Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков

Novostroy.su: В документации о строительстве новостройки зачастую фигурирует две ключевых даты: срок сдачи дома в эксплуатацию и дата передачи ключей. Чем важны эти параметры для покупателя и для застройщика? И насколько они равноценны юридически?

Роман Корякин, генеральный директор компании «Единый Центр Инвестиций»: По-своему важны обе даты.

Срок ввода в эксплуатацию говорит о том, что дом прошёл госкомиссию и встал на баланс города: получил адрес и замеры по ПИБ.

Если у застройщика срок сдачи, например, четвёртый квартал 2020-го года, то именно до этого момента дом должен пройти госкомиссию. Потом начинается период выдачи ключей, который длится обычно 6-12 месяцев.

Ориентироваться всегда лучше на срок выдачи ключей – это итоговая дата в договоре, которую застройщик не может передвинуть.

В противном случае он нарушит условия договора, а дольщики обратятся в суд. Для застройщиков это крайне невыгодная история: лучше потратить средства на своевременную достройку, чем судиться с дольщиками. Неустойки выплачивать очень дорого, а в стройку всё равно вкладываться придётся.

Госкомиссия же порой задерживается. Например, компания «Лидер Групп» часто проходит госкомиссию позже, чем обещает, и сразу закладывает плюс год на ключи. Застройщик может поставить срок сдачи дома – 4 квартал 2019-го, а срок выдачи ключей – декабрь 2020 года. При этом дом в эксплуатацию введёт во 2-ом квартале 2020-го и до декабря как раз успеет выдать дольщикам ключи.

  • Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков
  • После сдачи дома застройщику выгодно как можно быстрее выдать ключи, чтобы не тащить на себе коммунальные платежи.
  • Когда ключи оказываются у дольщика, все «коммуналки» и платежи переходят ему.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Срок сдачи дома в эксплуатацию – не самая важная дата. Дольщику достаточно ориентироваться на срок передачи дома участнику долевого строительстве, указанный в ДДУ.

Если он будет нарушен, то дольщик не получит вовремя ключи, не сможет начать ремонт, будет нести непредвиденные расходы на аренду жилья, которое он собирался покинуть и переехать в новое. Застройщик рискует получить иски с требованиями неустоек и компенсаций, а некоторые дольщики могут даже расторгнуть договор долевого участия и потребовать назад деньги.

Сроки ввода дома в эксплуатацию, который фигурирует, в частности, в проектной декларации – это только ориентир для определения даты передачи ключей.

Novostroy.su: Чем грозит застройщику несоблюдение срока сдачи дома, срока передачи ключей? Возможен ли перенос этих дат и на каких основаниях?

Р.К.: Срок сдачи дома застройщик может перенести, а срок передачи ключей – нет. В этом случае застройщику придётся платить неустойки дольщикам. Люди сейчас не глупые: сразу обращаются к юристам и добиваются выплаты неустойки. Отдельный риск – санкции контролирующих органов.

Администрация города может начать изучать целевое использование денежных средств дольщика, выяснять причины, почему не достроили дом, почему истёк срок.

Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» : В случае несоблюдения срока сдачи дома, то есть именно этой первой даты, у застройщика есть возможность этот срок продлить, то есть продлить срок действия разрешения на строительство.

Лаг во времени от разрешения на строительство до передачи ключей обычно составляет от 6 до 9 месяцев, иногда встречается 3 месяца, но меньше застройщики чаще всего не закладывают, так как дома сейчас строятся многоквартирные и сама передача квартир всем дольщикам может занять пару месяцев. Соответственно застройщик может перенести сроки сдачи дома, если не успевает с завершением всех работ или документы на ввод поданы, но разрешение еще не выдано. В любом случае этот период продолжения фактической или юридической стройки нужно закрыть действующим разрешением на строительство.

Что касается переноса срока передачи ключей – это тоже возможно.

