узнать здесь.

Если посещение подразделения Росреестра для заявителей по каким-либо причинам затруднительно, они могут обратиться в ближайший многофункциональный центр. Но в этом случае процедура будет проходить несколько дольше.

Порядок и процедура

Государственная регистрация перехода прав на жилое помещение осуществляется по заявлению, исходящему из интересов обеих сторон сделки: покупателя и продавца.

Если продавец участвовать в процессе отказывается, его можно принудить к этому в судебном порядке. В случае его смерти, обязанность по завершению сделки будет возложена на наследников.

Порядок действий сторон будет следующим:

1. Подготовка необходимых документов (удостоверения личности, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
2. Визит в уполномоченную организацию.
3. Написание заявления о регистрации.
4. Оплата государственной пошлины (реквизиты выдаются ответственным специалистом).
5. Передача полного пакета требуемых бумаг для осуществления органом необходимых действий.

В сферу обязанностей уполномоченного сотрудника при этом входит:

1. Рассмотрение полученных от заявителей бумаг, проверка их подлинности, при необходимости, подача запроса на предоставление недостающих сведений.
2. Консультирование заявителей (какие документы нужны еще, в каких случаях в регистрации будет отказано и т. п.).
3. Внесение данных о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимости.
4. Оповещение заинтересованных лиц об окончании оформления, отмене либо приостановлении регистрации.
5. Выдача документов, полученных от заявителей, по завершении процедуры.

Свидетельство о праве собственности в подтверждение регистрации, как это было ранее, не выдают. Если новому владельцу потребуется документальное доказательство права на объект, он может получить в Росреестре справку со всеми необходимыми сведениями о квартире и ее настоящем собственнике.

Стоимость

За государственную регистрацию жилого помещения, согласно Налоговому кодексу РФ, взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей. Стороны могут поделить расходы пополам либо договориться о том, на кого из них будет возложена обязанность полной оплаты денежного сбора (как правило, она попадает под ответственность покупателя).

Сроки

Для удобства заявителей время проведения процедуры регистрации ограничено в соответствии с законодательством (ст. 16 Федеральный закон № 218-ФЗ) и составляет 7 рабочих дней с момента, когда заявление и полный пакет документов был принят госорганом.

Расчет с продавцом

Передача денежных средств за приобретенное жилье может входить и в процесс заключения сделки купли-продажи. Однако распространенной практикой является осуществление расчетов уже после регистрации перехода права собственности. Это становится своего рода гарантией смены владельца и успешного завершения всех этапов оформления недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Обеспечить безопасность процесса может специально привлеченное третье лицо. Посредник должен быть независимым и незаинтересованным в результатах осуществления процедуры. И в его роли чаще всего выступает юридическое лицо — финансово-кредитное учреждение.

Наиболее распространенные услуги банка, направленные на содействие в расчет между продавцом и покупателем:

1. Банковская ячейка.
2. Аккредитив.
3. Эскроу.

Сущность трех перечисленных сервисов заключается в принятии банком денежных средств, уплачиваемых покупателем за квартиру, и их последующая передача продавцу. Отличия — только в наличии дополнительных опций и степени участия банковского учреждения в процессе финансового обмена.

Функции посредника может исполнять и нотариус. Для этого ему необходимо поместить полученные средства на депозит и, по завершении оформления жилплощади, выдать их прежнему хозяину квартиры.

Налог

В соответствии ст. 207 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками являются физические лица, получающие доход в пределах Российской Федерации или вне ее (если признаны налоговыми резидентами РФ).

Все облагаемые доходы объединяются в налоговую базу. В нее входит и сумма, полученная от продажи жилого помещения. Продавец квартиры обязан будет оплатить 13 % от ее стоимости не позднее 30 апреля года, следующего за получением денежных средств. В противном случае его ждет начисление пени и штраф.

Сумма, из которой будет выделяться налоговая ставка (13 %), не должна быть меньше кадастровой стоимости объекта (на момент его регистрации), помноженной на 0,7. Это — минимально предельное значение, применяемое в расчете налога.

Однако ст. 217.1 НК РФ установлены случаи, когда продавцы квартиры могут быть освобождены от уплаты налога. Так происходит, если жилплощадь была получена налогоплательщиком не менее 3-х лет назад на основании:

• наследования;
• дарения близким родственником или членом семьи;
• приватизации;
• передачи в собственность по договору пожизненого содержания с иждивением.

Доход от продажи недвижимости, приобретенной при других обстоятельствах, не будет облагаться налогом только в случае владения ею продавцом не менее 5-и лет.

Налог на приобретенную недвижимость и налоговый вычет

Покупателя ждет уплата налога на недвижимость в размере 0,1 от кадастровой стоимости жилплощади, уменьшенной на 20 квадратных метров (п. 3 ст. 403 и п. 2 ст. 406 НК РФ).