Мы все прекрасно понимаем, что если дом не достроен, и застройщику не разрешить переносить сроки по передаче ключей, то чуда не произойдет и дом не будет введен в эксплуатацию от отсутствия выбора по срокам.

Но в случае переноса даты передачи ключей на защиту дольщиков вступает уже 214-ФЗ – у них появляется выбор или расторгнуть договор, или дождаться своей квартиры и предъявить застройщику требование на неустойку.

Потому что дата передачи ключей — это как раз финальная дата передачи объекта согласно договору долевого участия и если застройщик ее переносит, он фактически откладывает срок исполнения своих обязательств по договору, что не остается безнаказанным с точки зрения федерального законодательства.

Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков

Обязательным порядком переноса срока передачи ключей должно быть уведомление от застройщика дольщикам не менее, чем за 2 месяца до первоначальной предполагаемой даты передачи ключей. Направляется оно Почтой России.

По факту уведомления застройщик зачастую также предлагает подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, корректирующее сроки передачи ключей по этому договору.

Подписывать данное соглашение или нет – личное решение каждого дольщика.

Помимо рассылки уведомлений застройщик обязан поменять информацию о сроках передачи ключей на всех официальных ресурсах – к примеру ДОМ.РФ, ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства) и т.д.

То есть основная разница между этими сроками состоит в том, что первая дата – срок ввода дома в эксплуатацию – это внутренняя дата, относящаяся к стройке и деятельности застройщика, а срок передачи ключей — это дата, которая финализирует взаимоотношения между дольщиком и застройщиком.

Екатерина Ситникова, генеральный директор ООО «Юридический Центр Ситниковой»: Если сроки нарушаются, то застройщик должен будет оплатить покупателю неустойку, а если в судебном порядке, то еще и штраф, моральный вред и юридические и почтовые расходы.

Юлия Соколова, управляющий партнер юридической компании «Соколов и партнеры»: Кстати, подавать требования о взыскании неустойки рекомендуется со второго месяца просрочки, не дожидаясь передачи квартиры, ведь к моменту вручения ключей всем дольщикам, к застройщику могут быть предъявлены требования по неустойке в массовом порядке, и исполнительные листы образуют очередь, реальное получение компенсации будет под вопросом. А пока квартиры продаются, стройка продолжается, вполне возможно первым дольщикам отсудить достойную компенсацию и быстро получить ее, ведь расчетный счет застройщика в этот момент не пустует.

Novostroy.su: Как связан с упомянутыми датами срок разрешения на строительство? Какова ответственность застройщика за его несоблюдение?

Р.К.: Прежде чем строить объект, застройщик получает разрешение на строительство и потом уже рассчитывает, сколько у него вводов в эксплуатацию, сколько времени до выдачи ключей.

Если срок действия разрешения заканчивается, то застройщик может его продлить и перенести сроки сдачи.

В этом случае компании подсовывают дольщикам различные пробники, предлагают скидки на отделки – стараются любыми способами дать дольщикам какую-то бумагу, какие-то акты, дополнительные соглашения, чтобы дольщик не смог обратиться в суд.

Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков

Неопытные люди дают застройщику возможность перенести сроки.

Скажем, 100 человек, не разбирающихся в вопросе, подпишут разрешение, а 5 пойдёт в суд. Застройщику выгоднее выплатить 5 неустоек, чем 100.

Н.К.: Срок действия разрешения на строительство должен быть больше, чем срок ввода в эксплуатацию здания. Если разрешение на строительство стало недействительным еще в ходе строительства, а такое случается часто, то застройщик подает заявление о его продлении, и обычно с одобрением проблем нет.

Читайте также:  Россияне смогут сами продавать «зеленую» электроэнергию

В то же время при наличии недействующего разрешения на строительство застройщик не может привлекать средства граждан.

Точнее говоря есть вероятность, что Росреестр перестанет регистрировать договоры долевого участия в стройке, где один из ключевых проектных документов не действителен.

Novostroy.su: Нередко на поздних этапах строительства девелоперы пренебрегают внесением изменений в проектную документацию в части переноса даты ввода объекта, аргументируя это тем, что укладываются в срок передачи ключей дольщикам. Насколько такая практика правомерна? Несет ли застройщик ответственность в такой ситуации?

Р.К.: Допустим, я застройщик. Мой срок сдачи – четвёртый квартал 2019-го года, дата выдачи ключей – второй квартал 2020-го. Что я буду делать? Я не ввожу объект в эксплуатацию в четвёртом квартале 2019-го, а делаю это ближе ко второму 2020-го и сразу же отдаю ключи. Мне так выгоднее.

В 90% договоров застройщики указывают, что не несут ответственности за ввод в эксплуатацию.

Порой этот срок задерживается не потому, что застройщик плохой, а потому что администрация города не сразу принимает дом, придирается к мелочам. Например, один застройщик был вынужден перенести срок сдачи, потому что госкомиссия заставила поставить два дополнительных светофора, которые стоят бешеных денег. Поэтому, повторюсь, покупателю важно обращать внимание именно на дату выдачи ключей.

Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград»: Внесение изменений в проектную декларацию и соблюдение актуальности размещенных данных – обязанность застройщика.

Кроме того, именно он должен разместить проектную декларацию на портале «НАШ.ДОМ.РФ».

Контроль за соблюдением корректности данных осуществляет в том числе и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Одной из крайних мер за невыполнение застройщиком обязанностей может стать запрет на регистрацию ДДУ.

Добросовестные застройщики выполняют свои обязательства в полном объеме.

Н.К.: Застройщик обязан вносить изменения в проектную декларацию, касающиеся изменения даты ввода дома в эксплуатацию.

При этом если срок передачи объекта дольщику не меняется (что является основным пунктом ДДУ), то заключать дополнительные соглашения с участниками строительства застройщик не должен. Правда, для покупателей перенос срока ввода однозначно должен стать плохим сигналом, потому что снижаются шансы того, что застройщик успеет передать ключи к оговоренной дате.

Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков

Novostroy.su: На какую дату стоит ориентироваться будущему дольщику при приобретении жилья и почему? Может ли покупатель, зная три даты (срок разрешения на строительство, срок ввода в эксплуатацию и срок передачи ключей) предположить дальнейшую судьбу проекта? Можно ли таким образом вычислить потенциальный долгострой?

Р.К.: Можно. Для этого надо внимательно читать договор. Если в нём прописано, что разрешение на строительство заканчивается в 2019-ом году, а дом сдаётся в эксплуатацию только в 2020-ом, то это уже сигнал. Сроки не сходятся, будет продление.

Н.К.: Что касается срока ввода дома в эксплуатацию, то его нужно соотнести со сроком передачи квартиры.

Обычно застройщики подстраховываются от невыполнения обязательства по передаче, существенно отдаляя срок ввода и передачи. К примеру, срок ввода – I кв. 2021 года, а срок передачи ключей – III кв. 2021 года.

Чем дольше этот временной промежуток, тем выше застройщик оценивает свои риски не успеть все достроить.

А.К.: Ориентироваться всегда нужно на дату передачи ключей. Зная три даты вообще невозможно предположить судьбу проекта, потому что каждый проект имеет эти три даты. Долгострой предполагает несоблюдение дат, а не разницу между ними.

Единственное, что может помочь вычислить долгострой – факт того, что первоначальные сроки разрешения на строительство закончились несколько лет назад.

И то при условии, что стройка началась именно с первый дат разрешения на строительство, а не под конец его действия. Ведь проекты бывают разные – некоторые застройщики настолько увлекаются улучшением проекта до выхода на площадку, что автоматически выходят на первые строительные работы и первые договоры долевого участия уже с продленным разрешением на строительство.