Указанная налоговая ставка может быть уменьшена или увеличена в зависимости от территориального расположения объекта, в силу местных законодательных актов.

Налог на недвижимость оплачивается раз в календарный год, не позднее 1 декабря, следующего за отчетным периодом, путем передачи средств в налоговый орган по месту нахождения квартиры.

Уведомлять налоговую службу о приобретении недвижимости не обязательно. По закону все необходимые данные периодически поступают в орган из Росреестра. Но, если уведомления об уплате налога плательщику не приходят, заняться этим вопросом собственнику квартиры придется самостоятельно.

Но для покупателей жилых помещений налоговым законодательством предусмотрен бонус в виде налогового вычета. Он составляет 13 % от суммы расходов и возвращается новому собственнику квартиры после оформления соответствующего запроса.

Максимальное применяемое в расчете значение — 2 млн. рублей, то есть, вернуть приобретателю удастся не более 260 тыс. рублей (13 % от суммы). Для жилья, купленного в ипотеку, предельная стоимость будет в 1,5 раза больше — 3 млн. рублей (390 тыс. рублей к возврату).

Оформление налогового вычета производится в налоговом органе по месту нахождения жилплощади. Для этого новому собственнику необходимо:

1. Собрать документы — договор купли-продажи, чеки и квитанции о перечислении платежей, выписку из ЕГРН, удостоверение личности, реквизиты банковского счета.
2. Явиться в местную налоговую службу.
3. Заполнить необходимые бумаги.
4. Выбрать вариант возврата.*
5. Взять уведомление о назначении налогового вычета (нужно для передачи работодателю в определенных случаях).*

* — покупатель недвижимости вправе выбрать один из двух вариантов возврата:

• освобождение от уплаты подоходного налога в течение оставшегося календарного года (из заработной платы и иных облагаемых финансовых поступлений не будет удерживаться НДФЛ);
• возврат налога, оплаченного в течение отчетного периода, в форме единовременной выплаты.

Налогоплательщику в целом не может быть возвращена сумма, превышающая сумму уплаченных им налогов. Поэтому, если в отчетном налоговом периоде таких средств будет недостаточно, остаток вычета перенесется на следующий год.

Пример. Налогоплательщик приобрел жилплощадь стоимостью 1,7 млн. рублей и подал заявление о назначении ему налогового вычета в размере 221 тыс. рублей.

Однако в течение отчетного календарного года в качестве подоходного налога с него были удержаны средства на сумму 70 тыс. рублей. После закрытия текущего налогового периода остаток положенного покупателю вычета составил 151 тыс.

рублей, и он будет переноситься до полного исчерпания.

У каждого гражданина, длительное время пребывающего на территории Российской Федерации, должно быть постоянное место жительства, зарегистрированное в отделении миграционной службы (некоторые по-старинке называют это «пропиской»).

И если покупатель намеревается проживать в приобретенной квартире, он должен сообщить о данном обстоятельстве в орган миграционного учета. Вот что для этого ему нужно сделать:

1. Подготовить документы — выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, справку о снятии с регистрационного учета с прежнего места жительства и выписку об уже зарегистрированных на данной жилплощади лиц.
2. Написать заявление о регистрации по данному адресу.
3. Передать паспорт на проставление отметки о смене регистрации.

Как правило, постановка гражданина на регистрационный учет по месту жительства производится в течение одного дня, особенно в отношении собственника жилого помещения.

Кроме этого новый владелец квартиры может зарегистрировать проживание в ней своих родственников, членов семьи и любых других лиц по собственному усмотрению.

Это никоим образом не ущемит его в правах на жилплощадь и не наделит особыми привилегиями вселенных им жильцов.

Хозяин так же легко, как при регистрации, вправе произвести процедуру снятия с учета и, соответственно, выселения нежелательных соседей.

Менять постоянное место жительства при покупке квартиры вовсе не обязательно. Если у собственника уже есть регистрация по другому адресу и такое положение дел его вполне устраивает, необходимости в осуществлении дополнительной процедуры у него нет. Он также вправе зарегистрировать в приобретенной квартире близких либо оставить ее без жильцов.

После покупки жилья на первичном рынке собственника ждет не только обустройство квартиры под личные нужды, но и выполнение иных формальных действий. Их полный перечень будет зависеть от договоренности с застройщиком — какие-либо из перечисленных ниже обязанностей он может взять на себя, немного разгрузив собственника.

Постановка на кадастровый учет

Жилое помещение, только вводимое в эксплуатацию, подлежит не только государственной регистрации (закреплении за правообладателем), но и кадастровому учету.