Что изменится для застройщиков с 2021 года при строительстве жилых домов

  • Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков
  • pixabay.com

Ряд существенных изменений в сфере строительства жилого фонда при формировании застройщиками стоимости строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах и одноквартирных жилых домов внесены Указом от 02.07.2020 № 247 «О строительстве жилых помещений» (далее – Указ № 247).          

Основные изменения при осущест­влении строительства объектов долевого строительства жилого фонда:

1)ограничена прибыль застройщиков при строительстве жилых домов с привлечением денежных средств физических лиц.

В соответствии с Указом № 247 размер прибыли застройщиков при строительстве жилых помещений с привлечением денежных средств физических лиц не может составлять более 5% от определяемой в текущих ценах их сметной стоимости, есть исключение – если иное не установлено Президентом.

По сути, принятие Указа № 247 влечет за собой ряд существенных изменений во взаимоотношениях застройщика и дольщика.

На практике это означает: если застройщик хочет получить прибыль, большую чем 5%, то должен за собственные средства (в т.ч. кредитные) сначала построить жилой дом и только после этого реализовать квартиры по цене, установленной без учета ограничения.

В таких случаях застройщики будут чаще строить объекты жилого фонда на продажу или, по крайней мере, пытаться это делать, поскольку с экономической точки зрения при ограничении прибыли 5% привлекать участников долевого строительства и строить жилье за их деньги не во всех случаях будет экономически целесообразно.

В этом случае реализация квартир будет осуществляться на основании договора купли-продажи, а не договора долевого строительства.

Таким образом, дольщик фактически становится покупателем квартиры.

Следует также отметить, что в случае привлечения кредитных ресурсов проценты за пользование кредитами застройщик будет включать в затраты на строительство и в конечную цену квадратного метра жилья.

Кроме того, помимо указанных затрат застройщик будет нести дополнительные расходы по строительству жилого дома, в т.ч. затраты на содержание уже построенного дома: налог на недвижимость, коммунальные платежи и пр.

С одной стороны, принятые Указом № 247 меры позволят укрепить рынок жилья, оставить на нем только крупные компании.

С другой – возможно, существенно сократится рынок долевого строительства жилья с привлечением денежных средств физических лиц ввиду возможной экономической нерентабельности строительства для за­стройщика.

В таком случае остается важный вопрос для покупателя – это цена, поскольку жилой фонд будет реализовываться по цене готового жилья;

2) конкретизированы субъекты хозяйствования, имеющие преимущественное право строительства многоквартирных жилых домов.

Преимущественным правом строить многоквартирные жилые дома наделяются:

коммунальные унитарные пред­приятия по капитальному строительству (УКСы);

строительные организации, имеющие собственную техническую базу и специалистов.

Справочно: наличие технической базы и специалистов у строительной организации подтверждается в т.ч. аттестатом соответствия на выполнение функций генерального под­рядчика по строительству объектов 1–4-го классов сложности;

3) обязательное проведение застройщиками аудита в течение 3 месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию.

Читайте также:  В москве с начала 2021 года продано больше жилья в новостройках, чем за весь 2021-й

Для контроля за выполнением требования по ограничению прибыли в размере 5% в Указе № 247 предусмотрено обязательное проведение за­стройщиками за счет собственных средств аудита в течение 3 месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию с учетом работ, перенесенных на благоприятный период их выполнения.

В течение 3 рабочих дней после получения аудиторского заключения по результатам аудита застройщику следует представить копию этого заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство жилого дома.

В случае выявления по итогам аудита излишне уплаченных гражданами средств их возврат должен быть произведен не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

Обратите внимание: непроведение аудита, а также невозврат (несвое­временный возврат) излишне уплаченных сумм влечет ответственность, предусмотренную законодательными актами.

Сфера действия Указа № 247

Действие Указа № 247 не распространяется на объекты строительства:

  • разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления в силу Указа № 247;
  • возводимые в рамках заключенных инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства до вступления в силу Указа № 247.

Обратите внимание: основные положения Указа № 247 вступают в силу через 6 месяцев после официального опубликования, т.е. с 08.01.2021.

Фактически это означает, что нормы Указа № 247 не затронут те проекты строительства жилых домов, договоры на строительство которых (и разрешительная документация на строительство) заключены (и получены) до начала 2021 года, т.е. застройщики их достроят по коммерческим ценам без какого-либо ограничения по прибыли.

Изменения в Указ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473)

Соответствующие изменения (дополнения) внесены в Указ № 473: уточнены процедура перерасчета стоимости, ее периодичность и варианты возвращения денежных средств дольщикам.

Согласно подп. 1.15 Указа № 473 (в ред. Указа № 247) при строительстве жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов раз­мер прибыли застройщика не должен превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости этих помещений, одноквартирных жилых домов, если иное не установлено Президентом.

При этом для целей Указа № 473 под дольщиком понимается физическое лицо, достигшее 18-летнего возраста (16-летнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в т.ч. ИП, и (или) юридическое лицо, заключившие договор с застройщиком (абз. 3 подп. 1.25 Указа № 473).

Таким образом, нормы, ограничивающие прибыль застройщика при строительстве жилых домов в размере 5%, применяются не только в отношении жилых помещений, строящихся для дольщиков – физических лиц, но и для дольщиков – юридических лиц и ИП.

ТОП-7 уловок застройщиков: как застройщики экономят деньги и обманывают дольщиков

Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

  • предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.);
  • применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.);
  • вводят в заблуждение дольщика относительно важности и содержания подписываемого документа (предлагают его подписать вкупе с остальными документами, говоря, что это “просто формальность”, “исправление опечаток в ДДУ” и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.

Как правило, застройщики не предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.

Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. 

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение.

80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение.

Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

Подписание передаточного акта до ввода дома в эксплуатацию

По закону дольщик обязан принять квартиру только после того, как его дом будет введен в эксплуатацию. Но многие застройщики зачастую приглашают на осмотр и приёмку объекта до этого момента.

Почему? Правильно, чтобы скорее передать квартиру и остановить начисление неустойки дольщиками. Но это незаконно.

Если вам объект передан до ввода дома в эксплуатацию, запросите разрешение на ввод в уполномоченном органе (Министерство строительства Московской области, Комитет  строительного надзора по г. Москве и т.д.) и оспаривайте подписанный акт.

Направление одностороннего акта вместо устранения выявленных недостатков

Пожалуй, в настоящее время это самая распространенная уловка застройщиков. Согласно ФЗ № 214 в случае обнаружения недостатков квартиры дольщик может отказаться от подписания акта и потребовать устранения всех замечаний. В этом случае дольщик вправе потребовать составления акта с описанием выявленных недостатков (дефектовочный акт, акт осмотра и т.д.).

Вместе с тем, закон предусмотрел механизм защиты застройщиков от дольщиков, затягивающих приемку для получения максимальной неустойки (от так называемого “потребительского терроризма”): если дольщик не принимает объект (уклоняется или отказывается принимать), то дольщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, может направить односторонний акт. 

  • Однако застройщики зачастую злоупотребляют этой нормой и на практике выглядит следующее:
  • дольщик приезжает на осмотр недвижимости, выявляет недостатки, вежливый сотрудник застройщика предоставляет шаблон акта осмотра, в который дольщик вносит все недочеты, данный акт подписывает также сотрудник застройщика и сообщает дольщику о том, что будут устраняться недостатки, как только все будет готово, пригласят дольщика снова.
  • дольщик ожидает уведомления от застройщика о повторном осмотре, а вместо уведомления получает односторонний акт.
  • в суде застройщик предоставляет письмо-уведомление о начале передачи квартир и сообщает, что дольщик от приемки уклонился, акт осмотра застройщик не получил и понятия не имеет, кто такой “Петров”, подписавший этот акт, сотрудника такого у застройщика нет, доверенность на подписание акта такому лицу не выдавалась. Исходя из положений закона, застройщик, будучи “добросовестным” пригласил дольщика на приемку письменно, однако дольщик уклонился от приемки, поэтому в установленный срок был направлен односторонний акт. Таким образом, по документам получается, что застройщик добросовестный и законопослушный, а дольщик нарушил срок приемки, намеренно уклонялся, чтобы взыскать неустойку в большем размере. Как итог — сильное снижение неустойки или отказ во взыскании.
Читайте также:  Москва и Петербург оказались в конце мирового рейтинга дорожающего жилья