За осуществление этой задачи отвечает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Владельцу квартиры в новостройке при обращении с просьбой о государственной регистрации перехода права собственности нужно будет упомянуть и о необходимости постановки жилплощади на кадастровый учет.

Кадастровый инженер в течение 5-ти рабочих дней обязан выполнить требуемый объем работ и оформить результаты в виде электронного документа с последующим переносом на бумажный носитель.

Этот документ называется «технический план». Он отображает все значимые сведения об объекте недвижимости и входит в перечень обязательной документации владельца жилплощади.

Порядок действий заявителя при всем этом будет аналогичен действиям при регистрации права собственности на объект недвижимости.

Заключение договора с управляющей организацией (ТСЖ)

Управляющие организации или товарищества собственников жилья отвечают за:

• обслуживание придомовой территории и общего имущества жильцов многоквартирного дома;
• взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг;
• урегулирование мелких проблем и конфликтов, связанных с совместным пользованием общим имуществом дома;
• учет жильцов и другой необходимой информации.

Управляющая организация представляет собой юридическое лицо, работники которого выполняют свои обязанности на возмездной основе, по договору, заключенному с жильцами.

В то время как ТСЖ (товарищество собственников жилья) является некоммерческой организацией, действующие лица которой — сами жильцы. Они осуществляют управление общей собственностью и заключают договора с коммунальными предприятиями в соответствии с принятым ими уставом и учетом мнения всех членов сообщества.

Покупатель квартиры найден: что делать дальше и куда идти

Подготовка документов

Подготовьте все документы заранее — на сбор может уйти до двух недель. Покупатель квартиры может заселиться в новую квартиру, как только вы из нее выпишетесь. Сделать это можно в паспортном столе или МФЦ — пишите заявление, а после вас выпишут через 5–14 дней.

Чтобы выписать несовершеннолетнего, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства. Обязательно проверьте комплект документов y юриста или риелтора. Если они найдут ошибку, это может сэкономить вам миллионы.

Кстати, какие документы нужно собрать для продажи квартиры? Уже писали в прошлой статье.

Заключение договора задатка

Если вы договорились c покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется y вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор необязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2–5% от стоимости квартиры.

B предварительном договоре укажите:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• адрес и описание квартиры;
• точную стоимость квартиры;
• размер задатка, сроки и способ оплаты;
• условие, что задаток останется y вас, если покупатель откажется от покупки;
• подтверждение, что y квартиры нет обременений на продажу;
• срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
• взаимную ответственность за нарушение условий договора;
• человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;
• дату и подпись.

Заключение договора купли-продажи

Документы собраны, все договоренности соблюдены, теперь нужно заключить договор кyпли-пpoдaжи. Haдeжнee составить договор y юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте y нотариуса: в случае проблем суд не примет незаверенные договоры. B договоре обязательно укажите:

• ФИO продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;
• точную стоимость квартиры;
• подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
• наличие или отсутствие обременений на квартиру;
• условия, без которых договор не считается заключенным;
• разрешение супруга или супруги на продажу;
• отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
• сроки и порядок передачи квартиры;
• сроки и способ оплаты;
• взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.

K договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруга, копию техпаспорта, расписку o получении денег, акт приeмa-пeрeдaчи квартиры.

Регистрация перехода права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остаётся вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в MФЦ или отделение Pocpeecтpa. Госпошлина за регистрацию — 2000.

B течение девяти рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (EГPH) — она подтвердит, что y квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Haличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. B основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продaжи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того как покажет договор с отметкой о регистрации.

B обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец.

За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2–5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2–0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках c обменом.

Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт пpиeмa-пepeдaчи

B день подачи документов в МФЦ или Pocpeecтp передайте покупателю ключи от квартиры. B этот же день подпишите c покупателем акт пpиeмa-пepeдaчи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, a покупатель ee принял и всем доволен.

Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт, покупатель подтверждает, что плитка c ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.

B акте пpиeмa-cдaчи обязательно укажите:

• ФИO продавца и покупателя, ваши паспортные данные;
• подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
• отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы застраховаться от ошибок, заверьте акт пpиeмa-пepeдaчи y нотариуса. После подписания акта приема-передачи, квартира полностью переходит к покупателю, a вы можете забрать деньги.

Пожалуй, на этом все. Инструкция сложная и большая? Делать все это вы не хотите и готовы доверить всю работу специалисту по недвижимости? Верное решение, если вы хотите сэкономить время, деньги и нервы. Большую часть вопросов возьмет на себя специалист компании «Этажи».

Федеральная риелторская компания «Этажи»:

ул. Дубровинского, 1«а» тел. +7 (391) 219–77–88 Kras.etagi.com.