В некоторых случаях застройщики при отказе от приемки квартиры с недостатками направляют дольщика урегулировать вопрос в управляющей компании. А дальше события развиваются тем же образом — управляющая компания не была уполномоченным лицом, ответственным за устранение строительных недостатков, дольщик должен был урегулировать этот вопрос с застройщиком.

Чтобы не допустить такую ситуацию, если представитель застройщика вам не передает копию доверенности с полномочиями на подписание подобных документов, мы рекомендуем копию акта с претензией направить застройщику Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указать наименование и суть отправляемых документов). Лучше потратить свое время и деньги на отправку письма застройщику, но застраховать себя от уловок застройщика.

Преждевременное направление уведомления о передаче объекта

Данная уловка из той же оперы, что и предыдущая. Дольщики Почтой России получают письмо о начале передачи объектов долевого строительства, связываются с застройщиком, чтобы записаться на приемку, менеджер сообщает, что сейчас все даты заняты, ближайшая примерно через 2 месяца.

А дальше такое же развитие событий: через 2 месяца застройщик высылает односторонний акт и в суде доказывает уклонение дольщика от приемки (а мы помним, это влечет сильное снижение неустойки, а в некоторых случаях судьи вообще отказывают во взыскании).

Что делать в этом случае? Помним, что с момента получения такого уведомления от застройщика у вас 7 дней на приемку объекта, если иной срок не указан в ДДУ. В этот срок вы должны явиться, осмотреть объект и либо принять его, либо отказаться мотивированно (по причине строительных недостатков).

Максимум вы можете “растянуть” этот срок до 2 месяцев, по истечении этого срока у застройщика есть право выслать односторонний акт. Исходя из этого, если застройщик вас записывает на приемку на более позднюю дату или вы не можете связаться с застройщиком и пр.

, вам следует отправить письмо застройщику с сообщением о готовности принять объект и просьбой согласовать дату приемки. Как всегда, отправляем письмо по юридическому адресу застройщика (проверяем его здесь) Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указываем наименование и суть отправляемых документов).

Передаточный акт с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.

Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

Отказ от неустойки в акте приёмки квартиры

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать.

Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно.

Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.

Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.

Расторжение договора по соглашению сторон

Зачастую при длительных просрочках дольщики, которые устали ждать и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, а также взыскать проценты, принимают решение расторгнуть ДДУ.

Как правило, в этом случае сотрудник застройщика предлагает подписать соглашение о расторжении договора, на что дольщики соглашаются очень часто (как правило, в этом случае застройщик обещает скорейший возврат денег). Однако вы должны знать, это уловка.

  Дело в том, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщик имеет право на получение процентов за пользование его деньгами, а при расторжении по соглашению сторон такого права не возникает.

Если застройщик предлагает подписать соглашение, предложите ему внести в текст соглашение условие о выплате процентов с указанием их суммы (если такое условие в соглашении будет, вы их сможете взыскать).

Если застройщик отказывается, то расторгайте договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом и получайте всё положенное по закону! Также не стоит забывать, что подписание соглашения с застройщиком не гарантирует, что он выплатит вам деньги в указанный срок, зачастую дольщикам также приходится судиться, только сумма требований ниже.

  •  Подробные инструкции по спорам с застройщиками
  • Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика
  • Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ
  • Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку
  • Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *